Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Ответчик направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды в связи с тем, что в установленный срок земельный участок им не освоен, строительство объекта не осуществлено, документы, подтверждающие права на объект, не представлены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26.08.2015
Полный текст постановления изготовлен 02.09.2015
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Бочаровой Н.Н.,
судей Борзыкина М.В., Калининой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца: Годальцева О.В. дов-ть от 07.08.2015,
от ответчика: Зебелян С.А. дов-ть от 30.12.2014 N 33-Д-857/14,
от третьих лиц: Правительство г. Москвы - Зебелян С.А. дов-ть от 17.02.2015 N 4-47-193/5:
рассмотрев 26.08.2015 в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "ТрансАЗС"
на решение от 30.12.2014
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Махалкиным М.Ю.,
на постановление от 15.05.2015
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я., Тихоновым А.П.,
по иску ЗАО "ТрансАЗС" (ОГРН: 1027700284787)
о признании недействительным уведомления об отказе от договора аренды земельного участка
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423),
третьи лица - Правительство г. Москвы, Управление Росреестра по г. Москве,
установил:
закрытое акционерное общество "ТрансАЗС" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании действий ответчика по досрочному одностороннему (внесудебному) расторжению договора аренды земельного участка от 31.05.2004 N М-09-02666 не соответствующими требованиям закона, самих уведомлений от 13.02.2013 N РД5-1-52/12-11-(0)-1 и от 25.03.2013 N РД5-1-52/12-11-(0)-3 недействительными и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.12.2014, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015, исковые требования истца оставлены без удовлетворения.
Законность судебных актов проверена в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с кассационной жалобой истца, в которой ставится вопрос об отмене судебных актов и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению истца, судебные акты являются незаконными и необоснованными, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами неправильно применены нормы материального права и нарушены нормы процессуального права. В обоснование жалобы истец ссылается на то, что в течение периода действия договора аренды именно действия (бездействия) публично-правового образования города Москвы, осуществлявшиеся им через уполномоченные органы государственной власти, лишили арендатора возможности исполнения своих договорных обязательств, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами, вследствие чего, согласно статьям 405, 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не может считаться просрочившим исполнение своих обязательств арендатора, возникших из закона и/или спорного договора аренды.
Ответчиком представлен отзыв на кассационную жалобу, который приобщен в материалы дела.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель ответчика и третьего лица против доводов кассационной жалобы возражал, полагая судебные акты законными и обоснованными.
Управление Росреестра по г. Москве, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд кассационной инстанции не направило.
Дело рассмотрено в порядке статей 156 и 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам, соблюдение судами норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения относительно них, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены принятых по делу судебных актов.
Судами установлено и следует из материалов дела, что между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка от 31.05.2004 N М-09-026665, в соответствии с которым истцу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 2090 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Большая Академическая, вл. 33, под строительство и эксплуатацию торгово-делового центра.
Указанный договор был заключен на срок 49 лет (пункт 2.1) и прошел государственную регистрацию 12.08.2004 рег. N 77-01/05-10/2004-845.
Согласно пункту 4.5 договора истец обязался в течение года с момента учетной регистрации договора в Москомземе разработать и согласовать в установленном порядке проект строительства.
В соответствии с пунктом 4.6 данного договора истец обязался осуществить проектирование и строительство объекта в нормативные сроки.
Дополнительным соглашением от 26.12.2007 N 3 внесены изменения в пункт 1.1 договора: вместо слов "под строительство и эксплуатацию торгово-делового центра" читать "под строительство и эксплуатацию административного здания с воскресной школой".
13.02.2013 Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил в адрес ЗАО "ТрансАЗС" уведомление N 1Д5-1-528/12-11-(0)-1 о расторжении договора аренды в соответствии с положениями пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", со ссылкой на нарушение условий договора, а именно то, что в срок, установленный в договоре аренды земельный участок арендатором не освоен, строительство объекта не осуществлено, документы, подтверждающие права на объект, не представлены.
Истец 12.03.2013 направил ответчику возражение на данное уведомление.
Ответчик уведомлением от 25.03.2013 N РД5-1-52/12-11-(0)-3 подтвердил расторжение договора аренды земельного участка от 31.05.2004 N М-09-026665.
Не согласившись с односторонним отказом ответчика от исполнения договора аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установив существенное нарушение истцом условий договора аренды земельного участка, суды пришли к выводу о том, что ответчик правомерно в одностороннем порядке расторг договор аренды.
Изложенные в кассационной жалобе доводы истца о невозможности исполнения принятых на себя обязательств по причинам, не зависящим от него, были предметом рассмотрения судебных инстанций и им дана соответствующая оценка. Суды пришли к выводу о недоказанности истцом обстоятельств невозможности проектирования и строительства объекта надлежащими и бесспорными доказательствами, поскольку из представленных истцом писем, заключений, согласований, решений уполномоченных органов не следует, что существовали какие-либо препятствия к исполнению арендатором условий договора.
Учитывая изложенное, выводы судов о том, что ответчик имел право на односторонний отказ от договора долгосрочной аренды земельного участка от 31.05.2004 N М-09-026665 в силу пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", является обоснованным.
Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения норм материального права и норм процессуального права и соответствия выводов судов о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушения норм материального и процессуального права судом кассационной инстанции не установлено.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами обеих инстанций норм права, а направлены на переоценку установленных фактических обстоятельств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 30.12.2014 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 по делу N А40-92859/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Н.БОЧАРОВА
Судьи
М.В.БОРЗЫКИН
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 02.09.2015 N Ф05-11140/2015 ПО ДЕЛУ N А40-92859/2014
Требование: О признании незаконными действий по досрочному одностороннему (внесудебному) расторжению договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Ответчик направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды в связи с тем, что в установленный срок земельный участок им не освоен, строительство объекта не осуществлено, документы, подтверждающие права на объект, не представлены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2015 г. по делу N А40-92859/14
Резолютивная часть постановления объявлена 26.08.2015
Полный текст постановления изготовлен 02.09.2015
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Бочаровой Н.Н.,
судей Борзыкина М.В., Калининой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца: Годальцева О.В. дов-ть от 07.08.2015,
от ответчика: Зебелян С.А. дов-ть от 30.12.2014 N 33-Д-857/14,
от третьих лиц: Правительство г. Москвы - Зебелян С.А. дов-ть от 17.02.2015 N 4-47-193/5:
рассмотрев 26.08.2015 в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "ТрансАЗС"
на решение от 30.12.2014
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Махалкиным М.Ю.,
на постановление от 15.05.2015
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я., Тихоновым А.П.,
по иску ЗАО "ТрансАЗС" (ОГРН: 1027700284787)
о признании недействительным уведомления об отказе от договора аренды земельного участка
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423),
третьи лица - Правительство г. Москвы, Управление Росреестра по г. Москве,
установил:
закрытое акционерное общество "ТрансАЗС" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании действий ответчика по досрочному одностороннему (внесудебному) расторжению договора аренды земельного участка от 31.05.2004 N М-09-02666 не соответствующими требованиям закона, самих уведомлений от 13.02.2013 N РД5-1-52/12-11-(0)-1 и от 25.03.2013 N РД5-1-52/12-11-(0)-3 недействительными и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.12.2014, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015, исковые требования истца оставлены без удовлетворения.
Законность судебных актов проверена в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с кассационной жалобой истца, в которой ставится вопрос об отмене судебных актов и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению истца, судебные акты являются незаконными и необоснованными, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами неправильно применены нормы материального права и нарушены нормы процессуального права. В обоснование жалобы истец ссылается на то, что в течение периода действия договора аренды именно действия (бездействия) публично-правового образования города Москвы, осуществлявшиеся им через уполномоченные органы государственной власти, лишили арендатора возможности исполнения своих договорных обязательств, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами, вследствие чего, согласно статьям 405, 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не может считаться просрочившим исполнение своих обязательств арендатора, возникших из закона и/или спорного договора аренды.
Ответчиком представлен отзыв на кассационную жалобу, который приобщен в материалы дела.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель ответчика и третьего лица против доводов кассационной жалобы возражал, полагая судебные акты законными и обоснованными.
Управление Росреестра по г. Москве, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд кассационной инстанции не направило.
Дело рассмотрено в порядке статей 156 и 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам, соблюдение судами норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения относительно них, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены принятых по делу судебных актов.
Судами установлено и следует из материалов дела, что между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка от 31.05.2004 N М-09-026665, в соответствии с которым истцу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 2090 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Большая Академическая, вл. 33, под строительство и эксплуатацию торгово-делового центра.
Указанный договор был заключен на срок 49 лет (пункт 2.1) и прошел государственную регистрацию 12.08.2004 рег. N 77-01/05-10/2004-845.
Согласно пункту 4.5 договора истец обязался в течение года с момента учетной регистрации договора в Москомземе разработать и согласовать в установленном порядке проект строительства.
В соответствии с пунктом 4.6 данного договора истец обязался осуществить проектирование и строительство объекта в нормативные сроки.
Дополнительным соглашением от 26.12.2007 N 3 внесены изменения в пункт 1.1 договора: вместо слов "под строительство и эксплуатацию торгово-делового центра" читать "под строительство и эксплуатацию административного здания с воскресной школой".
13.02.2013 Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил в адрес ЗАО "ТрансАЗС" уведомление N 1Д5-1-528/12-11-(0)-1 о расторжении договора аренды в соответствии с положениями пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", со ссылкой на нарушение условий договора, а именно то, что в срок, установленный в договоре аренды земельный участок арендатором не освоен, строительство объекта не осуществлено, документы, подтверждающие права на объект, не представлены.
Истец 12.03.2013 направил ответчику возражение на данное уведомление.
Ответчик уведомлением от 25.03.2013 N РД5-1-52/12-11-(0)-3 подтвердил расторжение договора аренды земельного участка от 31.05.2004 N М-09-026665.
Не согласившись с односторонним отказом ответчика от исполнения договора аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установив существенное нарушение истцом условий договора аренды земельного участка, суды пришли к выводу о том, что ответчик правомерно в одностороннем порядке расторг договор аренды.
Изложенные в кассационной жалобе доводы истца о невозможности исполнения принятых на себя обязательств по причинам, не зависящим от него, были предметом рассмотрения судебных инстанций и им дана соответствующая оценка. Суды пришли к выводу о недоказанности истцом обстоятельств невозможности проектирования и строительства объекта надлежащими и бесспорными доказательствами, поскольку из представленных истцом писем, заключений, согласований, решений уполномоченных органов не следует, что существовали какие-либо препятствия к исполнению арендатором условий договора.
Учитывая изложенное, выводы судов о том, что ответчик имел право на односторонний отказ от договора долгосрочной аренды земельного участка от 31.05.2004 N М-09-026665 в силу пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", является обоснованным.
Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения норм материального права и норм процессуального права и соответствия выводов судов о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушения норм материального и процессуального права судом кассационной инстанции не установлено.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами обеих инстанций норм права, а направлены на переоценку установленных фактических обстоятельств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 30.12.2014 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 по делу N А40-92859/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Н.БОЧАРОВА
Судьи
М.В.БОРЗЫКИН
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)