Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Коновалова С.А., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от ООО "АлЦеКо-Инвест" (ИНН 7721247462, ОГРН 1027721008369): Баязитов Е.Н., доверенность от 23.12.2013 г.,
от Администрации Дмитровского муниципального района Московской области (ИНН 5007007212, ОГРН 1035001600171): Котова Е.А., доверенность от 17.09.2014 г.,
от третьих лиц: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АлЦеКо-Инвест" на решение Арбитражного суда Московской области от 02 сентября 2014 года по делу N А41-14460/14, принятое судьей Федуловой Л.В., по исковому заявлению Администрации Дмитровского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "АлЦеКо-Инвест", при участии в деле в качестве третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Тэда", общества с ограниченной ответственностью "Дмитро", общества с ограниченной ответственностью "Рэйлинк", о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,
установил:
Администрация Дмитровского муниципального района Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "АлЦеКо-Инвест" (далее - ООО "АлЦеКо-Инвест", ответчик), в котором просила:
- 1. Взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 17797967 руб. 67 коп. за период с 1 квартала 2008 г. по 2 квартал 2014 г.;
- 2. Взыскать с ответчика неустойку в размере 8107744 руб. 98 коп. за период с 15.03.2008 г. по 13.08.2014 г. Таким образом, общая задолженность ответчика перед истцом составляет 25905712 руб. 65 коп.;
- 3. Расторгнуть договор аренды N 1766-д от 11.08.2005 г.
В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют общество с ограниченной ответственностью "Тэда" (далее - "Тэда"), общество с ограниченной ответственностью "Дмитро" (далее - "Дмитро"), общество с ограниченной ответственностью "Рэйлинк" (далее - "Рэйлинк").
Решением Арбитражного суда Московской области от 02 сентября 2014 года исковые требования удовлетворены частично: с ООО "АлЦеКо-Инвест" в пользу Администрации Дмитровского муниципального района Московской области взыскано 16257965 руб. 53 коп., в том числе задолженность по арендной плате в размере 15385806 руб. 60 коп. и пени в размере 872158 руб. 93 коп. Требование о расторжении договора аренды N 1766-д от 11.08.2005 г. оставлено без рассмотрения (том 1, л.д. 141 - 142).
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "АлЦеКо- Инвест" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права и нарушены нормы процессуального права (том 1, л.д. 146 - 148).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ООО "АлЦеКо-Инвест" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель администрации возражал против доводов представителя ответчика, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации Дмитровского муниципального района Московской области от 01.08.2005 года N 2922-П, между администрацией (арендодатель) и ООО "АлЦеКо-Инвест" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1766-д от 11.08.2005 года, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010601:36, общей площадью 21507 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Профессиональная, категория земель: "земли поселений", вид разрешенного пользования: "для строительства торгово-развлекательного центра с домом технического творчества для детей и юношества" (л.д. 6 - 8).
Срок действия договора с 01.08.2005 года по 30.06.2054 года (пункт 2.1 договора).
Порядок расчетов между сторонами согласован в разделе 3 договора.
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата составляет 358562 руб. 02 коп.
Пунктом 3.4 договора установлено, что арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально безналичным платежом.
Арендная плата за квартал вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.5 договора).
Согласно пункту 3.7 договора неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для отказа в оплате арендной платы арендодателю.
В силу пункта 4.4.5 арендатор обязан своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату.
Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Московской области.
В последующем по договору от 25 мая 2007 года ООО "АлЦеКо-Инвест" передало ООО "Рейлинк" права и обязанности по названному договору аренды.
По договору от 14 июля 2009 года ООО "Рейлинк" передало ООО "Дмитро" права и обязанности по договору аренды от 11 августа 2005 г.
16 августа 2011 года ООО "Дмитро" передало права и обязанности по договору аренды земельного участка от 11.08.2005 года N 1766-д ООО "Тэда".
Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 28 января 2010 года по делу N А40-67676/07-57-585, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 июня 2010 года, удовлетворены исковые требования участника ООО "АлЦеКо-Инвест" Королева А.И. в части признания недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11 августа 2005 г. N 1766-д, заключенного 25 мая 2007 г. между ООО "АлЦеКо-Инвест" и ООО "Рейлинк". В удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки судом отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2012 года по делу N А41-38099/09 частично удовлетворены требования ООО "АлЦеКо-Инвест" требования к ООО "Дмитро", ООО "Рейлинк", ООО "Тэда". Суд признал недействительным договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1766-д от 11 августа 2005 года, заключенный между ООО "Рейлинк" и ООО "Дмитро" 14 июля 2009 года. Признал недействительным договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1766-д от 11 августа 2005 года, заключенный между ООО "Дмитро" и ООО "Тэда" 16 августа 2011 года.
Учитывая изложенное, арендатором по договору аренды земельного участка от 11.08.2005 г. N 1766-д является ООО "АлЦеКо-Инвест".
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором принятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка, в результате чего за ним образовалась задолженность, администрация обратилась в суд с иском по настоящему делу.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований законными и обоснованными в силу следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Поскольку ООО "АлЦеКо-Инвест" принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполняло ненадлежащим образом за ним образовалась задолженность за период с 1 квартала 2008 г. по 2 квартал 2014 г. в размере 17797967 руб. 67 коп.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности (том 1, л.д. 61).
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика арендной платы за период с 1 квартала 2008 г. по 2 квартал 2014 г.
При этом исковое заявление подано администрацией в арбитражный суд 14.03.2014 года, что подтверждается штампом канцелярии суда (том 1, л.д. 3), то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности.
Таким образом, поскольку администрацией пропущен установленный законом срок исковой давности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с общества задолженности за период с 14.03.2011 г. по 2 квартал 2014 г. в размере 15385806 руб. 06 коп.
Кроме того, администрацией заявлены требования о взыскании с ООО "АлЦеКо-Инвест" неустойки в размере 8107744 руб. 98 коп. за период с 15.03.2008 г. по 13.08.2014 г.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени. Пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы. Процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком в период действия договора обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком подтвержден материалами дела.
Суд области, проверив представленный истцом расчет неустойки, с учетом допущенной обществом просрочки исполнения обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 11.08.2005 г. N 1766-д, пришел к правомерному выводу о взыскании с ответчика пеней за просрочку оплаты в размере 872158 руб. 93 коп., рассчитанных пропорционально размеру удовлетворенного требования о взыскании основного долга.
Требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 11.08.2005 г. N 1766-д также правомерно оставлено судом области без рассмотрения исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 29 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предусмотрено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости погашения задолженности само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В качестве документального подтверждения соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора в материалы дела представлена претензия, направленная в адрес ООО "АлЦеКо-Инвест" 01.11.2013 г. с требование погасить образовавшуюся за ним задолженность в течение пяти дней со дня получения претензии (том 1, л.д. 70).
Между тем, предоставленный ответчику срок (5 дней) для погашения задолженности не является разумным.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды, является обоснованным.
Довод апелляционной жалобы о том, что в период с 2 квартала 2007 по 3 квартал 2012 между сторонами отсутствовали договорные отношения и отсутствовало фактическое использование земельного участка, поскольку в указанный период были заключены договоры по переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции признает несостоятельным, поскольку вступившими в законную силу судебными актами по делам N А40-67676/07-57-585 и N А41-38099/09 сделки по переуступке прав и обязанностей были признаны недействительными.
Кроме того, в апелляционной жалобе ответчик указывает на то обстоятельство, что с 1 квартала 2014 года существенно увеличился размер арендной платы.
Так, в 2011 году он составлял 753121 руб. 37 коп., в 2012 году - 828489 руб. 97 коп., в 2013 году - 911480 руб. 10 коп., а в 2014 году составлял 3007969 руб. 02 коп.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что расчет арендной платы по договору N 1766-д от 11.08.2005 года производится в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
Пунктом 3.1 данной статьи определено, что на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5.
Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка.
Кд, равный 1,5, на период строительства (реконструкции) применяется однократно вне зависимости от изменения вида разрешенного использования земельного участка.
По истечении срока, установленного настоящим пунктом, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд, установленный Приложением к Закону Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ и Приложением N 1 к решению Совета депутатов г. Серпухова от 30.11.2011 N 143/13.
При этом, применение коэффициента (Кд) 4,2 не является применением нового коэффициента в смысле пункта 8 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ, так как применение коэффициента (Кд) 1,5 в соответствии с пунктом 27 Приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ ограничено тремя годами.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010601:36, общей площадью 21507 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Профессиональная, был предоставлен в аренду для строительства торгово-развлекательного центра с домом технического творчества для детей и юношества.
Таким образом, при определении размера арендной платы по договору в течение первых трех лет после его заключения арендодателем правомерно применялся Кд равный 1,5, определенный на период строительства.
Поскольку установленный в целях определения размера арендной платы трехлетний срок строительства истек, коэффициент Кд должен определяться в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка согласно приложению к Закону Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96.
Пунктами 8 и 14 Приложения к Закону Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 установлено, что при виде разрешенного использования земельного участка "для размещения автосервиса" и "для размещения кафе" коэффициент Кд составляет 4,2.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, увеличение с 1 квартала 2014 года размера арендной платы является правомерным.
Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 02 сентября 2014 года по делу N А41-14460/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.02.2015 N 10АП-12730/2014 ПО ДЕЛУ N А41-14460/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 февраля 2015 г. по делу N А41-14460/14
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Коновалова С.А., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от ООО "АлЦеКо-Инвест" (ИНН 7721247462, ОГРН 1027721008369): Баязитов Е.Н., доверенность от 23.12.2013 г.,
от Администрации Дмитровского муниципального района Московской области (ИНН 5007007212, ОГРН 1035001600171): Котова Е.А., доверенность от 17.09.2014 г.,
от третьих лиц: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АлЦеКо-Инвест" на решение Арбитражного суда Московской области от 02 сентября 2014 года по делу N А41-14460/14, принятое судьей Федуловой Л.В., по исковому заявлению Администрации Дмитровского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "АлЦеКо-Инвест", при участии в деле в качестве третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Тэда", общества с ограниченной ответственностью "Дмитро", общества с ограниченной ответственностью "Рэйлинк", о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,
установил:
Администрация Дмитровского муниципального района Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "АлЦеКо-Инвест" (далее - ООО "АлЦеКо-Инвест", ответчик), в котором просила:
- 1. Взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 17797967 руб. 67 коп. за период с 1 квартала 2008 г. по 2 квартал 2014 г.;
- 2. Взыскать с ответчика неустойку в размере 8107744 руб. 98 коп. за период с 15.03.2008 г. по 13.08.2014 г. Таким образом, общая задолженность ответчика перед истцом составляет 25905712 руб. 65 коп.;
- 3. Расторгнуть договор аренды N 1766-д от 11.08.2005 г.
В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют общество с ограниченной ответственностью "Тэда" (далее - "Тэда"), общество с ограниченной ответственностью "Дмитро" (далее - "Дмитро"), общество с ограниченной ответственностью "Рэйлинк" (далее - "Рэйлинк").
Решением Арбитражного суда Московской области от 02 сентября 2014 года исковые требования удовлетворены частично: с ООО "АлЦеКо-Инвест" в пользу Администрации Дмитровского муниципального района Московской области взыскано 16257965 руб. 53 коп., в том числе задолженность по арендной плате в размере 15385806 руб. 60 коп. и пени в размере 872158 руб. 93 коп. Требование о расторжении договора аренды N 1766-д от 11.08.2005 г. оставлено без рассмотрения (том 1, л.д. 141 - 142).
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "АлЦеКо- Инвест" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права и нарушены нормы процессуального права (том 1, л.д. 146 - 148).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ООО "АлЦеКо-Инвест" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель администрации возражал против доводов представителя ответчика, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации Дмитровского муниципального района Московской области от 01.08.2005 года N 2922-П, между администрацией (арендодатель) и ООО "АлЦеКо-Инвест" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1766-д от 11.08.2005 года, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010601:36, общей площадью 21507 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Профессиональная, категория земель: "земли поселений", вид разрешенного пользования: "для строительства торгово-развлекательного центра с домом технического творчества для детей и юношества" (л.д. 6 - 8).
Срок действия договора с 01.08.2005 года по 30.06.2054 года (пункт 2.1 договора).
Порядок расчетов между сторонами согласован в разделе 3 договора.
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата составляет 358562 руб. 02 коп.
Пунктом 3.4 договора установлено, что арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально безналичным платежом.
Арендная плата за квартал вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.5 договора).
Согласно пункту 3.7 договора неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для отказа в оплате арендной платы арендодателю.
В силу пункта 4.4.5 арендатор обязан своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату.
Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Московской области.
В последующем по договору от 25 мая 2007 года ООО "АлЦеКо-Инвест" передало ООО "Рейлинк" права и обязанности по названному договору аренды.
По договору от 14 июля 2009 года ООО "Рейлинк" передало ООО "Дмитро" права и обязанности по договору аренды от 11 августа 2005 г.
16 августа 2011 года ООО "Дмитро" передало права и обязанности по договору аренды земельного участка от 11.08.2005 года N 1766-д ООО "Тэда".
Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 28 января 2010 года по делу N А40-67676/07-57-585, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 июня 2010 года, удовлетворены исковые требования участника ООО "АлЦеКо-Инвест" Королева А.И. в части признания недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11 августа 2005 г. N 1766-д, заключенного 25 мая 2007 г. между ООО "АлЦеКо-Инвест" и ООО "Рейлинк". В удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки судом отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2012 года по делу N А41-38099/09 частично удовлетворены требования ООО "АлЦеКо-Инвест" требования к ООО "Дмитро", ООО "Рейлинк", ООО "Тэда". Суд признал недействительным договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1766-д от 11 августа 2005 года, заключенный между ООО "Рейлинк" и ООО "Дмитро" 14 июля 2009 года. Признал недействительным договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1766-д от 11 августа 2005 года, заключенный между ООО "Дмитро" и ООО "Тэда" 16 августа 2011 года.
Учитывая изложенное, арендатором по договору аренды земельного участка от 11.08.2005 г. N 1766-д является ООО "АлЦеКо-Инвест".
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором принятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка, в результате чего за ним образовалась задолженность, администрация обратилась в суд с иском по настоящему делу.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований законными и обоснованными в силу следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Поскольку ООО "АлЦеКо-Инвест" принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполняло ненадлежащим образом за ним образовалась задолженность за период с 1 квартала 2008 г. по 2 квартал 2014 г. в размере 17797967 руб. 67 коп.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности (том 1, л.д. 61).
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика арендной платы за период с 1 квартала 2008 г. по 2 квартал 2014 г.
При этом исковое заявление подано администрацией в арбитражный суд 14.03.2014 года, что подтверждается штампом канцелярии суда (том 1, л.д. 3), то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности.
Таким образом, поскольку администрацией пропущен установленный законом срок исковой давности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с общества задолженности за период с 14.03.2011 г. по 2 квартал 2014 г. в размере 15385806 руб. 06 коп.
Кроме того, администрацией заявлены требования о взыскании с ООО "АлЦеКо-Инвест" неустойки в размере 8107744 руб. 98 коп. за период с 15.03.2008 г. по 13.08.2014 г.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени. Пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы. Процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком в период действия договора обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком подтвержден материалами дела.
Суд области, проверив представленный истцом расчет неустойки, с учетом допущенной обществом просрочки исполнения обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 11.08.2005 г. N 1766-д, пришел к правомерному выводу о взыскании с ответчика пеней за просрочку оплаты в размере 872158 руб. 93 коп., рассчитанных пропорционально размеру удовлетворенного требования о взыскании основного долга.
Требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 11.08.2005 г. N 1766-д также правомерно оставлено судом области без рассмотрения исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 29 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предусмотрено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости погашения задолженности само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В качестве документального подтверждения соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора в материалы дела представлена претензия, направленная в адрес ООО "АлЦеКо-Инвест" 01.11.2013 г. с требование погасить образовавшуюся за ним задолженность в течение пяти дней со дня получения претензии (том 1, л.д. 70).
Между тем, предоставленный ответчику срок (5 дней) для погашения задолженности не является разумным.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды, является обоснованным.
Довод апелляционной жалобы о том, что в период с 2 квартала 2007 по 3 квартал 2012 между сторонами отсутствовали договорные отношения и отсутствовало фактическое использование земельного участка, поскольку в указанный период были заключены договоры по переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции признает несостоятельным, поскольку вступившими в законную силу судебными актами по делам N А40-67676/07-57-585 и N А41-38099/09 сделки по переуступке прав и обязанностей были признаны недействительными.
Кроме того, в апелляционной жалобе ответчик указывает на то обстоятельство, что с 1 квартала 2014 года существенно увеличился размер арендной платы.
Так, в 2011 году он составлял 753121 руб. 37 коп., в 2012 году - 828489 руб. 97 коп., в 2013 году - 911480 руб. 10 коп., а в 2014 году составлял 3007969 руб. 02 коп.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что расчет арендной платы по договору N 1766-д от 11.08.2005 года производится в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
Пунктом 3.1 данной статьи определено, что на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5.
Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка.
Кд, равный 1,5, на период строительства (реконструкции) применяется однократно вне зависимости от изменения вида разрешенного использования земельного участка.
По истечении срока, установленного настоящим пунктом, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд, установленный Приложением к Закону Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ и Приложением N 1 к решению Совета депутатов г. Серпухова от 30.11.2011 N 143/13.
При этом, применение коэффициента (Кд) 4,2 не является применением нового коэффициента в смысле пункта 8 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ, так как применение коэффициента (Кд) 1,5 в соответствии с пунктом 27 Приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ ограничено тремя годами.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010601:36, общей площадью 21507 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Профессиональная, был предоставлен в аренду для строительства торгово-развлекательного центра с домом технического творчества для детей и юношества.
Таким образом, при определении размера арендной платы по договору в течение первых трех лет после его заключения арендодателем правомерно применялся Кд равный 1,5, определенный на период строительства.
Поскольку установленный в целях определения размера арендной платы трехлетний срок строительства истек, коэффициент Кд должен определяться в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка согласно приложению к Закону Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96.
Пунктами 8 и 14 Приложения к Закону Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 установлено, что при виде разрешенного использования земельного участка "для размещения автосервиса" и "для размещения кафе" коэффициент Кд составляет 4,2.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, увеличение с 1 квартала 2014 года размера арендной платы является правомерным.
Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 02 сентября 2014 года по делу N А41-14460/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)