Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03.06.2015.
Полный текст постановления изготовлен 04.06.2015.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Вечканова А.И., судей Богуновой Е.А., Соловьевой М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Долгих Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Техно-Союз", г. Чебоксары, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.12.2014 по делу N А79-5493/2014,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Техно-Союз", г. Чебоксары (ОГРН 1072124001058 ИНН 2124027834), к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары (ОГРН 1022101150037 ИНН 2126003194), и Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом, г. Чебоксары (ОГРН 1022101131293),
о признании незаконным действия,
и встречному иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики к обществу с ограниченной ответственностью "Техно-Союз"
о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального казенного учреждения "Земельное управление" города Чебоксары, индивидуального предпринимателя Горячкова Валерия Николаевича,
при участии представителей сторон:
от ООО "Техно-Союз" - Белякова М.В. решение от 23.07.2007 N 1, приказ от 23.07.2007 N 1, выписка из ЕГРЮЛ от 13.02.2015 N 2369В/2015, Климова Н.Ю. по доверенности от 07.07.2014 (сроком на 3 года), Игнатьева Е.А. по доверенности от 02.06.2015 (сроком на 3 года),
от администрации г. Чебоксары - Борисов А.В. по доверенности от 29.12.2014 (сроком до 31.12.2015),
общество с ограниченной ответственностью "Техно-Союз" (далее - ООО "Техно-Союз") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с исковым заявлением к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация) и Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет) о признании незаконным отказа в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:150, площадью 1265 кв. м, изложенного в письме Комитета от 10.06.2014 N 039/з-2349, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 07.08.2012 N 226/5413-М о продлении срока аренды на 3 года.
Администрация города Чебоксары обратилась со встречным исковым заявлением к ООО "Техно-Союз" о признании ничтожным договора аренды земельного участка от 07.08.2012 N 226/5413-М, об обязании возвратить во владение администрации г. Чебоксары земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:150, площадью 1265 кв. м, расположенный на улице Нижегородская в VI микрорайоне центральной части г. Чебоксары.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" города Чебоксары, индивидуальный предприниматель Горячков Валерий Николаевич.
Решением от 15.12.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении исковых требований ООО "Техно-Союз" отказал.
Встречный иск администрации города Чебоксары суд удовлетворил. Признал недействительным договор аренды земельного участка от 07.08.2012 N 226/5413-М с дополнительным соглашением к нему от 15.07.2013. Обязал ООО "Техно-Союз" возвратить администрации города Чебоксары Чувашской Республики земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:150, площадью 1265 кв. м, расположенный на улице Нижегородская в VI микрорайоне центральной части г. Чебоксары.
ООО "Техно-Союз", не согласившись с принятым судебным актом, обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что вывод суда об отсутствии надлежащей публикации о предстоящем предоставлении земельного участка ООО "Техно-Союз" основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что на март 2011 года в г. Чебоксары отсутствовал нормативный акт, определяющий порядок информирования населения г. Чебоксары о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства. Отмечает, что в указанный период фактически сложился порядок, при котором хозяйствующие субъекты, обратившиеся в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка по процедуре с предварительным согласованием места размещения объекта, размещали объявления в средствах массовой информации от своего имени.
Заявитель, оспаривая вывод суда о недействительности договора аренды от 07.08.2012 N 226-5413-М, указывает на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя, судом необоснованно не применен срок исковой давности к требованию об оспаривании договора аренды от 14.06.2011.
Заявитель, ссылаясь на статью 167 ГК РФ, пункт 1 постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.2008 N 126, указывает, что судом не изучался вопрос о размере уплаченной арендной платы за пользование спорным земельным участком, подлежащим возврату.
Заявитель жалобы в заседании суда поддержал доводы апелляционной жалобы.
Администрация в заседании суда просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в заседание суда не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей не явившихся сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании заявки ООО "Техно-Союз" от 12.12.2008 N 23 распоряжением Администрации от 16.09.2009 N 3862-р утверждены акт выбора от 26.08.2009 N 174, градостроительный план от 22.12.2008 N RU21304000-322 и схема расположения земельного участка площадью 1265 кв. м на кадастровом плане от 19.08.2009 под размещение 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машино-мест по ул. Нижегородская в IV микрорайоне центральной части г. Чебоксары, поз. 6а (т. 1, л. д. 63 - 74).
Распоряжением Администрации от 24.03.2010 N 891-р внесены изменения в распоряжение от 16.09.2009 N 3862-р, а именно, в связи с измененным проектным решением утверждены акты выбора земельных участков от 26.08.2009 N 174 и от 21.01.2010 N 174/1, градостроительный план земельного участка от 21.01.2010 N RU21304000-9 и схема расположения земельного участка площадью 1265 кв. м на кадастровом плане от 21.01.2010 под размещение 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машиномест по ул. Нижегородская в IV микрорайоне центральной части г. Чебоксары, поз. 6а (т. 1, л. д. 75).
Согласно кадастровому паспорту от 22.12.2010 N 21/301/10-48879 земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:150, площадью 1265 кв. м, был поставлен на государственный кадастровый учет 22.12.2010 (т. 1, л. д. 81 - 82).
17.03.2011 в газете "Чебоксарские новости" N 26 опубликовано объявление следующего содержания: "ООО "Техно-Союз" информирует о планируемом строительстве 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машино-мест по ул. Нижегородской в IV микрорайоне центральной части г. Чебоксары, поз. 6а. Тел. для справок 38-81-70" (т. 1, л. д. 56).
Распоряжением Администрации от 24.05.2011 N 1303-р земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:150 площадью 1265 кв. м предоставлен ООО "Техно-Союз" в аренду сроком до 01.06.2012, обществу указано на необходимость выполнить проект объекта, получить разрешение на строительство (т. 1, л. д. 76 - 77).
14.06.2011 Администрацией (арендодатель) и ООО "Техно-Союз" (арендатор) заключен договор аренды N 124/4952-М земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:150, площадью 1265 кв. м, для строительства 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машиномест (поз. 6а), в том числе: площадью 89 кв. м, площадью 48 кв. м в охранных зонах газопровода, площадью 126 кв. м в охранной зоне канализации, расположенный по улице Нижегородская в VI микрорайоне центральной части г. Чебоксары, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 20.07.2011 (т. 1, л. д. 78 - 80).
Согласно пункту 2.1 договора аренды от 14.06.2011 N 124/4952-М срок аренды был установлен с 24.05.2011 до 01.06.2012.
В пункте 8.4 договора аренды от 14.06.2011 N 124/4952-М указано, что настоящим договором обязательство арендодателя по передаче земельного участка арендатору считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.
Распоряжением Администрации от 05.07.2012 N 2217-р срок аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:150 был продлен до 29.06.2013 (т. 1, л. д. 83).
07.08.2012 Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 226/5413-М, по условиям которого на основании распоряжения Администрации от 05.07.2012 N 2217-р арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010206:150, площадью 1265 кв. м, для завершения строительства 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машиномест (поз. 6а), в том числе: площадью 89 кв. м, площадью 48 кв. м в охранных зонах газопровода, площадью 126 кв. м в охранной зоне канализации, расположенный по улице Нижегородская в VI микрорайоне центральной части г. Чебоксары (т. 1, л. д. 10 - 11).
Подпунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен до 29.06.2013.
В пункте 8.4 договора аренды от 07.08.2012 N 226/5413-М также указано, что настоящим договором обязательство арендодателя по передаче земельного участка арендатору считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.
15.07.2013 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 07.08.2012 N 226/5413-М, которым срок аренды земельного участка установлен по 27.06.2014 (т. 1, л. д. 12).
Письмом от 25.04.2014 N 23 Общество просило пролонгировать договор на три года в связи с тем, что нормативные сроки проектирования и строительства здания превышают срок договора аренды (т. 1, л. д. 13).
Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары письмом от 10.06.2014 N 039/з 2349 отказал в продлении срока аренды земельного участка, сославшись на статью 34 Земельного кодекса Российской Федерации. Указал, что заключение договора аренды государственного и муниципального имущества возможно исключительно по результатам проведения торгов (т. 1, л. д. 14).
Названный отказ послужил основанием для обращения истца в суд с первоначальным иском.
Согласно пункту 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
В соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.
Из материалов дела усматривается, что 25.04.2014 ООО "Техно-Союз" обратилось в администрацию города Чебоксары с заявлением о продлении срока аренды используемого земельного участка.
Администрация, приняв заявление истца, отказала в принятии положительного решения по его обращению.
В силу части 1 статьи 17.1 Закона защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, указанных в данной статье.
В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В соответствии с частями 9, 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев:
1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Судом апелляционной инстанции установлено, что предметом договора от 14.06.2011 является аренда земельного участка относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010206:150, площадью 1265 кв. м, для строительства 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машиномест (поз. 6а), в том числе: площадью 89 кв. м, площадью 48 кв. м в охранных зонах газопровода, площадью 126 кв. м в охранной зоне канализации, расположенный по улице Нижегородская в VI микрорайоне центральной части г. Чебоксары.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено право истца на заключение нового договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока договора.
Из материалов дела усматривается, что обращение ООО "Техно-Союз" в Администрацию было осуществлено 25.04.2014 N 23, то есть в установленные сроки.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.
Общество использовало предоставленный ему в аренду земельный участок по назначению, что соответствует целям предоставления данного участка, что в свою очередь наделяет его правом требовать заключения договора аренды земельного участка на новый срок.
Исходя из оценки представленных доказательств в совокупности с фактическими обстоятельствами дела суд пришел к выводу, что, поскольку доказательств отсутствия со стороны общества намерений не достигнуть цели, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, не представлено, отказ в продлении действия договора аренды земельного участка противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 4.5 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции), арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
Исходя из вышеизложенного суд апелляционной инстанции признает заявленные исковые требования ООО "Техно-Союз" обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в части удовлетворения встречных исковых требований, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам в данной части.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчик настаивает на признании ничтожным договора аренды земельного участка от 07.08.2012 N 226/5413-М и обязании возвратить во владение администрации г. Чебоксары земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:150, площадью 1265 кв. м, расположенный на улице Нижегородская в VI микрорайоне центральной части г. Чебоксары.
В обоснование иска указано на предоставление обществу спорного земельного участка с нарушением требований законодательства. Земельный участок предоставлен с предварительным согласованием места размещения объекта: распоряжением администрации от 16.09.2009 N 3862-р утверждены акты выбора, градостроительный план и схема расположения земельного участка на кадастровом плане, однако информирования населения о планируемом предоставлении земельного участка произведено не было. Информация в газете "Чебоксарские новости" от 17.03.2011 опубликована с нарушением норм законодательства.
Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.
На основании пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.
В силу пункта 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Согласно пункту 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
В соответствии с пунктом 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.
Пунктом 6 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
Положения пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации призваны обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка под строительство акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом не урегулирован.
Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
В обоснование своей позиции администрация г. Чебоксары указывает на нарушение ею положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с таким утверждением органа местного самоуправления по следующим основаниям.
Установлено, что 17.03.2011 в газете "Чебоксарские новости" N 26 опубликовано объявление следующего содержания: "ООО "Техно-Союз" информирует о планируемом строительстве 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машино-мест по ул. Нижегородской в IV микрорайоне центральной части г. Чебоксары, поз. 6а. Тел. для справок 38-81-70" (т. 1, л. д. 56).
Суд апелляционной инстанции считает, что опубликование информации о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства в такой форме (от имени претендующего лица) не противоречит пункту 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
Информация размещена в официальном средстве массовой информации, по содержанию является четким и недвусмысленным, указывает на возможность обращения по телефону заинтересованным лицам.
На март 2011 года в г. Чебоксары не был принят нормативный акт, определяющий порядок информирования населения г. Чебоксары о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства; в материалы дела заявитель представил доказательства того, что в тот период времени фактически сложился порядок, при котором хозяйствующие субъекты, обратившиеся в администрацию г. Чебоксары с заявлением о предоставлении земельных участков по процедуре с предварительным согласованием места размещения объекта, размещали объявления в средствах массовой информации от своего имени.
Только 17.07.2012 администрация г. Чебоксары издала постановление N 199 "Об утверждении административного регламента по предоставлению муниципальной услуги "Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов", которое предусматривает определенный порядок реализации положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к заключению о том, что население г. Чебоксары и иные заинтересованные лица были информированы о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, в связи с чем принципы справедливости, открытости, прозрачности и публичности при предоставлении муниципальных земель соблюдены.
Доказательств наличия иных претендентов на это земельный участок, в связи с чем право аренды на данный земельный участок должно выставляться на торги, администрация г. Чебоксары вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила.
При установленных обстоятельствах суд приходит к заключению о том, что правовые основания для признания недействительным договора аренды земельного участка от 07.08.2012 N 226/5413-М с дополнительным соглашением к нему от 15.07.2013 у суда первой инстанции отсутствовали. Обратное органом местного самоуправления не доказано.
Таким образом, оспариваемый отказ в продлении срока договора является незаконным и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет удовлетворение заявленных исковых требований.
Неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене решения суда первой инстанции.
Нарушений положений части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, влекущих отмену обжалуемого судебного акта суда первой инстанции в любом случае, судом не допущено.
Решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Техно-Союз" и отказе в удовлетворении встречных исковых требований администрации города Чебоксары.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.12.2014 по делу N А79-5493/2014 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Техно-Союз", г. Чебоксары, - удовлетворить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Техно-Союз" удовлетворить. Признать незаконными действия администрации города Чебоксары Чувашской Республики, Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом по отказу в продлении срока аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010206:150, общей площадью 1265 кв. м, установленного договором аренды земельного участка от 07.08.2012 N 226/5413-М.
Обязать администрацию города Чебоксары Чувашской Республики заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Техно-Союз" дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 07.08.2012 N 226/5413-М о продлении срока аренды на три года в течение 14 дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.
Взыскать с администрации города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары (ОГРН 1022101150037 ИНН 2126003194), в пользу общества с ограниченной ответственностью "Техно-Союз", г. Чебоксары (ОГРН 1072124001058 ИНН 2124027834), 6000 руб. расходов по государственной пошлине за рассмотрение искового заявления, 3000 руб. расходов по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы.
В удовлетворении встречных исковых требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.06.2015 ПО ДЕЛУ N А79-5493/2014
По делу о признании незаконным отказа в продлении срока аренды земельного участка, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о продлении срока аренды (основное требование).Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июня 2015 г. по делу N А79-5493/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 03.06.2015.
Полный текст постановления изготовлен 04.06.2015.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Вечканова А.И., судей Богуновой Е.А., Соловьевой М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Долгих Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Техно-Союз", г. Чебоксары, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.12.2014 по делу N А79-5493/2014,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Техно-Союз", г. Чебоксары (ОГРН 1072124001058 ИНН 2124027834), к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары (ОГРН 1022101150037 ИНН 2126003194), и Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом, г. Чебоксары (ОГРН 1022101131293),
о признании незаконным действия,
и встречному иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики к обществу с ограниченной ответственностью "Техно-Союз"
о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального казенного учреждения "Земельное управление" города Чебоксары, индивидуального предпринимателя Горячкова Валерия Николаевича,
при участии представителей сторон:
от ООО "Техно-Союз" - Белякова М.В. решение от 23.07.2007 N 1, приказ от 23.07.2007 N 1, выписка из ЕГРЮЛ от 13.02.2015 N 2369В/2015, Климова Н.Ю. по доверенности от 07.07.2014 (сроком на 3 года), Игнатьева Е.А. по доверенности от 02.06.2015 (сроком на 3 года),
от администрации г. Чебоксары - Борисов А.В. по доверенности от 29.12.2014 (сроком до 31.12.2015),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Техно-Союз" (далее - ООО "Техно-Союз") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с исковым заявлением к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация) и Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет) о признании незаконным отказа в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:150, площадью 1265 кв. м, изложенного в письме Комитета от 10.06.2014 N 039/з-2349, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 07.08.2012 N 226/5413-М о продлении срока аренды на 3 года.
Администрация города Чебоксары обратилась со встречным исковым заявлением к ООО "Техно-Союз" о признании ничтожным договора аренды земельного участка от 07.08.2012 N 226/5413-М, об обязании возвратить во владение администрации г. Чебоксары земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:150, площадью 1265 кв. м, расположенный на улице Нижегородская в VI микрорайоне центральной части г. Чебоксары.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" города Чебоксары, индивидуальный предприниматель Горячков Валерий Николаевич.
Решением от 15.12.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении исковых требований ООО "Техно-Союз" отказал.
Встречный иск администрации города Чебоксары суд удовлетворил. Признал недействительным договор аренды земельного участка от 07.08.2012 N 226/5413-М с дополнительным соглашением к нему от 15.07.2013. Обязал ООО "Техно-Союз" возвратить администрации города Чебоксары Чувашской Республики земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:150, площадью 1265 кв. м, расположенный на улице Нижегородская в VI микрорайоне центральной части г. Чебоксары.
ООО "Техно-Союз", не согласившись с принятым судебным актом, обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что вывод суда об отсутствии надлежащей публикации о предстоящем предоставлении земельного участка ООО "Техно-Союз" основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что на март 2011 года в г. Чебоксары отсутствовал нормативный акт, определяющий порядок информирования населения г. Чебоксары о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства. Отмечает, что в указанный период фактически сложился порядок, при котором хозяйствующие субъекты, обратившиеся в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка по процедуре с предварительным согласованием места размещения объекта, размещали объявления в средствах массовой информации от своего имени.
Заявитель, оспаривая вывод суда о недействительности договора аренды от 07.08.2012 N 226-5413-М, указывает на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя, судом необоснованно не применен срок исковой давности к требованию об оспаривании договора аренды от 14.06.2011.
Заявитель, ссылаясь на статью 167 ГК РФ, пункт 1 постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.2008 N 126, указывает, что судом не изучался вопрос о размере уплаченной арендной платы за пользование спорным земельным участком, подлежащим возврату.
Заявитель жалобы в заседании суда поддержал доводы апелляционной жалобы.
Администрация в заседании суда просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в заседание суда не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей не явившихся сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании заявки ООО "Техно-Союз" от 12.12.2008 N 23 распоряжением Администрации от 16.09.2009 N 3862-р утверждены акт выбора от 26.08.2009 N 174, градостроительный план от 22.12.2008 N RU21304000-322 и схема расположения земельного участка площадью 1265 кв. м на кадастровом плане от 19.08.2009 под размещение 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машино-мест по ул. Нижегородская в IV микрорайоне центральной части г. Чебоксары, поз. 6а (т. 1, л. д. 63 - 74).
Распоряжением Администрации от 24.03.2010 N 891-р внесены изменения в распоряжение от 16.09.2009 N 3862-р, а именно, в связи с измененным проектным решением утверждены акты выбора земельных участков от 26.08.2009 N 174 и от 21.01.2010 N 174/1, градостроительный план земельного участка от 21.01.2010 N RU21304000-9 и схема расположения земельного участка площадью 1265 кв. м на кадастровом плане от 21.01.2010 под размещение 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машиномест по ул. Нижегородская в IV микрорайоне центральной части г. Чебоксары, поз. 6а (т. 1, л. д. 75).
Согласно кадастровому паспорту от 22.12.2010 N 21/301/10-48879 земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:150, площадью 1265 кв. м, был поставлен на государственный кадастровый учет 22.12.2010 (т. 1, л. д. 81 - 82).
17.03.2011 в газете "Чебоксарские новости" N 26 опубликовано объявление следующего содержания: "ООО "Техно-Союз" информирует о планируемом строительстве 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машино-мест по ул. Нижегородской в IV микрорайоне центральной части г. Чебоксары, поз. 6а. Тел. для справок 38-81-70" (т. 1, л. д. 56).
Распоряжением Администрации от 24.05.2011 N 1303-р земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:150 площадью 1265 кв. м предоставлен ООО "Техно-Союз" в аренду сроком до 01.06.2012, обществу указано на необходимость выполнить проект объекта, получить разрешение на строительство (т. 1, л. д. 76 - 77).
14.06.2011 Администрацией (арендодатель) и ООО "Техно-Союз" (арендатор) заключен договор аренды N 124/4952-М земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:150, площадью 1265 кв. м, для строительства 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машиномест (поз. 6а), в том числе: площадью 89 кв. м, площадью 48 кв. м в охранных зонах газопровода, площадью 126 кв. м в охранной зоне канализации, расположенный по улице Нижегородская в VI микрорайоне центральной части г. Чебоксары, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 20.07.2011 (т. 1, л. д. 78 - 80).
Согласно пункту 2.1 договора аренды от 14.06.2011 N 124/4952-М срок аренды был установлен с 24.05.2011 до 01.06.2012.
В пункте 8.4 договора аренды от 14.06.2011 N 124/4952-М указано, что настоящим договором обязательство арендодателя по передаче земельного участка арендатору считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.
Распоряжением Администрации от 05.07.2012 N 2217-р срок аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:150 был продлен до 29.06.2013 (т. 1, л. д. 83).
07.08.2012 Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 226/5413-М, по условиям которого на основании распоряжения Администрации от 05.07.2012 N 2217-р арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010206:150, площадью 1265 кв. м, для завершения строительства 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машиномест (поз. 6а), в том числе: площадью 89 кв. м, площадью 48 кв. м в охранных зонах газопровода, площадью 126 кв. м в охранной зоне канализации, расположенный по улице Нижегородская в VI микрорайоне центральной части г. Чебоксары (т. 1, л. д. 10 - 11).
Подпунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен до 29.06.2013.
В пункте 8.4 договора аренды от 07.08.2012 N 226/5413-М также указано, что настоящим договором обязательство арендодателя по передаче земельного участка арендатору считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.
15.07.2013 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 07.08.2012 N 226/5413-М, которым срок аренды земельного участка установлен по 27.06.2014 (т. 1, л. д. 12).
Письмом от 25.04.2014 N 23 Общество просило пролонгировать договор на три года в связи с тем, что нормативные сроки проектирования и строительства здания превышают срок договора аренды (т. 1, л. д. 13).
Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары письмом от 10.06.2014 N 039/з 2349 отказал в продлении срока аренды земельного участка, сославшись на статью 34 Земельного кодекса Российской Федерации. Указал, что заключение договора аренды государственного и муниципального имущества возможно исключительно по результатам проведения торгов (т. 1, л. д. 14).
Названный отказ послужил основанием для обращения истца в суд с первоначальным иском.
Согласно пункту 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
В соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.
Из материалов дела усматривается, что 25.04.2014 ООО "Техно-Союз" обратилось в администрацию города Чебоксары с заявлением о продлении срока аренды используемого земельного участка.
Администрация, приняв заявление истца, отказала в принятии положительного решения по его обращению.
В силу части 1 статьи 17.1 Закона защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, указанных в данной статье.
В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В соответствии с частями 9, 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев:
1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Судом апелляционной инстанции установлено, что предметом договора от 14.06.2011 является аренда земельного участка относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010206:150, площадью 1265 кв. м, для строительства 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машиномест (поз. 6а), в том числе: площадью 89 кв. м, площадью 48 кв. м в охранных зонах газопровода, площадью 126 кв. м в охранной зоне канализации, расположенный по улице Нижегородская в VI микрорайоне центральной части г. Чебоксары.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено право истца на заключение нового договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока договора.
Из материалов дела усматривается, что обращение ООО "Техно-Союз" в Администрацию было осуществлено 25.04.2014 N 23, то есть в установленные сроки.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.
Общество использовало предоставленный ему в аренду земельный участок по назначению, что соответствует целям предоставления данного участка, что в свою очередь наделяет его правом требовать заключения договора аренды земельного участка на новый срок.
Исходя из оценки представленных доказательств в совокупности с фактическими обстоятельствами дела суд пришел к выводу, что, поскольку доказательств отсутствия со стороны общества намерений не достигнуть цели, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, не представлено, отказ в продлении действия договора аренды земельного участка противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 4.5 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции), арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
Исходя из вышеизложенного суд апелляционной инстанции признает заявленные исковые требования ООО "Техно-Союз" обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в части удовлетворения встречных исковых требований, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам в данной части.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчик настаивает на признании ничтожным договора аренды земельного участка от 07.08.2012 N 226/5413-М и обязании возвратить во владение администрации г. Чебоксары земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:150, площадью 1265 кв. м, расположенный на улице Нижегородская в VI микрорайоне центральной части г. Чебоксары.
В обоснование иска указано на предоставление обществу спорного земельного участка с нарушением требований законодательства. Земельный участок предоставлен с предварительным согласованием места размещения объекта: распоряжением администрации от 16.09.2009 N 3862-р утверждены акты выбора, градостроительный план и схема расположения земельного участка на кадастровом плане, однако информирования населения о планируемом предоставлении земельного участка произведено не было. Информация в газете "Чебоксарские новости" от 17.03.2011 опубликована с нарушением норм законодательства.
Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.
На основании пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.
В силу пункта 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Согласно пункту 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
В соответствии с пунктом 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.
Пунктом 6 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
Положения пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации призваны обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка под строительство акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом не урегулирован.
Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
В обоснование своей позиции администрация г. Чебоксары указывает на нарушение ею положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с таким утверждением органа местного самоуправления по следующим основаниям.
Установлено, что 17.03.2011 в газете "Чебоксарские новости" N 26 опубликовано объявление следующего содержания: "ООО "Техно-Союз" информирует о планируемом строительстве 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машино-мест по ул. Нижегородской в IV микрорайоне центральной части г. Чебоксары, поз. 6а. Тел. для справок 38-81-70" (т. 1, л. д. 56).
Суд апелляционной инстанции считает, что опубликование информации о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства в такой форме (от имени претендующего лица) не противоречит пункту 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
Информация размещена в официальном средстве массовой информации, по содержанию является четким и недвусмысленным, указывает на возможность обращения по телефону заинтересованным лицам.
На март 2011 года в г. Чебоксары не был принят нормативный акт, определяющий порядок информирования населения г. Чебоксары о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства; в материалы дела заявитель представил доказательства того, что в тот период времени фактически сложился порядок, при котором хозяйствующие субъекты, обратившиеся в администрацию г. Чебоксары с заявлением о предоставлении земельных участков по процедуре с предварительным согласованием места размещения объекта, размещали объявления в средствах массовой информации от своего имени.
Только 17.07.2012 администрация г. Чебоксары издала постановление N 199 "Об утверждении административного регламента по предоставлению муниципальной услуги "Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов", которое предусматривает определенный порядок реализации положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к заключению о том, что население г. Чебоксары и иные заинтересованные лица были информированы о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, в связи с чем принципы справедливости, открытости, прозрачности и публичности при предоставлении муниципальных земель соблюдены.
Доказательств наличия иных претендентов на это земельный участок, в связи с чем право аренды на данный земельный участок должно выставляться на торги, администрация г. Чебоксары вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила.
При установленных обстоятельствах суд приходит к заключению о том, что правовые основания для признания недействительным договора аренды земельного участка от 07.08.2012 N 226/5413-М с дополнительным соглашением к нему от 15.07.2013 у суда первой инстанции отсутствовали. Обратное органом местного самоуправления не доказано.
Таким образом, оспариваемый отказ в продлении срока договора является незаконным и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет удовлетворение заявленных исковых требований.
Неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене решения суда первой инстанции.
Нарушений положений части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, влекущих отмену обжалуемого судебного акта суда первой инстанции в любом случае, судом не допущено.
Решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Техно-Союз" и отказе в удовлетворении встречных исковых требований администрации города Чебоксары.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.12.2014 по делу N А79-5493/2014 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Техно-Союз", г. Чебоксары, - удовлетворить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Техно-Союз" удовлетворить. Признать незаконными действия администрации города Чебоксары Чувашской Республики, Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом по отказу в продлении срока аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010206:150, общей площадью 1265 кв. м, установленного договором аренды земельного участка от 07.08.2012 N 226/5413-М.
Обязать администрацию города Чебоксары Чувашской Республики заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Техно-Союз" дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 07.08.2012 N 226/5413-М о продлении срока аренды на три года в течение 14 дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.
Взыскать с администрации города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары (ОГРН 1022101150037 ИНН 2126003194), в пользу общества с ограниченной ответственностью "Техно-Союз", г. Чебоксары (ОГРН 1072124001058 ИНН 2124027834), 6000 руб. расходов по государственной пошлине за рассмотрение искового заявления, 3000 руб. расходов по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы.
В удовлетворении встречных исковых требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.И.ВЕЧКАНОВ
А.И.ВЕЧКАНОВ
Судьи
Е.А.БОГУНОВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
Е.А.БОГУНОВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)