Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Общество обратилось в администрацию с заявлением по вопросу о переоформлении права аренды участков на новый срок, которое оставлено без рассмотрения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 октября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Колосс" (ИНН 2629010751, ОГРН 1082647000996) - Грушевского А.В. (доверенность от 06.11.2014), от ответчика - администрации города Лермонтова (ИНН 2629001066, ОГРН 1022603425272) - Давыденко И.Н. (доверенность от 27.03.2015), в отсутствие ответчика - Управления имущественных отношений администрации города Лермонтова (ИНН 2629001274, ОГРН 10226003425734), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Колосс" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2015 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 (судьи Луговая Ю.Б., Казакова Г.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-12410/2014, установил следующее.
ООО "Колосс" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации города Лермонтова (далее - администрация), управлению имущественных отношений администрации города Лермонтова (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконным бездействие органов местного самоуправления в предоставлении земельных участков общей площадью 1 000 004 кв. м (100 га), расположенных в г. Лермонтове, VI зона горы Бештау, с кадастровыми номерами: 26:32:060102:29, 26:32:060102:267, 26:32:060102:272, 26:32:060102:268, 26:32:060102:269, 26:32:060102:270, 26:32:060102:271, 26:32:060102:248, 26:32:060102:249, 26:32:060102:250, 26:32:060102:251, 26:32:060102:252, 26:32:060102:253, 26:32:060102:254, 26:32:060102:255, 26:32:060102:256, 26:32:060102:257, 26:32:060102:258, 26:32:060102:259, 26:32:060102:260, 26:32:060102:261, 26:32:060102:262, 26:32:060102:263, 26:32:060102:264; 26:32:060102:265, 26:32:060102:266, 26:32:060102:30, 26:32:060102:31, 26:32:060102:32, 26:32:060102:33, 26:32:060102:34, 26:32:060102:35, 26:32:060102:36, 26:32:060102:37, 26:32:060102:38, 26:32:060102:39, 26:32:060102:40, 26:32:060102:41, 26:32:060102:42, 26:32:060102:43, 26:32:060102:44, 26:32:060102:45, 26:32:060102:46, 26:32:060102:47, 26:32:060102:48, 26:32:060102:49, 26:32:060102:50, 26:32:060102:51, 26:32:060102:52, 26:32:060102:53, 26:32:060102:54, 26:32:060102:55, 26:32:060102:56, 26:32:060102:57, 26:32:060102:58, 26:32:060102:59, 26:32:060102:60, 26:32:060102:61, 26:32:060102:62, 26:32:060102:63, 26:32:060102:64, 26:32:060102:65, 26:32:060102:66, 26:32:060102:67, 26:32:060102:68, 26:32:060102:69, 26:32:060102:70, 26:32:060102:71, 26:32:060102:72, 26:32:060102:73, 26:32:060102:74, 26:32:060102:75, 26:32:060102:76, 26:32:060102:77, 26:32:060102:78, 26:32:060102:79, 26:32:060102:80, 26:32:060102:81, 26:32:060102:82, 26:32:060102:83, 26:32:060102:84, 26:32:060102:85, 26:32:060102:86, 26:32:060102:87, 26:32:060102:88, 26:32:060102:89, 26:32:060102:90, 26:32:060102:91, 26:32:060102:92, 26:32:060102:93, 26:32:060102:94, 26:32:060102:95, 26:32:060102:96, 26:32:060102:97, 26:32:060102:98, 26:32:060102:99, 26:32:060102:100, 26:32:060102:101, 26:32:060102:102, 26:32:060102:103, 26:32:060102:104, 26:32:060102:105, 26:32:060102:106, 26:32:060102:107, 26:32:060102:108, 26:32:060102:109, 26:32:060102:110, 26:32:060102:111, 26:32:060102:112, 26:32:060102:113, 26:32:060102:114, 26:32:060102:115, 26:32:060102:116, 26:32:060102:117, 26:32:060102:118, 26:32:060102:119, 26:32:060102:120, 26:32:060102:121, 26:32:060102:122, 26:32:060102:123, 26:32:060102:124, 26:32:060102:125, 26:32:060102:126, 26:32:060102:127, 26:32:060102:128, 26:32:060102:129, 26:32:060102:130, 26:32:060102:131, 26:32:060102:132, 26:32:060102:133, 26:32:060102:134, 26:32:060102:135, 26:32:060102:136, 26:32:060102:137, 26:32:060102:138, 26:32:060102:139, 26:32:060102:140, 26:32:060102:141, 26:32:060102:142, 26:32:060102:143, 26:32:060102:144, 26:32:060102:145, 26:32:060102:146, 26:32:060102:147, 26:32:060102:148, 26:32:060102:149, 26:32:060102:150, 26:32:060102:151, 26:32:060102:152, 26:32:060102:153, 26:32:060102:154, 26:32:060102:155, 26:32:060102:156, 26:32:060102:157, 26:32:060102:158, 26:32:060102:159, 26:32:060102:160, 26:32:060102:161, 26:32:060102:162, 26:32:060102:163, 26:32:060102:164, 26:32:060102:165, 26:32:060102:166, 26:32:060102:167, 26:32:060102:168, 26:32:060102:169, 26:32:060102:170, 26:32:060102:171, 26:32:060102:172, 26:32:060102:173, 26:32:060102:174, 26:32:060102:175, 26:32:060102:176, 26:32:060102:177, 26:32:060102:178, 26:32:060102:179, 26:32:060102:180, 26:32:060102:181, 26:32:060102:182, 26:32:060102:183, 26:32:060102:184, 26:32:060102:185, 26:32:060102:186, 26:32:060102:187, 26:32:060102:188, 26:32:060102:189, 26:32:060102:190, 26:32:060102:191, 26:32:060102:192, 26:32:060102:193, 26:32:060102:194, 26:32:060102:195, 26:32:060102:196, 26:32:060102:197, 26:32:060102:198, 26:32:060102:199, 26:32:060102:200, 26:32:060102:201, 26:32:060102:202, 26:32:060102:203, 26:32:060102:204, 26:32:060102:205, 26:32:060102:206, 26:32:060102:207, 26:32:060102:208, 26:32:060102:209, 26:32:060102:210, 26:32:060102:211, 26:32:060102:212, 26:32:060102:213, 26:32:060102:214, 26:32:060102:215, 26:32:060102:216, 26:32:060102:217, 26:32:060102:218, 26:32:060102:219, 26:32:060102:220, 26:32:060102:221, 26:32:060102:222, 26:32:060102:223, 26:32:060102:224, 26:32:060102:225, 26:32:060102:226, 26:32:060102:227, 26:32:060102:228, 26:32:060102:229, 26:32:060102:230, 26:32:060102:231, 26:32:060102:232, 26:32:060102:233, 26:32:060102:234, 26:32:060102:235, 26:32:060102:236, 26:32:060102:237, 26:32:060102:238, 26:32:060102:239, 26:32:060102:240, 26:32:060102:241, 26:32:060102:242, 26:32:060102:243, 26:32:060102:244, 26:32:060102:245, 26:32:060102:246, 26:32:060102:247 (далее - спорные земельные участки) в аренду;
- - обязать администрацию и управление подготовить, направить и заключить договоры аренды спорных земельных участков на новый срок (15 лет).
Требования мотивированы следующим. Общество является арендатором спорных земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Бездействие органов местного самоуправления по вопросу о переоформлении права аренды в отношении данных участков на новый срок (пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс) противоречит положениям статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и нормам (статьи 30.2, 38.2) Земельного кодекса. Незаконное бездействие органов местного самоуправления нарушает права и интересы общества (застройщика) в сфере предпринимательской деятельности.
Определением от 05.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление (т. 1, л.д. 1-3). Определением от 13.01.2015 (т. 9, л.д. 67-69) суд привлек управление к участию в деле в качестве ответчика.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015, в удовлетворении требований отказано.
Судебные инстанции установили, что на основании протокола торгов от 06.10.2009 N 2 управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 12.10.2009 N 2154-У аренды земельного участка с кадастровым номером 26:32:060102:12 для комплексного освоения в целях жилищного строительства на срок 5 лет с момента заключения договора. Договор аренды от 12.10.2009 N 2154-У зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 05.11.2009 за номером 26-26-33/019/2009-482. Земельный участок с кадастровым номером 26:32:060102:12 передан арендатору по акту приема-передачи. По заказу общества (договор на выполнение работ от 10.11.2010 N 101/10) подготовлен проект планировки территории, предназначенной для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером 26:32:060102:12 (далее - проект планировки). 21 октября 2011 года состоялись публичные слушания по указанному проекту планировки. Постановлением администрации от 26.12.2011 N 1080 проект планировки территории утвержден. По заказу общества (договор от 10.11.2011 N 11/7) выполнены кадастровые работы по разделу земельного участка с кадастровым номером 26:32:060102:12 на спорные земельные участки. На основании постановлений администрации от 07.11.2012 N 946, N 947, N 948 и N 949, от 08.11.2012 N 957 и N 958 управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили 24.12.2012 договоры аренды N N 2395-У, 2396-У, 2397-У, 2398-У, 2399-У, 2400-У, 2400/1-У, 2400/2-У, 2400/3-У, 2400/4-У, 2400/5-У, 2400/6-У, 2400/7-У, 2400/8-У, 2400/9-У, 2400/10-У, 2400/11-У, 2400/12-У, 2400/13-У и 2400/14-У. Договоры зарегистрированы в ЕГРП в установленном порядке. В соответствии с пунктами 2 названных договоров срок аренды установлен до 11.10.2014 (в пределах срока договора от 12.10.2009 N 2154-У). Уведомлениями от 21.07.2014 N N 11-30, сданными в администрацию 22.07.2014, общество просило заключить договоры аренды спорных участков на новый срок (15 лет) на прежних условиях. В связи с бездействием органов местного самоуправления по вопросу о заключении договоров, общество обратилось в суд с заявленными требованиями. Судебные инстанции исходили из того, что общество вправе требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка (предоставленного для целей строительства) на новый срок для завершения строительства объектов, возведение которых осуществляется на законных основаниях в исковом порядке (статьи 445 Гражданского кодекса). Избранная обществом процедура арбитражного судопроизводства (глава 24 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс) является ненадлежащей, не соответствующей характеру правоотношений сторон. При разрешении спора по существу судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии преимущественного (исключительного) права общества на получение в аренду (на новый срок) спорных земельных участков. В нарушение требований статьей 30.2 и 38.2 Земельного кодекса общество не осуществило строительство на предоставленных земельных участках, в соответствии с видами разрешенного использования (жилищное строительство) в установленный срок (5 лет) с момента заключения договора аренды от 12.10.2009 N 2154-У. На спорных земельных участках, предоставленных обществу в целях комплексного жилищного строительства, объекты недвижимости (в том числе не завершенные строительством) отсутствуют. Представленные обществом доказательства (проект планировки территории, межевания, геодезические и топографические работы) не свидетельствуют о том, что арендатором (в период действия договоров аренды земельных участков) производились работы по возведению объектов капитального строительства. Предусмотренное пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса право общество реализовало при заключении договоров аренды спорных земельных участков в 2012 году. По условиям договоров аренды вновь образуемых земельных участков срок их аренды не может превышать срок действия первоначального договора аренды (от 12.10.2009 N 2154-У), что соответствует положениям конкурсной документации. При ином подходе изменение в судебном порядке срока договоров аренды в отношении спорных земельных участков повлечет по существу обход требований, установленных в аукционной документации, и нарушит условия состоявшихся торгов (пункт 4 статьи 11.8, пункт 3 статьи 38.2 Земельного кодекса).
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права. Жалоба мотивирована следующим. Спорные отношения возникли в связи с бездействием органов местного самоуправления по вопросу о заключении на новый срок договоров аренды спорных земельных участков. Такие требования должны быть рассмотрены арбитражным судом по правилам главы 24 Кодекса. В нарушении принципа состязательности общество было лишено возможности истребовать необходимые доказательства, а представитель заявителя - задавать вопросы представителям администрации (управления). Общество имеет исключительное право на заключение договоров аренды спорных земельных участков на новый срок без торгов на основании статей 30.2, 38.2 Земельного кодекса и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Для строительства микрорайона (представляющего собой жилые дома с полной социальной инфраструктурой) первоначальный (пятилетний) срок аренды, установленный в договоре от 12.10.2009 N 2154-У очевидно недостаточен, поэтому должен быть продлен в судебном порядке. Пятилетний срок жилищного строительства следует исчислять не с момента заключения (государственной регистрации) договора аренды от 12.10.2009 N 2154-У, а с дат заключения договоров аренды спорных земельных участков (образованных из земельного участка с кадастровым номером 26:32:060102:12). На освоение участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства (спорных земельных участков), общество понесло значительные финансовые затраты (участие в торгах, внесение арендных платежей, государственная пошлина за регистрацию договоров аренды, работы по подготовке к освоению земельного участка, по организации проекта планировки территории, межевание, геодезические и топографические работы). Однако данные (приводившиеся обществом в процессе разрешения спора) обстоятельства судебными инстанциями необоснованно не учтены.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию решение и апелляционное постановление отменить, заявленные требования удовлетворить.
Представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие судебных выводов нормам гражданского и земельного законодательства, а также представленным в дело документам.
Управление, извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в суд округа не обеспечило.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей общества и администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 21 августа 2009 года администрацией издано постановление N 980 о проведении торгов (открытого аукциона) по продаже права на заключение договора аренды на 5 лет земельного участка площадью 1 000 004 кв. м с кадастровым номером 26:32:060102:12. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира - поселок N 1, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ставропольский край, VI зона горы Бештау; цель предоставления - для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Названным постановлением установлены условия торгов (открытого аукциона), а также существенные условия договора аренды (т. 1, л.д. 103-106). Извещение о проведении торгов опубликовано в газете "Лермонтовские известия" от 04.09.2009 N 35 (174) (т. 1, л.д. 107).
На основании протокола результатов торгов от 06.10.2009 N 2 управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 12.10.2009 N 2154-У аренды земельного участка с кадастровым номером 26:32:060102:12 для комплексного освоения в целях жилищного строительства на срок 5 лет с момента заключения договора (том 2, л.д. 9-13). Договор от 12.10.2009 N 2154-У зарегистрирован в ЕГРП 05.11.2009 за номером 26-26-33/019/2009-482. Участок с кадастровым номером 26:32:060102:12 передан арендатору по акту приема-передачи (т. 2, л.д. 19).
По заказу общества (договор на выполнение работ от 10.11.2010 N 101/10) подготовлен проект планировки территории, по которому 21.10.2011 состоялись публичные слушания. По результатам публичных слушаний постановлением администрации от 26.12.2011 N 1080 проект планировки территории утвержден.
По заказу общества (договор от 10.11.2011 N 11/7) выполнены кадастровые работы по разделу земельного участка с кадастровым номером 26:32:060102:12. В результате произведенного раздела на государственный кадастровый учет 13.06.2012 поставлены спорные земельные участки.
28 августа 2012 года общество обратилось в администрацию с заявлениями N N 6-11 о предоставлении спорных (образованных из участка с кадастровым номером 26:32:060102:12) земельных участков в аренду в связи с наличием у него исключительного права - пункт 5 статьи 30.2 Земельного кодекса (т. 2, л.д. 20-28).
Постановлениями администрации от 07.11.2012 N 946, N 947, N 948 и N 949, от 08.11.2012 N 957 и N 958 спорные земельные участки предоставлены обществу в аренду в пределах срока договора аренды от 12.10.2009 N 2154-У - до 11.10.2014 (т. 2, л.д. 106, 119, 137, 150, т. 3, л.д. 1-4, 112-138).
24 декабря 2012 года управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды спорных земельных участков N 2395-У, N 2396-У, N 2397-У, N 2398-У, N 2399-У, N 2400-У, N 2400/1-У, N 2400/2-У, N 2400/3-У, N 2400/4-У, N 2400/5-У, N 2400/6-У, N 2400/7-У, N 2400/8-У, N 2400/9-У, N 2400/10-У, N 2400/11-У, N 2400/12-У, N 2400/13-У, N 2400/14-У. По условиям пунктов 2 договоров срок аренды участков устанавливается в пределах срока ранее заключенного договора аренды (до 11.10.2014). Спорные земельные участки предоставлены обществу для комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункты 1.2). Стороны также предусмотрели, что договоры аренды по окончании срока действия автоматически прекращаются, если стороны не уведомили друг друга о желании продлить арендные отношения и не заключили соответствующие соглашения (пункты 7.7).
Общество 22.07.2014 обратилось в администрацию с предложением о заключении договоров аренды спорных участков на новый (15 лет) срок для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Бездействие органов местного самоуправления по вопросу о заключении договоров аренды послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявленными требованиями. Ссылаясь на незаконность бездействия администрации и управления, общество ссылается на наличие у него преимущественного права на заключение (на новый срок) договоров аренды спорных земельных участков (статьи 610 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22, 30.2, 38.2 Земельного кодекса).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).
Судебная практика по рассматриваемой категории дел исходит из того, что арендатор предоставленного для целей строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях.
По правилам пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66) разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса на новый срок, является новым договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Права прежнего арендатора, надлежаще исполнявшего свои обязанности, и имеющего преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, подлежат защите посредством обращения с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с иным лицом (если такой договор был заключен).
В пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 указано, что реализация предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 изложена следующая правовая позиция. В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Между тем, намерение администрации предоставить спорные земельные участки в аренду третьим лицам судами при разрешении спора не установлено, доказательства заключения уполномоченным органом с иным лицом договора аренды в отношении как участка с кадастровым номером 26:32:060102:12, так и в отношении спорных земельных участков, в материалы дела не представлены.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 сформулированы правовые подходы, согласно которым правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством. Эти особенности, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015) не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, на уполномоченный орган судом может быть возложена обязанность по заключению договора аренды земельного участка на новый срок (продлению договора аренды) в случае, если участок предоставлялся в аренду для целей строительства, которое не завершено в течение первоначального срока аренды.
Судами установлено, что общество не осуществило строительство на спорных земельных участках, в соответствии с видом разрешенного использования (комплексное жилищное строительство) в установленный срок (5 лет) с момента заключения договора аренды от 12.10.2009 N 2154-У. На земельном участке с кадастровым номером 26:32:060102:12 (спорных земельных участках) объекты недвижимости (в том числе не завершенные строительством) отсутствуют.
С учетом приведенных норм (изложенных разъяснений), а также фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность принятых судами первой и апелляционной инстанций судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод жалобы общества о неверном применении судебными инстанциями к отношениям сторон норм статей 30.2 и 38.2 Земельного кодекса отклоняется.
Статьей 30.2 Земельного кодекса установлены особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В частности, пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса установлено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 30.2 Земельного кодекса, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса. Это требования о соблюдении арендатором земельного участка максимальных сроков подготовки проекта планировки (проекта межевания) территории; максимальные сроки выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также максимальные сроки осуществления жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков.
В случае неисполнения обязанности, указанной в пункте 3 статьи 30.2 Земельного кодекса, а также в случае ненадлежащего его исполнения, права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством.
Исходя из приведенных норм, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках: подготовки проекта планировки и проекта межевания территории; выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в пределах срока (5 лет) действия договора от 12.10.2009 N 2154-У, а также заключенных впоследствии с управлением договоров аренды, обществом требования пунктов 7 и 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса. Вопреки требованиям статьи 65 Кодекса, доказательств выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства, истцом не представлено. Установив, что освоение спорных земельных участков не начато (разрешение на строительство не получено, объекты не возводятся), судебные инстанции правомерно не усмотрели оснований для понуждения органов местного самоуправления к заключению с обществом новых (долгосрочных) договоров аренды в отношении спорных земельных участков.
Несостоятелен и довод жалобы о необходимости рассмотрения требований заявителя по правилам главы 24 Кодекса, поскольку спор возник в связи с бездействием органов местного самоуправления по вопросу о заключении на новый срок договоров аренды.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 указано, что отказ публично-правового образования в заключении договора аренды земельного участка на новый срок не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Кодекса. Вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства. Следовательно, публичная (глава 24 Кодекса) процедура арбитражного судопроизводства в данном случае является ненадлежащей, она не соответствует характеру спора, возникшего между сторонами.
Иные доводы жалобы (об учете понесенных обществом финансовых затрат на участие в торгах, внесению арендных платежей и расходов по уплате государственной пошлины за регистрацию договоров аренды, по подготовке к освоению участков, по организации проекта планировки территории, межеванию, геодезическим и топографическим работам), не влияют на существо принятых судебных актов. Данные доводы не опровергают основанный на правильном применении норм гражданского и земельного законодательства вывод судов первой и апелляционной инстанций о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
При подаче кассационной жалобы общество уплатило в федеральный бюджет 6 тыс. рублей государственной пошлины (платежное поручение от 13.07.2015 N 59). С учетом положений подпунктов 2 и 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, излишне уплаченная государственная пошлина (3 тыс. рублей) подлежит возврату заявителю на основании пункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу N А63-12410/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Колосс" (ИНН 2629010751, ОГРН 1082647000996) из федерального бюджета 3 тыс. рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче кассационной жалобы.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 06.10.2015 N Ф08-6718/2015 ПО ДЕЛУ N А63-12410/2014
Требование: О признании незаконным бездействия администрации в предоставлении земельных участков в аренду, обязании подготовить, направить и заключить договоры аренды спорных участков на новый срок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Общество обратилось в администрацию с заявлением по вопросу о переоформлении права аренды участков на новый срок, которое оставлено без рассмотрения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2015 г. по делу N А63-12410/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 октября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Колосс" (ИНН 2629010751, ОГРН 1082647000996) - Грушевского А.В. (доверенность от 06.11.2014), от ответчика - администрации города Лермонтова (ИНН 2629001066, ОГРН 1022603425272) - Давыденко И.Н. (доверенность от 27.03.2015), в отсутствие ответчика - Управления имущественных отношений администрации города Лермонтова (ИНН 2629001274, ОГРН 10226003425734), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Колосс" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2015 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 (судьи Луговая Ю.Б., Казакова Г.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-12410/2014, установил следующее.
ООО "Колосс" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации города Лермонтова (далее - администрация), управлению имущественных отношений администрации города Лермонтова (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконным бездействие органов местного самоуправления в предоставлении земельных участков общей площадью 1 000 004 кв. м (100 га), расположенных в г. Лермонтове, VI зона горы Бештау, с кадастровыми номерами: 26:32:060102:29, 26:32:060102:267, 26:32:060102:272, 26:32:060102:268, 26:32:060102:269, 26:32:060102:270, 26:32:060102:271, 26:32:060102:248, 26:32:060102:249, 26:32:060102:250, 26:32:060102:251, 26:32:060102:252, 26:32:060102:253, 26:32:060102:254, 26:32:060102:255, 26:32:060102:256, 26:32:060102:257, 26:32:060102:258, 26:32:060102:259, 26:32:060102:260, 26:32:060102:261, 26:32:060102:262, 26:32:060102:263, 26:32:060102:264; 26:32:060102:265, 26:32:060102:266, 26:32:060102:30, 26:32:060102:31, 26:32:060102:32, 26:32:060102:33, 26:32:060102:34, 26:32:060102:35, 26:32:060102:36, 26:32:060102:37, 26:32:060102:38, 26:32:060102:39, 26:32:060102:40, 26:32:060102:41, 26:32:060102:42, 26:32:060102:43, 26:32:060102:44, 26:32:060102:45, 26:32:060102:46, 26:32:060102:47, 26:32:060102:48, 26:32:060102:49, 26:32:060102:50, 26:32:060102:51, 26:32:060102:52, 26:32:060102:53, 26:32:060102:54, 26:32:060102:55, 26:32:060102:56, 26:32:060102:57, 26:32:060102:58, 26:32:060102:59, 26:32:060102:60, 26:32:060102:61, 26:32:060102:62, 26:32:060102:63, 26:32:060102:64, 26:32:060102:65, 26:32:060102:66, 26:32:060102:67, 26:32:060102:68, 26:32:060102:69, 26:32:060102:70, 26:32:060102:71, 26:32:060102:72, 26:32:060102:73, 26:32:060102:74, 26:32:060102:75, 26:32:060102:76, 26:32:060102:77, 26:32:060102:78, 26:32:060102:79, 26:32:060102:80, 26:32:060102:81, 26:32:060102:82, 26:32:060102:83, 26:32:060102:84, 26:32:060102:85, 26:32:060102:86, 26:32:060102:87, 26:32:060102:88, 26:32:060102:89, 26:32:060102:90, 26:32:060102:91, 26:32:060102:92, 26:32:060102:93, 26:32:060102:94, 26:32:060102:95, 26:32:060102:96, 26:32:060102:97, 26:32:060102:98, 26:32:060102:99, 26:32:060102:100, 26:32:060102:101, 26:32:060102:102, 26:32:060102:103, 26:32:060102:104, 26:32:060102:105, 26:32:060102:106, 26:32:060102:107, 26:32:060102:108, 26:32:060102:109, 26:32:060102:110, 26:32:060102:111, 26:32:060102:112, 26:32:060102:113, 26:32:060102:114, 26:32:060102:115, 26:32:060102:116, 26:32:060102:117, 26:32:060102:118, 26:32:060102:119, 26:32:060102:120, 26:32:060102:121, 26:32:060102:122, 26:32:060102:123, 26:32:060102:124, 26:32:060102:125, 26:32:060102:126, 26:32:060102:127, 26:32:060102:128, 26:32:060102:129, 26:32:060102:130, 26:32:060102:131, 26:32:060102:132, 26:32:060102:133, 26:32:060102:134, 26:32:060102:135, 26:32:060102:136, 26:32:060102:137, 26:32:060102:138, 26:32:060102:139, 26:32:060102:140, 26:32:060102:141, 26:32:060102:142, 26:32:060102:143, 26:32:060102:144, 26:32:060102:145, 26:32:060102:146, 26:32:060102:147, 26:32:060102:148, 26:32:060102:149, 26:32:060102:150, 26:32:060102:151, 26:32:060102:152, 26:32:060102:153, 26:32:060102:154, 26:32:060102:155, 26:32:060102:156, 26:32:060102:157, 26:32:060102:158, 26:32:060102:159, 26:32:060102:160, 26:32:060102:161, 26:32:060102:162, 26:32:060102:163, 26:32:060102:164, 26:32:060102:165, 26:32:060102:166, 26:32:060102:167, 26:32:060102:168, 26:32:060102:169, 26:32:060102:170, 26:32:060102:171, 26:32:060102:172, 26:32:060102:173, 26:32:060102:174, 26:32:060102:175, 26:32:060102:176, 26:32:060102:177, 26:32:060102:178, 26:32:060102:179, 26:32:060102:180, 26:32:060102:181, 26:32:060102:182, 26:32:060102:183, 26:32:060102:184, 26:32:060102:185, 26:32:060102:186, 26:32:060102:187, 26:32:060102:188, 26:32:060102:189, 26:32:060102:190, 26:32:060102:191, 26:32:060102:192, 26:32:060102:193, 26:32:060102:194, 26:32:060102:195, 26:32:060102:196, 26:32:060102:197, 26:32:060102:198, 26:32:060102:199, 26:32:060102:200, 26:32:060102:201, 26:32:060102:202, 26:32:060102:203, 26:32:060102:204, 26:32:060102:205, 26:32:060102:206, 26:32:060102:207, 26:32:060102:208, 26:32:060102:209, 26:32:060102:210, 26:32:060102:211, 26:32:060102:212, 26:32:060102:213, 26:32:060102:214, 26:32:060102:215, 26:32:060102:216, 26:32:060102:217, 26:32:060102:218, 26:32:060102:219, 26:32:060102:220, 26:32:060102:221, 26:32:060102:222, 26:32:060102:223, 26:32:060102:224, 26:32:060102:225, 26:32:060102:226, 26:32:060102:227, 26:32:060102:228, 26:32:060102:229, 26:32:060102:230, 26:32:060102:231, 26:32:060102:232, 26:32:060102:233, 26:32:060102:234, 26:32:060102:235, 26:32:060102:236, 26:32:060102:237, 26:32:060102:238, 26:32:060102:239, 26:32:060102:240, 26:32:060102:241, 26:32:060102:242, 26:32:060102:243, 26:32:060102:244, 26:32:060102:245, 26:32:060102:246, 26:32:060102:247 (далее - спорные земельные участки) в аренду;
- - обязать администрацию и управление подготовить, направить и заключить договоры аренды спорных земельных участков на новый срок (15 лет).
Требования мотивированы следующим. Общество является арендатором спорных земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Бездействие органов местного самоуправления по вопросу о переоформлении права аренды в отношении данных участков на новый срок (пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс) противоречит положениям статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и нормам (статьи 30.2, 38.2) Земельного кодекса. Незаконное бездействие органов местного самоуправления нарушает права и интересы общества (застройщика) в сфере предпринимательской деятельности.
Определением от 05.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление (т. 1, л.д. 1-3). Определением от 13.01.2015 (т. 9, л.д. 67-69) суд привлек управление к участию в деле в качестве ответчика.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015, в удовлетворении требований отказано.
Судебные инстанции установили, что на основании протокола торгов от 06.10.2009 N 2 управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 12.10.2009 N 2154-У аренды земельного участка с кадастровым номером 26:32:060102:12 для комплексного освоения в целях жилищного строительства на срок 5 лет с момента заключения договора. Договор аренды от 12.10.2009 N 2154-У зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 05.11.2009 за номером 26-26-33/019/2009-482. Земельный участок с кадастровым номером 26:32:060102:12 передан арендатору по акту приема-передачи. По заказу общества (договор на выполнение работ от 10.11.2010 N 101/10) подготовлен проект планировки территории, предназначенной для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером 26:32:060102:12 (далее - проект планировки). 21 октября 2011 года состоялись публичные слушания по указанному проекту планировки. Постановлением администрации от 26.12.2011 N 1080 проект планировки территории утвержден. По заказу общества (договор от 10.11.2011 N 11/7) выполнены кадастровые работы по разделу земельного участка с кадастровым номером 26:32:060102:12 на спорные земельные участки. На основании постановлений администрации от 07.11.2012 N 946, N 947, N 948 и N 949, от 08.11.2012 N 957 и N 958 управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили 24.12.2012 договоры аренды N N 2395-У, 2396-У, 2397-У, 2398-У, 2399-У, 2400-У, 2400/1-У, 2400/2-У, 2400/3-У, 2400/4-У, 2400/5-У, 2400/6-У, 2400/7-У, 2400/8-У, 2400/9-У, 2400/10-У, 2400/11-У, 2400/12-У, 2400/13-У и 2400/14-У. Договоры зарегистрированы в ЕГРП в установленном порядке. В соответствии с пунктами 2 названных договоров срок аренды установлен до 11.10.2014 (в пределах срока договора от 12.10.2009 N 2154-У). Уведомлениями от 21.07.2014 N N 11-30, сданными в администрацию 22.07.2014, общество просило заключить договоры аренды спорных участков на новый срок (15 лет) на прежних условиях. В связи с бездействием органов местного самоуправления по вопросу о заключении договоров, общество обратилось в суд с заявленными требованиями. Судебные инстанции исходили из того, что общество вправе требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка (предоставленного для целей строительства) на новый срок для завершения строительства объектов, возведение которых осуществляется на законных основаниях в исковом порядке (статьи 445 Гражданского кодекса). Избранная обществом процедура арбитражного судопроизводства (глава 24 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс) является ненадлежащей, не соответствующей характеру правоотношений сторон. При разрешении спора по существу судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии преимущественного (исключительного) права общества на получение в аренду (на новый срок) спорных земельных участков. В нарушение требований статьей 30.2 и 38.2 Земельного кодекса общество не осуществило строительство на предоставленных земельных участках, в соответствии с видами разрешенного использования (жилищное строительство) в установленный срок (5 лет) с момента заключения договора аренды от 12.10.2009 N 2154-У. На спорных земельных участках, предоставленных обществу в целях комплексного жилищного строительства, объекты недвижимости (в том числе не завершенные строительством) отсутствуют. Представленные обществом доказательства (проект планировки территории, межевания, геодезические и топографические работы) не свидетельствуют о том, что арендатором (в период действия договоров аренды земельных участков) производились работы по возведению объектов капитального строительства. Предусмотренное пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса право общество реализовало при заключении договоров аренды спорных земельных участков в 2012 году. По условиям договоров аренды вновь образуемых земельных участков срок их аренды не может превышать срок действия первоначального договора аренды (от 12.10.2009 N 2154-У), что соответствует положениям конкурсной документации. При ином подходе изменение в судебном порядке срока договоров аренды в отношении спорных земельных участков повлечет по существу обход требований, установленных в аукционной документации, и нарушит условия состоявшихся торгов (пункт 4 статьи 11.8, пункт 3 статьи 38.2 Земельного кодекса).
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права. Жалоба мотивирована следующим. Спорные отношения возникли в связи с бездействием органов местного самоуправления по вопросу о заключении на новый срок договоров аренды спорных земельных участков. Такие требования должны быть рассмотрены арбитражным судом по правилам главы 24 Кодекса. В нарушении принципа состязательности общество было лишено возможности истребовать необходимые доказательства, а представитель заявителя - задавать вопросы представителям администрации (управления). Общество имеет исключительное право на заключение договоров аренды спорных земельных участков на новый срок без торгов на основании статей 30.2, 38.2 Земельного кодекса и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Для строительства микрорайона (представляющего собой жилые дома с полной социальной инфраструктурой) первоначальный (пятилетний) срок аренды, установленный в договоре от 12.10.2009 N 2154-У очевидно недостаточен, поэтому должен быть продлен в судебном порядке. Пятилетний срок жилищного строительства следует исчислять не с момента заключения (государственной регистрации) договора аренды от 12.10.2009 N 2154-У, а с дат заключения договоров аренды спорных земельных участков (образованных из земельного участка с кадастровым номером 26:32:060102:12). На освоение участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства (спорных земельных участков), общество понесло значительные финансовые затраты (участие в торгах, внесение арендных платежей, государственная пошлина за регистрацию договоров аренды, работы по подготовке к освоению земельного участка, по организации проекта планировки территории, межевание, геодезические и топографические работы). Однако данные (приводившиеся обществом в процессе разрешения спора) обстоятельства судебными инстанциями необоснованно не учтены.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию решение и апелляционное постановление отменить, заявленные требования удовлетворить.
Представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие судебных выводов нормам гражданского и земельного законодательства, а также представленным в дело документам.
Управление, извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в суд округа не обеспечило.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей общества и администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 21 августа 2009 года администрацией издано постановление N 980 о проведении торгов (открытого аукциона) по продаже права на заключение договора аренды на 5 лет земельного участка площадью 1 000 004 кв. м с кадастровым номером 26:32:060102:12. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира - поселок N 1, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ставропольский край, VI зона горы Бештау; цель предоставления - для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Названным постановлением установлены условия торгов (открытого аукциона), а также существенные условия договора аренды (т. 1, л.д. 103-106). Извещение о проведении торгов опубликовано в газете "Лермонтовские известия" от 04.09.2009 N 35 (174) (т. 1, л.д. 107).
На основании протокола результатов торгов от 06.10.2009 N 2 управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 12.10.2009 N 2154-У аренды земельного участка с кадастровым номером 26:32:060102:12 для комплексного освоения в целях жилищного строительства на срок 5 лет с момента заключения договора (том 2, л.д. 9-13). Договор от 12.10.2009 N 2154-У зарегистрирован в ЕГРП 05.11.2009 за номером 26-26-33/019/2009-482. Участок с кадастровым номером 26:32:060102:12 передан арендатору по акту приема-передачи (т. 2, л.д. 19).
По заказу общества (договор на выполнение работ от 10.11.2010 N 101/10) подготовлен проект планировки территории, по которому 21.10.2011 состоялись публичные слушания. По результатам публичных слушаний постановлением администрации от 26.12.2011 N 1080 проект планировки территории утвержден.
По заказу общества (договор от 10.11.2011 N 11/7) выполнены кадастровые работы по разделу земельного участка с кадастровым номером 26:32:060102:12. В результате произведенного раздела на государственный кадастровый учет 13.06.2012 поставлены спорные земельные участки.
28 августа 2012 года общество обратилось в администрацию с заявлениями N N 6-11 о предоставлении спорных (образованных из участка с кадастровым номером 26:32:060102:12) земельных участков в аренду в связи с наличием у него исключительного права - пункт 5 статьи 30.2 Земельного кодекса (т. 2, л.д. 20-28).
Постановлениями администрации от 07.11.2012 N 946, N 947, N 948 и N 949, от 08.11.2012 N 957 и N 958 спорные земельные участки предоставлены обществу в аренду в пределах срока договора аренды от 12.10.2009 N 2154-У - до 11.10.2014 (т. 2, л.д. 106, 119, 137, 150, т. 3, л.д. 1-4, 112-138).
24 декабря 2012 года управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды спорных земельных участков N 2395-У, N 2396-У, N 2397-У, N 2398-У, N 2399-У, N 2400-У, N 2400/1-У, N 2400/2-У, N 2400/3-У, N 2400/4-У, N 2400/5-У, N 2400/6-У, N 2400/7-У, N 2400/8-У, N 2400/9-У, N 2400/10-У, N 2400/11-У, N 2400/12-У, N 2400/13-У, N 2400/14-У. По условиям пунктов 2 договоров срок аренды участков устанавливается в пределах срока ранее заключенного договора аренды (до 11.10.2014). Спорные земельные участки предоставлены обществу для комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункты 1.2). Стороны также предусмотрели, что договоры аренды по окончании срока действия автоматически прекращаются, если стороны не уведомили друг друга о желании продлить арендные отношения и не заключили соответствующие соглашения (пункты 7.7).
Общество 22.07.2014 обратилось в администрацию с предложением о заключении договоров аренды спорных участков на новый (15 лет) срок для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Бездействие органов местного самоуправления по вопросу о заключении договоров аренды послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявленными требованиями. Ссылаясь на незаконность бездействия администрации и управления, общество ссылается на наличие у него преимущественного права на заключение (на новый срок) договоров аренды спорных земельных участков (статьи 610 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22, 30.2, 38.2 Земельного кодекса).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).
Судебная практика по рассматриваемой категории дел исходит из того, что арендатор предоставленного для целей строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях.
По правилам пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66) разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса на новый срок, является новым договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Права прежнего арендатора, надлежаще исполнявшего свои обязанности, и имеющего преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, подлежат защите посредством обращения с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с иным лицом (если такой договор был заключен).
В пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 указано, что реализация предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 изложена следующая правовая позиция. В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Между тем, намерение администрации предоставить спорные земельные участки в аренду третьим лицам судами при разрешении спора не установлено, доказательства заключения уполномоченным органом с иным лицом договора аренды в отношении как участка с кадастровым номером 26:32:060102:12, так и в отношении спорных земельных участков, в материалы дела не представлены.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 сформулированы правовые подходы, согласно которым правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством. Эти особенности, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015) не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, на уполномоченный орган судом может быть возложена обязанность по заключению договора аренды земельного участка на новый срок (продлению договора аренды) в случае, если участок предоставлялся в аренду для целей строительства, которое не завершено в течение первоначального срока аренды.
Судами установлено, что общество не осуществило строительство на спорных земельных участках, в соответствии с видом разрешенного использования (комплексное жилищное строительство) в установленный срок (5 лет) с момента заключения договора аренды от 12.10.2009 N 2154-У. На земельном участке с кадастровым номером 26:32:060102:12 (спорных земельных участках) объекты недвижимости (в том числе не завершенные строительством) отсутствуют.
С учетом приведенных норм (изложенных разъяснений), а также фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность принятых судами первой и апелляционной инстанций судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод жалобы общества о неверном применении судебными инстанциями к отношениям сторон норм статей 30.2 и 38.2 Земельного кодекса отклоняется.
Статьей 30.2 Земельного кодекса установлены особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В частности, пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса установлено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 30.2 Земельного кодекса, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса. Это требования о соблюдении арендатором земельного участка максимальных сроков подготовки проекта планировки (проекта межевания) территории; максимальные сроки выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также максимальные сроки осуществления жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков.
В случае неисполнения обязанности, указанной в пункте 3 статьи 30.2 Земельного кодекса, а также в случае ненадлежащего его исполнения, права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством.
Исходя из приведенных норм, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках: подготовки проекта планировки и проекта межевания территории; выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в пределах срока (5 лет) действия договора от 12.10.2009 N 2154-У, а также заключенных впоследствии с управлением договоров аренды, обществом требования пунктов 7 и 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса. Вопреки требованиям статьи 65 Кодекса, доказательств выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства, истцом не представлено. Установив, что освоение спорных земельных участков не начато (разрешение на строительство не получено, объекты не возводятся), судебные инстанции правомерно не усмотрели оснований для понуждения органов местного самоуправления к заключению с обществом новых (долгосрочных) договоров аренды в отношении спорных земельных участков.
Несостоятелен и довод жалобы о необходимости рассмотрения требований заявителя по правилам главы 24 Кодекса, поскольку спор возник в связи с бездействием органов местного самоуправления по вопросу о заключении на новый срок договоров аренды.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 указано, что отказ публично-правового образования в заключении договора аренды земельного участка на новый срок не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Кодекса. Вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства. Следовательно, публичная (глава 24 Кодекса) процедура арбитражного судопроизводства в данном случае является ненадлежащей, она не соответствует характеру спора, возникшего между сторонами.
Иные доводы жалобы (об учете понесенных обществом финансовых затрат на участие в торгах, внесению арендных платежей и расходов по уплате государственной пошлины за регистрацию договоров аренды, по подготовке к освоению участков, по организации проекта планировки территории, межеванию, геодезическим и топографическим работам), не влияют на существо принятых судебных актов. Данные доводы не опровергают основанный на правильном применении норм гражданского и земельного законодательства вывод судов первой и апелляционной инстанций о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
При подаче кассационной жалобы общество уплатило в федеральный бюджет 6 тыс. рублей государственной пошлины (платежное поручение от 13.07.2015 N 59). С учетом положений подпунктов 2 и 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, излишне уплаченная государственная пошлина (3 тыс. рублей) подлежит возврату заявителю на основании пункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу N А63-12410/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Колосс" (ИНН 2629010751, ОГРН 1082647000996) из федерального бюджета 3 тыс. рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче кассационной жалобы.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)