Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Строка N 25.7
26 февраля 2015 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Жуковой Н.А.,
судей Веретенниковой М.В., Родовниченко С.Г.,
при секретаре Ф.Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Родовниченко С.Г.
гражданское дело по иску Б.В.М., Б.Е.М., Г.А.В., Д.Т.Н., Л.М.К., Л.И.И. к ООО "Монолит-Инвест Групп" и Б.М.В. о признании недействительным договора аренды земельного участка, погашении записи о его государственной регистрации, признании недействительным перехода права собственности к ООО "Монолит-Инвест Групп"
по апелляционной жалобе Б.В.М., Б.Е.М., Г.А.В., Д.Т.Н., Л.М.К., Л.И.И.
на решение Каширского районного суда Воронежской области от 12 декабря 2014 года
(судья районного суда Шушлебина Н.Н.),
установила:
- Б.В.М., Б.Е.М., Г.А.В., Д.Т.Н., Л.М.К., Л.И.И. обратились с иском к ООО "Монолит-Инвест Групп" и Б.М.В., уточнив и дополнив заявленные требования, просили признать решения общего собрания собственников земельных долей, расположенных на территории СХА "Заветы Ильича" от 14 мая 2007 года в части решения вопроса об условиях аренды недействительным (ничтожным);
- - признать договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 11 января 2011 года с кадастровым номером N, площадью 426000 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СХА "<данные изъяты>", северо-западная часть кадастрового квартала N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для ведения сельскохозяйственного производства, недействительным;
- - погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственную регистрационную запись от 25 января 2011 года N договора аренды земельного участка при множественности на стороне арендодателей от 11 января 2011 года с кадастровым номером N, площадью 426000 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СХА "<данные изъяты>", северо-западная часть кадастрового квартала N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участок - для ведения сельскохозяйственного производства;
- - признать недействительной переход права собственности к ООО "Монолит-Инвест Групп" по сделке купли-продажи 4/17 доли в праве на земельный участок общей долевой собственности с кадастровым номером N.
В обоснование заявленных требований указано, что истцам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок площадью 426 000 кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СХА "<данные изъяты>", северо-западная часть кадастрового квартала N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для ведения сельскохозяйственного производства. Данный земельный участок был выделен в натуре в счет земельных долей на общем собрании собственников земельных долей, расположенных на территории СХА "<данные изъяты>" 14 мая 2007 года. С января 2008 года по сентябрь 2010 года главой администрации Мосальского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области удостоверены доверенности истцов, которыми они уполномочили Ч.А.Ф. представлять их интересы, в частности: выделить земельный участок в счет принадлежащей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, поставить его на государственный кадастровый учет, подписывать соглашение с участниками общей долевой собственности об определении долей в праве собственности на выделенный земельный участок, подать заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, получить свидетельство о государственной регистрации права; заключать и подписывать договор аренды, передаточные акты, согласовывать с собственниками порядок распоряжения, владения и пользования целым земельным участком, условия его аренды. В результате совершения поверенным Ч.А.Ф. действий по оформлению выделенного земельного участка, истцам стали принадлежать: Б.В.М. 2/17 доли, Б.Е.М. 4/17 доли, Г.А.В. 2/17 доли, Д.Т.Н. 2/17 доли, Л.М.К. 2/17 доли, Л.И.И. 1/17 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 426 000 кв. м, с кадастровым номером N ... Право общей долевой собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 сентября 2010 года сделана запись регистрации NN ...
Ссылаются на то, что доверенное лицо - Ч.А.Ф. отчета о выполнении поручений по доверенности не представил, не представил и копию договора аренды, копию соглашения об определении долей, свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок. На протяжении всего времени с момента выдела истцы получали арендную плату, при получении которой каждый раз возмущались низкой платой. Условия аренды не изменялись. В июне 2014 года истцы решили через доверенное лицо И.Н.П. затребовать договор аренды земельного участка, тогда же они узнали, что дата заключения договора аренды земельного участка 11 января 2011 года, и данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области 25 января 2011 года.
Считают, что договор аренды заключен с нарушением правил, установленных действовавшими на момент его заключения нормативными актами, регламентирующими оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также с нарушением указаний, содержащихся в доверенности, поскольку доверенное лицо Ч.А.Ф. заключил договор аренды земельного участка с арендатором на условиях, которые фактически определил самостоятельно. В доверенности сформулировано полномочие поверенного на подписание договора аренды выделенного земельного участка с арендатором.
По мнению истцов, спорный договор аренды подписан неуполномоченным лицом, так как истцы наделили Ч.А.Ф. правом на представление их интересов как собственников земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного на землях бывшего колхоза "Заветы Ильича", в отношении же вновь выделенного земельного участка Ч.А.Ф. правом на участие в общем собрании участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> на определение за истцов условий договора аренды не наделялся. До настоящего времени собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> не созывалось, поэтому не определены условия передачи данного земельного участка в аренду. Ч.А.Ф. не имел права распоряжаться этим земельным участком по своему усмотрению, при этом он является учредителем и директором ООО "Монолит-Инвест Групп", действуя в своих интересах, от имени истцов заключил договор аренды сам с собой.
Указывают, что на дату проведения общего собрания 14 мая 2007 года не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером <...>, из чего следует, что границы земельного участка не были определены и закреплены в установленном законом порядке, а в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Ко времени проведения общего собрания не было зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>. Персональный состав сособственников земельного участка определен соглашением об определении долей в праве долевой собственности только 8 сентября 2010 года. Право общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано 17 сентября 2010 года, через 3,5 года после проведения общего собрания.
Полагают, что при признании недействительным договора аренды земельного участка стороны должны быть приведены в первоначальное положение, существовавшее до 11 января 2011 года, в том числе земельные доли, купленные ООО "Монолит-Инвест Групп" должны быть возвращены собственникам, так как основанием сделки явился спорный договор аренды, предусматривающий преимущественное право покупки арендатора (том 1 л.д. 13 - 15, 144 - 145, 151 - 152, 178 - 179, 225 - 226).
Определением Каширского районного суда Воронежской области от 12 декабря 2014 года принят отказ представителя истцов И.Н.П. от исковых требований к ООО "Монолит-Инвест Групп" и Б.М.В. о признании недействительными (ничтожными) решений общего собрания участников общей долевой собственности от 14 мая 2007 года о решении вопроса об условиях аренды.
Производство по делу в части исковых требований Б.В.М., Б.Е.М., Г.А.В., Д.Т.Н., Л.М.К., Л.И.И. к ООО "Монолит-Инвест Групп" и Б.М.В. о признании недействительными (ничтожными) решений общего собрания участников общей долевой собственности от 14 мая 2007 года о решении вопроса об условиях аренды прекращено (том 1 л.д. 228).
Решением Каширского районного суда Воронежской области от 12 декабря 2014 года Б.В.М., Б.Е.М., Г.А.В., Д.Т.Н., Л.М.К., Л.И.И. в удовлетворении исковых требований к ООО "Монолит-Инвест Групп" и Б.М.В. отказано (том 1 л.д. 231, 232 - 236).
В апелляционной жалобе представитель Б.В.М., Б.Е.М., Г.А.В., Д.Т.Н., Л.М.К., Л.И.И. по доверенностям б/н от 27 июня 2014 года, 30 июня 2014 года, 2 июля 2014 года, 4 июля 2014 года, 2 июля 2014 года, 4 июля 2014 года - И.Н.П. просит решение Каширского районного суда Воронежской области от 12 декабря 2014 года отменить, вынести по делу новое решение, удовлетворив требования истцов по тем основания, что судом неправильно определено начало течения срока исковой давности и необоснованно применен срок исковой давности. По мнению заявителя, в данном случае началом исполнения сделки для арендодателей является получение арендной платы, то есть не позднее 31 декабря 2011 года, а поскольку истцы обратились с иском 14 июля 2014 года, срок исковой давности не истек (том 1 л.д. 34, 35, 36, 37, 38, 39, 244 - 245).
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом. О причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание и ходатайств об отложении слушания дела не представили. Согласно требованиям статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В силу требований части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу судебная коллегия не усматривает.
Следовательно, в данном случае судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Судом первой инстанции установлено и видно из материалов гражданского дела, что Б.В.М., Б.Е.М., Г.А.В., Д.Т.Н., Л.М.К., Л.И.И. на праве общей долевой собственности принадлежит 13/17 доли земельного участка с кадастровым номером N, площадью 426 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в границах СХА "<данные изъяты>", северо-западная часть кадастрового квартала N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для ведения сельскохозяйственного производства (том 1 л.д. 29 - 31, 194 - 198, 200).
Данный земельный участок был выделен 14 мая 2007 года на общем собрании собственников земельных долей, расположенных на территории СХА "Заветы Ильича". На этом же общем собрании был определен арендатор выделяемых земельных участков - ООО "Монолит-Инвест Групп" и условия аренды, в том числе ее срок - 49 лет (том 1 л.д. 17 - 22).
21 января 2008 года Б.Е.М. выдала доверенность Ч.А.Ф., удостоверенную главой администрации Мосальского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области, которой уполномочила его быть представителем во всех компетентных организациях и учреждениях по вопросам: государственной регистрации права на принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (земельную долю) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного на землях бывшего колхоза "<данные изъяты>" Каширского района Воронежской области; составления проекта перераспределения сельскохозяйственных угодий, находящихся в общей долевой собственности, выдела земельного участка в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и постановки его на государственный кадастровый учет; а также сдать в аренду выделенный участок из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащая ей доля в праве на который будет зарегистрирована в установленном законом порядке, на условиях, утвержденных собранием собственников земельных долей - участников долевой собственности на бывшие земельные угодья колхоза "<данные изъяты>" Каширского района Воронежской области, заключать и подписывать договора аренды, передаточные акты к ним и иные необходимые документы, для чего предоставила право регистрировать право собственности, договоры и другие необходимые документы в Каширском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, получать свидетельства о государственной регистрации права, зарегистрированные экземпляры договоров и иных документов, а также реализовывать предусмотренные Законом РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" права участника долевой собственности, в том числе: представлять ее интересы на общем собрании участников долевой собственности для принятия необходимых решений о порядке владения и пользования долей в праве общей собственности на земельный участок, участвовать во всех необходимых процедурах, в том числе процедурах согласования, подписывать протоколы; извещать остальных участников долевой собственности или публиковать сообщение в средствах массовой информации о намерении выделить земельный участок в счет причитающейся земельной доли, подписывать соглашение с участниками общей долевой собственности об определении долей в праве собственности на выделенный земельный участок, согласовывать с сособственниками порядок распоряжения, владения и пользования целым земельным участком, а также условия его аренды (том 1 л.д. 74).
Аналогичные доверенности выданы Ч.А.Ф. - 25 января 2008 года Б.В.М., 29 января 2008 года Л.М.К., 28 мая 2009 года Г.А.В., 10 марта 2009 года Д.Т.Н., 7 сентября 2010 года Л.И.И. (том 1 л.д. 73, 75 - 78).
3 декабря 2008 года на основании указанных доверенностей Ч.В.М. был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок площадью 426 000 кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СХА "<данные изъяты>", северо-западная часть кадастрового квартала N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для ведения сельскохозяйственного производства (том 1 л.д. 32 - 33).
17 сентября 2010 года Ч.А.Ф. от имени доверителей зарегистрированы права участников общей долевой собственности на спорный земельный участок.
11 января 2011 года Ч.А.Ф. от имени истцов и других дольщиков заключен договор аренды земельного участка общей площадью 426000 кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СХА "<данные изъяты>", северо-западная часть кадастрового квартала N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для ведения сельскохозяйственного производства, с ООО "Монолит-Инвест Групп" (том 1 л.д. 180 - 184).
25 января 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области произведена государственная регистрация договора аренды, запись регистрации N (том 1 л.д. 26, 183).
14 июня 2013 года Ч.А.Ф., действуя в интересах Б.М.В. на основании доверенности, продал ООО "Монолит-Инвест Групп" 4/17 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СХА "<данные изъяты>", северо-западная часть кадастрового квартала N, зарегистрировано право общей долевой собственности за покупателем (том 1 л.д. 79 - 81).
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения сделки) предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181.
В ходе рассмотрения настоящего дела представителем "Монолит-Инвест Групп" по доверенности б/н от 23 сентября 2014 года - Б.В.М. было заявлено о применении срока исковой давности к требованиям истцов (том 1 л.д. 52, 222 - 224).
Рассматривая заявление ответчика о пропуске истцами срока исковой давности по заявленным требованиям, суд первой инстанции верно исходил из того, что исковые требования о признании договора аренды земельного участка от 11 января 2011 года недействительным основаны на положениях статей 168, 181 Гражданского кодекса Российской Федерации о ничтожности сделки в редакции, действовавшей на момент заключения договора, следовательно срок исковой давности составляет три года с момента начала исполнения сделки.
Районным судом установлено, подтверждается материалами дела и не опровергнуто стороной истцов, что исполнение спорного договора аренды земельного участка началось с момента его заключения в январе 2011 года, а с весны 2011 года участок начал обрабатываться арендатором (ответчиком по настоящему делу).
То обстоятельство, что истцы ежегодно, в том числе в 2011 году, 2012 году, 2013 году получали арендную плату, предусмотренную условиями оспариваемого договора, в том числе в натуральном выражении, подтверждено материалами дела и не оспаривалось истцами (том 1 л.д. 83 - 143).
Установив, факт выдачи истцами Ч.А.Ф. доверенности на заключение договора аренды земельного участка, срок действия которых составлял три года, и то, что они не отзывались истцами, районный суд правильно указал, что это говорит об осведомленности истцов о намерении Ч.А.Ф. в пределах срока выданных доверенностей заключить договор аренды земельного участка.
Приняв во внимание изложенное, а также то, что истцы не предпринимали мер с целью получения сведений о совершенных доверенным лицом действиях и подписанном им договоре аренды, прошедшем государственную регистрацию, не обращались в регистрирующий орган за получением информации о регистрации договора, его условиях, что не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии объективных причин, препятствующих истцам узнать о том, заключен ли договор аренды, на каких условиях, а также то, что арендатор ООО "Монолит-Инвест Групп" фактически использовал принадлежащий истцам земельный участок, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что истцы знали о существовании договора аренды и его исполнении, но его содержанием, условиями, датой заключения не интересовались.
Исходя из того, что исполнение договора аренды земельного участка от 11 января 2011 года началось с момента заключения сделки, что срок исковой давности для обращения в суд с требованием о признании этой сделки недействительной (ничтожной) истек в конце января 2014 года, а с настоящим иском истцы обратились в суд лишь 19 августа 2014 года, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска о признании ничтожным договора аренды земельного участка от 11 января 2011 года вследствие пропуска срока исковой давности.
При рассмотрении дела истицей Б.Е.М. было заявлено ходатайство о восстановлении срока исковой давности (том 1 л.д. 227).
В соответствии со статьей 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
Отказывая в удовлетворении заявленного Б.Е.М. ходатайства, районный суд верно исходил из того, что болезнь и возраст (77 лет) истицы Б.Е.М., ее невозможность самообслуживания не могли стать причиной к совершению действий по обращению в суд в пределах срока исковой давности или лишали ее такой возможности поскольку эти обстоятельства существуют и в настоящее время, однако не помешали истице обратиться к представителю И.Н.П. и с его помощью защищать свои права в суде. Истица проживала в <адрес>, получала лично или с помощью родственников и знакомых арендную плату, следовательно, могла через них пригласить представителя, выдать ему доверенность, удостоверенную главой местной администрации на дому.
Кроме того, в материалы дела не были представлены документы, подтверждающие, что истица непрерывно болела в течение всего времени в последние шесть месяцев срока давности и не могла защищать свои права в суде, в том числе через представителей или посредством направления искового заявления через организацию связи.
Поскольку указанные истицы Б.Е.М. основания для восстановления срока не являются исключительными, они обоснованно признаны районным судом неуважительными.
В соответствии с абзацем 3 части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в иске в связи с признанием неуважительными причин пропуска срока исковой давности или срока обращения в суд в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств.
Установив, что истцами пропущен срок исковой давности, причины пропуска срока Б.Е.М. являются неуважительными, районный суд отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указав только на установление указанных обстоятельств, что является правильным и соответствует материалам гражданского дела и нормам материального и процессуального права.
Судебная коллегия полагает, что районным судом были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда первой инстанции является законным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно определено начало течения срока исковой давности, поскольку срок исковой давности для арендодателей с момента получения арендной платы, то есть с 31 декабря 2011 года, судебной коллегией отклоняются, как основанные на неверном и субъективном толковании норм материального права.
Судебная коллегия считает, что обстоятельства дела судом первой инстанции установлены полно и правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, нормы действующего законодательства применены судом верно, суд с достаточной полнотой исследовал представленные по делу доказательства в их совокупности, данным доказательствам дал надлежащую правовую оценку, верно применил нормы материального права. Нарушений требований действующего законодательства при разрешении спора не установлено. Процессуальных нарушений, которые могут служить основанием к отмене решения, судебная коллегия также не усматривает.
По иным основаниям, а также другими лицами, участвующими в деле, решение районного суда не обжаловано.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Каширского районного суда Воронежской области от 12 декабря 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Б.В.М., Б.Е.М., Г.А.В., Д.Т.Н., Л.М.К., Л.И.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.02.2015 N 33-921/2015
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 февраля 2015 г. N 33-921/2015
Строка N 25.7
26 февраля 2015 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Жуковой Н.А.,
судей Веретенниковой М.В., Родовниченко С.Г.,
при секретаре Ф.Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Родовниченко С.Г.
гражданское дело по иску Б.В.М., Б.Е.М., Г.А.В., Д.Т.Н., Л.М.К., Л.И.И. к ООО "Монолит-Инвест Групп" и Б.М.В. о признании недействительным договора аренды земельного участка, погашении записи о его государственной регистрации, признании недействительным перехода права собственности к ООО "Монолит-Инвест Групп"
по апелляционной жалобе Б.В.М., Б.Е.М., Г.А.В., Д.Т.Н., Л.М.К., Л.И.И.
на решение Каширского районного суда Воронежской области от 12 декабря 2014 года
(судья районного суда Шушлебина Н.Н.),
установила:
- Б.В.М., Б.Е.М., Г.А.В., Д.Т.Н., Л.М.К., Л.И.И. обратились с иском к ООО "Монолит-Инвест Групп" и Б.М.В., уточнив и дополнив заявленные требования, просили признать решения общего собрания собственников земельных долей, расположенных на территории СХА "Заветы Ильича" от 14 мая 2007 года в части решения вопроса об условиях аренды недействительным (ничтожным);
- - признать договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 11 января 2011 года с кадастровым номером N, площадью 426000 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СХА "<данные изъяты>", северо-западная часть кадастрового квартала N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для ведения сельскохозяйственного производства, недействительным;
- - погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственную регистрационную запись от 25 января 2011 года N договора аренды земельного участка при множественности на стороне арендодателей от 11 января 2011 года с кадастровым номером N, площадью 426000 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СХА "<данные изъяты>", северо-западная часть кадастрового квартала N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участок - для ведения сельскохозяйственного производства;
- - признать недействительной переход права собственности к ООО "Монолит-Инвест Групп" по сделке купли-продажи 4/17 доли в праве на земельный участок общей долевой собственности с кадастровым номером N.
В обоснование заявленных требований указано, что истцам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок площадью 426 000 кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СХА "<данные изъяты>", северо-западная часть кадастрового квартала N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для ведения сельскохозяйственного производства. Данный земельный участок был выделен в натуре в счет земельных долей на общем собрании собственников земельных долей, расположенных на территории СХА "<данные изъяты>" 14 мая 2007 года. С января 2008 года по сентябрь 2010 года главой администрации Мосальского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области удостоверены доверенности истцов, которыми они уполномочили Ч.А.Ф. представлять их интересы, в частности: выделить земельный участок в счет принадлежащей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, поставить его на государственный кадастровый учет, подписывать соглашение с участниками общей долевой собственности об определении долей в праве собственности на выделенный земельный участок, подать заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, получить свидетельство о государственной регистрации права; заключать и подписывать договор аренды, передаточные акты, согласовывать с собственниками порядок распоряжения, владения и пользования целым земельным участком, условия его аренды. В результате совершения поверенным Ч.А.Ф. действий по оформлению выделенного земельного участка, истцам стали принадлежать: Б.В.М. 2/17 доли, Б.Е.М. 4/17 доли, Г.А.В. 2/17 доли, Д.Т.Н. 2/17 доли, Л.М.К. 2/17 доли, Л.И.И. 1/17 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 426 000 кв. м, с кадастровым номером N ... Право общей долевой собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 сентября 2010 года сделана запись регистрации NN ...
Ссылаются на то, что доверенное лицо - Ч.А.Ф. отчета о выполнении поручений по доверенности не представил, не представил и копию договора аренды, копию соглашения об определении долей, свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок. На протяжении всего времени с момента выдела истцы получали арендную плату, при получении которой каждый раз возмущались низкой платой. Условия аренды не изменялись. В июне 2014 года истцы решили через доверенное лицо И.Н.П. затребовать договор аренды земельного участка, тогда же они узнали, что дата заключения договора аренды земельного участка 11 января 2011 года, и данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области 25 января 2011 года.
Считают, что договор аренды заключен с нарушением правил, установленных действовавшими на момент его заключения нормативными актами, регламентирующими оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также с нарушением указаний, содержащихся в доверенности, поскольку доверенное лицо Ч.А.Ф. заключил договор аренды земельного участка с арендатором на условиях, которые фактически определил самостоятельно. В доверенности сформулировано полномочие поверенного на подписание договора аренды выделенного земельного участка с арендатором.
По мнению истцов, спорный договор аренды подписан неуполномоченным лицом, так как истцы наделили Ч.А.Ф. правом на представление их интересов как собственников земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного на землях бывшего колхоза "Заветы Ильича", в отношении же вновь выделенного земельного участка Ч.А.Ф. правом на участие в общем собрании участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> на определение за истцов условий договора аренды не наделялся. До настоящего времени собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> не созывалось, поэтому не определены условия передачи данного земельного участка в аренду. Ч.А.Ф. не имел права распоряжаться этим земельным участком по своему усмотрению, при этом он является учредителем и директором ООО "Монолит-Инвест Групп", действуя в своих интересах, от имени истцов заключил договор аренды сам с собой.
Указывают, что на дату проведения общего собрания 14 мая 2007 года не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером <...>, из чего следует, что границы земельного участка не были определены и закреплены в установленном законом порядке, а в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Ко времени проведения общего собрания не было зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>. Персональный состав сособственников земельного участка определен соглашением об определении долей в праве долевой собственности только 8 сентября 2010 года. Право общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано 17 сентября 2010 года, через 3,5 года после проведения общего собрания.
Полагают, что при признании недействительным договора аренды земельного участка стороны должны быть приведены в первоначальное положение, существовавшее до 11 января 2011 года, в том числе земельные доли, купленные ООО "Монолит-Инвест Групп" должны быть возвращены собственникам, так как основанием сделки явился спорный договор аренды, предусматривающий преимущественное право покупки арендатора (том 1 л.д. 13 - 15, 144 - 145, 151 - 152, 178 - 179, 225 - 226).
Определением Каширского районного суда Воронежской области от 12 декабря 2014 года принят отказ представителя истцов И.Н.П. от исковых требований к ООО "Монолит-Инвест Групп" и Б.М.В. о признании недействительными (ничтожными) решений общего собрания участников общей долевой собственности от 14 мая 2007 года о решении вопроса об условиях аренды.
Производство по делу в части исковых требований Б.В.М., Б.Е.М., Г.А.В., Д.Т.Н., Л.М.К., Л.И.И. к ООО "Монолит-Инвест Групп" и Б.М.В. о признании недействительными (ничтожными) решений общего собрания участников общей долевой собственности от 14 мая 2007 года о решении вопроса об условиях аренды прекращено (том 1 л.д. 228).
Решением Каширского районного суда Воронежской области от 12 декабря 2014 года Б.В.М., Б.Е.М., Г.А.В., Д.Т.Н., Л.М.К., Л.И.И. в удовлетворении исковых требований к ООО "Монолит-Инвест Групп" и Б.М.В. отказано (том 1 л.д. 231, 232 - 236).
В апелляционной жалобе представитель Б.В.М., Б.Е.М., Г.А.В., Д.Т.Н., Л.М.К., Л.И.И. по доверенностям б/н от 27 июня 2014 года, 30 июня 2014 года, 2 июля 2014 года, 4 июля 2014 года, 2 июля 2014 года, 4 июля 2014 года - И.Н.П. просит решение Каширского районного суда Воронежской области от 12 декабря 2014 года отменить, вынести по делу новое решение, удовлетворив требования истцов по тем основания, что судом неправильно определено начало течения срока исковой давности и необоснованно применен срок исковой давности. По мнению заявителя, в данном случае началом исполнения сделки для арендодателей является получение арендной платы, то есть не позднее 31 декабря 2011 года, а поскольку истцы обратились с иском 14 июля 2014 года, срок исковой давности не истек (том 1 л.д. 34, 35, 36, 37, 38, 39, 244 - 245).
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом. О причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание и ходатайств об отложении слушания дела не представили. Согласно требованиям статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В силу требований части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу судебная коллегия не усматривает.
Следовательно, в данном случае судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Судом первой инстанции установлено и видно из материалов гражданского дела, что Б.В.М., Б.Е.М., Г.А.В., Д.Т.Н., Л.М.К., Л.И.И. на праве общей долевой собственности принадлежит 13/17 доли земельного участка с кадастровым номером N, площадью 426 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в границах СХА "<данные изъяты>", северо-западная часть кадастрового квартала N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для ведения сельскохозяйственного производства (том 1 л.д. 29 - 31, 194 - 198, 200).
Данный земельный участок был выделен 14 мая 2007 года на общем собрании собственников земельных долей, расположенных на территории СХА "Заветы Ильича". На этом же общем собрании был определен арендатор выделяемых земельных участков - ООО "Монолит-Инвест Групп" и условия аренды, в том числе ее срок - 49 лет (том 1 л.д. 17 - 22).
21 января 2008 года Б.Е.М. выдала доверенность Ч.А.Ф., удостоверенную главой администрации Мосальского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области, которой уполномочила его быть представителем во всех компетентных организациях и учреждениях по вопросам: государственной регистрации права на принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (земельную долю) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного на землях бывшего колхоза "<данные изъяты>" Каширского района Воронежской области; составления проекта перераспределения сельскохозяйственных угодий, находящихся в общей долевой собственности, выдела земельного участка в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и постановки его на государственный кадастровый учет; а также сдать в аренду выделенный участок из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащая ей доля в праве на который будет зарегистрирована в установленном законом порядке, на условиях, утвержденных собранием собственников земельных долей - участников долевой собственности на бывшие земельные угодья колхоза "<данные изъяты>" Каширского района Воронежской области, заключать и подписывать договора аренды, передаточные акты к ним и иные необходимые документы, для чего предоставила право регистрировать право собственности, договоры и другие необходимые документы в Каширском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, получать свидетельства о государственной регистрации права, зарегистрированные экземпляры договоров и иных документов, а также реализовывать предусмотренные Законом РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" права участника долевой собственности, в том числе: представлять ее интересы на общем собрании участников долевой собственности для принятия необходимых решений о порядке владения и пользования долей в праве общей собственности на земельный участок, участвовать во всех необходимых процедурах, в том числе процедурах согласования, подписывать протоколы; извещать остальных участников долевой собственности или публиковать сообщение в средствах массовой информации о намерении выделить земельный участок в счет причитающейся земельной доли, подписывать соглашение с участниками общей долевой собственности об определении долей в праве собственности на выделенный земельный участок, согласовывать с сособственниками порядок распоряжения, владения и пользования целым земельным участком, а также условия его аренды (том 1 л.д. 74).
Аналогичные доверенности выданы Ч.А.Ф. - 25 января 2008 года Б.В.М., 29 января 2008 года Л.М.К., 28 мая 2009 года Г.А.В., 10 марта 2009 года Д.Т.Н., 7 сентября 2010 года Л.И.И. (том 1 л.д. 73, 75 - 78).
3 декабря 2008 года на основании указанных доверенностей Ч.В.М. был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок площадью 426 000 кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СХА "<данные изъяты>", северо-западная часть кадастрового квартала N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для ведения сельскохозяйственного производства (том 1 л.д. 32 - 33).
17 сентября 2010 года Ч.А.Ф. от имени доверителей зарегистрированы права участников общей долевой собственности на спорный земельный участок.
11 января 2011 года Ч.А.Ф. от имени истцов и других дольщиков заключен договор аренды земельного участка общей площадью 426000 кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СХА "<данные изъяты>", северо-западная часть кадастрового квартала N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для ведения сельскохозяйственного производства, с ООО "Монолит-Инвест Групп" (том 1 л.д. 180 - 184).
25 января 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области произведена государственная регистрация договора аренды, запись регистрации N (том 1 л.д. 26, 183).
14 июня 2013 года Ч.А.Ф., действуя в интересах Б.М.В. на основании доверенности, продал ООО "Монолит-Инвест Групп" 4/17 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СХА "<данные изъяты>", северо-западная часть кадастрового квартала N, зарегистрировано право общей долевой собственности за покупателем (том 1 л.д. 79 - 81).
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения сделки) предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181.
В ходе рассмотрения настоящего дела представителем "Монолит-Инвест Групп" по доверенности б/н от 23 сентября 2014 года - Б.В.М. было заявлено о применении срока исковой давности к требованиям истцов (том 1 л.д. 52, 222 - 224).
Рассматривая заявление ответчика о пропуске истцами срока исковой давности по заявленным требованиям, суд первой инстанции верно исходил из того, что исковые требования о признании договора аренды земельного участка от 11 января 2011 года недействительным основаны на положениях статей 168, 181 Гражданского кодекса Российской Федерации о ничтожности сделки в редакции, действовавшей на момент заключения договора, следовательно срок исковой давности составляет три года с момента начала исполнения сделки.
Районным судом установлено, подтверждается материалами дела и не опровергнуто стороной истцов, что исполнение спорного договора аренды земельного участка началось с момента его заключения в январе 2011 года, а с весны 2011 года участок начал обрабатываться арендатором (ответчиком по настоящему делу).
То обстоятельство, что истцы ежегодно, в том числе в 2011 году, 2012 году, 2013 году получали арендную плату, предусмотренную условиями оспариваемого договора, в том числе в натуральном выражении, подтверждено материалами дела и не оспаривалось истцами (том 1 л.д. 83 - 143).
Установив, факт выдачи истцами Ч.А.Ф. доверенности на заключение договора аренды земельного участка, срок действия которых составлял три года, и то, что они не отзывались истцами, районный суд правильно указал, что это говорит об осведомленности истцов о намерении Ч.А.Ф. в пределах срока выданных доверенностей заключить договор аренды земельного участка.
Приняв во внимание изложенное, а также то, что истцы не предпринимали мер с целью получения сведений о совершенных доверенным лицом действиях и подписанном им договоре аренды, прошедшем государственную регистрацию, не обращались в регистрирующий орган за получением информации о регистрации договора, его условиях, что не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии объективных причин, препятствующих истцам узнать о том, заключен ли договор аренды, на каких условиях, а также то, что арендатор ООО "Монолит-Инвест Групп" фактически использовал принадлежащий истцам земельный участок, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что истцы знали о существовании договора аренды и его исполнении, но его содержанием, условиями, датой заключения не интересовались.
Исходя из того, что исполнение договора аренды земельного участка от 11 января 2011 года началось с момента заключения сделки, что срок исковой давности для обращения в суд с требованием о признании этой сделки недействительной (ничтожной) истек в конце января 2014 года, а с настоящим иском истцы обратились в суд лишь 19 августа 2014 года, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска о признании ничтожным договора аренды земельного участка от 11 января 2011 года вследствие пропуска срока исковой давности.
При рассмотрении дела истицей Б.Е.М. было заявлено ходатайство о восстановлении срока исковой давности (том 1 л.д. 227).
В соответствии со статьей 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
Отказывая в удовлетворении заявленного Б.Е.М. ходатайства, районный суд верно исходил из того, что болезнь и возраст (77 лет) истицы Б.Е.М., ее невозможность самообслуживания не могли стать причиной к совершению действий по обращению в суд в пределах срока исковой давности или лишали ее такой возможности поскольку эти обстоятельства существуют и в настоящее время, однако не помешали истице обратиться к представителю И.Н.П. и с его помощью защищать свои права в суде. Истица проживала в <адрес>, получала лично или с помощью родственников и знакомых арендную плату, следовательно, могла через них пригласить представителя, выдать ему доверенность, удостоверенную главой местной администрации на дому.
Кроме того, в материалы дела не были представлены документы, подтверждающие, что истица непрерывно болела в течение всего времени в последние шесть месяцев срока давности и не могла защищать свои права в суде, в том числе через представителей или посредством направления искового заявления через организацию связи.
Поскольку указанные истицы Б.Е.М. основания для восстановления срока не являются исключительными, они обоснованно признаны районным судом неуважительными.
В соответствии с абзацем 3 части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в иске в связи с признанием неуважительными причин пропуска срока исковой давности или срока обращения в суд в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств.
Установив, что истцами пропущен срок исковой давности, причины пропуска срока Б.Е.М. являются неуважительными, районный суд отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указав только на установление указанных обстоятельств, что является правильным и соответствует материалам гражданского дела и нормам материального и процессуального права.
Судебная коллегия полагает, что районным судом были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда первой инстанции является законным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно определено начало течения срока исковой давности, поскольку срок исковой давности для арендодателей с момента получения арендной платы, то есть с 31 декабря 2011 года, судебной коллегией отклоняются, как основанные на неверном и субъективном толковании норм материального права.
Судебная коллегия считает, что обстоятельства дела судом первой инстанции установлены полно и правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, нормы действующего законодательства применены судом верно, суд с достаточной полнотой исследовал представленные по делу доказательства в их совокупности, данным доказательствам дал надлежащую правовую оценку, верно применил нормы материального права. Нарушений требований действующего законодательства при разрешении спора не установлено. Процессуальных нарушений, которые могут служить основанием к отмене решения, судебная коллегия также не усматривает.
По иным основаниям, а также другими лицами, участвующими в деле, решение районного суда не обжаловано.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Каширского районного суда Воронежской области от 12 декабря 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Б.В.М., Б.Е.М., Г.А.В., Д.Т.Н., Л.М.К., Л.И.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)