Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Рылова Д.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 октября 2013 года по делу N А10-1865/2013 по иску Общества с ограниченной ответственностью "ТехПром" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала в Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительства Республики Бурятия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, муниципального образования городской округ "город Улан-Удэ" в лице Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (суд первой инстанции: Салимзянова Л.Ф.)
при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Бурятия:
от истца - Гусельникова В.А., представителя по доверенности от 27.05.2012,
от третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия - Батодоржиевой В.В., представителя по доверенности от 05.08.2013,
личность и полномочия которых установлены судьей Арбитражного суда Республики Бурятия Муравьевой Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усачевой Э.М.,
в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ТехПром" (ОГРН 1110327013565, ИНН 0323359372, место нахождения: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Жердева, 140 А, 137; далее - ООО "ТехПром", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 1040302993598, ИНН 0326023500, место нахождения: 670000, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Борсоева, 13Е) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 03:24:032201:161 общей площадью 180 000 кв. м, расположенного по адресу г. Улан-Удэ, 143 квартал, в размере рыночной стоимости на 01.01.2012-63 180 000 руб.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:032201:161 общей площадью 180 000 кв. м, расположенного по адресу г. Улан-Удэ, 143 квартал, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010, равной 47 160 000 руб.
В обоснование требований истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:032201:161, собственником которого является истец, значительно превышает его рыночную стоимость. В качества доказательства несоответствия кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости сослался на заключение судебной экспертизы N 119/2013 от 18.09.2013, проведенной ООО "Регион-эксперт".
Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 18.07.2013 произведена замена ответчика по делу с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия на Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала в Республике Бурятия (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340, место нахождения: 107078, г. Москва, пер. Орликов, 10, стр. 1; место нахождения филиала по Республике Бурятия: 670000, г. Улан-Удэ, ул. Ленина, 55), привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц Правительство Республики Бурятия (ОГРН 1020300972361, ИНН 0323082280, место нахождения: 670000, г. Улан-Удэ, ул. Ленина,54) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 1040302993598, ИНН 0326023500, место нахождения: 670000, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Борсоева, 13Е).
Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 26.07.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия (ОГРН 1070326007641, ИНН 0326471904, место нахождения: 670000, г. Улан-Удэ, ул. Ленина, 54), Муниципальное образование городской округ "город Улан-Удэ" в лице Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176, место нахождения: 670031, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Бабушкина, 25).
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 октября 2013 года исковые требования удовлетворены на основании статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Закон об оценочной деятельности).
Судом установлено существенное несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости и наличие правовых оснований для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка.
Третье лицо - Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловало его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований общества.
Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 279 930 600 руб. определена по результатам государственной кадастровой оценки земель, утвержденной Постановлением Правительства Республики Бурятия от 28.11.2011 N 618.
Заключение экспертной организации ООО "Регион-Эксперт" N 119/2013 от 12.09.2013 о рыночной стоимости земельного участка в размере 47 160 000 руб. не может являться надлежащим доказательством определения действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При применении сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов использовано минимально допустимое количество (три) земельных участков; с видом разрешенного использования - для коммерческого строительства (объект оценки имеет вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства). Экономические характеристики объектов-аналогов не являются схожими, поскольку вид разрешенного использования является одним из основных факторов стоимости земельных участков; строительство объектов в рамках комплексного строительства жилья с обеспечением инженерной, социальной, дорожной инфраструктурами, значительно дороже и прибыль по результатам такого строительства значительно превышает прибыль от реализации объектов - аналогов с разрешенным использованием "под коммерческое строительство".
Экспертом был осуществлен расчет поправки на масштаб по формуле, предложенной в статье "Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости (корректировка на масштаб") на форуме оценщиков в сети Интернет. Между тем найти информацию по ссылке не представляется возможным. В таком случае к отчету должны быть приложены копии соответствующих материалов, которые не приложены к заключению. Эксперт Бельская О.М. не ответила на вопрос о ссылке на первоисточник примененной формулы расчета поправки на масштаб. Экспертом не соблюден принцип обоснованности, установленный пунктом 4 ФСО N 3.
В отзыве на апелляционную жалобу Общество указало на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, необоснованность апелляционной жалобы, просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 27.12.2013.
Судебное заседание проведено с участием представителей истца и третьего лица - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия. Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.
Ответчик ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель третьего лица доводы, приведенные в апелляционной жалобе, поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.
Представитель истца полагал апелляционную жалобу Министерства не подлежащей удовлетворению по мотивам, приведенным в отзыве на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору N 166А купли-продажи земельного участка от 23.04.2012 ООО "ТехПром" приобрело у Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов по адресу: г. Улан-Удэ, 143 квартал, площадью 180 000 кв. м, с кадастровым номером 03:24:032201:161 (л.д. 15-17 т. 1).
Право собственности ООО "ТехПром" на земельный участок с кадастровым номером 03:24:032201:161 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.07.2012 серии 03-АА N 185912 (л.д. 95 т. 1).
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 29.03.2012 N 03/201/12-28549 (л.д. 94 т. 1) кадастровая стоимость указанного участка составляла 112 228 200 руб., удельный показатель кадастровой стоимости - 623,49 руб. /кв. м.
Постановлением Правительства Республики Бурятия N 618 от 28.11.2011 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия по состоянию на 1 января 2010 года, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов в Республике Бурятия по состоянию на 1 января 2010 года, в том числе средние значения по кадастровому кварталу N 03:24:032001 по первому виду разрешенного использования - 1555,17 руб. /кв. м, по второму виду разрешенного использования - 623,49 руб. /кв. м. Как следует из указанного Постановления Правительства Республики Бурятия N 618, к первому виду разрешенного использования относятся земельные участка, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, ко второму виду разрешенного использования относятся земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.
В свидетельстве о государственной регистрации права от 02.07.2012 серии 03-АА N 185912 указана категория земель: земли населенных пунктов - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 29.03.2012 N 03/201/12-28549 (л.д. 94 т. 1) разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 03:24:032201:161 предусмотрено для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В соответствии с представленным ответчиком ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала в Республике Бурятия актом определения кадастровой стоимости земельного участка в кадастровом квартале N 03:24:032201 с номером:161 на основании изменения вида разрешенного использования (заявление N 03-0-1-21/3001/2012-1598 от 17.04.2012) кадастровая стоимость земельного участка составила 279 930 600 руб., исходя из площади земельного участка 180 000 кв. м и удельного показателя кадастровой стоимости земель 1 555,17 руб. /кв. м.
ООО "ТехПром" 11.04.2013 обращалось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в административном порядке, однако оно не принято к рассмотрению.
Обратившись в суд с иском, истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, следствием чего, принимая во внимание порядок определения налоговой базы по земельному налогу согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации, является нарушение прав общества как собственника земельного участка и плательщика земельного налога.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных обществом исковых требований подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального и процессуального права.
Общество, заявив требование по настоящему делу, по существу, ссылается на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости. Права общества, нарушенные таким несоответствием, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 167-ФЗ) были внесены изменения в Закон об оценочной деятельности, в который была включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
В соответствии с абзацем 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости, могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе в арбитражном суде.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 26.07.2010) предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ действует в редакции Закона N 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ как в прежней, так и действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, а под кадастровой стоимостью - стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В статье 24.19 Закона об оценочной деятельности указано, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.
Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, определено понятие кадастровой стоимости, под которой понимается "установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности".
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 1 марта 2011 года N 281-О-О указано, что действующее в настоящее время правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями - в судебном порядке. Физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в том числе арендаторы земельных участков в случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Следовательно, суд первой инстанции правильно исходил из того, что законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Данная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256) датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта.
Поскольку Постановлением Правительства Республики Бурятия N 618 от 28.11.2011 результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов в Республике Бурятия определены по состоянию на 1 января 2010 года, рыночную стоимость земельного участка необходимо установить по состоянию на 1 января 2010 года.
В соответствии с правовым подходом, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
Истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости).
В настоящем деле рыночная стоимость объекта доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости -01.01.2010.
Как усматривается из материалов дела, Обществом при обращении в суд был представлен отчет оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка, свидетельствующий о том, что кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участка (отчет N 56-4/2013 по состоянию на 01.01.2012).
В случае существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленного оценщиком по заказу общества, суд вправе назначить экспертизу этих отчетов в целях их проверки при соблюдении правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК Российской Федерации).
Согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 22.08.2013 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, с поручением ее проведения эксперту ООО "Регион-Эксперт" Бельской Ольге Михайловне, и постановкой на разрешение эксперта вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 03:24:032201:161 по состоянию на 01.01.2010 и по состоянию на 28.09.2011. Ответчиком, третьими лицами возражений по кандидатуре эксперта не заявлялось.
Согласно заключению эксперта N 119/2013 от 18.09.2013 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:032201:161 по состоянию на 01.01.2010 составляет 47 160 000 руб., по состоянию на 28.09.2011-75 420 000 руб. (л.д. 100 т. 2).
Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции по результатам исследования заключения эксперта N 119/2013 от 18.09.2013 по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установил, что заключение составлено в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартом оценки (ФСО N 1) "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, Федеральным стандартом оценки (ФСО N 2) "Цель оценки и виды стоимости", утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255, Федеральным стандартом оценки (ФСО N 3) "Требования к отчету об оценке", утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254.
Определение рыночной цены объекта произведено компетентным экспертом-оценщиком после проведения детального исследования оцениваемого земельного участка, рынка земельных участков Республики Бурятия, с определением стоимости объекта оценки путем сравнительного подхода с обоснованием корректировок цен продаж по аналогичным объектам недвижимости, с учетом оценки имущественных прав, сведений о местоположении земельного участка, социально-экономических характеристик, основных характеристик рынка недвижимости (земельных участков), с идентификацией и подробным описанием оцениваемого земельного участка и т.д., со сведением результатов использованных подходов к итоговой величине рыночной стоимости.
Доводы о недопустимости экспертного заключения N 119/2013 от 18.09.2013, как доказательства по делу, приведенные и апелляционному суду, судом первой инстанции обоснованно не приняты во внимание, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года N 256 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
На страницах 24-25 экспертного заключения N 119/2013 экспертом изложен анализ возможности применения указанных подходов к оценке.
Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года N 256 объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Доводы Минимущества Республики Бурятия о том, что приведенные в отчете объекты-аналоги с видом разрешенного использования - "для коммерческого строительства" не являются сходными по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, судом первой инстанции обоснованно отклонены.
Экспертом рыночная цена земельного участка определена исходя из разрешенного использования земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Кадастровая стоимость земельного участка в сумме 112 228 200 руб. по состоянию на 01.01.2010 определена постановлением Правительства Республики Бурятия N 618 от 28.11.2011 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия", исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земель в квартале N 03:24:032001 в размере 623 руб. 49 коп. за 1 кв. м, предусмотренного для размещения домов индивидуальной жилой застройки.
Согласно акту определения кадастровой стоимости земельного участка в кадастровом квартале N 03:24:032201 с номером:161 на основании изменения вида разрешенного использования, представленному ответчиком ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала в Республике Бурятия, кадастровая стоимость земельного участка составила по состоянию на 01.01.2010-279 930 600 руб., исходя из площади земельного участка 180 000 кв. м и удельного показателя кадастровой стоимости земель 1 555,17 руб. /кв. м (земельные участка, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки).
Таким образом, стоимость земельного участка для размещения домов многоэтажной застройки, комплексного освоения под жилищное строительство значительно дороже, нежели для индивидуальной жилой застройки.
Земельный участок приобретен истцом для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Комплексное освоение земельного участка площадью 180 000 кв. м в целях жилищного строительства подразумевает строительство многоквартирных домов, а также создание объектов социальной инфраструктуры, инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимых для комплексного освоения или развития территории в целях жилищного строительства. Так, в соответствии с постановлением Правительства Республики Бурятия от 25.04.2011 N 185 (ред. от 22.07.2013) "О Республиканской целевой программе "Жилище" Республики Бурятия на 2011-2015 годы" целью подпрограммы "Стимулирование развития жилищного строительства в Республике Бурятия" Республиканской целевой программы "Жилище" на 2011-2015 годы является реализация на территории Республики Бурятия в рамках муниципальных целевых программ проектов комплексного освоения и развития территорий в целях жилищного строительства, которая предусматривает обеспечение земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурами, строительство жилья эконом-класса, в первую очередь малоэтажного.
Суд первой инстанции правильно указал на то, что истцом строительство объектов на земельном участке ведется не для личного потребления, а в целях коммерческого использования.
Следовательно, подбор экспертом объектов-аналогов с видом разрешенного использования для коммерческих целей обоснован. Доводы заявителя апелляционной жалобы об обратном подлежат отклонению как необоснованные и документально не подтвержденные.
Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно примененной экспертом формулы корректировки на масштаб подлежат отклонению, с учетом следующего.
Эксперт в соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, указал, что расчет корректировки на масштаб выполнены по методике, предложенной практикующим оценщиком Е.Яскевичем на форуме оценщиков (статья "Особенности применения сравнительного к оценке недвижимости (корректировка на масштаб)" "АРРRAISER.RU. Вестник оценщика" www.appraiser.ru) и основан на степенной зависимости между ценой и площадью объекта. Приведена формула, по которой произведен расчет корректировки.
Как указал эксперт, приведенная формула расчета корректировки используется практикующими оценщиками Республики Бурятия. Довод эксперта подтверждается представленными в материалы дела отчетами ООО "Перспектива" N 503/12 от 2012 года, ООО "Деловой союз" N 190/13 от 20.08.2013, Независимой экспертной оценки "ДИЕКС" N Р25-08/13 от 24.08.2013, в которых имеются ссылки экспертов на ту же статью, приведена та же формула расчета корректировки на масштаб.
Экспертом Бельской О.М. в пояснениях (л.д. 2-4 т. 3) изложен подробный расчет корректировки на площадь, который проверен судом и признан обоснованным.
Довод Минимущества Республики Бурятия о том, что экспертом корректировка на масштаб указана в процентах, тогда как при решении формулы в итоге знак "%" (процент) отсутствует судом первой инстанции правильно отклонен, поскольку процент (%) является одной сотой частью числа, десятичной дробью со знаменателем, равным 100 (1/100 или 0,01=1%).
С учетом приведенных правовых положений и имеющихся в материалах дела доказательств подлежат отклонению как необоснованные доводы заявителя апелляционной жалобы о недостоверности содержащихся в отчете об оценке сведений о рыночной стоимости спорного земельного участка.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что приводя доводы о несогласии с выводами эксперта, Минимущество Республики Бурятия не заявило ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при отсутствии доказательств недостоверности определенной по результатам оценки рыночной стоимости спорного земельного участка, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости.
При таких обстоятельствах суд считает доказанным, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:032201:161 по состоянию на 01.01.2010 составляет 47 160 000 руб.
Соответственно, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:032201:161 по состоянию на 01.01.2010 более чем в 5,9 раз превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ООО "ТехПром" как собственника земельного участка и плательщика земельного налога.
Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка предъявляется к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе и функции по государственной кадастровой оценке.
Следовательно, исковые требования правомерно заявлены к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и обоснованно признаны судом подлежащими удовлетворению.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 октября 2013 года по делу N А10-1865/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Д.Н.РЫЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2014 ПО ДЕЛУ N А10-1865/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2014 г. по делу N А10-1865/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Рылова Д.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 октября 2013 года по делу N А10-1865/2013 по иску Общества с ограниченной ответственностью "ТехПром" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала в Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительства Республики Бурятия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, муниципального образования городской округ "город Улан-Удэ" в лице Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (суд первой инстанции: Салимзянова Л.Ф.)
при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Бурятия:
от истца - Гусельникова В.А., представителя по доверенности от 27.05.2012,
от третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия - Батодоржиевой В.В., представителя по доверенности от 05.08.2013,
личность и полномочия которых установлены судьей Арбитражного суда Республики Бурятия Муравьевой Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усачевой Э.М.,
в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ТехПром" (ОГРН 1110327013565, ИНН 0323359372, место нахождения: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Жердева, 140 А, 137; далее - ООО "ТехПром", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 1040302993598, ИНН 0326023500, место нахождения: 670000, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Борсоева, 13Е) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 03:24:032201:161 общей площадью 180 000 кв. м, расположенного по адресу г. Улан-Удэ, 143 квартал, в размере рыночной стоимости на 01.01.2012-63 180 000 руб.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:032201:161 общей площадью 180 000 кв. м, расположенного по адресу г. Улан-Удэ, 143 квартал, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010, равной 47 160 000 руб.
В обоснование требований истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:032201:161, собственником которого является истец, значительно превышает его рыночную стоимость. В качества доказательства несоответствия кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости сослался на заключение судебной экспертизы N 119/2013 от 18.09.2013, проведенной ООО "Регион-эксперт".
Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 18.07.2013 произведена замена ответчика по делу с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия на Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала в Республике Бурятия (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340, место нахождения: 107078, г. Москва, пер. Орликов, 10, стр. 1; место нахождения филиала по Республике Бурятия: 670000, г. Улан-Удэ, ул. Ленина, 55), привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц Правительство Республики Бурятия (ОГРН 1020300972361, ИНН 0323082280, место нахождения: 670000, г. Улан-Удэ, ул. Ленина,54) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 1040302993598, ИНН 0326023500, место нахождения: 670000, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Борсоева, 13Е).
Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 26.07.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия (ОГРН 1070326007641, ИНН 0326471904, место нахождения: 670000, г. Улан-Удэ, ул. Ленина, 54), Муниципальное образование городской округ "город Улан-Удэ" в лице Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176, место нахождения: 670031, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Бабушкина, 25).
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 октября 2013 года исковые требования удовлетворены на основании статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Закон об оценочной деятельности).
Судом установлено существенное несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости и наличие правовых оснований для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка.
Третье лицо - Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловало его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований общества.
Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 279 930 600 руб. определена по результатам государственной кадастровой оценки земель, утвержденной Постановлением Правительства Республики Бурятия от 28.11.2011 N 618.
Заключение экспертной организации ООО "Регион-Эксперт" N 119/2013 от 12.09.2013 о рыночной стоимости земельного участка в размере 47 160 000 руб. не может являться надлежащим доказательством определения действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При применении сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов использовано минимально допустимое количество (три) земельных участков; с видом разрешенного использования - для коммерческого строительства (объект оценки имеет вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства). Экономические характеристики объектов-аналогов не являются схожими, поскольку вид разрешенного использования является одним из основных факторов стоимости земельных участков; строительство объектов в рамках комплексного строительства жилья с обеспечением инженерной, социальной, дорожной инфраструктурами, значительно дороже и прибыль по результатам такого строительства значительно превышает прибыль от реализации объектов - аналогов с разрешенным использованием "под коммерческое строительство".
Экспертом был осуществлен расчет поправки на масштаб по формуле, предложенной в статье "Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости (корректировка на масштаб") на форуме оценщиков в сети Интернет. Между тем найти информацию по ссылке не представляется возможным. В таком случае к отчету должны быть приложены копии соответствующих материалов, которые не приложены к заключению. Эксперт Бельская О.М. не ответила на вопрос о ссылке на первоисточник примененной формулы расчета поправки на масштаб. Экспертом не соблюден принцип обоснованности, установленный пунктом 4 ФСО N 3.
В отзыве на апелляционную жалобу Общество указало на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, необоснованность апелляционной жалобы, просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 27.12.2013.
Судебное заседание проведено с участием представителей истца и третьего лица - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия. Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.
Ответчик ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель третьего лица доводы, приведенные в апелляционной жалобе, поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.
Представитель истца полагал апелляционную жалобу Министерства не подлежащей удовлетворению по мотивам, приведенным в отзыве на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору N 166А купли-продажи земельного участка от 23.04.2012 ООО "ТехПром" приобрело у Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов по адресу: г. Улан-Удэ, 143 квартал, площадью 180 000 кв. м, с кадастровым номером 03:24:032201:161 (л.д. 15-17 т. 1).
Право собственности ООО "ТехПром" на земельный участок с кадастровым номером 03:24:032201:161 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.07.2012 серии 03-АА N 185912 (л.д. 95 т. 1).
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 29.03.2012 N 03/201/12-28549 (л.д. 94 т. 1) кадастровая стоимость указанного участка составляла 112 228 200 руб., удельный показатель кадастровой стоимости - 623,49 руб. /кв. м.
Постановлением Правительства Республики Бурятия N 618 от 28.11.2011 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия по состоянию на 1 января 2010 года, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов в Республике Бурятия по состоянию на 1 января 2010 года, в том числе средние значения по кадастровому кварталу N 03:24:032001 по первому виду разрешенного использования - 1555,17 руб. /кв. м, по второму виду разрешенного использования - 623,49 руб. /кв. м. Как следует из указанного Постановления Правительства Республики Бурятия N 618, к первому виду разрешенного использования относятся земельные участка, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, ко второму виду разрешенного использования относятся земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.
В свидетельстве о государственной регистрации права от 02.07.2012 серии 03-АА N 185912 указана категория земель: земли населенных пунктов - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 29.03.2012 N 03/201/12-28549 (л.д. 94 т. 1) разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 03:24:032201:161 предусмотрено для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В соответствии с представленным ответчиком ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала в Республике Бурятия актом определения кадастровой стоимости земельного участка в кадастровом квартале N 03:24:032201 с номером:161 на основании изменения вида разрешенного использования (заявление N 03-0-1-21/3001/2012-1598 от 17.04.2012) кадастровая стоимость земельного участка составила 279 930 600 руб., исходя из площади земельного участка 180 000 кв. м и удельного показателя кадастровой стоимости земель 1 555,17 руб. /кв. м.
ООО "ТехПром" 11.04.2013 обращалось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в административном порядке, однако оно не принято к рассмотрению.
Обратившись в суд с иском, истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, следствием чего, принимая во внимание порядок определения налоговой базы по земельному налогу согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации, является нарушение прав общества как собственника земельного участка и плательщика земельного налога.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных обществом исковых требований подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального и процессуального права.
Общество, заявив требование по настоящему делу, по существу, ссылается на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости. Права общества, нарушенные таким несоответствием, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 167-ФЗ) были внесены изменения в Закон об оценочной деятельности, в который была включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
В соответствии с абзацем 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости, могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе в арбитражном суде.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 26.07.2010) предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ действует в редакции Закона N 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ как в прежней, так и действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, а под кадастровой стоимостью - стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В статье 24.19 Закона об оценочной деятельности указано, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.
Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, определено понятие кадастровой стоимости, под которой понимается "установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности".
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 1 марта 2011 года N 281-О-О указано, что действующее в настоящее время правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями - в судебном порядке. Физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в том числе арендаторы земельных участков в случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Следовательно, суд первой инстанции правильно исходил из того, что законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Данная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256) датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта.
Поскольку Постановлением Правительства Республики Бурятия N 618 от 28.11.2011 результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов в Республике Бурятия определены по состоянию на 1 января 2010 года, рыночную стоимость земельного участка необходимо установить по состоянию на 1 января 2010 года.
В соответствии с правовым подходом, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
Истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости).
В настоящем деле рыночная стоимость объекта доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости -01.01.2010.
Как усматривается из материалов дела, Обществом при обращении в суд был представлен отчет оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка, свидетельствующий о том, что кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участка (отчет N 56-4/2013 по состоянию на 01.01.2012).
В случае существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленного оценщиком по заказу общества, суд вправе назначить экспертизу этих отчетов в целях их проверки при соблюдении правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК Российской Федерации).
Согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 22.08.2013 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, с поручением ее проведения эксперту ООО "Регион-Эксперт" Бельской Ольге Михайловне, и постановкой на разрешение эксперта вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 03:24:032201:161 по состоянию на 01.01.2010 и по состоянию на 28.09.2011. Ответчиком, третьими лицами возражений по кандидатуре эксперта не заявлялось.
Согласно заключению эксперта N 119/2013 от 18.09.2013 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:032201:161 по состоянию на 01.01.2010 составляет 47 160 000 руб., по состоянию на 28.09.2011-75 420 000 руб. (л.д. 100 т. 2).
Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции по результатам исследования заключения эксперта N 119/2013 от 18.09.2013 по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установил, что заключение составлено в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартом оценки (ФСО N 1) "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, Федеральным стандартом оценки (ФСО N 2) "Цель оценки и виды стоимости", утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255, Федеральным стандартом оценки (ФСО N 3) "Требования к отчету об оценке", утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254.
Определение рыночной цены объекта произведено компетентным экспертом-оценщиком после проведения детального исследования оцениваемого земельного участка, рынка земельных участков Республики Бурятия, с определением стоимости объекта оценки путем сравнительного подхода с обоснованием корректировок цен продаж по аналогичным объектам недвижимости, с учетом оценки имущественных прав, сведений о местоположении земельного участка, социально-экономических характеристик, основных характеристик рынка недвижимости (земельных участков), с идентификацией и подробным описанием оцениваемого земельного участка и т.д., со сведением результатов использованных подходов к итоговой величине рыночной стоимости.
Доводы о недопустимости экспертного заключения N 119/2013 от 18.09.2013, как доказательства по делу, приведенные и апелляционному суду, судом первой инстанции обоснованно не приняты во внимание, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года N 256 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
На страницах 24-25 экспертного заключения N 119/2013 экспертом изложен анализ возможности применения указанных подходов к оценке.
Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года N 256 объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Доводы Минимущества Республики Бурятия о том, что приведенные в отчете объекты-аналоги с видом разрешенного использования - "для коммерческого строительства" не являются сходными по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, судом первой инстанции обоснованно отклонены.
Экспертом рыночная цена земельного участка определена исходя из разрешенного использования земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Кадастровая стоимость земельного участка в сумме 112 228 200 руб. по состоянию на 01.01.2010 определена постановлением Правительства Республики Бурятия N 618 от 28.11.2011 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия", исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земель в квартале N 03:24:032001 в размере 623 руб. 49 коп. за 1 кв. м, предусмотренного для размещения домов индивидуальной жилой застройки.
Согласно акту определения кадастровой стоимости земельного участка в кадастровом квартале N 03:24:032201 с номером:161 на основании изменения вида разрешенного использования, представленному ответчиком ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала в Республике Бурятия, кадастровая стоимость земельного участка составила по состоянию на 01.01.2010-279 930 600 руб., исходя из площади земельного участка 180 000 кв. м и удельного показателя кадастровой стоимости земель 1 555,17 руб. /кв. м (земельные участка, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки).
Таким образом, стоимость земельного участка для размещения домов многоэтажной застройки, комплексного освоения под жилищное строительство значительно дороже, нежели для индивидуальной жилой застройки.
Земельный участок приобретен истцом для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Комплексное освоение земельного участка площадью 180 000 кв. м в целях жилищного строительства подразумевает строительство многоквартирных домов, а также создание объектов социальной инфраструктуры, инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимых для комплексного освоения или развития территории в целях жилищного строительства. Так, в соответствии с постановлением Правительства Республики Бурятия от 25.04.2011 N 185 (ред. от 22.07.2013) "О Республиканской целевой программе "Жилище" Республики Бурятия на 2011-2015 годы" целью подпрограммы "Стимулирование развития жилищного строительства в Республике Бурятия" Республиканской целевой программы "Жилище" на 2011-2015 годы является реализация на территории Республики Бурятия в рамках муниципальных целевых программ проектов комплексного освоения и развития территорий в целях жилищного строительства, которая предусматривает обеспечение земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурами, строительство жилья эконом-класса, в первую очередь малоэтажного.
Суд первой инстанции правильно указал на то, что истцом строительство объектов на земельном участке ведется не для личного потребления, а в целях коммерческого использования.
Следовательно, подбор экспертом объектов-аналогов с видом разрешенного использования для коммерческих целей обоснован. Доводы заявителя апелляционной жалобы об обратном подлежат отклонению как необоснованные и документально не подтвержденные.
Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно примененной экспертом формулы корректировки на масштаб подлежат отклонению, с учетом следующего.
Эксперт в соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, указал, что расчет корректировки на масштаб выполнены по методике, предложенной практикующим оценщиком Е.Яскевичем на форуме оценщиков (статья "Особенности применения сравнительного к оценке недвижимости (корректировка на масштаб)" "АРРRAISER.RU. Вестник оценщика" www.appraiser.ru) и основан на степенной зависимости между ценой и площадью объекта. Приведена формула, по которой произведен расчет корректировки.
Как указал эксперт, приведенная формула расчета корректировки используется практикующими оценщиками Республики Бурятия. Довод эксперта подтверждается представленными в материалы дела отчетами ООО "Перспектива" N 503/12 от 2012 года, ООО "Деловой союз" N 190/13 от 20.08.2013, Независимой экспертной оценки "ДИЕКС" N Р25-08/13 от 24.08.2013, в которых имеются ссылки экспертов на ту же статью, приведена та же формула расчета корректировки на масштаб.
Экспертом Бельской О.М. в пояснениях (л.д. 2-4 т. 3) изложен подробный расчет корректировки на площадь, который проверен судом и признан обоснованным.
Довод Минимущества Республики Бурятия о том, что экспертом корректировка на масштаб указана в процентах, тогда как при решении формулы в итоге знак "%" (процент) отсутствует судом первой инстанции правильно отклонен, поскольку процент (%) является одной сотой частью числа, десятичной дробью со знаменателем, равным 100 (1/100 или 0,01=1%).
С учетом приведенных правовых положений и имеющихся в материалах дела доказательств подлежат отклонению как необоснованные доводы заявителя апелляционной жалобы о недостоверности содержащихся в отчете об оценке сведений о рыночной стоимости спорного земельного участка.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что приводя доводы о несогласии с выводами эксперта, Минимущество Республики Бурятия не заявило ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при отсутствии доказательств недостоверности определенной по результатам оценки рыночной стоимости спорного земельного участка, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости.
При таких обстоятельствах суд считает доказанным, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:032201:161 по состоянию на 01.01.2010 составляет 47 160 000 руб.
Соответственно, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:032201:161 по состоянию на 01.01.2010 более чем в 5,9 раз превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ООО "ТехПром" как собственника земельного участка и плательщика земельного налога.
Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка предъявляется к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе и функции по государственной кадастровой оценке.
Следовательно, исковые требования правомерно заявлены к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и обоснованно признаны судом подлежащими удовлетворению.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 октября 2013 года по делу N А10-1865/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Д.Н.РЫЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)