Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05.12.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 11.12.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Одринской Л.И. (доверенность от 04.07.2014 N 32 АБ 0728396), от ответчика - Поповой Е.Л. (доверенность от 01.05.2014 N 01/10-14), Шабловского И.И. (доверенность б/д, б/н), Суздаль М.И. (удостоверение N 158), от третьего лица - Буглаковой М.А. (паспорт), рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений города Новозыбкова на решение Арбитражного суда Брянской области от 11.09.2014 по делу N А09-5270/2014 (судья Артемьева О.А.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Смирнов Дмитрий Николаевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений города Новозыбкова (далее - ответчик, Комитет) о признании недействительными торгов в виде аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 4 579 кв. м, с кадастровым номером 32:31:020107:12, расположенного по адресу: Брянская область, г. Новозыбков, ул. Голодеда, 2, под многоэтажное жилищное строительство; о признании недействительным договора аренды земельного участка от 15.06.2012 N 151; о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика 168 020 рублей, перечисленных в качестве задатка за участие в аукционе, и 6 762 805 рублей, перечисленных в виде годовой арендной платы.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.
Комитет имущественных и земельных отношений Брянской области в апелляционной жалобе просит решение суда отменить. Ссылается на истечение срока исковой давности по заявленному требованию. Полагает, что судом необоснованно не привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц администрация г. Новозыбкова и администрация Брянской области. Полагает, что невозможность строительства многоквартирного дома при наличии на спорном участке газопровода низкого давления не подтверждена истцом, экспертиза по делу не назначалась. Считает Смирнова Д.Н. ненадлежащим истцом. Указывает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Новозыбкова от 20.04.2012 N 294 Комитетом имущественных и земельных отношений города Новозыбкова 31.05.2012 проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью 4 579 кв. м, расположенного по адресу: г. Новозыбков Брянской области, ул. Голодеда, 2, под многоэтажное жилищное строительство.
Победителем аукциона в соответствии с протоколом от 31.05.2012 N 1 был признан Смирнов Дмитрий Николаевич.
По результатам аукциона между Комитетом имущественных и земельных отношений города Новозыбкова и Смирновым Д.Н. заключен договор от 15.06.2012 N 151 аренды земельного участка площадью 4 579 кв. м, имеющего адресные ориентиры: город Новозыбков Брянской области, ул. Голодеда 2, кадастровый номер 32:31:020107:12 с разрешенным использованием - под многоэтажное жилищное строительство.
В разделе III договора стороны согласовали размер и условия арендной платы.
Так, годовой размер арендной платы установлен по итогам аукциона в соответствии с протоколом от 31.05.2012 N 1 и составляет 6 930 825 рублей согласно п. 3.1 договора.
В соответствии с пунктами 3.3 и 3.4 договора задаток в сумме 168 020 рублей, перечисленный арендатором Смирновым Д.Н. 18.05.2012 засчитывается в счет оплаты арендной платы. Оставшуюся сумму годовой арендной платы за вычетом суммы задатка арендатор обязан перечислить в размере 6 762 805 рублей в течение 10 банковских дней с момента подписания протокола на бюджетный счет арендодателя, указанный в расчете арендной платы, являющейся неотъемлемой частью договора.
По акту приема-передачи недвижимости от 15.06.2012 указанный земельный участок был передан Смирнову Д.Н.
Смирнов Д.Н. перечислил 6 762 805 рублей на расчетный счет Комитета имущественных и земельных отношений г. Новозыбкова по платежному поручению от 20.06.2012 N 26741 с указанием в назначении платежа "арендная плата по договору от 15.06.2012".
Между Смирновым Д.Н. (цедент) и Буглаковой М.А. (цессионарий) по согласованию с Комитетом имущественных и земельных отношений г. Новозыбкова 16.11.2012 был заключен договор уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 15.06.2012.
ОАО "Газпром газораспределение Брянск" в лице филиала в г. Новозыбкове 13.01.2014 представило Смирнову Д.Н. справку, согласно которой по земельному участку с кадастровым номером 32:31:020107:12, расположенному по адресу: г. Новозыбков, ул. Голодеда N 2, в соответствии с топографической съемкой, выполненной ИП Лузик Р.Ю. на октябрь 2013 года, проходит подземный газопровод низкого давления диаметром 57 мм, введенный в эксплуатацию 01.12.1988, принадлежащий ОАО "Газпром газораспределение Брянск".
Ссылаясь на то, что данный объект представляет собой обременение в отношении спорного земельного участка, о чем должно быть указано в документации по проведению торгов, полагая, что аукцион проведен с нарушением правил, установленных законом, Смирнов Д.Н. обратился в арбитражный суд с иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Согласно пп. 4 п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение).
В соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, результаты аукционов оформляются протоколом, который, должен содержать сведения о предмете аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение (технологическое присоединение).
В соответствии с пп. "в" п. 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, указанный в извещении о проведении торгов предмет торгов должен включать сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок сведения.
Из положений указанных правовых норм следует, что данные сведения должны быть достоверны и достаточны, чтобы участник аукциона имел реальную возможность рассчитать предполагаемые затраты, связанные с использованием земельного участка по назначению.
Данная правовая позиция соответствует постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 1089/11, постановлению Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15.11.2010 по делу N А09-3452/2010.
Как установлено судом, по земельному участку, арендованному истцом по результатам оспариваемого аукциона, проходят инженерные коммуникации: подземный газопровод низкого давления диаметром 57 мм, введенный в эксплуатацию 01.12.1988.
Согласно представленному третьим лицом уведомлению ООО "Горстройсервис" и приложенному к нему графическому изображению земельного участка при проведении предварительных проектных работ по размещению на земельном участке (топосъемка) жилого дома установлена необходимость в выносе с площади застройки действующего газопровода низкого давления диаметром 57 мм.
Следует также отметить, что газопровод является объектом, в отношении которого устанавливается особый режим использования, обеспечивающий безопасность условий его эксплуатации и исключающий возможность его повреждения.
Однако в нарушение вышеуказанных положений извещение о проведении аукциона и протокол о результатах аукциона от 31.05.2012 не содержат информации об обременениях вышеназванного земельного участка.
В соответствии с пунктом 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878, на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения.
Пункт 25 указанных Правил устанавливает, что эксплуатационные организации газораспределительных сетей при условии направления собственникам, владельцам или пользователям земельных участков, которые расположены в охранных зонах, предварительного письменного уведомления имеет право проводить следующие работы в охранных зонах: устройство за счет организаций-собственников распределительных сетей дорог, подъездов и других сооружений, необходимых для эксплуатации сетей.
С учетом изложенного апелляционным судом отклоняется довод жалобы о том, что невозможность строительства многоквартирного дома при наличии на спорном участке газопровода низкого давления не подтверждена истцом со ссылкой на то, что экспертиза по делу не назначалась.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.
Принимая во внимание вышеуказанные положения нормативных актов, апелляционный суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы по делу.
Кроме того, апелляционный суд отмечает, что как таковое ходатайство о проведении по делу экспертизы для определения возможности строительства многоквартирного дома при наличии на спорном участке газопровода низкого давления ответчиком в судах обеих инстанций заявлено не было, не представлено соответствующих документов в нарушение требований статьи 82 АПК РФ, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".
Таким образом, суд первой инстанции справедливо исходил из того, что истцу передан земельный участок, часть которого не может быть использована по целевому назначению - для жилищного строительства, об этом обстоятельстве при заключении договора аренды истцу известно не было.
В то же время обстоятельства нахождения в границах земельного участка газопровода могли повлиять на решение Смирнова Д.Н. о принятии участия в торгах по реализации права аренды данного земельного участка.
Указанное свидетельствует о нарушении прав истца, ввиду невозможности осуществления им своих прав в полной мере по договору аренды земельного участка от 15.06.2012 N 151. Таким образом, ИП Смирнов Д.Н. является надлежащим истцом по делу, доводы апелляционной жалобы в данной части несостоятельны и отклоняются апелляционным судом.
В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Принимая во внимание, что допущенные организатором проведения торгов нарушения в части предоставления недостоверной информации о предмете аукциона привели к нарушению прав и законных интересов истца, выражающихся в необходимости осуществления дополнительных затрат, связанных с переносом коммуникаций согласно технических условий, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца в части признания аукциона недействительным.
В соответствии с п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного по результатам торгов.
В связи с этим суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о признании недействительным договора аренды земельного участка от 15.06.2012 N 151.
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с частью 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Смирнов Д.Н. 18.05.2012 перечислил 168 020 рублей в качестве задатка, а 20.06.2012 - арендной платы по договору от 15.06.2012 в размере 6 762 805 рублей.
По договору цессии от 16.11.2012 спорный земельный участок по согласованию с ответчиком передан истцом третьему лицу - Буглаковой М.А.
На основании того, что торги и договор аренды земельного участка признаны недействительными, в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о возврате перечисленной арендной платы и задатка, зачтенного в счет оплаты по договору (пункт 3.3. договора), в общей сумме 6 930 825 рублей.
Довод жалобы об истечении срока исковой давности отклоняется апелляционным судом в силу следующего.
В силу п. 1 ст. 449, п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Как установлено судом, Смирнов Д.Н. узнал о наличии обстоятельств, препятствующих осуществлению его прав по договору аренды земельного участка от 15.06.2012 N 151, при получении 13.01.2014 справки Новозыбковского филиала ОАО "Газпром газораспределение Брянск" о наличии на участке по адресу: г. Новозыбков, ул. Голодеда, 2, газопровода низкого давления диаметром 57 мм. Таким образом, годичный срок давности по делам данной категории при обращении Смирнова Д.Н. с исковым заявлением в Арбитражный суд Брянской области не истек.
Кроме того, суд отмечает, что согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, вместе с тем, соответствующего заявления в ходе рассмотрения дела Арбитражным судом Брянской области от ответчика не поступало.
В своей жалобе Комитет указывает на несоблюдение досудебного порядка, предусмотренного ст. 452 ГК РФ. Данный довод является несостоятельным.
В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Однако рассматриваемый спор не относится к перечисленным в ст. 452 ГК РФ категориям дел, по которым необходимо соблюдение предварительного досудебного порядка, поскольку содержит требования о признании недействительными торгов.. С учетом изложенного апелляционный суд отклоняет довод жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Доказательств того, что затронуты права администрации г. Новозыбкова и администрации Брянской области апеллянтом не представлено, ходатайства о привлечении их в качестве третьих лиц не заявлено, таким образом, довод апеллянта о непривлечении в качестве третьих лиц администрации г. Новозыбкова и администрации Брянской области, отклоняется апелляционным судом как необоснованный.
Права иных лиц вынесенным судебным актом не затрагиваются, следовательно, отсутствуют основания для привлечения администрации г. Новозыбкова и администрации Брянской области, ОАО "Газпром газораспределение Брянск" к участию в деле.
Организатором торгов являлся Комитет имущественных и земельных отношений города Новозыбкова. Договор аренды земельного участка от 15.06.2012 N 151 заключен между Комитетом имущественных и земельных отношений города Новозыбкова и ИП Смирновым Д.Н. То есть, обязательственные отношение, вытекающие из заключенного договора, возникли между вышеуказанными лицами.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что денежные средства должны быть перечислены на бюджетный счет арендодателя, т.е. Комитета имущественных и земельных отношений города Новозыбкова. В разделе Х договора указаны реквизиты для перечисления денежных средств, получателем которых является Комитет имущественных и земельных отношений города Новозыбкова.
Подтверждением перечисления денежных средств на счет Комитет имущественных и земельных отношений города Новозыбкова служат также платежные поручения, где указывается, что получателем является Комитет имущественных и земельных отношений города Новозыбкова.
Таким образом, денежные средств по договору, включая плату за участие в аукционе на право заключения договора аренды, а также арендные платежи за весь период действия договора, поступали на расчетный счет Комитета имущественных и земельных отношений города Новозыбкова.
Ввиду того, что договор заключен между Комитетом имущественных и земельных отношений города Новозыбкова и все денежные средства в рамках договора поступали на платежные реквизиты Комитета, то последующее перераспределение денежных средств между бюджетами и конечными получателями денежных средств не может влиять на возникновение обязательств по возврату денежных средств Комитетом имущественных и земельных отношений города Новозыбкова как стороны по договору и получателя платежей.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 11.09.2014 по делу N А09-5270/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.12.2014 ПО ДЕЛУ N А09-5270/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 декабря 2014 г. по делу N А09-5270/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 05.12.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 11.12.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Одринской Л.И. (доверенность от 04.07.2014 N 32 АБ 0728396), от ответчика - Поповой Е.Л. (доверенность от 01.05.2014 N 01/10-14), Шабловского И.И. (доверенность б/д, б/н), Суздаль М.И. (удостоверение N 158), от третьего лица - Буглаковой М.А. (паспорт), рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений города Новозыбкова на решение Арбитражного суда Брянской области от 11.09.2014 по делу N А09-5270/2014 (судья Артемьева О.А.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Смирнов Дмитрий Николаевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений города Новозыбкова (далее - ответчик, Комитет) о признании недействительными торгов в виде аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 4 579 кв. м, с кадастровым номером 32:31:020107:12, расположенного по адресу: Брянская область, г. Новозыбков, ул. Голодеда, 2, под многоэтажное жилищное строительство; о признании недействительным договора аренды земельного участка от 15.06.2012 N 151; о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика 168 020 рублей, перечисленных в качестве задатка за участие в аукционе, и 6 762 805 рублей, перечисленных в виде годовой арендной платы.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.
Комитет имущественных и земельных отношений Брянской области в апелляционной жалобе просит решение суда отменить. Ссылается на истечение срока исковой давности по заявленному требованию. Полагает, что судом необоснованно не привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц администрация г. Новозыбкова и администрация Брянской области. Полагает, что невозможность строительства многоквартирного дома при наличии на спорном участке газопровода низкого давления не подтверждена истцом, экспертиза по делу не назначалась. Считает Смирнова Д.Н. ненадлежащим истцом. Указывает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Новозыбкова от 20.04.2012 N 294 Комитетом имущественных и земельных отношений города Новозыбкова 31.05.2012 проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью 4 579 кв. м, расположенного по адресу: г. Новозыбков Брянской области, ул. Голодеда, 2, под многоэтажное жилищное строительство.
Победителем аукциона в соответствии с протоколом от 31.05.2012 N 1 был признан Смирнов Дмитрий Николаевич.
По результатам аукциона между Комитетом имущественных и земельных отношений города Новозыбкова и Смирновым Д.Н. заключен договор от 15.06.2012 N 151 аренды земельного участка площадью 4 579 кв. м, имеющего адресные ориентиры: город Новозыбков Брянской области, ул. Голодеда 2, кадастровый номер 32:31:020107:12 с разрешенным использованием - под многоэтажное жилищное строительство.
В разделе III договора стороны согласовали размер и условия арендной платы.
Так, годовой размер арендной платы установлен по итогам аукциона в соответствии с протоколом от 31.05.2012 N 1 и составляет 6 930 825 рублей согласно п. 3.1 договора.
В соответствии с пунктами 3.3 и 3.4 договора задаток в сумме 168 020 рублей, перечисленный арендатором Смирновым Д.Н. 18.05.2012 засчитывается в счет оплаты арендной платы. Оставшуюся сумму годовой арендной платы за вычетом суммы задатка арендатор обязан перечислить в размере 6 762 805 рублей в течение 10 банковских дней с момента подписания протокола на бюджетный счет арендодателя, указанный в расчете арендной платы, являющейся неотъемлемой частью договора.
По акту приема-передачи недвижимости от 15.06.2012 указанный земельный участок был передан Смирнову Д.Н.
Смирнов Д.Н. перечислил 6 762 805 рублей на расчетный счет Комитета имущественных и земельных отношений г. Новозыбкова по платежному поручению от 20.06.2012 N 26741 с указанием в назначении платежа "арендная плата по договору от 15.06.2012".
Между Смирновым Д.Н. (цедент) и Буглаковой М.А. (цессионарий) по согласованию с Комитетом имущественных и земельных отношений г. Новозыбкова 16.11.2012 был заключен договор уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 15.06.2012.
ОАО "Газпром газораспределение Брянск" в лице филиала в г. Новозыбкове 13.01.2014 представило Смирнову Д.Н. справку, согласно которой по земельному участку с кадастровым номером 32:31:020107:12, расположенному по адресу: г. Новозыбков, ул. Голодеда N 2, в соответствии с топографической съемкой, выполненной ИП Лузик Р.Ю. на октябрь 2013 года, проходит подземный газопровод низкого давления диаметром 57 мм, введенный в эксплуатацию 01.12.1988, принадлежащий ОАО "Газпром газораспределение Брянск".
Ссылаясь на то, что данный объект представляет собой обременение в отношении спорного земельного участка, о чем должно быть указано в документации по проведению торгов, полагая, что аукцион проведен с нарушением правил, установленных законом, Смирнов Д.Н. обратился в арбитражный суд с иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Согласно пп. 4 п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение).
В соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, результаты аукционов оформляются протоколом, который, должен содержать сведения о предмете аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение (технологическое присоединение).
В соответствии с пп. "в" п. 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, указанный в извещении о проведении торгов предмет торгов должен включать сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок сведения.
Из положений указанных правовых норм следует, что данные сведения должны быть достоверны и достаточны, чтобы участник аукциона имел реальную возможность рассчитать предполагаемые затраты, связанные с использованием земельного участка по назначению.
Данная правовая позиция соответствует постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 1089/11, постановлению Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15.11.2010 по делу N А09-3452/2010.
Как установлено судом, по земельному участку, арендованному истцом по результатам оспариваемого аукциона, проходят инженерные коммуникации: подземный газопровод низкого давления диаметром 57 мм, введенный в эксплуатацию 01.12.1988.
Согласно представленному третьим лицом уведомлению ООО "Горстройсервис" и приложенному к нему графическому изображению земельного участка при проведении предварительных проектных работ по размещению на земельном участке (топосъемка) жилого дома установлена необходимость в выносе с площади застройки действующего газопровода низкого давления диаметром 57 мм.
Следует также отметить, что газопровод является объектом, в отношении которого устанавливается особый режим использования, обеспечивающий безопасность условий его эксплуатации и исключающий возможность его повреждения.
Однако в нарушение вышеуказанных положений извещение о проведении аукциона и протокол о результатах аукциона от 31.05.2012 не содержат информации об обременениях вышеназванного земельного участка.
В соответствии с пунктом 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878, на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения.
Пункт 25 указанных Правил устанавливает, что эксплуатационные организации газораспределительных сетей при условии направления собственникам, владельцам или пользователям земельных участков, которые расположены в охранных зонах, предварительного письменного уведомления имеет право проводить следующие работы в охранных зонах: устройство за счет организаций-собственников распределительных сетей дорог, подъездов и других сооружений, необходимых для эксплуатации сетей.
С учетом изложенного апелляционным судом отклоняется довод жалобы о том, что невозможность строительства многоквартирного дома при наличии на спорном участке газопровода низкого давления не подтверждена истцом со ссылкой на то, что экспертиза по делу не назначалась.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.
Принимая во внимание вышеуказанные положения нормативных актов, апелляционный суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы по делу.
Кроме того, апелляционный суд отмечает, что как таковое ходатайство о проведении по делу экспертизы для определения возможности строительства многоквартирного дома при наличии на спорном участке газопровода низкого давления ответчиком в судах обеих инстанций заявлено не было, не представлено соответствующих документов в нарушение требований статьи 82 АПК РФ, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".
Таким образом, суд первой инстанции справедливо исходил из того, что истцу передан земельный участок, часть которого не может быть использована по целевому назначению - для жилищного строительства, об этом обстоятельстве при заключении договора аренды истцу известно не было.
В то же время обстоятельства нахождения в границах земельного участка газопровода могли повлиять на решение Смирнова Д.Н. о принятии участия в торгах по реализации права аренды данного земельного участка.
Указанное свидетельствует о нарушении прав истца, ввиду невозможности осуществления им своих прав в полной мере по договору аренды земельного участка от 15.06.2012 N 151. Таким образом, ИП Смирнов Д.Н. является надлежащим истцом по делу, доводы апелляционной жалобы в данной части несостоятельны и отклоняются апелляционным судом.
В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Принимая во внимание, что допущенные организатором проведения торгов нарушения в части предоставления недостоверной информации о предмете аукциона привели к нарушению прав и законных интересов истца, выражающихся в необходимости осуществления дополнительных затрат, связанных с переносом коммуникаций согласно технических условий, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца в части признания аукциона недействительным.
В соответствии с п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного по результатам торгов.
В связи с этим суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о признании недействительным договора аренды земельного участка от 15.06.2012 N 151.
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с частью 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Смирнов Д.Н. 18.05.2012 перечислил 168 020 рублей в качестве задатка, а 20.06.2012 - арендной платы по договору от 15.06.2012 в размере 6 762 805 рублей.
По договору цессии от 16.11.2012 спорный земельный участок по согласованию с ответчиком передан истцом третьему лицу - Буглаковой М.А.
На основании того, что торги и договор аренды земельного участка признаны недействительными, в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о возврате перечисленной арендной платы и задатка, зачтенного в счет оплаты по договору (пункт 3.3. договора), в общей сумме 6 930 825 рублей.
Довод жалобы об истечении срока исковой давности отклоняется апелляционным судом в силу следующего.
В силу п. 1 ст. 449, п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Как установлено судом, Смирнов Д.Н. узнал о наличии обстоятельств, препятствующих осуществлению его прав по договору аренды земельного участка от 15.06.2012 N 151, при получении 13.01.2014 справки Новозыбковского филиала ОАО "Газпром газораспределение Брянск" о наличии на участке по адресу: г. Новозыбков, ул. Голодеда, 2, газопровода низкого давления диаметром 57 мм. Таким образом, годичный срок давности по делам данной категории при обращении Смирнова Д.Н. с исковым заявлением в Арбитражный суд Брянской области не истек.
Кроме того, суд отмечает, что согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, вместе с тем, соответствующего заявления в ходе рассмотрения дела Арбитражным судом Брянской области от ответчика не поступало.
В своей жалобе Комитет указывает на несоблюдение досудебного порядка, предусмотренного ст. 452 ГК РФ. Данный довод является несостоятельным.
В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Однако рассматриваемый спор не относится к перечисленным в ст. 452 ГК РФ категориям дел, по которым необходимо соблюдение предварительного досудебного порядка, поскольку содержит требования о признании недействительными торгов.. С учетом изложенного апелляционный суд отклоняет довод жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Доказательств того, что затронуты права администрации г. Новозыбкова и администрации Брянской области апеллянтом не представлено, ходатайства о привлечении их в качестве третьих лиц не заявлено, таким образом, довод апеллянта о непривлечении в качестве третьих лиц администрации г. Новозыбкова и администрации Брянской области, отклоняется апелляционным судом как необоснованный.
Права иных лиц вынесенным судебным актом не затрагиваются, следовательно, отсутствуют основания для привлечения администрации г. Новозыбкова и администрации Брянской области, ОАО "Газпром газораспределение Брянск" к участию в деле.
Организатором торгов являлся Комитет имущественных и земельных отношений города Новозыбкова. Договор аренды земельного участка от 15.06.2012 N 151 заключен между Комитетом имущественных и земельных отношений города Новозыбкова и ИП Смирновым Д.Н. То есть, обязательственные отношение, вытекающие из заключенного договора, возникли между вышеуказанными лицами.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что денежные средства должны быть перечислены на бюджетный счет арендодателя, т.е. Комитета имущественных и земельных отношений города Новозыбкова. В разделе Х договора указаны реквизиты для перечисления денежных средств, получателем которых является Комитет имущественных и земельных отношений города Новозыбкова.
Подтверждением перечисления денежных средств на счет Комитет имущественных и земельных отношений города Новозыбкова служат также платежные поручения, где указывается, что получателем является Комитет имущественных и земельных отношений города Новозыбкова.
Таким образом, денежные средств по договору, включая плату за участие в аукционе на право заключения договора аренды, а также арендные платежи за весь период действия договора, поступали на расчетный счет Комитета имущественных и земельных отношений города Новозыбкова.
Ввиду того, что договор заключен между Комитетом имущественных и земельных отношений города Новозыбкова и все денежные средства в рамках договора поступали на платежные реквизиты Комитета, то последующее перераспределение денежных средств между бюджетами и конечными получателями денежных средств не может влиять на возникновение обязательств по возврату денежных средств Комитетом имущественных и земельных отношений города Новозыбкова как стороны по договору и получателя платежей.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 11.09.2014 по делу N А09-5270/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)