Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Епифановой В.Н.
и членов президиума Яковлевой Т.И., Богословской И.И., Кудряшовой В.В., Павлюченко М.А., Черкасовой Г.А.,
при секретаре Г.,
рассмотрел в судебном заседании от 9 апреля 2014 года дело по иску Ц. к Комитету по управлению городским имуществом, ООО "ЕВРОТЕКС" о признании недействительным договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях в части,
на основании кассационной жалобы Комитета по управлению городским имуществом и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда Диденко Е.М. от 11 марта 2014 года о передаче кассационной жалобы заявителя с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции,
заслушав доклад судьи Диденко Е.М. и объяснения представителя Комитета по управлению городским имуществом Б., представителя ООО "ЕВРОТЕКС" Т., Ц. и его представителя С., президиум
установил:
Ц. обратился в суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом (далее - КУГИ), ООО "ЕВРОТЕКС" о признании недействительным договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях в части, касающейся раздела 3 договора - общая характеристика инвестиционного проекта.
В обоснование заявленных требований истец указал, что <дата> между ответчиками был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях для строительства паркинга вместимостью 231 машино-место. Он проживает в доме <адрес>, расположенном на расстоянии менее 20 метров от возводимого паркинга, строительство которого нарушает его права на благоприятную окружающую среду, поскольку санитарными нормами и правилами расстояние от паркинга вместимостью 231 машино-место до жилых домов должно быть не менее 35 метров. Площадь земельного участка для объекта вместимостью до 100 автомобилей должна быть не менее 0,5 га. В данной ситуации площадь земельного участка по договору аренды составляет 0,43 га. Пункт 3.1 договора не соответствует выданному <дата> санитарно-эпидемиологическому заключению на строительство паркинга вместимостью 92 машино-место.
Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 11 марта 2013 года исковые требования удовлетворены.
Суд признал недействительным договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от <дата>, заключенный между КУГИ и ООО "ЕВРОТЕКС", в части пункта 3.1 договора - вместимость паркинга 231 машино-место.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 июля 2013 года решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 11.03.2013 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поступившей в Санкт-Петербургский городской суд 23 декабря 2013 года, Комитет по управлению городским имуществом просит состоявшиеся по делу судебные постановления отменить и в удовлетворении исковых требований Ц. отказать.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 15.01.2014 дело истребовано в Санкт-Петербургский городской суд.
Гражданское дело N 2-317/13 поступило в Санкт-Петербургский городской суд 30 января 2014 года.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 11 марта 2014 года кассационная жалоба заявителя с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Судом установлено, что постановлением Правительства Санкт-Петербурга N <...> от <дата> года "О проектировании и строительстве автостоянки (паркинга) по адресу: <адрес>", изданным в соответствии со статьей 3 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 (ред. от 14.02.2013) "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", ООО "ЕВРОТЕКС" (Инвестору) были установлены инвестиционные условия при проектировании и строительстве автостоянки (паркинга) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв. м, кадастровый номер N <...>, расположенном по адресу: <адрес>; Комитету по управлению городским имуществом было предписано заключение с Инвестором договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях в соответствии с постановлением; Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга - в установленном порядке выдать Инвестору разрешительную документацию на строительство объекта.
На основании указанного постановления <дата> между КУГИ и ООО "ЕВРОТЕКС" заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...>, на основании которого ООО "ЕВРОТЕКС" во временное владение и пользование был предоставлен земельный участок по адресу: <адрес>. Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что участок предоставляется для строительства автостоянки (паркинга) вместимостью 231 машино-место, общая площадь - 6198 кв. м, высота объекта - 3 этажа.
Проектная документация обязательную государственную экспертизу не прошла в связи с несоответствием СНиП 11-02-96 "Инженерные изыскания для строительства. Основные положения", СП 11-104-97 "Инженерно-геодезические изыскания для строительства", СП 11-103-97 "Инженерно-гидрометеорологические изыскания для строительства", заданию на проектирование, техническим условиям, положению о составе проектной документации, требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в силу статьи 168 ГК Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 08.07.1997 N 678-р (ред. от 11.03.2003) "Об утверждении Регламента подготовки и согласования инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях" утратило силу 21.06.2006, однако, статья 42 Конституции Российской Федерации, статья 11 Федерального закона "Об охране окружающей среды", требования СНиП являются действующими.
В соответствии со ст. 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, актов государственных органов и органов местного самоуправления, а также других оснований. Основанием для возникновения права аренды земельного участка на инвестиционных условиях является сложный юридический состав, включающий в себя как акт государственного органа или органа местного самоуправления, так и договор аренды.
Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от <дата>, заключенный между КУГИ и ООО "ЕВРОТЕКС", является смешанным, содержащим элементы договора аренды и инвестиционного договора, подпадает под регулирование норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Закона Санкт-Петербурга N 282-43 от 17.06.2004 (ред. от 14.02.2013 N 25-12) "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", статьей 2 которого предусмотрено, что договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях представляет собой смешанный договор, содержащий обязательства сторон по застройке земельного участка и выполнению иных инвестиционных условий, а также права и обязанности арендатора и арендодателя при предоставлении инвестору земельного участка во владение и пользование, инвестиционные условия - это совокупность прав и обязанностей сторон по инвестиционному договору.
В соответствии со ст. 422 ГК Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действовавшим в момент его заключения.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что на момент заключения оспариваемого договора он соответствовал общим требованиям законов и иных правовых актов, регулирующих заключение таких договоров, но включение в него условия о строительстве паркинга вместимостью 231 машино-место уже на момент его заключения - <дата> не соответствовало требованиям законодательства в сфере охраны окружающей среды, так как ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Санкт-Петербурге" <дата> подготовлено положительное заключение о соответствии проектной документации по использованию земельного участка в целях размещения закрытого паркинга на 92 машино-место.
Согласно статье 34 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ (ред. от 05.03.2013) "Об охране окружающей среды" проектирование и строительство строений, сооружений и иных объектов, оказывающих прямое или косвенное негативное воздействие на окружающую среду, осуществляются в соответствии с требованиями в области охраны окружающей среды. При этом должны предусматриваться мероприятия по охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов, обеспечению экологической безопасности.
Также суд принял во внимание требования СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция", регламентирующие расстояние от паркинга закрытого типа до жилой застройки на основании результатов расчетов рассеивания загрязнений в атмосферном воздухе и уровней физического воздействия, и разъяснения Роспотребнадзора, в соответствии с которыми разрыв от автостоянок и гаражей-стоянок до зданий различного направления применяется по таблице 7.1.1 (Разрыв от сооружений для хранения легкового автотранспорта до объекта застройки), должен составлять 25 метров от паркинга вместимостью 51 - 100 машино-мест до фасадов жилых домов, 35 метров от паркинга вместимостью 101 - 300 машино-мест. Суд указал, что СанПиН являются правовыми актами, данные акты не являются нормативными, только если они не прошли государственную регистрацию в установленном порядке.
Исходя из изложенного выше, суд пришел к выводу о недействительности договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...>, заключенного между ответчиками, в части включения в пункт 3.1 характеристики паркинга - вместимостью 231 машино-место, на основании статьи 168 ГК Российской Федерации, поскольку разрешение на строительство закрытой автостоянки дано на 92 машино-место.
С указанными выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда.
Президиум Санкт-Петербургского городского суда, изучив кассационную жалобу КУГИ, выслушав объяснения участников процесса, проверив материалы дела, находит состоявшиеся по делу судебные постановления подлежащими отмене.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций допущены подобного рода нарушения.
Истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16.07.2009 N 738-О-О указал, что лицо, предъявляющее требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, может быть признано заинтересованным по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК Российской Федерации в случае, если оно имеет материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, либо в его правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на его правовое положение она может повлиять. Учитывая, что Ц. не является стороной оспариваемой сделки, он не может быть признан заинтересованным лицом по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК Российской Федерации, которое вправе предъявить требования о признании договора аренды недействительным. Истцом не доказано наличие у него существенного интереса в признании недействительным договора аренды, участником которого он не является. Избрание такого способа защиты как признание сделки недействительной имеет своей целью, прежде всего, устранение разногласий контрагентов относительно предмета состоявшегося договора и должно способствовать разрешению споров по надлежащему исполнению обязательств. Заявленный иск не соответствует характеру спорного правоотношения.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции представителем КУГИ было заявлено ходатайство о применении судом последствий пропуска истцом срока исковой давности, предусмотренного статьей 181 ГК Российской Федерации. Отказывая в применении срока исковой давности, суды первой и апелляционной инстанций применили часть 5 статьи 208 ГК Российской Федерации, предусматривающую, что на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права исковая давность не распространяется.
С данными выводами судов первой и апелляционной инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.
Положениями статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
В силу статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Из указанных норм Гражданского кодекса следует, что положения статьи 208 ГК Российской Федерации к спорным правоотношениям неприменимы.
Также неправомерен вывод суда о недействительности пункта 3.1 договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от <дата>, поскольку на момент заключения договор соответствовал как общим правилам об аренде, так и статьям 29, 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, а также Закону Санкт-Петербурга от 26.05.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции". В силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации СНиП и СанПиН не являются законами и нормативными правовыми актами, в связи с чем, не подлежат применению при рассмотрении требования о признании сделки недействительной.
Вывод суда первой инстанции о существенных изменениях обстоятельств, в силу которых в соответствии со статьями 450 и 451 ГК Российской Федерации в указанный выше договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях необходимо внесение изменений в части изменения количества машино-мест паркинга, не соответствует требованиям данных норм права и условиям договора. Пункт 3.1 оспоренного истцом договора аренды дает описание общей характеристики инвестиционного проекта, указанной в соответствии с экспертным заключением от <дата> N <...> на отчет об оценке стоимости комплекса прав на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. Согласно пунктам 5.2.1 и 5.2.2 договора и в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, арендатор обязан осуществить проектирование и строительство паркинга в соответствии с разработанной, согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией, и разрешением на строительство, выдаваемым Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Письмом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу от <дата> N <...>, Положительным заключением Управления государственной экспертизы от <дата>, регистрационный номер N <...>, Разрешением на строительство от <дата> N <...> подтверждается, что ООО "ЕВРОТЕКС" разработана, согласована и утверждена проектная документация и получено разрешение на строительство на арендуемом земельном участке закрытой автостоянки вместимостью 92 машино-место. Из этого следует, что оспоренный истцом договор аренды соответствует требованиям закона и иных правовых актов, регулирующих заключение договоров аренды на территории Санкт-Петербурга.
Кроме того, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от <дата> года N <...> "О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от <дата> N <...>" КУГИ предписано внести изменения в договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от <дата> N <...>, в числе которых произвести замену арендатора с ООО "ЕВРОТЕКС" на ООО 1.
Принимая во внимание, что при рассмотрении дела допущена ошибка в применении и толковании норм материального права, президиум находит решение суда первой инстанции от 11.03.2013 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10.07.2013 подлежащими отмене с принятием по делу нового судебного постановления об отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
Кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом удовлетворить.
Решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 11 марта 2013 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 июля 2013 года отменить.
В удовлетворении иска Ц. к Комитету по управлению городским имуществом, ООО "ЕВРОТЕКС" о признании недействительным договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях в части отказать.
Председательствующий
ЕПИФАНОВА В.Н.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 09.04.2014 N 44Г-46/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 апреля 2014 г. N 44г-46/14
Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Епифановой В.Н.
и членов президиума Яковлевой Т.И., Богословской И.И., Кудряшовой В.В., Павлюченко М.А., Черкасовой Г.А.,
при секретаре Г.,
рассмотрел в судебном заседании от 9 апреля 2014 года дело по иску Ц. к Комитету по управлению городским имуществом, ООО "ЕВРОТЕКС" о признании недействительным договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях в части,
на основании кассационной жалобы Комитета по управлению городским имуществом и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда Диденко Е.М. от 11 марта 2014 года о передаче кассационной жалобы заявителя с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции,
заслушав доклад судьи Диденко Е.М. и объяснения представителя Комитета по управлению городским имуществом Б., представителя ООО "ЕВРОТЕКС" Т., Ц. и его представителя С., президиум
установил:
Ц. обратился в суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом (далее - КУГИ), ООО "ЕВРОТЕКС" о признании недействительным договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях в части, касающейся раздела 3 договора - общая характеристика инвестиционного проекта.
В обоснование заявленных требований истец указал, что <дата> между ответчиками был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях для строительства паркинга вместимостью 231 машино-место. Он проживает в доме <адрес>, расположенном на расстоянии менее 20 метров от возводимого паркинга, строительство которого нарушает его права на благоприятную окружающую среду, поскольку санитарными нормами и правилами расстояние от паркинга вместимостью 231 машино-место до жилых домов должно быть не менее 35 метров. Площадь земельного участка для объекта вместимостью до 100 автомобилей должна быть не менее 0,5 га. В данной ситуации площадь земельного участка по договору аренды составляет 0,43 га. Пункт 3.1 договора не соответствует выданному <дата> санитарно-эпидемиологическому заключению на строительство паркинга вместимостью 92 машино-место.
Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 11 марта 2013 года исковые требования удовлетворены.
Суд признал недействительным договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от <дата>, заключенный между КУГИ и ООО "ЕВРОТЕКС", в части пункта 3.1 договора - вместимость паркинга 231 машино-место.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 июля 2013 года решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 11.03.2013 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поступившей в Санкт-Петербургский городской суд 23 декабря 2013 года, Комитет по управлению городским имуществом просит состоявшиеся по делу судебные постановления отменить и в удовлетворении исковых требований Ц. отказать.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 15.01.2014 дело истребовано в Санкт-Петербургский городской суд.
Гражданское дело N 2-317/13 поступило в Санкт-Петербургский городской суд 30 января 2014 года.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 11 марта 2014 года кассационная жалоба заявителя с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Судом установлено, что постановлением Правительства Санкт-Петербурга N <...> от <дата> года "О проектировании и строительстве автостоянки (паркинга) по адресу: <адрес>", изданным в соответствии со статьей 3 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 (ред. от 14.02.2013) "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", ООО "ЕВРОТЕКС" (Инвестору) были установлены инвестиционные условия при проектировании и строительстве автостоянки (паркинга) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв. м, кадастровый номер N <...>, расположенном по адресу: <адрес>; Комитету по управлению городским имуществом было предписано заключение с Инвестором договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях в соответствии с постановлением; Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга - в установленном порядке выдать Инвестору разрешительную документацию на строительство объекта.
На основании указанного постановления <дата> между КУГИ и ООО "ЕВРОТЕКС" заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...>, на основании которого ООО "ЕВРОТЕКС" во временное владение и пользование был предоставлен земельный участок по адресу: <адрес>. Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что участок предоставляется для строительства автостоянки (паркинга) вместимостью 231 машино-место, общая площадь - 6198 кв. м, высота объекта - 3 этажа.
Проектная документация обязательную государственную экспертизу не прошла в связи с несоответствием СНиП 11-02-96 "Инженерные изыскания для строительства. Основные положения", СП 11-104-97 "Инженерно-геодезические изыскания для строительства", СП 11-103-97 "Инженерно-гидрометеорологические изыскания для строительства", заданию на проектирование, техническим условиям, положению о составе проектной документации, требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в силу статьи 168 ГК Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 08.07.1997 N 678-р (ред. от 11.03.2003) "Об утверждении Регламента подготовки и согласования инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях" утратило силу 21.06.2006, однако, статья 42 Конституции Российской Федерации, статья 11 Федерального закона "Об охране окружающей среды", требования СНиП являются действующими.
В соответствии со ст. 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, актов государственных органов и органов местного самоуправления, а также других оснований. Основанием для возникновения права аренды земельного участка на инвестиционных условиях является сложный юридический состав, включающий в себя как акт государственного органа или органа местного самоуправления, так и договор аренды.
Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от <дата>, заключенный между КУГИ и ООО "ЕВРОТЕКС", является смешанным, содержащим элементы договора аренды и инвестиционного договора, подпадает под регулирование норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Закона Санкт-Петербурга N 282-43 от 17.06.2004 (ред. от 14.02.2013 N 25-12) "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", статьей 2 которого предусмотрено, что договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях представляет собой смешанный договор, содержащий обязательства сторон по застройке земельного участка и выполнению иных инвестиционных условий, а также права и обязанности арендатора и арендодателя при предоставлении инвестору земельного участка во владение и пользование, инвестиционные условия - это совокупность прав и обязанностей сторон по инвестиционному договору.
В соответствии со ст. 422 ГК Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действовавшим в момент его заключения.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что на момент заключения оспариваемого договора он соответствовал общим требованиям законов и иных правовых актов, регулирующих заключение таких договоров, но включение в него условия о строительстве паркинга вместимостью 231 машино-место уже на момент его заключения - <дата> не соответствовало требованиям законодательства в сфере охраны окружающей среды, так как ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Санкт-Петербурге" <дата> подготовлено положительное заключение о соответствии проектной документации по использованию земельного участка в целях размещения закрытого паркинга на 92 машино-место.
Согласно статье 34 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ (ред. от 05.03.2013) "Об охране окружающей среды" проектирование и строительство строений, сооружений и иных объектов, оказывающих прямое или косвенное негативное воздействие на окружающую среду, осуществляются в соответствии с требованиями в области охраны окружающей среды. При этом должны предусматриваться мероприятия по охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов, обеспечению экологической безопасности.
Также суд принял во внимание требования СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция", регламентирующие расстояние от паркинга закрытого типа до жилой застройки на основании результатов расчетов рассеивания загрязнений в атмосферном воздухе и уровней физического воздействия, и разъяснения Роспотребнадзора, в соответствии с которыми разрыв от автостоянок и гаражей-стоянок до зданий различного направления применяется по таблице 7.1.1 (Разрыв от сооружений для хранения легкового автотранспорта до объекта застройки), должен составлять 25 метров от паркинга вместимостью 51 - 100 машино-мест до фасадов жилых домов, 35 метров от паркинга вместимостью 101 - 300 машино-мест. Суд указал, что СанПиН являются правовыми актами, данные акты не являются нормативными, только если они не прошли государственную регистрацию в установленном порядке.
Исходя из изложенного выше, суд пришел к выводу о недействительности договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...>, заключенного между ответчиками, в части включения в пункт 3.1 характеристики паркинга - вместимостью 231 машино-место, на основании статьи 168 ГК Российской Федерации, поскольку разрешение на строительство закрытой автостоянки дано на 92 машино-место.
С указанными выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда.
Президиум Санкт-Петербургского городского суда, изучив кассационную жалобу КУГИ, выслушав объяснения участников процесса, проверив материалы дела, находит состоявшиеся по делу судебные постановления подлежащими отмене.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций допущены подобного рода нарушения.
Истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16.07.2009 N 738-О-О указал, что лицо, предъявляющее требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, может быть признано заинтересованным по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК Российской Федерации в случае, если оно имеет материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, либо в его правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на его правовое положение она может повлиять. Учитывая, что Ц. не является стороной оспариваемой сделки, он не может быть признан заинтересованным лицом по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК Российской Федерации, которое вправе предъявить требования о признании договора аренды недействительным. Истцом не доказано наличие у него существенного интереса в признании недействительным договора аренды, участником которого он не является. Избрание такого способа защиты как признание сделки недействительной имеет своей целью, прежде всего, устранение разногласий контрагентов относительно предмета состоявшегося договора и должно способствовать разрешению споров по надлежащему исполнению обязательств. Заявленный иск не соответствует характеру спорного правоотношения.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции представителем КУГИ было заявлено ходатайство о применении судом последствий пропуска истцом срока исковой давности, предусмотренного статьей 181 ГК Российской Федерации. Отказывая в применении срока исковой давности, суды первой и апелляционной инстанций применили часть 5 статьи 208 ГК Российской Федерации, предусматривающую, что на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права исковая давность не распространяется.
С данными выводами судов первой и апелляционной инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.
Положениями статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
В силу статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Из указанных норм Гражданского кодекса следует, что положения статьи 208 ГК Российской Федерации к спорным правоотношениям неприменимы.
Также неправомерен вывод суда о недействительности пункта 3.1 договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от <дата>, поскольку на момент заключения договор соответствовал как общим правилам об аренде, так и статьям 29, 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, а также Закону Санкт-Петербурга от 26.05.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции". В силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации СНиП и СанПиН не являются законами и нормативными правовыми актами, в связи с чем, не подлежат применению при рассмотрении требования о признании сделки недействительной.
Вывод суда первой инстанции о существенных изменениях обстоятельств, в силу которых в соответствии со статьями 450 и 451 ГК Российской Федерации в указанный выше договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях необходимо внесение изменений в части изменения количества машино-мест паркинга, не соответствует требованиям данных норм права и условиям договора. Пункт 3.1 оспоренного истцом договора аренды дает описание общей характеристики инвестиционного проекта, указанной в соответствии с экспертным заключением от <дата> N <...> на отчет об оценке стоимости комплекса прав на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. Согласно пунктам 5.2.1 и 5.2.2 договора и в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, арендатор обязан осуществить проектирование и строительство паркинга в соответствии с разработанной, согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией, и разрешением на строительство, выдаваемым Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Письмом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу от <дата> N <...>, Положительным заключением Управления государственной экспертизы от <дата>, регистрационный номер N <...>, Разрешением на строительство от <дата> N <...> подтверждается, что ООО "ЕВРОТЕКС" разработана, согласована и утверждена проектная документация и получено разрешение на строительство на арендуемом земельном участке закрытой автостоянки вместимостью 92 машино-место. Из этого следует, что оспоренный истцом договор аренды соответствует требованиям закона и иных правовых актов, регулирующих заключение договоров аренды на территории Санкт-Петербурга.
Кроме того, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от <дата> года N <...> "О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от <дата> N <...>" КУГИ предписано внести изменения в договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от <дата> N <...>, в числе которых произвести замену арендатора с ООО "ЕВРОТЕКС" на ООО 1.
Принимая во внимание, что при рассмотрении дела допущена ошибка в применении и толковании норм материального права, президиум находит решение суда первой инстанции от 11.03.2013 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10.07.2013 подлежащими отмене с принятием по делу нового судебного постановления об отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
Кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом удовлетворить.
Решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 11 марта 2013 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 июля 2013 года отменить.
В удовлетворении иска Ц. к Комитету по управлению городским имуществом, ООО "ЕВРОТЕКС" о признании недействительным договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях в части отказать.
Председательствующий
ЕПИФАНОВА В.Н.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)