Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 22.08.2014 по делу N А32-21778/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью "МАРС"
к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"
при участии третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Департамента имущественных отношений Краснодарского края; администрации муниципального образования город-курорт Геленджик,
об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410045:3 площадью 10 670 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 156 по состоянию на 01.01.2011, принятое судьей Данько М.М.,
установил:
ООО "МАРС" (истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ответчик) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410045:3 площадью 10670 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства производственной базы, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. N 156 равной его рыночной стоимости 68 838 533 руб. (шестьдесят восемь миллионов восемьсот тридцать восемь тысяч пятьсот тридцать три), установленной по состоянию на 01.01.2011.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просила отменить решение, принять по делу новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы основаны на том, что отчет N 336-12 от 23.05.2012 года расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410045:3 произведен с использованием сравнительного подхода, при котором оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. Однако, корректировки по элементам сравнения, имеющим отличные характеристики у объекта оценки и объектов-аналогов, в отчете применены не были, что является нарушением пункта 22 Приказа Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки.
Согласно ст. 12 Закона об оценке, рыночная стоимость определенная в отчете, является рекомендуемой в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Отчет N 336-12 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410045:3 датирован 23.05.2012, тем самым не может являться достоверным документом, содержащим сведения доказательственного значения.
Представленное истцом при рассмотрении дела экспертное заключение N 138/06-12 о соответствии отчета N 336-12 требованиям Закона 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки содержит признаки нарушения норм Закона об оценке (ст. 24.16), а также не лишает суд права самостоятельной оценки отчета как доказательства по делу.
Арбитражный суд первой инстанции должен был назначить проведение экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410045:3.
Истцом не представлено доказательств нарушения Общих начал определения арендной платы, установленных согласно ч. 4 ст. 22 Земельного Кодекса РФ, Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года N 582.
Размер арендной платы, порядок ее исчисления исходя из кадастровой стоимости земельного участка, согласованы сторонами договора аренды земельного участка N 4000001348 от 22.12.2006 года.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Марс" просит решение суда оставить без изменения, указывая, что экспертное заключение N 138/06-12 и отчет N 336-12 выполнены в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.
Представители сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.
Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании договора N 4000001348 от 22.12.2006 истец является арендатором земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:40:0410045:3 площадью 10670 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства производственной базы, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. N 156. На земельном участке расположены объекты недвижимого имущества.
В государственном кадастре объектов недвижимости указана кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка в размере 125 828 429, 10 руб.
Обществом получен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 336-12, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составляет 68 838 533 руб.
Полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка значительно завышена, ООО "Марс" обратилось в суд с настоящим иском.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В силу п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с п. п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил).
По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, положения гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются.
При этом п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
По смыслу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11 от 28.06.2011).
В силу ст. 12 - 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" величина рыночной стоимости объекта недвижимости признается достоверной, если не доказано обратное.
Обязанность по доказыванию доводов и возражений в силу ст. 9 и ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена на сторон.
Поскольку истец является арендатором вышеназванного земельного участка, необоснованно завышенная кадастровая стоимость участка нарушает его права, как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости.
Возможность оспаривания результатов кадастровой оценки не только правообладателями, но и любыми иными заинтересованными лицами была разъяснена также Департаментом корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости (разъяснения Минэкономразвития Российской Федерации от 27.05.2011).
Как видно из представленного истцом в порядке возражений на апелляционную жалобу приложения к договору аренды, плата за пользование земельным участком рассчитывается по формуле, учитывающей кадастровую стоимость земельного участка.
Следовательно, ООО "Марс" как арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410045:3 имеет законный интерес в установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости.
Истцом представлен отчет N 336-12 от 23.05.2012 об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2011 и экспертное заключение N 138/06-12 от 08.06.2012 саморегулируемой организации оценщиков, членом которой состоит оценщик, выдавший заключение.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что экспертное заключение не выполнено в течение 30 дней со дня составления отчета. Вместе с тем, экспертное заключение от 08.06.2012 года составлено через 16 дней после составления отчета об оценке, соответствующий довод апелляционной жалобы опровергается материалами дела (л.д. 43, 93).
Как указано в отчете N 336-12 от 23.05.2012 об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, его рыночная стоимость определена по состоянию на 01.01.2011, то есть, на дату проведения государственной кадастровой оценки земель в Краснодарском крае.
Также опровергается материалами дела довод жалобы о том, что оценщиком при применении сравнительного подхода не скорректированы значения единицы сравнения объектов-аналогов. Из отчета N 336-12 от 23.05.2012 следует, что информация об объектах-аналогах, необходимая для определения рыночной стоимости имущества, получена оценщиком из предложений купли-продажи аналогичных объектов по состоянию на 01.01.2011. Земельные участки, избранные оценщиком в качестве аналогов, по своим характеристикам сопоставимы с оцениваемым участком. Корректировка проведена и обоснована оценщиком на страницах 33-39 отчета (л.д. 125-132).
Отчет N 336-12 от 23.05.2012 об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка основан на достаточно исследованном материале, выполнен с применением действующих методик, что подтверждается заключением эксперта от N 138/06-12 от 08.06.2012.
Довод жалобы о том, что отчет не может быть использован в качестве достоверного источника сведений о рыночной стоимости земельного участка, поскольку составлен более чем за полгода до обращения истца с иском, отклоняется апелляционным судом, поскольку основан на неверном толковании заявителем правовых норм.
В силу ст. ст. 12 и 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Приведенной третьим лицом норме части 2 статьи 12 Закона N 135-ФЗ, введенной Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ, соответствует положение пункта 26 ФСО N 1. Заявитель жалобы полагает, что норма о том, что рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития, являются нормативными актами федерального уровня, их положения относятся к законодательству Российской Федерации, в том числе, по смыслу приведенной нормы.
В соответствии с пунктом 26 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Как видно из содержания приведенных норм (Закона N 135 и ФСО), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Следовательно, указанная норма устанавливает ограничения по применению величины объекта оценки только для целей совершения сделки с объектами оценки; данная норма не распространяется на случаи определения кадастровой стоимости. Такой подход применялся в арбитражной практике как устоявшийся и единообразный (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 по делу N А72-9111/2012, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2013 по делу N А50-5014/2013, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 по делу N А09-6801/2014).
Кроме того, сам по себе указанный стандарт оценки призван обеспечить стабильность рыночной стоимости отчуждаемого объекта в течение 6 месяцев, и к спорным правоотношениям не применим в силу того, что рыночная стоимость земельного участка в данном случае устанавливается на конкретную дату (дату государственной кадастровой оценки), которая известна заранее и изменена быть не может.
Заявитель апелляционной жалобы не указал, каким еще положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федеральным Стандартам оценки N 1, 2, 3 (утверждены приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254-256) не соответствует отчет, а равно не уточнил, какие нарушения законодательства он усматривает в заключении экспертизы отчета.
Довод ответчика о том, что судом первой инстанции не была назначена экспертиза для оценки рыночной стоимости спорного земельного участка, судом отклоняется по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний или в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы.
По смыслу приведенной нормы процессуального права вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, и является правом, а не обязанностью суда. При этом экспертное заключение оценивается арбитражным судом наряду с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела, и не имеет заранее установленной силы.
Представленные в дело доказательства, в том числе экспертное заключение N 138/06-12 от 08.06.2012, отчет N 336-12 от 23.05.2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка, являются достаточными для разрешения настоящего спора, в связи с чем, необходимость в проведении экспертизы отсутствует.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, и понесенные по ней судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2014 по делу N А32-21778/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
Н.Н.МИСНИК
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.03.2015 N 15АП-18839/2014 ПО ДЕЛУ N А32-21778/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 марта 2015 г. N 15АП-18839/2014
Дело N А32-21778/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 29 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 22.08.2014 по делу N А32-21778/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью "МАРС"
к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"
при участии третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Департамента имущественных отношений Краснодарского края; администрации муниципального образования город-курорт Геленджик,
об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410045:3 площадью 10 670 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 156 по состоянию на 01.01.2011, принятое судьей Данько М.М.,
установил:
ООО "МАРС" (истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ответчик) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410045:3 площадью 10670 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства производственной базы, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. N 156 равной его рыночной стоимости 68 838 533 руб. (шестьдесят восемь миллионов восемьсот тридцать восемь тысяч пятьсот тридцать три), установленной по состоянию на 01.01.2011.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просила отменить решение, принять по делу новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы основаны на том, что отчет N 336-12 от 23.05.2012 года расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410045:3 произведен с использованием сравнительного подхода, при котором оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. Однако, корректировки по элементам сравнения, имеющим отличные характеристики у объекта оценки и объектов-аналогов, в отчете применены не были, что является нарушением пункта 22 Приказа Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки.
Согласно ст. 12 Закона об оценке, рыночная стоимость определенная в отчете, является рекомендуемой в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Отчет N 336-12 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410045:3 датирован 23.05.2012, тем самым не может являться достоверным документом, содержащим сведения доказательственного значения.
Представленное истцом при рассмотрении дела экспертное заключение N 138/06-12 о соответствии отчета N 336-12 требованиям Закона 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки содержит признаки нарушения норм Закона об оценке (ст. 24.16), а также не лишает суд права самостоятельной оценки отчета как доказательства по делу.
Арбитражный суд первой инстанции должен был назначить проведение экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410045:3.
Истцом не представлено доказательств нарушения Общих начал определения арендной платы, установленных согласно ч. 4 ст. 22 Земельного Кодекса РФ, Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года N 582.
Размер арендной платы, порядок ее исчисления исходя из кадастровой стоимости земельного участка, согласованы сторонами договора аренды земельного участка N 4000001348 от 22.12.2006 года.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Марс" просит решение суда оставить без изменения, указывая, что экспертное заключение N 138/06-12 и отчет N 336-12 выполнены в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.
Представители сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.
Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании договора N 4000001348 от 22.12.2006 истец является арендатором земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:40:0410045:3 площадью 10670 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства производственной базы, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. N 156. На земельном участке расположены объекты недвижимого имущества.
В государственном кадастре объектов недвижимости указана кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка в размере 125 828 429, 10 руб.
Обществом получен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 336-12, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составляет 68 838 533 руб.
Полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка значительно завышена, ООО "Марс" обратилось в суд с настоящим иском.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В силу п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с п. п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил).
По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, положения гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются.
При этом п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
По смыслу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11 от 28.06.2011).
В силу ст. 12 - 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" величина рыночной стоимости объекта недвижимости признается достоверной, если не доказано обратное.
Обязанность по доказыванию доводов и возражений в силу ст. 9 и ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена на сторон.
Поскольку истец является арендатором вышеназванного земельного участка, необоснованно завышенная кадастровая стоимость участка нарушает его права, как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости.
Возможность оспаривания результатов кадастровой оценки не только правообладателями, но и любыми иными заинтересованными лицами была разъяснена также Департаментом корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости (разъяснения Минэкономразвития Российской Федерации от 27.05.2011).
Как видно из представленного истцом в порядке возражений на апелляционную жалобу приложения к договору аренды, плата за пользование земельным участком рассчитывается по формуле, учитывающей кадастровую стоимость земельного участка.
Следовательно, ООО "Марс" как арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410045:3 имеет законный интерес в установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости.
Истцом представлен отчет N 336-12 от 23.05.2012 об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2011 и экспертное заключение N 138/06-12 от 08.06.2012 саморегулируемой организации оценщиков, членом которой состоит оценщик, выдавший заключение.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что экспертное заключение не выполнено в течение 30 дней со дня составления отчета. Вместе с тем, экспертное заключение от 08.06.2012 года составлено через 16 дней после составления отчета об оценке, соответствующий довод апелляционной жалобы опровергается материалами дела (л.д. 43, 93).
Как указано в отчете N 336-12 от 23.05.2012 об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, его рыночная стоимость определена по состоянию на 01.01.2011, то есть, на дату проведения государственной кадастровой оценки земель в Краснодарском крае.
Также опровергается материалами дела довод жалобы о том, что оценщиком при применении сравнительного подхода не скорректированы значения единицы сравнения объектов-аналогов. Из отчета N 336-12 от 23.05.2012 следует, что информация об объектах-аналогах, необходимая для определения рыночной стоимости имущества, получена оценщиком из предложений купли-продажи аналогичных объектов по состоянию на 01.01.2011. Земельные участки, избранные оценщиком в качестве аналогов, по своим характеристикам сопоставимы с оцениваемым участком. Корректировка проведена и обоснована оценщиком на страницах 33-39 отчета (л.д. 125-132).
Отчет N 336-12 от 23.05.2012 об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка основан на достаточно исследованном материале, выполнен с применением действующих методик, что подтверждается заключением эксперта от N 138/06-12 от 08.06.2012.
Довод жалобы о том, что отчет не может быть использован в качестве достоверного источника сведений о рыночной стоимости земельного участка, поскольку составлен более чем за полгода до обращения истца с иском, отклоняется апелляционным судом, поскольку основан на неверном толковании заявителем правовых норм.
В силу ст. ст. 12 и 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Приведенной третьим лицом норме части 2 статьи 12 Закона N 135-ФЗ, введенной Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ, соответствует положение пункта 26 ФСО N 1. Заявитель жалобы полагает, что норма о том, что рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития, являются нормативными актами федерального уровня, их положения относятся к законодательству Российской Федерации, в том числе, по смыслу приведенной нормы.
В соответствии с пунктом 26 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Как видно из содержания приведенных норм (Закона N 135 и ФСО), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Следовательно, указанная норма устанавливает ограничения по применению величины объекта оценки только для целей совершения сделки с объектами оценки; данная норма не распространяется на случаи определения кадастровой стоимости. Такой подход применялся в арбитражной практике как устоявшийся и единообразный (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 по делу N А72-9111/2012, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2013 по делу N А50-5014/2013, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 по делу N А09-6801/2014).
Кроме того, сам по себе указанный стандарт оценки призван обеспечить стабильность рыночной стоимости отчуждаемого объекта в течение 6 месяцев, и к спорным правоотношениям не применим в силу того, что рыночная стоимость земельного участка в данном случае устанавливается на конкретную дату (дату государственной кадастровой оценки), которая известна заранее и изменена быть не может.
Заявитель апелляционной жалобы не указал, каким еще положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федеральным Стандартам оценки N 1, 2, 3 (утверждены приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254-256) не соответствует отчет, а равно не уточнил, какие нарушения законодательства он усматривает в заключении экспертизы отчета.
Довод ответчика о том, что судом первой инстанции не была назначена экспертиза для оценки рыночной стоимости спорного земельного участка, судом отклоняется по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний или в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы.
По смыслу приведенной нормы процессуального права вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, и является правом, а не обязанностью суда. При этом экспертное заключение оценивается арбитражным судом наряду с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела, и не имеет заранее установленной силы.
Представленные в дело доказательства, в том числе экспертное заключение N 138/06-12 от 08.06.2012, отчет N 336-12 от 23.05.2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка, являются достаточными для разрешения настоящего спора, в связи с чем, необходимость в проведении экспертизы отсутствует.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, и понесенные по ней судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2014 по делу N А32-21778/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
Н.Н.МИСНИК
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)