Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
судей Суховой И.Б.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,
при участии:
от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Литвиновой О.И., представителя по доверенности N 92 от 03.06.2014,
от индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича: Берга О.В., Бондарева Ю.В., представителя по доверенности 05.05.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области и индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича на решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2014 по делу N А14-112/2014 (судья Кривотулова Т.И.), по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904 ИНН 3666057069) к индивидуальному предпринимателю Бергу Олегу Викторовичу (ОГРН 304366307900192 ИНН 366300337355) о расторжении договора, обязании возвратить занимаемый земельный участок и взыскании 2 998 158 руб. 54 коп.,
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (ДИЗО Воронежской области, истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бергу Олегу Викторовичу (ИП Берг О.В., ответчик) о взыскании 2 998 158 руб. 54 коп., в т.ч. 2 902 380 руб. задолженности по договору аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013 за период с 30.10.2013 по 31.12.2013, 95 778 руб. 54 коп. пени за период с 11.11.2013 по 13.12.2013, а также о расторжении договора аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013, возложении обязанности возвратить занимаемый земельный участок.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2014 исковые требования были удовлетворены в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013 за период с 11.11.2013 по 13.12.2013 в размере 2 902 380 руб., пени за период с 11.11.2013 по 13.12.2013 в размере 95 778 руб. 54 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ДИЗО Воронежской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2014 отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013, возложении обязанности возвратить занимаемый земельный участок, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
ИП Берг О.В. также не согласился с указанным судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2014 в части взыскания 2 902 380 руб. задолженности по договору аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013 за период с 30.10.2013 по 31.12.2013, 95 778 руб. 54 коп. пени за период с 11.11.2013 по 13.12.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ДИЗО Воронежской области поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение в указанной части отменить, принять по делу новый судебный акт. Против доводов апелляционной жалобы ИП Берга О.В. возражал, просил оставить ее без удовлетворения.
ИП Берг О.В. и его представитель поддержали доводы своей апелляционной жалобы, просили обжалуемое решение в части взыскания задолженности по арендной плате и пени отменить, принять по делу новый судебный акт. Против доводов апелляционной жалобы ДИЗО Воронежской области возражали.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, по результатам проведенного 10.10.2013 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым N 36:34:0210005:469, площадью 1 250 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Шишкова, 12 для проектирования и строительства многоквартирного многоэтажного дома со встроено-пристроенными офисными помещениями и социальной гостиницей для инвалидов с победителем аукциона ИП Бергом О.В. был заключен договор аренды указанного земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013, по которому земельный участок был передан в аренду сроком на 5 лет с охранными зонами инженерных сетей общей площадью 411 кв. м (сеть канализации площадью 232 кв. м и с ливневой канализацией площадью 179 кв. м).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке - 25.11.2013 за N 36-36-01/206/2013-686.
Согласно пункту 1.2 договора участок осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребностям. Договор со дня подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование участок.
На основании протокола о результатах аукциона N 237 от 10.10.2013 размер ежегодной арендной платы за участок составил 4 018 680 руб. (пункт 2.2 договора).
Пунктом 2.5 договора установлено, что за первый год аренды сумму арендной платы в размере 2 902 380 руб. за вычетом суммы задатка арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя в течение 7 банковских дней с момента подписания договора.
В последующие годы арендная плата вносится поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала (пункт 2.6 договора).
В соответствии с пунктом 2.10 договора по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма взыскивается с начислением пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, суд первой инстанции руководствовался следующим.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.
Отношения сторон урегулированы договором аренды земельного участка (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Основанием возникновения обязанности по внесению арендной платы является наличие договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Размер арендной платы, подлежащий взысканию, за период с 30.10.2013 по 31.12.2013 определен истцом в размере 2 902 380 руб.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доказательства своевременного внесения ответчиком арендной платы, предусмотренной договором аренды за предъявленный истцом период, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013 за период с 30.10.2013 по 31.12.2013 в размере 2 902 380 руб.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными залогом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.
В соответствии с пунктом 2.10 договора по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма взыскивается с начислением пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.
Согласно расчету истца неустойка по договору аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013 за период с 11.11.2013 по 13.12.2013 составила 95 778 руб. 54 коп.
Поскольку ответчиком нарушены обязательства по договору, а доказательств обратного ответчиком суду не представлено, суд первой инстанции справедливо пришел к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение обязательств по своевременному внесению арендной платы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Обращаясь с иском о расторжении договора аренды земельного участка, истец сослался на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы в период с 11.11.2013 по 13.12.2013 в сумме 2 902 380 руб., что является, по мнению ДИЗО Воронежской области, существенным нарушением условий договора аренды земельного участка.
Между тем, пунктом 2.5 договора установлено, что за первый год аренды арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя в течение 7 банковских дней с момента подписания договора сумму арендной платы в размере 2 902 380 руб. за вычетом суммы задатка.
В последующие годы арендная плата вносится поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала (пункт 2.6 договора).
Таким образом, исходя из условий договора, невнесение единовременно арендатором арендной платы в размере 2 902 380 руб. не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В данном случае имущественные интересы арендодателя, нарушенные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, могут быть компенсированы применением к ответчику ответственности в виде начисления неустойки, предусмотренной договором.
Таким образом, с учетом изложенного, судебной коллегией не усматривается оснований к отмене решения в части отказа в расторжении договора аренды и возврата спорного земельного участка.
При этом следует отметить, что согласно пункту 3.1.2 договора аренды, однократное неисполнение и (или) однократное ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы в размере и сроки, установленные договором, дает основание арендодателю отказаться от исполнения договора в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Возражения ответчика по поводу не передачи ему спорного земельного участка судом по акту приема-передачи обоснованно отклонены судом первой инстанции.
Согласно пункту 1.2 договора участок осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребностям. Договор со дня подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование участок.
Таким образом, подпись арендатора подтверждает то, что спорный земельный участок ответчиком был принят во владение и пользование без замечаний и возражений.
Более того, после подписания договора ответчик обращался в КУ Воронежской области "Фонд государственного имущества" с письмом N 388-БЮС от 18.11.2013, а затем в Ленинский районный суд г. Воронежа о передаче ему технических условий на подключение земельного участка к канализационным сетям и признании незаконным отказа организатора торгов в выдаче технических условий, что свидетельствует о реализации ответчиком прав, связанных с владением.
Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, имеет сформированные границы, в связи с чем, утверждение ответчика об отсутствии границ земельного участка и о невозможности его использования, обоснованно отклонено судом первой инстанции, как несостоятельное.
Довод ответчика о невозможности использования спорного земельного участка в связи с нахождением на нем металлических гаражей, принадлежащих неустановленным лицам и электроподстанции, о которых не было указано в извещениях о торгах, а также в договоре аренды, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, указанная норма права не предусматривает ответственности арендодателя в случаях явных недостатков, которые могли быть выявлены при обычной внимательной проверке получаемого в аренду имущества.
Как верно отметил суд области, наличие на земельном участке электроподстанции и гаражей невозможно отнести к скрытым недостаткам имущества, которые не могли были быть обнаружены при осмотре участка при принятии решения об участии в аукционе, а затем при подписании договора.
Ссылки ответчика на то обстоятельство, что участок не мог быть определен на месте и осмотрен до заключения договора аренды не может быть расценено, как доказательство неправомерных действий организатора торгов, а напротив, свидетельствует о том, что заключая при таких обстоятельствах договор аренды, арендатор предвидел и принял риски, связанные с предметом договора.
В силу статей 301, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе требовать устранения всяких нарушений права аренды земельного участка, хотя бы эти нарушения и не были совершены с лишением владения.
Таким образом, ответчик не лишен права обращения в суд с иском за защитой своих нарушенных прав.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителей жалоб и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2014 по делу N А14-112/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области и индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.М.МОКРОУСОВА
Судьи
И.Б.СУХОВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.11.2014 ПО ДЕЛУ N А14-112/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2014 г. по делу N А14-112/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
судей Суховой И.Б.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,
при участии:
от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Литвиновой О.И., представителя по доверенности N 92 от 03.06.2014,
от индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича: Берга О.В., Бондарева Ю.В., представителя по доверенности 05.05.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области и индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича на решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2014 по делу N А14-112/2014 (судья Кривотулова Т.И.), по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904 ИНН 3666057069) к индивидуальному предпринимателю Бергу Олегу Викторовичу (ОГРН 304366307900192 ИНН 366300337355) о расторжении договора, обязании возвратить занимаемый земельный участок и взыскании 2 998 158 руб. 54 коп.,
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (ДИЗО Воронежской области, истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бергу Олегу Викторовичу (ИП Берг О.В., ответчик) о взыскании 2 998 158 руб. 54 коп., в т.ч. 2 902 380 руб. задолженности по договору аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013 за период с 30.10.2013 по 31.12.2013, 95 778 руб. 54 коп. пени за период с 11.11.2013 по 13.12.2013, а также о расторжении договора аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013, возложении обязанности возвратить занимаемый земельный участок.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2014 исковые требования были удовлетворены в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013 за период с 11.11.2013 по 13.12.2013 в размере 2 902 380 руб., пени за период с 11.11.2013 по 13.12.2013 в размере 95 778 руб. 54 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ДИЗО Воронежской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2014 отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013, возложении обязанности возвратить занимаемый земельный участок, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
ИП Берг О.В. также не согласился с указанным судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2014 в части взыскания 2 902 380 руб. задолженности по договору аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013 за период с 30.10.2013 по 31.12.2013, 95 778 руб. 54 коп. пени за период с 11.11.2013 по 13.12.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ДИЗО Воронежской области поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение в указанной части отменить, принять по делу новый судебный акт. Против доводов апелляционной жалобы ИП Берга О.В. возражал, просил оставить ее без удовлетворения.
ИП Берг О.В. и его представитель поддержали доводы своей апелляционной жалобы, просили обжалуемое решение в части взыскания задолженности по арендной плате и пени отменить, принять по делу новый судебный акт. Против доводов апелляционной жалобы ДИЗО Воронежской области возражали.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, по результатам проведенного 10.10.2013 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым N 36:34:0210005:469, площадью 1 250 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Шишкова, 12 для проектирования и строительства многоквартирного многоэтажного дома со встроено-пристроенными офисными помещениями и социальной гостиницей для инвалидов с победителем аукциона ИП Бергом О.В. был заключен договор аренды указанного земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013, по которому земельный участок был передан в аренду сроком на 5 лет с охранными зонами инженерных сетей общей площадью 411 кв. м (сеть канализации площадью 232 кв. м и с ливневой канализацией площадью 179 кв. м).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке - 25.11.2013 за N 36-36-01/206/2013-686.
Согласно пункту 1.2 договора участок осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребностям. Договор со дня подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование участок.
На основании протокола о результатах аукциона N 237 от 10.10.2013 размер ежегодной арендной платы за участок составил 4 018 680 руб. (пункт 2.2 договора).
Пунктом 2.5 договора установлено, что за первый год аренды сумму арендной платы в размере 2 902 380 руб. за вычетом суммы задатка арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя в течение 7 банковских дней с момента подписания договора.
В последующие годы арендная плата вносится поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала (пункт 2.6 договора).
В соответствии с пунктом 2.10 договора по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма взыскивается с начислением пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, суд первой инстанции руководствовался следующим.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.
Отношения сторон урегулированы договором аренды земельного участка (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Основанием возникновения обязанности по внесению арендной платы является наличие договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Размер арендной платы, подлежащий взысканию, за период с 30.10.2013 по 31.12.2013 определен истцом в размере 2 902 380 руб.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доказательства своевременного внесения ответчиком арендной платы, предусмотренной договором аренды за предъявленный истцом период, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013 за период с 30.10.2013 по 31.12.2013 в размере 2 902 380 руб.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными залогом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.
В соответствии с пунктом 2.10 договора по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма взыскивается с начислением пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.
Согласно расчету истца неустойка по договору аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013 за период с 11.11.2013 по 13.12.2013 составила 95 778 руб. 54 коп.
Поскольку ответчиком нарушены обязательства по договору, а доказательств обратного ответчиком суду не представлено, суд первой инстанции справедливо пришел к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение обязательств по своевременному внесению арендной платы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Обращаясь с иском о расторжении договора аренды земельного участка, истец сослался на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы в период с 11.11.2013 по 13.12.2013 в сумме 2 902 380 руб., что является, по мнению ДИЗО Воронежской области, существенным нарушением условий договора аренды земельного участка.
Между тем, пунктом 2.5 договора установлено, что за первый год аренды арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя в течение 7 банковских дней с момента подписания договора сумму арендной платы в размере 2 902 380 руб. за вычетом суммы задатка.
В последующие годы арендная плата вносится поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала (пункт 2.6 договора).
Таким образом, исходя из условий договора, невнесение единовременно арендатором арендной платы в размере 2 902 380 руб. не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В данном случае имущественные интересы арендодателя, нарушенные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, могут быть компенсированы применением к ответчику ответственности в виде начисления неустойки, предусмотренной договором.
Таким образом, с учетом изложенного, судебной коллегией не усматривается оснований к отмене решения в части отказа в расторжении договора аренды и возврата спорного земельного участка.
При этом следует отметить, что согласно пункту 3.1.2 договора аренды, однократное неисполнение и (или) однократное ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы в размере и сроки, установленные договором, дает основание арендодателю отказаться от исполнения договора в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Возражения ответчика по поводу не передачи ему спорного земельного участка судом по акту приема-передачи обоснованно отклонены судом первой инстанции.
Согласно пункту 1.2 договора участок осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребностям. Договор со дня подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование участок.
Таким образом, подпись арендатора подтверждает то, что спорный земельный участок ответчиком был принят во владение и пользование без замечаний и возражений.
Более того, после подписания договора ответчик обращался в КУ Воронежской области "Фонд государственного имущества" с письмом N 388-БЮС от 18.11.2013, а затем в Ленинский районный суд г. Воронежа о передаче ему технических условий на подключение земельного участка к канализационным сетям и признании незаконным отказа организатора торгов в выдаче технических условий, что свидетельствует о реализации ответчиком прав, связанных с владением.
Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, имеет сформированные границы, в связи с чем, утверждение ответчика об отсутствии границ земельного участка и о невозможности его использования, обоснованно отклонено судом первой инстанции, как несостоятельное.
Довод ответчика о невозможности использования спорного земельного участка в связи с нахождением на нем металлических гаражей, принадлежащих неустановленным лицам и электроподстанции, о которых не было указано в извещениях о торгах, а также в договоре аренды, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, указанная норма права не предусматривает ответственности арендодателя в случаях явных недостатков, которые могли быть выявлены при обычной внимательной проверке получаемого в аренду имущества.
Как верно отметил суд области, наличие на земельном участке электроподстанции и гаражей невозможно отнести к скрытым недостаткам имущества, которые не могли были быть обнаружены при осмотре участка при принятии решения об участии в аукционе, а затем при подписании договора.
Ссылки ответчика на то обстоятельство, что участок не мог быть определен на месте и осмотрен до заключения договора аренды не может быть расценено, как доказательство неправомерных действий организатора торгов, а напротив, свидетельствует о том, что заключая при таких обстоятельствах договор аренды, арендатор предвидел и принял риски, связанные с предметом договора.
В силу статей 301, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе требовать устранения всяких нарушений права аренды земельного участка, хотя бы эти нарушения и не были совершены с лишением владения.
Таким образом, ответчик не лишен права обращения в суд с иском за защитой своих нарушенных прав.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителей жалоб и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2014 по делу N А14-112/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области и индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.М.МОКРОУСОВА
Судьи
И.Б.СУХОВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)