Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бушмелевой Л.В.
судей Триля А.В.
Шуйской С.И.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.12.2013 (судья Демидова Е.Ю.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 (судьи Зиновьева Т.А., Веревкин А.В., Глухих А.Н.) по делу N А70-7213/2013
по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Сакко, 30, 1, ИНН 7202138460, ОГРН 1057200738792)
к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (625517, Тюменская обл., с. Нижняя Тавда, ул. Сибирская,18, ИНН 7224019804, ОГРН 1027200855659)
об изъятии земельных участков для государственных нужд путем выкупа.
Другое лицо, участвующее в деле:
государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог".
В заседании приняли участие представители:
- от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Решетникова Ю.Н. по доверенности от 14.07.2014, Стефанишина Н.И. по доверенности от 22.01.2014 N 9/08-1-Д;
- от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - Евсеев В.В. по доверенности от 22.07.2013, Лапшин А.Е. по доверенности от 22.07.2013.
Суд
установил:
в рамках объединенного дела N А70-7213/2013 Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент, истец) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - общество, ответчик) об изъятии для государственных нужд Тюменской области путем выкупа земельных участков:
- - кадастровый номер 72:17:0706003:241, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, по выкупной цене в размере 20 391 000 руб. (далее - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241);
- - кадастровый номер 72:17:0706003:236, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, по выкупной цене в размере 16 145 000 руб. (далее - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236);
- - кадастровый номер 72:17:0706003:293, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, по выкупной цене в размере 2 961 000 руб. (далее - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293);
- - кадастровый номер 72:17:0706003:235, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, по выкупной цене в размере 21 760 000 руб. (далее - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (далее - ГКУ "Управление автомобильных дорог").
Решением суда от 26.12.2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014, исковые требования удовлетворены: из собственности общества для государственных нужд изъяты путем выкупа:
- - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241 по выкупной цене в размере 56 969 000 руб.;
- - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236 по выкупной цене в размере 45 598 000 руб.;
- - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293 по выкупной цене в размере 8 740 000 руб.;
- - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235 по выкупной цене в размере 60 603 000 руб.
Департамент в поданной кассационной жалобе, ссылаясь на неприменение судами норм права, подлежащих применению, неправильное истолкование закона, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит изменить судебные акты, определив размер выкупных цен: земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241-20 391 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236-16 145 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293-2 961 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235-21 760 000 руб.
По утверждению департамента, суд необоснованно не применил положения статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации, определив стоимость земельных участков, исходя из рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Департамент считает, что на основании мнения специалистов ООО "Оценочная компания "Альянс" суд сделал неверный вывод о том, что определенная судебными экспертами ЗАО "Ассоциация "АЛКО" стоимость спорных земельных участков не может быть положена в основу оценки земельных участков, подлежащих изъятию для государственных нужд. Департамент указал на то, что данные о диапазонах цен из анализа рынка ООО "Оценочная компания "Альянс" не противоречат данным ЗАО "Ассоциация "АЛКО" и не подтверждают данные, представленные в отчетах ООО "ЗСК-Центр". Департамент находит неверным вывод суда о том, что стороны доверяют оценке, произведенной ООО "ЗСК-Центр", считает, что судом не учтены и не проанализированы мотивированные замечания по отчетам ООО "ЗСК-Центр". Департамент указывает на то, что в отчетах ООО "ЗСК-Центр" в качестве аналогов использованы земельные участки с разрешенным использованием "под любой вид деятельности", однако земельное законодательство не допускает обширного толкования для видов разрешенного использования земельных участков. Кроме того, департамент не согласен с выводом судов о том, что отчеты, выполненные ООО "ПАРТНЕР-ЭКСПЕРТ", не являются допустимыми доказательствами.
До рассмотрения кассационной жалобы от департамента поступило письменное ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с рассмотрением вопроса о возможности заключения мирового соглашения.
В судебном заседании представитель департамента поддержал свое ходатайство, однако документально не подтвердил совершение действий по заключению мирового соглашения.
Представители общества в судебном заседании возразили против удовлетворения ходатайства, указав на отсутствие намерения заключать мировое соглашение.
Исходя из того, что департамент в обоснование указанного ходатайства не представил доказательств, подтверждающих ведение каких-либо переговоров с обществом о возможности заключения мирового соглашения, а также учитывая возражения общества относительно заявленного ходатайства, суд кассационной инстанции отклонил ходатайство ввиду отсутствия предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований. Кроме этого, согласно статье 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение может быть заключено сторонами при исполнении судебного акта.
В судебном заседании представители департамента поддержали доводы и требования кассационной жалобы, а представители общества возражали по основаниям, изложенным в отзыве.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм действующего законодательства, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене.
Судами по материалам дела установлено, что постановлением правительства Тюменской области от 02.09.2008 N 260-п, автомобильная дорога "Обход г. Тюмень" включена в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения, относящихся к государственной собственности Тюменской области, идентификационный номер 71 ОП РЗ 71К-1706.
В 2010 году правительством Тюменской области принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке п. Мелиораторов (АД "Тюмень - Нижняя Тавда") - ФАД "Тюмень-Ханты-Мансийск".
Постановлением администрации Тюменской области от 25.10.2004 N 136-пк "Об утверждении программы по реализации Договора между органами государственной власти Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и Ямало-Ненецкого автономного округа "Сотрудничество" в редакции от 19.07.2010 предусмотрено финансирование указанного мероприятия.
Правительством Тюменской области принято постановление от 18.10.2010 N 299-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293, 72:17:0706003:284 для государственных нужд Тюменской области".
Решения об изъятии земельных участков зарегистрированы 12.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.
На дату принятия решения об изъятии земельных участков в государственную собственность Тюменской области собственником земельных участков являлось ООО "Экострой", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.08.2010 серии 72 НЛ N 871822, от 11.08.2010 серии 72 НЛ N 871823, от 06.08.2010 серии 72 НЛ N 871911, от 06.08.2010 серии 72 НЛ N 871914.
Департамент письмами от 27.10.2010 N 12462/08-1, от 08.12.2010 N 14557/08-1 уведомил общество о предстоящем изъятии земельных участков и произведенной регистрации решений об изъятии.
Письмом от 08.11.2010 N 24 общество сообщило департаменту о готовности заключить соглашение об изъятии земельных участков и возмещении их стоимости исходя из рыночной оценки, определенной независимым оценщиком, до истечения года со дня получения уведомления.
На основании отчетов ООО "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 N 325/13, N 323/13, N 324/13, N 326/13, выполненных по состоянию на 17.10.2010, правительством Тюменской области принято распоряжение от 10.06.2013 N 1006-п об утверждении выкупной цены земельных участков: с кадастровым номером 72:17:0705003:235 - в размере 21 760 000 руб., с кадастровым номером 72:17:0706003:236 - в размере 16 145 000 руб., с кадастровым номером 72:17:0706003:241 - в размере 20 391 000 руб., с кадастровым номером 72:17:0706003:293 - в размере 2 961 000 руб.
Не достигнув соглашения с обществом о выкупной цене земельных участков, департамент обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Общество в качестве доказательств рыночной стоимости земельных участков на момент рассмотрения спора представило отчеты ООО "ЗСК-Центр" N 849/13, N 852/13, N 853/13 N 854/2013 об оценке по состоянию на 16.07.2013, согласно которым выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241 составила 56 969 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236-45 598 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293-8 740 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235-60 603 000 руб.
Дополнительно, в качестве обоснования рыночной стоимости земельных участков на дату, предшествующую дате принятия решения об их изъятии, обществом были представлены отчеты ООО "Регион Независимой Оценки" N 486-10, N 489-10, N 490-10, N 492-10 об оценке по состоянию на 14.10.2010, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241 составила 73 842 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236-58 307 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293-8 995 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235-79 189 000 руб.
Учитывая изложенные в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснения, суд признал не отвечающими критерию относимости (статья 67 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации) отчеты об оценке ООО "ЗСК-Центр", представленные департаментом, и отчеты об оценке ООО "Регион Независимой Оценки", представленные обществом, как составленные по состоянию на дату принятия решения об изъятии земельных участков.
Суд кассационной инстанции находит данные выводы суда законными и обоснованными.
Поскольку представленные сторонами в материалы дела отчеты не отвечают требованиям допустимости, содержат значительные расхождения в оценке стоимости спорных земельных участков, суд в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 27.08.2013 назначил по делу судебно-экономическую экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО "АйКью Плюс-Оценка" Васильевой Н.Н.
Согласно заключениям эксперта Васильевой Н.Н., по состоянию на сентябрь 2013 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241 составила 104 372 354 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236-85 154 259 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293-14 255 247 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235-112 128 428 руб.
Данное экспертное заключение судом также не было принято в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельных участков на том основании, что эксперт при применении сравнительного подхода для ответа на поставленный вопрос о выкупной стоимости земельных участков, использовал в качестве объектов - аналогов земельные участки с разрешенным использованием: "под многоэтажную застройку", "под многоэтажное строительство", "под жилую и общественно-деловую застройку", тогда как разрешенным использованием спорных земельных участков указано: "для ведения личного подсобного хозяйства", "для сельскохозяйственного производства".
Ввиду оставшихся неразрешенными разногласий сторон относительно стоимости спорных земельных участков, а также несостоятельностью отчетов, суд в соответствии с положениями пункта 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 14.102013 назначил повторную судебно-экономическую экспертизу, поручив ее проведение экспертам ЗАО "Ассоциация АЛКО" Долгих А.В. и Бекреневой Н.С.
Согласно экспертным заключениям ЗАО "Ассоциация "АЛКО" N 13/2013, N 14/2013, N 15/2013, N 16/2013, выкупная стоимость спорных земельных участков по состоянию на октябрь 2013 года определена: земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293-5 568 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235-34 985 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236-17 150 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241-32 553 000 руб.
Суд также посчитал экспертные заключения ЗАО "Ассоциация "АЛКО" не удовлетворяющими требованиям достаточности и достоверности.
Кроме этого, суд посчитал недопустимыми доказательствами представленные департаментом отчеты ООО "ПАРТНЕР-ЭКСПЕРТ" N 147/13-03, N 147/13-01, N 147-03/02, N 147/13-04 об оценке по состоянию на 01.10.2013, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241 составляет 22 780 000 руб. земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236 18 093 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293-3 266 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235-24 285 000 руб., как выполненные по заказу ОАО "Мостострой-11", не являющимся лицом, участвующим в деле.
Вместе с тем, принимая решение, суд первой инстанции посчитал разумной и обоснованной выкупную цену, установленную в отчетах ООО "ЗСК-Центр" N 849/13, N 852/13, N 853/13, N 854/2013 по состоянию на 16.07.2013, первоначально представленных обществом, при отсутствии надлежащей судебной экспертизы (учитывая отклонение результатов проведенных судебных экспертиз).
При выборе указанных отчетов ООО "ЗСК-Центр" суд исходил из того, что департамент и общество доверяют оценке данной экспертной организации, представив выполненные ей отчеты по состоянию на разные даты.
Суд апелляционной инстанции, поддержав выводы суда первой инстанции, указал со ссылкой на статью 2 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, является предполагаемой, наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Суд апелляционной инстанции при этом указал, что объекты - аналоги, использованные ООО "ЗСК-Центр" при составлении отчетов на 16.07.2013, имеют разрешенное использование "под любой вид деятельности", то есть универсальный вид использования, и при этом относятся так же к категории - земли населенных пунктов, в отчете обоснована их сопоставимость с предметом оценки.
Однако выводы судов об удовлетворении предъявленных требований нельзя признать правомерными.
При разрешении спора судами не учтено следующее.
В силу положений статей 11, 15 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования данного Федерального закона.
В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 20 Закона об оценочной деятельности проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как следует из отчетов ООО "ЗСК-Центр", оценщик в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО N 1 использовал затратный и сравнительный подходы к оценке, обосновав отказ от использования доходного подхода.
Согласно пункту 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов - аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в том числе выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога по всем элементам сравнения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов - аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта - аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Согласно отчетам ООО "ЗСК-Центр" оценщиком выбрана единица сравнения объектов - аналогов 1 кв. м общей площади земельного участка и введена система корректировок: на условия финансирования; дату продажи; уторгование; местоположение; состав передаваемых прав; улучшения.
При этом оценщик, анализируя отобранные объекты - аналоги, счел, что корректировки значений единиц сравнения проводить не нужно по такому элементу сравнения как "вид разрешенного использования", обосновав это тем, что объекты - аналоги относятся к той же категории земельных участков, что и объект оценки "земли населенных пунктов", а вид разрешенного использования может быть изменен в рамках процедуры, предусмотренной статьями 37, 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, корректировка стоимости на отличия объектов - аналогов от объектов оценки, по виду разрешенного использования земельных участков не проводилась.
Как усматривается из отчетов при проведении оценки спорных земельных участков был применен метод сравнения продаж, который в силу пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, а также при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
В соответствии с указанными Методическими рекомендациями к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе целевое назначение, разрешенное использование.
Принимая во внимание, что корректировка стоимости объекта оценки объектам - аналогам по виду разрешенного использования земельного участка, то есть отличия, которое существенно влияет на стоимость объекта оценки, не проводилась, является необоснованным вывод суда о том, отчеты ООО "ЗСК-Центр" отражают реальную рыночную стоимость земельных участков.
Следует отметить, что по аналогичным основаниям суд не принял в качестве доказательств рыночной стоимости спорных земельных участков, заключения эксперта ООО "АйКью Плюс-Оценка", установив, что эксперт использовал в качестве объектов - аналогов земельные участки с иным видом разрешенного использования.
Кроме того, указание суда на недопустимость в качестве доказательств представленных департаментом отчетов ООО "ПАРТНЕР-ЭКСПЕРТ" N 147/13-03, N 147/13-01, N 147-03/02, N 147/13-04 об оценке по состоянию на 01.10.2013 не соответствует нормам процессуального права.
Изготовление отчетов по заказу лица, не участвующего в деле, не лишает их статуса доказательства и не устраняет обязанность суда по их оценке.
Заключение эксперта согласно статье 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами.
В силу указанных обстоятельств, принятые судебные акты не могут быть признаны законными, поэтому подлежат отмене в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку для правильного разрешения спора требуются дополнительное исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу предоставленных полномочий, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, устранить указанные недостатки, разрешить вопрос о назначении экспертизы, а при необходимости и проведение экспертизы отчета оценщика, дать надлежащую правовую оценку всем обстоятельствам дела и доводам сторон в совокупности с представленными доказательствами.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.12.2013 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по делу N А70-7213/2013 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Судьи
А.В.ТРИЛЬ
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 22.07.2014 ПО ДЕЛУ N А70-7213/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2014 г. по делу N А70-7213/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бушмелевой Л.В.
судей Триля А.В.
Шуйской С.И.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.12.2013 (судья Демидова Е.Ю.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 (судьи Зиновьева Т.А., Веревкин А.В., Глухих А.Н.) по делу N А70-7213/2013
по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Сакко, 30, 1, ИНН 7202138460, ОГРН 1057200738792)
к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (625517, Тюменская обл., с. Нижняя Тавда, ул. Сибирская,18, ИНН 7224019804, ОГРН 1027200855659)
об изъятии земельных участков для государственных нужд путем выкупа.
Другое лицо, участвующее в деле:
государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог".
В заседании приняли участие представители:
- от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Решетникова Ю.Н. по доверенности от 14.07.2014, Стефанишина Н.И. по доверенности от 22.01.2014 N 9/08-1-Д;
- от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - Евсеев В.В. по доверенности от 22.07.2013, Лапшин А.Е. по доверенности от 22.07.2013.
Суд
установил:
в рамках объединенного дела N А70-7213/2013 Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент, истец) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - общество, ответчик) об изъятии для государственных нужд Тюменской области путем выкупа земельных участков:
- - кадастровый номер 72:17:0706003:241, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, по выкупной цене в размере 20 391 000 руб. (далее - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241);
- - кадастровый номер 72:17:0706003:236, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, по выкупной цене в размере 16 145 000 руб. (далее - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236);
- - кадастровый номер 72:17:0706003:293, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, по выкупной цене в размере 2 961 000 руб. (далее - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293);
- - кадастровый номер 72:17:0706003:235, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, по выкупной цене в размере 21 760 000 руб. (далее - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (далее - ГКУ "Управление автомобильных дорог").
Решением суда от 26.12.2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014, исковые требования удовлетворены: из собственности общества для государственных нужд изъяты путем выкупа:
- - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241 по выкупной цене в размере 56 969 000 руб.;
- - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236 по выкупной цене в размере 45 598 000 руб.;
- - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293 по выкупной цене в размере 8 740 000 руб.;
- - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235 по выкупной цене в размере 60 603 000 руб.
Департамент в поданной кассационной жалобе, ссылаясь на неприменение судами норм права, подлежащих применению, неправильное истолкование закона, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит изменить судебные акты, определив размер выкупных цен: земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241-20 391 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236-16 145 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293-2 961 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235-21 760 000 руб.
По утверждению департамента, суд необоснованно не применил положения статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации, определив стоимость земельных участков, исходя из рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Департамент считает, что на основании мнения специалистов ООО "Оценочная компания "Альянс" суд сделал неверный вывод о том, что определенная судебными экспертами ЗАО "Ассоциация "АЛКО" стоимость спорных земельных участков не может быть положена в основу оценки земельных участков, подлежащих изъятию для государственных нужд. Департамент указал на то, что данные о диапазонах цен из анализа рынка ООО "Оценочная компания "Альянс" не противоречат данным ЗАО "Ассоциация "АЛКО" и не подтверждают данные, представленные в отчетах ООО "ЗСК-Центр". Департамент находит неверным вывод суда о том, что стороны доверяют оценке, произведенной ООО "ЗСК-Центр", считает, что судом не учтены и не проанализированы мотивированные замечания по отчетам ООО "ЗСК-Центр". Департамент указывает на то, что в отчетах ООО "ЗСК-Центр" в качестве аналогов использованы земельные участки с разрешенным использованием "под любой вид деятельности", однако земельное законодательство не допускает обширного толкования для видов разрешенного использования земельных участков. Кроме того, департамент не согласен с выводом судов о том, что отчеты, выполненные ООО "ПАРТНЕР-ЭКСПЕРТ", не являются допустимыми доказательствами.
До рассмотрения кассационной жалобы от департамента поступило письменное ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с рассмотрением вопроса о возможности заключения мирового соглашения.
В судебном заседании представитель департамента поддержал свое ходатайство, однако документально не подтвердил совершение действий по заключению мирового соглашения.
Представители общества в судебном заседании возразили против удовлетворения ходатайства, указав на отсутствие намерения заключать мировое соглашение.
Исходя из того, что департамент в обоснование указанного ходатайства не представил доказательств, подтверждающих ведение каких-либо переговоров с обществом о возможности заключения мирового соглашения, а также учитывая возражения общества относительно заявленного ходатайства, суд кассационной инстанции отклонил ходатайство ввиду отсутствия предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований. Кроме этого, согласно статье 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение может быть заключено сторонами при исполнении судебного акта.
В судебном заседании представители департамента поддержали доводы и требования кассационной жалобы, а представители общества возражали по основаниям, изложенным в отзыве.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм действующего законодательства, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене.
Судами по материалам дела установлено, что постановлением правительства Тюменской области от 02.09.2008 N 260-п, автомобильная дорога "Обход г. Тюмень" включена в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения, относящихся к государственной собственности Тюменской области, идентификационный номер 71 ОП РЗ 71К-1706.
В 2010 году правительством Тюменской области принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке п. Мелиораторов (АД "Тюмень - Нижняя Тавда") - ФАД "Тюмень-Ханты-Мансийск".
Постановлением администрации Тюменской области от 25.10.2004 N 136-пк "Об утверждении программы по реализации Договора между органами государственной власти Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и Ямало-Ненецкого автономного округа "Сотрудничество" в редакции от 19.07.2010 предусмотрено финансирование указанного мероприятия.
Правительством Тюменской области принято постановление от 18.10.2010 N 299-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293, 72:17:0706003:284 для государственных нужд Тюменской области".
Решения об изъятии земельных участков зарегистрированы 12.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.
На дату принятия решения об изъятии земельных участков в государственную собственность Тюменской области собственником земельных участков являлось ООО "Экострой", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.08.2010 серии 72 НЛ N 871822, от 11.08.2010 серии 72 НЛ N 871823, от 06.08.2010 серии 72 НЛ N 871911, от 06.08.2010 серии 72 НЛ N 871914.
Департамент письмами от 27.10.2010 N 12462/08-1, от 08.12.2010 N 14557/08-1 уведомил общество о предстоящем изъятии земельных участков и произведенной регистрации решений об изъятии.
Письмом от 08.11.2010 N 24 общество сообщило департаменту о готовности заключить соглашение об изъятии земельных участков и возмещении их стоимости исходя из рыночной оценки, определенной независимым оценщиком, до истечения года со дня получения уведомления.
На основании отчетов ООО "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 N 325/13, N 323/13, N 324/13, N 326/13, выполненных по состоянию на 17.10.2010, правительством Тюменской области принято распоряжение от 10.06.2013 N 1006-п об утверждении выкупной цены земельных участков: с кадастровым номером 72:17:0705003:235 - в размере 21 760 000 руб., с кадастровым номером 72:17:0706003:236 - в размере 16 145 000 руб., с кадастровым номером 72:17:0706003:241 - в размере 20 391 000 руб., с кадастровым номером 72:17:0706003:293 - в размере 2 961 000 руб.
Не достигнув соглашения с обществом о выкупной цене земельных участков, департамент обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Общество в качестве доказательств рыночной стоимости земельных участков на момент рассмотрения спора представило отчеты ООО "ЗСК-Центр" N 849/13, N 852/13, N 853/13 N 854/2013 об оценке по состоянию на 16.07.2013, согласно которым выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241 составила 56 969 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236-45 598 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293-8 740 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235-60 603 000 руб.
Дополнительно, в качестве обоснования рыночной стоимости земельных участков на дату, предшествующую дате принятия решения об их изъятии, обществом были представлены отчеты ООО "Регион Независимой Оценки" N 486-10, N 489-10, N 490-10, N 492-10 об оценке по состоянию на 14.10.2010, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241 составила 73 842 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236-58 307 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293-8 995 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235-79 189 000 руб.
Учитывая изложенные в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснения, суд признал не отвечающими критерию относимости (статья 67 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации) отчеты об оценке ООО "ЗСК-Центр", представленные департаментом, и отчеты об оценке ООО "Регион Независимой Оценки", представленные обществом, как составленные по состоянию на дату принятия решения об изъятии земельных участков.
Суд кассационной инстанции находит данные выводы суда законными и обоснованными.
Поскольку представленные сторонами в материалы дела отчеты не отвечают требованиям допустимости, содержат значительные расхождения в оценке стоимости спорных земельных участков, суд в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 27.08.2013 назначил по делу судебно-экономическую экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО "АйКью Плюс-Оценка" Васильевой Н.Н.
Согласно заключениям эксперта Васильевой Н.Н., по состоянию на сентябрь 2013 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241 составила 104 372 354 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236-85 154 259 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293-14 255 247 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235-112 128 428 руб.
Данное экспертное заключение судом также не было принято в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельных участков на том основании, что эксперт при применении сравнительного подхода для ответа на поставленный вопрос о выкупной стоимости земельных участков, использовал в качестве объектов - аналогов земельные участки с разрешенным использованием: "под многоэтажную застройку", "под многоэтажное строительство", "под жилую и общественно-деловую застройку", тогда как разрешенным использованием спорных земельных участков указано: "для ведения личного подсобного хозяйства", "для сельскохозяйственного производства".
Ввиду оставшихся неразрешенными разногласий сторон относительно стоимости спорных земельных участков, а также несостоятельностью отчетов, суд в соответствии с положениями пункта 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 14.102013 назначил повторную судебно-экономическую экспертизу, поручив ее проведение экспертам ЗАО "Ассоциация АЛКО" Долгих А.В. и Бекреневой Н.С.
Согласно экспертным заключениям ЗАО "Ассоциация "АЛКО" N 13/2013, N 14/2013, N 15/2013, N 16/2013, выкупная стоимость спорных земельных участков по состоянию на октябрь 2013 года определена: земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293-5 568 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235-34 985 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236-17 150 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241-32 553 000 руб.
Суд также посчитал экспертные заключения ЗАО "Ассоциация "АЛКО" не удовлетворяющими требованиям достаточности и достоверности.
Кроме этого, суд посчитал недопустимыми доказательствами представленные департаментом отчеты ООО "ПАРТНЕР-ЭКСПЕРТ" N 147/13-03, N 147/13-01, N 147-03/02, N 147/13-04 об оценке по состоянию на 01.10.2013, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241 составляет 22 780 000 руб. земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236 18 093 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293-3 266 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235-24 285 000 руб., как выполненные по заказу ОАО "Мостострой-11", не являющимся лицом, участвующим в деле.
Вместе с тем, принимая решение, суд первой инстанции посчитал разумной и обоснованной выкупную цену, установленную в отчетах ООО "ЗСК-Центр" N 849/13, N 852/13, N 853/13, N 854/2013 по состоянию на 16.07.2013, первоначально представленных обществом, при отсутствии надлежащей судебной экспертизы (учитывая отклонение результатов проведенных судебных экспертиз).
При выборе указанных отчетов ООО "ЗСК-Центр" суд исходил из того, что департамент и общество доверяют оценке данной экспертной организации, представив выполненные ей отчеты по состоянию на разные даты.
Суд апелляционной инстанции, поддержав выводы суда первой инстанции, указал со ссылкой на статью 2 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, является предполагаемой, наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Суд апелляционной инстанции при этом указал, что объекты - аналоги, использованные ООО "ЗСК-Центр" при составлении отчетов на 16.07.2013, имеют разрешенное использование "под любой вид деятельности", то есть универсальный вид использования, и при этом относятся так же к категории - земли населенных пунктов, в отчете обоснована их сопоставимость с предметом оценки.
Однако выводы судов об удовлетворении предъявленных требований нельзя признать правомерными.
При разрешении спора судами не учтено следующее.
В силу положений статей 11, 15 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования данного Федерального закона.
В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 20 Закона об оценочной деятельности проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как следует из отчетов ООО "ЗСК-Центр", оценщик в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО N 1 использовал затратный и сравнительный подходы к оценке, обосновав отказ от использования доходного подхода.
Согласно пункту 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов - аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в том числе выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога по всем элементам сравнения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов - аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта - аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Согласно отчетам ООО "ЗСК-Центр" оценщиком выбрана единица сравнения объектов - аналогов 1 кв. м общей площади земельного участка и введена система корректировок: на условия финансирования; дату продажи; уторгование; местоположение; состав передаваемых прав; улучшения.
При этом оценщик, анализируя отобранные объекты - аналоги, счел, что корректировки значений единиц сравнения проводить не нужно по такому элементу сравнения как "вид разрешенного использования", обосновав это тем, что объекты - аналоги относятся к той же категории земельных участков, что и объект оценки "земли населенных пунктов", а вид разрешенного использования может быть изменен в рамках процедуры, предусмотренной статьями 37, 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, корректировка стоимости на отличия объектов - аналогов от объектов оценки, по виду разрешенного использования земельных участков не проводилась.
Как усматривается из отчетов при проведении оценки спорных земельных участков был применен метод сравнения продаж, который в силу пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, а также при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
В соответствии с указанными Методическими рекомендациями к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе целевое назначение, разрешенное использование.
Принимая во внимание, что корректировка стоимости объекта оценки объектам - аналогам по виду разрешенного использования земельного участка, то есть отличия, которое существенно влияет на стоимость объекта оценки, не проводилась, является необоснованным вывод суда о том, отчеты ООО "ЗСК-Центр" отражают реальную рыночную стоимость земельных участков.
Следует отметить, что по аналогичным основаниям суд не принял в качестве доказательств рыночной стоимости спорных земельных участков, заключения эксперта ООО "АйКью Плюс-Оценка", установив, что эксперт использовал в качестве объектов - аналогов земельные участки с иным видом разрешенного использования.
Кроме того, указание суда на недопустимость в качестве доказательств представленных департаментом отчетов ООО "ПАРТНЕР-ЭКСПЕРТ" N 147/13-03, N 147/13-01, N 147-03/02, N 147/13-04 об оценке по состоянию на 01.10.2013 не соответствует нормам процессуального права.
Изготовление отчетов по заказу лица, не участвующего в деле, не лишает их статуса доказательства и не устраняет обязанность суда по их оценке.
Заключение эксперта согласно статье 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами.
В силу указанных обстоятельств, принятые судебные акты не могут быть признаны законными, поэтому подлежат отмене в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку для правильного разрешения спора требуются дополнительное исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу предоставленных полномочий, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, устранить указанные недостатки, разрешить вопрос о назначении экспертизы, а при необходимости и проведение экспертизы отчета оценщика, дать надлежащую правовую оценку всем обстоятельствам дела и доводам сторон в совокупности с представленными доказательствами.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.12.2013 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по делу N А70-7213/2013 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Судьи
А.В.ТРИЛЬ
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)