Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Милютина В.Н.
судей Батршиной Ю.А., Мугиновой Р.Х.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан на решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 05 ноября 2013 года, которым постановлено:
исковые требования И. к жилищно-строительному кооперативу "Управление малоэтажного строительства" о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: адрес - удовлетворить.
Признать за И. право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 58,2 кв. м, расположенный на земельном участке N... с кадастровым номером N... по адресу: адрес, инвентарный номер объекта N....
Заслушав доклад судьи Батршиной Ю.А., судебная коллегия
установила:
И. обратился в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу "Управление малоэтажного строительства" (далее ЖСК "УМС") о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: N.... В обоснование своих требований указал, что между ним и ответчиком дата был заключен инвестиционный договор N... на строительство коттеджа, в соответствии с которым ответчик обязался осуществить действия по строительству одноэтажного жилого дома общей площадью... кв. м дата объект незавершенного строительства был ему передан в собственность по акту приема-передачи, расчеты за незавершенный объект недвижимости произведены полностью. Однако, истец не может зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимости, так как не является застройщиком и не имеет разрешительной документации на строительство и документов на земельный участок.
Суд вынес вышеприведенное решение.
Не согласившись с решением суда, в апелляционной жалобе Администрация городского округа г. Салават Республики Башкортостан подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. Срок действия разрешения на строительство истек дата, за продлением или выдачей повторного разрешения ЖСК "УМС" не обращался.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан, КУС Министерства земельных и имущественных отношений К., И., представителя ФСК "УМС" М., представителя ФСЖ "СтройПром" У., судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Этим требованиям обжалуемое решение не отвечает, его нельзя признать законным и обоснованным, поскольку оно принято с нарушением норм материального права.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
В силу ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ инвесторы имеют права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В соответствие со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены наряду с другими объекты незавершенного строительства.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктами 3 и 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений указанных выше.
Пункт 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определяет объект капитального строительства как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено.
На основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Наряду с прочими документами для получения разрешения на строительство предоставляется проект организации строительства объекта капитального строительства.
Согласно п. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 18 декабря 2006 г. N 32-ФЗ предусматривал, что срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
Удовлетворяя исковые требования И. суд первой инстанции исходил из того, что обоснованность исковых требований подтверждена представленными суду доказательствами, а именно инвестиционным договором N... на строительство коттеджа от дата года; техническим паспортом, который подтверждает создание объекта недвижимого имущества, не законченного строительством, готовность которого составляет 5%.
Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером N..., арендатором которого являлся ООО СПКП "Жилпромстрой" в соответствии с договором аренды и дополнительным соглашением к нему, зарегистрированном в установленном законом порядке. Договор субаренды земельного участка был заключен между ООО СПКП "Жилпромстрой" и ФСЖ ООО СПКП "Жилпромстрой", правопреемником которого является ФСЖ "СтройПром", который также регистрировался в установленном законом порядке.
Суд первой инстанции установил, что разрешение на строительство выдавалось ответчику дата, однако срок договора аренды, договора субаренды и разрешения на строительство в настоящее время истек, что сделало невозможным окончание строительства объекта. Тем самым, по мнению суда первой инстанции, подтверждена законность возведения объекта незавершенного строительства.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.
Судом установлено, что между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салават и ООО СПКП "Жилпромстрой" был заключен договор аренды земельного участка от дата N..., в соответствии с которым ООО СПКП "Жилпромстрой" был передан земельный участок, расположенный по адресу: адрес, общей площадью... кв. м, с кадастровым номером N... для строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, с установленным сроком аренды с дата по дата.
Указанный земельный участок был передан ООО СПКП "Жилпромстрой" по акту приема-передачи от дата.
Пунктом дата договора аренды от дата N... установлена обязанность арендатора не сдавать участок в субаренду без согласия арендодателя.
Дополнительное соглашение к данному договору подписано дата арендодателем, арендатором ООО СПКП "Жилпромстрой" и субарендатором фондом по строительству жилья "СтройПром", которым внесены изменения в п. 1.1 договора от дата, земельный участок N... разделен на земельные участки в количестве 99 участков, которым присвоены новые кадастровые номера. В числе данных участков указан земельный участок с кадастровым номером N... и условным номером N..., на котором, по утверждению истца, возведен объект незавершенного строительства.
дата между ООО СПКП "Жилпромстрой" и субарендатором Фондом по строительству жилья ООО СПКП "Жилпромстрой" заключен договор субаренды земельного участка N..., с установленным сроком субаренды с дата по дата. Данным договором субарендатору предоставлено право использовать участок на условиях, установленных настоящим договором, а также предусмотрены обязанности субарендатора по осуществлению действий по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах арендованного земельного участка, по осуществлению строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями объектов инженерной и транспортной инфраструктуры согласно проекту застройки микрорайона и т.д. Данный договор субаренды прошел государственную регистрацию и один из его экземпляров находится в комитете по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Салават.
В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Судом установлено, что дата Фонду по строительству жилья ООО СПКП "Жилпромстрой" было выдано разрешение на строительство индивидуальных жилых домов в количестве 94 штук на земельном участке с кадастровым номером N... на срок до дата, которое впоследствии продлялось на срок до дата.
Также установлено, что между сторонами дата был заключен инвестиционный договор N... на строительство коттеджа, в соответствии с которым ответчик обязался осуществить действия по строительству коттеджа и передать его истцу в собственность. Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке площадью... кв. м с кадастровым номером N..., находящимся по адресу: адрес. Согласно договора инвестирования по завершении строительства объекта недвижимости, при исполнении инвестором в полном объеме взятых на себя обязательств по внесению денежных средств в размере... рублей, инвестор приобретает право зарегистрировать право собственности на коттедж. Планируемый срок реализации строительства объекта 2 квартал 2012 года.
Из акта приема-передачи незавершенного строительством объекта от дата видно, что ЖСК "УМС" передал И. объект незавершенного строительства инвентарный номер N..., площадь застройки... кв. м, степень готовности 5%, расположенный по адресу: адрес.
Согласно дополнительного соглашения N... к инвестиционному договору N... от дата стоимость объекта незавершенного строительства на момент передачи определена сторонами в размере... руб.
Согласно квитанции к приходно-кассовому ордеру И. внесено в ЖСК "УМС" по договору инвестирования N... от дата... руб.
Как усматривается из материалов дела, строительство осуществлялось на земельном участке, право пользования которым, у истца отсутствовало, так как договор субаренды земельного участка с арендодателем согласован не был и не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Кроме этого, разрешение на строительство выдавалось субподрядчику ФСЖ ООО СПКП "Жилпромстрой", который в свою очередь с иными лицами, в том числе с истцом, или нанятым им подрядчиком "у Права", не заключал договоров на строительство на участке. Разрешение на строительство самому истцу не выдавалось, строительство силами ФСЖ ООО СПКП "Жилпромстрой" или по договору с данной организацией на земельном участке не велось. Кроме того, не представлено суду доказательств соответствия возведенного объекта проектной документации, которая предоставлялась при выдаче разрешения на строительство ООО СПКП "Жилпромстрой".
Доводы истца о том, что вся разрешительная документация, на осуществление строительства, и надлежащим образом оформленное право на земельный участок имеются, но оформлены на ЖСК "УМС" как на застройщика, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку не подтверждаются доказательствами. Представленные суду документы не подтверждают наличие оснований возникновения прав истца на земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенный на нем.
Разрешая исковые требования, суд не принял во внимания положения п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, где указано, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Документами, позволяющими юридическому лицу выполнять функции застройщика, являются разрешение на строительство и документ, подтверждающий право пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство.
Указанные документы, позволяющие ЖСК "УМС" выступать в качестве застройщика, суду первой инстанции и апелляционной инстанции не представлены.
Истцу земельный участок также предоставлен не был, разрешение на строительство дома на нее не оформлено.
Суд не принял во внимание вышеизложенные обстоятельства, что повлияло на правильность постановленного судом решения.
Согласно пункта 4 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.
В силу ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации" строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.
В соответствии с ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходим правоустанавливающий документ на земельный участок.
Ссылка истца на то, что строительство объекта незавершенного строительства осуществлялось на основании разрешения, выданного ФСЖ ООО СПКП "Жилпромстрой", не может являться основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку ФСЖ ООО СПКП "Жилпромстрой" с истцом, не заключал договор на строительство на земельном участке. Кроме того, в суде апелляционной инстанции истица пояснила, что к собственнику земли каких-либо обращений с просьбой о предоставлении земельного участка с ее стороны не было, как не было и препятствий со стороны собственника земли в продолжении строительства коттеджа.
Согласно п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи, таких доказательств истцом суду не представлено.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для признания права собственности за И. на объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: адрес, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан,
определила:
решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 05 ноября 2013 года отменить, принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований И. к жилищно-строительному кооперативу "Управление малоэтажного строительства" о признании права собственности на объект незавершенного строительства отказать.
Председательствующий
В.Н.МИЛЮТИН
Судьи
Ю.А.БАТРШИНА
Р.Х.МУГИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 06.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1264/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 февраля 2014 г. по делу N 33-1264/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Милютина В.Н.
судей Батршиной Ю.А., Мугиновой Р.Х.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан на решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 05 ноября 2013 года, которым постановлено:
исковые требования И. к жилищно-строительному кооперативу "Управление малоэтажного строительства" о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: адрес - удовлетворить.
Признать за И. право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 58,2 кв. м, расположенный на земельном участке N... с кадастровым номером N... по адресу: адрес, инвентарный номер объекта N....
Заслушав доклад судьи Батршиной Ю.А., судебная коллегия
установила:
И. обратился в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу "Управление малоэтажного строительства" (далее ЖСК "УМС") о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: N.... В обоснование своих требований указал, что между ним и ответчиком дата был заключен инвестиционный договор N... на строительство коттеджа, в соответствии с которым ответчик обязался осуществить действия по строительству одноэтажного жилого дома общей площадью... кв. м дата объект незавершенного строительства был ему передан в собственность по акту приема-передачи, расчеты за незавершенный объект недвижимости произведены полностью. Однако, истец не может зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимости, так как не является застройщиком и не имеет разрешительной документации на строительство и документов на земельный участок.
Суд вынес вышеприведенное решение.
Не согласившись с решением суда, в апелляционной жалобе Администрация городского округа г. Салават Республики Башкортостан подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. Срок действия разрешения на строительство истек дата, за продлением или выдачей повторного разрешения ЖСК "УМС" не обращался.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан, КУС Министерства земельных и имущественных отношений К., И., представителя ФСК "УМС" М., представителя ФСЖ "СтройПром" У., судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Этим требованиям обжалуемое решение не отвечает, его нельзя признать законным и обоснованным, поскольку оно принято с нарушением норм материального права.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
В силу ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ инвесторы имеют права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В соответствие со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены наряду с другими объекты незавершенного строительства.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктами 3 и 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений указанных выше.
Пункт 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определяет объект капитального строительства как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено.
На основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Наряду с прочими документами для получения разрешения на строительство предоставляется проект организации строительства объекта капитального строительства.
Согласно п. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 18 декабря 2006 г. N 32-ФЗ предусматривал, что срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
Удовлетворяя исковые требования И. суд первой инстанции исходил из того, что обоснованность исковых требований подтверждена представленными суду доказательствами, а именно инвестиционным договором N... на строительство коттеджа от дата года; техническим паспортом, который подтверждает создание объекта недвижимого имущества, не законченного строительством, готовность которого составляет 5%.
Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером N..., арендатором которого являлся ООО СПКП "Жилпромстрой" в соответствии с договором аренды и дополнительным соглашением к нему, зарегистрированном в установленном законом порядке. Договор субаренды земельного участка был заключен между ООО СПКП "Жилпромстрой" и ФСЖ ООО СПКП "Жилпромстрой", правопреемником которого является ФСЖ "СтройПром", который также регистрировался в установленном законом порядке.
Суд первой инстанции установил, что разрешение на строительство выдавалось ответчику дата, однако срок договора аренды, договора субаренды и разрешения на строительство в настоящее время истек, что сделало невозможным окончание строительства объекта. Тем самым, по мнению суда первой инстанции, подтверждена законность возведения объекта незавершенного строительства.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.
Судом установлено, что между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салават и ООО СПКП "Жилпромстрой" был заключен договор аренды земельного участка от дата N..., в соответствии с которым ООО СПКП "Жилпромстрой" был передан земельный участок, расположенный по адресу: адрес, общей площадью... кв. м, с кадастровым номером N... для строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, с установленным сроком аренды с дата по дата.
Указанный земельный участок был передан ООО СПКП "Жилпромстрой" по акту приема-передачи от дата.
Пунктом дата договора аренды от дата N... установлена обязанность арендатора не сдавать участок в субаренду без согласия арендодателя.
Дополнительное соглашение к данному договору подписано дата арендодателем, арендатором ООО СПКП "Жилпромстрой" и субарендатором фондом по строительству жилья "СтройПром", которым внесены изменения в п. 1.1 договора от дата, земельный участок N... разделен на земельные участки в количестве 99 участков, которым присвоены новые кадастровые номера. В числе данных участков указан земельный участок с кадастровым номером N... и условным номером N..., на котором, по утверждению истца, возведен объект незавершенного строительства.
дата между ООО СПКП "Жилпромстрой" и субарендатором Фондом по строительству жилья ООО СПКП "Жилпромстрой" заключен договор субаренды земельного участка N..., с установленным сроком субаренды с дата по дата. Данным договором субарендатору предоставлено право использовать участок на условиях, установленных настоящим договором, а также предусмотрены обязанности субарендатора по осуществлению действий по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах арендованного земельного участка, по осуществлению строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями объектов инженерной и транспортной инфраструктуры согласно проекту застройки микрорайона и т.д. Данный договор субаренды прошел государственную регистрацию и один из его экземпляров находится в комитете по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Салават.
В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Судом установлено, что дата Фонду по строительству жилья ООО СПКП "Жилпромстрой" было выдано разрешение на строительство индивидуальных жилых домов в количестве 94 штук на земельном участке с кадастровым номером N... на срок до дата, которое впоследствии продлялось на срок до дата.
Также установлено, что между сторонами дата был заключен инвестиционный договор N... на строительство коттеджа, в соответствии с которым ответчик обязался осуществить действия по строительству коттеджа и передать его истцу в собственность. Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке площадью... кв. м с кадастровым номером N..., находящимся по адресу: адрес. Согласно договора инвестирования по завершении строительства объекта недвижимости, при исполнении инвестором в полном объеме взятых на себя обязательств по внесению денежных средств в размере... рублей, инвестор приобретает право зарегистрировать право собственности на коттедж. Планируемый срок реализации строительства объекта 2 квартал 2012 года.
Из акта приема-передачи незавершенного строительством объекта от дата видно, что ЖСК "УМС" передал И. объект незавершенного строительства инвентарный номер N..., площадь застройки... кв. м, степень готовности 5%, расположенный по адресу: адрес.
Согласно дополнительного соглашения N... к инвестиционному договору N... от дата стоимость объекта незавершенного строительства на момент передачи определена сторонами в размере... руб.
Согласно квитанции к приходно-кассовому ордеру И. внесено в ЖСК "УМС" по договору инвестирования N... от дата... руб.
Как усматривается из материалов дела, строительство осуществлялось на земельном участке, право пользования которым, у истца отсутствовало, так как договор субаренды земельного участка с арендодателем согласован не был и не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Кроме этого, разрешение на строительство выдавалось субподрядчику ФСЖ ООО СПКП "Жилпромстрой", который в свою очередь с иными лицами, в том числе с истцом, или нанятым им подрядчиком "у Права", не заключал договоров на строительство на участке. Разрешение на строительство самому истцу не выдавалось, строительство силами ФСЖ ООО СПКП "Жилпромстрой" или по договору с данной организацией на земельном участке не велось. Кроме того, не представлено суду доказательств соответствия возведенного объекта проектной документации, которая предоставлялась при выдаче разрешения на строительство ООО СПКП "Жилпромстрой".
Доводы истца о том, что вся разрешительная документация, на осуществление строительства, и надлежащим образом оформленное право на земельный участок имеются, но оформлены на ЖСК "УМС" как на застройщика, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку не подтверждаются доказательствами. Представленные суду документы не подтверждают наличие оснований возникновения прав истца на земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенный на нем.
Разрешая исковые требования, суд не принял во внимания положения п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, где указано, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Документами, позволяющими юридическому лицу выполнять функции застройщика, являются разрешение на строительство и документ, подтверждающий право пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство.
Указанные документы, позволяющие ЖСК "УМС" выступать в качестве застройщика, суду первой инстанции и апелляционной инстанции не представлены.
Истцу земельный участок также предоставлен не был, разрешение на строительство дома на нее не оформлено.
Суд не принял во внимание вышеизложенные обстоятельства, что повлияло на правильность постановленного судом решения.
Согласно пункта 4 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.
В силу ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации" строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.
В соответствии с ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходим правоустанавливающий документ на земельный участок.
Ссылка истца на то, что строительство объекта незавершенного строительства осуществлялось на основании разрешения, выданного ФСЖ ООО СПКП "Жилпромстрой", не может являться основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку ФСЖ ООО СПКП "Жилпромстрой" с истцом, не заключал договор на строительство на земельном участке. Кроме того, в суде апелляционной инстанции истица пояснила, что к собственнику земли каких-либо обращений с просьбой о предоставлении земельного участка с ее стороны не было, как не было и препятствий со стороны собственника земли в продолжении строительства коттеджа.
Согласно п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи, таких доказательств истцом суду не представлено.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для признания права собственности за И. на объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: адрес, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан,
определила:
решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 05 ноября 2013 года отменить, принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований И. к жилищно-строительному кооперативу "Управление малоэтажного строительства" о признании права собственности на объект незавершенного строительства отказать.
Председательствующий
В.Н.МИЛЮТИН
Судьи
Ю.А.БАТРШИНА
Р.Х.МУГИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)