Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Киричек Ю.Н., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11984/2014) общества с ограниченной ответственностью "ШТОРХ" (далее - ООО "ШТОРХ", Общество, истец) на решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.09.2014 по делу N А70-7772/2014 (судья Вебер Л.Е.), принятое
по исковому заявлению ООО "ШТОРХ" (ОГРН 1067203333614, ИНН 7202151414)
к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тюменской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области, Учреждение, ответчик),
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Департамента имущественных отношений Тюменской области,
об установлении кадастровой стоимости земельного участка,
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ШТОРХ" обратилось с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Герцена, 70, площадью 6898, 00 кв. м, в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011, а именно в сумме 15 541 200 руб.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 15.07.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области и Департамент имущественных отношений Тюменской области.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 10.09.2014 исковые требования оставлены без удовлетворения.
В обоснование принятого решения суд первой инстанции сослался на то, что оценщиком неверно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода и неверно определена величина рыночной цены оцениваемого объекта, поскольку в отчете N 543Р-07.20104 использованы данные об объектах, которые существенно отличаются по их местоположению от оцениваемого объекта, а также в связи с тем, что экспертом не учтены и не указаны цели использования (разрешенное использование) объектов-аналогов. Суд первой инстанции указал, что определение цены оценки должно быть обосновано на дифференцированных показателях аналогичных объектов недвижимости, тогда как отнесение объектов к коммерческой недвижимости не является достаточным элементом для применения сравнительного метода оценки. По мнению суда первой инстанции, отчет об оценке, представленный истцом в качестве доказательства заявленных требований, не отвечает принципам достаточности и достоверности, не соответствует Федеральным стандартам оценки, поэтому является недостоверным и недопустимым доказательством по делу.
В апелляционной жалобе Общество просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.09.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.
При этом податель апелляционной жалобы настаивает на том, что суд не обладает специальными профессиональными навыками оценщика и не может сопоставлять характеристики объекта оценки и экономические, материальные и технические характеристики выбранных экспертом для сравнения объектов-аналогов, поэтому выводы суда о несопоставимости таких объектов с объектом оценки являются необоснованными, тем более, что спорный земельный участок и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка с одинаковой целью использования. Истец отмечает, что отчет подготовлен оценщиком в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченными государственными органами, составлен на основании профессиональных знаний оценщика по результатам комплексного анализа имеющейся информации, и по форме и содержанию полностью соответствует требованиям законодательства, что подтверждено заключение СРО.
Кроме того, Общество обращает внимание на то, что ответчиком и третьим лицом не представлены доказательства, опровергающие достоверность рассматриваемого отчета, поэтому такой отчет должен быть принят судом в качестве достоверного и допустимого доказательства.
До начала судебного заседания от Общества также поступило письменной ходатайство о приобщении к материалам дела оригиналов платежных поручений N 192 от 05.11.2014 и N 118 от 08.09.2014, подтверждающих уплату государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы. Указанные платежные поручения приобщены к материалам дела.
ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в представленных суду апелляционной инстанции письменных отзывах не согласились с доводами апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент имущественных отношений Тюменской области письменный отзыв на апелляционную жалобу суду апелляционной инстанции не представил.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявляли. ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области до начала судебного заседания заявили ходатайства в письменной форме о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителей, которые судом апелляционной инстанции удовлетворены.
Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменные отзывы на нее, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Между Департаментом имущественных отношений (арендодатель) и ООО "ШТОРХ" (арендатор) заключен договор N 23-10/1192 от 01.03.2013, согласно которому по акту приема-передачи истцу передан в аренду земельный участок, площадью 6898 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Герцена, 70, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 72:23:0216005:429, под здание (л.д. 18-23).
Из справочной информации по объектам недвижимости с официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429 установлена в размере 84 501 603 руб. 68 коп. на основании результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области по состоянию на 01.01.2011, утвержденных постановлением Правительства Тюменской области от 02.12.2013 N 530-п (л.д. 16-17).
Полагая, что рыночная стоимость указанного выше земельного участка ниже установленной кадастровой стоимости, истец обратился к услугам оценщика - общества с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка" с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429 по состоянию на 01.01.2011.
Согласно отчету N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 "Об оценке рыночной стоимости земельных участков" по состоянию на 01.01.2011 рыночная стоимость земельного участка, площадью 6898 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Герцена, 70, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 72:23:0216005:429, составляет 15 541 200 руб. (л.д. 24-85).
В соответствии с экспертным заключением N 490/29-14 от 07.07.2014, выполненным Некоммерческим партнерством "Межрегиональный союз оценщиков", указанный выше отчет N 520Р - 07.2014 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям федеральных стандартов оценки (л.д. 108-125).
Поскольку согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429 является меньшей по сравнению с установленной кадастровой стоимостью такого объекта, Общество обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с указанными выше исковыми требованиями.
10.09.2014 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации также закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В рассматриваемом случае Обществом заявлено исковое требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429, равной рыночной стоимости такого участка в размере 15 541 200 руб., определенной отчетом N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), в который включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
При этом согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ также устанавливается, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ для целей применения данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, общие требования к содержанию которого также установлены данной статьей.
Так, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Критерии оценки имущества, которые должны учитываться оценщиком при проведении экспертизы, закреплены в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономики России от 20.07.2007 N 256, 255 и 254.
Так, согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии со статьей 24.16 Федерального закона от 29.07.2008 N 135-ФЗ в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.
Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
При этом абзацем третьим пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является именно отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков и получивший ее положительное заключение.
При этом относимость, достоверность и допустимость такого отчета в качестве доказательства по делу в каждом конкретном случае оценивается именно судом в соответствии с требованиями, предусмотренными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому доводы ООО "ШТОРХ", к которым сводится позиция, сформулированная в апелляционной жалобе, о том, что суд первой инстанции не имеет полномочий по оценке достоверности и обоснованности содержания отчета N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014, поскольку не обладает навыками профессионального оценщика, судом апелляционной инстанции отклоняются, как не основанные на положениях закона.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429, равной рыночной стоимости, представлен отчет N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 об определении рыночной стоимости имущества, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка" Грибановой М.С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429 составила 15 541 200 руб., а также экспертное заключение N 490/29-14 от 07.07.2014 саморегулируемой организацией оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков", содержащее положительное заключение на названный выше отчет оценщика.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
При этом в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств и, в частности, заключения эксперта, относятся к исключительной компетенции суда.
Проанализировав содержание представленного в материалах дела отчета N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014, доводы лиц, участвующих в деле, относительно соответствия спорного отчета Федеральным стандартам оценки и относительно достоверности такого отчета, а также оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иные доказательств, имеющиеся в материалах дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что методы и способы определения рыночной стоимости земельного участка, примененные оценщиком в рассматриваемом случае, не соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, и, как следствие, содержащиеся в указанном отчете выводы не могут быть признаны достоверными, по следующим основаниям.
Согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Согласно пункту 19 Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В рассматриваемом случае для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429 оценщик руководствовался сравнительным подходом к оценке (см. страницу 2 отчета N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 - л.д. 25).
Объектом оценки в соответствии с отчетом N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 является земельный участок, площадью 6898 кв. м, с разрешенным использованием "под здание", с расположенным на нем строением, а также инженерными коммуникациями водоснабжения, электричества, газоснабжения (л.д. 37-39).
Анализ содержания отчета N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 позволяет сделать вывод о том, что при использовании метода сравнения при расчете рыночной стоимости оценщиком допущены ошибки, поскольку объекты-аналоги оцениваемому земельному участку подобраны некорректно.
Так, по всем выбранным оценщиком единицам сравнения основных характеристик, определяющих стоимость земельного участка, отобранные им участки-аналоги явно не соответствуют оцениваемому участку, поскольку они находятся в других районах города Тюмени, имеют иные площади, иное разрешенное использование и в отношении них отсутствует достоверная информация об обеспеченности инженерными коммуникациями и о расположении на таких участках капитальных строений (л.д. 59-60).
В частности, площади объектов-аналогов в несколько раз отличаются от площади объекта оценки: объект N 1 - площадь 5 300 кв. м, объект N 2 - площадь 2 900 кв. м, объект N 3 - площадь 500 кв. м, объект N 4 - площадь - 600 кв. м, однако коэффициент корректировки не применен.
Кроме того, объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по местоположению: спорный земельный участок расположен в непосредственной близости от центра города (г. Тюмень, ул. Герцена, д. 70), на участке расположено здание, при этом объект-аналог N 3 расположен на объездной дороге, в районе Ялуторовского тракта в поселке Боровский, а объекты-аналоги N 1, N 2, N 4 расположены в отдаленных микрорайонах города Тюмени - микрорайоне Восточный, микрорайоне Лесобаза и микрорайоне Южный.
Более того, оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429 с использованием сравнительного подхода необоснованно не включил в состав единиц сравнения такую характеристику, как наличие на земельных участках зданий, сооружений и иных строений.
Между тем, указанный фактор оказывает влияние на рыночную стоимость земельных участков (как самостоятельных объектов недвижимости), объективно увеличивая ее в зависимости от степени развитости соответствующих коммуникаций и плотности застройки.
Как следует из материалов дела, на рассматриваемом земельном участке имеется возведенное и эксплуатируемое Обществом здание с подведенными к нему инженерными коммуникациями, однако в отношении земельных участков-аналогов информация о степени их застройки в материалах дела отсутствует. В частности, такая информация (как и информация об обеспеченности спорных земельных участков инженерными коммуникациями) не указана и в письмах ООО "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ" от 11.06.2014 (т. 1 л.д. 70-73), указанных в качестве источника информации об объектах-аналогах в отчете N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 (т. 1 л.д. 50, 68).
При этом непринятие при определении размера рыночной стоимости земельного участка во внимание того факта, что на таком участке располагаются строения и коммуникации, ведет, по мнению суда апелляционной инстанции, к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки и не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках такого объекта.
Соответственно, информация, содержащаяся в спорном отчете N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014, а также итоговые выводы, сформулированные на основании такой информации, не могут быть признаны достоверными и достаточными.
При таких обстоятельствах, в отсутствие достаточных и достоверных данных об объектах-аналогах, суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что оценщиком при подготовке отчета N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 необоснованно не применены доходный подход и затратный подход, базирующиеся именно на учете индивидуальных особенностей исследуемого участка и позволяющие уточнить рыночную стоимость такого участка в сравнении с кадастровой стоимостью, которая определяется исключительно в сравнении с аналогичными объектами недвижимости.
Далее, в соответствии с пунктом 4 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" одним из принципов, которых должен придерживаться оценщик, является принцип проверяемости. Данный принцип заключается в том, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
Согласно пунктам 10, 15 ФСО N 3 в отчете должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
Вместе с тем, в разделе 7.2.1 отчета N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 отсутствует расчет ставки капитализации, указано только ее итоговое значение. Ссылки на источники информации о значениях, используемых для ее расчета, некорректны, поскольку указаны только интернет-адреса главных страниц и найти необходимую информацию для расчета пользователю отчета невозможно (т. 1 л.д. 50).
При этом применение произвольного значения ставки капитализации существенно влияет на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, оценщиком также нарушены требования пунктов 4, 10, 15 ФСО N 3.
Кроме того, в таблице 13 отчета N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 указана поправка на "индекс риэлтора" в размере 5%.
Однако подтверждений того, что в 2010 году стоимость услуг была установлена именно в указанном размере, отсутствует.
Таким образом, учитывая описанные выше нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки, допущенные при составлении отчета N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014, суд апелляционной инстанции считает, что такой отчет не может быть принят в качестве допустимого и достаточного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429.
Так, выявленные в рассматриваемом случае недостатки отчета касаются именно содержательной части и методологии, непосредственно определяющих выводы отчета о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов.
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что иных допустимых и достаточных доказательств несоответствия определенной в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости указанного выше земельного участка рыночной стоимости такого участка в материалах дела не имеется и истцом не представлено и ходатайство о проведении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости участка Обществом не заявлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429 равной его рыночной стоимости в размере 15 541 200 руб.
При этом ссылки подателя апелляционной жалобы на то, что в материалах дела отсутствуют и ответчиком или третьим лицом не представлены доказательства иной рыночной стоимости спорных земельных участков, судом апелляционной инстанции отклоняются, как не опровергающие общий вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований, поскольку бремя доказывания несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости с целью внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, в силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае лежит именно на ООО "ШТОРХ", как на истце, заявившем соответствующие требования.
Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены имеющие значение для дела доводы лиц, участвующих в деле, и представленные участвующими в деле лицами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены Арбитражным судом Тюменской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ООО "ШТОРХ".
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.09.2014 по делу N А70-7772/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
Ю.Н.КИРИЧЕК
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.01.2015 N 08АП-11984/2014 ПО ДЕЛУ N А70-7772/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 января 2015 г. N 08АП-11984/2014
Дело N А70-7772/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Киричек Ю.Н., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11984/2014) общества с ограниченной ответственностью "ШТОРХ" (далее - ООО "ШТОРХ", Общество, истец) на решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.09.2014 по делу N А70-7772/2014 (судья Вебер Л.Е.), принятое
по исковому заявлению ООО "ШТОРХ" (ОГРН 1067203333614, ИНН 7202151414)
к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тюменской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области, Учреждение, ответчик),
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Департамента имущественных отношений Тюменской области,
об установлении кадастровой стоимости земельного участка,
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ШТОРХ" обратилось с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Герцена, 70, площадью 6898, 00 кв. м, в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011, а именно в сумме 15 541 200 руб.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 15.07.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области и Департамент имущественных отношений Тюменской области.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 10.09.2014 исковые требования оставлены без удовлетворения.
В обоснование принятого решения суд первой инстанции сослался на то, что оценщиком неверно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода и неверно определена величина рыночной цены оцениваемого объекта, поскольку в отчете N 543Р-07.20104 использованы данные об объектах, которые существенно отличаются по их местоположению от оцениваемого объекта, а также в связи с тем, что экспертом не учтены и не указаны цели использования (разрешенное использование) объектов-аналогов. Суд первой инстанции указал, что определение цены оценки должно быть обосновано на дифференцированных показателях аналогичных объектов недвижимости, тогда как отнесение объектов к коммерческой недвижимости не является достаточным элементом для применения сравнительного метода оценки. По мнению суда первой инстанции, отчет об оценке, представленный истцом в качестве доказательства заявленных требований, не отвечает принципам достаточности и достоверности, не соответствует Федеральным стандартам оценки, поэтому является недостоверным и недопустимым доказательством по делу.
В апелляционной жалобе Общество просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.09.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.
При этом податель апелляционной жалобы настаивает на том, что суд не обладает специальными профессиональными навыками оценщика и не может сопоставлять характеристики объекта оценки и экономические, материальные и технические характеристики выбранных экспертом для сравнения объектов-аналогов, поэтому выводы суда о несопоставимости таких объектов с объектом оценки являются необоснованными, тем более, что спорный земельный участок и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка с одинаковой целью использования. Истец отмечает, что отчет подготовлен оценщиком в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченными государственными органами, составлен на основании профессиональных знаний оценщика по результатам комплексного анализа имеющейся информации, и по форме и содержанию полностью соответствует требованиям законодательства, что подтверждено заключение СРО.
Кроме того, Общество обращает внимание на то, что ответчиком и третьим лицом не представлены доказательства, опровергающие достоверность рассматриваемого отчета, поэтому такой отчет должен быть принят судом в качестве достоверного и допустимого доказательства.
До начала судебного заседания от Общества также поступило письменной ходатайство о приобщении к материалам дела оригиналов платежных поручений N 192 от 05.11.2014 и N 118 от 08.09.2014, подтверждающих уплату государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы. Указанные платежные поручения приобщены к материалам дела.
ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в представленных суду апелляционной инстанции письменных отзывах не согласились с доводами апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент имущественных отношений Тюменской области письменный отзыв на апелляционную жалобу суду апелляционной инстанции не представил.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявляли. ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области до начала судебного заседания заявили ходатайства в письменной форме о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителей, которые судом апелляционной инстанции удовлетворены.
Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменные отзывы на нее, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Между Департаментом имущественных отношений (арендодатель) и ООО "ШТОРХ" (арендатор) заключен договор N 23-10/1192 от 01.03.2013, согласно которому по акту приема-передачи истцу передан в аренду земельный участок, площадью 6898 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Герцена, 70, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 72:23:0216005:429, под здание (л.д. 18-23).
Из справочной информации по объектам недвижимости с официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429 установлена в размере 84 501 603 руб. 68 коп. на основании результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области по состоянию на 01.01.2011, утвержденных постановлением Правительства Тюменской области от 02.12.2013 N 530-п (л.д. 16-17).
Полагая, что рыночная стоимость указанного выше земельного участка ниже установленной кадастровой стоимости, истец обратился к услугам оценщика - общества с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка" с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429 по состоянию на 01.01.2011.
Согласно отчету N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 "Об оценке рыночной стоимости земельных участков" по состоянию на 01.01.2011 рыночная стоимость земельного участка, площадью 6898 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Герцена, 70, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 72:23:0216005:429, составляет 15 541 200 руб. (л.д. 24-85).
В соответствии с экспертным заключением N 490/29-14 от 07.07.2014, выполненным Некоммерческим партнерством "Межрегиональный союз оценщиков", указанный выше отчет N 520Р - 07.2014 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям федеральных стандартов оценки (л.д. 108-125).
Поскольку согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429 является меньшей по сравнению с установленной кадастровой стоимостью такого объекта, Общество обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с указанными выше исковыми требованиями.
10.09.2014 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации также закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В рассматриваемом случае Обществом заявлено исковое требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429, равной рыночной стоимости такого участка в размере 15 541 200 руб., определенной отчетом N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), в который включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
При этом согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ также устанавливается, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ для целей применения данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, общие требования к содержанию которого также установлены данной статьей.
Так, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Критерии оценки имущества, которые должны учитываться оценщиком при проведении экспертизы, закреплены в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономики России от 20.07.2007 N 256, 255 и 254.
Так, согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии со статьей 24.16 Федерального закона от 29.07.2008 N 135-ФЗ в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.
Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
При этом абзацем третьим пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является именно отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков и получивший ее положительное заключение.
При этом относимость, достоверность и допустимость такого отчета в качестве доказательства по делу в каждом конкретном случае оценивается именно судом в соответствии с требованиями, предусмотренными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому доводы ООО "ШТОРХ", к которым сводится позиция, сформулированная в апелляционной жалобе, о том, что суд первой инстанции не имеет полномочий по оценке достоверности и обоснованности содержания отчета N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014, поскольку не обладает навыками профессионального оценщика, судом апелляционной инстанции отклоняются, как не основанные на положениях закона.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429, равной рыночной стоимости, представлен отчет N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 об определении рыночной стоимости имущества, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка" Грибановой М.С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429 составила 15 541 200 руб., а также экспертное заключение N 490/29-14 от 07.07.2014 саморегулируемой организацией оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков", содержащее положительное заключение на названный выше отчет оценщика.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
При этом в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств и, в частности, заключения эксперта, относятся к исключительной компетенции суда.
Проанализировав содержание представленного в материалах дела отчета N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014, доводы лиц, участвующих в деле, относительно соответствия спорного отчета Федеральным стандартам оценки и относительно достоверности такого отчета, а также оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иные доказательств, имеющиеся в материалах дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что методы и способы определения рыночной стоимости земельного участка, примененные оценщиком в рассматриваемом случае, не соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, и, как следствие, содержащиеся в указанном отчете выводы не могут быть признаны достоверными, по следующим основаниям.
Согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Согласно пункту 19 Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В рассматриваемом случае для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429 оценщик руководствовался сравнительным подходом к оценке (см. страницу 2 отчета N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 - л.д. 25).
Объектом оценки в соответствии с отчетом N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 является земельный участок, площадью 6898 кв. м, с разрешенным использованием "под здание", с расположенным на нем строением, а также инженерными коммуникациями водоснабжения, электричества, газоснабжения (л.д. 37-39).
Анализ содержания отчета N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 позволяет сделать вывод о том, что при использовании метода сравнения при расчете рыночной стоимости оценщиком допущены ошибки, поскольку объекты-аналоги оцениваемому земельному участку подобраны некорректно.
Так, по всем выбранным оценщиком единицам сравнения основных характеристик, определяющих стоимость земельного участка, отобранные им участки-аналоги явно не соответствуют оцениваемому участку, поскольку они находятся в других районах города Тюмени, имеют иные площади, иное разрешенное использование и в отношении них отсутствует достоверная информация об обеспеченности инженерными коммуникациями и о расположении на таких участках капитальных строений (л.д. 59-60).
В частности, площади объектов-аналогов в несколько раз отличаются от площади объекта оценки: объект N 1 - площадь 5 300 кв. м, объект N 2 - площадь 2 900 кв. м, объект N 3 - площадь 500 кв. м, объект N 4 - площадь - 600 кв. м, однако коэффициент корректировки не применен.
Кроме того, объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по местоположению: спорный земельный участок расположен в непосредственной близости от центра города (г. Тюмень, ул. Герцена, д. 70), на участке расположено здание, при этом объект-аналог N 3 расположен на объездной дороге, в районе Ялуторовского тракта в поселке Боровский, а объекты-аналоги N 1, N 2, N 4 расположены в отдаленных микрорайонах города Тюмени - микрорайоне Восточный, микрорайоне Лесобаза и микрорайоне Южный.
Более того, оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429 с использованием сравнительного подхода необоснованно не включил в состав единиц сравнения такую характеристику, как наличие на земельных участках зданий, сооружений и иных строений.
Между тем, указанный фактор оказывает влияние на рыночную стоимость земельных участков (как самостоятельных объектов недвижимости), объективно увеличивая ее в зависимости от степени развитости соответствующих коммуникаций и плотности застройки.
Как следует из материалов дела, на рассматриваемом земельном участке имеется возведенное и эксплуатируемое Обществом здание с подведенными к нему инженерными коммуникациями, однако в отношении земельных участков-аналогов информация о степени их застройки в материалах дела отсутствует. В частности, такая информация (как и информация об обеспеченности спорных земельных участков инженерными коммуникациями) не указана и в письмах ООО "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ" от 11.06.2014 (т. 1 л.д. 70-73), указанных в качестве источника информации об объектах-аналогах в отчете N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 (т. 1 л.д. 50, 68).
При этом непринятие при определении размера рыночной стоимости земельного участка во внимание того факта, что на таком участке располагаются строения и коммуникации, ведет, по мнению суда апелляционной инстанции, к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки и не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках такого объекта.
Соответственно, информация, содержащаяся в спорном отчете N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014, а также итоговые выводы, сформулированные на основании такой информации, не могут быть признаны достоверными и достаточными.
При таких обстоятельствах, в отсутствие достаточных и достоверных данных об объектах-аналогах, суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что оценщиком при подготовке отчета N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 необоснованно не применены доходный подход и затратный подход, базирующиеся именно на учете индивидуальных особенностей исследуемого участка и позволяющие уточнить рыночную стоимость такого участка в сравнении с кадастровой стоимостью, которая определяется исключительно в сравнении с аналогичными объектами недвижимости.
Далее, в соответствии с пунктом 4 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" одним из принципов, которых должен придерживаться оценщик, является принцип проверяемости. Данный принцип заключается в том, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
Согласно пунктам 10, 15 ФСО N 3 в отчете должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
Вместе с тем, в разделе 7.2.1 отчета N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 отсутствует расчет ставки капитализации, указано только ее итоговое значение. Ссылки на источники информации о значениях, используемых для ее расчета, некорректны, поскольку указаны только интернет-адреса главных страниц и найти необходимую информацию для расчета пользователю отчета невозможно (т. 1 л.д. 50).
При этом применение произвольного значения ставки капитализации существенно влияет на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, оценщиком также нарушены требования пунктов 4, 10, 15 ФСО N 3.
Кроме того, в таблице 13 отчета N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014 указана поправка на "индекс риэлтора" в размере 5%.
Однако подтверждений того, что в 2010 году стоимость услуг была установлена именно в указанном размере, отсутствует.
Таким образом, учитывая описанные выше нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки, допущенные при составлении отчета N 520Р - 07.2014 от 03.07.2014, суд апелляционной инстанции считает, что такой отчет не может быть принят в качестве допустимого и достаточного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429.
Так, выявленные в рассматриваемом случае недостатки отчета касаются именно содержательной части и методологии, непосредственно определяющих выводы отчета о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов.
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что иных допустимых и достаточных доказательств несоответствия определенной в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости указанного выше земельного участка рыночной стоимости такого участка в материалах дела не имеется и истцом не представлено и ходатайство о проведении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости участка Обществом не заявлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216005:429 равной его рыночной стоимости в размере 15 541 200 руб.
При этом ссылки подателя апелляционной жалобы на то, что в материалах дела отсутствуют и ответчиком или третьим лицом не представлены доказательства иной рыночной стоимости спорных земельных участков, судом апелляционной инстанции отклоняются, как не опровергающие общий вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований, поскольку бремя доказывания несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости с целью внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, в силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае лежит именно на ООО "ШТОРХ", как на истце, заявившем соответствующие требования.
Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены имеющие значение для дела доводы лиц, участвующих в деле, и представленные участвующими в деле лицами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены Арбитражным судом Тюменской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ООО "ШТОРХ".
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.09.2014 по делу N А70-7772/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
Ю.Н.КИРИЧЕК
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)