Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
судей Ушаковой И.В.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зарубиной Н.Е.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Герасимова Владимира Валерьевича: Маринова Д.Т., представителя по доверенности N 36 АВ 1257614 от 27.05.2014;
- от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области по Воронежской области: Мирзоева А.А., представителя по доверенности N 36/2014-60 от 12.05.2014;
- от Правительства Воронежской области: Алексеевой Ю.В., представителя по доверенности N 19-12/914 от 20.11.2014;
- от Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области: Ананьева А.Н., представителя по доверенности N 323 от 14.04.2014; Лопатиной Ж.Н., представителя по доверенности б/н от 23.05.2014; Малько О.В., представителя по доверенности б/н от 12.03.2012;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Герасимова Владимира Валерьевича на решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.10.2014 (с учетом определения об исправлении опечатки от 20.10.2014) по делу N А14-6050/2014 (Кораблева Г.Н.), по иску индивидуального предпринимателя Герасимова Владимира Валерьевича (ОГРН 306366410100021, ИНН 366600149874) к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340) в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360), Правительство Воронежской области, (ОГРН 1043600176168, ИНН 3664002931), Администрация Аннинского муниципального района Воронежской области (ОГРН 1023600510460, ИНН 3601002022),
установил:
индивидуальный предприниматель Герасимов Владимир Валерьевич (ИП Герасимов В.В., истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области, ответчик) об установлении в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:01:00 00 000:3, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, кадастровой стоимости в размере 45 380 183 руб., что соответствует его рыночной стоимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Правительство Воронежской области, администрация Аннинского муниципального района Воронежской области.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.10.2014 (с учетом определения об исправлении опечатки от 20.10.2014) исковые требования удовлетворены. В отношении земельного участка с кадастровым номером 33:01:0000000:3, площадью 90 760 366 кв. м, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, установлена кадастровая стоимость равная его рыночной стоимости в размере 261 964 303 руб.
ИП Герасимов В.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил изменить решение суда как принятое при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела в части установления размера кадастровой стоимости.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области не явилось.
Дело было рассмотрено в отсутствие его представителя на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ИП Герасимова В.В. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представители ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области, Правительства Воронежской области, Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Судебная коллегия, выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, не находит оснований для изменения обжалуемого решения.
Как следует из материалов дела, 24.03.2011 между индивидуальным предпринимателем Герасимовым В.В. и индивидуальным предпринимателем Гриченко Э.К. был заключен договор о передаче прав по договору аренды земельного участка от 04.01.2002.
В соответствии с условиями указанного договора, к ИП Герасимову В.В. перешли права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:3 районного Фонда перераспределения, состоящего из 70 земельных участков общей площадью 92 770 000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, в соответствии с кадастровым планом земельного участка от 29.12.2001 N 01/01-845, выданным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Аннинского района Воронежской области. Указанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской 20.04.2011.
01.12.2011 ИП Герасимов В.В. обратился в администрацию Аннинского района Воронежской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:3, состоящего из 70 земельных участков, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район.
Администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области, как следует из письма от 17.02.2012 N 136, было отказано ИП Герасимову В.В. в предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка.
Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23.01.2014 по делу N А14-9818/2012 решение администрации Аннинского муниципального района Воронежской области, выраженное в письме от 17.02.2012 N 136, об отказе в предоставлении в собственность индивидуальному предпринимателю Герасимову В.В. земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:3, состоящего из 70 земельных участков, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, в соответствии с кадастровым планом земельного участка от 29.12.2001 N 01/01-845, было признано незаконным; администрация Аннинского муниципального района Воронежской области была обязана принять решение в соответствии положениями части 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
На основании распоряжения Правительства Воронежской области от 18.02.2011 N 77-р были проведены в 2011 году работы по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения Воронежской области по состоянию на 01.01.2011.
Постановлением Правительства Воронежской области от 18.10.2011 N 891 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Воронежской области" были утверждены результаты кадастровой государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно выписке из кадастрового паспорта от 06.02.2012 N 36-00/5002/2012-5126 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:3, площадью 90 760 366 кв. м (с учетом уточнения площади участка) составляет 495 267 336 руб. 40 коп.
Поскольку кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка, исходя из результатов оценки, выполненной по заданию истца оценочной организацией по состоянию на дату оценки (01.01.2011), превышает его рыночную стоимость, истец обратился в суд с настоящим иском.
Устанавливая в отношении земельного участка с кадастровым номером 33:01:0000000:3, площадью 90 760 366 кв. м, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, кадастровую стоимость в размере 261 964 303 руб., суд руководствовался следующим.
Согласно пункту 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.
Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона Российской Федерации "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Как следует из положений статьи 24 Закона Воронежской области N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области", переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в том числе земельный участок из фонда перераспределения земель, может быть приобретен таким арендатором в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости такого участка, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 167-ФЗ) были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), в который была включена глава III.1 "Государственная кадастровая оценка".
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Закона N 167-ФЗ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из чего следует, что пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
Из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, следует, что государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Из пунктов 6, 7 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, следует, что государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода; государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
Согласно пункту 10 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Министерством экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 255 (в редакции, действовавшей в спорный период), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Истцом был представлен отчет оценщика об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, свидетельствующий о том, что кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участка.
Судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка. Проведение экспертизы было поручено эксперту федерального бюджетного учреждения - Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Из заключения эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 01.08.2014 N 6155/6-3 следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:01:0000000:3, площадью 90 760 366 кв. м, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, составляет 261 964 303 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Принимая решение по делу, суд указал, что представленное суду заключение эксперта федерального бюджетного учреждения - Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ и нормам законодательства об оценочной деятельности.
Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, выполненной экспертом федерального бюджетного учреждения - Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, истцом не представлено.
Ходатайство истца о назначении дополнительной экспертизы суд не удовлетворил, ссылаясь на отсутствие оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Обращаясь с апелляционной жалобой и ходатайством о назначении дополнительной оценочной экспертизы, заявитель жалобы указал, что экспертом в ходе производства судебной экспертизы фактически была произведена оценка участка без учета его особенностей, в частности, не было учтено то обстоятельство, что участок, хотя и состоит из 70 учетных частей, представляет собой единое землепользование. Определение стоимости путем сложения 70 значений заявитель полагает недопустимым. Кроме того, эксперт не мотивировал отказ от доходного подхода в оценке и не учел влияние на определение рыночной стоимости того обстоятельства, что у участка имеется обременение в виде аренды и наличия охранных зон высоковольтных линий электропередач. При оценке также не учитывалась разница качества земельных участков (пригодности к сельскохозяйственному производству). Указанное, как полагает ИП Герасимов В.В., повлекло недостоверную оценку стоимости земельного участка в сторону увеличения его стоимости.
Судебной коллегией ходатайство истца о назначении дополнительной оценочной экспертизы также было отклонено ввиду того, что имеющееся в материалах дела заключение суд апелляционной инстанции не находит недостаточно полным и ясным.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
При невозможности применения какого-либо из подходов оценщик должен обосновать причины. В рамках каждого из подходов применяется методология расчетов, которая в наибольшей степени подходит к конкретному объекту оценки. В зависимости от выбранной методологии проводятся сбор рыночной информации, ее анализ и необходимая корректировка.
На страницах 50-62 экспертного заключения N 6155/6-3 от 01.08.2014 экспертом излагается содержание указанных подходов к оценке, указано на условия возможности применения доходного подхода. Выводы сделаны на основании сравнительного подхода.
Метод сравнения аналогов избран экспертом как наиболее соответствующий определяемому стандарту стоимости. В заключении приведены скриншоты страниц интернета и описание объектов оценки.
Выбор корректировок обоснован статистическими данными, экономическими и методологическими посылками.
Искомая рыночная стоимость, как действительная цена земельного участка, должна отражать стоимость участка на открытом рынке с ориентацией на фактическое использование, для чего представляется предпочтительным использование сравнительного метода оценки на основе использования данных о цене отчуждения аналогов, имеющих сходные характеристики, влияющие на стоимость земельного участка.
Использование доходного подхода не представляется целесообразным, так как на определение действительной рыночной стоимости для целей установления кадастровой стоимости участка не должны влиять такие факторы как наличие вариантов наиболее эффективного использования участка, величина затрат для их реализации, размер арендной платы или земельного налога, так как эта величина зависима от размера кадастровой стоимости, которая оспаривается.
Иных доводов, способных повлиять на оценку правильности выводов суда первой инстанции апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.10.2014 (с учетом определения об исправлении опечатки от 20.10.2014) по делу N А14-6050/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Герасимова Владимира Валерьевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.М.МОКРОУСОВА
Судьи
И.В.УШАКОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.01.2015 ПО ДЕЛУ N А14-6050/2014
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 января 2015 г. по делу N А14-6050/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
судей Ушаковой И.В.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зарубиной Н.Е.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Герасимова Владимира Валерьевича: Маринова Д.Т., представителя по доверенности N 36 АВ 1257614 от 27.05.2014;
- от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области по Воронежской области: Мирзоева А.А., представителя по доверенности N 36/2014-60 от 12.05.2014;
- от Правительства Воронежской области: Алексеевой Ю.В., представителя по доверенности N 19-12/914 от 20.11.2014;
- от Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области: Ананьева А.Н., представителя по доверенности N 323 от 14.04.2014; Лопатиной Ж.Н., представителя по доверенности б/н от 23.05.2014; Малько О.В., представителя по доверенности б/н от 12.03.2012;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Герасимова Владимира Валерьевича на решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.10.2014 (с учетом определения об исправлении опечатки от 20.10.2014) по делу N А14-6050/2014 (Кораблева Г.Н.), по иску индивидуального предпринимателя Герасимова Владимира Валерьевича (ОГРН 306366410100021, ИНН 366600149874) к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340) в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360), Правительство Воронежской области, (ОГРН 1043600176168, ИНН 3664002931), Администрация Аннинского муниципального района Воронежской области (ОГРН 1023600510460, ИНН 3601002022),
установил:
индивидуальный предприниматель Герасимов Владимир Валерьевич (ИП Герасимов В.В., истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области, ответчик) об установлении в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:01:00 00 000:3, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, кадастровой стоимости в размере 45 380 183 руб., что соответствует его рыночной стоимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Правительство Воронежской области, администрация Аннинского муниципального района Воронежской области.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.10.2014 (с учетом определения об исправлении опечатки от 20.10.2014) исковые требования удовлетворены. В отношении земельного участка с кадастровым номером 33:01:0000000:3, площадью 90 760 366 кв. м, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, установлена кадастровая стоимость равная его рыночной стоимости в размере 261 964 303 руб.
ИП Герасимов В.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил изменить решение суда как принятое при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела в части установления размера кадастровой стоимости.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области не явилось.
Дело было рассмотрено в отсутствие его представителя на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ИП Герасимова В.В. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представители ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области, Правительства Воронежской области, Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Судебная коллегия, выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, не находит оснований для изменения обжалуемого решения.
Как следует из материалов дела, 24.03.2011 между индивидуальным предпринимателем Герасимовым В.В. и индивидуальным предпринимателем Гриченко Э.К. был заключен договор о передаче прав по договору аренды земельного участка от 04.01.2002.
В соответствии с условиями указанного договора, к ИП Герасимову В.В. перешли права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:3 районного Фонда перераспределения, состоящего из 70 земельных участков общей площадью 92 770 000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, в соответствии с кадастровым планом земельного участка от 29.12.2001 N 01/01-845, выданным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Аннинского района Воронежской области. Указанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской 20.04.2011.
01.12.2011 ИП Герасимов В.В. обратился в администрацию Аннинского района Воронежской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:3, состоящего из 70 земельных участков, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район.
Администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области, как следует из письма от 17.02.2012 N 136, было отказано ИП Герасимову В.В. в предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка.
Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23.01.2014 по делу N А14-9818/2012 решение администрации Аннинского муниципального района Воронежской области, выраженное в письме от 17.02.2012 N 136, об отказе в предоставлении в собственность индивидуальному предпринимателю Герасимову В.В. земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:3, состоящего из 70 земельных участков, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, в соответствии с кадастровым планом земельного участка от 29.12.2001 N 01/01-845, было признано незаконным; администрация Аннинского муниципального района Воронежской области была обязана принять решение в соответствии положениями части 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
На основании распоряжения Правительства Воронежской области от 18.02.2011 N 77-р были проведены в 2011 году работы по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения Воронежской области по состоянию на 01.01.2011.
Постановлением Правительства Воронежской области от 18.10.2011 N 891 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Воронежской области" были утверждены результаты кадастровой государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно выписке из кадастрового паспорта от 06.02.2012 N 36-00/5002/2012-5126 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:3, площадью 90 760 366 кв. м (с учетом уточнения площади участка) составляет 495 267 336 руб. 40 коп.
Поскольку кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка, исходя из результатов оценки, выполненной по заданию истца оценочной организацией по состоянию на дату оценки (01.01.2011), превышает его рыночную стоимость, истец обратился в суд с настоящим иском.
Устанавливая в отношении земельного участка с кадастровым номером 33:01:0000000:3, площадью 90 760 366 кв. м, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, кадастровую стоимость в размере 261 964 303 руб., суд руководствовался следующим.
Согласно пункту 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.
Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона Российской Федерации "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Как следует из положений статьи 24 Закона Воронежской области N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области", переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в том числе земельный участок из фонда перераспределения земель, может быть приобретен таким арендатором в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости такого участка, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 167-ФЗ) были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), в который была включена глава III.1 "Государственная кадастровая оценка".
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Закона N 167-ФЗ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из чего следует, что пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
Из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, следует, что государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Из пунктов 6, 7 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, следует, что государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода; государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
Согласно пункту 10 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Министерством экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 255 (в редакции, действовавшей в спорный период), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Истцом был представлен отчет оценщика об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, свидетельствующий о том, что кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участка.
Судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка. Проведение экспертизы было поручено эксперту федерального бюджетного учреждения - Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Из заключения эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 01.08.2014 N 6155/6-3 следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:01:0000000:3, площадью 90 760 366 кв. м, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, составляет 261 964 303 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Принимая решение по делу, суд указал, что представленное суду заключение эксперта федерального бюджетного учреждения - Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ и нормам законодательства об оценочной деятельности.
Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, выполненной экспертом федерального бюджетного учреждения - Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, истцом не представлено.
Ходатайство истца о назначении дополнительной экспертизы суд не удовлетворил, ссылаясь на отсутствие оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Обращаясь с апелляционной жалобой и ходатайством о назначении дополнительной оценочной экспертизы, заявитель жалобы указал, что экспертом в ходе производства судебной экспертизы фактически была произведена оценка участка без учета его особенностей, в частности, не было учтено то обстоятельство, что участок, хотя и состоит из 70 учетных частей, представляет собой единое землепользование. Определение стоимости путем сложения 70 значений заявитель полагает недопустимым. Кроме того, эксперт не мотивировал отказ от доходного подхода в оценке и не учел влияние на определение рыночной стоимости того обстоятельства, что у участка имеется обременение в виде аренды и наличия охранных зон высоковольтных линий электропередач. При оценке также не учитывалась разница качества земельных участков (пригодности к сельскохозяйственному производству). Указанное, как полагает ИП Герасимов В.В., повлекло недостоверную оценку стоимости земельного участка в сторону увеличения его стоимости.
Судебной коллегией ходатайство истца о назначении дополнительной оценочной экспертизы также было отклонено ввиду того, что имеющееся в материалах дела заключение суд апелляционной инстанции не находит недостаточно полным и ясным.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
При невозможности применения какого-либо из подходов оценщик должен обосновать причины. В рамках каждого из подходов применяется методология расчетов, которая в наибольшей степени подходит к конкретному объекту оценки. В зависимости от выбранной методологии проводятся сбор рыночной информации, ее анализ и необходимая корректировка.
На страницах 50-62 экспертного заключения N 6155/6-3 от 01.08.2014 экспертом излагается содержание указанных подходов к оценке, указано на условия возможности применения доходного подхода. Выводы сделаны на основании сравнительного подхода.
Метод сравнения аналогов избран экспертом как наиболее соответствующий определяемому стандарту стоимости. В заключении приведены скриншоты страниц интернета и описание объектов оценки.
Выбор корректировок обоснован статистическими данными, экономическими и методологическими посылками.
Искомая рыночная стоимость, как действительная цена земельного участка, должна отражать стоимость участка на открытом рынке с ориентацией на фактическое использование, для чего представляется предпочтительным использование сравнительного метода оценки на основе использования данных о цене отчуждения аналогов, имеющих сходные характеристики, влияющие на стоимость земельного участка.
Использование доходного подхода не представляется целесообразным, так как на определение действительной рыночной стоимости для целей установления кадастровой стоимости участка не должны влиять такие факторы как наличие вариантов наиболее эффективного использования участка, величина затрат для их реализации, размер арендной платы или земельного налога, так как эта величина зависима от размера кадастровой стоимости, которая оспаривается.
Иных доводов, способных повлиять на оценку правильности выводов суда первой инстанции апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.10.2014 (с учетом определения об исправлении опечатки от 20.10.2014) по делу N А14-6050/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Герасимова Владимира Валерьевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.М.МОКРОУСОВА
Судьи
И.В.УШАКОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)