Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимченко О.Х.
судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матвиенко Я.Ю.
при участии:
от истца Трибунская Т.М., паспорт, доверенность в материалах дела
от ответчика: явка представителя не обеспечена, извещен надлежаще
от третьих лиц: явка представителя не обеспечена, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мезинова Александра Ивановича
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 21.02.2014 г. по делу N А53-15600/2013
по иску индивидуального предпринимателя Мезинова Александра Ивановича
к ответчику: Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии",
при участии третьих лиц: Правительства Ростовской области; Администрации города Ростова-на-Дону
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,
принятое судьей Прокопчук С.П.
установил:
индивидуальный предприниматель Мезинов Александр Иванович (далее -истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области (далее ответчик) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040422:114, площадью 744 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Лермонтовская, 190, в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2007.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Ростовской области, Администрация города Ростова-на-Дону.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2014 г. по делу N А53-15600/2013 установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040422:114, площадью 744 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Лермонтовская,190 в размере 9 002 400 руб.
Собственник земельного участка - ИП Мезинов Александр Иванович обратился с апелляционной жалобой на решение суда, указав, что рыночная стоимость земельного участка, является завышенной.
В суде апелляционной инстанции истец заявил ходатайство о назначении комиссионной экспертизы по делу, проведении которой просил поручить экспертам ООО "Система Независимой Оценки" - Резниченко Игорю Алексеевичу и Беляевой Елене Викторовне, на разрешение экспертам поставить следующий вопрос:
Определить рыночную стоимость земельного участка категория земель: земли населенных пунктов - Административные здания, офисы, банки и (или) из отделения, магазины продовольственные и промтоварные, парикмахерские, косметические салоны, салоны красоты, салоны сотовой связи, фотосалоны, пункты продажи сотовых телефонов и приема платежей, центры по предоставлению полиграфических услуг, ксерокопированию и т.п., пункты обмена валюты. Площадь 744 кв. м кадастровый номер 61:440040422:114, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Лермонтовская, 190, по состоянии на 01.01.2007 г.
Определением от 14 мая 2014 г. апелляционный суд назначил судебную комиссионную экспертизу по делу N А53-15600/2013 и приостановил производство по делу на срок проведения экспертизы.
30.06.2014 г. в канцелярию Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда поступило заключение экспертов N 90-Э от 25.06.2014 г. ООО "Система Независимой Оценки".
Определением от 21.07.2014 г. апелляционный суд возобновил производство по делу N А53-15600/2013.
В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца в судебном заседании пояснил, что согласен с выводами экспертов ООО "Система Независимой Оценки" и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, установленную в экспертном заключении N 90-Э от 25.06.2014 г.
Представитель истца заявил ходатайство об отнесении судебных расходов по апелляционной жалобе и за проведение экспертизы на истца.
Ответчик и третьи лица не обеспечили явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции, надлежащим образом извещенные арбитражным судом о дате и времени судебного заседания в порядке ст. 123 АПК РФ.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Мезинов Александр Иванович является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040422:114, площадью 744 кв. м, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: административные здания, офисы, банки и (или) их отделения, магазины продовольственные и промтоварные, парикмахерские, косметические салоны, салоны красоты, салоны сотовой связи, фотосалоны, пункты продажи сотовых телефонов и приема платежей, центры по предоставлению полиграфических услуг, ксерокопированию и т.п., пункты обмена валюты, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Лермонтовская, 190.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040422:114, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 13.02.2012 N 61/001/12-49718 составляет 16 514 292 рубля 72 копейки.
Истец, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка значительно завышена, что, в свою очередь, является нарушением его прав как плательщика земельного налога, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с п. п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил).
По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственных кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
В соответствии с постановлением Главы Администрации Ростовской области от 25.04.2008 N 163 "Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" в 2007 году проводилась государственная оценка земельных участков населенных пунктов Ростовской области.
Во исполнение пункта 1 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства от 08.04.2000 N 316, Управление Роснедвижимости по Ростовской области был заключен государственный контракт от 20.04.2007 N 2 на выполнение работ по государственной оценки земельных участков с ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" в лице филиала.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (в редакции, действовавшей в период внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о стоимости земельного участка), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Согласно абз. 2 статьи 24.19 Федерального закона от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11 относительно рассмотрения спорных вопросов касающихся расхождений между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, предметом доказывания по настоящему делу является размер рыночной стоимости спорного земельного участка на момент внесения сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости (по состоянию на 01.01.2007).
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Оценка-Сервис" Бровкову Александру Владимировичу, Мичук Анатолию Васильевичу.
По итогам экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение N 13180/ОН-2013 от 08.10.2013, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040422:114 по состоянию на 01.01.2007 составляет 5 421 300 рублей.
Оценивая экспертное заключение N 13180/ОН-2013 от 08.10.2013, составленное экспертами общества с ограниченной ответственностью "Оценка-Сервис" Бровковым Александром Владимировичем и Мичук Анатолием Васильевичем, как доказательство, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленное заключение эксперта об оценке рыночной стоимости земельного участка, явившийся результатом судебной экспертизы, не соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в связи с отсутствием в экспертном заключении подписи эксперта, составившего заключение, и не может быть принято судом в качестве доказательства размера рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2007.
В связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта представитель Правительства Ростовской области заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы для определения размера рыночной стоимости земельного участка, указывая на несоответствие экспертного заключения N 13180/ОН-2013 от 08.10.2013, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Оценка-Сервис", требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в связи с отсутствием в экспертном заключении подписи эксперта, составившего заключение.
По ходатайству Правительства Ростовской области судом первой инстанции назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Компания ВЕАКОН-АрсГор" Харченко Александру Евгеньевичу, Барановой Галине Николаевне.
По итогам повторной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение N 7-2014 от 16.01.2014, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040422:114 по состоянию на 01.01.2007 составляет 9 002 400 рублей.
Результаты экспертизы общества с ограниченной ответственностью "Компания ВЕАКОН-АрсГор" были положены в основу решения Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2014 г. по делу N А53-15600/2013.
В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указывает, что экспертное заключение N 7-2014 от 16.01.2014 г., выполненное ООО "Компани ВЕАКОН АрсГор", положенное в основу решения Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-15600/2013, не соответствует обязательным требованиям стандартов оценки и действующему законодательству.
В отчете приведены сведения о том, что по данным Агентства недвижимости "Титул" средняя цена стоимости 1 сотки земли в г. Ростове-на-Дону на 01.01.2007 г. составляла 540 000 руб. В дальнейшем экспертами проводится анализ рынка с разбивкой по районам по данным с сайта компании "ЛЕНДЛОРД -эксперт" за период 2009,2010,2011, т.е. за период, последующий по отношению к дате проведения оценки. Проанализировав данные сведения, эксперты пришли к выводу, что средняя стоимость за сотку земельного участка составляет 1 620 000 руб.
Таким образом, предварительные выводы относительно цены земельного участка сделаны экспертами ООО "Компани ВЕАКОН АрсГор" на основании сведения за ненадлежащий временной период.
Приведенные в качестве аналогов сведения не содержат полной информации о цене за земельные участки аналогичные объекту исследования. Так в Таблице N 7 приведены как указано экспертами, сходные по месторасположению, но отличные по площади аналоги. 1 и 3 из приведенных аналогов по площади отличаются от объекта исследования на 250 кв. м, как и основных аналогах N 2,3,4, но их цена между тем различается от 1,5 до раз. Все это подтверждает, что экспертами были взяты в качестве аналогов только земельные участки с максимально высокой ценой.
По мнению апеллянта, разница в рыночной стоимости земельного участка в Экспертном заключении, выполненном ООО "Оценка-Сервис" N 13180/ОН-2013 от 08.10.2013 г., и в Экспертном заключении N 7-2014 от 16.01.2014 г., выполненном, ООО "Компания ВЕАКОН АрсГор" составила более 3 500 000 руб. и является существенной.
Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Ввиду значительных расхождений размера рыночной стоимости спорного земельного участка, определенных по результатам проведения двух экспертиз в суде первой инстанции, а также учитывая возражения ИП Мезинова А.М., судом апелляционной инстанции по ходатайству истца была назначена комиссионная экспертиза по делу, проведении которой было поручено экспертам ООО "Система Независимой Оценки" - Резниченко Игорю Алексеевичу и Беляевой Елене Викторовне.
На разрешение экспертам был поставлен следующий вопрос:
- определить рыночную стоимость земельного участка категория земель: земли населенных пунктов - Административные здания, офисы, банки и (или) из отделения, магазины продовольственные и промтоварные, парикмахерские, косметические салоны, салоны красоты, салоны сотовой связи, фотосалоны, пункты продажи сотовых телефонов и приема платежей, центры по предоставлению полиграфических услуг, ксерокопированию и т.п., пункты обмена валюты. Площадь 744 кв. м кадастровый номер 61:440040422:114, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Лермонтовская, 190, по состоянии на 01.01.2007 г.
Согласно экспертному заключению N 90-Э от 25.06.2014 г. ООО "Система Независимой Оценки" рыночная стоимость земельного участка общей площадью 744 кв. м, с кадастровым номером 61:440040422:114, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Лермонтовская, 190, по состоянии на 01.01.2007 г. составила 5 309 184 рубля.
Проанализировав указанное экспертное заключение, апелляционный суд пришел к выводу, что экспертом применен единственный возможный в данном случае сравнительный подход методом сравнения продаж. Применение данного подхода экспертом обосновано. При выполнении заключения в качестве аналогов взято 6 земельных участков незначительно отклоняющихся от площади исследуемого объекта, как в большую, так и в меньшую сторону. Объявления об аналогах взяты за период с сентября по декабрь 2006 года. Вид разрешенного использования всех земельных участков под коммерческую застройку, все находятся в собственности и имеют подъездные пути.
Таким образом, заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную, достоверную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков. Рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2007, то есть, на дату проведения государственной кадастровой оценки земель. Заключение содержит обоснование выбранного метода, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные экспертом, им обоснованы надлежащим образом.
Возражений по размеру рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной экспертом в ходе производства по апелляционной жалобе, ответчиком и третьими лицами не заявлено. Не приведены доводы о нарушении экспертом федеральных стандартов оценки.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что законный интерес лица, обратившегося в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, состоит именно в приведении в соответствие показателей кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка показателям его рыночной стоимости. Наличие такого несоответствия выступает нарушением прав лица как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, размер которого зависит от величины кадастровой стоимости. Судебный порядок рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков направлен на преодоление неточностей ее определения посредством проверки соответствия кадастровой стоимости действительным показателям рыночной стоимости. Результатом такой проверки будет установление судом в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночной стоимости земельного участка.
Права индивидуального предпринимателя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровых стоимостей спорных земельных участков их рыночным стоимостям, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровых стоимостях спорных земельных участков.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2014 г. по делу N А53-15600/2013 подлежит изменению в части размера кадастровой стоимости земельных участков.
В счет проведения судебной экспертизы по делу истец - Мезинов А.И. внес на депозит апелляционного суда 25 000 руб. (чек-ордер от 22.04.2014, сертификат чека: 10625809).
В соответствии с частью 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.
В суде апелляционной инстанции представитель истца заявил ходатайство об отнесении судебных расходов по апелляционной жалобе и за проведение экспертизы на ИП Мезинова А.И.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2014 г. по делу N А53-15600/2013 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040422:114, площадью 744 кв. м, расположенного по адресу:
г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Лермонтовская, 190, в размере, равном его рыночной стоимости - 5309184 рубля.".
В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2014 г. по делу N А53-15600/2013 оставить без изменения.
Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда Обществу с ограниченной ответственностью "Системы независимой оценки" (ИНН 6168002136, г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, д. 7) 25000 (двадцать пять тысяч) рублей за производство экспертизы, на основании счета N 102 от 26.06.2014 г.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.08.2014 N 15АП-5299/2014 ПО ДЕЛУ N А53-15600/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2014 г. N 15АП-5299/2014
Дело N А53-15600/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимченко О.Х.
судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матвиенко Я.Ю.
при участии:
от истца Трибунская Т.М., паспорт, доверенность в материалах дела
от ответчика: явка представителя не обеспечена, извещен надлежаще
от третьих лиц: явка представителя не обеспечена, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мезинова Александра Ивановича
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 21.02.2014 г. по делу N А53-15600/2013
по иску индивидуального предпринимателя Мезинова Александра Ивановича
к ответчику: Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии",
при участии третьих лиц: Правительства Ростовской области; Администрации города Ростова-на-Дону
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,
принятое судьей Прокопчук С.П.
установил:
индивидуальный предприниматель Мезинов Александр Иванович (далее -истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области (далее ответчик) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040422:114, площадью 744 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Лермонтовская, 190, в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2007.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Ростовской области, Администрация города Ростова-на-Дону.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2014 г. по делу N А53-15600/2013 установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040422:114, площадью 744 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Лермонтовская,190 в размере 9 002 400 руб.
Собственник земельного участка - ИП Мезинов Александр Иванович обратился с апелляционной жалобой на решение суда, указав, что рыночная стоимость земельного участка, является завышенной.
В суде апелляционной инстанции истец заявил ходатайство о назначении комиссионной экспертизы по делу, проведении которой просил поручить экспертам ООО "Система Независимой Оценки" - Резниченко Игорю Алексеевичу и Беляевой Елене Викторовне, на разрешение экспертам поставить следующий вопрос:
Определить рыночную стоимость земельного участка категория земель: земли населенных пунктов - Административные здания, офисы, банки и (или) из отделения, магазины продовольственные и промтоварные, парикмахерские, косметические салоны, салоны красоты, салоны сотовой связи, фотосалоны, пункты продажи сотовых телефонов и приема платежей, центры по предоставлению полиграфических услуг, ксерокопированию и т.п., пункты обмена валюты. Площадь 744 кв. м кадастровый номер 61:440040422:114, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Лермонтовская, 190, по состоянии на 01.01.2007 г.
Определением от 14 мая 2014 г. апелляционный суд назначил судебную комиссионную экспертизу по делу N А53-15600/2013 и приостановил производство по делу на срок проведения экспертизы.
30.06.2014 г. в канцелярию Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда поступило заключение экспертов N 90-Э от 25.06.2014 г. ООО "Система Независимой Оценки".
Определением от 21.07.2014 г. апелляционный суд возобновил производство по делу N А53-15600/2013.
В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца в судебном заседании пояснил, что согласен с выводами экспертов ООО "Система Независимой Оценки" и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, установленную в экспертном заключении N 90-Э от 25.06.2014 г.
Представитель истца заявил ходатайство об отнесении судебных расходов по апелляционной жалобе и за проведение экспертизы на истца.
Ответчик и третьи лица не обеспечили явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции, надлежащим образом извещенные арбитражным судом о дате и времени судебного заседания в порядке ст. 123 АПК РФ.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Мезинов Александр Иванович является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040422:114, площадью 744 кв. м, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: административные здания, офисы, банки и (или) их отделения, магазины продовольственные и промтоварные, парикмахерские, косметические салоны, салоны красоты, салоны сотовой связи, фотосалоны, пункты продажи сотовых телефонов и приема платежей, центры по предоставлению полиграфических услуг, ксерокопированию и т.п., пункты обмена валюты, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Лермонтовская, 190.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040422:114, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 13.02.2012 N 61/001/12-49718 составляет 16 514 292 рубля 72 копейки.
Истец, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка значительно завышена, что, в свою очередь, является нарушением его прав как плательщика земельного налога, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с п. п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил).
По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственных кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
В соответствии с постановлением Главы Администрации Ростовской области от 25.04.2008 N 163 "Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" в 2007 году проводилась государственная оценка земельных участков населенных пунктов Ростовской области.
Во исполнение пункта 1 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства от 08.04.2000 N 316, Управление Роснедвижимости по Ростовской области был заключен государственный контракт от 20.04.2007 N 2 на выполнение работ по государственной оценки земельных участков с ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" в лице филиала.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (в редакции, действовавшей в период внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о стоимости земельного участка), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Согласно абз. 2 статьи 24.19 Федерального закона от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11 относительно рассмотрения спорных вопросов касающихся расхождений между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, предметом доказывания по настоящему делу является размер рыночной стоимости спорного земельного участка на момент внесения сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости (по состоянию на 01.01.2007).
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Оценка-Сервис" Бровкову Александру Владимировичу, Мичук Анатолию Васильевичу.
По итогам экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение N 13180/ОН-2013 от 08.10.2013, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040422:114 по состоянию на 01.01.2007 составляет 5 421 300 рублей.
Оценивая экспертное заключение N 13180/ОН-2013 от 08.10.2013, составленное экспертами общества с ограниченной ответственностью "Оценка-Сервис" Бровковым Александром Владимировичем и Мичук Анатолием Васильевичем, как доказательство, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленное заключение эксперта об оценке рыночной стоимости земельного участка, явившийся результатом судебной экспертизы, не соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в связи с отсутствием в экспертном заключении подписи эксперта, составившего заключение, и не может быть принято судом в качестве доказательства размера рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2007.
В связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта представитель Правительства Ростовской области заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы для определения размера рыночной стоимости земельного участка, указывая на несоответствие экспертного заключения N 13180/ОН-2013 от 08.10.2013, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Оценка-Сервис", требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в связи с отсутствием в экспертном заключении подписи эксперта, составившего заключение.
По ходатайству Правительства Ростовской области судом первой инстанции назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Компания ВЕАКОН-АрсГор" Харченко Александру Евгеньевичу, Барановой Галине Николаевне.
По итогам повторной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение N 7-2014 от 16.01.2014, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040422:114 по состоянию на 01.01.2007 составляет 9 002 400 рублей.
Результаты экспертизы общества с ограниченной ответственностью "Компания ВЕАКОН-АрсГор" были положены в основу решения Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2014 г. по делу N А53-15600/2013.
В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указывает, что экспертное заключение N 7-2014 от 16.01.2014 г., выполненное ООО "Компани ВЕАКОН АрсГор", положенное в основу решения Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-15600/2013, не соответствует обязательным требованиям стандартов оценки и действующему законодательству.
В отчете приведены сведения о том, что по данным Агентства недвижимости "Титул" средняя цена стоимости 1 сотки земли в г. Ростове-на-Дону на 01.01.2007 г. составляла 540 000 руб. В дальнейшем экспертами проводится анализ рынка с разбивкой по районам по данным с сайта компании "ЛЕНДЛОРД -эксперт" за период 2009,2010,2011, т.е. за период, последующий по отношению к дате проведения оценки. Проанализировав данные сведения, эксперты пришли к выводу, что средняя стоимость за сотку земельного участка составляет 1 620 000 руб.
Таким образом, предварительные выводы относительно цены земельного участка сделаны экспертами ООО "Компани ВЕАКОН АрсГор" на основании сведения за ненадлежащий временной период.
Приведенные в качестве аналогов сведения не содержат полной информации о цене за земельные участки аналогичные объекту исследования. Так в Таблице N 7 приведены как указано экспертами, сходные по месторасположению, но отличные по площади аналоги. 1 и 3 из приведенных аналогов по площади отличаются от объекта исследования на 250 кв. м, как и основных аналогах N 2,3,4, но их цена между тем различается от 1,5 до раз. Все это подтверждает, что экспертами были взяты в качестве аналогов только земельные участки с максимально высокой ценой.
По мнению апеллянта, разница в рыночной стоимости земельного участка в Экспертном заключении, выполненном ООО "Оценка-Сервис" N 13180/ОН-2013 от 08.10.2013 г., и в Экспертном заключении N 7-2014 от 16.01.2014 г., выполненном, ООО "Компания ВЕАКОН АрсГор" составила более 3 500 000 руб. и является существенной.
Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Ввиду значительных расхождений размера рыночной стоимости спорного земельного участка, определенных по результатам проведения двух экспертиз в суде первой инстанции, а также учитывая возражения ИП Мезинова А.М., судом апелляционной инстанции по ходатайству истца была назначена комиссионная экспертиза по делу, проведении которой было поручено экспертам ООО "Система Независимой Оценки" - Резниченко Игорю Алексеевичу и Беляевой Елене Викторовне.
На разрешение экспертам был поставлен следующий вопрос:
- определить рыночную стоимость земельного участка категория земель: земли населенных пунктов - Административные здания, офисы, банки и (или) из отделения, магазины продовольственные и промтоварные, парикмахерские, косметические салоны, салоны красоты, салоны сотовой связи, фотосалоны, пункты продажи сотовых телефонов и приема платежей, центры по предоставлению полиграфических услуг, ксерокопированию и т.п., пункты обмена валюты. Площадь 744 кв. м кадастровый номер 61:440040422:114, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Лермонтовская, 190, по состоянии на 01.01.2007 г.
Согласно экспертному заключению N 90-Э от 25.06.2014 г. ООО "Система Независимой Оценки" рыночная стоимость земельного участка общей площадью 744 кв. м, с кадастровым номером 61:440040422:114, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Лермонтовская, 190, по состоянии на 01.01.2007 г. составила 5 309 184 рубля.
Проанализировав указанное экспертное заключение, апелляционный суд пришел к выводу, что экспертом применен единственный возможный в данном случае сравнительный подход методом сравнения продаж. Применение данного подхода экспертом обосновано. При выполнении заключения в качестве аналогов взято 6 земельных участков незначительно отклоняющихся от площади исследуемого объекта, как в большую, так и в меньшую сторону. Объявления об аналогах взяты за период с сентября по декабрь 2006 года. Вид разрешенного использования всех земельных участков под коммерческую застройку, все находятся в собственности и имеют подъездные пути.
Таким образом, заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную, достоверную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков. Рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2007, то есть, на дату проведения государственной кадастровой оценки земель. Заключение содержит обоснование выбранного метода, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные экспертом, им обоснованы надлежащим образом.
Возражений по размеру рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной экспертом в ходе производства по апелляционной жалобе, ответчиком и третьими лицами не заявлено. Не приведены доводы о нарушении экспертом федеральных стандартов оценки.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что законный интерес лица, обратившегося в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, состоит именно в приведении в соответствие показателей кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка показателям его рыночной стоимости. Наличие такого несоответствия выступает нарушением прав лица как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, размер которого зависит от величины кадастровой стоимости. Судебный порядок рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков направлен на преодоление неточностей ее определения посредством проверки соответствия кадастровой стоимости действительным показателям рыночной стоимости. Результатом такой проверки будет установление судом в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночной стоимости земельного участка.
Права индивидуального предпринимателя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровых стоимостей спорных земельных участков их рыночным стоимостям, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровых стоимостях спорных земельных участков.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2014 г. по делу N А53-15600/2013 подлежит изменению в части размера кадастровой стоимости земельных участков.
В счет проведения судебной экспертизы по делу истец - Мезинов А.И. внес на депозит апелляционного суда 25 000 руб. (чек-ордер от 22.04.2014, сертификат чека: 10625809).
В соответствии с частью 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.
В суде апелляционной инстанции представитель истца заявил ходатайство об отнесении судебных расходов по апелляционной жалобе и за проведение экспертизы на ИП Мезинова А.И.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2014 г. по делу N А53-15600/2013 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040422:114, площадью 744 кв. м, расположенного по адресу:
г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Лермонтовская, 190, в размере, равном его рыночной стоимости - 5309184 рубля.".
В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2014 г. по делу N А53-15600/2013 оставить без изменения.
Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда Обществу с ограниченной ответственностью "Системы независимой оценки" (ИНН 6168002136, г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, д. 7) 25000 (двадцать пять тысяч) рублей за производство экспертизы, на основании счета N 102 от 26.06.2014 г.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)