Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - общества с ограниченной ответственностью кафе "Мацеста" (ИНН 2319005590, ОГРН 1022302831660), ответчиков: администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Бизнес- Оценка", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2013 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2013 (судьи Еремина О.А., Пономарева И.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-34401/2012, установил следующее.
ООО "Мацеста" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи (далее - администрация), Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) о внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды от 02.05.2012 N 4900007504 земельного участка площадью 530 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303007:82, изложив его в редакции соглашения от 19.10.2012: "Размер годовой арендной платы за участок составляет 38 001 рубль" (с учетом изменения предмета исковых требований - т. 2, л.д. 68).
Решением от 07.08.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.11.2013, иск удовлетворен, в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 02.05.2012 N 4900007504, заключенный обществом и администрацией, внесены изменения путем изложения пункта 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет 38 001 рубль". С администрации в пользу общества взысканы судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 4 тыс. рублей и расходов по оплате экспертизы в сумме 15 тыс. рублей. Судебные акты мотивированы тем, что при определении годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 530 кв. м следует руководствоваться рыночной стоимостью (38 001 рубль) по состоянию на момент заключения договора аренды (02.05.2012). Выводы суда основаны на заключении судебной экспертизы от 30.04.203 N 141/13.
В кассационной жалобе департамент и администрация просят отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указав на отсутствие оснований для изменения размера годовой арендной платы, поскольку право муниципальной собственности на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке, договор аренды земельного участка, содержащий согласованные сторонами условия, также прошел государственную регистрацию. В соответствии с условиями договора размер арендной платы установлен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 и составляет 597 947 рублей.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, отметив, что в рамках проведенной судебной экспертизы определена величина рыночной стоимости годовой арендной платы по состоянию на 02.05.2012, которая составила 38 001 рубль. У суда не возникло сомнений относительно обоснованности заключения экспертизы, ответчики возражений не выразили. В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135) отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком"; далее - информационное письмо N 92). В адрес ответчика истец направил соглашение об изменении условий договора, которое проигнорировано, поэтому требования заявлены правомерно, исходя правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11.
Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Кодекса. В судебном заседании от 20.02.2014 объявлялся перерыв до 27.02.2014 до 15 часов 10 минут. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить, принять по делу новый судебный акт с учетом следующего.
Как видно из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости - здание кафе-закусочной площадью 189,5 кв. м (литера А), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303007:82 площадью 530 кв. м по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхема, 1/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и кадастровым паспортом земельного участка от 19.01.2012 (т. 1, л.д. 33; 44-46).
2 мая 2012 на основании постановления от 29.12.2011 N 2650 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4900007504 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях договора аренды, по которому муниципальное образование город Сочи обязалось предоставить во временное владение и пользование, а общество - принять на условиях договора земельный участок площадью 530 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303007:82, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхема, 1/1, в территориальной зоне Ж-2, с видом разрешенного использования - для обеспечения эксплуатации здания кафе-закусочной, категория земель - земли населенных пунктов (т. 1, л.д. 34-41).
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с момента государственной регистрации до 29.12.2016.
Размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 и составил 597 947 рублей (пункт 3.2 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.01.2013 N 19/028/2013-075 (т. 1, л.д. 173, 174).
Не согласившись с установленным в договоре размером годовой арендной платы, общество направило арендодателю соглашение от 19.10.2012 о внесении изменений в договор от 02.05.2012 N 4900007504 (т. 1, л.д. 42, 43; 49, 50), которое контрагентом не подписано.
Полагая, что согласованный в договоре размер годовой арендной платы необоснованно завышен, общество обратилось в арбитражный суд с иском о внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды от 02.05.2012 N 4900007504.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Пунктами 1, 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" в редакции, действовавшей в период заключения договора (далее - постановление N 210) 2009-2012 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи. Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135.
Пунктом 5.2 постановления N 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах. Рассматриваемый земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления N 210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка.
В пункте 3.2 договора, подписанного обеими сторонами, имеется ссылка на отчет ООО "Бизнес-Оценка" об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012, в соответствии с которым размер арендной платы установлен 597 947 рублей в год.
Удовлетворяя иск, суды руководствовались пунктом 2 информационного письма N 92, согласно которому, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135 отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82, 87 Кодекса).
Ввиду несогласия общества с величиной арендной платы, определенной отчетом от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012, судом назначена экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 530 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303007:82, расположенным по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхема, 1/1, по состоянию на 02.05.2012.
Согласно заключению эксперта от 30.04.2013 N 141/13 величина рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование указанным земельным участком по состоянию на 02.05.2012 составила 38 001 рубль (т. 2 л.д. 33-54).
Оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства, с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, суды внесли соответствующие изменения в рассматриваемый договор.
Однако, удовлетворяя исковые требования, суды не учли следующее.
В соответствии со статьями 12 и 13 Закона N 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица (пункт 1 информационного письма N 92).
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 451 названного Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте.
Из содержания указанных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).
Согласно материалам дела договор аренды сторонами заключен без разногласий; подписывая договор, общество согласилось в том числе с существенным условием данного договора в виде размера арендной платы, определенной по итогам оценки, произведенной ООО "Бизнес-Оценка".
С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что основания для внесения изменений в заключенный сторонами договор аренды в части, касающейся арендной платы, отсутствуют.
В то же время общество не лишено возможности при наличии к тому законных оснований обратиться в суд с самостоятельным иском о признании недействительным договора в соответствующей части.
В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) постановление апелляционного суда и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.
Поскольку все фактические обстоятельства по делу судами установлены, суд кассационной инстанции считает возможным отменить принятые по делу судебные акты и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии с частью 2 статьи 325 Кодекса, если не приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, арбитражный суд принимает судебный акт о полном или частичном прекращении взыскания по отмененному в соответствующей части судебному акту.
Решением от 07.08.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.11.2013, с администрации взысканы судебные расходы в виде государственной пошлины и стоимости экспертизы. С учетом статьи 325 Кодекса ввиду отмены состоявшихся по делу судебных актов взыскание подлежит прекращению.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2013 по делу N А32-34401/2012 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Прекратить взыскание с администрации города Сочи в пользу ООО "Мацеста" судебных расходов в виде государственной пошлины в размере 4 тыс. рублей и расходов по оплате судебной экспертизы в сумме 15 тыс. рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 06.03.2014 ПО ДЕЛУ N А32-34401/2012
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 марта 2014 г. по делу N А32-34401/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - общества с ограниченной ответственностью кафе "Мацеста" (ИНН 2319005590, ОГРН 1022302831660), ответчиков: администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Бизнес- Оценка", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2013 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2013 (судьи Еремина О.А., Пономарева И.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-34401/2012, установил следующее.
ООО "Мацеста" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи (далее - администрация), Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) о внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды от 02.05.2012 N 4900007504 земельного участка площадью 530 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303007:82, изложив его в редакции соглашения от 19.10.2012: "Размер годовой арендной платы за участок составляет 38 001 рубль" (с учетом изменения предмета исковых требований - т. 2, л.д. 68).
Решением от 07.08.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.11.2013, иск удовлетворен, в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 02.05.2012 N 4900007504, заключенный обществом и администрацией, внесены изменения путем изложения пункта 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет 38 001 рубль". С администрации в пользу общества взысканы судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 4 тыс. рублей и расходов по оплате экспертизы в сумме 15 тыс. рублей. Судебные акты мотивированы тем, что при определении годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 530 кв. м следует руководствоваться рыночной стоимостью (38 001 рубль) по состоянию на момент заключения договора аренды (02.05.2012). Выводы суда основаны на заключении судебной экспертизы от 30.04.203 N 141/13.
В кассационной жалобе департамент и администрация просят отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указав на отсутствие оснований для изменения размера годовой арендной платы, поскольку право муниципальной собственности на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке, договор аренды земельного участка, содержащий согласованные сторонами условия, также прошел государственную регистрацию. В соответствии с условиями договора размер арендной платы установлен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 и составляет 597 947 рублей.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, отметив, что в рамках проведенной судебной экспертизы определена величина рыночной стоимости годовой арендной платы по состоянию на 02.05.2012, которая составила 38 001 рубль. У суда не возникло сомнений относительно обоснованности заключения экспертизы, ответчики возражений не выразили. В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135) отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком"; далее - информационное письмо N 92). В адрес ответчика истец направил соглашение об изменении условий договора, которое проигнорировано, поэтому требования заявлены правомерно, исходя правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11.
Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Кодекса. В судебном заседании от 20.02.2014 объявлялся перерыв до 27.02.2014 до 15 часов 10 минут. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить, принять по делу новый судебный акт с учетом следующего.
Как видно из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости - здание кафе-закусочной площадью 189,5 кв. м (литера А), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303007:82 площадью 530 кв. м по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхема, 1/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и кадастровым паспортом земельного участка от 19.01.2012 (т. 1, л.д. 33; 44-46).
2 мая 2012 на основании постановления от 29.12.2011 N 2650 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4900007504 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях договора аренды, по которому муниципальное образование город Сочи обязалось предоставить во временное владение и пользование, а общество - принять на условиях договора земельный участок площадью 530 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303007:82, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхема, 1/1, в территориальной зоне Ж-2, с видом разрешенного использования - для обеспечения эксплуатации здания кафе-закусочной, категория земель - земли населенных пунктов (т. 1, л.д. 34-41).
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с момента государственной регистрации до 29.12.2016.
Размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 и составил 597 947 рублей (пункт 3.2 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.01.2013 N 19/028/2013-075 (т. 1, л.д. 173, 174).
Не согласившись с установленным в договоре размером годовой арендной платы, общество направило арендодателю соглашение от 19.10.2012 о внесении изменений в договор от 02.05.2012 N 4900007504 (т. 1, л.д. 42, 43; 49, 50), которое контрагентом не подписано.
Полагая, что согласованный в договоре размер годовой арендной платы необоснованно завышен, общество обратилось в арбитражный суд с иском о внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды от 02.05.2012 N 4900007504.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Пунктами 1, 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" в редакции, действовавшей в период заключения договора (далее - постановление N 210) 2009-2012 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи. Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135.
Пунктом 5.2 постановления N 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах. Рассматриваемый земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления N 210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка.
В пункте 3.2 договора, подписанного обеими сторонами, имеется ссылка на отчет ООО "Бизнес-Оценка" об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012, в соответствии с которым размер арендной платы установлен 597 947 рублей в год.
Удовлетворяя иск, суды руководствовались пунктом 2 информационного письма N 92, согласно которому, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135 отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82, 87 Кодекса).
Ввиду несогласия общества с величиной арендной платы, определенной отчетом от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012, судом назначена экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 530 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303007:82, расположенным по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхема, 1/1, по состоянию на 02.05.2012.
Согласно заключению эксперта от 30.04.2013 N 141/13 величина рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование указанным земельным участком по состоянию на 02.05.2012 составила 38 001 рубль (т. 2 л.д. 33-54).
Оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства, с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, суды внесли соответствующие изменения в рассматриваемый договор.
Однако, удовлетворяя исковые требования, суды не учли следующее.
В соответствии со статьями 12 и 13 Закона N 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица (пункт 1 информационного письма N 92).
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 451 названного Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте.
Из содержания указанных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).
Согласно материалам дела договор аренды сторонами заключен без разногласий; подписывая договор, общество согласилось в том числе с существенным условием данного договора в виде размера арендной платы, определенной по итогам оценки, произведенной ООО "Бизнес-Оценка".
С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что основания для внесения изменений в заключенный сторонами договор аренды в части, касающейся арендной платы, отсутствуют.
В то же время общество не лишено возможности при наличии к тому законных оснований обратиться в суд с самостоятельным иском о признании недействительным договора в соответствующей части.
В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) постановление апелляционного суда и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.
Поскольку все фактические обстоятельства по делу судами установлены, суд кассационной инстанции считает возможным отменить принятые по делу судебные акты и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии с частью 2 статьи 325 Кодекса, если не приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, арбитражный суд принимает судебный акт о полном или частичном прекращении взыскания по отмененному в соответствующей части судебному акту.
Решением от 07.08.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.11.2013, с администрации взысканы судебные расходы в виде государственной пошлины и стоимости экспертизы. С учетом статьи 325 Кодекса ввиду отмены состоявшихся по делу судебных актов взыскание подлежит прекращению.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2013 по делу N А32-34401/2012 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Прекратить взыскание с администрации города Сочи в пользу ООО "Мацеста" судебных расходов в виде государственной пошлины в размере 4 тыс. рублей и расходов по оплате судебной экспертизы в сумме 15 тыс. рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)