Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 07 августа 2014 года
В полном объеме постановление изготовлено 14 августа 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев 07 августа 2014 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2014 года, принятое по делу N А55-6591/2014 (судья Селиваткин П.В.),
по иску Закрытого акционерного общества "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" (ОГРН 1026301979527, ИНН 6320004911),
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ИНН 6315856460, ОГРН 1106315004003),
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Истец - Закрытое акционерное общество "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" обратился с иском в Арбитражный суд Самарской области к ответчику - Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2014 года суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и Закрытым акционерным обществом "ВАЗИНТЕРСЕРВИС". Суд принял пункты договора в следующей редакции:
- - пункт 5 таблицы п. 1.2.: Здание (лит. А13АЗЗ) - склад сборно-разборный, склад зап. частей кадастровый (условный) номер: 63:09:0000000:0:850;
- - пункт 28 таблицы п. 1.2: Нежилое помещение состоящее из комнат:
- 1 этаж: комнаты NN 1, 1А, 1Б, 1Г, 1В, 2, 2А, 2Б, 2Г, 3, ЗА, ЗБ, 3Г, 4, 4А, 4Б, 4Г, 5, 5А, 5Г, 6, 6А, 6Г, 7, 7А, 7Г, 8, 8А, 8Г, 9, 9А, 9Г, 10, 10А, 10Г, 11, 11 Г, 12, 1З, 14;
- 2 этаж: комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21;
- 3 этаж: комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 (здание лит. А15А16А17А18А19А32) блок цехов N 1, Дополнительный склад хранения, бытовые помещения. Кадастровый (условный) номер: 63:09:000000:0000 (0)//2:0001779:
- А15А16А17А18А19А32//0065:12:2044:023:0:15//П1:001.0,001.а,001.б,001.в,001.г,002.0,002.а,002.б,002.г,003.0,003.а,003.б,003.г,004.0,004.а,004.б,004.г,005.0,005.а,005.г,006.0,006.а,006.г,007.0,007.а,007.г,008.0,008.а,008.г,009.0,009.а,009.г,010.0,010.а,010.г,011.0,011.г,012.0,013.0,014.0;П2:001.0,002.0,003.0,004.0,005.0,006.0,007.0,008.0,009.0,010.0,011.0,012.0,013.0,014.0,015.0,016.0,017.0,018.0,019.0,020.0,021.0;ПЗ:001.0,002.0,003.0,004.0,005.0,006.0,007.0,008.0,009.0,010.0,011.0,012.0,013.0,014.0,015.0,016.0,017.00,018.0,019.0,020.0,021.0;
- - п. 2.1.Цена выкупа Участка составляет 2 001 973,56 руб. (без налога НДС) согласно п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции ст. 1 Федерального закона N 109-ФЗ от 20 августа 2004 года) и перечисляется по следующим реквизитам: УФК по Самарской области, ГРКЦ г. Самара, р/с 40101810200000010001, БИК 043601001, ОКТМО 36701000001, ТУ Росимущества в Самарской области, ИНН 6315856460, КПП 631501001, КБК 16711406021016000430 (выкуп, пени).
- п. 3.1 В отношении земельного участка, указанного в п. 1.1. настоящего договора установлены следующие обременения: 1.1. выполнение обязательств по соблюдению установленных норм и правил в охранных зонах и коридорах инженерных коммуникаций. 1.2 обеспечение доступа в коридор городских инженерных коммуникаций для их ремонта и эксплуатации, регистрация N 63-09-1/2000-22996 от 28 мая 2013 года, срок: не определен, лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права: не определено.
- п. 4.1.2. Выдать доверенность Покупателю на право представлять интересы Продавца в Управлении Росреестра по Самарской области при государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на Участок в течение семи календарных дней после исполнения Покупателем обязанностей, указанных в п. 2.2, п. 2.3, п. 4.2.2 и п. 5.3 Договора.
- п. 4.2.1. Исключить.
- п. 4.4. Покупатель приобретает право собственности на Участок, указанный в п. 1.1. настоящего Договора, после государственной регистрации перехода права собственности. Основанием для государственной регистрации является договор купли -продажи, а также акт приема -передачи земельного участка. Акт приема - передачи земельного участка подписывается Сторонами в течение 3 рабочих дней с момента оплаты Покупателем цены выкупа земельного участка и предоставления Продавцу копий платежных документов, подтверждающих оплату.
- п. 6.4 исключить.
- в акте приема-передачи к договору пункт 2 исключить.
Заявитель - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку решение суда является незаконным и необоснованным.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 июля 2014 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 07 августа 2014 года на 14 час. 00 мин.
Представители истца и ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От истца в материалы дела поступил отзыв, которым просит оставить апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения, сообщил, что между сторонами был подписан протокол согласования к протоколу разногласий к договору купли-продажи, приложил к отзыву договор купли-продажи от 27 июня 2014 года, протокол разногласий к договору купли-продажи от 10 февраля 2014 года, протокол согласования к протоколу разногласий к договору купли-продажи, подписанные сторонами и скрепленные печатями предприятий.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, с сопроводительным письмом от 28 января 2014 года (исх. N 861) ТУ Росимущество в Самарской области направило в адрес ЗАО "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" проект договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка, с кадастровым номером 63:09:0201060:14664, расположенного по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Комсомольский район, ул. Макарова, 23, площадью 134 408 кв. м, с актом приема-передачи.
ЗАО "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" рассмотрело вышеуказанный договор купли-продажи и акт приема-передачи, подписало договор с протоколом разногласий и акт приема-передачи также с протоколом разногласий.
11 февраля 2014 года исх. N 00770/92-ВИС (вх. от 12 февраля 2014 года) ЗАО "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" направило в ТУ Росимущества в Самарской области подписанный с протоколом разногласий договор купли-продажи и подписанный с протоколом разногласий акт приема-передачи земельного участка.
По истечению месячного срока ответа от ответчика о принятии или отклонении протокола разногласий не поступило.
Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, а также федеральными законами. Данное право является исключительным, то есть никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок (пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как следует из протокола разногласий к спорному договору купли-продажи, истцом п. 2.1. изложен в следующей редакции: "Цена выкупа участка составляет 2 001 973 руб. 56 коп. согласно п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции ст. 1 Федерального закона N 109-ФЗ от 20 августа 2004 года".
Редакция ответчика: "Цена выкупа участка составляет 5 805 451 руб. 14 коп. согласно п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции ст. 1 Федерального закона N 109-ФЗ от 20 августа 2004 года".
Решением арбитражного суда Самарской области от 15 октября 2013 года по делу N А55-16750/2013 отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в предоставлении Закрытому акционерному обществу "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" в собственность земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201060:14664, содержащийся в сообщении N 8590 от 22 июля 2013 года, признан незаконным.
Указанным решением суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области по вступлении настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Закрытого акционерного общества "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" путем принятия решения о предоставлении:
- в собственность земельного участка площадью 134 408 кв. м с кадастровым номером 63:09:0201060:14664, расположенного по адресу: гор. Тольятти, ул. Макарова, 23, по цене, равной 2,5% от его кадастровой стоимости и направления проекта договора купли-продажи.
Во исполнение указанного решения суда только 28 января 2014 года ТУ Росимущества в Самарской области было издано распоряжения N 30-р.
Однако, учитывая то, что с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка ЗАО "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" обратился в ТУ Росимущества в Самарской области 19 июня 2013 года (вх. N 24/289), следовательно, обязанность по предоставлению в собственность указанного земельного участка у ТУ Росимущества в Самарской области возникла - 19 июня 2013 года.
Отказ в предоставлении указанного земельного участка в собственность от 22 июля 2013 года исх. N 8590 решением суда по делу N А55-16750/2013 признан незаконным.
Следовательно, учитывая то, что ЗАО "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" обратилось за предоставлением земельного участка 19 июня 2013 года (вх. N 24/289 от 19 июня 2013 года) и 22 июля 2013 года ТУ Росимущество в Самарской области было принято решение, которое признано решением Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-16750/2013 незаконным, выкупная стоимость земельного участка должна рассчитываться на основании кадастровой стоимости установленной на дату обращения Общества с заявлением в ТУ Росимущества в Самарской области, то есть на 19 июня 2013 года.
Указанная правовая позиция поддерживается судебной практикой (судебные акты по делам N А72-7919/2012, N А55-17103/2012, N А55-15309/2013).
Расчет выкупной стоимости земельного участка произведен истцом в соответствии с требованиями законодательства, ответчиком не оспорен, судом проверен.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предлагаемая истцом редакция пункта 2.1 договора не нарушает прав ответчика и не противоречит законодательству, учитывает интересы, как продавца, так и покупателя, поэтому исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.
Также из протокола разногласий к договору купли-продажи усматривается, что истец оспаривает указание в п. 4.2.1, п. 4.4, п. 6.3 договора купли-продажи земельного участка, п. 2 Акта приема-передачи земельного участка условия об обязании покупателя представить продавцу документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате за пользование участком.
В силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 13 сентября 2011 года N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок".
Никаких документов, подтверждающих оплату суммы неосновательного обогащения за земельных участок данным перечнем не предусмотрено.
Согласно п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
Пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (ред. от 30 декабря 2012 года) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлена выкупная цена таких земельных участков, которая составляет 2,5% от кадастровой стоимости.
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены: порядок предоставления (процедура), состав документов, а также все существенные условия договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной собственности.
Вследствие чего, включение в договор пунктов, налагающих дополнительные обязательства на покупателя, в том числе обязанности (не согласованной сторонами) в течение 7 календарных дней с момента заключения договора предоставить в Управление Росимущества документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате за пользование участком, противоречит нормам Земельного кодекса Российской Федерации, и нарушают предусмотренное Земельным кодексом Российской Федерации исключительное право на приобретению в собственность земельного участка.
Спор по задолженности подлежит разрешению в судебном порядке.
Представленная истцом редакция спорного условия не нарушает прав ответчика и не противоречит законодательству, учитывает интересы, как продавца, так и покупателя, не лишая ответчика возможности взыскания соответствующих сумм за пользование ответчиком имуществом до перехода к нему права собственности в рамках искового судопроизводства.
По п. 6.4 договора следует отметить.
Частью 2 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
- - устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- - ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- - ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
В связи с тем, что п. 6.4 Договора в редакции ответчика напрямую противоречит действующей норме Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит исключению.
Разногласия в оставшейся части протокола разногласий носят редакционный характер, не противоречат действующему законодательству, не нарушают прав ответчика, учитывают интересы, как продавца, так и покупателя, поэтому суд считает возможным утвердить их в редакции истца.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что представленная истцом редакция спорных условий договора не нарушает прав ответчика и не противоречит законодательству, учитывает интересы как продавца, так и покупателя, поэтому исковые требования являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, судебной коллегией проверены, признаны необоснованными, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2014 года, принятого по делу N А55-6591/2014 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2014 года, принятое по делу N А55-6591/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.08.2014 ПО ДЕЛУ N А55-6591/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2014 г. по делу N А55-6591/2014
Резолютивная часть постановления оглашена 07 августа 2014 года
В полном объеме постановление изготовлено 14 августа 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев 07 августа 2014 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2014 года, принятое по делу N А55-6591/2014 (судья Селиваткин П.В.),
по иску Закрытого акционерного общества "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" (ОГРН 1026301979527, ИНН 6320004911),
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ИНН 6315856460, ОГРН 1106315004003),
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Истец - Закрытое акционерное общество "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" обратился с иском в Арбитражный суд Самарской области к ответчику - Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2014 года суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и Закрытым акционерным обществом "ВАЗИНТЕРСЕРВИС". Суд принял пункты договора в следующей редакции:
- - пункт 5 таблицы п. 1.2.: Здание (лит. А13АЗЗ) - склад сборно-разборный, склад зап. частей кадастровый (условный) номер: 63:09:0000000:0:850;
- - пункт 28 таблицы п. 1.2: Нежилое помещение состоящее из комнат:
- 1 этаж: комнаты NN 1, 1А, 1Б, 1Г, 1В, 2, 2А, 2Б, 2Г, 3, ЗА, ЗБ, 3Г, 4, 4А, 4Б, 4Г, 5, 5А, 5Г, 6, 6А, 6Г, 7, 7А, 7Г, 8, 8А, 8Г, 9, 9А, 9Г, 10, 10А, 10Г, 11, 11 Г, 12, 1З, 14;
- 2 этаж: комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21;
- 3 этаж: комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 (здание лит. А15А16А17А18А19А32) блок цехов N 1, Дополнительный склад хранения, бытовые помещения. Кадастровый (условный) номер: 63:09:000000:0000 (0)//2:0001779:
- А15А16А17А18А19А32//0065:12:2044:023:0:15//П1:001.0,001.а,001.б,001.в,001.г,002.0,002.а,002.б,002.г,003.0,003.а,003.б,003.г,004.0,004.а,004.б,004.г,005.0,005.а,005.г,006.0,006.а,006.г,007.0,007.а,007.г,008.0,008.а,008.г,009.0,009.а,009.г,010.0,010.а,010.г,011.0,011.г,012.0,013.0,014.0;П2:001.0,002.0,003.0,004.0,005.0,006.0,007.0,008.0,009.0,010.0,011.0,012.0,013.0,014.0,015.0,016.0,017.0,018.0,019.0,020.0,021.0;ПЗ:001.0,002.0,003.0,004.0,005.0,006.0,007.0,008.0,009.0,010.0,011.0,012.0,013.0,014.0,015.0,016.0,017.00,018.0,019.0,020.0,021.0;
- - п. 2.1.Цена выкупа Участка составляет 2 001 973,56 руб. (без налога НДС) согласно п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции ст. 1 Федерального закона N 109-ФЗ от 20 августа 2004 года) и перечисляется по следующим реквизитам: УФК по Самарской области, ГРКЦ г. Самара, р/с 40101810200000010001, БИК 043601001, ОКТМО 36701000001, ТУ Росимущества в Самарской области, ИНН 6315856460, КПП 631501001, КБК 16711406021016000430 (выкуп, пени).
- п. 3.1 В отношении земельного участка, указанного в п. 1.1. настоящего договора установлены следующие обременения: 1.1. выполнение обязательств по соблюдению установленных норм и правил в охранных зонах и коридорах инженерных коммуникаций. 1.2 обеспечение доступа в коридор городских инженерных коммуникаций для их ремонта и эксплуатации, регистрация N 63-09-1/2000-22996 от 28 мая 2013 года, срок: не определен, лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права: не определено.
- п. 4.1.2. Выдать доверенность Покупателю на право представлять интересы Продавца в Управлении Росреестра по Самарской области при государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на Участок в течение семи календарных дней после исполнения Покупателем обязанностей, указанных в п. 2.2, п. 2.3, п. 4.2.2 и п. 5.3 Договора.
- п. 4.2.1. Исключить.
- п. 4.4. Покупатель приобретает право собственности на Участок, указанный в п. 1.1. настоящего Договора, после государственной регистрации перехода права собственности. Основанием для государственной регистрации является договор купли -продажи, а также акт приема -передачи земельного участка. Акт приема - передачи земельного участка подписывается Сторонами в течение 3 рабочих дней с момента оплаты Покупателем цены выкупа земельного участка и предоставления Продавцу копий платежных документов, подтверждающих оплату.
- п. 6.4 исключить.
- в акте приема-передачи к договору пункт 2 исключить.
Заявитель - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку решение суда является незаконным и необоснованным.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 июля 2014 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 07 августа 2014 года на 14 час. 00 мин.
Представители истца и ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От истца в материалы дела поступил отзыв, которым просит оставить апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения, сообщил, что между сторонами был подписан протокол согласования к протоколу разногласий к договору купли-продажи, приложил к отзыву договор купли-продажи от 27 июня 2014 года, протокол разногласий к договору купли-продажи от 10 февраля 2014 года, протокол согласования к протоколу разногласий к договору купли-продажи, подписанные сторонами и скрепленные печатями предприятий.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, с сопроводительным письмом от 28 января 2014 года (исх. N 861) ТУ Росимущество в Самарской области направило в адрес ЗАО "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" проект договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка, с кадастровым номером 63:09:0201060:14664, расположенного по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Комсомольский район, ул. Макарова, 23, площадью 134 408 кв. м, с актом приема-передачи.
ЗАО "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" рассмотрело вышеуказанный договор купли-продажи и акт приема-передачи, подписало договор с протоколом разногласий и акт приема-передачи также с протоколом разногласий.
11 февраля 2014 года исх. N 00770/92-ВИС (вх. от 12 февраля 2014 года) ЗАО "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" направило в ТУ Росимущества в Самарской области подписанный с протоколом разногласий договор купли-продажи и подписанный с протоколом разногласий акт приема-передачи земельного участка.
По истечению месячного срока ответа от ответчика о принятии или отклонении протокола разногласий не поступило.
Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, а также федеральными законами. Данное право является исключительным, то есть никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок (пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как следует из протокола разногласий к спорному договору купли-продажи, истцом п. 2.1. изложен в следующей редакции: "Цена выкупа участка составляет 2 001 973 руб. 56 коп. согласно п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции ст. 1 Федерального закона N 109-ФЗ от 20 августа 2004 года".
Редакция ответчика: "Цена выкупа участка составляет 5 805 451 руб. 14 коп. согласно п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции ст. 1 Федерального закона N 109-ФЗ от 20 августа 2004 года".
Решением арбитражного суда Самарской области от 15 октября 2013 года по делу N А55-16750/2013 отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в предоставлении Закрытому акционерному обществу "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" в собственность земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201060:14664, содержащийся в сообщении N 8590 от 22 июля 2013 года, признан незаконным.
Указанным решением суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области по вступлении настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Закрытого акционерного общества "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" путем принятия решения о предоставлении:
- в собственность земельного участка площадью 134 408 кв. м с кадастровым номером 63:09:0201060:14664, расположенного по адресу: гор. Тольятти, ул. Макарова, 23, по цене, равной 2,5% от его кадастровой стоимости и направления проекта договора купли-продажи.
Во исполнение указанного решения суда только 28 января 2014 года ТУ Росимущества в Самарской области было издано распоряжения N 30-р.
Однако, учитывая то, что с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка ЗАО "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" обратился в ТУ Росимущества в Самарской области 19 июня 2013 года (вх. N 24/289), следовательно, обязанность по предоставлению в собственность указанного земельного участка у ТУ Росимущества в Самарской области возникла - 19 июня 2013 года.
Отказ в предоставлении указанного земельного участка в собственность от 22 июля 2013 года исх. N 8590 решением суда по делу N А55-16750/2013 признан незаконным.
Следовательно, учитывая то, что ЗАО "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" обратилось за предоставлением земельного участка 19 июня 2013 года (вх. N 24/289 от 19 июня 2013 года) и 22 июля 2013 года ТУ Росимущество в Самарской области было принято решение, которое признано решением Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-16750/2013 незаконным, выкупная стоимость земельного участка должна рассчитываться на основании кадастровой стоимости установленной на дату обращения Общества с заявлением в ТУ Росимущества в Самарской области, то есть на 19 июня 2013 года.
Указанная правовая позиция поддерживается судебной практикой (судебные акты по делам N А72-7919/2012, N А55-17103/2012, N А55-15309/2013).
Расчет выкупной стоимости земельного участка произведен истцом в соответствии с требованиями законодательства, ответчиком не оспорен, судом проверен.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предлагаемая истцом редакция пункта 2.1 договора не нарушает прав ответчика и не противоречит законодательству, учитывает интересы, как продавца, так и покупателя, поэтому исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.
Также из протокола разногласий к договору купли-продажи усматривается, что истец оспаривает указание в п. 4.2.1, п. 4.4, п. 6.3 договора купли-продажи земельного участка, п. 2 Акта приема-передачи земельного участка условия об обязании покупателя представить продавцу документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате за пользование участком.
В силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 13 сентября 2011 года N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок".
Никаких документов, подтверждающих оплату суммы неосновательного обогащения за земельных участок данным перечнем не предусмотрено.
Согласно п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
Пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (ред. от 30 декабря 2012 года) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлена выкупная цена таких земельных участков, которая составляет 2,5% от кадастровой стоимости.
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены: порядок предоставления (процедура), состав документов, а также все существенные условия договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной собственности.
Вследствие чего, включение в договор пунктов, налагающих дополнительные обязательства на покупателя, в том числе обязанности (не согласованной сторонами) в течение 7 календарных дней с момента заключения договора предоставить в Управление Росимущества документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате за пользование участком, противоречит нормам Земельного кодекса Российской Федерации, и нарушают предусмотренное Земельным кодексом Российской Федерации исключительное право на приобретению в собственность земельного участка.
Спор по задолженности подлежит разрешению в судебном порядке.
Представленная истцом редакция спорного условия не нарушает прав ответчика и не противоречит законодательству, учитывает интересы, как продавца, так и покупателя, не лишая ответчика возможности взыскания соответствующих сумм за пользование ответчиком имуществом до перехода к нему права собственности в рамках искового судопроизводства.
По п. 6.4 договора следует отметить.
Частью 2 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
- - устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- - ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- - ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
В связи с тем, что п. 6.4 Договора в редакции ответчика напрямую противоречит действующей норме Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит исключению.
Разногласия в оставшейся части протокола разногласий носят редакционный характер, не противоречат действующему законодательству, не нарушают прав ответчика, учитывают интересы, как продавца, так и покупателя, поэтому суд считает возможным утвердить их в редакции истца.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что представленная истцом редакция спорных условий договора не нарушает прав ответчика и не противоречит законодательству, учитывает интересы как продавца, так и покупателя, поэтому исковые требования являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, судебной коллегией проверены, признаны необоснованными, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2014 года, принятого по делу N А55-6591/2014 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2014 года, принятое по делу N А55-6591/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)