Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: По мнению заявителя, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что затрагивает его права и законные интересы как собственника участка, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого им земельного налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Тверской областной суд в составе:
председательствующего судьи Парфеновой Т.В.,
при секретаре судебного заседания С.М.
с участием представителя заявителя - Л.
представителей заинтересованного лица Администрации г. Твери: Р. и С.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ОАО "Тверской вагоностроительный завод" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
установил:
ОАО "Тверской вагоностроительный завод" 23 декабря 2014 года обратился в Тверской областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под административное здание, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> руб.
Заявленные требования мотивированы тем, что заявитель на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ N является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого, равная <данные изъяты> руб., не соответствует его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2007 года, что затрагивает права и законные интересы заявителя, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого им земельного налога.
В судебном заседании представитель ОАО "Тверской вагоностроительный завод" Л. требования поддержал.
Представители заинтересованного лица - Администрации г. Твери: Р. и С.А. с требованиями ОАО "Тверской вагоностроительный завод" не согласились в связи с тем, что заявитель оспаривает неактуальную кадастровую стоимость, поскольку приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2015 года N 13-нп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Тверской области, а также вследствие несоответствия представленного заявителем Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили.
Согласно возражениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тверской области Учреждение является ненадлежащим заинтересованным лицом по делу, так как сведения о кадастровой стоимости вносятся на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, утвердившего в установленном законодательством порядке результаты государственной кадастровой оценки. Орган кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кроме того, учет изменений кадастровой стоимости объекта недвижимости может быть осуществлен на основании решения суда или на основании поступивших в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведений о кадастровой стоимости. Иных правовых оснований для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости органом кадастрового учета законодательством не предусмотрено. Прав заявителя учреждение не нарушало.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области указало, что является ненадлежащим заинтересованным лицом, поскольку полномочий по принятию решения о внесении сведений о кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости не осуществляет. Доказательств нарушения прав и законных интересов заявителя не имеется.
Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 320,7 кв. м с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под административное здание, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит ОАО "Тверской вагоностроительный завод" на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N <...>. Государственная регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Постановлением Администрации Тверской области от 30 декабря 2008 года N 503-па были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Тверской области по состоянию на 01 января 2007 года.
Земельный участок с кадастровым номером N вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области. Согласно кадастровой справке от 24 ноября 2014 года его кадастровая стоимость была определена на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.
Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области" утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов для кадастрового квартала, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по населенным пунктам Тверской области, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области по муниципальным районам, городским округам Тверской области.
Согласно результатам определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определенная по состоянию на 01 января 2013 года, составляет <данные изъяты> руб.
По информации филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тверской области сведения о новой кадастровой стоимости земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости 15 января 2015 года.
Вместе с тем, пунктом 7 приказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп, опубликованного в газете "Тверская жизнь" от 26 декабря 2014 года N 237, предусмотрено, что настоящий приказ в той части, в какой он порождает правовые последствия для граждан и организаций как налогоплательщиков, действует во времени в том порядке, который определен в Налоговом кодексе Российской Федерации для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Налогового кодекса РФ акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно пункту 1 ст. 391 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Таким образом, с учетом вышеуказанных дат опубликования приказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп и внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости, новая кадастровая стоимость будет применяться для определения налоговой базы и исчисления земельного налога с 01 января 2016 года. В то же время за налоговый период 2015 года земельный налог будет исчисляться на основании кадастровой стоимости, ранее установленной постановлением Администрации Тверской области от 30 декабря 2008 года N 503-па, сведения о которой имелись в государственном кадастре недвижимости на 01 января 2015 года.
Следовательно, вопреки доводам представителей Администрации г. Твери, ОАО "Тверской вагоностроительный завод" как налогоплательщик вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, установленную данным постановлением Администрации Тверской области по состоянию на 01 января 2007 года.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка, установленной на указанную дату, заявителем представлен выполненный оценщиком ООО "Капитал оценка" Отчет об оценке от 24 октября 2014 года N 460/14, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2007 года определена в размере <данные изъяты> руб.
Оценивая данный Отчет в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что он не может быть принят в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка на дату ее определения в связи с несоответствием требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования.
Пунктом 20 этого же Федерального стандарта оценки предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 255, рекомендовано включать в отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка описание земельного участка, а также зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (улучшения земельного участка).
В представленном заявителем Отчете об оценке указано, что объектом оценки является земельный участок, имеющий улучшение - одноэтажное административное здание.
Однако информация о данном объекте оценки по состоянию на дату оценки оценщиком не получена. Соответствующих сведений, характеризующих расположенное на земельном участке здание, позволяющих установить фактическое использование земельного участка для проведения анализа наиболее эффективного его использования, как того требуют нормы законодательства об оценочной деятельности, Отчет не содержит.
Из содержания Отчета следует, что при проведении оценки оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнительного анализа продаж, предполагающий сопоставление цен продаж или предложений аналогичных объектов.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N 256).
Вместе с тем, выбранные оценщиком для сравнения земельные участки отличаются от оцениваемого земельного участка по элементу сравнения - виду разрешенного использования: оцениваемый участок предназначен под административное здание, в то время как участки-аналоги имеют общественно-деловой (N 1), торгово-складской (N 2), торгово-промышленный (N 3) характер использования.
При этом вопрос о соответствии такого использования участков-аналогов фактическому использованию оцениваемого земельного участка оценщиком не исследовался. Выбор объектов-аналогов, существенно отличающихся от объекта оценки, вопреки положениям пунктов 14 и 22 ФСО N 1 в Отчете не мотивирован, соответствующая корректировка цен объектов-аналогов применительно к указанным их характеристикам не произведена, отсутствие необходимости такой корректировки не обосновано.
Производя корректировку стоимости земельного участка с учетом его местоположения, оценщик необоснованно исходил из данных о стоимости 1 кв. м квартир в районах города, в то время как объектом оценки являлся земельный участок, предназначенный для размещения нежилых зданий.
Также оценщиком без достаточных оснований не выяснялся и не учитывался при определении рыночной стоимости вопрос, связанный с наличием на земельном участке коммуникаций, при том, что данная характеристика в Отчете об оценке отнесена к числу наиболее важных факторов стоимости объекта оценки.
Пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N 254, установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа обоснованности, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.
Производя сравнение оцениваемого земельного участка и участков-аналогов, оценщик указал, что аналоги N 1 и N 2 предназначены для использования для коммерческой застройки, однако в объявлении о продаже земельного участка такая информация отсутствует, данные о виде разрешенного использования не приведены, а сами объявления находятся в разделе газеты "Из рук в руки" "дома, дачи, участки в собственность".
Аналог N 3 согласно объявлению предназначен для строительства торгового комплекса. Однако сведения о виде права на земельный участок, виде разрешенного использования, наличии коммуникаций, а также о цене участка в объявлении не содержится.
Установить из содержания Отчета об оценке источник вышеуказанной информации об объектах аналогах, использованной оценщиком при проведении оценки, возможным не представляется.
Вопреки доводам представителя заявителя отсутствие в пункте 4 ФСО N 3 указания на необходимость именно документального подтверждения использованной информации, не освобождает оценщика от необходимости указания конкретного источника ее получения, а также от соблюдения установленного этим же пунктом Федерального стандарта оценки принципа проверяемости, в силу которого состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
В ходе судебного разбирательства приведенные выше недостатки отчета об оценке устранены не были.
Положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "<данные изъяты>" Экспертный совет от ДД.ММ.ГГГГ N данные недостатки Отчета об оценке не устраняет, так как экспертиза Отчета являлась нормативно-методической, проводилась без повторной оценки и анализа исходных данных, используемых оценщиком.
Правом ходатайствовать о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка стороны не воспользовались.
При таких обстоятельства, принимая во внимание, что допустимых доказательств, подтверждающих несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, заявитель вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представил, в удовлетворении требований ОАО "Тверской вагоностроительный завод" следует отказать.
В то же время доводы Управления Росреестра по Тверской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области о том, что они не являются надлежащими заинтересованными лицами по делу, безосновательны.
В соответствии с пунктом 5.2.1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года N 457, организация проведения государственной кадастровой оценки отнесена к непосредственным полномочиям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Из положений части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат включению в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета.
Исходя из указанных положений законодательства и учитывая, что требования заявителя обоснованы несоответствием кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, участие в деле Управления Росреестра по Тверской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области вытекает из их полномочий и является обоснованным.
В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные заявителем, в удовлетворении требований которого отказано, взысканию с заинтересованных лиц не подлежат.
Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении заявления ОАО "Тверской вагоностроительный завод" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под административное здание, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> руб. - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации через Тверской областной суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий
Т.В.ПАРФЕНОВА
Мотивированное решение изготовлено 23 марта 2015 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.03.2015 ПО ДЕЛУ N 3-6/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: По мнению заявителя, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что затрагивает его права и законные интересы как собственника участка, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого им земельного налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 18 марта 2015 г. по делу N 3-6/2015
Тверской областной суд в составе:
председательствующего судьи Парфеновой Т.В.,
при секретаре судебного заседания С.М.
с участием представителя заявителя - Л.
представителей заинтересованного лица Администрации г. Твери: Р. и С.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ОАО "Тверской вагоностроительный завод" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
установил:
ОАО "Тверской вагоностроительный завод" 23 декабря 2014 года обратился в Тверской областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под административное здание, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> руб.
Заявленные требования мотивированы тем, что заявитель на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ N является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого, равная <данные изъяты> руб., не соответствует его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2007 года, что затрагивает права и законные интересы заявителя, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого им земельного налога.
В судебном заседании представитель ОАО "Тверской вагоностроительный завод" Л. требования поддержал.
Представители заинтересованного лица - Администрации г. Твери: Р. и С.А. с требованиями ОАО "Тверской вагоностроительный завод" не согласились в связи с тем, что заявитель оспаривает неактуальную кадастровую стоимость, поскольку приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2015 года N 13-нп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Тверской области, а также вследствие несоответствия представленного заявителем Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили.
Согласно возражениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тверской области Учреждение является ненадлежащим заинтересованным лицом по делу, так как сведения о кадастровой стоимости вносятся на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, утвердившего в установленном законодательством порядке результаты государственной кадастровой оценки. Орган кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кроме того, учет изменений кадастровой стоимости объекта недвижимости может быть осуществлен на основании решения суда или на основании поступивших в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведений о кадастровой стоимости. Иных правовых оснований для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости органом кадастрового учета законодательством не предусмотрено. Прав заявителя учреждение не нарушало.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области указало, что является ненадлежащим заинтересованным лицом, поскольку полномочий по принятию решения о внесении сведений о кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости не осуществляет. Доказательств нарушения прав и законных интересов заявителя не имеется.
Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 320,7 кв. м с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под административное здание, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит ОАО "Тверской вагоностроительный завод" на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N <...>. Государственная регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Постановлением Администрации Тверской области от 30 декабря 2008 года N 503-па были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Тверской области по состоянию на 01 января 2007 года.
Земельный участок с кадастровым номером N вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области. Согласно кадастровой справке от 24 ноября 2014 года его кадастровая стоимость была определена на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.
Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области" утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов для кадастрового квартала, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по населенным пунктам Тверской области, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области по муниципальным районам, городским округам Тверской области.
Согласно результатам определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определенная по состоянию на 01 января 2013 года, составляет <данные изъяты> руб.
По информации филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тверской области сведения о новой кадастровой стоимости земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости 15 января 2015 года.
Вместе с тем, пунктом 7 приказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп, опубликованного в газете "Тверская жизнь" от 26 декабря 2014 года N 237, предусмотрено, что настоящий приказ в той части, в какой он порождает правовые последствия для граждан и организаций как налогоплательщиков, действует во времени в том порядке, который определен в Налоговом кодексе Российской Федерации для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Налогового кодекса РФ акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно пункту 1 ст. 391 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Таким образом, с учетом вышеуказанных дат опубликования приказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп и внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости, новая кадастровая стоимость будет применяться для определения налоговой базы и исчисления земельного налога с 01 января 2016 года. В то же время за налоговый период 2015 года земельный налог будет исчисляться на основании кадастровой стоимости, ранее установленной постановлением Администрации Тверской области от 30 декабря 2008 года N 503-па, сведения о которой имелись в государственном кадастре недвижимости на 01 января 2015 года.
Следовательно, вопреки доводам представителей Администрации г. Твери, ОАО "Тверской вагоностроительный завод" как налогоплательщик вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, установленную данным постановлением Администрации Тверской области по состоянию на 01 января 2007 года.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка, установленной на указанную дату, заявителем представлен выполненный оценщиком ООО "Капитал оценка" Отчет об оценке от 24 октября 2014 года N 460/14, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2007 года определена в размере <данные изъяты> руб.
Оценивая данный Отчет в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что он не может быть принят в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка на дату ее определения в связи с несоответствием требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования.
Пунктом 20 этого же Федерального стандарта оценки предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 255, рекомендовано включать в отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка описание земельного участка, а также зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (улучшения земельного участка).
В представленном заявителем Отчете об оценке указано, что объектом оценки является земельный участок, имеющий улучшение - одноэтажное административное здание.
Однако информация о данном объекте оценки по состоянию на дату оценки оценщиком не получена. Соответствующих сведений, характеризующих расположенное на земельном участке здание, позволяющих установить фактическое использование земельного участка для проведения анализа наиболее эффективного его использования, как того требуют нормы законодательства об оценочной деятельности, Отчет не содержит.
Из содержания Отчета следует, что при проведении оценки оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнительного анализа продаж, предполагающий сопоставление цен продаж или предложений аналогичных объектов.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N 256).
Вместе с тем, выбранные оценщиком для сравнения земельные участки отличаются от оцениваемого земельного участка по элементу сравнения - виду разрешенного использования: оцениваемый участок предназначен под административное здание, в то время как участки-аналоги имеют общественно-деловой (N 1), торгово-складской (N 2), торгово-промышленный (N 3) характер использования.
При этом вопрос о соответствии такого использования участков-аналогов фактическому использованию оцениваемого земельного участка оценщиком не исследовался. Выбор объектов-аналогов, существенно отличающихся от объекта оценки, вопреки положениям пунктов 14 и 22 ФСО N 1 в Отчете не мотивирован, соответствующая корректировка цен объектов-аналогов применительно к указанным их характеристикам не произведена, отсутствие необходимости такой корректировки не обосновано.
Производя корректировку стоимости земельного участка с учетом его местоположения, оценщик необоснованно исходил из данных о стоимости 1 кв. м квартир в районах города, в то время как объектом оценки являлся земельный участок, предназначенный для размещения нежилых зданий.
Также оценщиком без достаточных оснований не выяснялся и не учитывался при определении рыночной стоимости вопрос, связанный с наличием на земельном участке коммуникаций, при том, что данная характеристика в Отчете об оценке отнесена к числу наиболее важных факторов стоимости объекта оценки.
Пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N 254, установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа обоснованности, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.
Производя сравнение оцениваемого земельного участка и участков-аналогов, оценщик указал, что аналоги N 1 и N 2 предназначены для использования для коммерческой застройки, однако в объявлении о продаже земельного участка такая информация отсутствует, данные о виде разрешенного использования не приведены, а сами объявления находятся в разделе газеты "Из рук в руки" "дома, дачи, участки в собственность".
Аналог N 3 согласно объявлению предназначен для строительства торгового комплекса. Однако сведения о виде права на земельный участок, виде разрешенного использования, наличии коммуникаций, а также о цене участка в объявлении не содержится.
Установить из содержания Отчета об оценке источник вышеуказанной информации об объектах аналогах, использованной оценщиком при проведении оценки, возможным не представляется.
Вопреки доводам представителя заявителя отсутствие в пункте 4 ФСО N 3 указания на необходимость именно документального подтверждения использованной информации, не освобождает оценщика от необходимости указания конкретного источника ее получения, а также от соблюдения установленного этим же пунктом Федерального стандарта оценки принципа проверяемости, в силу которого состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
В ходе судебного разбирательства приведенные выше недостатки отчета об оценке устранены не были.
Положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "<данные изъяты>" Экспертный совет от ДД.ММ.ГГГГ N данные недостатки Отчета об оценке не устраняет, так как экспертиза Отчета являлась нормативно-методической, проводилась без повторной оценки и анализа исходных данных, используемых оценщиком.
Правом ходатайствовать о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка стороны не воспользовались.
При таких обстоятельства, принимая во внимание, что допустимых доказательств, подтверждающих несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, заявитель вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представил, в удовлетворении требований ОАО "Тверской вагоностроительный завод" следует отказать.
В то же время доводы Управления Росреестра по Тверской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области о том, что они не являются надлежащими заинтересованными лицами по делу, безосновательны.
В соответствии с пунктом 5.2.1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года N 457, организация проведения государственной кадастровой оценки отнесена к непосредственным полномочиям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Из положений части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат включению в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета.
Исходя из указанных положений законодательства и учитывая, что требования заявителя обоснованы несоответствием кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, участие в деле Управления Росреестра по Тверской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области вытекает из их полномочий и является обоснованным.
В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные заявителем, в удовлетворении требований которого отказано, взысканию с заинтересованных лиц не подлежат.
Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении заявления ОАО "Тверской вагоностроительный завод" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под административное здание, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> руб. - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации через Тверской областной суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий
Т.В.ПАРФЕНОВА
Мотивированное решение изготовлено 23 марта 2015 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)