Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Бархатова В.Ю., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Леоновой И.В.,
при участии в заседании:
от истца Администрации Рузского муниципального района Московской области (ИНН: 5075003287; ОГРН: 1025007589199) - Сапрычева В.А. - представитель по доверенности N 4491 от 29 августа 2014 года,
от ответчика ООО "Юридическое агентство РДВ" (ИНН: 7729748809; ОГРН: 1137746755409) - Ермоленко М.Б. - представитель по доверенности N 10/09-14 от 05 сентября 2014 года,
от третьего лица ООО "Диаком" (ИНН: 5075372453, ОГРН: 1105075002713) - Ермоленко М.Б. - представитель по доверенности от 01 августа 2014 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Рузского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2015 года по делу N А41-31325/13, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску Администрации Рузского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство РДВ" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09 апреля 2012 года N 46 и пени, с участием третьего лица Общества с ограниченной ответственностью "Диаком",
установил:
Администрация Рузского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области в рамках дела N А41-23273/14 с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Диаком" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09 апреля 2012 года N 46 за период со 2 квартала 2013 года по 4 квартал 2013 года в размере 673 756 рублей и пени в размере 61 420 рублей (л.д. 2-4 т. 2).
В рамках дела N А41-31325/13 Администрация Рузского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Диаком" о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка N 46 от 09 апреля 2012 года в размере 840 398 рублей, пени в размере 33 650 рублей (л.д. 2-4 т. 1).
Определением Арбитражного суда Московской области от 20 ноября 2014 года по ходатайству ООО "Диаком" дела N А41-31325/13 и N А41-23273/14 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу номера N А41-31325/13.
В ходе судебного разбирательства Администрация Рузского муниципального района Московской области заявила ходатайство о процессуальном правопреемстве и замене ответчика ООО "Диаком" на ООО "Юридическое агентство РДВ" в связи с тем, что по соглашению от 21 марта 2014 года права и обязанности Арендатора - ООО "Диаком" по договору аренды земельного участка N 46 от 09 апреля 2012 года переданы - ООО "Юридическое агентство РДВ".
Определением Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2015 года в удовлетворении заявления Администрации Рузского муниципального района Московской области о процессуальном правопреемстве отказано (л.д. 127-128 т. 2).
Протокольным определением от 04 марта 2015 года произведена замена ответчика ООО "Диаком" на ООО "Юридическое агентство РДВ" (л.д. 125 т. 2).
Протокольным определением от 04 марта 2015 года ООО "Диаком" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора (л.д. 125 т. 2).
Впоследствии истец уточнил заявленные требования, просил взыскать с ООО "Юридическое агентство РДВ" в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области:
- - 2 091 315 рублей 43 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09 апреля 2012 года N 46 за период с 09 апреля 2012 года по III квартал 2014 года;
- - 494 912 рублей 57 коп. пени за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 09 апреля 2012 года по III квартал 2014 года.
Данные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2015 года исковые требования Администрации Рузского муниципального района Московской области удовлетворены частично.
Суд взыскал с ООО "Юридическое агентство РДВ" в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области 99 173, 78 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 95 176,38 руб. и пени в размере 3 997, 40 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
С ООО "Юридическое агентство РДВ" в доход Федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 3 966,95 рублей (л.д. 130-132 т. 2).
Не согласившись с данным судебным актом, Администрация Рузского муниципального района Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 138-141 т. 2).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении иска Администрации Рузского муниципального района Московской области к ООО "Юридическое агентство РДВ" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 996 139, 05 руб. и пени в размере 490 915,17 руб., исковые требования в указанной части - удовлетворить.
Представитель ответчика ООО "Юридическое агентство РДВ" и третьего лица ООО "Диаком" возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 09 апреля 2012 года между Администрацией Рузского муниципального района Московской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Диаком" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 46 (л.д. 6-10 т. 2).
По условиям указанного договора Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 46 900 кв. м, с кадастровым номером 50:19:0030416:33, расположенный по адресу: Московская область, Рузский муниципальный район, с/п Волковское, вблизи д. Денисиха, категория земель: "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", разрешенный вид деятельности: "строительство предприятия по хранению и переработке общераспространенных полезных ископаемых из ранее нарушенных земель".
Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка, срок аренды установлен с 09 апреля 2012 года по 08 апреля 2061 года.
В соответствии с разделом 3 договора аренды земельного участка и приложения N 1 к договору аренды земельного участка арендная плата определяется в соответствии с законодательством Московской области, по согласованной сторонами формуле, в согласованный сторонами период платежей.
Согласно пункту 5.2 договора аренды земельного участка за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09 июня 2012 года, номер регистрационной записи N 50-50-19/030/2012-133.
В дальнейшем соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21 марта 2014 года, заключенным между обществом "Диаком" и обществом "Юридическое агентство РДВ", общество "Диаком" передало права и обязанности по договору аренды земельного участка - Обществу с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство РДВ".
Управлением Росреестра по Московской области 18 августа 2014 года зарегистрировано соглашение от 21 марта 2014 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 46 от 09 апреля 2012 года (л.д. 118-123 т. 2).
В связи с неисполнением ООО "Диаком" обязанности по внесению арендных платежей, Администрация в адрес общества направлена претензии от 25 апреля 2013 года, 01 июня 2013 года, от 18 февраля 2014 года, с приложением расчета арендных платежей по договору аренды земельного участка, соответствующих сумм пеней и требованием о погашении задолженности.
Неисполнение обязательства по уплате арендных платежей ООО "Диаком" и ООО "Юридическое агентство РДВ" послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском к ООО "Юридическое агентство РДВ" - новому арендатору, к которому перешли все права и обязанности прежнего арендатора.
Из представленного Администрацией расчета задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка следует, что на момент обращения в суд у ООО "Юридическое агентство РДВ", как у надлежащего, по мнению Администрации, ответчика, имеется задолженность за период с 09 апреля 2013 года по III квартал 2014 года включительно в размере 2 091 315 рублей 43 копеек, а также задолженность по уплате пеней за этот же период в размере 494 912 рублей 57 копеек.
Удовлетворяя исковые требования Администрации Рузского муниципального района в части взыскания с ООО "Юридическое агентство РДВ" 99 173,78 руб., в том числе задолженности по арендной плате в размере 95 176,38 руб. за период с 18 августа 2014 года по III квартал 2014 года включительно и пени в размере 3 997,40 руб., суд первой инстанции исходил из того, что соглашение о передаче права и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21 марта 2014 года зарегистрировано в установленном законом порядке 18 августа 2014 года и именно с этого момента у ООО "Юридическое агентство РДВ" возникла обязанность по внесению арендных платежей.
Между тем, судом первой инстанции не были приняты во внимание следующие обстоятельства.
В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01 октября 2013 года N 3914/13, по общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.
Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.
Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.
Таким образом, исходя из вышеизложенной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, новому арендатору могут быть переданы только все права и обязанности по договору аренды в комплексе, включая обязанность по внесению арендной платы за весь период действия договора аренды вне зависимости от того, урегулирован данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что новый арендатор несет обязанность по внесению арендной платы за весь период действия договора аренды, в том числе в части задолженности, возникшей до момента передачи ему прав и обязанностей.
Таким образом, с ООО "Юридическое агентство РДВ" в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области подлежит взысканию в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 46 от 09 апреля 2012 года за период с 09 апреля 2013 года в размере 1 996 139, 05 руб. и пени в размере 490 915,17 рублей.
Факт государственной регистрации соглашения о замене стороны в обязательстве 18 августа 2014 года, не освобождает ответчика от обязанности по внесению арендной платы за весь период действия договора аренды спорного земельного участка.
В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене в обжалуемой части.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство РДВ" в доход Федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за подачу иска в размере 31 964 руб. 19 коп. и за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2015 года по делу N А41-31325/13 отменить в части отказа в удовлетворении иска Администрации Рузского муниципального района Московской области к ООО "Юридическое агентство РДВ" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 996 139, 05 руб. и пени в размере 490 915,17 руб.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство РДВ" в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате в размере 1 996 139 руб. 05 коп. и пени в размере 490 915 руб. 17 коп.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство РДВ" в доход Федерального бюджета государственную пошлину за подачу иска в размере 31 964 руб. 19 коп. и за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.08.2015 N 10АП-5314/2015 ПО ДЕЛУ N А41-31325/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 августа 2015 г. по делу N А41-31325/13
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Бархатова В.Ю., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Леоновой И.В.,
при участии в заседании:
от истца Администрации Рузского муниципального района Московской области (ИНН: 5075003287; ОГРН: 1025007589199) - Сапрычева В.А. - представитель по доверенности N 4491 от 29 августа 2014 года,
от ответчика ООО "Юридическое агентство РДВ" (ИНН: 7729748809; ОГРН: 1137746755409) - Ермоленко М.Б. - представитель по доверенности N 10/09-14 от 05 сентября 2014 года,
от третьего лица ООО "Диаком" (ИНН: 5075372453, ОГРН: 1105075002713) - Ермоленко М.Б. - представитель по доверенности от 01 августа 2014 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Рузского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2015 года по делу N А41-31325/13, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску Администрации Рузского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство РДВ" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09 апреля 2012 года N 46 и пени, с участием третьего лица Общества с ограниченной ответственностью "Диаком",
установил:
Администрация Рузского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области в рамках дела N А41-23273/14 с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Диаком" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09 апреля 2012 года N 46 за период со 2 квартала 2013 года по 4 квартал 2013 года в размере 673 756 рублей и пени в размере 61 420 рублей (л.д. 2-4 т. 2).
В рамках дела N А41-31325/13 Администрация Рузского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Диаком" о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка N 46 от 09 апреля 2012 года в размере 840 398 рублей, пени в размере 33 650 рублей (л.д. 2-4 т. 1).
Определением Арбитражного суда Московской области от 20 ноября 2014 года по ходатайству ООО "Диаком" дела N А41-31325/13 и N А41-23273/14 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу номера N А41-31325/13.
В ходе судебного разбирательства Администрация Рузского муниципального района Московской области заявила ходатайство о процессуальном правопреемстве и замене ответчика ООО "Диаком" на ООО "Юридическое агентство РДВ" в связи с тем, что по соглашению от 21 марта 2014 года права и обязанности Арендатора - ООО "Диаком" по договору аренды земельного участка N 46 от 09 апреля 2012 года переданы - ООО "Юридическое агентство РДВ".
Определением Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2015 года в удовлетворении заявления Администрации Рузского муниципального района Московской области о процессуальном правопреемстве отказано (л.д. 127-128 т. 2).
Протокольным определением от 04 марта 2015 года произведена замена ответчика ООО "Диаком" на ООО "Юридическое агентство РДВ" (л.д. 125 т. 2).
Протокольным определением от 04 марта 2015 года ООО "Диаком" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора (л.д. 125 т. 2).
Впоследствии истец уточнил заявленные требования, просил взыскать с ООО "Юридическое агентство РДВ" в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области:
- - 2 091 315 рублей 43 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09 апреля 2012 года N 46 за период с 09 апреля 2012 года по III квартал 2014 года;
- - 494 912 рублей 57 коп. пени за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 09 апреля 2012 года по III квартал 2014 года.
Данные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2015 года исковые требования Администрации Рузского муниципального района Московской области удовлетворены частично.
Суд взыскал с ООО "Юридическое агентство РДВ" в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области 99 173, 78 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 95 176,38 руб. и пени в размере 3 997, 40 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
С ООО "Юридическое агентство РДВ" в доход Федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 3 966,95 рублей (л.д. 130-132 т. 2).
Не согласившись с данным судебным актом, Администрация Рузского муниципального района Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 138-141 т. 2).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении иска Администрации Рузского муниципального района Московской области к ООО "Юридическое агентство РДВ" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 996 139, 05 руб. и пени в размере 490 915,17 руб., исковые требования в указанной части - удовлетворить.
Представитель ответчика ООО "Юридическое агентство РДВ" и третьего лица ООО "Диаком" возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 09 апреля 2012 года между Администрацией Рузского муниципального района Московской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Диаком" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 46 (л.д. 6-10 т. 2).
По условиям указанного договора Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 46 900 кв. м, с кадастровым номером 50:19:0030416:33, расположенный по адресу: Московская область, Рузский муниципальный район, с/п Волковское, вблизи д. Денисиха, категория земель: "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", разрешенный вид деятельности: "строительство предприятия по хранению и переработке общераспространенных полезных ископаемых из ранее нарушенных земель".
Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка, срок аренды установлен с 09 апреля 2012 года по 08 апреля 2061 года.
В соответствии с разделом 3 договора аренды земельного участка и приложения N 1 к договору аренды земельного участка арендная плата определяется в соответствии с законодательством Московской области, по согласованной сторонами формуле, в согласованный сторонами период платежей.
Согласно пункту 5.2 договора аренды земельного участка за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09 июня 2012 года, номер регистрационной записи N 50-50-19/030/2012-133.
В дальнейшем соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21 марта 2014 года, заключенным между обществом "Диаком" и обществом "Юридическое агентство РДВ", общество "Диаком" передало права и обязанности по договору аренды земельного участка - Обществу с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство РДВ".
Управлением Росреестра по Московской области 18 августа 2014 года зарегистрировано соглашение от 21 марта 2014 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 46 от 09 апреля 2012 года (л.д. 118-123 т. 2).
В связи с неисполнением ООО "Диаком" обязанности по внесению арендных платежей, Администрация в адрес общества направлена претензии от 25 апреля 2013 года, 01 июня 2013 года, от 18 февраля 2014 года, с приложением расчета арендных платежей по договору аренды земельного участка, соответствующих сумм пеней и требованием о погашении задолженности.
Неисполнение обязательства по уплате арендных платежей ООО "Диаком" и ООО "Юридическое агентство РДВ" послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском к ООО "Юридическое агентство РДВ" - новому арендатору, к которому перешли все права и обязанности прежнего арендатора.
Из представленного Администрацией расчета задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка следует, что на момент обращения в суд у ООО "Юридическое агентство РДВ", как у надлежащего, по мнению Администрации, ответчика, имеется задолженность за период с 09 апреля 2013 года по III квартал 2014 года включительно в размере 2 091 315 рублей 43 копеек, а также задолженность по уплате пеней за этот же период в размере 494 912 рублей 57 копеек.
Удовлетворяя исковые требования Администрации Рузского муниципального района в части взыскания с ООО "Юридическое агентство РДВ" 99 173,78 руб., в том числе задолженности по арендной плате в размере 95 176,38 руб. за период с 18 августа 2014 года по III квартал 2014 года включительно и пени в размере 3 997,40 руб., суд первой инстанции исходил из того, что соглашение о передаче права и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21 марта 2014 года зарегистрировано в установленном законом порядке 18 августа 2014 года и именно с этого момента у ООО "Юридическое агентство РДВ" возникла обязанность по внесению арендных платежей.
Между тем, судом первой инстанции не были приняты во внимание следующие обстоятельства.
В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01 октября 2013 года N 3914/13, по общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.
Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.
Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.
Таким образом, исходя из вышеизложенной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, новому арендатору могут быть переданы только все права и обязанности по договору аренды в комплексе, включая обязанность по внесению арендной платы за весь период действия договора аренды вне зависимости от того, урегулирован данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что новый арендатор несет обязанность по внесению арендной платы за весь период действия договора аренды, в том числе в части задолженности, возникшей до момента передачи ему прав и обязанностей.
Таким образом, с ООО "Юридическое агентство РДВ" в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области подлежит взысканию в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 46 от 09 апреля 2012 года за период с 09 апреля 2013 года в размере 1 996 139, 05 руб. и пени в размере 490 915,17 рублей.
Факт государственной регистрации соглашения о замене стороны в обязательстве 18 августа 2014 года, не освобождает ответчика от обязанности по внесению арендной платы за весь период действия договора аренды спорного земельного участка.
В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене в обжалуемой части.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство РДВ" в доход Федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за подачу иска в размере 31 964 руб. 19 коп. и за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2015 года по делу N А41-31325/13 отменить в части отказа в удовлетворении иска Администрации Рузского муниципального района Московской области к ООО "Юридическое агентство РДВ" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 996 139, 05 руб. и пени в размере 490 915,17 руб.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство РДВ" в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате в размере 1 996 139 руб. 05 коп. и пени в размере 490 915 руб. 17 коп.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство РДВ" в доход Федерального бюджета государственную пошлину за подачу иска в размере 31 964 руб. 19 коп. и за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)