Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей: Егорченко И.Н., Марченко О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-14139/2013 (судья Смоляков А.Ю.)
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (ОГРН 1022602635186)
к обществу с ограниченной ответственностью "Невтекс" (ОГРН 1022603626121)
о взыскании 222 979 рублей 12 копеек арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2013,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Невтекс"
к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска,
о признании дополнительного соглашения N 8 от 14.12.2012, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и обществом с ограниченной ответственностью "Невтекс", к договору аренды от 03.04.2006 N 117 недействительным,
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
администрации города Невинномысска, Прошина Александра Владимировича, Гончаровой Натальи Викторовны, Суптильного Сергея Александровича, Гасанова Мусалвы Муртазалиевича, общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнергия", общества с ограниченной ответственностью "Блеск", общества с ограниченной ответственностью "Иван да Марья", негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Невинномысский институт экономики, управления и права",
с участием представителей:
- от истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Белова А.В. по доверенности N 7169/27 от 10.12.2014;
- от третьего лица - Администрации г. Невинномысска Белова А.В. по доверенности N 2-02 от 21.01.2015,
в отсутствие представителя ответчика ООО "Невтекс" и представителей третьих лиц,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Невтекс" (далее-общество, ответчик) о взыскании 222 979 рублей 12 копеек арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2013.
Определением от 26.12.2013 заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.
Определением от 25.02.2014 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства и к совместному рассмотрению принято встречное исковое заявление о признании дополнительного соглашения N 8 от 14.12.2012 к договору аренды N 117 от 03.04.2006 недействительным (том 1, л.д. 51-55, 98-99).
Определением от 27.05.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Невинномысска, Прошин Александр Владимирович, Гончарова Наталья Викторовна, Суптильный Сергей Александрович, Гасанов Мусалва Муртазалиевич, ООО "Теплоэнергия", ООО "Блеск", ООО "Иван да Марья", негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Невинномысский институт экономики, управления и права" (том 2, л.д. 51-53).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N 63-14139/2013 исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ООО "Невтекс" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска 106 204 рубля 18 копеек арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2013. В остальной части иска и в удовлетворении встречного иска отказано. Взыскана с ООО "Невтекс" в доход федерального бюджета 4 186 рублей 13 копеек государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок общего пользования не может быть объектом аренды землепользователей, поскольку не соответствует целевому назначению предоставленного земельного участка для производственных целей и фактически в пользование арендаторам никогда не передавался.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N 63-14139/2013, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении иска и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не принято во внимание, что площадь предоставленного в аренду земельного участка изменена только в августе 2014 года путем исключения из земельного участка площадью 19 942 кв. м земель общего пользования площадью и определения в общее пользование арендаторов земельного участка площадью 10 199 кв. м.
Определением от 16.01.2015 апелляционная жалоба принята к производству апелляционного суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 16.02.2015.
В судебное заседание представитель Комитета и третьего лица Администрации доводы апелляционной жалобы поддержал, просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении иска о взыскании арендной платы и принять новый судебный акт о взыскании арендной платы в полном объеме, в остальной части просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Представители ответчика, иных третьих лиц, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, о причинах неявки суду не сообщили. От представителя ООО "Невтекс" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. От третьего лица предпринимателя Прошина А.В. поступило ходатайство о рассмотрении дело в отсутствие представителя, а также об оставлении решения суда первой инстанции без изменения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-14139/2013 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции в указанной части является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлениями главы города Невинномысска от 16.12.2004 N 1603 "Об утверждении проекта границ и передаче в аренду земельного участка по ул. 3. Космодемьянской, 1", от 22.04.2005 N 644 "Об утверждении проектов границ земельных участков по ул. 3. Космодемьянской, 1 и внесении изменений в постановление главы города Невинномысска от 16.12.2004 г. N 1603 "Об утверждении проекта границ и передаче в аренду земельного участка по ул. 3. Космодемьянской, 1", от 26.01.2006 N 92 "О внесении изменения в постановление главы города Невинномысска от 16.12.2004 г. N 1603 "Об утверждении проекта границ и передаче в аренду земельного участка по ул. 3. Космодемьянской, 1" на основании статей 7, 22, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок, расположенный по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица 3. Космодемьянской, 1, общей площадью 19 942 кв. м предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на пять лет, с видом разрешенного использования - для производственной деятельности землепользователям: - ООО "Невпласт" площадью 637 кв. м; - Бутенко М.Я. площадью 222 кв. м; - Ламбрехту В.Е. площадью 2204 кв. м; - Шульцас Г.А. площадью 1716 кв. м.
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска заключил с ООО "Невпласт", Бутенко М.Я., Ламбрехт В.Е., Шульцас Г.А.. договор аренды 03.04.2006 N 117 земельного участка, расположенного в городе Невинномысске по ул. 3. Космодемьянской, 1, общей площадью 19 942 кв. м, с кадастровым номером 26:16:050221:0049, для целей - земельный участок для производственной деятельности, сроком до 15.12.2009.
На основании постановления администрации города Невинномысска от 05.12.2012 N 3529 "О внесении изменения в пункт 2 постановления главы города Невинномысска от 16.12.2004 N 1603 "Об утверждении проекта границ и передаче в аренду земельного участка по ул. 3. Космодемьянской, 1" было заключено дополнительное соглашение от 14.12.2012 N 8, по условиям которого арендатором в договор аренды земельного участка с 05.12.2012 вступает общество с ограниченной ответственностью "Невтекс".
Договор аренды земельного участка от 03.04.2006 N 117 и дополнительное соглашение от 14.02.2012 N 8 зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.06.2013 N 26-26-01/1042013-21649 и 26-26-01/104/2013-21649.
После истечения срока действия договора землепользователи продолжали использовать часть земельного участка по назначению, вместе с тем обращались в администрацию и комитет об исключении части земельного участка общего пользования из договора аренды.
В период рассмотрения спора в суде первой инстанции постановлением администрации города Невинномысска от 21.08.2014 N 2610 из земельного участка с кадастровым номером 26:16:050221:0049 площадью 19 942 кв. м выделен земельный участок площадью 10 199 кв. м с сохранением земельного участка с кадастровым номером 26:16:050221:0049 в измененных границах.
На основании указанного постановления в соответствии с утвержденной главным архитектором города Невинномысска и комитетом схемой раздела земельного участка 15.09.2014 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 26:16:050221:347 площадью 10 199 кв. м с разрешенным использованием "земельный участок под учреждением образования, промышленными объектами, объектами торговли".
Комитет, считая, что общество надлежащим образом не исполняет обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:050221:0049 площадью 19 942 кв. м, обратилось в суд с иском к обществу о взыскании арендных платежей в сумме 222 979 рублей 12 копеек за период с 01.01.2013 по 31.12.2013.
Общество, считая, что земельный участок общей площадью 9 743 кв. м является землями общего пользования, обратилось в суд со встречным иском о признании дополнительного соглашения N 8 от 14.12.2012, заключенного комитетом с обществом об аренде земельного участка с 05.12.2012, недействительным, обратилось со встречным иском.
Учитывая, что решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска сторонами не оспаривается, в порядке апелляционного производства решение суда первой инстанции в указанной части не проверяется.
Согласно части 2 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В силу пункта 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к территориям общего пользования относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).
В соответствии с пунктом 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
Таким образом, исходя из положений пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации основным признаком, позволяющим отнести земельный участок к территории общего пользования, является возможность его использования неограниченным кругом лиц.
Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, что земельный участок с кадастровым номером 26:16:050221:0049 площадью 19 942 кв. м, являлся территорией предприятия, признанного несостоятельным (банкротом), в связи с чем объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, были приобретены юридическими лицами и предпринимателями.
В состав указанного земельного участка входила территория общего пользования, расположенная между зданиями объектов недвижимого имущества и автомобильной дорогой, в связи с чем не находилась в фактическом пользовании арендаторов земельного участка, а являлась общедоступной территорией.
Установленное обстоятельство подтверждается представленными графическими и картографическими материалами и явилось основанием для выдела из земельного участка с кадастровым номером 26:16:050221:0049 его части, используемой ответчиком и иными собственниками недвижимого имущества, с присвоением выделенному участку кадастрового номера 26:16:050221:347.
С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования.
Вывод суда первой инстанции соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, в котором указано, что земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.
Правоотношения сторон и третьих лиц по договору аренды земельного участка от 03.04.2006 N 117 и дополнительному соглашению N 8 от 14.12.2012 регулируются земельным и гражданским законодательством.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).
В данном случае судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, о чем указано выше, что Комитет при заключении договора аренды земельного участка фактически включил в площадь земельного участка, подлежащего передаче землепользователям часть земельного участка общего пользования, в связи с чем производит расчет арендной платы за земельный участок, фактически не находящийся в пользовании арендаторов.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что общество как до заключения дополнительного соглашения 14.12.2012, так и в течение 2013 года неоднократно обращалось с письменными заявлениями об изменении границ земельного участка, переданного в аренды, исключив земельный участок общего пользования, которые были рассмотрены только в 2014 году.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ установленные обстоятельства и представленные сторонами доказательства, пришел к правильному выводу, что вступление общества в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенный в отношении имущества, в части никогда фактически не передававшегося арендаторам, и в этой части непригодного к использованию в тех целях, для которых предоставлен земельный участок (под зданием), при этом продолжающего оставаться в общем пользовании неограниченного круга лиц как озелененная благоустроенная территория, не повлекло возникновение у общества обязательства по внесению платы за пользование данной частью земельного участка.
Проверив представленный истцом расчет задолженности общества по арендным платежам, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что расчет арендной платы следует производить исходя из следующих показателей.
В соответствии с постановлениями Правительства Ставропольского края от 28.12.2006 N 176-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений города-курорта Ессентуки, городов Невинномысска, Ставрополя", от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (с изменениями от 13.05.2008 N 75-п, от 19.11.2008 N 185-п, от 18.03.2009 N 73-п, от 16.11..2011 N 454-п, от 27.03.2013 N 106-п), с 01 января 2008 года базовый размер арендной платы устанавливается по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка.
Как видно из приложения к дополнительному соглашению от 14.12.2012 N 8 за период с 05.12.2012 по 31.12.2012 обществу начислена арендная плата в размере 15 319,18 рублей
В 2013 году арендная плата составила 207 659,94 рублей, рассчитанной следующим образом: УПКСЗ х S х БР = А, где УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли (8 288,18 руб. /кв. м), S - доля площади арендуемого земельного участка, приходящаяся на ответчика (1 670,33 кв. м), БР - базовый размер арендной платы в 2012-2013 г.г., (1,5%), А - общая сумма арендной платы (8 288,18 х 1 670,33 х 1,5% = 207 659,94 руб.)
Однако расчет произведен исходя из всей площади изначального участка с кадастровым номером 26:16:050221:0049.
Суд первой инстанции, с учетом выявленной сторонами и поставленной на кадастровый учет площади фактически используемого по договору от 03.04.2006 N 117 земельного участка в размере 10 199 кв. м, и показателей расчета арендной платы за земельный участок, находящийся в пользовании общества, произвел расчет арендной платы и установил, что размер задолженности общества за пользование земельным участком для эксплуатации принадлежащего ему недвижимого имущества (производственной деятельности) за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 составляет 106 204 рубля 18 копеек, а поэтому пришел к правильному выводу, что исковые требования комитета подлежат удовлетворению в сумме 106 204 рубля 18 копеек и об отказе в иске в остальной части.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все представленные сторонами доказательства в совокупности и в соответствии с заявленными требованиями, представленным доказательствам и установленным обстоятельствам дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции полностью согласен, доказательств обратного, суду апелляционной инстанции не представлено.
Суд апелляционной инстанции при этом учитывает, что ни комитетом, ни обществом произведенный судом расчет задолженности по оплате арендных платежей не оспорен, контр расчет не представлен.
Расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обоснованно заявленных требований.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно расходы по уплате государственной пошлины, от уплаты которой истец освобожден в силу закона, возложил на ответчика и взыскал в доход федерального бюджета.
Доводы апелляционной инстанции о необоснованном освобождении общества от уплаты арендных платежей исходя из общей площади земельного участка, указанного в договоре аренды и дополнительном соглашении, со ссылкой на судебные акты по делу N А63-8436/2013, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку по настоящему делу установлены обстоятельства, которые дают основания для иных выводов.
Других доказательств в обоснование своих доводов Комитетом суду апелляционной инстанции не представлено, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного и отклоняются за необоснованностью.
Суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-14139/2013 в обжалуемой части законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-14139/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
О.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.02.2015 N 16АП-4803/2014 ПО ДЕЛУ N А63-14139/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2015 г. по делу N А63-14139/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей: Егорченко И.Н., Марченко О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-14139/2013 (судья Смоляков А.Ю.)
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (ОГРН 1022602635186)
к обществу с ограниченной ответственностью "Невтекс" (ОГРН 1022603626121)
о взыскании 222 979 рублей 12 копеек арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2013,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Невтекс"
к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска,
о признании дополнительного соглашения N 8 от 14.12.2012, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и обществом с ограниченной ответственностью "Невтекс", к договору аренды от 03.04.2006 N 117 недействительным,
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
администрации города Невинномысска, Прошина Александра Владимировича, Гончаровой Натальи Викторовны, Суптильного Сергея Александровича, Гасанова Мусалвы Муртазалиевича, общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнергия", общества с ограниченной ответственностью "Блеск", общества с ограниченной ответственностью "Иван да Марья", негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Невинномысский институт экономики, управления и права",
с участием представителей:
- от истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Белова А.В. по доверенности N 7169/27 от 10.12.2014;
- от третьего лица - Администрации г. Невинномысска Белова А.В. по доверенности N 2-02 от 21.01.2015,
в отсутствие представителя ответчика ООО "Невтекс" и представителей третьих лиц,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Невтекс" (далее-общество, ответчик) о взыскании 222 979 рублей 12 копеек арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2013.
Определением от 26.12.2013 заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.
Определением от 25.02.2014 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства и к совместному рассмотрению принято встречное исковое заявление о признании дополнительного соглашения N 8 от 14.12.2012 к договору аренды N 117 от 03.04.2006 недействительным (том 1, л.д. 51-55, 98-99).
Определением от 27.05.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Невинномысска, Прошин Александр Владимирович, Гончарова Наталья Викторовна, Суптильный Сергей Александрович, Гасанов Мусалва Муртазалиевич, ООО "Теплоэнергия", ООО "Блеск", ООО "Иван да Марья", негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Невинномысский институт экономики, управления и права" (том 2, л.д. 51-53).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N 63-14139/2013 исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ООО "Невтекс" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска 106 204 рубля 18 копеек арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2013. В остальной части иска и в удовлетворении встречного иска отказано. Взыскана с ООО "Невтекс" в доход федерального бюджета 4 186 рублей 13 копеек государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок общего пользования не может быть объектом аренды землепользователей, поскольку не соответствует целевому назначению предоставленного земельного участка для производственных целей и фактически в пользование арендаторам никогда не передавался.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N 63-14139/2013, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении иска и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не принято во внимание, что площадь предоставленного в аренду земельного участка изменена только в августе 2014 года путем исключения из земельного участка площадью 19 942 кв. м земель общего пользования площадью и определения в общее пользование арендаторов земельного участка площадью 10 199 кв. м.
Определением от 16.01.2015 апелляционная жалоба принята к производству апелляционного суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 16.02.2015.
В судебное заседание представитель Комитета и третьего лица Администрации доводы апелляционной жалобы поддержал, просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении иска о взыскании арендной платы и принять новый судебный акт о взыскании арендной платы в полном объеме, в остальной части просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Представители ответчика, иных третьих лиц, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, о причинах неявки суду не сообщили. От представителя ООО "Невтекс" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. От третьего лица предпринимателя Прошина А.В. поступило ходатайство о рассмотрении дело в отсутствие представителя, а также об оставлении решения суда первой инстанции без изменения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-14139/2013 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции в указанной части является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлениями главы города Невинномысска от 16.12.2004 N 1603 "Об утверждении проекта границ и передаче в аренду земельного участка по ул. 3. Космодемьянской, 1", от 22.04.2005 N 644 "Об утверждении проектов границ земельных участков по ул. 3. Космодемьянской, 1 и внесении изменений в постановление главы города Невинномысска от 16.12.2004 г. N 1603 "Об утверждении проекта границ и передаче в аренду земельного участка по ул. 3. Космодемьянской, 1", от 26.01.2006 N 92 "О внесении изменения в постановление главы города Невинномысска от 16.12.2004 г. N 1603 "Об утверждении проекта границ и передаче в аренду земельного участка по ул. 3. Космодемьянской, 1" на основании статей 7, 22, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок, расположенный по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица 3. Космодемьянской, 1, общей площадью 19 942 кв. м предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на пять лет, с видом разрешенного использования - для производственной деятельности землепользователям: - ООО "Невпласт" площадью 637 кв. м; - Бутенко М.Я. площадью 222 кв. м; - Ламбрехту В.Е. площадью 2204 кв. м; - Шульцас Г.А. площадью 1716 кв. м.
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска заключил с ООО "Невпласт", Бутенко М.Я., Ламбрехт В.Е., Шульцас Г.А.. договор аренды 03.04.2006 N 117 земельного участка, расположенного в городе Невинномысске по ул. 3. Космодемьянской, 1, общей площадью 19 942 кв. м, с кадастровым номером 26:16:050221:0049, для целей - земельный участок для производственной деятельности, сроком до 15.12.2009.
На основании постановления администрации города Невинномысска от 05.12.2012 N 3529 "О внесении изменения в пункт 2 постановления главы города Невинномысска от 16.12.2004 N 1603 "Об утверждении проекта границ и передаче в аренду земельного участка по ул. 3. Космодемьянской, 1" было заключено дополнительное соглашение от 14.12.2012 N 8, по условиям которого арендатором в договор аренды земельного участка с 05.12.2012 вступает общество с ограниченной ответственностью "Невтекс".
Договор аренды земельного участка от 03.04.2006 N 117 и дополнительное соглашение от 14.02.2012 N 8 зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.06.2013 N 26-26-01/1042013-21649 и 26-26-01/104/2013-21649.
После истечения срока действия договора землепользователи продолжали использовать часть земельного участка по назначению, вместе с тем обращались в администрацию и комитет об исключении части земельного участка общего пользования из договора аренды.
В период рассмотрения спора в суде первой инстанции постановлением администрации города Невинномысска от 21.08.2014 N 2610 из земельного участка с кадастровым номером 26:16:050221:0049 площадью 19 942 кв. м выделен земельный участок площадью 10 199 кв. м с сохранением земельного участка с кадастровым номером 26:16:050221:0049 в измененных границах.
На основании указанного постановления в соответствии с утвержденной главным архитектором города Невинномысска и комитетом схемой раздела земельного участка 15.09.2014 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 26:16:050221:347 площадью 10 199 кв. м с разрешенным использованием "земельный участок под учреждением образования, промышленными объектами, объектами торговли".
Комитет, считая, что общество надлежащим образом не исполняет обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:050221:0049 площадью 19 942 кв. м, обратилось в суд с иском к обществу о взыскании арендных платежей в сумме 222 979 рублей 12 копеек за период с 01.01.2013 по 31.12.2013.
Общество, считая, что земельный участок общей площадью 9 743 кв. м является землями общего пользования, обратилось в суд со встречным иском о признании дополнительного соглашения N 8 от 14.12.2012, заключенного комитетом с обществом об аренде земельного участка с 05.12.2012, недействительным, обратилось со встречным иском.
Учитывая, что решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска сторонами не оспаривается, в порядке апелляционного производства решение суда первой инстанции в указанной части не проверяется.
Согласно части 2 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В силу пункта 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к территориям общего пользования относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).
В соответствии с пунктом 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
Таким образом, исходя из положений пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации основным признаком, позволяющим отнести земельный участок к территории общего пользования, является возможность его использования неограниченным кругом лиц.
Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, что земельный участок с кадастровым номером 26:16:050221:0049 площадью 19 942 кв. м, являлся территорией предприятия, признанного несостоятельным (банкротом), в связи с чем объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, были приобретены юридическими лицами и предпринимателями.
В состав указанного земельного участка входила территория общего пользования, расположенная между зданиями объектов недвижимого имущества и автомобильной дорогой, в связи с чем не находилась в фактическом пользовании арендаторов земельного участка, а являлась общедоступной территорией.
Установленное обстоятельство подтверждается представленными графическими и картографическими материалами и явилось основанием для выдела из земельного участка с кадастровым номером 26:16:050221:0049 его части, используемой ответчиком и иными собственниками недвижимого имущества, с присвоением выделенному участку кадастрового номера 26:16:050221:347.
С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования.
Вывод суда первой инстанции соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, в котором указано, что земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.
Правоотношения сторон и третьих лиц по договору аренды земельного участка от 03.04.2006 N 117 и дополнительному соглашению N 8 от 14.12.2012 регулируются земельным и гражданским законодательством.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).
В данном случае судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, о чем указано выше, что Комитет при заключении договора аренды земельного участка фактически включил в площадь земельного участка, подлежащего передаче землепользователям часть земельного участка общего пользования, в связи с чем производит расчет арендной платы за земельный участок, фактически не находящийся в пользовании арендаторов.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что общество как до заключения дополнительного соглашения 14.12.2012, так и в течение 2013 года неоднократно обращалось с письменными заявлениями об изменении границ земельного участка, переданного в аренды, исключив земельный участок общего пользования, которые были рассмотрены только в 2014 году.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ установленные обстоятельства и представленные сторонами доказательства, пришел к правильному выводу, что вступление общества в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенный в отношении имущества, в части никогда фактически не передававшегося арендаторам, и в этой части непригодного к использованию в тех целях, для которых предоставлен земельный участок (под зданием), при этом продолжающего оставаться в общем пользовании неограниченного круга лиц как озелененная благоустроенная территория, не повлекло возникновение у общества обязательства по внесению платы за пользование данной частью земельного участка.
Проверив представленный истцом расчет задолженности общества по арендным платежам, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что расчет арендной платы следует производить исходя из следующих показателей.
В соответствии с постановлениями Правительства Ставропольского края от 28.12.2006 N 176-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений города-курорта Ессентуки, городов Невинномысска, Ставрополя", от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (с изменениями от 13.05.2008 N 75-п, от 19.11.2008 N 185-п, от 18.03.2009 N 73-п, от 16.11..2011 N 454-п, от 27.03.2013 N 106-п), с 01 января 2008 года базовый размер арендной платы устанавливается по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка.
Как видно из приложения к дополнительному соглашению от 14.12.2012 N 8 за период с 05.12.2012 по 31.12.2012 обществу начислена арендная плата в размере 15 319,18 рублей
В 2013 году арендная плата составила 207 659,94 рублей, рассчитанной следующим образом: УПКСЗ х S х БР = А, где УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли (8 288,18 руб. /кв. м), S - доля площади арендуемого земельного участка, приходящаяся на ответчика (1 670,33 кв. м), БР - базовый размер арендной платы в 2012-2013 г.г., (1,5%), А - общая сумма арендной платы (8 288,18 х 1 670,33 х 1,5% = 207 659,94 руб.)
Однако расчет произведен исходя из всей площади изначального участка с кадастровым номером 26:16:050221:0049.
Суд первой инстанции, с учетом выявленной сторонами и поставленной на кадастровый учет площади фактически используемого по договору от 03.04.2006 N 117 земельного участка в размере 10 199 кв. м, и показателей расчета арендной платы за земельный участок, находящийся в пользовании общества, произвел расчет арендной платы и установил, что размер задолженности общества за пользование земельным участком для эксплуатации принадлежащего ему недвижимого имущества (производственной деятельности) за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 составляет 106 204 рубля 18 копеек, а поэтому пришел к правильному выводу, что исковые требования комитета подлежат удовлетворению в сумме 106 204 рубля 18 копеек и об отказе в иске в остальной части.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все представленные сторонами доказательства в совокупности и в соответствии с заявленными требованиями, представленным доказательствам и установленным обстоятельствам дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции полностью согласен, доказательств обратного, суду апелляционной инстанции не представлено.
Суд апелляционной инстанции при этом учитывает, что ни комитетом, ни обществом произведенный судом расчет задолженности по оплате арендных платежей не оспорен, контр расчет не представлен.
Расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обоснованно заявленных требований.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно расходы по уплате государственной пошлины, от уплаты которой истец освобожден в силу закона, возложил на ответчика и взыскал в доход федерального бюджета.
Доводы апелляционной инстанции о необоснованном освобождении общества от уплаты арендных платежей исходя из общей площади земельного участка, указанного в договоре аренды и дополнительном соглашении, со ссылкой на судебные акты по делу N А63-8436/2013, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку по настоящему делу установлены обстоятельства, которые дают основания для иных выводов.
Других доказательств в обоснование своих доводов Комитетом суду апелляционной инстанции не представлено, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного и отклоняются за необоснованностью.
Суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-14139/2013 в обжалуемой части законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 по делу N А63-14139/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
О.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)