Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Борзыкина М.В., Калининой Н.С.
при участии в заседании:
- от истца - ЗАО "Двуречье" - Богомолова Т.А., доверенность от 01.02.2015 б/н; Тростина А.Н., доверенность от 10.01.2015 б/н;
- от ответчика - Департамент городского имущества города Москвы - Карнаух О.Т., доверенность от 30.12.2014 N 33-Д-888/14; Клоков Е.В., доверенность от 28.01.2015 N 33-Д61/15;
- от третьего лица - Правительство Москвы - Карнаух О.Т., доверенность от 24.12.2014 N 4-47-4087/4; Корчемагина Е.Н., доверенность от 28.11.2014 N 4-14-7639/4; Клоков Е.В., доверенность от 04.02.2015 N 4-47-165/5;
- от третьего лица - Управление Росреестра по Москве - не явился, надлежаще извещен,
рассмотрев 17 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Двуречье"
на решение от 30 июня 2014 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Махалкиным М.Ю.,
на постановление от 03 октября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Красновой С.В., Кузнецовой Е.Е.,
по иску ЗАО "Двуречье" (ОГРН 1037739744525)
к Департаменту городского имущества г. Москвы,
третьи лица - Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве,
о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
ЗАО "Двуречье" (далее по тексту также - арендатор, истец) предъявило иск к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее по тексту также - Департамент, арендодатель, ответчик) о признании недействительным оформленного уведомлением от 02.11.2012 N РД5-1-39/12-7-(0)-1 и уведомлением от 10.12.2012 N РД5-1-39/12-7-(0)-3 расторжения Департаментом в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 25.09.1997 N М-08-009920 площадью 12.000 кв. м по адресу: город Москва, Пятницкое шоссе, вл. 2, сроком на 49 лет.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 октября 2013 года, в удовлетворении иска отказано полностью.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 декабря 2013 года решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 октября 2013 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Кассационная коллегия указала, что в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" перечень существенных нарушений арендатором условий договора аренды, дающих право арендодателю на расторжение договора в одностороннем порядке, является закрытым и включает в себя два различных основания: - неполучение арендатором разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора, не содержащего условия о сроке окончания строительства; - неисполнение обязательств по строительству в срок, указанный в договоре или разрешении, в случае, если строительная готовность объекта недвижимости на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.
В уведомлении о расторжении договора Департамент указал оба названных основания, т.е. неполучение разрешения и неисполнение обязательств по строительству.
В то же время, из данной нормы следует, что расторжение одного договора аренды, заключенного для целей строительства объекта недвижимого имущества, возможно либо вследствие неполучения разрешения, а в том случае, если оно получено,- неисполнения обязательства по строительству в установленный срок.
Таким образом, для оценки правомерности расторжения договора аренды земельного участка существенным является определение даты, до истечения которой арендатор должен был получить разрешение на строительство при отсутствии указания в договоре срока окончания строительства, а также даты собственно окончания строительства.
Вывод судов обеих инстанций о неполучении арендатором разрешения на строительство противоречит фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также сделан при неправильном применении норм права, ввиду следующего.
В договоре аренды земельного участка от 25 сентября 1997 года срок окончания строительства не определен.
В то же время, 27 мая 1998 года Правительство Москвы в лице Объединения административно-технических инспекций (ОАТИ) выдало ЗАО "Двуречье" ордер N 99441555 на производство подготовительных, земляных и строительных работ.
Данным ордером разрешено производство работ подготовительного периода, а также строительство многофункционального придорожного комплекса (в том числе, зданий ТО и ТР, АЗС, торгового центра).
Суд первой инстанции, признавая правомерным одностороннее расторжение Департаментом договора аренды вследствие неполучения арендатором в установленный срок разрешения на строительство, не дал оценку представленному истцом ордеру и не указал, по каким основаниям суд отверг доводы истца о том, что в мае 1998 года действующим законодательством разрешение на строительство оформлялось именно ордером, а ОАТИ являлось органом, уполномоченным на выдачу таких разрешений. Также суд первой инстанции не установил дату окончания строительства, определенную данным ордером.
Кассационная коллегия указала, что названное нарушение судом первой инстанции норм процессуального закона при оценке данного письменного доказательства - ордера, могло привести к принятию неправильного решения, поскольку обстоятельство выдачи разрешения на строительство исключает возможность арендодателю в лице соответствующего государственного органа на расторжение договора в одностороннем порядке по основанию, указанному в абзаце шестом пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ).
В случае определения даты окончания строительства в договоре или выданном арендатору разрешении на строительство арендодатель в лице соответствующего государственного органа имеет возможность на расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке по основанию, указанному в абзаце пятом пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ), т.е. вследствие неисполнения обязательств по строительству объекта недвижимого имущества.
Также кассационная коллегия нашла сделанным при неправильном применении норм материального права вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для расторжения Департаментом договора аренды, исходя из площади застройки земельного участка, поскольку названный критерий не относится, в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ), к существенным нарушениям условий договора.
Как установлено в абзаце пятом пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ), право арендодателя в лице соответствующего государственного органа на расторжение договора аренды в одностороннем порядке возникает, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день срока строительства составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.
Из буквального содержания данной нормы следует, что она регламентирует возможность расторжения договора аренды земельного участка при условии нахождения на нем объекта незавершенного строительства.
Предусмотренный к размещению на спорном земельном участке многофункциональный комплекс дорожного обслуживания является сложным объектом вещных прав, включающим в себя комплекс АЗС с автомойкой (построенный и введенный в эксплуатацию), а также подлежащие строительству здания супермаркета и кафе, сервисного обслуживания.
В то же время, судами установлено и из материалов дела следует, что на основании ордера N 99441555 на спорном земельном участке, являющемся объектом аренды, построен, принят в эксплуатацию, зарегистрирован как объект права и функционирует комплекс АЗС с автомойкой, что исключает его квалификацию как объекта незавершенного строительства.
Строительство, размещение и эксплуатация данного объекта недвижимого имущества предусмотрено договором аренды земельного участка.
Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении судам следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу и указанные выше по тексту настоящего судебного акта, после чего определить, имеются ли основания для досрочного расторжения договора вследствие существенного нарушения арендатором условий договора, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявленных требований.
По результатам нового рассмотрения дела решением Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2014 года, в удовлетворении иска отказано полностью.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - ЗАО "Двуречье" подал в Арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2014 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, подтверждающим то, что на земельном участке, предоставленном по договору долгосрочной аренды, площадью 12.000 кв. м, который состоит из двух земельных участков: площадью 3.852,4 кв. м, кадастровый номер 77:08:0002002:4, и площадью 8.147,5 кв. м, кадастровый номер 77:08:0002002:81, построены полностью и располагаются объекты капитального строительства - комплекс АЗС с автомойкой, находящийся в собственности ЗАО "Двуречье", которые построены в соответствии с разрешением (ордером) на строительство, градостроительным заключением Москомархитектуры и другими установленными законодательством документами.
Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, суды не учли то обстоятельство, что между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды земельного участка N М-08-700009, в соответствии с которым истцу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 18.614 кв. м, кадастровый номер 77:08:0002002:3, имеющий адресные ориентиры: город Москва, Пятницкое шоссе, владение 2, для размещения с последующей эксплуатацией многофункционального комплекса дорожного обслуживания. Указанный договор был заключен на срок 5 лет с момента его регистрации в Москомземе.
В настоящий момент на указанном земельном участке расположена автомойка (которая частично также расположена на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0002002:4), а также капитальные здания шиномонтажа и трансформаторной подстанции, которые являются частью АЗС, автостоянка, и расположен объект незавершенного строительства, находящийся в собственности ЗАО "Двуречье".
Как указывает заявитель кассационной жалобы, суды неправильно применили норму материального права, - пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". При оценке правомерности расторжения договора суды ошибочно исходили из того, что объекты капитального строительства (комплекс АЗС с автомойкой), расположенные на спорном земельном участке, составляют 1/4 от площади участка, в то время, как названное обстоятельство не является в соответствии с названной нормой права основанием для расторжения договора аренды земельного участка. В то же время, суды не дали оценку степени строительной готовности данного объекта, завершенного строительством и имеющей, по мнению заявителя кассационной жалобы, 100 процентов от того объема строительства, который был предусмотрен для АЗС с автомойкой градостроительным заключением Москомархитектуры от 16.12.1996 N 013-73/2331.
Также заявитель кассационной жалобы указывает на то, что суды необоснованно отклонили доводы истца о наличии у арендатора обстоятельств, препятствующих строительству, за которые арендатор не отвечает, а именно,- нарушение сроков принятия решений и дачи ответов заявителю государственными органами; невозможность принятия проектных решений по причине отсутствия иных согласующих документов; принятие незаконного решения, признанного недействительным судебными актами арбитражного суда.
Также заявитель кассационной жалобы указывает, что арендатор произвел строительство объектов недвижимости на спорном земельном участке в соответствии с ордером N 99441555, выданным в мае 1998 года Правительством Москвы в лице Объединения административно-технических инспекций (ОАТИ) и который заменяет разрешение на строительство.
Исходя из изложенного, заявитель кассационной жалобы считает, что ЗАО "Двуречье" не допускало неисполнения обязательств по строительству, получило изначально разрешение (ордер) на строительство, не допускало существенных нарушений условий долгосрочного договора аренды, которые позволили бы арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец - ЗАО "Двуречье" в лице своих представителей настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
В представленном в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыве (возражениях) на кассационную жалобу Правительство Москвы, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, возражает относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции Департамент и Правительство Москвы в лице своих представителей возражали относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными; указали, что договор аренды расторгнут вследствие отсутствия разрешения на строительство объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором; учитывая, что договором аренды предусмотрено строительство не АЗС, а многофункционального комплекса дорожного обслуживания, разрешение на строительство которого на настоящий момент, т.е. по истечении 17 лет со дня заключения договора арендатором не получено, а также поскольку истец не осуществил до настоящего времени строительство многофункционального комплекса дорожного обслуживания на земельных участках, предоставленных ему по договору долгосрочной аренды земельного участка N М-08-009920 от 25.09.1997, у ответчика, как арендодателя, возникло право на одностороннее расторжение данного договора.
В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежаще извещенное Управление Росреестра по Москве, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явилось, отзыв на кассационную жалобу не представило, в связи с чем суд рассматривает дело в его отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции по рассмотрению кассационной жалобы ЗАО "Двуречье" на решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2014 года откладывалось с 22 января 2015 года на 17 часов 45 минут 17 февраля 2015 года в Арбитражном суде Московского округа.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения судебных актов ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.09.1997 между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ЗАО "Двуречье" (арендатор) на срок 49 лет был заключен договор N М-08-009920 аренды земельного участка (далее по тексту также - договор аренды земельного участка, договор аренды, договор) площадью 12 000 кв. м по адресу: город Москва, Пятницкое шоссе, вл. 2, для размещения с последующей эксплуатацией многофункционального комплекса дорожного обслуживания.
Согласно приложению N 2 к данному договору (план границ земельного участка), земельный участок площадью 12 000 кв. м состоит из двух земельных участков: площадью 3852,4 кв. м и площадью 8147,5 кв. м.
Из градостроительного плана земельного участка N RU77-159000-000621 от 17.03.2010 следует, что земельный участок площадью 3 852,4 кв. м имеет кадастровый номер 77:08:0002002:4 и на нем расположено два объекта капитального строительства площадью 426,1 кв. м и 168,4 кв. м (площадь застройки 803 кв. м и 185 кв. м соответственно, то есть около 1/4 от площади участка).
Из градостроительного плана земельного участка N RU77-159000-000623 от 17.03.2010 следует, что земельный участок площадью 8 147, 5 кв. м имеет кадастровый номер 77:08:0002002:81 и на нем объектов капитального строительства не расположено.
В соответствии с актом обследования объекта недвижимости от 12.06.2011 N 9083698, Госинспекции по недвижимости города Москвы на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0002002:4 расположен комплекс АЗС с автомойкой, находящийся в собственности ЗАО "Двуречье" (свидетельство о регистрации права от 20.05.2002 N 77-01/01-023/2002-1965); автомойка частично расположена на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0002002:3, на котором также расположен объект незавершенного строительства, находящийся в собственности ЗАО "Двуречье" (свидетельство о регистрации права от 08.02.2006 N 77-77-11/219/2005-669), капитальные здания шиномонтажа и трансформаторной подстанции, автостоянка. На дату проверки строительство не ведется.
Кроме того, 12.09.1997 между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ЗАО "Двуречье" (арендатор) на срок 5 лет был заключен договор N М-08-700009 аренды земельного участка площадью 18 614 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Пятницкое шоссе, вл. 2, для размещения с последующей эксплуатацией многофункционального центра дорожного обслуживания.
Судебными актами по делу N А40-15226/12-21-145 установлено, что земельный участок, предоставленный истцу по договору N М-08-700009 от 12.09.1997, имеет кадастровый номер 77:08:0002002:3 и на нем расположены принадлежащие истцу объекты недвижимости (свидетельства о регистрации права от 08.02.2006 г. N 77-77-11/219/2005-669, от 20.05.2002 г. N 77-01/01-023/2002-1965).
Согласно исполнительной схеме строящихся объектов ЗАО "Двуречье" от 05.02.2001 г. земельный участок, предоставленный по договору N М-08-700009, граничит с обоими земельными участками, предоставленными по договору N М-08-009920.
Судами установлено, что на основании уведомления арендодателя от 20.01.2003 N 1-25/101 договор аренды от 12.09.1997 N М-08-700009 в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращен с 20.04.2003.
Исходя из изложенного, суды пришли к выводу о том, что на предоставленных истцу по договору N М-08-009920 земельных участках расположены: на земельном участке площадью 3 852, 4 кв. м с кадастровым номером 77:08:0002002:4 расположен комплекс АЗС с автомойкой (автомойка частично расположена на соседнем участке); на земельном участке площадью 8 147, 5 кв. м с кадастровым номером 77:08:0002002:81 объектов капитального строительства не расположено.
По договору аренды N М-08-009920 от 25.09.1997 г. земельный участок предоставлялся для строительства и эксплуатации многофункционального комплекса дорожного обслуживания. В соответствии с градостроительным заключением N 013-73/2331 от 16.12.1996 г., заключением по технико-экономическому обоснованию N 45-П500 МГЭ от 28.09.2000 г., предполагалось строительство на участке АЗС и комплекс придорожного обслуживания этажностью 2-4 этажа, в том числе: автосервис, магазинов по продаже строительных материалов и запчастей до 1000 кв. м торговых площадей каждый, мотель - до 7 000 кв. м, кафе - 50-70 мест и т.д.
Корректировкой ТЭО строительства N МГЭ-7/225 от 30.02.2001 г. предусмотрено выделение 2-х пусковых комплексов: - 1 пусковой комплекс - АЗС; - 2 пусковой комплекс - 1-2 этажное здание супермаркета с кафе на 50 посадочных мест, одноэтажное здание сервисного обслуживания на 5 постов.
Истцом выполнен только 1-й пусковой комплекс, что подтверждается Актом N 61-28-12/1 от 01.03.2001 г. Государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного этапа строительства автозаправочного комплекса, входящего в состав многофункционального комплекса "Спас" по адресу: Пятницкое шоссе, влад. 2.
К реализации 2-го пускового комплекса истец не приступал, разрешение на строительство зданий данного комплекса не получал.
Уведомлением от 02.11.2012 N РД5-1-39/12-7-(0)-1 Департамент (арендодатель) в порядке пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" сообщил ЗАО "Двуречье" о расторжении договора аренды земельного участка.
В качестве основания для расторжения Департамент указал, что до настоящего времени земельный участок арендатором не освоен; разрешение на строительство не оформлено по истечении пяти лет со дня заключения договора; строительство объекта не осуществлено.
На основании изложенного, руководствуясь условиями договора аренды, пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в связи с существенным нарушением условий договора аренды земельного участка, неисполнением обязательств по строительству, а также отсутствием по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство, Департамент уведомил о расторжении договора аренды земельного участка.
В ответ на письменные возражения арендатора Департамент земельных ресурсов города Москвы направил уведомление от 10.12.2012 N РД5-1-39/12-7-(0)-3, в котором подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора.
Полагая, что оснований для расторжения договора не имеется, арендатор предъявил в арбитражный суд настоящий иск.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку истец не осуществил до настоящего времени строительства многофункционального комплекса дорожного обслуживания на земельных участках, предоставленных ему по договору долгосрочной аренды земельного участка N М-08-009920 от 25.09.1997 г., вследствие чего у ответчика, как арендодателя, возникло право на одностороннее расторжение данного договора.
Также суды указали, что согласно п. 1.2 "Правил организации производства земляных и строительных работ в г. Москве", утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 21.02.1995 г. N 160, Инспекция Государственного архитектурно - строительного надзора г. Москвы, именуемая в дальнейшем ИГАСН, выдает разрешения на строительство, осуществляет контроль за качеством строительства зданий и сооружений и производством строительных материалов, изделий и конструкций.
В силу п. п. 4.1, 4.9, 4.9.10 данных Правил, земляные и строительные работы могут производиться только после получения разрешения (ордера) в ОАТИ, для получения которого строительная организация представляет в ОАТИ, в том числе, разрешение на строительство (реконструкцию) зданий и сооружений, выданное ИГАСН.
Согласно п. 3.1 Положения об Инспекции Государственного архитектурно - строительного надзора г. Москвы, утвержденного Распоряжением Мэра Москвы от 03.02.1998 г. N 100-РМ, одной из основных функций ИГАСН является выдача разрешения на производство подготовительных и основных строительно-монтажных работ на конкретных объектах при наличии полного комплекта исходно - разрешительной и проектной документации, согласованной и утвержденной в установленном порядке.
В силу п. 3.54 "Правил организации подготовки и производства земляных и строительных работ в г. Москве", утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 17.03.1998 г. N 207, разрешение на производство строительно-монтажных работ по новому строительству и реконструкции выдается заказчику (застройщику) Инспекцией Госархстройнадзора.
Также в силу п. п. 1.4, 5.4, 5.6, 5.6.6, 7.2 данных Правил, основанием для начала работ, предусмотренных Правилами, является ордер на право производства подготовительных, земляных и строительных работ, оформленный в окружной административно - технической или технической инспекции Объединения административно - технических инспекций Правительства Москвы в соответствии с порядком, установленным настоящими Правилами.
Ордера оформляются на срок, предусмотренный договором подряда, с учетом нормативной продолжительности строительства и в пределах срока действия разрешения Инспекции Государственного архитектурно - строительного надзора (ИГАСН), а также условий согласований производства работ на стройгенплане и в ордере. Для получения ордера подрядные (эксплуатационные) организации представляют, в том числе Разрешение Инспекции Госархстройнадзора на производство работ.
Отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта является самостоятельным основанием для расторжения договора в силу п. 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, ввиду следующего.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ и его положения распространяются на договоры, которые заключены до 01 января 2011 года и обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ.
Таким образом, пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ устанавливает не административное (властное) полномочие государственного органа по отношению к арендатору, а право арендодателя в лице государственного органа по досрочному расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в указанных данной нормой случаях, что корреспондирует с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из вышеприведенных норм права, перечень существенных нарушений арендатором условий договора аренды, дающих право арендодателю на расторжение договора в одностороннем порядке, является закрытым и включает в себя два основания: - неполучение арендатором разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора, не содержащего условия о сроке окончания строительства; - неисполнение обязательств по строительству в срок, указанный в договоре или разрешении, в случае, если строительная готовность объекта недвижимости на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.
Согласно уточненной правовой позиции ответчика, основанием для досрочного расторжения договора явилось отсутствие у арендатора разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора; при этом многофункциональный комплекс дорожного обслуживания, предусмотренный договором, не построен.
Кассационная коллегия соглашается с тем, что в настоящем деле у арендодателя возникло право для досрочного расторжения договора аренды по названному основанию, исходя из следующего.
Договор аренды земельного участка заключен с целью строительства и последующей эксплуатацией многофункционального комплекса дорожного обслуживания.
Предусмотренный договором аренды многофункциональный комплекс дорожного обслуживания не является неделимой вещью (статья 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данное обстоятельство подтверждается тем, что истец зарегистрировал право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на построенную на основании ордера N 99441555, выданного ОАТИ, АЗС с автомойкой как на самостоятельный объект недвижимости.
Таким образом, обязательство по договору аренды истца как арендатора по строительству 1-2 этажного здания супермаркета с кафе на 50 посадочных мест, одноэтажного здания сервисного обслуживания на 5 постов, входящих в многофункциональный комплекс дорожного обслуживания, является самостоятельным обязательством, без исполнения которого договор аренды не может считаться исполненным.
Исходя из этого, завершение строительства АЗС с автомойкой в отсутствие строительства 1-2 этажного здания супермаркета с кафе на 50 посадочных мест, одноэтажного здания сервисного обслуживания на 5 постов не свидетельствует об исполнении истцом (арендатором) обязательства по договору аренды по строительству многофункционального комплекса дорожного обслуживания.
В установленный в ордере N 99441555 срок производства работ (25 июня 2000 года) строительство 1-2 этажного здания супермаркета с кафе на 50 посадочных мест, одноэтажного здания сервисного обслуживания на 5 постов не начиналось и не произведено, другого разрешения на строительство истец (арендатор) не получал, что свидетельствует о существенном нарушении истцом (арендатором) условий договора аренды.
Вследствие этого, у ответчика (арендодателя) возникло право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которое реализовано арендодателем направлением арендатору оспариваемых уведомлений.
Кассационная коллегия отклоняет доводы заявителя кассационной жалобы о наличии обстоятельств, препятствующих строительству, за которые арендатор не отвечает, поскольку все они касаются невозможности заключения истцом как арендатором нового договора аренды на иной земельный участок, что не имеет отношения к обязательствам сторон по договору аренды земельного участка от 25 сентября 1997 года N М-08-009920.
Придя к данным выводам, кассационная коллегия не рассматривает иные доводы заявителя кассационной жалобы и возражения относительно них со стороны других лиц, участвующих в деле, как не имеющие правового значения для разрешения дела.
На основании изложенного, кассационная коллегия не находит оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов судов первой и апелляционной инстанций; кассационная жалоба ЗАО "Двуречье" удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2014 года по делу N А40-36770/13-16-356, - оставить без изменения, а кассационную жалобу ЗАО "Двуречье" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
М.В.БОРЗЫКИН
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 24.02.2015 N Ф05-15591/2013 ПО ДЕЛУ N А40-36770/13-16-356
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2015 г. по делу N А40-36770/13-16-356
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Борзыкина М.В., Калининой Н.С.
при участии в заседании:
- от истца - ЗАО "Двуречье" - Богомолова Т.А., доверенность от 01.02.2015 б/н; Тростина А.Н., доверенность от 10.01.2015 б/н;
- от ответчика - Департамент городского имущества города Москвы - Карнаух О.Т., доверенность от 30.12.2014 N 33-Д-888/14; Клоков Е.В., доверенность от 28.01.2015 N 33-Д61/15;
- от третьего лица - Правительство Москвы - Карнаух О.Т., доверенность от 24.12.2014 N 4-47-4087/4; Корчемагина Е.Н., доверенность от 28.11.2014 N 4-14-7639/4; Клоков Е.В., доверенность от 04.02.2015 N 4-47-165/5;
- от третьего лица - Управление Росреестра по Москве - не явился, надлежаще извещен,
рассмотрев 17 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Двуречье"
на решение от 30 июня 2014 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Махалкиным М.Ю.,
на постановление от 03 октября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Красновой С.В., Кузнецовой Е.Е.,
по иску ЗАО "Двуречье" (ОГРН 1037739744525)
к Департаменту городского имущества г. Москвы,
третьи лица - Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве,
о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
ЗАО "Двуречье" (далее по тексту также - арендатор, истец) предъявило иск к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее по тексту также - Департамент, арендодатель, ответчик) о признании недействительным оформленного уведомлением от 02.11.2012 N РД5-1-39/12-7-(0)-1 и уведомлением от 10.12.2012 N РД5-1-39/12-7-(0)-3 расторжения Департаментом в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 25.09.1997 N М-08-009920 площадью 12.000 кв. м по адресу: город Москва, Пятницкое шоссе, вл. 2, сроком на 49 лет.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 октября 2013 года, в удовлетворении иска отказано полностью.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 декабря 2013 года решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 октября 2013 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Кассационная коллегия указала, что в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" перечень существенных нарушений арендатором условий договора аренды, дающих право арендодателю на расторжение договора в одностороннем порядке, является закрытым и включает в себя два различных основания: - неполучение арендатором разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора, не содержащего условия о сроке окончания строительства; - неисполнение обязательств по строительству в срок, указанный в договоре или разрешении, в случае, если строительная готовность объекта недвижимости на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.
В уведомлении о расторжении договора Департамент указал оба названных основания, т.е. неполучение разрешения и неисполнение обязательств по строительству.
В то же время, из данной нормы следует, что расторжение одного договора аренды, заключенного для целей строительства объекта недвижимого имущества, возможно либо вследствие неполучения разрешения, а в том случае, если оно получено,- неисполнения обязательства по строительству в установленный срок.
Таким образом, для оценки правомерности расторжения договора аренды земельного участка существенным является определение даты, до истечения которой арендатор должен был получить разрешение на строительство при отсутствии указания в договоре срока окончания строительства, а также даты собственно окончания строительства.
Вывод судов обеих инстанций о неполучении арендатором разрешения на строительство противоречит фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также сделан при неправильном применении норм права, ввиду следующего.
В договоре аренды земельного участка от 25 сентября 1997 года срок окончания строительства не определен.
В то же время, 27 мая 1998 года Правительство Москвы в лице Объединения административно-технических инспекций (ОАТИ) выдало ЗАО "Двуречье" ордер N 99441555 на производство подготовительных, земляных и строительных работ.
Данным ордером разрешено производство работ подготовительного периода, а также строительство многофункционального придорожного комплекса (в том числе, зданий ТО и ТР, АЗС, торгового центра).
Суд первой инстанции, признавая правомерным одностороннее расторжение Департаментом договора аренды вследствие неполучения арендатором в установленный срок разрешения на строительство, не дал оценку представленному истцом ордеру и не указал, по каким основаниям суд отверг доводы истца о том, что в мае 1998 года действующим законодательством разрешение на строительство оформлялось именно ордером, а ОАТИ являлось органом, уполномоченным на выдачу таких разрешений. Также суд первой инстанции не установил дату окончания строительства, определенную данным ордером.
Кассационная коллегия указала, что названное нарушение судом первой инстанции норм процессуального закона при оценке данного письменного доказательства - ордера, могло привести к принятию неправильного решения, поскольку обстоятельство выдачи разрешения на строительство исключает возможность арендодателю в лице соответствующего государственного органа на расторжение договора в одностороннем порядке по основанию, указанному в абзаце шестом пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ).
В случае определения даты окончания строительства в договоре или выданном арендатору разрешении на строительство арендодатель в лице соответствующего государственного органа имеет возможность на расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке по основанию, указанному в абзаце пятом пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ), т.е. вследствие неисполнения обязательств по строительству объекта недвижимого имущества.
Также кассационная коллегия нашла сделанным при неправильном применении норм материального права вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для расторжения Департаментом договора аренды, исходя из площади застройки земельного участка, поскольку названный критерий не относится, в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ), к существенным нарушениям условий договора.
Как установлено в абзаце пятом пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ), право арендодателя в лице соответствующего государственного органа на расторжение договора аренды в одностороннем порядке возникает, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день срока строительства составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.
Из буквального содержания данной нормы следует, что она регламентирует возможность расторжения договора аренды земельного участка при условии нахождения на нем объекта незавершенного строительства.
Предусмотренный к размещению на спорном земельном участке многофункциональный комплекс дорожного обслуживания является сложным объектом вещных прав, включающим в себя комплекс АЗС с автомойкой (построенный и введенный в эксплуатацию), а также подлежащие строительству здания супермаркета и кафе, сервисного обслуживания.
В то же время, судами установлено и из материалов дела следует, что на основании ордера N 99441555 на спорном земельном участке, являющемся объектом аренды, построен, принят в эксплуатацию, зарегистрирован как объект права и функционирует комплекс АЗС с автомойкой, что исключает его квалификацию как объекта незавершенного строительства.
Строительство, размещение и эксплуатация данного объекта недвижимого имущества предусмотрено договором аренды земельного участка.
Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении судам следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу и указанные выше по тексту настоящего судебного акта, после чего определить, имеются ли основания для досрочного расторжения договора вследствие существенного нарушения арендатором условий договора, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявленных требований.
По результатам нового рассмотрения дела решением Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2014 года, в удовлетворении иска отказано полностью.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - ЗАО "Двуречье" подал в Арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2014 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, подтверждающим то, что на земельном участке, предоставленном по договору долгосрочной аренды, площадью 12.000 кв. м, который состоит из двух земельных участков: площадью 3.852,4 кв. м, кадастровый номер 77:08:0002002:4, и площадью 8.147,5 кв. м, кадастровый номер 77:08:0002002:81, построены полностью и располагаются объекты капитального строительства - комплекс АЗС с автомойкой, находящийся в собственности ЗАО "Двуречье", которые построены в соответствии с разрешением (ордером) на строительство, градостроительным заключением Москомархитектуры и другими установленными законодательством документами.
Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, суды не учли то обстоятельство, что между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды земельного участка N М-08-700009, в соответствии с которым истцу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 18.614 кв. м, кадастровый номер 77:08:0002002:3, имеющий адресные ориентиры: город Москва, Пятницкое шоссе, владение 2, для размещения с последующей эксплуатацией многофункционального комплекса дорожного обслуживания. Указанный договор был заключен на срок 5 лет с момента его регистрации в Москомземе.
В настоящий момент на указанном земельном участке расположена автомойка (которая частично также расположена на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0002002:4), а также капитальные здания шиномонтажа и трансформаторной подстанции, которые являются частью АЗС, автостоянка, и расположен объект незавершенного строительства, находящийся в собственности ЗАО "Двуречье".
Как указывает заявитель кассационной жалобы, суды неправильно применили норму материального права, - пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". При оценке правомерности расторжения договора суды ошибочно исходили из того, что объекты капитального строительства (комплекс АЗС с автомойкой), расположенные на спорном земельном участке, составляют 1/4 от площади участка, в то время, как названное обстоятельство не является в соответствии с названной нормой права основанием для расторжения договора аренды земельного участка. В то же время, суды не дали оценку степени строительной готовности данного объекта, завершенного строительством и имеющей, по мнению заявителя кассационной жалобы, 100 процентов от того объема строительства, который был предусмотрен для АЗС с автомойкой градостроительным заключением Москомархитектуры от 16.12.1996 N 013-73/2331.
Также заявитель кассационной жалобы указывает на то, что суды необоснованно отклонили доводы истца о наличии у арендатора обстоятельств, препятствующих строительству, за которые арендатор не отвечает, а именно,- нарушение сроков принятия решений и дачи ответов заявителю государственными органами; невозможность принятия проектных решений по причине отсутствия иных согласующих документов; принятие незаконного решения, признанного недействительным судебными актами арбитражного суда.
Также заявитель кассационной жалобы указывает, что арендатор произвел строительство объектов недвижимости на спорном земельном участке в соответствии с ордером N 99441555, выданным в мае 1998 года Правительством Москвы в лице Объединения административно-технических инспекций (ОАТИ) и который заменяет разрешение на строительство.
Исходя из изложенного, заявитель кассационной жалобы считает, что ЗАО "Двуречье" не допускало неисполнения обязательств по строительству, получило изначально разрешение (ордер) на строительство, не допускало существенных нарушений условий долгосрочного договора аренды, которые позволили бы арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец - ЗАО "Двуречье" в лице своих представителей настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
В представленном в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыве (возражениях) на кассационную жалобу Правительство Москвы, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, возражает относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции Департамент и Правительство Москвы в лице своих представителей возражали относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными; указали, что договор аренды расторгнут вследствие отсутствия разрешения на строительство объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором; учитывая, что договором аренды предусмотрено строительство не АЗС, а многофункционального комплекса дорожного обслуживания, разрешение на строительство которого на настоящий момент, т.е. по истечении 17 лет со дня заключения договора арендатором не получено, а также поскольку истец не осуществил до настоящего времени строительство многофункционального комплекса дорожного обслуживания на земельных участках, предоставленных ему по договору долгосрочной аренды земельного участка N М-08-009920 от 25.09.1997, у ответчика, как арендодателя, возникло право на одностороннее расторжение данного договора.
В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежаще извещенное Управление Росреестра по Москве, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явилось, отзыв на кассационную жалобу не представило, в связи с чем суд рассматривает дело в его отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции по рассмотрению кассационной жалобы ЗАО "Двуречье" на решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2014 года откладывалось с 22 января 2015 года на 17 часов 45 минут 17 февраля 2015 года в Арбитражном суде Московского округа.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения судебных актов ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.09.1997 между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ЗАО "Двуречье" (арендатор) на срок 49 лет был заключен договор N М-08-009920 аренды земельного участка (далее по тексту также - договор аренды земельного участка, договор аренды, договор) площадью 12 000 кв. м по адресу: город Москва, Пятницкое шоссе, вл. 2, для размещения с последующей эксплуатацией многофункционального комплекса дорожного обслуживания.
Согласно приложению N 2 к данному договору (план границ земельного участка), земельный участок площадью 12 000 кв. м состоит из двух земельных участков: площадью 3852,4 кв. м и площадью 8147,5 кв. м.
Из градостроительного плана земельного участка N RU77-159000-000621 от 17.03.2010 следует, что земельный участок площадью 3 852,4 кв. м имеет кадастровый номер 77:08:0002002:4 и на нем расположено два объекта капитального строительства площадью 426,1 кв. м и 168,4 кв. м (площадь застройки 803 кв. м и 185 кв. м соответственно, то есть около 1/4 от площади участка).
Из градостроительного плана земельного участка N RU77-159000-000623 от 17.03.2010 следует, что земельный участок площадью 8 147, 5 кв. м имеет кадастровый номер 77:08:0002002:81 и на нем объектов капитального строительства не расположено.
В соответствии с актом обследования объекта недвижимости от 12.06.2011 N 9083698, Госинспекции по недвижимости города Москвы на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0002002:4 расположен комплекс АЗС с автомойкой, находящийся в собственности ЗАО "Двуречье" (свидетельство о регистрации права от 20.05.2002 N 77-01/01-023/2002-1965); автомойка частично расположена на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0002002:3, на котором также расположен объект незавершенного строительства, находящийся в собственности ЗАО "Двуречье" (свидетельство о регистрации права от 08.02.2006 N 77-77-11/219/2005-669), капитальные здания шиномонтажа и трансформаторной подстанции, автостоянка. На дату проверки строительство не ведется.
Кроме того, 12.09.1997 между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ЗАО "Двуречье" (арендатор) на срок 5 лет был заключен договор N М-08-700009 аренды земельного участка площадью 18 614 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Пятницкое шоссе, вл. 2, для размещения с последующей эксплуатацией многофункционального центра дорожного обслуживания.
Судебными актами по делу N А40-15226/12-21-145 установлено, что земельный участок, предоставленный истцу по договору N М-08-700009 от 12.09.1997, имеет кадастровый номер 77:08:0002002:3 и на нем расположены принадлежащие истцу объекты недвижимости (свидетельства о регистрации права от 08.02.2006 г. N 77-77-11/219/2005-669, от 20.05.2002 г. N 77-01/01-023/2002-1965).
Согласно исполнительной схеме строящихся объектов ЗАО "Двуречье" от 05.02.2001 г. земельный участок, предоставленный по договору N М-08-700009, граничит с обоими земельными участками, предоставленными по договору N М-08-009920.
Судами установлено, что на основании уведомления арендодателя от 20.01.2003 N 1-25/101 договор аренды от 12.09.1997 N М-08-700009 в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращен с 20.04.2003.
Исходя из изложенного, суды пришли к выводу о том, что на предоставленных истцу по договору N М-08-009920 земельных участках расположены: на земельном участке площадью 3 852, 4 кв. м с кадастровым номером 77:08:0002002:4 расположен комплекс АЗС с автомойкой (автомойка частично расположена на соседнем участке); на земельном участке площадью 8 147, 5 кв. м с кадастровым номером 77:08:0002002:81 объектов капитального строительства не расположено.
По договору аренды N М-08-009920 от 25.09.1997 г. земельный участок предоставлялся для строительства и эксплуатации многофункционального комплекса дорожного обслуживания. В соответствии с градостроительным заключением N 013-73/2331 от 16.12.1996 г., заключением по технико-экономическому обоснованию N 45-П500 МГЭ от 28.09.2000 г., предполагалось строительство на участке АЗС и комплекс придорожного обслуживания этажностью 2-4 этажа, в том числе: автосервис, магазинов по продаже строительных материалов и запчастей до 1000 кв. м торговых площадей каждый, мотель - до 7 000 кв. м, кафе - 50-70 мест и т.д.
Корректировкой ТЭО строительства N МГЭ-7/225 от 30.02.2001 г. предусмотрено выделение 2-х пусковых комплексов: - 1 пусковой комплекс - АЗС; - 2 пусковой комплекс - 1-2 этажное здание супермаркета с кафе на 50 посадочных мест, одноэтажное здание сервисного обслуживания на 5 постов.
Истцом выполнен только 1-й пусковой комплекс, что подтверждается Актом N 61-28-12/1 от 01.03.2001 г. Государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного этапа строительства автозаправочного комплекса, входящего в состав многофункционального комплекса "Спас" по адресу: Пятницкое шоссе, влад. 2.
К реализации 2-го пускового комплекса истец не приступал, разрешение на строительство зданий данного комплекса не получал.
Уведомлением от 02.11.2012 N РД5-1-39/12-7-(0)-1 Департамент (арендодатель) в порядке пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" сообщил ЗАО "Двуречье" о расторжении договора аренды земельного участка.
В качестве основания для расторжения Департамент указал, что до настоящего времени земельный участок арендатором не освоен; разрешение на строительство не оформлено по истечении пяти лет со дня заключения договора; строительство объекта не осуществлено.
На основании изложенного, руководствуясь условиями договора аренды, пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в связи с существенным нарушением условий договора аренды земельного участка, неисполнением обязательств по строительству, а также отсутствием по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство, Департамент уведомил о расторжении договора аренды земельного участка.
В ответ на письменные возражения арендатора Департамент земельных ресурсов города Москвы направил уведомление от 10.12.2012 N РД5-1-39/12-7-(0)-3, в котором подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора.
Полагая, что оснований для расторжения договора не имеется, арендатор предъявил в арбитражный суд настоящий иск.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку истец не осуществил до настоящего времени строительства многофункционального комплекса дорожного обслуживания на земельных участках, предоставленных ему по договору долгосрочной аренды земельного участка N М-08-009920 от 25.09.1997 г., вследствие чего у ответчика, как арендодателя, возникло право на одностороннее расторжение данного договора.
Также суды указали, что согласно п. 1.2 "Правил организации производства земляных и строительных работ в г. Москве", утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 21.02.1995 г. N 160, Инспекция Государственного архитектурно - строительного надзора г. Москвы, именуемая в дальнейшем ИГАСН, выдает разрешения на строительство, осуществляет контроль за качеством строительства зданий и сооружений и производством строительных материалов, изделий и конструкций.
В силу п. п. 4.1, 4.9, 4.9.10 данных Правил, земляные и строительные работы могут производиться только после получения разрешения (ордера) в ОАТИ, для получения которого строительная организация представляет в ОАТИ, в том числе, разрешение на строительство (реконструкцию) зданий и сооружений, выданное ИГАСН.
Согласно п. 3.1 Положения об Инспекции Государственного архитектурно - строительного надзора г. Москвы, утвержденного Распоряжением Мэра Москвы от 03.02.1998 г. N 100-РМ, одной из основных функций ИГАСН является выдача разрешения на производство подготовительных и основных строительно-монтажных работ на конкретных объектах при наличии полного комплекта исходно - разрешительной и проектной документации, согласованной и утвержденной в установленном порядке.
В силу п. 3.54 "Правил организации подготовки и производства земляных и строительных работ в г. Москве", утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 17.03.1998 г. N 207, разрешение на производство строительно-монтажных работ по новому строительству и реконструкции выдается заказчику (застройщику) Инспекцией Госархстройнадзора.
Также в силу п. п. 1.4, 5.4, 5.6, 5.6.6, 7.2 данных Правил, основанием для начала работ, предусмотренных Правилами, является ордер на право производства подготовительных, земляных и строительных работ, оформленный в окружной административно - технической или технической инспекции Объединения административно - технических инспекций Правительства Москвы в соответствии с порядком, установленным настоящими Правилами.
Ордера оформляются на срок, предусмотренный договором подряда, с учетом нормативной продолжительности строительства и в пределах срока действия разрешения Инспекции Государственного архитектурно - строительного надзора (ИГАСН), а также условий согласований производства работ на стройгенплане и в ордере. Для получения ордера подрядные (эксплуатационные) организации представляют, в том числе Разрешение Инспекции Госархстройнадзора на производство работ.
Отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта является самостоятельным основанием для расторжения договора в силу п. 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, ввиду следующего.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ и его положения распространяются на договоры, которые заключены до 01 января 2011 года и обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ.
Таким образом, пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ устанавливает не административное (властное) полномочие государственного органа по отношению к арендатору, а право арендодателя в лице государственного органа по досрочному расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в указанных данной нормой случаях, что корреспондирует с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из вышеприведенных норм права, перечень существенных нарушений арендатором условий договора аренды, дающих право арендодателю на расторжение договора в одностороннем порядке, является закрытым и включает в себя два основания: - неполучение арендатором разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора, не содержащего условия о сроке окончания строительства; - неисполнение обязательств по строительству в срок, указанный в договоре или разрешении, в случае, если строительная готовность объекта недвижимости на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.
Согласно уточненной правовой позиции ответчика, основанием для досрочного расторжения договора явилось отсутствие у арендатора разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора; при этом многофункциональный комплекс дорожного обслуживания, предусмотренный договором, не построен.
Кассационная коллегия соглашается с тем, что в настоящем деле у арендодателя возникло право для досрочного расторжения договора аренды по названному основанию, исходя из следующего.
Договор аренды земельного участка заключен с целью строительства и последующей эксплуатацией многофункционального комплекса дорожного обслуживания.
Предусмотренный договором аренды многофункциональный комплекс дорожного обслуживания не является неделимой вещью (статья 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данное обстоятельство подтверждается тем, что истец зарегистрировал право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на построенную на основании ордера N 99441555, выданного ОАТИ, АЗС с автомойкой как на самостоятельный объект недвижимости.
Таким образом, обязательство по договору аренды истца как арендатора по строительству 1-2 этажного здания супермаркета с кафе на 50 посадочных мест, одноэтажного здания сервисного обслуживания на 5 постов, входящих в многофункциональный комплекс дорожного обслуживания, является самостоятельным обязательством, без исполнения которого договор аренды не может считаться исполненным.
Исходя из этого, завершение строительства АЗС с автомойкой в отсутствие строительства 1-2 этажного здания супермаркета с кафе на 50 посадочных мест, одноэтажного здания сервисного обслуживания на 5 постов не свидетельствует об исполнении истцом (арендатором) обязательства по договору аренды по строительству многофункционального комплекса дорожного обслуживания.
В установленный в ордере N 99441555 срок производства работ (25 июня 2000 года) строительство 1-2 этажного здания супермаркета с кафе на 50 посадочных мест, одноэтажного здания сервисного обслуживания на 5 постов не начиналось и не произведено, другого разрешения на строительство истец (арендатор) не получал, что свидетельствует о существенном нарушении истцом (арендатором) условий договора аренды.
Вследствие этого, у ответчика (арендодателя) возникло право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которое реализовано арендодателем направлением арендатору оспариваемых уведомлений.
Кассационная коллегия отклоняет доводы заявителя кассационной жалобы о наличии обстоятельств, препятствующих строительству, за которые арендатор не отвечает, поскольку все они касаются невозможности заключения истцом как арендатором нового договора аренды на иной земельный участок, что не имеет отношения к обязательствам сторон по договору аренды земельного участка от 25 сентября 1997 года N М-08-009920.
Придя к данным выводам, кассационная коллегия не рассматривает иные доводы заявителя кассационной жалобы и возражения относительно них со стороны других лиц, участвующих в деле, как не имеющие правового значения для разрешения дела.
На основании изложенного, кассационная коллегия не находит оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов судов первой и апелляционной инстанций; кассационная жалоба ЗАО "Двуречье" удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2014 года по делу N А40-36770/13-16-356, - оставить без изменения, а кассационную жалобу ЗАО "Двуречье" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
М.В.БОРЗЫКИН
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)