Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,
при участии: от ИП Моргуновой М.Н. - Горбацевич Н.Е. по доверенности от 26.11.2014; от ООО "Метко 2", ООО "Пром чермет" - Фатьянова А.М. по доверенностям от 20.03.2015, от 01.04.2015; от ООО "ЭНЕРГОЩИТ" - Мальцев И.Е. по доверенности N 1 от 25.05.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Метко 2"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 23.07.2015 по делу N А53-30378/2014
по иску индивидуального предпринимателя Моргуновой Марины Николаевны
к обществу с ограниченной ответственностью "Метко 2"
при участии третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительного предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "ЭНЕРГОЩИТ",
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: закрытого акционерного общества "Бэхтранс", общества с ограниченной ответственностью "Пром чермет", общества с ограниченной ответственностью "Каштан",
об установлении права ограниченного пользования земельным участком,
принятое судьей Пипник Т.Д.,
установил:
индивидуальный предприниматель Моргунова Марина Николаевна обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "МЕТКО 2" с требованием об установлении права ограниченного пользования земельным участком, с кадастровым номером 61:46:0010201:4949, расположенным по адресу: г. Батайск, ул. Промышленная, 14 для обеспечения прохода и проезда на земельный участок, с кадастровым номером 61:46:0010201:419, расположенным по адресу: г. Батайск, ул. Производственная, 12.
В ходе рассмотрения дела заявлены и приняты судом самостоятельные требования общества с ограниченной ответственностью "Энергощит" об установлении права ограниченного пользования земельным участком, с кадастровым номером 61:46:0010201:4949.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.07.2015 заявленные исковые требования и самостоятельные требованиям общества с ограниченной ответственностью "Энергощит" удовлетворены.
Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, в удовлетворении исковых требований и самостоятельных требований третьего лица отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами.
При подаче искового заявления истцом не приложены к заявлению доказательства обоснованности заявленных требований.
Суд не дал ответчику достаточно времени для подготовки возражений и представление доказательств в опровержение выводов судебной экспертизы.
Вывод суда о том, что на момент образования земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:00110201:419 и 61:46:0010201:197 проход (проезд) транспорта осуществлялся через территорию, которая впоследствии была включена в состав земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:4949 ошибочен. Заявитель полагает, что возможность проезда (прохода) к спорным земельным участкам должны были обеспечить их прежние собственники при их продаже истцу и третьему лицу. Иск необходимо было предъявлять к ЗАО "Бэхтранс".
Вывод эксперта о том, что западные границы земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:00110201:419 и 61:46:0010201:197 примыкают к полосе отвода железной дороги, что делает практически невозможным осуществление проезда грузового транспорта в связи с необходимостью организации и строительства железнодорожного проезда, заявитель оспаривает. Считает, что данный вывод экспертом не обоснован, организовать переезд возможно, требуются только затраты на строительство переезда.
Вывод эксперта о том, что северо-восточные границы земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:00110201:419 и 61:46:0010201:197 примыкают к кварталу многоэтажной жилой застройки и ширина внутриквартальных проездов не позволяет организовать проезд грузового транспорта без причинения существенного ущерба инфраструктуре многоэтажной жилой застройки (отсутствует возможность увеличения проезда, необходим снос детской площадки), не подтвержден документально, не обоснован, отсутствует соответствующий фотоматериал.
Вывод эксперта о том, что с юго-восточной стороны спорных земельных участков проезд организовать не возможно, поскольку для организации проезда потребуется реконструкция части территории производственной базы расположенной на земельном участке с кадастровым номером 61:46:0010201:418, документально не подтвержден.
Эксперт не исследовал вопрос возможности организации проезда через участок с кадастровым номером 61:46:0010201:196 (ООО "Каштан").
Эксперт не учел специфику деятельности ответчика, в силу которой на данном участке осуществляется складирование металлического лома без определенной системы, организация проезда через участок ответчика повлечет невозможность осуществления им хозяйственной деятельности.
На участке ответчика расположен газораспределительный пункт среднего давления, охранная зона которого составляет 10 метров.
На участке ответчика расположена ЛЭП, охранная зона которой составляет 20 метров.
Заявитель также выражает несогласие с размером установленной платы за пользование земельным участком, поскольку наложение ограничений на использование земельного участка ответчика фактически повлечет невозможность осуществлять хозяйственную деятельность.
Заявитель полагает, что отсутствие иных возможностей проезда к земельным участкам с кадастровыми номерами 61:46:00110201:419 и 61:46:0010201:197 не доказано.
В судебное заседание не явились представители ООО "Бэхтранс", ООО "Каштан", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства. Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.
Представитель ООО "Метко 2", ООО "Пром чермет" в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, ходатайствовала о приобщении к материалам дела отчета об оценке, приложенного к дополнениям к апелляционной жалобе.
В приобщении дополнительных документов судом отказано.
Как видно из материалов дела, судебное разбирательство длилось более одного года, по делу проведено 9 судебных заседаний. За данный значительный период ответчик имел объективную возможность представить все необходимые, по его мнению, доказательства и возражения.
По ходатайству ответчика, после поступления экспертного заключения, суд отложил судебное разбирательство с 08.07.2015 на 21.07.2015. Данный период признается апелляционным судом достаточным для ознакомления с экспертным заключением и представления суду возражений на него.
При этом суд учитывает, что в случае несогласия с результатами экспертизы, ответчик имел процессуальное право заявить ходатайство о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы, однако ответчик данным правом не воспользовался.
В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Кроме того, заявляя о недостаточности предоставленного ответчику судом первой инстанции времени для представления возражений на экспертной заключение и осуществление иных процессуальных действий, в апелляционный суд ответчиком ходатайство о назначении повторной либо дополнительной экспертизы также не представлено.
На основании указанных обстоятельств и п. 2 ст. 268 АПК РФ в приобщении дополнительных документов отказано, отчет об оценке возвращен представителю ООО "Метко 2" в судебном заседании.
Представители ИП Моргуновой М.Н., ООО "ЭНЕРГОЩИТ" в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Моргунова Марина Николаевна является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:419, что подтверждено свидетельством о регистрации права от 1.11.2011 серии 61-Аж N 527894.
Установив после образования земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:4949, что обеспечение прохода и проезда к ее земельному участку возможен только через этот участок, предприниматель обратилась к собственнику - ООО "Метко2" с предложением об установлении сервитута, направив проект соглашения от 10.11.2014.
Право собственности названного общества на участок подтверждено выпиской из ЕГРП от 12.12.2014 N 05/112/2014-152.
Получив отказ, предприниматель обратилась с иском в суд.
ООО "Энергощит" является собственником участка с кадастровым номером 61:46:0010201:197, что подтверждено свидетельством от 5.12.2012 серии 61-Аз N 164564.
Вступив в настоящее дело, ООО "Энергощит" также утверждало, что не достигло соглашения с ответчиком по поводу необходимого ему сервитута участка с кадастровым номером 61:46:0010201:4949.
Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Из приведенных норм следует, что при рассмотрении иска о сервитуте суд должен выяснить вопросы необходимости сервитута, его условий (в данном случае - конкретные пределы обременяемой части участка) и стоимости.
Судом первой инстанции по ходатайству истца назначена судебная экспертиза для разрешения вопроса о необходимости, условиях и стоимости сервитута.
На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 1) является ли необходимым установление сервитута для обеспечения прохода и проезда к земельным участкам с кадастровыми номерами 61:46:0010201:419, 61:46:0010201:197; 2) определить наиболее рациональные (наименее затратные) для всех владельцев земельных участков условия сервитута (координаты и площадь обременяемого участка); 3) определить размер рыночной стоимости сервитута (соразмерной платы за сервитут).
Проведение экспертизы поручено ООО "Независимая экспертно-оценочная организация "ЭКСПЕРТ", экспертам Курловой Е.М., имеющему высшее образование, стаж экспертной работы - 20 лет, Шагинян Ю.В., имеющему высшее образование, стаж экспертной работы - более 6 лет.
Возражения ответчика относительно экспертного учреждения и кандидатуры эксперта в материалах дела отсутствуют.
По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение N 738 от 07.07.2015.
Экспертом установлено следующее.
Земельные участки с кадастровыми номерами 61:46:0010201:419 и 61:46:0010201:197 расположены в пределах кадастрового квартала N 61:46:0010201 и являются смежными, но не имеют непосредственного прохода (проезда) к землям общего пользования. Однако, при образовании земельных участков, согласно ГК РФ, обязательным условием является наличие у образуемого земельного участка возможности прохода (проезда) транспорта в целях использования указанных земельных участков в соответствии с разрешенным использованием. На момент образования земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0010201:419 и 61:46:0010201:197 проход (проезд) транспорта осуществлялся через территорию, которая впоследствии была включена в состав земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:4949. Образование земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:4949 привело к невозможности использования земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0010201:419 и 61:46:0010201:197 в соответствии с разрешенным использованием.
В данной части довод заявителя об ошибочности вывода суда о том, что на момент образования земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0010201:419 и 61:46:0010201:197 проход (проезд) транспорта осуществлялся через территорию, которая впоследствии была включена в состав земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:4949 апелляционным судом отклоняется, поскольку данный довод противоречит материалам дела, в том числе графическим (т. 3 л.д. 50, 53-54, 95-96). Указания ответчика в данной части на сроки образования земельных участков, сроки их приобретения в собственность участвующими в деле лицами (ответчиком участок приобретен в собственность ранее, чем истцом и ООО "Энергощит") не опровергают данный вывод по существу.
Согласно поставленному вопросу: "определить наиболее рациональные (наименее затратные) для всех владельцев земельных участков условия сервитута (координаты и площадь обременяемого участка)" были изучены предоставленные судом документы и выполнены необходимые исследования, измерения и расчеты.
В результате осмотра объектов исследования, изучения предоставленных судом документов, общедоступных сведений размещенных в сети "Интернет" (http://maps.rosreestr.ru/Portal/), экспертом установлено следующее.
1) Земельные участки с кадастровыми номерами 61:46:0010201:419 и 61:46:0010201:197 со всех сторон огорожены заборами и не имеют непосредственного прохода (проезда) к землям общего пользования.
Данный вывод эксперта заявителем не оспорен.
2) Западная граница земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0010201:419 и 61:46:0010201:197 примыкает к полосе отвода железной дороги (ЗУ КН N 61:46:0010201:322), что делает практически не возможным осуществление проезда грузового транспорта, в связи с необходимостью организации и строительства железнодорожного переезда.
Возражения заявителя по данному выводу эксперта сводятся к тому, что организация переезда является возможной, следовательно, организация проезда (прохода) через участок ответчика не является единственным вариантом.
Вместе с тем, организация переезда потребует дополнительных затрат на обустройство подъездных путей, регулируемого железнодорожного переезда, что является не целесообразным при наличии иного, менее затратного способа организации проезда к землям общего пользования.
При решении вопроса об установлении сервитута суд должен исходить из установления разумного баланса интересов сторон. В данном случае организация железнодорожного переезда, с учетом необходимых затрат и согласований, не является целесообразным.
3) Северо-восточная граница земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0010201:419 и 61:46:0010201:197 примыкает к кварталу многоэтажной жилой застройки, расположенной по адресу: Ростовская обл., г. Батайск, пер. 1-й Локомотивный. Ширина внутриквартальных проездов не позволяет организовать проезд грузового транспорта без причинения существенного ущерба объектам инфраструктуры многоэтажной жилой застройки (отсутствует возможность увеличения ширины проезда, необходим снос детской площадки).
Возражения заявителя относительно данного вывода эксперта сводятся к отсутствию документальных доказательств. Вместе с тем экспертом в материалы дела представлен фотоматериал с привязкой фотографических снимков к графическому изображению спорных земельных участков (т. 3 л.д. 94-99), который данный вывод эксперта подтверждает, и позволяет признать его обоснованным.
4) с Юго-восточной стороны граница земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0010201:419 и 61:46:0010201:197 проходит вдоль смежного земельного участка с кадастровым номером N 61:46:0010201:418, используемых для эксплуатации производственной базы. Организовать проезд через земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:418 без реконструкции части территории производственной базы не представляется возможным.
Возражения заявителя в данной части сводятся к несогласию с выводом эксперта без приведения фактических обстоятельств опровергающих вывод эксперта, сделанный на основании проведенного смотра земельного участка.
При этом, как указано выше, ответчиком ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.
Кроме того, суд учитывает, что при назначении судебной экспертизы ответчик также имел возможность формулировки и представления суду предполагаемых для разрешения экспертом вопросов.
На основании изложенных выше выводов эксперт определил, что единственно возможным, наиболее рациональным (наименее затратным) для всех владельцев земельных участков условием сервитута является организация проезда через земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:4949.
При этом экспертом учтены следующие требования противопожарной безопасности (СП 4.13130.2013):
8.1 Подъезд пожарных автомобилей должен быть обеспечен: с двух продольных сторон - к зданиям и сооружениям класса функциональной пожарной опасности Ф1.3 высотой 28 и более метров, классов функциональной пожарной опасности Ф1.2, Ф2.1, Ф2.2, Ф3, Ф4.2, Ф4.3, Ф.4.4 высотой 18 и более метров; со всех сторон - к зданиям и сооружениям классов функциональной пожарной опасности Ф1.1, Ф4.1.
8.2 К зданиям и сооружениям производственных объектов по всей их длине должен быть обеспечен подъезд пожарных автомобилей: с одной стороны - при ширине здания или сооружения не более 18 метров; с двух сторон - при ширине здания или сооружения более 18 метров, а также при устройстве замкнутых и полузамкнутых дворов.
8.3 Допускается предусматривать подъезд пожарных автомобилей только с одной стороны к зданиям и сооружениям в случаях: меньшей высоты, чем указано в пункте 8.1; двусторонней ориентации квартир или помещений; устройства наружных открытых лестниц, связывающих лоджии и балконы смежных этажей между собой, или лестниц 3-го типа при коридорной планировке зданий.
8.6 Ширина проездов для пожарной техники в зависимости от высоты зданий или сооружений должна составлять не менее: 3,5 метров - при высоте зданий или сооружения до 13,0 метров включительно; 4,2 метра - при высоте здания от 13,0 метров до 46,0 метров включительно; 6,0 метров - при высоте здания более 46 метров.
8.7 В общую ширину противопожарного проезда, совмещенного с основным подъездом к зданию и сооружению, допускается включать тротуар, примыкающий к проезду.
8.13 Тупиковые проезды должны заканчиваться площадками для разворота пожарной техники размером не менее чем 15 x 15 метров.
Максимальная протяженность тупикового проезда не должна превышать 150 метров. Исходя из требований СП 4.13130.2013, минимальная ширина проездов для пожарной техники, при высоте здания до 46,0 м, составляет 4,2 метра.
Оспаривая выводы эксперта, ответчик также указывает, что принадлежащий ООО "Эрнегощит" имеет примыкание к участку с кадастровым номером 61:46:0010201:196 и через него возможен проезд к землям общего пользования.
Однако это не обеспечивает проезд и проход с участка Моргуновой М.Н, которая в этом случае должна испросить сервитут на два участка, что не отвечает принципу разумности.
Более того, доказывая возможность проезда через указанный участок, ответчик представил фотографические материалы, из которых явно не следует, что в месте примыкания к участку общества с ограниченной ответственностью "Энергощит" имеется проезд, свободный от недвижимого имущества и временных сооружений. Оснований же для устранения таковых в случае их наличия ответчик не привел.
Поэтому суд основывается на указаниях эксперта о невозможности без изменения состояния прилегающих участков обеспечить проезд по ним.
При этом значимым суд первой инстанции верно посчитал то обстоятельство, что на момент формирования участка, принадлежащего ответчику, проход и проезд к участкам истца и третьего лица осуществлялся именно по этой территории. Поэтому, приобретая участок, на который выходят ворота, ведущие на смежный участок, огражденный забором и не имеющий иного сообщения с землями общего пользования, ответчик мог и должен был выяснить обстоятельства использования этого смежного участка и согласовать последствия завладения территорией, по которой осуществлялся проход и проезд либо принять юридические последствия фактического расположения участков.
Довод ответчика о расположении на территории участка с кадастровым номером 61:46:0010201:4949 газораспределительного пункта среднего давления отклоняется.
Положениями Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 878 от 20.11.2000 (далее - Правила) установлено следующее.
В силу п. 3 "е", 4 Правил охранная зона газораспределительной сети - территория с особыми условиями использования, устанавливаемая вдоль трасс газопроводов и вокруг других объектов газораспределительной сети в целях обеспечения нормальных условий ее эксплуатации и исключения возможности ее повреждения.
В состав газораспределительных сетей входят, в том числе, отдельно стоящие газорегуляторные пункты, расположенные на территории и за территорией населенных пунктов, промышленных и иных предприятий, а также газорегуляторные пункты, размещенные в зданиях, шкафах или блоках Пунктом 14 Правил установлен перечень действий, осуществление которых в пределах охранной зоны газораспределительной сети не допускается.
Среди данных ограничений отсутствует запрет на проезд (проход) через территорию охранной зоны.
Также отклоняется довод ответчика о наличии на территории земельного участка охранной зоны ЛЭП, поскольку в силу пунктов 8 - 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160, запрет на проезд в пределах охранных зон электрических сетей, размещенных на земельных участках, машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги менее 4,5 метра, отсутствует.
Отсутствие в заключении эксперта указаний на наличие охранных зон не опровергает его по существу, с учетом отсутствия в вышеизложенных нормах запрета на проезд (проход) в пределах охранных зон.
При изложенных обстоятельствах, исходя из необходимости сохранения сложившегося порядка пользования земельными участками как принципа регулирования земельных отношений, суд первой инстанции правомерно признал необходимым установить в пользу истца и третьего лица право ограниченного пользования участком ответчика.
Границы сервитута определены экспертом. Из схематического материала видно, что описываемая ими геометрическая фигура образует проезд, конфигурация которого в целом соответствует видимому на публичной кадастровой карте и существовавшему ранее и наличествующему ныне проезду к участкам истца и третьего лица.
Доводы заявителя о непредставлении истцом доказательств при подаче искового заявления правового значения для рассмотрения дела по существу не имеют.
Доводы заявителя относительно специфики его деятельности отклоняются по основаниям указанным в решении суда первой инстанции. При этом в части указания ответчика на хаотичное (лист 6 жалобы) складирование металлического лома на данном земельном участке апелляционный суд отмечает, что в силу вышеуказанных норм регулирующих осуществление деятельности в охранных зонах газораспределительных сетей и объектов электросетевого хозяйства, в охранных зонах электросетевого хозяйства запрещается: размещать свалки; сбрасывать тяжести массой более 5 тон; размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов, в охранных зонах газораспределительных сетей запрещается: устраивать свалки и склады.
В части установления размера платы за сервитут суд первой инстанции руководствовался следующим.
Эксперт сделал вывод о том, что единовременная плата за сервитут составляет 7442 рубля. В заключении указано, что проанализировав имеющиеся данные в материалах дела, а также объективность различных методов оценки рыночной стоимости сервитута, эксперт производил расчет стоимости сервитута, как эквивалента арендной платы. Рассмотрена возможность оценки сервитута, исходя из материальной выгоды, которую мог бы получить собственник от сдачи земельного участка в аренду с учетом характера и интенсивности его использования.
Величина арендной платы, как правило, включает операционные расходы арендодателя (в настоящем случае - земельный налог), поэтому единовременная соразмерная плата за частный сервитут может быть определена текущей стоимостью арендных платежей, соответствующих доли участия пользователя сервитута во владении и пользовании земельным участком. Денежный поток в виде арендных платежей необходимо формировать на базе рыночных арендных ставок. Величина арендной платы рассчитывалась методом сравнения продаж. Данный метод оценки стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных Объектов.
Для того, чтобы применить метод сопоставимых продаж, Эксперт использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты-заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение "равножелаемого объекта-заместителя". При этом любое отличие условий продаж и сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Как видно из заключения, экспертом при применении метода сравнения продаж применены корректировки на передаваемые права, на условия финансирования и продажи, на уторгование, на местоположение, на категорию земель, на наличие коммуникаций, на площадь. Показатели изменений подтверждены расчетами и применены корректно.
Оспаривая плату за сервитут, ответчик указывал, что фактически она должна возместить убытки от прекращения деятельности арендатора.
Суд обосновано не согласился с этим доводом. Ответчик не доказал, что установление сервитута для прохода и проезда приведет к невозможности использования участка для осуществления деятельности по сбору и хранению металлического лома. Довод о том, что при таких условиях невозможно обеспечить его сохранность, суд оценил как беспредметный. Обеспечение сохранности - это вопрос организации пространства и трудовых функций работников. В случае необходимости для этого дополнительных затрат ответчик не лишен права ставить вопрос об изменении платы за сервитут, но оснований для отказа в сервитуте по этому основанию суд не находит.
Оценивая данный довод, суд основывался также на правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 11.06.2015 по делу N 301-ЭС14-9021, А43-11824/2013. Определение размера платы за сервитут как размера убытков и как разницы между стоимостью земельного участка до установления сервитута и стоимостью земельного участка после установления сервитута, независимо от срока и площади установления сервитута, противоречат пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации в части соразмерности платы за сервитут. Этим будет нарушен баланс между интересами собственника земельного участка и нуждами третьих лиц.
Законодательство определяет плату за сервитут как плату за пользование земельным участком (а не как убытки от снижения стоимости земельного участка в связи с возникновением ограничений), а также устанавливает принцип соразмерности такой платы. В то же время, учитывая временный (срочный) характер сервитута, определение платы в виде убытков от снижения стоимости земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, ведет к возникновению неосновательного обогащения на стороне истца при необходимости продления сервитута на последующее время. Плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую мог получить собственник земельного участка, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.
Определяя величину соразмерной платы за право ограниченного пользования спорными нежилыми помещениями, не следует исходить из утвержденных 17.03.2004 Росземкадастром Временных Методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут, в соответствии с пунктом 2.2 которых, величина соразмерной платы за сервитут определяется путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами. Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17.03.2004 решением Верховного Суда Российской Федерации от 18 18.12.2014 N АКПИ14-1093 были признаны недействующими, поскольку не прошли государственную регистрацию в Минюсте России и не были официально опубликованы в установленном порядке. Поэтому следует установить размер платы за сервитут в соответствии с положениями пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с учетом срока и площади установления сервитута, характера и интенсивности использования земельного участка собственником.
Суд первой инстанции также разъяснил ответчику, что в процессе использования участка ответчик не лишен права ставить вопрос об изменении платы, когда сложится режим использования участка и возможно будет установлена такая интенсивность его использования, которая даст основание для перерасчета платы.
Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не имеют правового значения и направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой апелляционный суд не усматривает.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.07.2015 по делу N А53-30378/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.10.2015 N 15АП-15336/2015 ПО ДЕЛУ N А53-30378/2014
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 октября 2015 г. N 15АП-15336/2015
Дело N А53-30378/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,
при участии: от ИП Моргуновой М.Н. - Горбацевич Н.Е. по доверенности от 26.11.2014; от ООО "Метко 2", ООО "Пром чермет" - Фатьянова А.М. по доверенностям от 20.03.2015, от 01.04.2015; от ООО "ЭНЕРГОЩИТ" - Мальцев И.Е. по доверенности N 1 от 25.05.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Метко 2"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 23.07.2015 по делу N А53-30378/2014
по иску индивидуального предпринимателя Моргуновой Марины Николаевны
к обществу с ограниченной ответственностью "Метко 2"
при участии третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительного предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "ЭНЕРГОЩИТ",
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: закрытого акционерного общества "Бэхтранс", общества с ограниченной ответственностью "Пром чермет", общества с ограниченной ответственностью "Каштан",
об установлении права ограниченного пользования земельным участком,
принятое судьей Пипник Т.Д.,
установил:
индивидуальный предприниматель Моргунова Марина Николаевна обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "МЕТКО 2" с требованием об установлении права ограниченного пользования земельным участком, с кадастровым номером 61:46:0010201:4949, расположенным по адресу: г. Батайск, ул. Промышленная, 14 для обеспечения прохода и проезда на земельный участок, с кадастровым номером 61:46:0010201:419, расположенным по адресу: г. Батайск, ул. Производственная, 12.
В ходе рассмотрения дела заявлены и приняты судом самостоятельные требования общества с ограниченной ответственностью "Энергощит" об установлении права ограниченного пользования земельным участком, с кадастровым номером 61:46:0010201:4949.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.07.2015 заявленные исковые требования и самостоятельные требованиям общества с ограниченной ответственностью "Энергощит" удовлетворены.
Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, в удовлетворении исковых требований и самостоятельных требований третьего лица отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами.
При подаче искового заявления истцом не приложены к заявлению доказательства обоснованности заявленных требований.
Суд не дал ответчику достаточно времени для подготовки возражений и представление доказательств в опровержение выводов судебной экспертизы.
Вывод суда о том, что на момент образования земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:00110201:419 и 61:46:0010201:197 проход (проезд) транспорта осуществлялся через территорию, которая впоследствии была включена в состав земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:4949 ошибочен. Заявитель полагает, что возможность проезда (прохода) к спорным земельным участкам должны были обеспечить их прежние собственники при их продаже истцу и третьему лицу. Иск необходимо было предъявлять к ЗАО "Бэхтранс".
Вывод эксперта о том, что западные границы земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:00110201:419 и 61:46:0010201:197 примыкают к полосе отвода железной дороги, что делает практически невозможным осуществление проезда грузового транспорта в связи с необходимостью организации и строительства железнодорожного проезда, заявитель оспаривает. Считает, что данный вывод экспертом не обоснован, организовать переезд возможно, требуются только затраты на строительство переезда.
Вывод эксперта о том, что северо-восточные границы земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:00110201:419 и 61:46:0010201:197 примыкают к кварталу многоэтажной жилой застройки и ширина внутриквартальных проездов не позволяет организовать проезд грузового транспорта без причинения существенного ущерба инфраструктуре многоэтажной жилой застройки (отсутствует возможность увеличения проезда, необходим снос детской площадки), не подтвержден документально, не обоснован, отсутствует соответствующий фотоматериал.
Вывод эксперта о том, что с юго-восточной стороны спорных земельных участков проезд организовать не возможно, поскольку для организации проезда потребуется реконструкция части территории производственной базы расположенной на земельном участке с кадастровым номером 61:46:0010201:418, документально не подтвержден.
Эксперт не исследовал вопрос возможности организации проезда через участок с кадастровым номером 61:46:0010201:196 (ООО "Каштан").
Эксперт не учел специфику деятельности ответчика, в силу которой на данном участке осуществляется складирование металлического лома без определенной системы, организация проезда через участок ответчика повлечет невозможность осуществления им хозяйственной деятельности.
На участке ответчика расположен газораспределительный пункт среднего давления, охранная зона которого составляет 10 метров.
На участке ответчика расположена ЛЭП, охранная зона которой составляет 20 метров.
Заявитель также выражает несогласие с размером установленной платы за пользование земельным участком, поскольку наложение ограничений на использование земельного участка ответчика фактически повлечет невозможность осуществлять хозяйственную деятельность.
Заявитель полагает, что отсутствие иных возможностей проезда к земельным участкам с кадастровыми номерами 61:46:00110201:419 и 61:46:0010201:197 не доказано.
В судебное заседание не явились представители ООО "Бэхтранс", ООО "Каштан", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства. Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.
Представитель ООО "Метко 2", ООО "Пром чермет" в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, ходатайствовала о приобщении к материалам дела отчета об оценке, приложенного к дополнениям к апелляционной жалобе.
В приобщении дополнительных документов судом отказано.
Как видно из материалов дела, судебное разбирательство длилось более одного года, по делу проведено 9 судебных заседаний. За данный значительный период ответчик имел объективную возможность представить все необходимые, по его мнению, доказательства и возражения.
По ходатайству ответчика, после поступления экспертного заключения, суд отложил судебное разбирательство с 08.07.2015 на 21.07.2015. Данный период признается апелляционным судом достаточным для ознакомления с экспертным заключением и представления суду возражений на него.
При этом суд учитывает, что в случае несогласия с результатами экспертизы, ответчик имел процессуальное право заявить ходатайство о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы, однако ответчик данным правом не воспользовался.
В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Кроме того, заявляя о недостаточности предоставленного ответчику судом первой инстанции времени для представления возражений на экспертной заключение и осуществление иных процессуальных действий, в апелляционный суд ответчиком ходатайство о назначении повторной либо дополнительной экспертизы также не представлено.
На основании указанных обстоятельств и п. 2 ст. 268 АПК РФ в приобщении дополнительных документов отказано, отчет об оценке возвращен представителю ООО "Метко 2" в судебном заседании.
Представители ИП Моргуновой М.Н., ООО "ЭНЕРГОЩИТ" в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Моргунова Марина Николаевна является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:419, что подтверждено свидетельством о регистрации права от 1.11.2011 серии 61-Аж N 527894.
Установив после образования земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:4949, что обеспечение прохода и проезда к ее земельному участку возможен только через этот участок, предприниматель обратилась к собственнику - ООО "Метко2" с предложением об установлении сервитута, направив проект соглашения от 10.11.2014.
Право собственности названного общества на участок подтверждено выпиской из ЕГРП от 12.12.2014 N 05/112/2014-152.
Получив отказ, предприниматель обратилась с иском в суд.
ООО "Энергощит" является собственником участка с кадастровым номером 61:46:0010201:197, что подтверждено свидетельством от 5.12.2012 серии 61-Аз N 164564.
Вступив в настоящее дело, ООО "Энергощит" также утверждало, что не достигло соглашения с ответчиком по поводу необходимого ему сервитута участка с кадастровым номером 61:46:0010201:4949.
Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Из приведенных норм следует, что при рассмотрении иска о сервитуте суд должен выяснить вопросы необходимости сервитута, его условий (в данном случае - конкретные пределы обременяемой части участка) и стоимости.
Судом первой инстанции по ходатайству истца назначена судебная экспертиза для разрешения вопроса о необходимости, условиях и стоимости сервитута.
На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 1) является ли необходимым установление сервитута для обеспечения прохода и проезда к земельным участкам с кадастровыми номерами 61:46:0010201:419, 61:46:0010201:197; 2) определить наиболее рациональные (наименее затратные) для всех владельцев земельных участков условия сервитута (координаты и площадь обременяемого участка); 3) определить размер рыночной стоимости сервитута (соразмерной платы за сервитут).
Проведение экспертизы поручено ООО "Независимая экспертно-оценочная организация "ЭКСПЕРТ", экспертам Курловой Е.М., имеющему высшее образование, стаж экспертной работы - 20 лет, Шагинян Ю.В., имеющему высшее образование, стаж экспертной работы - более 6 лет.
Возражения ответчика относительно экспертного учреждения и кандидатуры эксперта в материалах дела отсутствуют.
По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение N 738 от 07.07.2015.
Экспертом установлено следующее.
Земельные участки с кадастровыми номерами 61:46:0010201:419 и 61:46:0010201:197 расположены в пределах кадастрового квартала N 61:46:0010201 и являются смежными, но не имеют непосредственного прохода (проезда) к землям общего пользования. Однако, при образовании земельных участков, согласно ГК РФ, обязательным условием является наличие у образуемого земельного участка возможности прохода (проезда) транспорта в целях использования указанных земельных участков в соответствии с разрешенным использованием. На момент образования земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0010201:419 и 61:46:0010201:197 проход (проезд) транспорта осуществлялся через территорию, которая впоследствии была включена в состав земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:4949. Образование земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:4949 привело к невозможности использования земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0010201:419 и 61:46:0010201:197 в соответствии с разрешенным использованием.
В данной части довод заявителя об ошибочности вывода суда о том, что на момент образования земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0010201:419 и 61:46:0010201:197 проход (проезд) транспорта осуществлялся через территорию, которая впоследствии была включена в состав земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:4949 апелляционным судом отклоняется, поскольку данный довод противоречит материалам дела, в том числе графическим (т. 3 л.д. 50, 53-54, 95-96). Указания ответчика в данной части на сроки образования земельных участков, сроки их приобретения в собственность участвующими в деле лицами (ответчиком участок приобретен в собственность ранее, чем истцом и ООО "Энергощит") не опровергают данный вывод по существу.
Согласно поставленному вопросу: "определить наиболее рациональные (наименее затратные) для всех владельцев земельных участков условия сервитута (координаты и площадь обременяемого участка)" были изучены предоставленные судом документы и выполнены необходимые исследования, измерения и расчеты.
В результате осмотра объектов исследования, изучения предоставленных судом документов, общедоступных сведений размещенных в сети "Интернет" (http://maps.rosreestr.ru/Portal/), экспертом установлено следующее.
1) Земельные участки с кадастровыми номерами 61:46:0010201:419 и 61:46:0010201:197 со всех сторон огорожены заборами и не имеют непосредственного прохода (проезда) к землям общего пользования.
Данный вывод эксперта заявителем не оспорен.
2) Западная граница земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0010201:419 и 61:46:0010201:197 примыкает к полосе отвода железной дороги (ЗУ КН N 61:46:0010201:322), что делает практически не возможным осуществление проезда грузового транспорта, в связи с необходимостью организации и строительства железнодорожного переезда.
Возражения заявителя по данному выводу эксперта сводятся к тому, что организация переезда является возможной, следовательно, организация проезда (прохода) через участок ответчика не является единственным вариантом.
Вместе с тем, организация переезда потребует дополнительных затрат на обустройство подъездных путей, регулируемого железнодорожного переезда, что является не целесообразным при наличии иного, менее затратного способа организации проезда к землям общего пользования.
При решении вопроса об установлении сервитута суд должен исходить из установления разумного баланса интересов сторон. В данном случае организация железнодорожного переезда, с учетом необходимых затрат и согласований, не является целесообразным.
3) Северо-восточная граница земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0010201:419 и 61:46:0010201:197 примыкает к кварталу многоэтажной жилой застройки, расположенной по адресу: Ростовская обл., г. Батайск, пер. 1-й Локомотивный. Ширина внутриквартальных проездов не позволяет организовать проезд грузового транспорта без причинения существенного ущерба объектам инфраструктуры многоэтажной жилой застройки (отсутствует возможность увеличения ширины проезда, необходим снос детской площадки).
Возражения заявителя относительно данного вывода эксперта сводятся к отсутствию документальных доказательств. Вместе с тем экспертом в материалы дела представлен фотоматериал с привязкой фотографических снимков к графическому изображению спорных земельных участков (т. 3 л.д. 94-99), который данный вывод эксперта подтверждает, и позволяет признать его обоснованным.
4) с Юго-восточной стороны граница земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0010201:419 и 61:46:0010201:197 проходит вдоль смежного земельного участка с кадастровым номером N 61:46:0010201:418, используемых для эксплуатации производственной базы. Организовать проезд через земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:418 без реконструкции части территории производственной базы не представляется возможным.
Возражения заявителя в данной части сводятся к несогласию с выводом эксперта без приведения фактических обстоятельств опровергающих вывод эксперта, сделанный на основании проведенного смотра земельного участка.
При этом, как указано выше, ответчиком ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.
Кроме того, суд учитывает, что при назначении судебной экспертизы ответчик также имел возможность формулировки и представления суду предполагаемых для разрешения экспертом вопросов.
На основании изложенных выше выводов эксперт определил, что единственно возможным, наиболее рациональным (наименее затратным) для всех владельцев земельных участков условием сервитута является организация проезда через земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:4949.
При этом экспертом учтены следующие требования противопожарной безопасности (СП 4.13130.2013):
8.1 Подъезд пожарных автомобилей должен быть обеспечен: с двух продольных сторон - к зданиям и сооружениям класса функциональной пожарной опасности Ф1.3 высотой 28 и более метров, классов функциональной пожарной опасности Ф1.2, Ф2.1, Ф2.2, Ф3, Ф4.2, Ф4.3, Ф.4.4 высотой 18 и более метров; со всех сторон - к зданиям и сооружениям классов функциональной пожарной опасности Ф1.1, Ф4.1.
8.2 К зданиям и сооружениям производственных объектов по всей их длине должен быть обеспечен подъезд пожарных автомобилей: с одной стороны - при ширине здания или сооружения не более 18 метров; с двух сторон - при ширине здания или сооружения более 18 метров, а также при устройстве замкнутых и полузамкнутых дворов.
8.3 Допускается предусматривать подъезд пожарных автомобилей только с одной стороны к зданиям и сооружениям в случаях: меньшей высоты, чем указано в пункте 8.1; двусторонней ориентации квартир или помещений; устройства наружных открытых лестниц, связывающих лоджии и балконы смежных этажей между собой, или лестниц 3-го типа при коридорной планировке зданий.
8.6 Ширина проездов для пожарной техники в зависимости от высоты зданий или сооружений должна составлять не менее: 3,5 метров - при высоте зданий или сооружения до 13,0 метров включительно; 4,2 метра - при высоте здания от 13,0 метров до 46,0 метров включительно; 6,0 метров - при высоте здания более 46 метров.
8.7 В общую ширину противопожарного проезда, совмещенного с основным подъездом к зданию и сооружению, допускается включать тротуар, примыкающий к проезду.
8.13 Тупиковые проезды должны заканчиваться площадками для разворота пожарной техники размером не менее чем 15 x 15 метров.
Максимальная протяженность тупикового проезда не должна превышать 150 метров. Исходя из требований СП 4.13130.2013, минимальная ширина проездов для пожарной техники, при высоте здания до 46,0 м, составляет 4,2 метра.
Оспаривая выводы эксперта, ответчик также указывает, что принадлежащий ООО "Эрнегощит" имеет примыкание к участку с кадастровым номером 61:46:0010201:196 и через него возможен проезд к землям общего пользования.
Однако это не обеспечивает проезд и проход с участка Моргуновой М.Н, которая в этом случае должна испросить сервитут на два участка, что не отвечает принципу разумности.
Более того, доказывая возможность проезда через указанный участок, ответчик представил фотографические материалы, из которых явно не следует, что в месте примыкания к участку общества с ограниченной ответственностью "Энергощит" имеется проезд, свободный от недвижимого имущества и временных сооружений. Оснований же для устранения таковых в случае их наличия ответчик не привел.
Поэтому суд основывается на указаниях эксперта о невозможности без изменения состояния прилегающих участков обеспечить проезд по ним.
При этом значимым суд первой инстанции верно посчитал то обстоятельство, что на момент формирования участка, принадлежащего ответчику, проход и проезд к участкам истца и третьего лица осуществлялся именно по этой территории. Поэтому, приобретая участок, на который выходят ворота, ведущие на смежный участок, огражденный забором и не имеющий иного сообщения с землями общего пользования, ответчик мог и должен был выяснить обстоятельства использования этого смежного участка и согласовать последствия завладения территорией, по которой осуществлялся проход и проезд либо принять юридические последствия фактического расположения участков.
Довод ответчика о расположении на территории участка с кадастровым номером 61:46:0010201:4949 газораспределительного пункта среднего давления отклоняется.
Положениями Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 878 от 20.11.2000 (далее - Правила) установлено следующее.
В силу п. 3 "е", 4 Правил охранная зона газораспределительной сети - территория с особыми условиями использования, устанавливаемая вдоль трасс газопроводов и вокруг других объектов газораспределительной сети в целях обеспечения нормальных условий ее эксплуатации и исключения возможности ее повреждения.
В состав газораспределительных сетей входят, в том числе, отдельно стоящие газорегуляторные пункты, расположенные на территории и за территорией населенных пунктов, промышленных и иных предприятий, а также газорегуляторные пункты, размещенные в зданиях, шкафах или блоках Пунктом 14 Правил установлен перечень действий, осуществление которых в пределах охранной зоны газораспределительной сети не допускается.
Среди данных ограничений отсутствует запрет на проезд (проход) через территорию охранной зоны.
Также отклоняется довод ответчика о наличии на территории земельного участка охранной зоны ЛЭП, поскольку в силу пунктов 8 - 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160, запрет на проезд в пределах охранных зон электрических сетей, размещенных на земельных участках, машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги менее 4,5 метра, отсутствует.
Отсутствие в заключении эксперта указаний на наличие охранных зон не опровергает его по существу, с учетом отсутствия в вышеизложенных нормах запрета на проезд (проход) в пределах охранных зон.
При изложенных обстоятельствах, исходя из необходимости сохранения сложившегося порядка пользования земельными участками как принципа регулирования земельных отношений, суд первой инстанции правомерно признал необходимым установить в пользу истца и третьего лица право ограниченного пользования участком ответчика.
Границы сервитута определены экспертом. Из схематического материала видно, что описываемая ими геометрическая фигура образует проезд, конфигурация которого в целом соответствует видимому на публичной кадастровой карте и существовавшему ранее и наличествующему ныне проезду к участкам истца и третьего лица.
Доводы заявителя о непредставлении истцом доказательств при подаче искового заявления правового значения для рассмотрения дела по существу не имеют.
Доводы заявителя относительно специфики его деятельности отклоняются по основаниям указанным в решении суда первой инстанции. При этом в части указания ответчика на хаотичное (лист 6 жалобы) складирование металлического лома на данном земельном участке апелляционный суд отмечает, что в силу вышеуказанных норм регулирующих осуществление деятельности в охранных зонах газораспределительных сетей и объектов электросетевого хозяйства, в охранных зонах электросетевого хозяйства запрещается: размещать свалки; сбрасывать тяжести массой более 5 тон; размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов, в охранных зонах газораспределительных сетей запрещается: устраивать свалки и склады.
В части установления размера платы за сервитут суд первой инстанции руководствовался следующим.
Эксперт сделал вывод о том, что единовременная плата за сервитут составляет 7442 рубля. В заключении указано, что проанализировав имеющиеся данные в материалах дела, а также объективность различных методов оценки рыночной стоимости сервитута, эксперт производил расчет стоимости сервитута, как эквивалента арендной платы. Рассмотрена возможность оценки сервитута, исходя из материальной выгоды, которую мог бы получить собственник от сдачи земельного участка в аренду с учетом характера и интенсивности его использования.
Величина арендной платы, как правило, включает операционные расходы арендодателя (в настоящем случае - земельный налог), поэтому единовременная соразмерная плата за частный сервитут может быть определена текущей стоимостью арендных платежей, соответствующих доли участия пользователя сервитута во владении и пользовании земельным участком. Денежный поток в виде арендных платежей необходимо формировать на базе рыночных арендных ставок. Величина арендной платы рассчитывалась методом сравнения продаж. Данный метод оценки стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных Объектов.
Для того, чтобы применить метод сопоставимых продаж, Эксперт использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты-заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение "равножелаемого объекта-заместителя". При этом любое отличие условий продаж и сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Как видно из заключения, экспертом при применении метода сравнения продаж применены корректировки на передаваемые права, на условия финансирования и продажи, на уторгование, на местоположение, на категорию земель, на наличие коммуникаций, на площадь. Показатели изменений подтверждены расчетами и применены корректно.
Оспаривая плату за сервитут, ответчик указывал, что фактически она должна возместить убытки от прекращения деятельности арендатора.
Суд обосновано не согласился с этим доводом. Ответчик не доказал, что установление сервитута для прохода и проезда приведет к невозможности использования участка для осуществления деятельности по сбору и хранению металлического лома. Довод о том, что при таких условиях невозможно обеспечить его сохранность, суд оценил как беспредметный. Обеспечение сохранности - это вопрос организации пространства и трудовых функций работников. В случае необходимости для этого дополнительных затрат ответчик не лишен права ставить вопрос об изменении платы за сервитут, но оснований для отказа в сервитуте по этому основанию суд не находит.
Оценивая данный довод, суд основывался также на правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 11.06.2015 по делу N 301-ЭС14-9021, А43-11824/2013. Определение размера платы за сервитут как размера убытков и как разницы между стоимостью земельного участка до установления сервитута и стоимостью земельного участка после установления сервитута, независимо от срока и площади установления сервитута, противоречат пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации в части соразмерности платы за сервитут. Этим будет нарушен баланс между интересами собственника земельного участка и нуждами третьих лиц.
Законодательство определяет плату за сервитут как плату за пользование земельным участком (а не как убытки от снижения стоимости земельного участка в связи с возникновением ограничений), а также устанавливает принцип соразмерности такой платы. В то же время, учитывая временный (срочный) характер сервитута, определение платы в виде убытков от снижения стоимости земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, ведет к возникновению неосновательного обогащения на стороне истца при необходимости продления сервитута на последующее время. Плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую мог получить собственник земельного участка, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.
Определяя величину соразмерной платы за право ограниченного пользования спорными нежилыми помещениями, не следует исходить из утвержденных 17.03.2004 Росземкадастром Временных Методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут, в соответствии с пунктом 2.2 которых, величина соразмерной платы за сервитут определяется путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами. Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17.03.2004 решением Верховного Суда Российской Федерации от 18 18.12.2014 N АКПИ14-1093 были признаны недействующими, поскольку не прошли государственную регистрацию в Минюсте России и не были официально опубликованы в установленном порядке. Поэтому следует установить размер платы за сервитут в соответствии с положениями пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с учетом срока и площади установления сервитута, характера и интенсивности использования земельного участка собственником.
Суд первой инстанции также разъяснил ответчику, что в процессе использования участка ответчик не лишен права ставить вопрос об изменении платы, когда сложится режим использования участка и возможно будет установлена такая интенсивность его использования, которая даст основание для перерасчета платы.
Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не имеют правового значения и направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой апелляционный суд не усматривает.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.07.2015 по делу N А53-30378/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)