Судебные решения, арбитраж
Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Грязниковой А.С., Кудриной Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бирюля К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4803/2015) общества с ограниченной ответственностью "Экострой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.03.2015 по делу N А70-7885/2013 (судья Щанкина А.В.) по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (ОГРН 1027200855659, ИНН 7224019804) об изъятии у общества с ограниченной ответственностью "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:238, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 11 231 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, по выкупной цене в размере 3 039 300 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:291, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 8 296 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, по выкупной цене в размере 2 248 800 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:438, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 7 134 кв. м, адрес объекта Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, по выкупной цене в размере 1 935 700 руб., третье лицо: государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (ОГРН 1027200824353, ИНН 7203001860),
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - Евсеева В.В. (доверенность б/н от 21.07.2014 сроком действия один год), Лапшина А.Е. (доверенность б/н от 21.07.2014 сроком действия один год),
от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Каюмовой Р.Р. (доверенность N 71/08-3-Д от 03.03.2015 сроком действия один год),
установил:
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - ООО "Экострой", ответчик) об изъятии путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:238, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 11 231 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:291, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 8 296 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:438, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 7 134 кв. м, адрес объекта Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, по выкупной цене.
Исковые требования со ссылками на статьи 279, 282, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 49, 55, 57, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), на постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:07 05 003:438, 72:17:07 06 003:238, 72:17:07 06 003:291 для государственных нужд Тюменской области" мотивированы несогласием собственника земельных участков с их выкупной ценой, предложенной истцом.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (далее - ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2013 по делу N А70-7885/2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2014, исковые требования удовлетворены. Из собственности ООО "Экострой" для государственных нужд изъяты путем выкупа земельный участок площадью 7 134 кв. м с кадастровым номером 72:17:0705003:438, земельный участок площадью 11 231 кв. м с кадастровым номером 72:17:0706003:238, земельный участок площадью 8 296 кв. м с кадастровым номером 72:17:0706003:291.
Выкупная цена земельного участка площадью 7 134 кв. м с кадастровым номером 72:17:0705003:438 определена в размере 15 717 714 руб., земельного участка площадью 11 231 кв. м с кадастровым номером 72:17:0706003:238-19 998 319 руб., земельного участка площадью 8 296 кв. м с кадастровым номером 72:17:0706003:291-17 085 531 руб. С ООО "Экострой" в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.
Выкупная цена определена судом на основании экспертного заключения, подготовленного экспертом ООО "Западно-Сибирский экспертно-правовой центр" Угловской Ю.Ш. на основании определения от 22.08.2013.
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2014 по делу N А70-7885/2013 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
Определением от 09.12.2014 Верховный Суд Российской Федерации отказал в передаче кассационной жалобы ООО "Экострой" на постановление суда кассационной инстанции от 29.08.2014 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
При новом рассмотрении дела Арбитражный суд Тюменской области определением от 09.12.2014 в целях определения выкупной цены спорных земельных участков (в том числе их рыночной стоимости, а также всех убытков, причиненных ООО "Экострой" изъятием земельных участков, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на земельных участках автомобильной дороги) назначил по делу судебную экспертизу, поручил ее проведение эксперту ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Воловичу Николаю Владимировичу.
После представления в материалы дела экспертного заключения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил выкупную цену земельных участков, просил изъять у общества путем выкупа для государственных нужд Тюменской области названные земельные участки по выкупной цене 3 039 300 руб., 2 248 800 руб., 1 935 700 руб. соответственно.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.03.2015 по делу N А70-7885/2013 исковые требования удовлетворены полностью.
Не согласившись с решением, ответчик в апелляционной жалобе просил его отменить в части определения размера выкупной цены изымаемых земельных участков.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что имеются существенные нарушения основополагающих принципов проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков, повлиявших на итоговую стоимость объекта оценки, которая значительно занижена, в связи с чем экспертное заключение N 6/НВ от 29.01.2015 не является допустимым доказательством по делу. Подробно доводы приведены в жалобе.
В жалобе изложено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы с целью установления выкупной цены изымаемых земельных участков и ходатайство о приобщении к материалам дела копии постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.03.2015 по делу N А70-4037/2014.
Департамент в письменном отзыве выразил несогласие с доводами ответчика, просил отказать в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы.
Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Экострой" поддержал изложенное в жалобе ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, а также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: копий кадастрового паспорта по земельным участкам 72:17:0705003:680, 72:17:0705003:297; сведений с публичной кадастровой карты об объектах-аналогах на 11 листах.
Представитель Департамента возражал против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы, разрешение ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных документов оставил на усмотрение суда. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела документов, приложенных к отзыву на апелляционную жалобу: схемы расположения земельных участков, находящихся в границах населенного пункта г. Тюмень; распечаток с сайтов о продаже земельных участков на 3 листах; заявлений открытого акционерного общества "Тюменьторф" о выкупе земельных участков на 2 листах, кадастровых паспортов выкупаемых земельных участков с кадастровыми номерами 72:170704006:65, 72:12:1708012:1772 на 2 листах, описей документов на 2 листах; справки ООО "Этажи-Тюмень" (ответ на запрос N 03154/08-3 от 19.03.2015); запроса Департамента N 03154/08-з от 19.03.2015; справок ООО "Этажи-Тюмень" от 29.12.2014, от 27.02.2015, от 24.02.2015, от 27.02.2015; справочной информации по земельным участкам с кадастровыми номерами 72:17:0706003:291, 72:17:0706003:238, 72:17:0705003:438; выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.04.2015 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:234, 72:17:0706003:240, 72:17:0706003:254, 72:17:0706003:260, 72:17:0706003:269, 72:17:0706003:306.
Представитель ООО "Экострой" возражал против приобщения к материалам дела схемы расположения земельных участков, находящихся в границах населенного пункта г. Тюмень, указав, что проверить ее аутентичность невозможно; документов, касающихся выкупа земельных участком открытым акционерным обществом "Тюменьторф", поскольку у него земельные участки находятся в постоянном (бессрочном) пользовании. Против приобщения к материалам дела справки ООО "Этажи-Тюмень" от 29.12.2014 не возражал, в отношении остальных документов оставил разрешение ходатайства на усмотрение суда с учетом положений статьи 268 АПК РФ.
Представитель ответчика поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца высказался согласно доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны согласно статьям 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.
Возможность предоставления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена нормами статьи 268 АПК РФ.
Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, независящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что, поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь приведенными нормами права и разъяснениями Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, приняв во внимания заявленные возражения сторон против приобщения к материалам дела ряда дополнительных доказательств, отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела представленных суду апелляционной инстанции документов, поскольку некоторые из документов датированы после объявления судом первой инстанции резолютивной части обжалуемого решения, то есть не существовали на момент принятия решения и не являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, поэтому наличие данных дополнительных доказательств по делу не может влиять на законность принятого судом решения. Невозможность получения и предоставления документов, датированных до объявления резолютивной части решения, выкопирок с публичной кадастровой карты, схемы расположения земельных участков суду первой инстанции уважительными причинами сторонами не обоснована.
В приобщении к материалам дела копии постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.03.2015 по делу N А70-4037/2014 судом апелляционной инстанции отказано, так как оно находится в свободном доступе на Интернет-сайте суда в разделе "Картотека арбитражных дел" и в силу статьи 64 АПК РФ не является доказательством по делу.
В удовлетворении ходатайства ООО "Экострой" о назначении повторной экспертизы суд апелляционной инстанции отказано по основаниям, приведенным в мотивировочной части постановления.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и установил, что постановлением Правительства Тюменской области от 25.10.2004 N 136-пк "Об утверждении программы по реализации договора между органами государственной власти Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и Ямало-Ненецкого автономного округа "Сотрудничество" принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке от автодороги п. Мелиораторов (а/д Тюмень-Нижняя Тавда) - ФАД Тюмень-Ханты-Мансийск.
В связи с этим Правительством Тюменской области принято решение об изъятии у ООО "Экострой" земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0705003:438, 72:17:0706003:238, 72:17:0706003:291 для государственных нужд Тюменской области, о чем вынесено постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п.
Не достигнув соглашения с обществом о выкупной цене названных земельных участков, Департамент обратился в Арбитражный суд Тюменской области с рассматриваемыми требованиями.
Институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется нормами главы 17 ГК РФ и главы 8 ЗК РФ.
На основании статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Аналогичные положения установлены статьей 55 ЗК РФ, которой предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Такое изъятие осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 ЗК РФ в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, к которым в том числе относятся автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (часть 1 статьи 49 ЗК РФ).
Из материалов дела следует, что правомерность изъятия указанных выше земельных участков для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, спорным является вопрос о размере выкупной цене земельных участков.
Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).
Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла свое отражение и в статье 55 ЗК РФ.
Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно статье 57 ЗК РФ убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 6 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003, определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как следует из статьи 3 названного Закона для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Статьей 20 указанного Закона установлено, что проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Как указывалось выше, суд определением от 09.12.2014 в целях установления выкупной цены спорных земельных участков назначил по делу судебную экспертизу, поручил ее проведение эксперту ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Воловичу Н.В.
Экспертом в заключении N 6/НВ от 29.01.2015 определена следующая выкупная стоимость земельных участков (с учетом убытков, причиненных ООО "Экострой" изъятием земельных участков, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на них автомобильной дороги): для участка с кадастровым номером 72:17:0706003:238 в размере 3 039 300 руб., для земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:291-2 248 800 руб., для земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:438-1 935 700 руб.
Не соглашаясь с определенным экспертом размером выкупной цены спорных земельных участков, ООО "Экострой" в апелляционной жалобе приводит доводы о том, что эксперт необоснованно посчитал вид разрешенного использования, содержащийся в государственной кадастре недвижимости (ГКН), как единственно возможный для целей определения наиболее эффективного использования и как элемент сравнения для подбора объектов-аналогов и воздержался от анализа градостроительного зонирования.
Кроме того, ответчик также указывает, что экспертом неправомерно не учтено расположение оцениваемых земельных участков в черте города Тюмени, рядом с городской инфраструктурой и поэтому необоснованно не введена корректировка на местоположение относительно г. Тюмени, не введены корректировки на обеспеченность электро-, газо-, водоснабжением, то есть не проведен анализ наиболее эффективного использования спорных земельных участков.
Между тем, ответчиком не учтено следующее.
По смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ с учетом положений статьи 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.
В связи с этим при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия, на что правомерно указано судом первой инстанции при повторном рассмотрении дела.
Такая правовая позиция соответствует подходу, изложенному в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденном Президиумом 24.12.2014.
Из материалов дела усматривается и установлено судом первой инстанции, что спорные земельные участки образованы из земельных участков, относящихся к категории "земли сельскохозяйственного назначения" с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства".
Исходя из части 3 статьи 11.2 ЗК РФ, при образовании спорных земельных участков к ним перешел вид разрешенного использования, который был у исходных участков. Данный вид разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства) был внесен в государственный кадастр недвижимости в ГКН и по настоящее время является актуальным.
Конкретной даты фактического изъятия спорных земельных участков суд апелляционной инстанции установить не может.
Вместе с тем, поскольку строительство автодороги велось в период с 2005 года по 2009 год, работы по строительству окончены 30.11.2009 (акт приема-передачи заказчиком законченного строительством объекта от подрядчика, акт приема-передачи заказчиком в эксплуатацию объекта завершенного строительства), можно сделать вывод о том, что земельные участки фактически были изъяты не позднее 2005 года.
Соответственно, к этим земельным участкам не может применять градостроительное зонирование, установленное Правилами землепользования и застройки города Тюмени, утвержденными Решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154, на которые ссылается ответчик в апелляционной жалобе, поскольку оно установлено исходя из того, что на спорных земельных участках уже идет строительство автодороги.
Иными словами, изменения в характеристике спорных земельных участков обусловлены фактическим строительством автодороги, для чего земельные участки и подлежали изъятию.
Соответственно, с учетом изложенных выше норм права и приведенной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данные изменения не подлежат учету при определении размера возмещения собственнику спорных земельных участков.
При этом нарушение порядка изъятия земельного участка для государственных нужд (на момент издания распоряжения об изъятии и ведения переговоров с собственником земельные участки уже фактически изъяты и автодорога построена) не может влечь изменение порядка определения размера возмещения собственнику.
Таким образом, принимая во внимание изложенное, эксперт правильно при определении выкупной цены исходил из вида разрешенного использования, который был установлен в отношении спорных земельных участков до начала процедуры их изъятия для государственных нужд, то есть "для сельскохозяйственного производства", когда вид разрешенного использования не был связан со строительством дороги. А поскольку до начала строительства градостроительное зонирование не осуществлялось, земельный участок не относился к градостроительной зоне, ее учет при определении выкупной цены не требовался.
Доводы ООО "Экострой" о том, что в рамках рассмотрения дел N А70-7216/2013 и N А70-4037/2014 установлено, что при оценке выкупной цены земельного участка и подборе объектов-аналогов необходимо учитывать его градостроительное зонирование на день, предшествующий принятию решения об изъятии, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку при рассмотрении указанных дел суды не исследовали вопрос о соотношении периода установления градостроительных зон и периода изъятия земельных участков у собственника, не устанавливали обстоятельства того, что градостроительное зонирование было утверждено уже после фактического изъятия земельных участком и начала их использования для строительства.
В рамках указанных дел, исходя из экспертного исследования, установившего, в каких градостроительных зонах располагается земельные участки, в связи с несогласием ООО "Экострой" с отнесением земельных участков к той или иной градостроительной зоне суды проверяли обоснованность доводов ответчика.
Несмотря на изменение категории земель (с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов), на что ответчиком указано в жалобе, сохранился запрет на строительство объектов недвижимости в силу избранного собственником и закрепленного в ГКН вида разрешенного использования - "для сельскохозяйственного производства".
Изъятием спорных участков под автодорогу прекращены права собственника на использование участков по выбранному им виду разрешенного использования - "для сельскохозяйственного производства". Юридическая замена собственника в 2010 году этого обстоятельства не меняет и не создает новому собственнику никаких дополнительных возможностей использования земельных участков.
При этом не имеют значения доводы ответчика о законодательно установленной возможности изменения разрешенного использования спорных земельных участков и использования их в каких-либо иных коммерчески более привлекательных целях, поскольку для правильного разрешения рассматриваемого спора, как указывалось выше, суд устанавливает рыночную стоимость спорных земельных участков в соответствии с их разрешенным использованием, определенным до начала процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд, что соответствует позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденной Президиумом 24.12.2014.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности выводов эксперта об определении выкупной цены, исходя из вида разрешенного использования земельных участков, существовавшего до начала строительства, а также категории земель, без учета градостроительной зоны, которая на момент начала процедуры изъятия участка не существовала и была введена с учетом строящегося на участках объекта.
По этим же основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о нарушении экспертом принципа учета при оценке спорных земельных участков их наиболее эффективного использования.
Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении дела судом первой инстанции ООО "Экострой" было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано, так как отсутствуют основания, предусмотренные частью 2 статьи 87 АПК РФ. Отклоняя ходатайство ответчика, суд первой инстанции, помимо прочего принял во внимание пояснения эксперта, данные суду в порядке абзаца 2 части 3 статьи 86 АПК РФ.
Аналогичное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы заявлено суду апелляционной инстанции.
Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Также у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства общества о назначении повторной экспертизы, заявленного суду апелляционной инстанции.
В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза может быть назначена только при возникновении сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.
Исходя из буквального толкования указанной нормы права и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в совокупности с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.
Поскольку предметом судебной экспертизы являлась оценка выкупной цены спорных земельных участков, заключение экспертизы (в том числе, по объему и характеру содержащейся в нем информации) должно соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Согласно пункту 19 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Проанализировав экспертное заключение N 6/НВ от 29.01.2015, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законодательством, в том числе об экспертной деятельности, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.
Из материалов дела следует, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, эксперт компетентен в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, имеет соответствующий опыт и квалификацию, об его отводе лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что заявление ответчиком ходатайства о назначении повторной экспертизы фактически связано с несогласием с выводами экспертного заключения, приведенным ответчиком возражениям может быть дана оценка судом, так как в компетенцию арбитражного суда входит оценка заключения судебной экспертизы, являющегося одним из доказательств по делу (статьи 64, 65, 67, 68, 71, 86 АПК РФ, пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе"). Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (дело N ВАС-13839/2013).
Как усматривается из экспертного заключения при определении рыночной стоимости спорных земельных участков, экспертом использовался сравнительный подход.
Сравнительный подход согласно пункту 14 ФСО N 1 - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.
В рамках выбранного сравнительного подхода экспертом из 4 приведенных общих аналогов были выбраны 3 объекта-аналога, предлагаемых к продаже со ссылкой на характеристику объектов, в том числе кадастровые номера земельных участков, их местоположение и источник получения информации - официальный сайт в сети Интернет АН "Этажи" и контактные лица.
Получение исходной информации об объектах-аналогах у риэлтерской организации на коммерческой основе, а не самостоятельный подбор таковых, о том, что они не могут быть использованы для целей оценки, не свидетельствует, ровно, как и не свидетельствует о допущенных экспертом нарушениях при исследовании, влекущих недостоверность оценки, поскольку получение экспертом исходной информации о предложениях к продаже от риэлтерской организации не исключает, а, напротив, предполагает ее обработку с применением специальных познаний в поставленных перед экспертом целях. Сотрудники риэлтерской организации ни в коей мере деятельность эксперта по подбору аналогов не заменяют.
При проведении оценки экспертом учтены такие характеристики объектов-аналогов, как, площадь - более 1 Га, местоположение земельных участков - в черте населенных пунктов Ембаево и Яр, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, отсутствие коммуникаций (кроме предназначенных для обслуживания дороги), ограничения по использованию и транспортная доступность, проведено их сравнение по показателям с оцениваемыми объектами.
Как указал суд первой инстанции и не опроверг ответчик, на момент рассмотрения спора информация о наличии использованных объектов-аналогов в качестве предложений к продаже на официальном сайте АН "Этажи", указанном экспертом в качестве источника информации, содержалась в том же виде, что и была предоставлена экспертом в приложении N 1 к заключению.
Основания утверждать, что действительные экономические характеристики выбранных объектов-аналогов исключают их принятие в качестве таковых в целях оценки выкупной цены спорных земельных участков (пункт 14 ФСО N 1), отсутствуют.
Используемые объекты-аналоги на момент проведения оценки и вынесения решения от 12.03.2015 являлись учтенными и действующими. Доказательств обратного не имеется.
Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика, аналогичные доводам, приведенным в жалобе, о несоответствии объектов-аналогов по месторасположению, указав, что, несмотря на адресное описание спорных земельных участков, фактически они расположены в районе сел Яр и Ембаево по Тобольскому тракту на границе Ленинского АТО и Ембаевского МО Тюменского района вдоль Тобольского тракта на противоположной стороне от с. Яр, которое входит в Ембаевское МО, как и используемые для оценки объекты-аналоги, расположенные вблизи Тобольского тракта в районе Яр-Ембаево.
Оценивая критически и отклоняя доводы ООО "Экострой" со ссылкой на документы о продаже земельных участков по ценам, намного превышающим те цены, которые указаны в экспертном заключении, суд первой инстанции установил, что представленные ответчиком сделки купли-продажи земельных участков совершались, в основном, между одними и теми же лицами, в том числе Евсеевым Владимиром Викторовичем, который участвовал в судебных заседаниях в качестве представителя ответчика при первоначальном рассмотрении дела.
В данном случае сделки, приводимые ответчиком суду первой инстанции в качестве аналогов, в таком аспекте не могут восприниматься, поскольку механизм формирования рыночной цены обусловлен нормальной рыночной конъюнктурой, не подвергающейся воздействию таких факторов, как строительство автодороги в публичных интересах и сопутствующее этому изъятие участков в границах строительства.
Стороны этих сделок, безусловно, действуют под влиянием осведомленности о наличии гарантированного покупателя, более того - обязанного купить участок, что исключает учет этих сделок с целью доказательства рыночной цены, как не соответствующих критериям, указанным в статье 3 Закона об оценочной деятельности.
Ссылку ответчика на аналитическую справку АН "Этажи", согласно которой средняя рыночная цена 1 га земельного участка, расположенного в административных границах г. Тюмени (категория - земли населенных пунктов) и имеющего вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства" на текущий момент составляет 17 000 000 руб. и варьируется от 14 000 000 руб. до 40 000 000 руб., суд апелляционной инстанции отклоняет, так как сведения, изложенные в ней, документально не подтверждены.
Так, как указал истец в отзыве на апелляционную жалобу и не опровергнуто ответчиком, на запрос Департамента от 19.03.2015 ООО "Этажи-Тюмень" сообщило, что при подготовке аналитических данных были использованы предложения о продаже земельных участков в п. Березняки, Метелево, Московский дворик, оз. Цимлянское, а также в черте Тюмени, при расчете также использовались объекты по данным застройщиков, которые не подкреплены документально. Согласно неопровергнутым пояснениям истца, земельные участки в указанных районах отличаются более высокой привлекательностью, нежели участки в районе с. Яр и с. Ембаево, вблизи которых расположены спорные земельные участки.
Цена земельных участков, указанная в договорах от 18.11.2014 с открытым акционерным обществом "Тюменское областное дорожно-эксплуатационное предприятие" (разрешенное использование: под животноводческий комплекс, 10 000 000 руб. за 4 982+/-25 кв. м), с обществом с ограниченной ответственностью "Лента" (разрешенное использование: для размещения торговых объектов, 50 000 000 руб. за 10 00 кв. м) сформировалась осенью 2014 года с учетом имеющейся автодороги, увеличивающей доступность к этим земельным участкам, имеющим иное разрешенное использование, нежели принадлежащие ответчику изымаемые участки.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что экспертом не допущено каких либо нарушений требований действующего законодательства в области оценки, в том числе нарушений, повлиявших на итоговую стоимость объектов оценки в сторону ее снижения.
Иными словами, рыночная стоимость спорных земельных участков, определенная в экспертном заключении N 6/НВ от 29.01.2015, является достоверной.
В связи с этим суд первой инстанции обоснованно применил определенную в названном экспертном заключении выкупную цену спорных земельных участков с целью их изъятия для государственных нужд Тюменской области.
Таким образом, вопреки доводам, приведенным ответчиком в апелляционной жалобе, обстоятельства, имеющие правовое значение для дела, установлены судом с учетом имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в ее удовлетворении, относятся на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.03.2015 по делу N А70-7885/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Е.Н.КУДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.06.2015 N 08АП-4803/2015 ПО ДЕЛУ N А70-7885/2013
Разделы:Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2015 г. N 08АП-4803/2015
Дело N А70-7885/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Грязниковой А.С., Кудриной Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бирюля К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4803/2015) общества с ограниченной ответственностью "Экострой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.03.2015 по делу N А70-7885/2013 (судья Щанкина А.В.) по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (ОГРН 1027200855659, ИНН 7224019804) об изъятии у общества с ограниченной ответственностью "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:238, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 11 231 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, по выкупной цене в размере 3 039 300 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:291, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 8 296 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, по выкупной цене в размере 2 248 800 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:438, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 7 134 кв. м, адрес объекта Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, по выкупной цене в размере 1 935 700 руб., третье лицо: государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (ОГРН 1027200824353, ИНН 7203001860),
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - Евсеева В.В. (доверенность б/н от 21.07.2014 сроком действия один год), Лапшина А.Е. (доверенность б/н от 21.07.2014 сроком действия один год),
от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Каюмовой Р.Р. (доверенность N 71/08-3-Д от 03.03.2015 сроком действия один год),
установил:
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - ООО "Экострой", ответчик) об изъятии путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:238, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 11 231 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:291, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 8 296 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:438, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 7 134 кв. м, адрес объекта Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, по выкупной цене.
Исковые требования со ссылками на статьи 279, 282, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 49, 55, 57, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), на постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:07 05 003:438, 72:17:07 06 003:238, 72:17:07 06 003:291 для государственных нужд Тюменской области" мотивированы несогласием собственника земельных участков с их выкупной ценой, предложенной истцом.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (далее - ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2013 по делу N А70-7885/2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2014, исковые требования удовлетворены. Из собственности ООО "Экострой" для государственных нужд изъяты путем выкупа земельный участок площадью 7 134 кв. м с кадастровым номером 72:17:0705003:438, земельный участок площадью 11 231 кв. м с кадастровым номером 72:17:0706003:238, земельный участок площадью 8 296 кв. м с кадастровым номером 72:17:0706003:291.
Выкупная цена земельного участка площадью 7 134 кв. м с кадастровым номером 72:17:0705003:438 определена в размере 15 717 714 руб., земельного участка площадью 11 231 кв. м с кадастровым номером 72:17:0706003:238-19 998 319 руб., земельного участка площадью 8 296 кв. м с кадастровым номером 72:17:0706003:291-17 085 531 руб. С ООО "Экострой" в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.
Выкупная цена определена судом на основании экспертного заключения, подготовленного экспертом ООО "Западно-Сибирский экспертно-правовой центр" Угловской Ю.Ш. на основании определения от 22.08.2013.
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2014 по делу N А70-7885/2013 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
Определением от 09.12.2014 Верховный Суд Российской Федерации отказал в передаче кассационной жалобы ООО "Экострой" на постановление суда кассационной инстанции от 29.08.2014 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
При новом рассмотрении дела Арбитражный суд Тюменской области определением от 09.12.2014 в целях определения выкупной цены спорных земельных участков (в том числе их рыночной стоимости, а также всех убытков, причиненных ООО "Экострой" изъятием земельных участков, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на земельных участках автомобильной дороги) назначил по делу судебную экспертизу, поручил ее проведение эксперту ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Воловичу Николаю Владимировичу.
После представления в материалы дела экспертного заключения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил выкупную цену земельных участков, просил изъять у общества путем выкупа для государственных нужд Тюменской области названные земельные участки по выкупной цене 3 039 300 руб., 2 248 800 руб., 1 935 700 руб. соответственно.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.03.2015 по делу N А70-7885/2013 исковые требования удовлетворены полностью.
Не согласившись с решением, ответчик в апелляционной жалобе просил его отменить в части определения размера выкупной цены изымаемых земельных участков.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что имеются существенные нарушения основополагающих принципов проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков, повлиявших на итоговую стоимость объекта оценки, которая значительно занижена, в связи с чем экспертное заключение N 6/НВ от 29.01.2015 не является допустимым доказательством по делу. Подробно доводы приведены в жалобе.
В жалобе изложено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы с целью установления выкупной цены изымаемых земельных участков и ходатайство о приобщении к материалам дела копии постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.03.2015 по делу N А70-4037/2014.
Департамент в письменном отзыве выразил несогласие с доводами ответчика, просил отказать в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы.
Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Экострой" поддержал изложенное в жалобе ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, а также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: копий кадастрового паспорта по земельным участкам 72:17:0705003:680, 72:17:0705003:297; сведений с публичной кадастровой карты об объектах-аналогах на 11 листах.
Представитель Департамента возражал против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы, разрешение ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных документов оставил на усмотрение суда. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела документов, приложенных к отзыву на апелляционную жалобу: схемы расположения земельных участков, находящихся в границах населенного пункта г. Тюмень; распечаток с сайтов о продаже земельных участков на 3 листах; заявлений открытого акционерного общества "Тюменьторф" о выкупе земельных участков на 2 листах, кадастровых паспортов выкупаемых земельных участков с кадастровыми номерами 72:170704006:65, 72:12:1708012:1772 на 2 листах, описей документов на 2 листах; справки ООО "Этажи-Тюмень" (ответ на запрос N 03154/08-3 от 19.03.2015); запроса Департамента N 03154/08-з от 19.03.2015; справок ООО "Этажи-Тюмень" от 29.12.2014, от 27.02.2015, от 24.02.2015, от 27.02.2015; справочной информации по земельным участкам с кадастровыми номерами 72:17:0706003:291, 72:17:0706003:238, 72:17:0705003:438; выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.04.2015 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:234, 72:17:0706003:240, 72:17:0706003:254, 72:17:0706003:260, 72:17:0706003:269, 72:17:0706003:306.
Представитель ООО "Экострой" возражал против приобщения к материалам дела схемы расположения земельных участков, находящихся в границах населенного пункта г. Тюмень, указав, что проверить ее аутентичность невозможно; документов, касающихся выкупа земельных участком открытым акционерным обществом "Тюменьторф", поскольку у него земельные участки находятся в постоянном (бессрочном) пользовании. Против приобщения к материалам дела справки ООО "Этажи-Тюмень" от 29.12.2014 не возражал, в отношении остальных документов оставил разрешение ходатайства на усмотрение суда с учетом положений статьи 268 АПК РФ.
Представитель ответчика поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца высказался согласно доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны согласно статьям 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.
Возможность предоставления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена нормами статьи 268 АПК РФ.
Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, независящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что, поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь приведенными нормами права и разъяснениями Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, приняв во внимания заявленные возражения сторон против приобщения к материалам дела ряда дополнительных доказательств, отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела представленных суду апелляционной инстанции документов, поскольку некоторые из документов датированы после объявления судом первой инстанции резолютивной части обжалуемого решения, то есть не существовали на момент принятия решения и не являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, поэтому наличие данных дополнительных доказательств по делу не может влиять на законность принятого судом решения. Невозможность получения и предоставления документов, датированных до объявления резолютивной части решения, выкопирок с публичной кадастровой карты, схемы расположения земельных участков суду первой инстанции уважительными причинами сторонами не обоснована.
В приобщении к материалам дела копии постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.03.2015 по делу N А70-4037/2014 судом апелляционной инстанции отказано, так как оно находится в свободном доступе на Интернет-сайте суда в разделе "Картотека арбитражных дел" и в силу статьи 64 АПК РФ не является доказательством по делу.
В удовлетворении ходатайства ООО "Экострой" о назначении повторной экспертизы суд апелляционной инстанции отказано по основаниям, приведенным в мотивировочной части постановления.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и установил, что постановлением Правительства Тюменской области от 25.10.2004 N 136-пк "Об утверждении программы по реализации договора между органами государственной власти Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и Ямало-Ненецкого автономного округа "Сотрудничество" принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке от автодороги п. Мелиораторов (а/д Тюмень-Нижняя Тавда) - ФАД Тюмень-Ханты-Мансийск.
В связи с этим Правительством Тюменской области принято решение об изъятии у ООО "Экострой" земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0705003:438, 72:17:0706003:238, 72:17:0706003:291 для государственных нужд Тюменской области, о чем вынесено постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п.
Не достигнув соглашения с обществом о выкупной цене названных земельных участков, Департамент обратился в Арбитражный суд Тюменской области с рассматриваемыми требованиями.
Институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется нормами главы 17 ГК РФ и главы 8 ЗК РФ.
На основании статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Аналогичные положения установлены статьей 55 ЗК РФ, которой предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Такое изъятие осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 ЗК РФ в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, к которым в том числе относятся автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (часть 1 статьи 49 ЗК РФ).
Из материалов дела следует, что правомерность изъятия указанных выше земельных участков для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, спорным является вопрос о размере выкупной цене земельных участков.
Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).
Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла свое отражение и в статье 55 ЗК РФ.
Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно статье 57 ЗК РФ убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 6 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003, определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как следует из статьи 3 названного Закона для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Статьей 20 указанного Закона установлено, что проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Как указывалось выше, суд определением от 09.12.2014 в целях установления выкупной цены спорных земельных участков назначил по делу судебную экспертизу, поручил ее проведение эксперту ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Воловичу Н.В.
Экспертом в заключении N 6/НВ от 29.01.2015 определена следующая выкупная стоимость земельных участков (с учетом убытков, причиненных ООО "Экострой" изъятием земельных участков, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на них автомобильной дороги): для участка с кадастровым номером 72:17:0706003:238 в размере 3 039 300 руб., для земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:291-2 248 800 руб., для земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:438-1 935 700 руб.
Не соглашаясь с определенным экспертом размером выкупной цены спорных земельных участков, ООО "Экострой" в апелляционной жалобе приводит доводы о том, что эксперт необоснованно посчитал вид разрешенного использования, содержащийся в государственной кадастре недвижимости (ГКН), как единственно возможный для целей определения наиболее эффективного использования и как элемент сравнения для подбора объектов-аналогов и воздержался от анализа градостроительного зонирования.
Кроме того, ответчик также указывает, что экспертом неправомерно не учтено расположение оцениваемых земельных участков в черте города Тюмени, рядом с городской инфраструктурой и поэтому необоснованно не введена корректировка на местоположение относительно г. Тюмени, не введены корректировки на обеспеченность электро-, газо-, водоснабжением, то есть не проведен анализ наиболее эффективного использования спорных земельных участков.
Между тем, ответчиком не учтено следующее.
По смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ с учетом положений статьи 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.
В связи с этим при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия, на что правомерно указано судом первой инстанции при повторном рассмотрении дела.
Такая правовая позиция соответствует подходу, изложенному в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденном Президиумом 24.12.2014.
Из материалов дела усматривается и установлено судом первой инстанции, что спорные земельные участки образованы из земельных участков, относящихся к категории "земли сельскохозяйственного назначения" с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства".
Исходя из части 3 статьи 11.2 ЗК РФ, при образовании спорных земельных участков к ним перешел вид разрешенного использования, который был у исходных участков. Данный вид разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства) был внесен в государственный кадастр недвижимости в ГКН и по настоящее время является актуальным.
Конкретной даты фактического изъятия спорных земельных участков суд апелляционной инстанции установить не может.
Вместе с тем, поскольку строительство автодороги велось в период с 2005 года по 2009 год, работы по строительству окончены 30.11.2009 (акт приема-передачи заказчиком законченного строительством объекта от подрядчика, акт приема-передачи заказчиком в эксплуатацию объекта завершенного строительства), можно сделать вывод о том, что земельные участки фактически были изъяты не позднее 2005 года.
Соответственно, к этим земельным участкам не может применять градостроительное зонирование, установленное Правилами землепользования и застройки города Тюмени, утвержденными Решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154, на которые ссылается ответчик в апелляционной жалобе, поскольку оно установлено исходя из того, что на спорных земельных участках уже идет строительство автодороги.
Иными словами, изменения в характеристике спорных земельных участков обусловлены фактическим строительством автодороги, для чего земельные участки и подлежали изъятию.
Соответственно, с учетом изложенных выше норм права и приведенной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данные изменения не подлежат учету при определении размера возмещения собственнику спорных земельных участков.
При этом нарушение порядка изъятия земельного участка для государственных нужд (на момент издания распоряжения об изъятии и ведения переговоров с собственником земельные участки уже фактически изъяты и автодорога построена) не может влечь изменение порядка определения размера возмещения собственнику.
Таким образом, принимая во внимание изложенное, эксперт правильно при определении выкупной цены исходил из вида разрешенного использования, который был установлен в отношении спорных земельных участков до начала процедуры их изъятия для государственных нужд, то есть "для сельскохозяйственного производства", когда вид разрешенного использования не был связан со строительством дороги. А поскольку до начала строительства градостроительное зонирование не осуществлялось, земельный участок не относился к градостроительной зоне, ее учет при определении выкупной цены не требовался.
Доводы ООО "Экострой" о том, что в рамках рассмотрения дел N А70-7216/2013 и N А70-4037/2014 установлено, что при оценке выкупной цены земельного участка и подборе объектов-аналогов необходимо учитывать его градостроительное зонирование на день, предшествующий принятию решения об изъятии, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку при рассмотрении указанных дел суды не исследовали вопрос о соотношении периода установления градостроительных зон и периода изъятия земельных участков у собственника, не устанавливали обстоятельства того, что градостроительное зонирование было утверждено уже после фактического изъятия земельных участком и начала их использования для строительства.
В рамках указанных дел, исходя из экспертного исследования, установившего, в каких градостроительных зонах располагается земельные участки, в связи с несогласием ООО "Экострой" с отнесением земельных участков к той или иной градостроительной зоне суды проверяли обоснованность доводов ответчика.
Несмотря на изменение категории земель (с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов), на что ответчиком указано в жалобе, сохранился запрет на строительство объектов недвижимости в силу избранного собственником и закрепленного в ГКН вида разрешенного использования - "для сельскохозяйственного производства".
Изъятием спорных участков под автодорогу прекращены права собственника на использование участков по выбранному им виду разрешенного использования - "для сельскохозяйственного производства". Юридическая замена собственника в 2010 году этого обстоятельства не меняет и не создает новому собственнику никаких дополнительных возможностей использования земельных участков.
При этом не имеют значения доводы ответчика о законодательно установленной возможности изменения разрешенного использования спорных земельных участков и использования их в каких-либо иных коммерчески более привлекательных целях, поскольку для правильного разрешения рассматриваемого спора, как указывалось выше, суд устанавливает рыночную стоимость спорных земельных участков в соответствии с их разрешенным использованием, определенным до начала процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд, что соответствует позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденной Президиумом 24.12.2014.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности выводов эксперта об определении выкупной цены, исходя из вида разрешенного использования земельных участков, существовавшего до начала строительства, а также категории земель, без учета градостроительной зоны, которая на момент начала процедуры изъятия участка не существовала и была введена с учетом строящегося на участках объекта.
По этим же основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о нарушении экспертом принципа учета при оценке спорных земельных участков их наиболее эффективного использования.
Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении дела судом первой инстанции ООО "Экострой" было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано, так как отсутствуют основания, предусмотренные частью 2 статьи 87 АПК РФ. Отклоняя ходатайство ответчика, суд первой инстанции, помимо прочего принял во внимание пояснения эксперта, данные суду в порядке абзаца 2 части 3 статьи 86 АПК РФ.
Аналогичное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы заявлено суду апелляционной инстанции.
Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Также у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства общества о назначении повторной экспертизы, заявленного суду апелляционной инстанции.
В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза может быть назначена только при возникновении сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.
Исходя из буквального толкования указанной нормы права и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в совокупности с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.
Поскольку предметом судебной экспертизы являлась оценка выкупной цены спорных земельных участков, заключение экспертизы (в том числе, по объему и характеру содержащейся в нем информации) должно соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Согласно пункту 19 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Проанализировав экспертное заключение N 6/НВ от 29.01.2015, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законодательством, в том числе об экспертной деятельности, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.
Из материалов дела следует, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, эксперт компетентен в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, имеет соответствующий опыт и квалификацию, об его отводе лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что заявление ответчиком ходатайства о назначении повторной экспертизы фактически связано с несогласием с выводами экспертного заключения, приведенным ответчиком возражениям может быть дана оценка судом, так как в компетенцию арбитражного суда входит оценка заключения судебной экспертизы, являющегося одним из доказательств по делу (статьи 64, 65, 67, 68, 71, 86 АПК РФ, пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе"). Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (дело N ВАС-13839/2013).
Как усматривается из экспертного заключения при определении рыночной стоимости спорных земельных участков, экспертом использовался сравнительный подход.
Сравнительный подход согласно пункту 14 ФСО N 1 - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.
В рамках выбранного сравнительного подхода экспертом из 4 приведенных общих аналогов были выбраны 3 объекта-аналога, предлагаемых к продаже со ссылкой на характеристику объектов, в том числе кадастровые номера земельных участков, их местоположение и источник получения информации - официальный сайт в сети Интернет АН "Этажи" и контактные лица.
Получение исходной информации об объектах-аналогах у риэлтерской организации на коммерческой основе, а не самостоятельный подбор таковых, о том, что они не могут быть использованы для целей оценки, не свидетельствует, ровно, как и не свидетельствует о допущенных экспертом нарушениях при исследовании, влекущих недостоверность оценки, поскольку получение экспертом исходной информации о предложениях к продаже от риэлтерской организации не исключает, а, напротив, предполагает ее обработку с применением специальных познаний в поставленных перед экспертом целях. Сотрудники риэлтерской организации ни в коей мере деятельность эксперта по подбору аналогов не заменяют.
При проведении оценки экспертом учтены такие характеристики объектов-аналогов, как, площадь - более 1 Га, местоположение земельных участков - в черте населенных пунктов Ембаево и Яр, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, отсутствие коммуникаций (кроме предназначенных для обслуживания дороги), ограничения по использованию и транспортная доступность, проведено их сравнение по показателям с оцениваемыми объектами.
Как указал суд первой инстанции и не опроверг ответчик, на момент рассмотрения спора информация о наличии использованных объектов-аналогов в качестве предложений к продаже на официальном сайте АН "Этажи", указанном экспертом в качестве источника информации, содержалась в том же виде, что и была предоставлена экспертом в приложении N 1 к заключению.
Основания утверждать, что действительные экономические характеристики выбранных объектов-аналогов исключают их принятие в качестве таковых в целях оценки выкупной цены спорных земельных участков (пункт 14 ФСО N 1), отсутствуют.
Используемые объекты-аналоги на момент проведения оценки и вынесения решения от 12.03.2015 являлись учтенными и действующими. Доказательств обратного не имеется.
Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика, аналогичные доводам, приведенным в жалобе, о несоответствии объектов-аналогов по месторасположению, указав, что, несмотря на адресное описание спорных земельных участков, фактически они расположены в районе сел Яр и Ембаево по Тобольскому тракту на границе Ленинского АТО и Ембаевского МО Тюменского района вдоль Тобольского тракта на противоположной стороне от с. Яр, которое входит в Ембаевское МО, как и используемые для оценки объекты-аналоги, расположенные вблизи Тобольского тракта в районе Яр-Ембаево.
Оценивая критически и отклоняя доводы ООО "Экострой" со ссылкой на документы о продаже земельных участков по ценам, намного превышающим те цены, которые указаны в экспертном заключении, суд первой инстанции установил, что представленные ответчиком сделки купли-продажи земельных участков совершались, в основном, между одними и теми же лицами, в том числе Евсеевым Владимиром Викторовичем, который участвовал в судебных заседаниях в качестве представителя ответчика при первоначальном рассмотрении дела.
В данном случае сделки, приводимые ответчиком суду первой инстанции в качестве аналогов, в таком аспекте не могут восприниматься, поскольку механизм формирования рыночной цены обусловлен нормальной рыночной конъюнктурой, не подвергающейся воздействию таких факторов, как строительство автодороги в публичных интересах и сопутствующее этому изъятие участков в границах строительства.
Стороны этих сделок, безусловно, действуют под влиянием осведомленности о наличии гарантированного покупателя, более того - обязанного купить участок, что исключает учет этих сделок с целью доказательства рыночной цены, как не соответствующих критериям, указанным в статье 3 Закона об оценочной деятельности.
Ссылку ответчика на аналитическую справку АН "Этажи", согласно которой средняя рыночная цена 1 га земельного участка, расположенного в административных границах г. Тюмени (категория - земли населенных пунктов) и имеющего вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства" на текущий момент составляет 17 000 000 руб. и варьируется от 14 000 000 руб. до 40 000 000 руб., суд апелляционной инстанции отклоняет, так как сведения, изложенные в ней, документально не подтверждены.
Так, как указал истец в отзыве на апелляционную жалобу и не опровергнуто ответчиком, на запрос Департамента от 19.03.2015 ООО "Этажи-Тюмень" сообщило, что при подготовке аналитических данных были использованы предложения о продаже земельных участков в п. Березняки, Метелево, Московский дворик, оз. Цимлянское, а также в черте Тюмени, при расчете также использовались объекты по данным застройщиков, которые не подкреплены документально. Согласно неопровергнутым пояснениям истца, земельные участки в указанных районах отличаются более высокой привлекательностью, нежели участки в районе с. Яр и с. Ембаево, вблизи которых расположены спорные земельные участки.
Цена земельных участков, указанная в договорах от 18.11.2014 с открытым акционерным обществом "Тюменское областное дорожно-эксплуатационное предприятие" (разрешенное использование: под животноводческий комплекс, 10 000 000 руб. за 4 982+/-25 кв. м), с обществом с ограниченной ответственностью "Лента" (разрешенное использование: для размещения торговых объектов, 50 000 000 руб. за 10 00 кв. м) сформировалась осенью 2014 года с учетом имеющейся автодороги, увеличивающей доступность к этим земельным участкам, имеющим иное разрешенное использование, нежели принадлежащие ответчику изымаемые участки.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что экспертом не допущено каких либо нарушений требований действующего законодательства в области оценки, в том числе нарушений, повлиявших на итоговую стоимость объектов оценки в сторону ее снижения.
Иными словами, рыночная стоимость спорных земельных участков, определенная в экспертном заключении N 6/НВ от 29.01.2015, является достоверной.
В связи с этим суд первой инстанции обоснованно применил определенную в названном экспертном заключении выкупную цену спорных земельных участков с целью их изъятия для государственных нужд Тюменской области.
Таким образом, вопреки доводам, приведенным ответчиком в апелляционной жалобе, обстоятельства, имеющие правовое значение для дела, установлены судом с учетом имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в ее удовлетворении, относятся на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.03.2015 по делу N А70-7885/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Е.Н.КУДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)