Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Привокзальный" (ОГРН 1102366005334) - Лотниковой Н.П. (доверенность от 12.02.2015), в отсутствие представителей истца - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Привокзальный" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2014 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А32-10580/2014, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Привокзальный" (далее - общество) с иском, в котором просила:
- расторгнуть договор N 4900007851 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075, площадью 4 800 кв. м (в том числе 176 кв. м - в границах красных линий), расположенного по ул. Горького Центрального района города Сочи.
Решением от 01.07.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.10.2014, суд расторг договор от 30.08.2012 N 4900007851 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075, площадью 4 800 кв. м (в том числе 176 кв. м - в границах красных линий), имеющего адрес: ул. Горького Центральный район г. Сочи, заключенный муниципальным образованием город Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации и обществом. Судебные акты мотивированы тем, что установленная законом процедура расторжения договора органом местного самоуправления соблюдена. Суд принял во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2013 по делу N А32-25682/2012, которым общество обязано осуществить снос самовольно возведенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 четырехэтажного объекта (три надземных + один подземный этаж) незавершенного строительства из железобетонных конструкций размерами в плане 66,0 м х 42,0 м, площадью застройки 2 772,0 кв. м, находящегося в стадии возведения конструкций пятого этажа. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2013 по делу N А32-25682/2012 ходатайство общества об утверждении мирового соглашения оставлено без удовлетворения. В рамках настоящего дела суд пришел к выводу о том, что фактическое изготовление строения с превышением на три этажа с устройством многоэтажной, не предусмотренной разрешением на строительство пристройкой, а также несанкционированное увеличение площади застройки участка в четыре раза, является существенным нарушением условий заключенного договора аренды земельного участка. Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, отметив незначительность для разрешения настоящего дела довода общества о надлежащем осуществлении обязанности по внесению арендной платы, поскольку договор расторгнут судом за неисполнение арендатором иных обязанностей по договору.
В кассационной жалобе общество просит решение от 01.07.2014 и апелляционное постановление от 23.10.2014 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, акт обследования земельного участка от 14.10.2013, на который сослался суд первой инстанции, является односторонним и неактуальным, поскольку составлен в октябре 2013 года. Общество надлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендных платежей во исполнение договора аренды.
От общества 16.02.2015 в окружной суд поступили дополнения к кассационной жалобе, которые, ввиду отсутствия доказательств заблаговременной отправки (вручения) другой стороне по делу, во внимание не принимаются и в порядке кассационного производства не проверяются (статья 41, часть 3 и пункт 3 части 4 статьи 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).
Поскольку суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование доказательств, не являющихся предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций, на установление новых обстоятельств дела (части 1 и 2 статьи 284, статья 287 Арбитражного процессуального кодекса), приложенные обществом к дополнениям к кассационной жалобе документы окружным судом также не учитываются.
17.02.2015 в окружной суд поступили дополнительные пояснения к кассационной жалобе, с которыми ознакомлена администрация (имеется отметка о вручении), указывающие на нарушение принятыми по делу судебными актами прав и законных интересов участников долевого строительства, не привлеченных к участию в деле. Принятие судом решения, постановления о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является основанием к отмене этих судебных актов в любом случае (пункт 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
От администрации письменный отзыв на кассационную жалобу в окружной суд не поступил.
В судебном заседании представитель общества настаивал на отмене обжалуемых судебных актов, просил направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ввиду допущенных при его принятии существенных процессуальных нарушений.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы (с учетом дополнительных пояснений от 17.02.2015), выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, в том числе при рассмотрении дела N А32-25682/2012, 30.08.2012 администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды N 4900007851 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор - принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 4 800 кв. м, в том числе 176 кв. м - в границах красных линий, с кадастровым номером 23:49:0204004:1075, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, с видом разрешенного использования - "торговый центр" (далее - земельный участок, т. 1, л.д. 11-13).
Указанный договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору (пункт 1.2 договора).
Государственная регистрация договора от 30.08.2012 N 4900007851, срок аренды участка по которому установлен до 07.08.2061 (пункт 2.1), осуществлена 10.09.2012, о чем имеется соответствующая отметка на договоре (т. 1, л.д. 13).
Согласно пункту 1.3 договора возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.
В соответствии с пунктами 5.2.7 и 5.2.8 договора арендатор обязан при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления, а также использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.
Арендатор обязан возводить жилые строения и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 5.2.15 договора).
Арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при существенных нарушениях его условий, в том числе при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора (пункт 4.1.1 договора).
В претензии от 05.04.2013 (получена обществом 25.04.2013) департамент имущественных отношений администрации (далее - департамент) предложил обществу в 30-дневный срок устранить нарушения условий договора аренды от 30.08.2012 N 4900007851 (т. 1, л.д. 25-27).
В связи с неисполнением требований претензии от 05.04.2013, обществу направлено для подписания соглашение от 31.05.2013 (получено обществом 27.06.2013) о расторжении договора аренды от 30.08.2012 N 4900007851 в связи с нарушением обществом его пунктов 1.3 и 5.2.15 (т. 1, л.д. 28-30).
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2013 по делу N А32-25682/2012 четырехэтажный объект (три надземных + один подземный этаж) незавершенного строительства из железобетонных конструкций размерами в плане 66,0 м х 42,0 м площадью застройки 2 772 кв. м, находящийся в стадии возведения конструкций пятого этажа (далее объект), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:1075, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, признан самовольной постройкой. Суд обязал общество в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу, за свой счет и своими силами осуществить снос самовольно возведенного объекта.
Ссылаясь на неустранение обществом допущенных нарушений условий арендной сделки, и неподписание соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 30.08.2012 N 4900007851, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к выводам о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, о допущенном ответчиком существенном нарушении условий договора аренды земельного участка, и о наличии оснований для досрочного расторжения указанного договора, заключенного с обществом.
В то же время, в нарушение содержащегося в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснения, при рассмотрении настоящего спора суды не установили имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора аренды от 30.08.2012 N 4900007851, в том числе о соблюдении правил его заключения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 5761/12).
Постановление администрации от 07.08.2012 N 1652 "Об образовании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0204004:1073, 23:49:0204004:7, расположенных по улице Московская, 6 и улице Горького Центрального района города Сочи", указанное в качестве основания для заключения договора аренды от 30.08.2012 N 4900007851, не исследовано и правовой оценки на предмет соответствия установленному Земельным кодексом порядку предоставления земельных участков для строительства, не получило.
В материалах дела также имеется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.03.2014, согласно которой спорный земельный участок, помимо аренды в пользу общества, обременен правами иных лиц (т. 1, л.д. 48-166, т. 2, л.д. 1-108).
В силу пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса основаниями для отмены решения, постановления арбитражного суда в любом случае является, в том числе принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Таким образом, рассмотрение вопросов о заключенности, действительности и сохранении действия либо досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 30.08.2012 N 4900007851 не могло быть осуществлено судом без привлечения к участию в деле всех правообладателей спорного земельного участка.
При таких обстоятельствах решение от 01.07.2014 и апелляционное постановление от 23.10.2014 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1, пункт 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если этим судом нарушены нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса основанием для отмены решения, постановления, или если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, устранить допущенные процессуальные нарушения, с учетом характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по оплате государственной пошлины, разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 по делу N А32-10580/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 27.02.2015 ПО ДЕЛУ N А32-10580/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2015 г. по делу N А32-10580/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Привокзальный" (ОГРН 1102366005334) - Лотниковой Н.П. (доверенность от 12.02.2015), в отсутствие представителей истца - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Привокзальный" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2014 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А32-10580/2014, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Привокзальный" (далее - общество) с иском, в котором просила:
- расторгнуть договор N 4900007851 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075, площадью 4 800 кв. м (в том числе 176 кв. м - в границах красных линий), расположенного по ул. Горького Центрального района города Сочи.
Решением от 01.07.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.10.2014, суд расторг договор от 30.08.2012 N 4900007851 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075, площадью 4 800 кв. м (в том числе 176 кв. м - в границах красных линий), имеющего адрес: ул. Горького Центральный район г. Сочи, заключенный муниципальным образованием город Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации и обществом. Судебные акты мотивированы тем, что установленная законом процедура расторжения договора органом местного самоуправления соблюдена. Суд принял во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2013 по делу N А32-25682/2012, которым общество обязано осуществить снос самовольно возведенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 четырехэтажного объекта (три надземных + один подземный этаж) незавершенного строительства из железобетонных конструкций размерами в плане 66,0 м х 42,0 м, площадью застройки 2 772,0 кв. м, находящегося в стадии возведения конструкций пятого этажа. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2013 по делу N А32-25682/2012 ходатайство общества об утверждении мирового соглашения оставлено без удовлетворения. В рамках настоящего дела суд пришел к выводу о том, что фактическое изготовление строения с превышением на три этажа с устройством многоэтажной, не предусмотренной разрешением на строительство пристройкой, а также несанкционированное увеличение площади застройки участка в четыре раза, является существенным нарушением условий заключенного договора аренды земельного участка. Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, отметив незначительность для разрешения настоящего дела довода общества о надлежащем осуществлении обязанности по внесению арендной платы, поскольку договор расторгнут судом за неисполнение арендатором иных обязанностей по договору.
В кассационной жалобе общество просит решение от 01.07.2014 и апелляционное постановление от 23.10.2014 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, акт обследования земельного участка от 14.10.2013, на который сослался суд первой инстанции, является односторонним и неактуальным, поскольку составлен в октябре 2013 года. Общество надлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендных платежей во исполнение договора аренды.
От общества 16.02.2015 в окружной суд поступили дополнения к кассационной жалобе, которые, ввиду отсутствия доказательств заблаговременной отправки (вручения) другой стороне по делу, во внимание не принимаются и в порядке кассационного производства не проверяются (статья 41, часть 3 и пункт 3 части 4 статьи 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).
Поскольку суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование доказательств, не являющихся предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций, на установление новых обстоятельств дела (части 1 и 2 статьи 284, статья 287 Арбитражного процессуального кодекса), приложенные обществом к дополнениям к кассационной жалобе документы окружным судом также не учитываются.
17.02.2015 в окружной суд поступили дополнительные пояснения к кассационной жалобе, с которыми ознакомлена администрация (имеется отметка о вручении), указывающие на нарушение принятыми по делу судебными актами прав и законных интересов участников долевого строительства, не привлеченных к участию в деле. Принятие судом решения, постановления о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является основанием к отмене этих судебных актов в любом случае (пункт 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
От администрации письменный отзыв на кассационную жалобу в окружной суд не поступил.
В судебном заседании представитель общества настаивал на отмене обжалуемых судебных актов, просил направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ввиду допущенных при его принятии существенных процессуальных нарушений.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы (с учетом дополнительных пояснений от 17.02.2015), выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, в том числе при рассмотрении дела N А32-25682/2012, 30.08.2012 администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды N 4900007851 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор - принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 4 800 кв. м, в том числе 176 кв. м - в границах красных линий, с кадастровым номером 23:49:0204004:1075, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, с видом разрешенного использования - "торговый центр" (далее - земельный участок, т. 1, л.д. 11-13).
Указанный договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору (пункт 1.2 договора).
Государственная регистрация договора от 30.08.2012 N 4900007851, срок аренды участка по которому установлен до 07.08.2061 (пункт 2.1), осуществлена 10.09.2012, о чем имеется соответствующая отметка на договоре (т. 1, л.д. 13).
Согласно пункту 1.3 договора возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.
В соответствии с пунктами 5.2.7 и 5.2.8 договора арендатор обязан при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления, а также использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.
Арендатор обязан возводить жилые строения и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 5.2.15 договора).
Арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при существенных нарушениях его условий, в том числе при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора (пункт 4.1.1 договора).
В претензии от 05.04.2013 (получена обществом 25.04.2013) департамент имущественных отношений администрации (далее - департамент) предложил обществу в 30-дневный срок устранить нарушения условий договора аренды от 30.08.2012 N 4900007851 (т. 1, л.д. 25-27).
В связи с неисполнением требований претензии от 05.04.2013, обществу направлено для подписания соглашение от 31.05.2013 (получено обществом 27.06.2013) о расторжении договора аренды от 30.08.2012 N 4900007851 в связи с нарушением обществом его пунктов 1.3 и 5.2.15 (т. 1, л.д. 28-30).
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2013 по делу N А32-25682/2012 четырехэтажный объект (три надземных + один подземный этаж) незавершенного строительства из железобетонных конструкций размерами в плане 66,0 м х 42,0 м площадью застройки 2 772 кв. м, находящийся в стадии возведения конструкций пятого этажа (далее объект), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:1075, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, признан самовольной постройкой. Суд обязал общество в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу, за свой счет и своими силами осуществить снос самовольно возведенного объекта.
Ссылаясь на неустранение обществом допущенных нарушений условий арендной сделки, и неподписание соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 30.08.2012 N 4900007851, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к выводам о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, о допущенном ответчиком существенном нарушении условий договора аренды земельного участка, и о наличии оснований для досрочного расторжения указанного договора, заключенного с обществом.
В то же время, в нарушение содержащегося в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснения, при рассмотрении настоящего спора суды не установили имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора аренды от 30.08.2012 N 4900007851, в том числе о соблюдении правил его заключения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 5761/12).
Постановление администрации от 07.08.2012 N 1652 "Об образовании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0204004:1073, 23:49:0204004:7, расположенных по улице Московская, 6 и улице Горького Центрального района города Сочи", указанное в качестве основания для заключения договора аренды от 30.08.2012 N 4900007851, не исследовано и правовой оценки на предмет соответствия установленному Земельным кодексом порядку предоставления земельных участков для строительства, не получило.
В материалах дела также имеется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.03.2014, согласно которой спорный земельный участок, помимо аренды в пользу общества, обременен правами иных лиц (т. 1, л.д. 48-166, т. 2, л.д. 1-108).
В силу пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса основаниями для отмены решения, постановления арбитражного суда в любом случае является, в том числе принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Таким образом, рассмотрение вопросов о заключенности, действительности и сохранении действия либо досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 30.08.2012 N 4900007851 не могло быть осуществлено судом без привлечения к участию в деле всех правообладателей спорного земельного участка.
При таких обстоятельствах решение от 01.07.2014 и апелляционное постановление от 23.10.2014 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1, пункт 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если этим судом нарушены нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса основанием для отмены решения, постановления, или если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, устранить допущенные процессуальные нарушения, с учетом характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по оплате государственной пошлины, разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 по делу N А32-10580/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)