Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Тороповой М.В., Купреенкова В.А.,
при ведении протокола помощником судьи Кокориной Д.М.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет), открытого акционерного общества "Сбербанк России" (далее - Сбербанк России, банк) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2014 по делу N А76-22822/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Каскад ТЭК" (далее - общество "Каскад ТЭК") - Коновалов И.А., директор (решение от 09.06.2014 N 6), Ефремова Е.И. (доверенность от 01.05.2014 N 33/02);
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Таран М.А. (доверенность от 13.01.2014 N 217);
- администрации г. Челябинска - Чернякова И.А. (доверенность от 09.01.2014 N 05-2);
- Сбербанка России - Слободчиков А.С. (доверенность от 31.10.2013 N 9-ДГ/У50).
Общество "Каскад ТЭК" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и администрации г. Челябинска с требованиями (с учетом заявленных в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений) о:
- - признании незаконным бездействия, выразившегося в непредоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0703002:108, площадью 1636 кв. м;
- - признании незаконным ненормативного правового акта Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска от 13.09.2013;
- - обязании администрацию г. Челябинска принять решение о предоставлении обществу "Каскад ТЭК" в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0703002:108, площадью 1636 кв. м;
- - обязании Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска подготовить и направить ООО "Каскад ТЭК" проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0703002:108, площадью 1636 кв. м.
Определением суда от 30.10.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление архитектуры и градостроительства г. Челябинска, общество с ограниченной ответственностью "Строительные инвестиции" (далее - общество "Строительные инвестиции"), Сбербанк России.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2014 (судья Мрез И.В.) требования общества "Каскад ТЭК" удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска просит судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, а также на нарушение и неправильное применение норм материального права. По мнению Комитета, доказательств одновременного нарушения оспариваемым актом органа местного самоуправления прав и законных интересов, а также несоответствия закону и иному нормативному акту заявителем не представлено. Как указывает Комитет, в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Площадь, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости заявителя определена в процессе межевания в размере 1636 кв. м и земельный участок с такой площадью поставлен на государственный учет. Таким образом, к заявителю перешло право на использование земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, а именно перешли права и обязанности по договору аренды от 26.06.2006 УЗ N 003974-Д-2006 на земельный участок, площадью 1636 кв. м в силу прямого указания закона. В связи с этим вывод суда апелляционной инстанции о том, что бездействие Комитета нарушает исключительные права общества "Каскад ТЭК" на получение в аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации строений ошибочен, так как общество "Каскад ТЭК" уже обладает таким правом аренды.
Сбербанк России просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права. По мнению Сбербанка России, оспариваемыми судебными актами нарушены его права как добросовестного залогодержателя. В обеспечение исполнения обязательств по кредитным договорам (заемщик - общество с ограниченной ответственностью "Кирпичный завод N 3") банку в залог передано принадлежащее обществу "Строительные инвестиции" право аренды земельного участка сроком на 20 лет площадью 72 976 кв. м, кадастровый номер 74:36:07 03 002:0042, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Первомайская, 97. Как указывает Сбербанк России, полагаясь на записи о праве залогодателя в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, он не мог знать о правах третьих лиц и рассчитывал на получение обеспечения в виде залога права аренды всего земельного участка площадью 72 976 кв. м. При этом банк ссылается на то, что в нарушение п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, подп. 3 п. 3 ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" межевание проведено без согласия залогодержателя - Сбербанка России. Кроме того, банк также полагает, что решение суда ущемляет его права как конкурсного кредитора, поскольку в отношении заемщика - общества "Строительные инвестиции" открыто конкурсное производство, установлена начальная продажная цена права аренды земельного участка площадью 72 976 руб., реализация вновь образованных участков в рамках конкурсного производства будет проблематична, так как объектом залога является право аренды на участок иной площади с иным кадастровым номером, приведет к затягиванию процедуры конкурсного производства и увлечению расходов по делу о банкротстве.
Рассмотрев доводы, изложенные в кассационных жалобах, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (арендодатель) обществом с ограниченной ответственностью "Челябинский кирпичный завод N 3" (арендатор) заключен договор аренды земли от 26.06.2006 N 003974-Д-2006, в соответствии с п. 1.1.1 которого в аренду передан земельный участок площадью 72 976 кв. м, расположенный по ул. Первомайской, 97, в Курчатовском районе г. Челябинска, для эксплуатации нежилых зданий (котельная, водонапорная башня, склад ГСМ, глинозапасник с галереями, производственные помещения и др.) и сооружений (теплосети, канализационные сети, водосети, газовые сети, электрические кабельные сети). Договор заключен сроком на 20 лет, с момента принятия Постановления первого заместителя Главы г. Челябинска от 15.05.2006 N 635-п (п. 1.3, 1.4 договора).
В дальнейшем по договору от 10.01.2007 права и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка площадью 72 976 кв. м с кадастровым номером 74:36:07 03 002:0042 перешли к обществу "Строительные инвестиции" (т. 1, л. д. 11, 138).
На основании указанного договора от 10.01.2007 о передаче прав и обязанностей арендатора, вытекающих из договора аренды земли от 26.06.2006 УЗ N 003974-Д-2006, 31.01.2007 произведена регистрация права аренды общества "Строительные инвестиции" на земельный участок с кадастровым номером 74:36:07:03 002:0042.
Между обществом "Строительные инвестиции" (продавец) и обществом "Каскад ТЭК" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.02.2007 N 5ЭЦ/Ч/07, в соответствии с которым общество "Каскад ТЭК" приобрело в собственность нежилое здание (котельную), общей площадью 609,10 кв. м и сооружение (теплосети), протяженностью 670 п. м, находящиеся по адресу: г. Челябинск, ул. Первомайская, 97.
Переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 03.02.2007 N 5ЭЦ/Ч/07 зарегистрирован в установленном законом порядке 27.04.2007, о чем выданы соответствующие свидетельства (т. 1, л. д. 20 - 21).
Общество "Строительные инвестиции" в 2009 году произвело межевание земельного участка 74:36:0703002:42 на три земельных участка: 74:36:0703002:50 площадью 51 070 кв. м, 74:36:0703002:49 площадью 20 270 кв. м, 74:36:0703002:51 площадью 1636 кв. м и 14.01.2010 обратилось в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска с заявлением о внесении изменений в договор аренды от 26.06.2006 УЗ N 003974-Д-2006 и о передаче на праве аренды обществу "Строительные инвестиции" земельных участков 74:36:0703002:49 и 74:36:0703002:50 (т. 1, л. д. 68 - 69).
Общество "Каскад ТЭК" 27.01.2010 также обратилось в Комитет с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0703002:51, расположенного по адресу: г. Челябинск, улица Первомайская, 97 (т. 1, л. д. 29 - 31).
В соответствии с распоряжением администрации г. Челябинска принято распоряжение от 22.11.2010 N 8478 земельный участок площадью 72 976 кв. м с кадастровым номером 74:36:07:03 002:0042, находящийся в аренде у общества "Строительные инвестиции" разделен на три земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0703002:49, 74:36:0703002:50, 74:36:0703002:51 (т. 1 л. д. 135).
По дополнительному соглашению от 11.04.2011 N 1 к договору аренды земли от 26.06.2006 УЗ N 003974-Д-2006 в аренду обществу "Каскад ТЭК" передан земельный участок площадью 1636 кв. м (из площади 72 976 кв. м, предоставленной в аренду по договору от 26.06.2006 УЗ N 003974-Д-2006) с кадастровым номером 74:36:0703002:51 для эксплуатации нежилых зданий и сооружений (т. 1, л. д. 47 - 50).
Между тем государственная регистрация указанного дополнительного соглашения не произведена в связи с неисполнением Комитетом изложенных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации требований, в результате чего временно учтенные земельные участки 74:36:0703002:49 74:36:0703002:50, 74:36:0703002:51 были сняты с государственного кадастрового учета.
Общество "Каскад ТЭК" в 2012 году вновь провело межевание земельного участка, по результатам которого на кадастровый учет был поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0703002:108, площадью 1636 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Первомайская, 97.
После неоднократного обращения общества "Каскад ТЭК" в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска с просьбой предоставить земельный участок с кадастровым номером 74:36:0703002:108 площадью 1636 кв. м в аренду, Комитет в письме от 13.09.2013 указал на необходимость внести изменения в ранее выданное распоряжение о разделе земельного участка и подготовить дополнительное соглашение о замене арендатора в ранее подписанном договоре аренды.
Полагая, что данное бездействие Комитета затягивает процесс предоставления земельного участка в аренду, в связи с чем является незаконным, общество "Каскад ТЭК" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в названной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем (п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу п. 6 названной статьи в месячный срок со дня поступления заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Согласно п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п. 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими (п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, общество "Каскад ТЭК" является собственником расположенных на земельном участке 74:36:07:03 002:0042 объектов недвижимости, в результате межевания указанного земельного участка сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 1636 кв. м с кадастровым номером 74:36:0703002:108 для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости общества "Каскад ТЭК".
Материалами дела подтверждается, что общество "Каскад ТЭК" были представлены все необходимые для принятия органом местного самоуправления документы, перечень которых на момент обращения с первоначальным заявлением от 27.01.2010 был утвержден Приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370, в настоящее время утвержден Приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 N 475.
Общество "Строительные инвестиции" 14.01.2010 также обращалось к Комитету с заявлением об изменении договора аренды земельного участка 74:36:07 03 002:0042 ввиду необходимости его раздела в целях предоставления обществу "Каскад ТЭК" земельного участка для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.
Учитывая эти обстоятельства и придя к правильному выводу о том, что бездействие Комитета, выразившееся в непринятии мер по заключению договора аренды с обществом "Каскад ТЭК" нарушает исключительные права последнего на получение в аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации строений, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования.
Доводы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о том, что к обществу "Каскад ТЭК" перешли права и обязанности по договору аренды от 26.06.2006 УЗ N 003974-Д-2006 на земельный участок, площадью 1636 кв. м в силу прямого указания закона, не принимаются во внимание, поскольку, как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, договор аренды заключен в отношении земельного участка, площадь которого не является необходимой для эксплуатации принадлежащих обществу "Каскад ТЭК" объектов недвижимости. Наличие на данном участке объектов недвижимости принадлежащих другому лицу, а также наличие возможности раздела земельного участка предопределяют право общества "Каскад ТЭК" на формирование и получение в аренду участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов.
Доводы Сбербанка России о том, что оспариваемыми судебными актами нарушены его права как добросовестного залогодержателя, что он не мог знать о правах третьих лиц на спорный земельный участок, а также, что в нарушение ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации межевание проведено без его согласия как залогодержателя отклоняются в силу следующего.
Переход к обществу "Каскад ТЭК" права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 03.02.2007 N 5ЭЦ/Ч/07, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:36:07:03 002:0042, зарегистрирован 27.04.2007, тогда как договоры ипотеки, по которым в залог передано также принадлежащее обществу "Строительные инвестиции" право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:07:03 002:0042, заключены не ранее 07.06.2007.
Таким образом, заключая с обществом "Строительные инвестиции" договор ипотеки на право аренды указанного земельного участка, Сбербанк России, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность при совершении сделки, не мог не знать, что общество "Строительные инвестиции" перестало быть единственным арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:36:07:03 002:0042 и, соответственно, не могло передать в залог не принадлежащие ему права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих обществу "Каскад ТЭК".
Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2014 по делу N А76-22822/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и ОАО "Сбербанк России" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ
Судьи
М.В.ТОРОПОВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 14.08.2014 N Ф09-4378/14 ПО ДЕЛУ N А76-22822/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2014 г. N Ф09-4378/14
Дело N А76-22822/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Тороповой М.В., Купреенкова В.А.,
при ведении протокола помощником судьи Кокориной Д.М.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет), открытого акционерного общества "Сбербанк России" (далее - Сбербанк России, банк) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2014 по делу N А76-22822/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Каскад ТЭК" (далее - общество "Каскад ТЭК") - Коновалов И.А., директор (решение от 09.06.2014 N 6), Ефремова Е.И. (доверенность от 01.05.2014 N 33/02);
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Таран М.А. (доверенность от 13.01.2014 N 217);
- администрации г. Челябинска - Чернякова И.А. (доверенность от 09.01.2014 N 05-2);
- Сбербанка России - Слободчиков А.С. (доверенность от 31.10.2013 N 9-ДГ/У50).
Общество "Каскад ТЭК" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и администрации г. Челябинска с требованиями (с учетом заявленных в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений) о:
- - признании незаконным бездействия, выразившегося в непредоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0703002:108, площадью 1636 кв. м;
- - признании незаконным ненормативного правового акта Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска от 13.09.2013;
- - обязании администрацию г. Челябинска принять решение о предоставлении обществу "Каскад ТЭК" в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0703002:108, площадью 1636 кв. м;
- - обязании Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска подготовить и направить ООО "Каскад ТЭК" проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0703002:108, площадью 1636 кв. м.
Определением суда от 30.10.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление архитектуры и градостроительства г. Челябинска, общество с ограниченной ответственностью "Строительные инвестиции" (далее - общество "Строительные инвестиции"), Сбербанк России.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2014 (судья Мрез И.В.) требования общества "Каскад ТЭК" удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска просит судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, а также на нарушение и неправильное применение норм материального права. По мнению Комитета, доказательств одновременного нарушения оспариваемым актом органа местного самоуправления прав и законных интересов, а также несоответствия закону и иному нормативному акту заявителем не представлено. Как указывает Комитет, в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Площадь, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости заявителя определена в процессе межевания в размере 1636 кв. м и земельный участок с такой площадью поставлен на государственный учет. Таким образом, к заявителю перешло право на использование земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, а именно перешли права и обязанности по договору аренды от 26.06.2006 УЗ N 003974-Д-2006 на земельный участок, площадью 1636 кв. м в силу прямого указания закона. В связи с этим вывод суда апелляционной инстанции о том, что бездействие Комитета нарушает исключительные права общества "Каскад ТЭК" на получение в аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации строений ошибочен, так как общество "Каскад ТЭК" уже обладает таким правом аренды.
Сбербанк России просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права. По мнению Сбербанка России, оспариваемыми судебными актами нарушены его права как добросовестного залогодержателя. В обеспечение исполнения обязательств по кредитным договорам (заемщик - общество с ограниченной ответственностью "Кирпичный завод N 3") банку в залог передано принадлежащее обществу "Строительные инвестиции" право аренды земельного участка сроком на 20 лет площадью 72 976 кв. м, кадастровый номер 74:36:07 03 002:0042, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Первомайская, 97. Как указывает Сбербанк России, полагаясь на записи о праве залогодателя в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, он не мог знать о правах третьих лиц и рассчитывал на получение обеспечения в виде залога права аренды всего земельного участка площадью 72 976 кв. м. При этом банк ссылается на то, что в нарушение п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, подп. 3 п. 3 ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" межевание проведено без согласия залогодержателя - Сбербанка России. Кроме того, банк также полагает, что решение суда ущемляет его права как конкурсного кредитора, поскольку в отношении заемщика - общества "Строительные инвестиции" открыто конкурсное производство, установлена начальная продажная цена права аренды земельного участка площадью 72 976 руб., реализация вновь образованных участков в рамках конкурсного производства будет проблематична, так как объектом залога является право аренды на участок иной площади с иным кадастровым номером, приведет к затягиванию процедуры конкурсного производства и увлечению расходов по делу о банкротстве.
Рассмотрев доводы, изложенные в кассационных жалобах, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (арендодатель) обществом с ограниченной ответственностью "Челябинский кирпичный завод N 3" (арендатор) заключен договор аренды земли от 26.06.2006 N 003974-Д-2006, в соответствии с п. 1.1.1 которого в аренду передан земельный участок площадью 72 976 кв. м, расположенный по ул. Первомайской, 97, в Курчатовском районе г. Челябинска, для эксплуатации нежилых зданий (котельная, водонапорная башня, склад ГСМ, глинозапасник с галереями, производственные помещения и др.) и сооружений (теплосети, канализационные сети, водосети, газовые сети, электрические кабельные сети). Договор заключен сроком на 20 лет, с момента принятия Постановления первого заместителя Главы г. Челябинска от 15.05.2006 N 635-п (п. 1.3, 1.4 договора).
В дальнейшем по договору от 10.01.2007 права и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка площадью 72 976 кв. м с кадастровым номером 74:36:07 03 002:0042 перешли к обществу "Строительные инвестиции" (т. 1, л. д. 11, 138).
На основании указанного договора от 10.01.2007 о передаче прав и обязанностей арендатора, вытекающих из договора аренды земли от 26.06.2006 УЗ N 003974-Д-2006, 31.01.2007 произведена регистрация права аренды общества "Строительные инвестиции" на земельный участок с кадастровым номером 74:36:07:03 002:0042.
Между обществом "Строительные инвестиции" (продавец) и обществом "Каскад ТЭК" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.02.2007 N 5ЭЦ/Ч/07, в соответствии с которым общество "Каскад ТЭК" приобрело в собственность нежилое здание (котельную), общей площадью 609,10 кв. м и сооружение (теплосети), протяженностью 670 п. м, находящиеся по адресу: г. Челябинск, ул. Первомайская, 97.
Переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 03.02.2007 N 5ЭЦ/Ч/07 зарегистрирован в установленном законом порядке 27.04.2007, о чем выданы соответствующие свидетельства (т. 1, л. д. 20 - 21).
Общество "Строительные инвестиции" в 2009 году произвело межевание земельного участка 74:36:0703002:42 на три земельных участка: 74:36:0703002:50 площадью 51 070 кв. м, 74:36:0703002:49 площадью 20 270 кв. м, 74:36:0703002:51 площадью 1636 кв. м и 14.01.2010 обратилось в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска с заявлением о внесении изменений в договор аренды от 26.06.2006 УЗ N 003974-Д-2006 и о передаче на праве аренды обществу "Строительные инвестиции" земельных участков 74:36:0703002:49 и 74:36:0703002:50 (т. 1, л. д. 68 - 69).
Общество "Каскад ТЭК" 27.01.2010 также обратилось в Комитет с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0703002:51, расположенного по адресу: г. Челябинск, улица Первомайская, 97 (т. 1, л. д. 29 - 31).
В соответствии с распоряжением администрации г. Челябинска принято распоряжение от 22.11.2010 N 8478 земельный участок площадью 72 976 кв. м с кадастровым номером 74:36:07:03 002:0042, находящийся в аренде у общества "Строительные инвестиции" разделен на три земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0703002:49, 74:36:0703002:50, 74:36:0703002:51 (т. 1 л. д. 135).
По дополнительному соглашению от 11.04.2011 N 1 к договору аренды земли от 26.06.2006 УЗ N 003974-Д-2006 в аренду обществу "Каскад ТЭК" передан земельный участок площадью 1636 кв. м (из площади 72 976 кв. м, предоставленной в аренду по договору от 26.06.2006 УЗ N 003974-Д-2006) с кадастровым номером 74:36:0703002:51 для эксплуатации нежилых зданий и сооружений (т. 1, л. д. 47 - 50).
Между тем государственная регистрация указанного дополнительного соглашения не произведена в связи с неисполнением Комитетом изложенных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации требований, в результате чего временно учтенные земельные участки 74:36:0703002:49 74:36:0703002:50, 74:36:0703002:51 были сняты с государственного кадастрового учета.
Общество "Каскад ТЭК" в 2012 году вновь провело межевание земельного участка, по результатам которого на кадастровый учет был поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0703002:108, площадью 1636 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Первомайская, 97.
После неоднократного обращения общества "Каскад ТЭК" в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска с просьбой предоставить земельный участок с кадастровым номером 74:36:0703002:108 площадью 1636 кв. м в аренду, Комитет в письме от 13.09.2013 указал на необходимость внести изменения в ранее выданное распоряжение о разделе земельного участка и подготовить дополнительное соглашение о замене арендатора в ранее подписанном договоре аренды.
Полагая, что данное бездействие Комитета затягивает процесс предоставления земельного участка в аренду, в связи с чем является незаконным, общество "Каскад ТЭК" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в названной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем (п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу п. 6 названной статьи в месячный срок со дня поступления заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Согласно п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п. 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими (п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, общество "Каскад ТЭК" является собственником расположенных на земельном участке 74:36:07:03 002:0042 объектов недвижимости, в результате межевания указанного земельного участка сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 1636 кв. м с кадастровым номером 74:36:0703002:108 для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости общества "Каскад ТЭК".
Материалами дела подтверждается, что общество "Каскад ТЭК" были представлены все необходимые для принятия органом местного самоуправления документы, перечень которых на момент обращения с первоначальным заявлением от 27.01.2010 был утвержден Приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370, в настоящее время утвержден Приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 N 475.
Общество "Строительные инвестиции" 14.01.2010 также обращалось к Комитету с заявлением об изменении договора аренды земельного участка 74:36:07 03 002:0042 ввиду необходимости его раздела в целях предоставления обществу "Каскад ТЭК" земельного участка для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.
Учитывая эти обстоятельства и придя к правильному выводу о том, что бездействие Комитета, выразившееся в непринятии мер по заключению договора аренды с обществом "Каскад ТЭК" нарушает исключительные права последнего на получение в аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации строений, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования.
Доводы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о том, что к обществу "Каскад ТЭК" перешли права и обязанности по договору аренды от 26.06.2006 УЗ N 003974-Д-2006 на земельный участок, площадью 1636 кв. м в силу прямого указания закона, не принимаются во внимание, поскольку, как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, договор аренды заключен в отношении земельного участка, площадь которого не является необходимой для эксплуатации принадлежащих обществу "Каскад ТЭК" объектов недвижимости. Наличие на данном участке объектов недвижимости принадлежащих другому лицу, а также наличие возможности раздела земельного участка предопределяют право общества "Каскад ТЭК" на формирование и получение в аренду участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов.
Доводы Сбербанка России о том, что оспариваемыми судебными актами нарушены его права как добросовестного залогодержателя, что он не мог знать о правах третьих лиц на спорный земельный участок, а также, что в нарушение ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации межевание проведено без его согласия как залогодержателя отклоняются в силу следующего.
Переход к обществу "Каскад ТЭК" права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 03.02.2007 N 5ЭЦ/Ч/07, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:36:07:03 002:0042, зарегистрирован 27.04.2007, тогда как договоры ипотеки, по которым в залог передано также принадлежащее обществу "Строительные инвестиции" право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:07:03 002:0042, заключены не ранее 07.06.2007.
Таким образом, заключая с обществом "Строительные инвестиции" договор ипотеки на право аренды указанного земельного участка, Сбербанк России, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность при совершении сделки, не мог не знать, что общество "Строительные инвестиции" перестало быть единственным арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:36:07:03 002:0042 и, соответственно, не могло передать в залог не принадлежащие ему права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих обществу "Каскад ТЭК".
Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2014 по делу N А76-22822/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и ОАО "Сбербанк России" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ
Судьи
М.В.ТОРОПОВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)