Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Галова В.В.,
судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Горобцовой А.Г.,
при участии:
- от истца - представитель Плотников Д.И. по доверенности от 31.12.2013;
- от ответчика - представитель Картакаев Т.К. по доверенности от 12.08.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Администрации г. Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Савин Р.Ю.)
от 06.10.2014 по делу N А32-23822/2014
по иску Администрации г. Сочи
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия"
об освобождении земельного участка, о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Администрация г. Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 29.03.2004 N 4900003084 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:21 и освобождении указанного земельного участка путем демонтажа и вывоза объекта мелкорозничной торговли площадью 38 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, Курортный проспект, 16.
Исковые требования мотивированы возведением ответчиком на спорном земельном участке объекта мелкорозничной торговли из временных конструкций, что не соответствует целям предоставления земельного участка.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размещение ответчиком временных конструкций (объекта мелкорозничной торговли площадью 38 кв. м) не нарушает условий договора аренды земельного участка от 29.03.2004 N 4900003084 и является правомерным.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.10.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.
Апеллянт полагает, что объект мелкорозничной торговли площадью 38 кв. м размещен ответчиком в нарушение норм действующего законодательства.
Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика против доводов апеллянта возражал, просил решение суда оставить без изменений, жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований об освобождении земельного участка путем демонтажа и вывоза объекта мелкорозничной торговли площадью 38 кв. м.
Как следует из материалов дела, ответчику с 20.05.2004 на праве собственности принадлежит здание цветомузыкальных фонтанов с кафе площадью 1161,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, Центральный район, Курортный проспект, 16, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права от 06.12.2007.
Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0204015:21 площадью 596 кв. м, разрешенное использование - реконструкция магазина-фонтана с размещением кафе на 86 мест (далее - спорный земельный участок).
Земельный участок поставлен на кадастровый учет 26.11.2004, что следует из кадастрового паспорта от 14.01.2009.
На основании постановления Главы г. Сочи от 26.03.2004 N 447 29.03.2004 между администрацией г. Сочи и ответчиком заключен договор N 4900003084 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:21 в целях строительства на срок до 01.01.2047.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Регистрация права собственности МО г. Сочи на земельный участок 14.10.2010 подтверждена выпиской из ЕГРП от 27.06.2014.
Отделом земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи проведен осмотр спорного земельного участка, что подтверждено актом осмотра от 23.05.2014.
При проведении обследовании установлено, что в пределах границ земельного участка расположен объект мелкорозничной торговли площадью 38 кв. м, на который отсутствуют правоудостоверяющие документы.
По мнению истца, возведение указанной постройки является нарушением пункта 4.2 договора аренды (при эксплуатации участка строго соблюдать требования как федерального законодательства, так и иных подзаконных актов, регламентирующих порядок использования земельных участков), а также пункта 4.2 договора (использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целями его предоставления).
В связи с чем, ООО "Мелодия" направлена претензия от 03.06.2014 N 11271/02-05-16 о необходимости устранения нарушений условий договора аренды в 15-дневный срок.
Нарушения ООО "Мелодия" в указанный срок не устранило, в связи с чем, ответчику письмом от 25.06.2014 N 13523 направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 29.03.2004 N 4900003084.
Поскольку ответчик спорный объект возвел самовольно, соглашение о расторжении договора аренды не подписал, объект мелкорозничной торговли не демонтировал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как следует из материалов дела, между обществом "Мелодия" и Администрацией города Сочи были заключены договоры аренды спорного земельного участка: от 31.03.1998, от 17.07.2000, от 12.08.2002.
Однако на моменты заключения договоров земельный участок, который является предметом договора аренды, не находился в муниципальной собственности.
В соответствии со статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся такие земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, право собственности Российской Федерации на которое возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Согласно пункту 6 статьи 2 Федерального закона от 14 марта 1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью.
В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностями курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.
В силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 12 апреля 1996 года N 591-р, которым утвержден перечень особо охраняемых природных территорий (природных объектов) побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение город-курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения.
Поскольку спорный земельный участок находится в границах второй зоны санитарной охраны курорта федерального значения, то он по состоянию на момент заключения договора аренды N 4900003084 от 29.03.2004, равно как и ранее заключенных договоров аренды, находился в федеральной собственности и находился в ведении федеральных органов государственной власти, что подтверждается сведениями кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:21 (л.д. 38).
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Соответственно, у администрации города Сочи на момент заключения договоров отсутствовали полномочия по распоряжению данным земельным участком.
О том, что спорный земельный участок как отнесенный к землям курортом относился к федеральной форме собственности на момент заключения договора, свидетельствует и принятие Федерального закона от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", вступивший в силу 19 декабря 2008 года. Из части 11 статьи 1 указанного Закона следует, что земельные участки, не отнесенные к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации по основаниям, указанным в частях 8 - 10 указанной статьи, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона отнесены к муниципальной собственности муниципальных районов или городских округов. Данному закону не придана обратная сила. Поэтому на день заключения договора аренды собственником спорного земельного участка являлась Российская Федерация, что исключало возможность распоряжения указанным земельным участком Администрацией города Сочи.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее недействительной судом.
Ничтожные договоры аренды не породили у ООО "Мелодия" права владения и пользования спорным земельным участком.
В то же время со вступлением в законную силу Федерального закона от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", вступившего в силу 19 декабря 2008 года, Администрация города Сочи стала собственником спорного земельного участка. Однако вступление указанного закона в силу не исцелило порока договоров аренды.
В соответствии с положениями статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Предъявляя негаторный иск, истец должен доказать те обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование своих требований.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, в силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Бремя доказывания обстоятельств, подтверждающих факт нахождения имущества в чужом незаконном владении, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на лицо, заявившее требование.
Учитывая то обстоятельство, что договор аренды N 4900003084 от 29.03.2004 фактически является ничтожным и не порождает у ответчика права пользования, а истец в силу закона является собственником, исковые требования в части демонтажа подлежат удовлетворению.
Вместе с тем решение арбитражного суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска о расторжении договора аренды отмене не подлежит, поскольку ничтожный договор не порождает никаких последствий, кроме последствий своей ничтожности (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому не может быть расторгнут, поскольку расторжению подлежит только действительный договор.
Апелляционный суд отмечает процессуальную недобросовестность ответчика, который представил в суд апелляционной инстанции копию договора от 10.02.2011, заключенный между ООО "Мелодия" и Исаевым Зурабом Теймуразовичем, названный договором о совместной деятельности. Согласно указанному договору товарищи объединяют вклады для создания деятельности, не преследующей извлечения прибыли: для установки на территории земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:21 по адресу: г. Сочи, курортный проспект,16, киоска (павильона), в будущем составляющего имущества второго товарища (Исаева З.Т.) Согласно пункту 2 договора имущество и объект, созданный в результате товарищества, будут принадлежать второму товарищу. Объект планируется использовать для установки, эксплуатации и хранения в нем оборудования, необходимого для эксплуатации фонтана.
Апелляционный суд отмечает, что в суде первой инстанции ответчик на указанный документ не ссылался, суду первой инстанции не предоставлял, факт принадлежности ему павильона не отрицал (л.д. 68 - отзыв на исковое заявление).Не заявлял о таком договоре или факте принадлежности павильона иному лицу и представитель ответчика в суде первой инстанции (аудиозапись судебного заседания).
Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Согласно части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции.
Согласно правовой позиции, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 N 8127/13: "Часть 5 статьи 70 Кодекса предусматривает, что обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном этой статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.Таким образом, положения части 5 статьи 70 Кодекса распространяются на обстоятельства, которые считаются признанными стороной в порядке части 3.1 статьи 70 Кодекса".
Таким образом, в силу названного процессуального эстоппеля ответчик лишен права ссылаться на факт принадлежности павильона иному лицу.
Кроме того, апелляционный суд критически оценивает представленный договор и приходит к выводу, что он имеет признаки недостоверности, составлен для того, чтобы исключить рассмотрение дела в арбитражном суде, ввиду якобы принадлежности павильона физическому лицу. На указанное обстоятельство указывают и наличие разрешений на размещение объектов нестационарного торгового объекта на имя ООО "Мелодия" на 2011, 2012, 2013 годы (л.д. 26-31), и то обстоятельство, что ранее ответчик не ссылался на наличие иного собственника.
Из материалов дела следует, что физическое владение спорным торговым павильоном как объектом некапитального строительства осуществляет общество "Мелодия", поэтому иск Администрации города Сочи, направленный на освобождение земельного участка, может быть предъявлен и лицу, фактически владеющему павильону (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судебная коллегия считает необходимым обязать ответчика, фактически обладающего спорным павильоном, освободить земельный участок от спорного павильона, не предрешая вопроса о том: является ли собственником павильона общество "Мелодия" или Исаев З.Т.
Апелляционный суд не считает необходимым привлекать к участию в деле Исаева З.Т. как участника гипотетического договора о совместной деятельности, поскольку судебный акт не принимается о его правах и обязанностях, даже если таковые возникали бы из указанного договора. Если общество "Мелодия" полагает, что на павильон как объект, состоящий из сборно-разборных конструкций, право собственности в силу договора принадлежит Исаеву З.Т., оно не лишено возможности, демонтировав павильон, передать его Исаеву З.Т., равно как Исаев З.Т. не лишен права потребовать от общества передачи ему демонтированного павильона.
Поскольку арбитражный суд первой инстанции не принял во внимание недействительности заключенных договоров аренды, в связи с чем не применил закон, подлежащий применению, решение арбитражного суда первой инстанции в части отказа в требовании о демонтаже павильона надлежит отменить с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.
Судебные расходы по делу надлежит распределить согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 октября 2014 года по делу N А32-23822/2014 в части отказа в удовлетворении иска о демонтаже объекта торговли отменить и принять в этой части новый судебный акт.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Мелодия" в срок до 01 мая 2015 года демонтировать и вывезти с земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:21, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, Курортный проспект, 16, напротив фонтана, рядом с ТЦ "Мелодия", объект мелкорозничной торговли площадью 38 кв. метров.
В случае неисполнения ответчиком в установленный срок постановления суда о демонтаже объекта, предоставить истцу право осуществить соответствующие действия самостоятельно за счет ответчика.
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 октября 2014 года по делу N А32-23822/2014 оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мелодия" в доход федерального бюджета 5 000 (пять тысяч) рублей государственной пошлины.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2015 N 15АП-20096/2014 ПО ДЕЛУ N А32-23822/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2015 г. N 15АП-20096/2014
Дело N А32-23822/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Галова В.В.,
судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Горобцовой А.Г.,
при участии:
- от истца - представитель Плотников Д.И. по доверенности от 31.12.2013;
- от ответчика - представитель Картакаев Т.К. по доверенности от 12.08.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Администрации г. Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Савин Р.Ю.)
от 06.10.2014 по делу N А32-23822/2014
по иску Администрации г. Сочи
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия"
об освобождении земельного участка, о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Администрация г. Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 29.03.2004 N 4900003084 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:21 и освобождении указанного земельного участка путем демонтажа и вывоза объекта мелкорозничной торговли площадью 38 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, Курортный проспект, 16.
Исковые требования мотивированы возведением ответчиком на спорном земельном участке объекта мелкорозничной торговли из временных конструкций, что не соответствует целям предоставления земельного участка.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размещение ответчиком временных конструкций (объекта мелкорозничной торговли площадью 38 кв. м) не нарушает условий договора аренды земельного участка от 29.03.2004 N 4900003084 и является правомерным.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.10.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.
Апеллянт полагает, что объект мелкорозничной торговли площадью 38 кв. м размещен ответчиком в нарушение норм действующего законодательства.
Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика против доводов апеллянта возражал, просил решение суда оставить без изменений, жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований об освобождении земельного участка путем демонтажа и вывоза объекта мелкорозничной торговли площадью 38 кв. м.
Как следует из материалов дела, ответчику с 20.05.2004 на праве собственности принадлежит здание цветомузыкальных фонтанов с кафе площадью 1161,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, Центральный район, Курортный проспект, 16, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права от 06.12.2007.
Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0204015:21 площадью 596 кв. м, разрешенное использование - реконструкция магазина-фонтана с размещением кафе на 86 мест (далее - спорный земельный участок).
Земельный участок поставлен на кадастровый учет 26.11.2004, что следует из кадастрового паспорта от 14.01.2009.
На основании постановления Главы г. Сочи от 26.03.2004 N 447 29.03.2004 между администрацией г. Сочи и ответчиком заключен договор N 4900003084 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:21 в целях строительства на срок до 01.01.2047.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Регистрация права собственности МО г. Сочи на земельный участок 14.10.2010 подтверждена выпиской из ЕГРП от 27.06.2014.
Отделом земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи проведен осмотр спорного земельного участка, что подтверждено актом осмотра от 23.05.2014.
При проведении обследовании установлено, что в пределах границ земельного участка расположен объект мелкорозничной торговли площадью 38 кв. м, на который отсутствуют правоудостоверяющие документы.
По мнению истца, возведение указанной постройки является нарушением пункта 4.2 договора аренды (при эксплуатации участка строго соблюдать требования как федерального законодательства, так и иных подзаконных актов, регламентирующих порядок использования земельных участков), а также пункта 4.2 договора (использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целями его предоставления).
В связи с чем, ООО "Мелодия" направлена претензия от 03.06.2014 N 11271/02-05-16 о необходимости устранения нарушений условий договора аренды в 15-дневный срок.
Нарушения ООО "Мелодия" в указанный срок не устранило, в связи с чем, ответчику письмом от 25.06.2014 N 13523 направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 29.03.2004 N 4900003084.
Поскольку ответчик спорный объект возвел самовольно, соглашение о расторжении договора аренды не подписал, объект мелкорозничной торговли не демонтировал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как следует из материалов дела, между обществом "Мелодия" и Администрацией города Сочи были заключены договоры аренды спорного земельного участка: от 31.03.1998, от 17.07.2000, от 12.08.2002.
Однако на моменты заключения договоров земельный участок, который является предметом договора аренды, не находился в муниципальной собственности.
В соответствии со статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся такие земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, право собственности Российской Федерации на которое возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Согласно пункту 6 статьи 2 Федерального закона от 14 марта 1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью.
В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностями курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.
В силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 12 апреля 1996 года N 591-р, которым утвержден перечень особо охраняемых природных территорий (природных объектов) побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение город-курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения.
Поскольку спорный земельный участок находится в границах второй зоны санитарной охраны курорта федерального значения, то он по состоянию на момент заключения договора аренды N 4900003084 от 29.03.2004, равно как и ранее заключенных договоров аренды, находился в федеральной собственности и находился в ведении федеральных органов государственной власти, что подтверждается сведениями кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:21 (л.д. 38).
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Соответственно, у администрации города Сочи на момент заключения договоров отсутствовали полномочия по распоряжению данным земельным участком.
О том, что спорный земельный участок как отнесенный к землям курортом относился к федеральной форме собственности на момент заключения договора, свидетельствует и принятие Федерального закона от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", вступивший в силу 19 декабря 2008 года. Из части 11 статьи 1 указанного Закона следует, что земельные участки, не отнесенные к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации по основаниям, указанным в частях 8 - 10 указанной статьи, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона отнесены к муниципальной собственности муниципальных районов или городских округов. Данному закону не придана обратная сила. Поэтому на день заключения договора аренды собственником спорного земельного участка являлась Российская Федерация, что исключало возможность распоряжения указанным земельным участком Администрацией города Сочи.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее недействительной судом.
Ничтожные договоры аренды не породили у ООО "Мелодия" права владения и пользования спорным земельным участком.
В то же время со вступлением в законную силу Федерального закона от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", вступившего в силу 19 декабря 2008 года, Администрация города Сочи стала собственником спорного земельного участка. Однако вступление указанного закона в силу не исцелило порока договоров аренды.
В соответствии с положениями статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Предъявляя негаторный иск, истец должен доказать те обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование своих требований.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, в силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Бремя доказывания обстоятельств, подтверждающих факт нахождения имущества в чужом незаконном владении, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на лицо, заявившее требование.
Учитывая то обстоятельство, что договор аренды N 4900003084 от 29.03.2004 фактически является ничтожным и не порождает у ответчика права пользования, а истец в силу закона является собственником, исковые требования в части демонтажа подлежат удовлетворению.
Вместе с тем решение арбитражного суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска о расторжении договора аренды отмене не подлежит, поскольку ничтожный договор не порождает никаких последствий, кроме последствий своей ничтожности (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому не может быть расторгнут, поскольку расторжению подлежит только действительный договор.
Апелляционный суд отмечает процессуальную недобросовестность ответчика, который представил в суд апелляционной инстанции копию договора от 10.02.2011, заключенный между ООО "Мелодия" и Исаевым Зурабом Теймуразовичем, названный договором о совместной деятельности. Согласно указанному договору товарищи объединяют вклады для создания деятельности, не преследующей извлечения прибыли: для установки на территории земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:21 по адресу: г. Сочи, курортный проспект,16, киоска (павильона), в будущем составляющего имущества второго товарища (Исаева З.Т.) Согласно пункту 2 договора имущество и объект, созданный в результате товарищества, будут принадлежать второму товарищу. Объект планируется использовать для установки, эксплуатации и хранения в нем оборудования, необходимого для эксплуатации фонтана.
Апелляционный суд отмечает, что в суде первой инстанции ответчик на указанный документ не ссылался, суду первой инстанции не предоставлял, факт принадлежности ему павильона не отрицал (л.д. 68 - отзыв на исковое заявление).Не заявлял о таком договоре или факте принадлежности павильона иному лицу и представитель ответчика в суде первой инстанции (аудиозапись судебного заседания).
Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Согласно части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции.
Согласно правовой позиции, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 N 8127/13: "Часть 5 статьи 70 Кодекса предусматривает, что обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном этой статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.Таким образом, положения части 5 статьи 70 Кодекса распространяются на обстоятельства, которые считаются признанными стороной в порядке части 3.1 статьи 70 Кодекса".
Таким образом, в силу названного процессуального эстоппеля ответчик лишен права ссылаться на факт принадлежности павильона иному лицу.
Кроме того, апелляционный суд критически оценивает представленный договор и приходит к выводу, что он имеет признаки недостоверности, составлен для того, чтобы исключить рассмотрение дела в арбитражном суде, ввиду якобы принадлежности павильона физическому лицу. На указанное обстоятельство указывают и наличие разрешений на размещение объектов нестационарного торгового объекта на имя ООО "Мелодия" на 2011, 2012, 2013 годы (л.д. 26-31), и то обстоятельство, что ранее ответчик не ссылался на наличие иного собственника.
Из материалов дела следует, что физическое владение спорным торговым павильоном как объектом некапитального строительства осуществляет общество "Мелодия", поэтому иск Администрации города Сочи, направленный на освобождение земельного участка, может быть предъявлен и лицу, фактически владеющему павильону (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судебная коллегия считает необходимым обязать ответчика, фактически обладающего спорным павильоном, освободить земельный участок от спорного павильона, не предрешая вопроса о том: является ли собственником павильона общество "Мелодия" или Исаев З.Т.
Апелляционный суд не считает необходимым привлекать к участию в деле Исаева З.Т. как участника гипотетического договора о совместной деятельности, поскольку судебный акт не принимается о его правах и обязанностях, даже если таковые возникали бы из указанного договора. Если общество "Мелодия" полагает, что на павильон как объект, состоящий из сборно-разборных конструкций, право собственности в силу договора принадлежит Исаеву З.Т., оно не лишено возможности, демонтировав павильон, передать его Исаеву З.Т., равно как Исаев З.Т. не лишен права потребовать от общества передачи ему демонтированного павильона.
Поскольку арбитражный суд первой инстанции не принял во внимание недействительности заключенных договоров аренды, в связи с чем не применил закон, подлежащий применению, решение арбитражного суда первой инстанции в части отказа в требовании о демонтаже павильона надлежит отменить с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.
Судебные расходы по делу надлежит распределить согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 октября 2014 года по делу N А32-23822/2014 в части отказа в удовлетворении иска о демонтаже объекта торговли отменить и принять в этой части новый судебный акт.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Мелодия" в срок до 01 мая 2015 года демонтировать и вывезти с земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:21, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, Курортный проспект, 16, напротив фонтана, рядом с ТЦ "Мелодия", объект мелкорозничной торговли площадью 38 кв. метров.
В случае неисполнения ответчиком в установленный срок постановления суда о демонтаже объекта, предоставить истцу право осуществить соответствующие действия самостоятельно за счет ответчика.
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 октября 2014 года по делу N А32-23822/2014 оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мелодия" в доход федерального бюджета 5 000 (пять тысяч) рублей государственной пошлины.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)