Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Предприниматель полагал, что договора, заключенные между обществом и управлением (ответчиками), нарушают его исключительное право на приобретение участков в аренду на которых расположены принадлежащие ему объекты недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 ноября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Ганзлика Игоря Витальевича (ИНН 231001833700, ОГРНИП 304231034400172) - Тяпченко В.М. (доверенность от 05.04.2012) и Селезневой Н.А. (доверенность от 09.01.2014), от ответчиков: открытого акционерного общества "Российские Железные Дороги" (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295) - Шевченко О.И. (доверенность от 19.12.2013), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Копысова А.С. (доверенность от 21.07.2014), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ганзлика Игоря Витальевича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 (судьи Авдонина О.Г., Галов В.В., Ломидзе О.Г.) по делу N А32-40616/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Ганзлик И.В. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (далее - общество), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление) с требованиями о признании недействительными (ничтожными) договора от 15.07.2009 N 7700001437 аренды земельного участка площадью 42 767 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304074:278, расположенного по адресу: г. Краснодар, направление Кавказская - Краснодар-1, и договора от 15.07.2009 N 7700001440 аренды земельного участка площадью 14 559 кв. м с кадастровым номером 23:43:0401021:247, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, направление Кавказская-Краснодар-1, (далее соответственно - договор N 7700001437, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304074:278, договор N 7700001440, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0401021:247) в части предоставления в аренду территорий, занятых объектами недвижимости предпринимателя и необходимых для их использования (далее - спорные земельные участки), о применении последствий недействительности сделок в виде понуждения общества к возврату Российской Федерации в лице управления спорных частей земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247, о признании недействительными внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) соответствующих записей регистрации N 23-23-01/710/2009-342, N 23-23-01/710/2009-481, а также о понуждении федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - учреждение) к осуществлению кадастрового учета вновь образованных земельных участков с учетными номерами 23:43:0304074:278:ЗУ1, 23:43:0304074:247 ЗУ1.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2013 (судья Гречко О.А) исковые требования удовлетворены в части признания недействительными договоров N 7700001437, 7700001440 в частях предоставления в аренду спорных земельных участков, координаты характерных точек границ которых определены по результатам судебной экспертизы, применены последствия недействительности сделок путем присуждения общества к возврату управлению спорных земельных участков, определив по результатам судебной экспертизы координаты характерных точек уточненных границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247, являющихся объектами аренды по договорам N 7700001437, 7700001440. Судебный акт мотивирован тем, что при заключении названных договоров аренды не были учтены права предпринимателя как собственника объектов недвижимости, находящихся в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247, а исковая давность на требования предпринимателя не распространяется ввиду сохранения последним владения спорными земельными участками. Решение суда в части применения последствий недействительности сделок признано основанием для внесения соответствующих изменений в сведения реестра, а осуществление кадастрового учета спорных земельных участков - подлежащим осуществлению в административном порядке по заявлению предпринимателя.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2013 отменено в части, в которой исковые требования удовлетворены, в удовлетворении соответствующей части иска отказано по мотиву относимости спорных земельных участков к категории земель транспорта, их ограниченности в обороте, возможности предоставления в аренду только свободных земельных участков, находящихся в пределах полосы отвода железной дороги, при условии соблюдений требований безопасности движения. Апелляционный суд указал на то, что у собственника расположенного на таких земельных участках зданий, строений, сооружений имеется возможность заключения или договора аренды с управлением как с представителем собственника или договора субаренды с обществом как с арендатором, а также на то, что на момент заключения договоров N 7700001437, 7700001440 между управлением и предпринимателем соответствующие договорные отношения отсутствовали. Обращение предпринимателя к обществу до заключения договоров N 7700001437, 7700001440 с предложениями о приобретении спорных земельных участков в субаренду расценено как отсутствие с его стороны волеизъявления на заключение договоров аренды с управлением, прохождение по спорным земельным участкам линий электропередач, состоящих на балансе общества, - как доказательства сохранения обществом владения такими земельными участками, а действия предпринимателя по оспариванию сделок после инициирования обществом искового производства по устранению препятствий в пользовании земельными участками с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247 путем демонтажа неправомерно возведенных предпринимателем объектов - содержащими признаки злоупотребления правом.
Предприниматель обжаловал судебный акт суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), полагая, что земельное законодательство не содержит запрета на передачу в аренду свободных земельных участков в полосе отвода железной дороги с установлением определенных ограничений, у предпринимателя имеется исключительное право на приобретение спорных земельных участков в аренду по договору с их собственником, к предпринимателю от прежнего собственника объектов недвижимости перешло право аренды на спорные земельные участки, до изменения нормативно установленного порядка пользования земельными участками в полосе отвода железной дороги и до образования земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247 у предпринимателя отсутствовали основания для обращения в управление по вопросу урегулирования земельных отношений. Предприниматель также отмечает, что за использование части занимаемой им территории, находящейся в муниципальной собственности, производилась оплата на основании заключенного с департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар соглашения о внесении денежных средств за фактическое пользование земельным участком, заявленный иск является требованием об устранении всяких нарушений прав предпринимателя, не связанных с лишением владения, а выводы о наличии в его действиях признаков злоупотребления правом не соответствуют действительности.
В отзывах на кассационную жалобу общество и управление настаивают на пропуске предпринимателем срока исковой давности, наличии в его действиях признаков злоупотребления правом и возможности предоставления земельных участков в полосах отвода железных дорог только в субаренду.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела видно и судами установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247 находятся в федеральной собственности и предназначены для эксплуатации объектов железнодорожного транспорта (свидетельства о государственной регистрации права собственности от 24.04.2009 серии 23-АЕ N 635781, 641068). В качестве их разрешенного использования в кадастровых выписках указана полоса отвода железной дороги.
В границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247 расположены принадлежащие предпринимателю на праве собственности административное здание (литеры Т, Т1) площадью 21,8 кв. м, магазин (литера У) площадью 155,8 кв. м, склад (литеры Р, Р1) площадью 257,8 кв. м, склад (литера Н) площадью 31,8 кв. м. Право собственности истца на указанные объекты подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 05.11.2004. Основанием государственной регистрации права собственности послужило решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 09.09.2004 по делу N 2-1744/2004.
Предприниматель в период с 2006 по 2012 годы неоднократно обращался к обществу (его филиалу) с заявлениями о предоставлении в субаренду спорных земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.
Управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры N 7700001437, 7700001440 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247, предназначенных для использования в целях обеспечения деятельности организаций железнодорожного транспорта, а также для размещения и эксплуатации такими организациями объектов железнодорожного транспорта. Срок аренды установлен до 14.07.2009. При заключении договоров N 7700001437, 7700001440 общество приняло на себя обязанность передавать части арендуемых земельных участков в субаренду собственникам расположенных на участках зданий, строений и сооружений (пункты 4.4.12). Государственная регистрация договоров осуществлена Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 18.12.2009 (номера регистрации 23-23-01/710/2009-342, 23-23-01/710/2009-481).
На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0304074:278 находятся высоковольтные линии, входящие в состав электросетевого комплекса ПС-35/6 кВ "Центральная" с прилегающими ПС и ВЛ и электросетевого комплекса ВЛ-110/6-10 кВ "ХБК" с прилегающими ВЛ.
В акте обследования земельных участков полосы отвода железной дороги направления Краснодар-Кавказская 133 км ПК 9-134 км ПК 2 от 18.02.2012 и заключенном предпринимателем договоре от 15.05.2012 на выполнение проектных работ по выносу воздушной линии ВЛ-10кВ по СЦБ из зоны застройки отражено, что по спорным земельным участкам проходят линии электропередач 10 кВ и 27 кВ, состоящие на балансе общества.
Считая, что заключением договоров N 7700001437, 7700001440 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247 нарушено исключительное право собственника не принадлежащих железной дороге объектов недвижимости на приобретение спорных земельных участков в аренду по договору с собственником последних, предприниматель обратился в арбитражный суд.
Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Статьями 167, 168 действовавшей в момент заключения договоров N 7700001437, 7700001440 редакции Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определялось, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Удовлетворяя частично исковые требования и руководствуясь толкованием положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, суд первой суд первой инстанции не учел различие обстоятельств рассмотренного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела и обстоятельств настоящего дела.
Согласно абзацам первому и второму пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами. В соответствии с пунктом 3 статьи 27 Земельного кодекса содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается данным Кодексом, федеральными законами.
Землями транспорта, в соответствии со статьей 90 Земельного кодекса, признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Деятельность организаций и эксплуатация объектов железнодорожного транспорта обеспечивается предоставлением земельных участков для размещения железнодорожных путей, размещения, эксплуатации и реконструкции строений, зданий, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта, установления полос отвода и охранных зон железных дорог.
Свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами. Порядок установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог определяется Правительством Российской Федерации.
Статьей 2 Федерального закона от 10.01.2003 N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" (далее - Закон N 17-ФЗ) полоса отвода железных дорог определена как земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, занятые железнодорожными путями или предназначенные для размещения таких путей, а также земельные участки, занятые или предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта. Земли железнодорожного транспорта, в силу пункта 1 статьи 9 Закона N 17-ФЗ, должны использоваться в соответствии с земельным, градостроительным, экологическим, санитарным, противопожарным и иным законодательством Российской Федерации. Размеры земельных участков, в том числе полосы отвода, определяются проектно-сметной документацией, согласованной в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 N 264 с учетом особенностей управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта утверждены Правила пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (далее - Правила).
Пунктами 2, 4 Правил в действовавшей до 25.04.2011 редакции устанавливалось, что пользование земельными участками осуществляется на основании договора аренды земельного участка, заключаемого Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (его территориальным органом) с обществом, за исключением случая, если договор аренды заключен с собственником расположенного на земельном участке здания, строения, сооружения. В договор аренды земельного участка императивно предписано включать обязательство арендатора передавать часть арендованного земельного участка в субаренду лицам, имеющим в собственности либо хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения, сооружения, а также лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений, по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2007 N ГКПИ06-1020 пункт 2 Правил признан недействующим в части слов "... был..." и "... до утверждения настоящих Правил".
Высшая судебная инстанция исходила из того, что ни Земельный кодекс, ни Закон N 17-ФЗ, ни Федеральный закон от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" не содержит запрета на заключение договора аренды земельного участка, находящегося на полосе отвода железной дороги, с собственником расположенного на этом участке здания, строения, сооружения. Пункт 2 Правил в оспариваемой части с момента утверждения Правил препятствует собственнику расположенного на земельном участке здания, строения, сооружения заключить договор аренды данного участка, допускает возможность заключения такого договора Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (его территориальным органом) только с обществом и, поэтому не соответствует пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса, поскольку ограничивает исключительное право собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, являющихся федеральной собственностью, на приобретение права аренды на данные земельные участки, подменяя его правом на заключение договора субаренды с обществом.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.04.2011 N 239 в пункт 2 правил внесены соответствующие изменения.
Таким образом, действующее законодательство предоставляет собственнику расположенного на земельном участке, находящемся в полосе отвода железной дороги, здания, строения, сооружения заключить как договор аренды данного участка с Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (его территориальным органом), так и договор субаренды с обществом.
Наличие названной альтернативы в условиях отсутствия доказательств заключения предпринимателем и управлением договора аренды спорных земельных участков до заключения обществом и управлением договоров N 7700001437, 7700001440 исключает возможность признания последних не соответствующими полностью или в части вышеприведенным нормативным положениям, что исключало возможность удовлетворения требований предпринимателя независимо от результатов рассмотрения заявления ответчиков о применении исковой давности и выводов о наличии (отсутствии) в действиях предпринимателя признаков злоупотребления правом. Оспариваемые сделки не препятствуют предпринимателю в реализации его права на заключение с управлением договоров аренды спорных земельных участков, координаты характерных точек границ которых определены по результатам судебной экспертизы, после осуществления их кадастрового учета, внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247 и в договоры N 7700001437, 7700001440.
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 по делу N А32-40616/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 19.11.2014 N Ф08-8396/2014 ПО ДЕЛУ N А32-40616/2012
Требование: О признании недействительными договоров аренды участков и внесенных в ЕГРП соответствующих записей, применении последствий недействительности сделок, обязании осуществить кадастровый учет вновь образованных участков.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Предприниматель полагал, что договора, заключенные между обществом и управлением (ответчиками), нарушают его исключительное право на приобретение участков в аренду на которых расположены принадлежащие ему объекты недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 ноября 2014 г. по делу N А32-40616/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 ноября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Ганзлика Игоря Витальевича (ИНН 231001833700, ОГРНИП 304231034400172) - Тяпченко В.М. (доверенность от 05.04.2012) и Селезневой Н.А. (доверенность от 09.01.2014), от ответчиков: открытого акционерного общества "Российские Железные Дороги" (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295) - Шевченко О.И. (доверенность от 19.12.2013), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Копысова А.С. (доверенность от 21.07.2014), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ганзлика Игоря Витальевича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 (судьи Авдонина О.Г., Галов В.В., Ломидзе О.Г.) по делу N А32-40616/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Ганзлик И.В. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (далее - общество), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление) с требованиями о признании недействительными (ничтожными) договора от 15.07.2009 N 7700001437 аренды земельного участка площадью 42 767 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304074:278, расположенного по адресу: г. Краснодар, направление Кавказская - Краснодар-1, и договора от 15.07.2009 N 7700001440 аренды земельного участка площадью 14 559 кв. м с кадастровым номером 23:43:0401021:247, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, направление Кавказская-Краснодар-1, (далее соответственно - договор N 7700001437, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304074:278, договор N 7700001440, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0401021:247) в части предоставления в аренду территорий, занятых объектами недвижимости предпринимателя и необходимых для их использования (далее - спорные земельные участки), о применении последствий недействительности сделок в виде понуждения общества к возврату Российской Федерации в лице управления спорных частей земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247, о признании недействительными внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) соответствующих записей регистрации N 23-23-01/710/2009-342, N 23-23-01/710/2009-481, а также о понуждении федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - учреждение) к осуществлению кадастрового учета вновь образованных земельных участков с учетными номерами 23:43:0304074:278:ЗУ1, 23:43:0304074:247 ЗУ1.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2013 (судья Гречко О.А) исковые требования удовлетворены в части признания недействительными договоров N 7700001437, 7700001440 в частях предоставления в аренду спорных земельных участков, координаты характерных точек границ которых определены по результатам судебной экспертизы, применены последствия недействительности сделок путем присуждения общества к возврату управлению спорных земельных участков, определив по результатам судебной экспертизы координаты характерных точек уточненных границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247, являющихся объектами аренды по договорам N 7700001437, 7700001440. Судебный акт мотивирован тем, что при заключении названных договоров аренды не были учтены права предпринимателя как собственника объектов недвижимости, находящихся в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247, а исковая давность на требования предпринимателя не распространяется ввиду сохранения последним владения спорными земельными участками. Решение суда в части применения последствий недействительности сделок признано основанием для внесения соответствующих изменений в сведения реестра, а осуществление кадастрового учета спорных земельных участков - подлежащим осуществлению в административном порядке по заявлению предпринимателя.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2013 отменено в части, в которой исковые требования удовлетворены, в удовлетворении соответствующей части иска отказано по мотиву относимости спорных земельных участков к категории земель транспорта, их ограниченности в обороте, возможности предоставления в аренду только свободных земельных участков, находящихся в пределах полосы отвода железной дороги, при условии соблюдений требований безопасности движения. Апелляционный суд указал на то, что у собственника расположенного на таких земельных участках зданий, строений, сооружений имеется возможность заключения или договора аренды с управлением как с представителем собственника или договора субаренды с обществом как с арендатором, а также на то, что на момент заключения договоров N 7700001437, 7700001440 между управлением и предпринимателем соответствующие договорные отношения отсутствовали. Обращение предпринимателя к обществу до заключения договоров N 7700001437, 7700001440 с предложениями о приобретении спорных земельных участков в субаренду расценено как отсутствие с его стороны волеизъявления на заключение договоров аренды с управлением, прохождение по спорным земельным участкам линий электропередач, состоящих на балансе общества, - как доказательства сохранения обществом владения такими земельными участками, а действия предпринимателя по оспариванию сделок после инициирования обществом искового производства по устранению препятствий в пользовании земельными участками с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247 путем демонтажа неправомерно возведенных предпринимателем объектов - содержащими признаки злоупотребления правом.
Предприниматель обжаловал судебный акт суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), полагая, что земельное законодательство не содержит запрета на передачу в аренду свободных земельных участков в полосе отвода железной дороги с установлением определенных ограничений, у предпринимателя имеется исключительное право на приобретение спорных земельных участков в аренду по договору с их собственником, к предпринимателю от прежнего собственника объектов недвижимости перешло право аренды на спорные земельные участки, до изменения нормативно установленного порядка пользования земельными участками в полосе отвода железной дороги и до образования земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247 у предпринимателя отсутствовали основания для обращения в управление по вопросу урегулирования земельных отношений. Предприниматель также отмечает, что за использование части занимаемой им территории, находящейся в муниципальной собственности, производилась оплата на основании заключенного с департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар соглашения о внесении денежных средств за фактическое пользование земельным участком, заявленный иск является требованием об устранении всяких нарушений прав предпринимателя, не связанных с лишением владения, а выводы о наличии в его действиях признаков злоупотребления правом не соответствуют действительности.
В отзывах на кассационную жалобу общество и управление настаивают на пропуске предпринимателем срока исковой давности, наличии в его действиях признаков злоупотребления правом и возможности предоставления земельных участков в полосах отвода железных дорог только в субаренду.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела видно и судами установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247 находятся в федеральной собственности и предназначены для эксплуатации объектов железнодорожного транспорта (свидетельства о государственной регистрации права собственности от 24.04.2009 серии 23-АЕ N 635781, 641068). В качестве их разрешенного использования в кадастровых выписках указана полоса отвода железной дороги.
В границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247 расположены принадлежащие предпринимателю на праве собственности административное здание (литеры Т, Т1) площадью 21,8 кв. м, магазин (литера У) площадью 155,8 кв. м, склад (литеры Р, Р1) площадью 257,8 кв. м, склад (литера Н) площадью 31,8 кв. м. Право собственности истца на указанные объекты подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 05.11.2004. Основанием государственной регистрации права собственности послужило решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 09.09.2004 по делу N 2-1744/2004.
Предприниматель в период с 2006 по 2012 годы неоднократно обращался к обществу (его филиалу) с заявлениями о предоставлении в субаренду спорных земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.
Управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры N 7700001437, 7700001440 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247, предназначенных для использования в целях обеспечения деятельности организаций железнодорожного транспорта, а также для размещения и эксплуатации такими организациями объектов железнодорожного транспорта. Срок аренды установлен до 14.07.2009. При заключении договоров N 7700001437, 7700001440 общество приняло на себя обязанность передавать части арендуемых земельных участков в субаренду собственникам расположенных на участках зданий, строений и сооружений (пункты 4.4.12). Государственная регистрация договоров осуществлена Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 18.12.2009 (номера регистрации 23-23-01/710/2009-342, 23-23-01/710/2009-481).
На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0304074:278 находятся высоковольтные линии, входящие в состав электросетевого комплекса ПС-35/6 кВ "Центральная" с прилегающими ПС и ВЛ и электросетевого комплекса ВЛ-110/6-10 кВ "ХБК" с прилегающими ВЛ.
В акте обследования земельных участков полосы отвода железной дороги направления Краснодар-Кавказская 133 км ПК 9-134 км ПК 2 от 18.02.2012 и заключенном предпринимателем договоре от 15.05.2012 на выполнение проектных работ по выносу воздушной линии ВЛ-10кВ по СЦБ из зоны застройки отражено, что по спорным земельным участкам проходят линии электропередач 10 кВ и 27 кВ, состоящие на балансе общества.
Считая, что заключением договоров N 7700001437, 7700001440 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247 нарушено исключительное право собственника не принадлежащих железной дороге объектов недвижимости на приобретение спорных земельных участков в аренду по договору с собственником последних, предприниматель обратился в арбитражный суд.
Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Статьями 167, 168 действовавшей в момент заключения договоров N 7700001437, 7700001440 редакции Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определялось, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Удовлетворяя частично исковые требования и руководствуясь толкованием положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, суд первой суд первой инстанции не учел различие обстоятельств рассмотренного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела и обстоятельств настоящего дела.
Согласно абзацам первому и второму пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами. В соответствии с пунктом 3 статьи 27 Земельного кодекса содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается данным Кодексом, федеральными законами.
Землями транспорта, в соответствии со статьей 90 Земельного кодекса, признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Деятельность организаций и эксплуатация объектов железнодорожного транспорта обеспечивается предоставлением земельных участков для размещения железнодорожных путей, размещения, эксплуатации и реконструкции строений, зданий, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта, установления полос отвода и охранных зон железных дорог.
Свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами. Порядок установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог определяется Правительством Российской Федерации.
Статьей 2 Федерального закона от 10.01.2003 N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" (далее - Закон N 17-ФЗ) полоса отвода железных дорог определена как земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, занятые железнодорожными путями или предназначенные для размещения таких путей, а также земельные участки, занятые или предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта. Земли железнодорожного транспорта, в силу пункта 1 статьи 9 Закона N 17-ФЗ, должны использоваться в соответствии с земельным, градостроительным, экологическим, санитарным, противопожарным и иным законодательством Российской Федерации. Размеры земельных участков, в том числе полосы отвода, определяются проектно-сметной документацией, согласованной в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 N 264 с учетом особенностей управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта утверждены Правила пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (далее - Правила).
Пунктами 2, 4 Правил в действовавшей до 25.04.2011 редакции устанавливалось, что пользование земельными участками осуществляется на основании договора аренды земельного участка, заключаемого Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (его территориальным органом) с обществом, за исключением случая, если договор аренды заключен с собственником расположенного на земельном участке здания, строения, сооружения. В договор аренды земельного участка императивно предписано включать обязательство арендатора передавать часть арендованного земельного участка в субаренду лицам, имеющим в собственности либо хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения, сооружения, а также лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений, по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2007 N ГКПИ06-1020 пункт 2 Правил признан недействующим в части слов "... был..." и "... до утверждения настоящих Правил".
Высшая судебная инстанция исходила из того, что ни Земельный кодекс, ни Закон N 17-ФЗ, ни Федеральный закон от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" не содержит запрета на заключение договора аренды земельного участка, находящегося на полосе отвода железной дороги, с собственником расположенного на этом участке здания, строения, сооружения. Пункт 2 Правил в оспариваемой части с момента утверждения Правил препятствует собственнику расположенного на земельном участке здания, строения, сооружения заключить договор аренды данного участка, допускает возможность заключения такого договора Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (его территориальным органом) только с обществом и, поэтому не соответствует пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса, поскольку ограничивает исключительное право собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, являющихся федеральной собственностью, на приобретение права аренды на данные земельные участки, подменяя его правом на заключение договора субаренды с обществом.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.04.2011 N 239 в пункт 2 правил внесены соответствующие изменения.
Таким образом, действующее законодательство предоставляет собственнику расположенного на земельном участке, находящемся в полосе отвода железной дороги, здания, строения, сооружения заключить как договор аренды данного участка с Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (его территориальным органом), так и договор субаренды с обществом.
Наличие названной альтернативы в условиях отсутствия доказательств заключения предпринимателем и управлением договора аренды спорных земельных участков до заключения обществом и управлением договоров N 7700001437, 7700001440 исключает возможность признания последних не соответствующими полностью или в части вышеприведенным нормативным положениям, что исключало возможность удовлетворения требований предпринимателя независимо от результатов рассмотрения заявления ответчиков о применении исковой давности и выводов о наличии (отсутствии) в действиях предпринимателя признаков злоупотребления правом. Оспариваемые сделки не препятствуют предпринимателю в реализации его права на заключение с управлением договоров аренды спорных земельных участков, координаты характерных точек границ которых определены по результатам судебной экспертизы, после осуществления их кадастрового учета, внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278, 23:43:0401021:247 и в договоры N 7700001437, 7700001440.
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 по делу N А32-40616/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)