Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии ответчика - индивидуального предпринимателя Абрамяна Карена Арсеновича (ИНН 263204337900, ОГРНИП 308263228400010), в отсутствие истца - Муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.12.2013 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А63-9880/2013, установил следующее.
МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - управление имущественных отношений) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к индивидуальному предпринимателю Абрамяну К.А. (далее - предприниматель) с иском о взыскании 1 704 435 рублей 94 копеек задолженности и 307 139 рублей 72 копеек пени.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением предпринимателем (в период с 18.05.2011 по 16.04.2013) обязательства по внесению арендной платы в рамках заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 18.05.2011 N 17/11. Неустойка рассчитана на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 5.2 договора за период с 20.09.2012 по 16.04.2013.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 30.12.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014, в удовлетворении иска отказано.
Судебные инстанции установили, что сторонами подписан договор от 18.05.2011 N 17/11 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:210101:0066 площадью 5680 кв. м со сроком аренды с 18.05.2011 по 18.05.2016 (с учетом протокола разногласий и решения по делу N А63-6524/2011). Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, управление имущественных отношений обратилось в суд с заявленными требованиями. Суды исходили из того, что обязательство по внесению арендной платы является встречным по отношению к обязанности арендатора по передаче имущества; если стороны договора согласовали условие о распространении договора на фактические отношения, возникшие до его заключения, то арендодатель вправе взыскать арендную плату за указанный период в случае, если имущество фактически передано арендатору (статьи 328, 606, 611, 614 Гражданского кодекса, пункты 6 и 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66)). При этом по смыслу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункта 1 статьи 611, статьи 655 Гражданского кодекса земельный участок должен быть (по акту) передан арендатору. Судебные инстанции установили, что договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 20.09.2012. Акт приема-передачи земельного участка сторонами не подписывался. Какие-либо иные доказательства, подтверждающие передачу имущества ответчику, не представлены. В связи с недоказанностью истцом по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обстоятельств передачи участка ответчику в удовлетворении требований (о взыскании платы за пользование предоставленным имуществом и неустойки за просрочку платежей) суды отказали. Ссылку истца на договор перенайма апелляционный суд отклонил, поскольку его предметом являются права и обязанности стороны по договору аренды земельного участка; заключение такого соглашения ответчиком фактическую передачу ему земельного участка не подтверждает (т. 1, л.д. 219; т. 2, л.д. 33).
Управление имущественных отношений обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам. Вывод судов о неисполнении арендодателем обязательства по передаче земельного участка во исполнение договора аренды истец считает необоснованным. Договор от 18.05.2011 N 17/11 заключен на предложенных предпринимателем условиях, в том числе по сроку действия договора с 18.05.2011 по 18.05.2016 (решение по делу N А63-6524/2011). Указанный договор не признан недействительным или незаключенным. Таким образом, предприниматель, предлагая исчислять арендные платежи с 18.05.2011 (пункты 2.1 и 3.2 договора в редакции протокола разногласий от 30.05.2011), подтверждает фактическое владение и пользование земельным участком. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 20.09.2012 и с указанной даты считается заключенным (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса). Неиспользование имущества при наличии соответствующей возможности не освобождает арендатора от внесения платы (пункт 13 информационного письма от 11.02.2002 N 66). Кроме того, межевание земельного участка производилось по заказу и за счет предпринимателя, то есть о фактическом прохождении границы ему было известно. Таким образом, арендатор не был лишен возможности фактического и непосредственного владения и пользования земельным участком. Суды не оценили также и действия ответчика по исполнению условий договора аренды. На основании договора от 16.04.2013 предприниматель уступил свои права и обязанности по договору аренды Карагезову Г.К., о чем уведомил управление имущественных отношений. Договор о передаче прав и обязанностей зарегистрирован в установленном порядке 17.04.2013. Заключение ответчиком названного договора без фактической передачи земельного участка была бы невозможной. Карагезов Г.К. добросовестно исполняет обязанность по внесению арендной платы. Ответчиком денежное обязательство не исполнено, в то время как право передать свои права по договору аренды реализовано на возмездной основе (в счет уступки предпринимателем получено 100 тыс. рублей). Указанное обстоятельство свидетельствует о недобросовестном осуществлении ответчиком своих гражданских прав, что силу статьи 10 Гражданского кодекса недопустимо. Апелляционный суд необоснованно отклонил ссылку на договор цессии, поскольку содержание прав арендатора по договору аренды заключается во владении и пользовании земельным участком, а обязанностей - в оплате за использование земельного участка. По смыслу статьи 22 Земельного кодекса на правоотношения по аренде земельного участка распространяются общие нормы об аренде, которыми передача имущества исключительно по передаточному акту не предусмотрена. Нормы статьи 611 Гражданского кодекса предусматривают последствия непредставления арендодателем необходимых документов (дают право арендатору в этом случае потребовать предоставления документов, расторжения договора, а также возмещения убытков). Соответствующими правами ответчик не воспользовался. Следовательно, отсутствие у сторон подписанного акта приема-передачи участка не означает неисполнение арендодателем обязанности по передаче имущества во владение.
Предприниматель в отзыве сослался на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Договор аренды земельного участка от 18.05.2011 N 17/11 заключен сторонами с учетом протокола разногласий и решения Арбитражного суда Ставропольского края от 21.11.2011 по делу N А63-6524/2011. Таким образом, все условия договора аренды земельного участка считаются согласованными сторонами 21.11.2011. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 20.09.2012 и с указанной даты считается заключенным (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса). В то же время передача недвижимости и ее принятие осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту (статьи 556, 655 Гражданского кодекса). Аналогичное условие содержит пункт 4.2.4 договора. Истец не исполнил обязанность по передаче имущества во владение арендатора. В апреле 2013 года арендодатель дал письменное согласие на уступку прав и обязанностей по договору аренды от 18.05.2011 N 17/11 иному лицу. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются. Предметом договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка являются только права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка (статья 382 Гражданского кодекса, пункт 1.1 договора о передаче прав и обязанностей от 16.04.2013). Передача индивидуально-определенной вещи (земельного участка) не является предметом указанного договора. Поскольку участок от арендодателя не получен, такая передача (на основании договора о передаче прав и обязанностей) невозможна. Первоначально право аренды на спорный участок реализовалось на торгах, победителю которых (ответчику) участок был предоставлен постановлением администрации города Пятигорска от 18.12.2003 N 4013. Однако договор аренды на основании указанного постановления не заключен по обстоятельствам, за которые отвечает истец (его должностные лица). Судебными актами по делу N А63-16920/2008 на администрацию возложена обязанность заключить с предпринимателем договор аренды на условиях выигранного конкурса. В связи с уклонением органов местного самоуправления от исполнения вступивших в силу судебных актов и инициированием многочисленных споров (дела N А63-6524/2011, N А63-11574/2010, N А63-6757/2010, N 63-5562/2010, N А63-2507/2010, N А63-20341/2009, N А63-6917/2009) договор аренды был заключен только в 2011 году. Однако и после заключения договора участок не был передан арендатору. Таким образом, по вине должностных лиц муниципальных органов (администрации города Пятигорска и управления имущественных отношений) в период с 2003 по 2013 годы предприниматель был лишен возможности пользоваться земельным участком, что влечет отказ во взыскании в пользу истца арендной платы. Кроме того, даже при установлении необходимости внесения платежей задолженность у ответчика отсутствует, поскольку в счет арендной платы должны быть зачтены платежи, внесенные предпринимателем как участником аукциона (1550 тыс. рублей с учетом внесенного задатка).
В судебном заседании предприниматель возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам гражданского и земельного законодательства, а также представленным в дело доказательствам.
От управления имущественных отношений поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, по результатам торгов, состоявшихся 04.11.2003, постановлением главы города Пятигорска от 18.12.2003 N 4013 Абрамяну К.А. предоставлен в аренду земельный участок площадью 5680 кв. м под строительство торгового комплекса по ул. Теплосерной г. Пятигорска (т. 1, л.д. 17).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.05.2009 по делу N А63-16920/2008 на администрацию г. Пятигорска (в лице уполномоченных органов) возложена обязанность по реальному исполнению постановления от 18.12.2003 N 4013. Суд также обязал администрацию заключить с предпринимателем договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:210101:0066 площадью 5680 кв. м для строительства торгового комплекса (т. 1, л.д. 111).
Подготовленный управлением имущественных отношений договор от 18.05.2011 N 17/11 (т. 1, л.д. 14, 15) аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:210101:0066 площадью 5680 кв. м под строительство торгового комплекса подписан предпринимателем в редакции протокола разногласий от 30.05.2011 (т. 1, л.д. 16).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.11.2011 по делу N А63-6524/2011 пункты 2.1, 3.2, 3.4 и 6.2 договора аренды приняты в редакции арендатора; пункт 3.1.2 - в редакции, арендодателя (т. 1, л.д. 84).
С учетом решения от 21.11.2011 по делу N А63-6524/2011 срок аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:210101:0066 площадью 5680 кв. м установлен с 18.05.2011 по 18.05.2016 (пункт 2.1 договора), исчисление арендной платы производится с 18.05.2011 (пункт 3.2 договора). Арендная плата вносится арендатором в безналичном порядке ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2). В соответствии с пунктом 4.2.4 на арендодателе лежит обязанность передать арендатору земельный участок по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора аренды. В силу пункта 5.2 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Как следует из штампа регистрирующего органа, договор зарегистрирован в ЕГРП 20.09.2012 (т. 1, л.д. 15).
Из выписки из ЕГРП от 25.09.2013 видно, что 17.04.2013 в ЕГРП зарегистрирован переход прав по договору аренды от 18.05.2011 N 17/11 в пользу Карагезова Г.К. (т. 1, л.д. 57).
Ссылаясь на то, что в период с 18.05.2011 по 16.04.2013 предприниматель не вносил арендную плату, управление имущественных отношений обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с него 1 704 435 рублей 94 копеек задолженности и 307 139 рублей 72 копеек пени.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса).
В пункте 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66 содержится следующее разъяснение. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
По правилам пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
В силу приведенных норм и разъяснений, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров. Изложенные правовые позиции сформулированы в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 26:33:210101:0066 площадью 5680 кв. м сторонами не подписывался. Следовательно, арендодателем не исполнена обязанность, предусмотренная в пункте 4.2.4 договора аренды от 18.05.2011 N 17/11. Какие-либо иные доказательства, подтверждающие передачу земельного участка во владение ответчика, истец также не представил. Отсутствуют в деле и документы, свидетельствующие о том, что участок поступил во владение предпринимателя до (ранее) заключения сторонами договора аренды от 18.05.2011 N 17/11.
В рамках дела N А63-16920/2008 (с участием управления имущественных отношений в качестве третьего лица) установлено, что предприниматель (победитель торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под строительство торгового комплекса по ул. Теплосерной г. Пятигорска) во внесудебном порядке был лишен права на аренду земельного участка; уклонение предпринимателя от подписания договора аренды администрацией не доказано (т. 1, л.д. 111, 125, 137).
В судебных актах по делу N А63-6524/2011 (с участием тех же лиц) указано на то, что отсутствие законной возможности пользования земельным участком лицом, выигравшим торги, явилось следствием неправомерных действий ответчиков. Доказательств того, что после признания предпринимателя победителем торгов земельный участок был ему передан и с 18.12.2003 находился в его фактическом пользовании, не представлено (т. 1, л.д. 84, 90).
Согласно статье 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому участнику процесса гарантируется право представить доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Часть 1 статьи 65 Кодекса обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет риск наступления последствий такого своего поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о недоказанности истцом факта передачи земельного участка с кадастровым номером 26:33:210101:0066 во владение предпринимателя, поэтому отказали ему в удовлетворении заявленных требований.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Довод кассационной жалобы о наличии оснований для удовлетворения иска (в связи с заключением сторонами договора аренды от 18.05.2011 N 17/11) подлежит отклонению. Вывод об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и неустойки (по мотиву недоказанности факта передачи спорного участка во владение ответчика) сделан судами первой и апелляционной инстанций по результатам исследования и оценки имеющихся в деле доказательств.
В части 1 статьи 287 Кодекса закреплено, что кассационная инстанция не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций. Исходя из приведенной нормы и правовых подходов, изложенных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 17.04.2012 N 16191/11 и от 24.07.2012 N 17382/11, у кассационной инстанции отсутствуют процессуальные основания для иной оценки исследованных судами доказательств.
Ссылки управления имущественных отношений на договор от 16.04.2013 (в материалах дела отсутствует) о передаче ответчиком Карагезову Г.К. прав и обязанностей арендатора по договору от 18.05.2011 N 17/11, кассационным судом не принимаются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса кредитором по сделке может быть передано другому лицу право (требование), принадлежащее ему на основании обязательства. Нормы главы 24 Гражданского кодекса, помещенные в раздел об обязательствах (общая часть обязательственного права), не регулируют порядок передачи имущества.
Передачей вещи (в данном случае - земельного участка) признается ее вручение приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (пункт 1 статьи 224 Гражданского кодекса).
Заявитель ссылается в жалобе на обстоятельства межевания земельного участка, которое производилось по заказу и за счет предпринимателя (в материалах дела соответствующие доказательства отсутствуют). Однако даже если исходить из того, что спорный участок формировался по заказу (за счет) ответчика, такие действия сами по себе не означают, что арендатор впоследствии вступил во владение земельным участком.
В кассационной жалобе истец также указывает, что Карагезов Г.К. после заключения с предпринимателем соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды использует спорный участок и надлежаще исполняет обязанность по внесению арендной платы. Между тем какие-либо доказательства, подтверждающие приведенные доводы (документы о передаче предпринимателем участка Карагезову Г.К., платежные документы о внесении последним арендных платежей и др.), в деле отсутствуют.
Не может быть принят кассационной инстанцией и довод управления имущественных отношений о наличии в действиях предпринимателя (не исполнившего денежного обязательства, но возмездно уступившего свои права по договору аренды) признаков недобросовестного осуществления гражданских прав.
В соответствии с частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Истцом не доказаны обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности ответчика. Напротив, в рамках дела N А63-16920/2008 установлено, что предприниматель (победитель торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка) был лишен права на аренду земельного участка. В решении по делу N А63-6524/2011 указано на то, что отсутствие законной возможности пользования земельным участком лицом, выигравшим торги, явилось следствием неправомерных действий ответчиков. Доказательств того, что после признания предпринимателя победителем торгов муниципальными органами были совершены действия по передаче земельного участка последнему, не представлено. Судебные инстанции при разрешении данного спора установили, что обязанность по внесению арендных платежей у предпринимателя (не получившего в пользование участок) не наступила. Право ответчика на совершение сделки перенайма по договору аренды основано на законе (статьи 382, 615 Гражданского кодекса) и не обусловлено фактом передачи арендодателем земельного участка. Исходя из изложенного, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа усматривает основания для применения норм статьи 10 Гражданского кодекса к истцу по делу (длительно и с противоправной целью (в обход закона) нарушавшего права ответчика).
Нормы материального права при разрешении спора применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.12.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по делу N А63-9880/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 23.07.2014 ПО ДЕЛУ N А63-9880/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2014 г. по делу N А63-9880/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии ответчика - индивидуального предпринимателя Абрамяна Карена Арсеновича (ИНН 263204337900, ОГРНИП 308263228400010), в отсутствие истца - Муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.12.2013 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А63-9880/2013, установил следующее.
МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - управление имущественных отношений) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к индивидуальному предпринимателю Абрамяну К.А. (далее - предприниматель) с иском о взыскании 1 704 435 рублей 94 копеек задолженности и 307 139 рублей 72 копеек пени.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением предпринимателем (в период с 18.05.2011 по 16.04.2013) обязательства по внесению арендной платы в рамках заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 18.05.2011 N 17/11. Неустойка рассчитана на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 5.2 договора за период с 20.09.2012 по 16.04.2013.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 30.12.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014, в удовлетворении иска отказано.
Судебные инстанции установили, что сторонами подписан договор от 18.05.2011 N 17/11 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:210101:0066 площадью 5680 кв. м со сроком аренды с 18.05.2011 по 18.05.2016 (с учетом протокола разногласий и решения по делу N А63-6524/2011). Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, управление имущественных отношений обратилось в суд с заявленными требованиями. Суды исходили из того, что обязательство по внесению арендной платы является встречным по отношению к обязанности арендатора по передаче имущества; если стороны договора согласовали условие о распространении договора на фактические отношения, возникшие до его заключения, то арендодатель вправе взыскать арендную плату за указанный период в случае, если имущество фактически передано арендатору (статьи 328, 606, 611, 614 Гражданского кодекса, пункты 6 и 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66)). При этом по смыслу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункта 1 статьи 611, статьи 655 Гражданского кодекса земельный участок должен быть (по акту) передан арендатору. Судебные инстанции установили, что договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 20.09.2012. Акт приема-передачи земельного участка сторонами не подписывался. Какие-либо иные доказательства, подтверждающие передачу имущества ответчику, не представлены. В связи с недоказанностью истцом по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обстоятельств передачи участка ответчику в удовлетворении требований (о взыскании платы за пользование предоставленным имуществом и неустойки за просрочку платежей) суды отказали. Ссылку истца на договор перенайма апелляционный суд отклонил, поскольку его предметом являются права и обязанности стороны по договору аренды земельного участка; заключение такого соглашения ответчиком фактическую передачу ему земельного участка не подтверждает (т. 1, л.д. 219; т. 2, л.д. 33).
Управление имущественных отношений обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам. Вывод судов о неисполнении арендодателем обязательства по передаче земельного участка во исполнение договора аренды истец считает необоснованным. Договор от 18.05.2011 N 17/11 заключен на предложенных предпринимателем условиях, в том числе по сроку действия договора с 18.05.2011 по 18.05.2016 (решение по делу N А63-6524/2011). Указанный договор не признан недействительным или незаключенным. Таким образом, предприниматель, предлагая исчислять арендные платежи с 18.05.2011 (пункты 2.1 и 3.2 договора в редакции протокола разногласий от 30.05.2011), подтверждает фактическое владение и пользование земельным участком. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 20.09.2012 и с указанной даты считается заключенным (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса). Неиспользование имущества при наличии соответствующей возможности не освобождает арендатора от внесения платы (пункт 13 информационного письма от 11.02.2002 N 66). Кроме того, межевание земельного участка производилось по заказу и за счет предпринимателя, то есть о фактическом прохождении границы ему было известно. Таким образом, арендатор не был лишен возможности фактического и непосредственного владения и пользования земельным участком. Суды не оценили также и действия ответчика по исполнению условий договора аренды. На основании договора от 16.04.2013 предприниматель уступил свои права и обязанности по договору аренды Карагезову Г.К., о чем уведомил управление имущественных отношений. Договор о передаче прав и обязанностей зарегистрирован в установленном порядке 17.04.2013. Заключение ответчиком названного договора без фактической передачи земельного участка была бы невозможной. Карагезов Г.К. добросовестно исполняет обязанность по внесению арендной платы. Ответчиком денежное обязательство не исполнено, в то время как право передать свои права по договору аренды реализовано на возмездной основе (в счет уступки предпринимателем получено 100 тыс. рублей). Указанное обстоятельство свидетельствует о недобросовестном осуществлении ответчиком своих гражданских прав, что силу статьи 10 Гражданского кодекса недопустимо. Апелляционный суд необоснованно отклонил ссылку на договор цессии, поскольку содержание прав арендатора по договору аренды заключается во владении и пользовании земельным участком, а обязанностей - в оплате за использование земельного участка. По смыслу статьи 22 Земельного кодекса на правоотношения по аренде земельного участка распространяются общие нормы об аренде, которыми передача имущества исключительно по передаточному акту не предусмотрена. Нормы статьи 611 Гражданского кодекса предусматривают последствия непредставления арендодателем необходимых документов (дают право арендатору в этом случае потребовать предоставления документов, расторжения договора, а также возмещения убытков). Соответствующими правами ответчик не воспользовался. Следовательно, отсутствие у сторон подписанного акта приема-передачи участка не означает неисполнение арендодателем обязанности по передаче имущества во владение.
Предприниматель в отзыве сослался на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Договор аренды земельного участка от 18.05.2011 N 17/11 заключен сторонами с учетом протокола разногласий и решения Арбитражного суда Ставропольского края от 21.11.2011 по делу N А63-6524/2011. Таким образом, все условия договора аренды земельного участка считаются согласованными сторонами 21.11.2011. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 20.09.2012 и с указанной даты считается заключенным (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса). В то же время передача недвижимости и ее принятие осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту (статьи 556, 655 Гражданского кодекса). Аналогичное условие содержит пункт 4.2.4 договора. Истец не исполнил обязанность по передаче имущества во владение арендатора. В апреле 2013 года арендодатель дал письменное согласие на уступку прав и обязанностей по договору аренды от 18.05.2011 N 17/11 иному лицу. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются. Предметом договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка являются только права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка (статья 382 Гражданского кодекса, пункт 1.1 договора о передаче прав и обязанностей от 16.04.2013). Передача индивидуально-определенной вещи (земельного участка) не является предметом указанного договора. Поскольку участок от арендодателя не получен, такая передача (на основании договора о передаче прав и обязанностей) невозможна. Первоначально право аренды на спорный участок реализовалось на торгах, победителю которых (ответчику) участок был предоставлен постановлением администрации города Пятигорска от 18.12.2003 N 4013. Однако договор аренды на основании указанного постановления не заключен по обстоятельствам, за которые отвечает истец (его должностные лица). Судебными актами по делу N А63-16920/2008 на администрацию возложена обязанность заключить с предпринимателем договор аренды на условиях выигранного конкурса. В связи с уклонением органов местного самоуправления от исполнения вступивших в силу судебных актов и инициированием многочисленных споров (дела N А63-6524/2011, N А63-11574/2010, N А63-6757/2010, N 63-5562/2010, N А63-2507/2010, N А63-20341/2009, N А63-6917/2009) договор аренды был заключен только в 2011 году. Однако и после заключения договора участок не был передан арендатору. Таким образом, по вине должностных лиц муниципальных органов (администрации города Пятигорска и управления имущественных отношений) в период с 2003 по 2013 годы предприниматель был лишен возможности пользоваться земельным участком, что влечет отказ во взыскании в пользу истца арендной платы. Кроме того, даже при установлении необходимости внесения платежей задолженность у ответчика отсутствует, поскольку в счет арендной платы должны быть зачтены платежи, внесенные предпринимателем как участником аукциона (1550 тыс. рублей с учетом внесенного задатка).
В судебном заседании предприниматель возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам гражданского и земельного законодательства, а также представленным в дело доказательствам.
От управления имущественных отношений поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, по результатам торгов, состоявшихся 04.11.2003, постановлением главы города Пятигорска от 18.12.2003 N 4013 Абрамяну К.А. предоставлен в аренду земельный участок площадью 5680 кв. м под строительство торгового комплекса по ул. Теплосерной г. Пятигорска (т. 1, л.д. 17).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.05.2009 по делу N А63-16920/2008 на администрацию г. Пятигорска (в лице уполномоченных органов) возложена обязанность по реальному исполнению постановления от 18.12.2003 N 4013. Суд также обязал администрацию заключить с предпринимателем договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:210101:0066 площадью 5680 кв. м для строительства торгового комплекса (т. 1, л.д. 111).
Подготовленный управлением имущественных отношений договор от 18.05.2011 N 17/11 (т. 1, л.д. 14, 15) аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:210101:0066 площадью 5680 кв. м под строительство торгового комплекса подписан предпринимателем в редакции протокола разногласий от 30.05.2011 (т. 1, л.д. 16).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.11.2011 по делу N А63-6524/2011 пункты 2.1, 3.2, 3.4 и 6.2 договора аренды приняты в редакции арендатора; пункт 3.1.2 - в редакции, арендодателя (т. 1, л.д. 84).
С учетом решения от 21.11.2011 по делу N А63-6524/2011 срок аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:210101:0066 площадью 5680 кв. м установлен с 18.05.2011 по 18.05.2016 (пункт 2.1 договора), исчисление арендной платы производится с 18.05.2011 (пункт 3.2 договора). Арендная плата вносится арендатором в безналичном порядке ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2). В соответствии с пунктом 4.2.4 на арендодателе лежит обязанность передать арендатору земельный участок по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора аренды. В силу пункта 5.2 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Как следует из штампа регистрирующего органа, договор зарегистрирован в ЕГРП 20.09.2012 (т. 1, л.д. 15).
Из выписки из ЕГРП от 25.09.2013 видно, что 17.04.2013 в ЕГРП зарегистрирован переход прав по договору аренды от 18.05.2011 N 17/11 в пользу Карагезова Г.К. (т. 1, л.д. 57).
Ссылаясь на то, что в период с 18.05.2011 по 16.04.2013 предприниматель не вносил арендную плату, управление имущественных отношений обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с него 1 704 435 рублей 94 копеек задолженности и 307 139 рублей 72 копеек пени.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса).
В пункте 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66 содержится следующее разъяснение. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
По правилам пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
В силу приведенных норм и разъяснений, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров. Изложенные правовые позиции сформулированы в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 26:33:210101:0066 площадью 5680 кв. м сторонами не подписывался. Следовательно, арендодателем не исполнена обязанность, предусмотренная в пункте 4.2.4 договора аренды от 18.05.2011 N 17/11. Какие-либо иные доказательства, подтверждающие передачу земельного участка во владение ответчика, истец также не представил. Отсутствуют в деле и документы, свидетельствующие о том, что участок поступил во владение предпринимателя до (ранее) заключения сторонами договора аренды от 18.05.2011 N 17/11.
В рамках дела N А63-16920/2008 (с участием управления имущественных отношений в качестве третьего лица) установлено, что предприниматель (победитель торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под строительство торгового комплекса по ул. Теплосерной г. Пятигорска) во внесудебном порядке был лишен права на аренду земельного участка; уклонение предпринимателя от подписания договора аренды администрацией не доказано (т. 1, л.д. 111, 125, 137).
В судебных актах по делу N А63-6524/2011 (с участием тех же лиц) указано на то, что отсутствие законной возможности пользования земельным участком лицом, выигравшим торги, явилось следствием неправомерных действий ответчиков. Доказательств того, что после признания предпринимателя победителем торгов земельный участок был ему передан и с 18.12.2003 находился в его фактическом пользовании, не представлено (т. 1, л.д. 84, 90).
Согласно статье 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому участнику процесса гарантируется право представить доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Часть 1 статьи 65 Кодекса обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет риск наступления последствий такого своего поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о недоказанности истцом факта передачи земельного участка с кадастровым номером 26:33:210101:0066 во владение предпринимателя, поэтому отказали ему в удовлетворении заявленных требований.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Довод кассационной жалобы о наличии оснований для удовлетворения иска (в связи с заключением сторонами договора аренды от 18.05.2011 N 17/11) подлежит отклонению. Вывод об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и неустойки (по мотиву недоказанности факта передачи спорного участка во владение ответчика) сделан судами первой и апелляционной инстанций по результатам исследования и оценки имеющихся в деле доказательств.
В части 1 статьи 287 Кодекса закреплено, что кассационная инстанция не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций. Исходя из приведенной нормы и правовых подходов, изложенных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 17.04.2012 N 16191/11 и от 24.07.2012 N 17382/11, у кассационной инстанции отсутствуют процессуальные основания для иной оценки исследованных судами доказательств.
Ссылки управления имущественных отношений на договор от 16.04.2013 (в материалах дела отсутствует) о передаче ответчиком Карагезову Г.К. прав и обязанностей арендатора по договору от 18.05.2011 N 17/11, кассационным судом не принимаются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса кредитором по сделке может быть передано другому лицу право (требование), принадлежащее ему на основании обязательства. Нормы главы 24 Гражданского кодекса, помещенные в раздел об обязательствах (общая часть обязательственного права), не регулируют порядок передачи имущества.
Передачей вещи (в данном случае - земельного участка) признается ее вручение приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (пункт 1 статьи 224 Гражданского кодекса).
Заявитель ссылается в жалобе на обстоятельства межевания земельного участка, которое производилось по заказу и за счет предпринимателя (в материалах дела соответствующие доказательства отсутствуют). Однако даже если исходить из того, что спорный участок формировался по заказу (за счет) ответчика, такие действия сами по себе не означают, что арендатор впоследствии вступил во владение земельным участком.
В кассационной жалобе истец также указывает, что Карагезов Г.К. после заключения с предпринимателем соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды использует спорный участок и надлежаще исполняет обязанность по внесению арендной платы. Между тем какие-либо доказательства, подтверждающие приведенные доводы (документы о передаче предпринимателем участка Карагезову Г.К., платежные документы о внесении последним арендных платежей и др.), в деле отсутствуют.
Не может быть принят кассационной инстанцией и довод управления имущественных отношений о наличии в действиях предпринимателя (не исполнившего денежного обязательства, но возмездно уступившего свои права по договору аренды) признаков недобросовестного осуществления гражданских прав.
В соответствии с частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Истцом не доказаны обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности ответчика. Напротив, в рамках дела N А63-16920/2008 установлено, что предприниматель (победитель торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка) был лишен права на аренду земельного участка. В решении по делу N А63-6524/2011 указано на то, что отсутствие законной возможности пользования земельным участком лицом, выигравшим торги, явилось следствием неправомерных действий ответчиков. Доказательств того, что после признания предпринимателя победителем торгов муниципальными органами были совершены действия по передаче земельного участка последнему, не представлено. Судебные инстанции при разрешении данного спора установили, что обязанность по внесению арендных платежей у предпринимателя (не получившего в пользование участок) не наступила. Право ответчика на совершение сделки перенайма по договору аренды основано на законе (статьи 382, 615 Гражданского кодекса) и не обусловлено фактом передачи арендодателем земельного участка. Исходя из изложенного, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа усматривает основания для применения норм статьи 10 Гражданского кодекса к истцу по делу (длительно и с противоправной целью (в обход закона) нарушавшего права ответчика).
Нормы материального права при разрешении спора применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.12.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по делу N А63-9880/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)