Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истцу предоставлен земельный участок под строительство гостиницы. В настоящее время истец желает построить вместо гостиницы жилой дом, в связи с чем обратился к ответчику. Ответчик отказал в изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Попова В.В.
ГСК: Дунюшкина Н.В. - докл.
Роговая С.В.
Башинский Д.А.
Президиум Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Николайчука И.А.,
членов президиума Свашенко С.Н., Кротова С.Е., Хахалевой Е.В., Епифанова В.М., Загудаева Ю.Н.,
при секретаре С.,
рассмотрев дело по заявлению З. к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар об оспаривании действия (отказа) государственного органа и изменении вида разрешенного использования земельного участка, направленное в президиум определением судьи Краснодарского краевого суда Шандриной Е.В. от 27 мая 2014 года по кассационным жалобам представителя по доверенности администрации муниципального образования город Краснодар, поступившим в краевой суд 25 февраля 2014 года, на решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 13 декабря 2011 года, определение Первомайского районного суда г. Краснодара от 05 июня 2012 года и на апелляционные определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 сентября 2013 года,
заслушав доклад судьи Шандриной Е.В., объяснения представителя администрации муниципального образования город Краснодар <Ф.И.О.>20 представителя З. - <Ф.И.О.>21 З., учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, президиум
установил:
З. обратился в суд с заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар об оспаривании действия (отказа) государственного органа, а также об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Требования обоснованы тем, что З. предоставлен земельный участок в аренду сроком на <...>, площадью <...>, с кадастровым номером <...> - земли населенных пунктов, под строительство гостиницы, расположенный в <...>. Право на указанный участок возникло у него согласно договору уступки права аренды земельного участка от <...>.
В настоящее время истец желает построить вместо гостиницы жилой дом для проживания своей семьи, в связи с чем обратился в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар с письмом об изменении вида разрешенного использования земельного участка "под строительство гостиницы" на "индивидуальное жилое строительство".
Департамент в письме от <...> отказал в изменении вида разрешенного использования земельного участка. Предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в порядке, установленном ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации.
З. считает, что отказ департамента нарушает его права и законные интересы, в связи с чем просил суд признать отказ незаконным.
Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 13 декабря 2011 заявление З. удовлетворено. Суд признал отказ департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар об изменении вида разрешенного использования незаконным. Изменил вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> расположенного в <...>, с "под строительство гостиницы" на "индивидуальное жилищное строительство". Обязал <Ф.И.О.>17 внести соответствующие изменения в Единый государственной реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Определением Первомайского районного суда г. Краснодара от 05 июня 2012 года указанное решение было разъяснено.
Суд обязал департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар издать приказ об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...>, расположенного в <...> с "под строительство гостиницы" на "индивидуальное жилищное строительство".
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 сентября 2013 года оставлено без изменения решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 13 декабря 2011 года.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 сентября 2013 года оставлено без изменения определение Первомайского районного суда г. Краснодара от 05 июня 2012 года.
В кассационных жалобах содержится просьба об отмене решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 13 декабря 2011 года, определения этого же суда от 05 июня 2012 года о разъяснении решения, а также апелляционных определений судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 сентября 2013 года.
25 февраля 2014 года дело истребовано в краевой суд.
01 апреля 2014 года дело поступило на изучение.
Проверив материалы дела и доводы жалоб, президиум считает, что жалобы подлежат удовлетворению, а судебные постановления - отмене по следующим основаниям.
Президиум считает, что судебными инстанциями были допущены такого характера нарушения.
Как следует из дела, постановлением заместителя главы администрации муниципального образования город Краснодар от <...> <...> <Ф.И.О.>18 предоставлен в аренду сроком на десять лет из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...>, для строительства гостиницы (общей площадью до <...>), по <...> согласно кадастровому паспорту земельного участка (л.д. 17).
Во исполнение указанного постановления заключен договор аренды земельного участка от <...> <...> (л.д. 20). По договору участок предоставлен для строительства гостиницы.
Согласно кадастровому паспорту разрешенное использование земельного участка - для размещения гостиницы.
По договору уступки права аренды земельного участка от <...> зарегистрированного в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю <...> <Ф.И.О.>19 уступило право аренды вышеназванного земельного участка З. (л.д. 21).
З., желая построить на указанном земельном участке жилой дом, обратился с заявлением в Департамент архитектуры и градостроительства г. Краснодара об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "под строительство гостиницы" на "индивидуальное жилищное строительство", в чем ему было отказано письмом <...>.
Будучи не согласным с указанным отказом, З. обратился в суд с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "под строительство гостиницы" на "индивидуальное жилищное строительство".
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции исходили из того, что данный участок относится к зоне застройки индивидуальными жилыми домами за границей г. Краснодара (Ж. 1.2), где индивидуальное жилищное строительство является основным видом разрешенного использования земельного участка. Отказ департамента муниципальной собственности и городских земель администрации МО город Краснодар в изменении вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного З., суд посчитал неправомерным.
При вынесении определения о разъяснении решения суд пришел к выводу о том, что помимо изменения вида разрешенного использования земельного участка следовало возложить обязанность на Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар издать соответствующий приказ, однако суд этого не сделал, в связи с чем решение подлежало разъяснению.
С данным выводом суда президиум согласиться не может. При рассмотрении дела неправильно были применены нормы материального права, а также были нарушены нормы процессуального права.
В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использоваться в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Исходя из п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Существенным обстоятельством, имеющим значение для данного дела, является то, что Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.
Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.
Как следует из дела, спорный земельный участок был предоставлен без проведения аукциона для строительства гостиницы, что соответствует законодательству.
В соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться без предварительного согласования места размещения объекта либо с предварительным согласованием места размещения объекта.
При предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу положений ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющей особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Действующим законодательством не предусмотрена возможность предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства, минуя процедуру аукциона, посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного ранее в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта (для строительства гостиницы).
Таким образом, законодательно установлен дифференцированный порядок предоставления земельных участков, в том числе в зависимости от функционального назначения объекта строительства. Более того, действующим земельным законодательством не предусмотрена возможность приобретения прав на земельный участок для индивидуального жилищного строительства без соблюдения конкурентных основ такого предоставления, определенных законом, в частности, независимо от содержания градостроительного регламента, посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного ранее в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, предмет является существенным условием договора аренды.
Согласно статьям 1, 7, 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 1, 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предмет договора аренды земельного участка состоит из совокупности следующих элементов: кадастровый номер, местоположение, площадь, разрешенный вид использования. Следовательно, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка изменяется предмет договора аренды земельного участка.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Таким образом, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка изменится два существенных условия договора аренды земельного участка: предмет и размер арендной платы.
Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Изменение в судебном порядке вида разрешенного использования земельного участка для строительства жилого дома приводит к предоставлению земельного участка для жилищного строительства без проведения аукциона, что противоречит действующему законодательству.
Указанные выше положения закона не были учтены при рассмотрении дела.
В связи с тем, что решение суда подлежит отмене, то определение суда о разъяснении этого решения также подлежит отмене.
Кроме того, в соответствии с положениями ч. 2 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум также отмечает, что в нарушение требований ч. 1 ст. 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, разъясняя решение, фактически изменил его содержание, указав иную площадь и иной кадастровый номер земельного участка, чем было отражено в решении суда.
На основании изложенного президиум считает, что жалобы администрации муниципального образования город Краснодар подлежат удовлетворению, а судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое судебное рассмотрение, поскольку допущенные судом первой инстанции и не устраненные судом апелляционной инстанции вышеуказанные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и повлиявшими на исход дела.
Руководствуясь ст. ст. 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
Кассационные жалобы удовлетворить.
Решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 13 декабря 2011 года, определение Первомайского районного суда г. Краснодара от 05 июня 2012 года и апелляционные определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 сентября 2013 года отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Первомайский районный суд г. Краснодара.
Председательствующий
И.А.НИКОЛАЙЧУК
Судья-докладчик
Е.В.ШАНДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 02.07.2014 N 44Г-943
Требование: Об оспаривании отказа государственного органа в изменении вида разрешенного использования земельного участка.Разделы:
Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истцу предоставлен земельный участок под строительство гостиницы. В настоящее время истец желает построить вместо гостиницы жилой дом, в связи с чем обратился к ответчику. Ответчик отказал в изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2014 г. N 44г-943
Судья: Попова В.В.
ГСК: Дунюшкина Н.В. - докл.
Роговая С.В.
Башинский Д.А.
Президиум Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Николайчука И.А.,
членов президиума Свашенко С.Н., Кротова С.Е., Хахалевой Е.В., Епифанова В.М., Загудаева Ю.Н.,
при секретаре С.,
рассмотрев дело по заявлению З. к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар об оспаривании действия (отказа) государственного органа и изменении вида разрешенного использования земельного участка, направленное в президиум определением судьи Краснодарского краевого суда Шандриной Е.В. от 27 мая 2014 года по кассационным жалобам представителя по доверенности администрации муниципального образования город Краснодар, поступившим в краевой суд 25 февраля 2014 года, на решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 13 декабря 2011 года, определение Первомайского районного суда г. Краснодара от 05 июня 2012 года и на апелляционные определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 сентября 2013 года,
заслушав доклад судьи Шандриной Е.В., объяснения представителя администрации муниципального образования город Краснодар <Ф.И.О.>20 представителя З. - <Ф.И.О.>21 З., учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, президиум
установил:
З. обратился в суд с заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар об оспаривании действия (отказа) государственного органа, а также об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Требования обоснованы тем, что З. предоставлен земельный участок в аренду сроком на <...>, площадью <...>, с кадастровым номером <...> - земли населенных пунктов, под строительство гостиницы, расположенный в <...>. Право на указанный участок возникло у него согласно договору уступки права аренды земельного участка от <...>.
В настоящее время истец желает построить вместо гостиницы жилой дом для проживания своей семьи, в связи с чем обратился в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар с письмом об изменении вида разрешенного использования земельного участка "под строительство гостиницы" на "индивидуальное жилое строительство".
Департамент в письме от <...> отказал в изменении вида разрешенного использования земельного участка. Предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в порядке, установленном ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации.
З. считает, что отказ департамента нарушает его права и законные интересы, в связи с чем просил суд признать отказ незаконным.
Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 13 декабря 2011 заявление З. удовлетворено. Суд признал отказ департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар об изменении вида разрешенного использования незаконным. Изменил вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> расположенного в <...>, с "под строительство гостиницы" на "индивидуальное жилищное строительство". Обязал <Ф.И.О.>17 внести соответствующие изменения в Единый государственной реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Определением Первомайского районного суда г. Краснодара от 05 июня 2012 года указанное решение было разъяснено.
Суд обязал департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар издать приказ об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...>, расположенного в <...> с "под строительство гостиницы" на "индивидуальное жилищное строительство".
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 сентября 2013 года оставлено без изменения решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 13 декабря 2011 года.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 сентября 2013 года оставлено без изменения определение Первомайского районного суда г. Краснодара от 05 июня 2012 года.
В кассационных жалобах содержится просьба об отмене решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 13 декабря 2011 года, определения этого же суда от 05 июня 2012 года о разъяснении решения, а также апелляционных определений судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 сентября 2013 года.
25 февраля 2014 года дело истребовано в краевой суд.
01 апреля 2014 года дело поступило на изучение.
Проверив материалы дела и доводы жалоб, президиум считает, что жалобы подлежат удовлетворению, а судебные постановления - отмене по следующим основаниям.
Президиум считает, что судебными инстанциями были допущены такого характера нарушения.
Как следует из дела, постановлением заместителя главы администрации муниципального образования город Краснодар от <...> <...> <Ф.И.О.>18 предоставлен в аренду сроком на десять лет из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...>, для строительства гостиницы (общей площадью до <...>), по <...> согласно кадастровому паспорту земельного участка (л.д. 17).
Во исполнение указанного постановления заключен договор аренды земельного участка от <...> <...> (л.д. 20). По договору участок предоставлен для строительства гостиницы.
Согласно кадастровому паспорту разрешенное использование земельного участка - для размещения гостиницы.
По договору уступки права аренды земельного участка от <...> зарегистрированного в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю <...> <Ф.И.О.>19 уступило право аренды вышеназванного земельного участка З. (л.д. 21).
З., желая построить на указанном земельном участке жилой дом, обратился с заявлением в Департамент архитектуры и градостроительства г. Краснодара об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "под строительство гостиницы" на "индивидуальное жилищное строительство", в чем ему было отказано письмом <...>.
Будучи не согласным с указанным отказом, З. обратился в суд с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "под строительство гостиницы" на "индивидуальное жилищное строительство".
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции исходили из того, что данный участок относится к зоне застройки индивидуальными жилыми домами за границей г. Краснодара (Ж. 1.2), где индивидуальное жилищное строительство является основным видом разрешенного использования земельного участка. Отказ департамента муниципальной собственности и городских земель администрации МО город Краснодар в изменении вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного З., суд посчитал неправомерным.
При вынесении определения о разъяснении решения суд пришел к выводу о том, что помимо изменения вида разрешенного использования земельного участка следовало возложить обязанность на Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар издать соответствующий приказ, однако суд этого не сделал, в связи с чем решение подлежало разъяснению.
С данным выводом суда президиум согласиться не может. При рассмотрении дела неправильно были применены нормы материального права, а также были нарушены нормы процессуального права.
В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использоваться в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Исходя из п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Существенным обстоятельством, имеющим значение для данного дела, является то, что Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.
Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.
Как следует из дела, спорный земельный участок был предоставлен без проведения аукциона для строительства гостиницы, что соответствует законодательству.
В соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться без предварительного согласования места размещения объекта либо с предварительным согласованием места размещения объекта.
При предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу положений ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющей особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Действующим законодательством не предусмотрена возможность предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства, минуя процедуру аукциона, посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного ранее в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта (для строительства гостиницы).
Таким образом, законодательно установлен дифференцированный порядок предоставления земельных участков, в том числе в зависимости от функционального назначения объекта строительства. Более того, действующим земельным законодательством не предусмотрена возможность приобретения прав на земельный участок для индивидуального жилищного строительства без соблюдения конкурентных основ такого предоставления, определенных законом, в частности, независимо от содержания градостроительного регламента, посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного ранее в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, предмет является существенным условием договора аренды.
Согласно статьям 1, 7, 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 1, 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предмет договора аренды земельного участка состоит из совокупности следующих элементов: кадастровый номер, местоположение, площадь, разрешенный вид использования. Следовательно, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка изменяется предмет договора аренды земельного участка.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Таким образом, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка изменится два существенных условия договора аренды земельного участка: предмет и размер арендной платы.
Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Изменение в судебном порядке вида разрешенного использования земельного участка для строительства жилого дома приводит к предоставлению земельного участка для жилищного строительства без проведения аукциона, что противоречит действующему законодательству.
Указанные выше положения закона не были учтены при рассмотрении дела.
В связи с тем, что решение суда подлежит отмене, то определение суда о разъяснении этого решения также подлежит отмене.
Кроме того, в соответствии с положениями ч. 2 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум также отмечает, что в нарушение требований ч. 1 ст. 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, разъясняя решение, фактически изменил его содержание, указав иную площадь и иной кадастровый номер земельного участка, чем было отражено в решении суда.
На основании изложенного президиум считает, что жалобы администрации муниципального образования город Краснодар подлежат удовлетворению, а судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое судебное рассмотрение, поскольку допущенные судом первой инстанции и не устраненные судом апелляционной инстанции вышеуказанные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и повлиявшими на исход дела.
Руководствуясь ст. ст. 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
Кассационные жалобы удовлетворить.
Решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 13 декабря 2011 года, определение Первомайского районного суда г. Краснодара от 05 июня 2012 года и апелляционные определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 сентября 2013 года отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Первомайский районный суд г. Краснодара.
Председательствующий
И.А.НИКОЛАЙЧУК
Судья-докладчик
Е.В.ШАНДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)