Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей Козловой Т.Д., Михайловой А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.,
при участии в заседании:
Ларика А.Н., лично (паспорт), Тесленка В.А., представителя по доверенности от 16.07.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянско-фермерского хозяйства Ларика Александра Николаевича
на решение от 07.04.2014
по делу N А16-178/2014
Арбитражного суда Еврейской автономной области
принятое судьей Шишкиным Н.Н,
по иску Администрации Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области
к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ларику Александру Николаевичу
о взыскании 595 119,83 рубля,
и по встречному иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ларика Александра Николаевича
к Администрации Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области
о признании договора от 17.03.2010 N 802 недействительным,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Федеральное государственное учреждение "Биробиджанмелиоводхоз; Управление сельского хозяйства Правительства Еврейской автономной области,
установил:
Администрация Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области (ИНН 7906000725, ОГРН 1027900365058, далее - Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ларику Александру Николаевичу (ИНН 7906000139, ОГРНИП 304790723200049, далее - Ларик А.Н.) о взыскании задолженности по арендной плате за 2012, 2013 года по договору от 17.03.2010 N 802 в размере 714 143,80 рубля (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
До рассмотрения иска по существу, от главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ларика А.Н. поступило встречное исковое заявление к Администрации о признании сделки от 17.03.2010 недействительной.
Решением суда от 07.04.2014 уточненные требования первоначального искового заявления удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, глава КФХ Ларик А.Н. в апелляционной жалобе просит решение от 07.04.2014 отменить.
В обоснование жалобы указывает на незаконность удовлетворенных требований о взыскании задолженности по арендной плате, ввиду произвольного установления в договоре цены аренды земель сельскохозяйственного назначения при том, что арендная плата должна быть равной земельному налогу в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того заявитель полагает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении встречного иска, поскольку земельный участок переданный ему по договору аренды, был ранее передан третьему лицу для реконструкции, следовательно, обременен правами ФГУ "Управление "Биробиджанмелиоводхоз", о чем в момент заключения договора арендодатель умолчал. По мнению заявителя, указанные обстоятельства исключают использование арендатором земельного участка по целевому назначению для производства сельскохозяйственной продукции.
В заседании суда апелляционной инстанции податель жалобы и его представитель на ее удовлетворении настаивали.
Из материалов дела следует, что земельный участок, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 357 0719 кв. м с кадастровым номером 79:04:1301005:17 находится в собственности муниципального образования "Биробиджанский муниципальный район" Еврейской автономной области (свидетельство о государственной регистрации права от 28.05.2009 N 27 А3 279659, на дату рассмотрения спора в суде выдано новое свидетельство от 09.03.2011 серии 79-АА N 023616).
Глава КФХ Ларик А.Н. 25.05.2009 обратился в Администрацию Биробиджанского муниципального района с заявлением о выделении в аренду сроком на 49 лет участка земли на осушительной системе "Алексеевская", общей площадью 357,0719 га, с кадастровым номером 79:04:1301005:17.
Ввиду наличия нескольких заявлений о предоставлении спорного земельного участка Администрацией Биробиджанского района в установленном порядке 12.03.2010 проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 79:04:1301005:17, площадью 357,0719 га, который имеет свидетельство о государственной регистрации (кадастровом учете) 79-27-09/015/2009080 от 28.05.2009.
Согласно протоколу об итогах аукциона от 12.03.2010 победителем признан участник под N 2 - Крестьянское (фермерское) хозяйство Ларик А.Н. с окончательной ценой годовой арендной платы за земельный участок в сумме 357 071,90 рубля.
Главой муниципального района принято постановление от 17.03.2010 N 276 о предоставлении в аренду земельного участка Главе КФХ Ларику А.Н.
Между Администрацией Биробиджанского района (арендодатель) и Главой КФХ Лариком А.Н. (арендатор) 17.03.2010 на основании проведенного открытого аукциона, протокола от 12.03.2010 и постановления Администрации муниципального района от 17.03.2010 N 276 заключен договор аренды земельного участка N 802 (далее - договор аренды).
По условиям договора арендодатель передал арендатору в пользование земельный участок, общей площадью 357,0719 га (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения), с кадастровым номером 79:04:13 01 005:17.
Договор заключен сроком на 3 года: с 17.03.2010 по 16.03.2013 (пункт 1.2 договора), прошел государственную регистрацию в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 23.06.2010, о чем свидетельствует соответствующая отметка на договоре.
Земельный участок площадью 357,0719 га с кадастровым номером 79:04:13 01 005:17, передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 17.03.2010, который подписан арендатором без замечаний и претензий у принимающей стороны в отношении принимаемого земельного участка (л.д. 5).
Размер арендной платы определен на основании проведения аукциона, установлен Приложением N 2 к договору и составляет 1 000 рублей за 1 га. Цена годовой арендной платы за земельный участок составляет 357 071,90 рубля.
Согласно пункту 2.2 договора арендная плата вносится тремя платежами в год равными долями: до 25 сентября, 25 октября, 25 ноября в размере, определенном в Приложении N 2 к данному договору. Арендная плата исчисляется с 17.03.2010 (пункт 2.4 договора).
В течение 2012 и 2013 года арендатор арендные платежи не вносил.
Администрация Биробиджанского района письмами от 15.04.2013, 23.07.2013, 23.01.2014 направляла в адрес Главы КФХ Ларику А.Н. требование об оплате задолженности за 2012 и 2013 годы (л.д. 15-17).
Неисполнение ответчиком условий договора явилось основанием для обращения Администрации в суд с иском о взыскании задолженности по арендным платежам.
Глава КФХ Ларик А.Н., полагая, что сторонами не согласованы существенные условия договора от 17.03.2010 N 802, обратился со встречным иском о признании указанного договора недействительным.
Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании пояснения присутствующих представителей, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьями 1 и 65 Земельного кодекса РФ пользование землей в Российской Федерации является платным.
Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ).
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 2.1 договора аренды от 17.03.2010 предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату в размере, определенном приложением N 2 к данному договору.
Как отмечалось, сумма арендной платы в год составляет 357 071,90 рубля.
Следует отметить, что размер арендной платы определен протоколом об итогах аукциона от 12.03.2010 N 1 на основании отчета об оценке рыночной стоимости, согласно которому окончательная цена годовой арендной платы за земельный участок составила 357 071,91 рубля.
В соответствии с пунктом 4 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в случае, если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).
Поскольку в спорных правоотношениях право аренды на земельный участок определено за Главой КФХ Лариком А.Н. по результатам проведенного открытого аукциона, следовательно, истец правомерно установил размер арендной платы на основании оценки рыночной стоимости годовой арендной платы.
На основании изложенного, вывод заявителя о несоответствии размера арендной платы требованиям действующего законодательства подлежит отклонению как несостоятельный.
Довод апелляционной жалобы о том, что арендная плата должна быть равной земельному налогу в размере 0,3% от стоимости участка также подлежит отклонению исходя из следующего.
В силу подпункта "б" пункта 3 Правил от 16.07.2009 N 582, устанавливающего указанный размер арендной платы, предусматривает такой размер арендной платы в отношении земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством РФ, а также из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (аукционах, конкурсах).
Согласно подпункту "в" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения при проведении торгов в форме аукциона, а также размер задатка.
При изложенных обстоятельствах, установленный договором размер арендной платы по договору, заключенному по результатам аукциона, соответствует требованиям действующего законодательства.
Довод подателя жалобы о том, что со стороны истца имеется злоупотребление в отношении цены договора, поскольку для других арендаторов земельных участков в Биробиджанском районе действует иной порядок ее определения, рассмотрен апелляционным судом и отклонен, так как злоупотребление правом со стороны Администрация при предъявлении настоящего иска, не установлено.
В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Поскольку доказательств внесения арендной платы за 2012-2013 годы в размере 714 143,80 рубля и в сроки, предусмотренные договором, ответчиком суду не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленного требования.
Относительно встречного требования о признании договора аренды от 17.03.2010 N 802 недействительным, необходимо отметить следующее.
Глава КФХ Ларик А.Н. отмечает, что спорный земельный участок расположен на осушительной системе "Алексеевская" и является частью мелиоративной системы и соответственно состоит из мелиоративных осушительных каналов, дорог и непосредственно земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции. Указанное, по мнению заявителя, свидетельствует о том, что спорный земельный участок, переданный ему по договору аренды, ранее передан третьему лицу для реконструкции, следовательно, обременен правами ФГУ "Управление "Биробиджанмелиоводхоз". В подтверждение указанного довода ссылается на письмо Федерального государственного учреждения "Биробиджанмелиоводхоз" от 21.01.2008 N 13 адресованное Администрации, в котором учреждение просит согласовать место размещения объекта и оформить акт выбора земельного участка под реконструкцию части осушительной системы "Алексеевская", также ссылается на принятые Администрацией постановления N 1324 и N 1325 от 17.12.2008 об утверждении схемы расположения земельных участков, предназначенных для реконструкции части осушительной системы "Алексеевская".
В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Кодекса).
Установлено, что договор аренды от 17.03.2010 N 802 земельного участка сельскохозяйственного назначения (пашни) прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке. Данное обстоятельство главой хозяйства не оспаривается.
Следует отметить, что исчерпывающий перечень оснований отказа в государственной регистрации предусмотрен статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122).
В соответствии с абзацем седьмым пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями (к которым в том числе относится право аренды, право залога и т.п.), составило документ без указания этих условий.
Согласно части 1 статьи 13 Закона 122-ФЗ при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Пунктом 32 Приказа Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
Поскольку спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, регистрирующим органом не установлено наличие обстоятельств, свидетельствующих об обременении спорного земельного участка.
Ссылки заявителя на письмо ФГУ "Биробиджанмелиоводхоз" от 21.01.2008 N 13, адресованное Администрации от 21.01.2008 и постановления Администрации N 1324 и N 1325, N 116 от 14.04.2009 в обоснование указанного выше довода нельзя признать обоснованными, поскольку из данных документов следует, что разрешена реконструкция осушительной системы "Алексеевская", при этом указаны кадастровые номера земельных участков: 79:04:1301005:18 и 79:04:1301001:83, в то время как по спорному договору аренды передан участок с кадастровым номером 79:04:13 01 005:17.
Кроме того из Постановления Администрации N 1366 (л.д. 81) следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 79:04:13 01 005:17, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства лишь 10.12.2013 разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами: 79:04:13 01 005:19 и 79:04:13 01 005:17. Таким образом, на момент действия спорного договора земельный участок 79:04:13 01 005:17 соответствовал указанному в договоре назначению.
В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из содержания спорного договора апелляционным судом установлено согласование всех существенных условий, в том числе условий о предмете аренды с указанием характеристик земельного участка, сроке договора аренды, арендной плате, целевому назначению и условиям использования земли.
Кроме того, как отмечалось, оспоренный ответчиком договор аренды стороны подписали без возражений, с отражением в пункте 9.2 договора положения о том, что договор вступает в силу с момента его подписания и считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.
Учитывая изложенное подлежат отклонению и доводы жалобы о невозможности использования арендованного участка по целевому назначению по независящим от ответчика причинам.
Вопрос использования участка между КФХ Ларик А.Н. и иными лицами подлежит разрешению в установленном порядке и не может влиять на обязанность по внесению арендной платы в размере и порядке обусловленном договором.
При изложенных обстоятельствах оснований для признания доводов апелляционной жалобы обоснованными не имеется, в связи с чем решение от 07.04.2014 изменению или отмене не подлежит.
Ссылка заявителя на постановление Президиума ВАС РФ N 12404/09 от 02.02.2010 не может быть принята во внимание ввиду того, что указанный судебный акт основан на иных фактических обстоятельствах.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы, связанные с рассмотрением апелляционной жалобы подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ, и относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 07.04.2014 по делу N А16-178/2014 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
С.Б.РОТАРЬ
Судьи
Т.Д.КОЗЛОВА
А.И.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.07.2014 N 06АП-2893/2014 ПО ДЕЛУ N А16-178/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2014 г. N 06АП-2893/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей Козловой Т.Д., Михайловой А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.,
при участии в заседании:
Ларика А.Н., лично (паспорт), Тесленка В.А., представителя по доверенности от 16.07.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянско-фермерского хозяйства Ларика Александра Николаевича
на решение от 07.04.2014
по делу N А16-178/2014
Арбитражного суда Еврейской автономной области
принятое судьей Шишкиным Н.Н,
по иску Администрации Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области
к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ларику Александру Николаевичу
о взыскании 595 119,83 рубля,
и по встречному иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ларика Александра Николаевича
к Администрации Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области
о признании договора от 17.03.2010 N 802 недействительным,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Федеральное государственное учреждение "Биробиджанмелиоводхоз; Управление сельского хозяйства Правительства Еврейской автономной области,
установил:
Администрация Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области (ИНН 7906000725, ОГРН 1027900365058, далее - Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ларику Александру Николаевичу (ИНН 7906000139, ОГРНИП 304790723200049, далее - Ларик А.Н.) о взыскании задолженности по арендной плате за 2012, 2013 года по договору от 17.03.2010 N 802 в размере 714 143,80 рубля (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
До рассмотрения иска по существу, от главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ларика А.Н. поступило встречное исковое заявление к Администрации о признании сделки от 17.03.2010 недействительной.
Решением суда от 07.04.2014 уточненные требования первоначального искового заявления удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, глава КФХ Ларик А.Н. в апелляционной жалобе просит решение от 07.04.2014 отменить.
В обоснование жалобы указывает на незаконность удовлетворенных требований о взыскании задолженности по арендной плате, ввиду произвольного установления в договоре цены аренды земель сельскохозяйственного назначения при том, что арендная плата должна быть равной земельному налогу в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того заявитель полагает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении встречного иска, поскольку земельный участок переданный ему по договору аренды, был ранее передан третьему лицу для реконструкции, следовательно, обременен правами ФГУ "Управление "Биробиджанмелиоводхоз", о чем в момент заключения договора арендодатель умолчал. По мнению заявителя, указанные обстоятельства исключают использование арендатором земельного участка по целевому назначению для производства сельскохозяйственной продукции.
В заседании суда апелляционной инстанции податель жалобы и его представитель на ее удовлетворении настаивали.
Из материалов дела следует, что земельный участок, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 357 0719 кв. м с кадастровым номером 79:04:1301005:17 находится в собственности муниципального образования "Биробиджанский муниципальный район" Еврейской автономной области (свидетельство о государственной регистрации права от 28.05.2009 N 27 А3 279659, на дату рассмотрения спора в суде выдано новое свидетельство от 09.03.2011 серии 79-АА N 023616).
Глава КФХ Ларик А.Н. 25.05.2009 обратился в Администрацию Биробиджанского муниципального района с заявлением о выделении в аренду сроком на 49 лет участка земли на осушительной системе "Алексеевская", общей площадью 357,0719 га, с кадастровым номером 79:04:1301005:17.
Ввиду наличия нескольких заявлений о предоставлении спорного земельного участка Администрацией Биробиджанского района в установленном порядке 12.03.2010 проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 79:04:1301005:17, площадью 357,0719 га, который имеет свидетельство о государственной регистрации (кадастровом учете) 79-27-09/015/2009080 от 28.05.2009.
Согласно протоколу об итогах аукциона от 12.03.2010 победителем признан участник под N 2 - Крестьянское (фермерское) хозяйство Ларик А.Н. с окончательной ценой годовой арендной платы за земельный участок в сумме 357 071,90 рубля.
Главой муниципального района принято постановление от 17.03.2010 N 276 о предоставлении в аренду земельного участка Главе КФХ Ларику А.Н.
Между Администрацией Биробиджанского района (арендодатель) и Главой КФХ Лариком А.Н. (арендатор) 17.03.2010 на основании проведенного открытого аукциона, протокола от 12.03.2010 и постановления Администрации муниципального района от 17.03.2010 N 276 заключен договор аренды земельного участка N 802 (далее - договор аренды).
По условиям договора арендодатель передал арендатору в пользование земельный участок, общей площадью 357,0719 га (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения), с кадастровым номером 79:04:13 01 005:17.
Договор заключен сроком на 3 года: с 17.03.2010 по 16.03.2013 (пункт 1.2 договора), прошел государственную регистрацию в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 23.06.2010, о чем свидетельствует соответствующая отметка на договоре.
Земельный участок площадью 357,0719 га с кадастровым номером 79:04:13 01 005:17, передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 17.03.2010, который подписан арендатором без замечаний и претензий у принимающей стороны в отношении принимаемого земельного участка (л.д. 5).
Размер арендной платы определен на основании проведения аукциона, установлен Приложением N 2 к договору и составляет 1 000 рублей за 1 га. Цена годовой арендной платы за земельный участок составляет 357 071,90 рубля.
Согласно пункту 2.2 договора арендная плата вносится тремя платежами в год равными долями: до 25 сентября, 25 октября, 25 ноября в размере, определенном в Приложении N 2 к данному договору. Арендная плата исчисляется с 17.03.2010 (пункт 2.4 договора).
В течение 2012 и 2013 года арендатор арендные платежи не вносил.
Администрация Биробиджанского района письмами от 15.04.2013, 23.07.2013, 23.01.2014 направляла в адрес Главы КФХ Ларику А.Н. требование об оплате задолженности за 2012 и 2013 годы (л.д. 15-17).
Неисполнение ответчиком условий договора явилось основанием для обращения Администрации в суд с иском о взыскании задолженности по арендным платежам.
Глава КФХ Ларик А.Н., полагая, что сторонами не согласованы существенные условия договора от 17.03.2010 N 802, обратился со встречным иском о признании указанного договора недействительным.
Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании пояснения присутствующих представителей, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьями 1 и 65 Земельного кодекса РФ пользование землей в Российской Федерации является платным.
Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ).
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 2.1 договора аренды от 17.03.2010 предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату в размере, определенном приложением N 2 к данному договору.
Как отмечалось, сумма арендной платы в год составляет 357 071,90 рубля.
Следует отметить, что размер арендной платы определен протоколом об итогах аукциона от 12.03.2010 N 1 на основании отчета об оценке рыночной стоимости, согласно которому окончательная цена годовой арендной платы за земельный участок составила 357 071,91 рубля.
В соответствии с пунктом 4 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в случае, если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).
Поскольку в спорных правоотношениях право аренды на земельный участок определено за Главой КФХ Лариком А.Н. по результатам проведенного открытого аукциона, следовательно, истец правомерно установил размер арендной платы на основании оценки рыночной стоимости годовой арендной платы.
На основании изложенного, вывод заявителя о несоответствии размера арендной платы требованиям действующего законодательства подлежит отклонению как несостоятельный.
Довод апелляционной жалобы о том, что арендная плата должна быть равной земельному налогу в размере 0,3% от стоимости участка также подлежит отклонению исходя из следующего.
В силу подпункта "б" пункта 3 Правил от 16.07.2009 N 582, устанавливающего указанный размер арендной платы, предусматривает такой размер арендной платы в отношении земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством РФ, а также из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (аукционах, конкурсах).
Согласно подпункту "в" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения при проведении торгов в форме аукциона, а также размер задатка.
При изложенных обстоятельствах, установленный договором размер арендной платы по договору, заключенному по результатам аукциона, соответствует требованиям действующего законодательства.
Довод подателя жалобы о том, что со стороны истца имеется злоупотребление в отношении цены договора, поскольку для других арендаторов земельных участков в Биробиджанском районе действует иной порядок ее определения, рассмотрен апелляционным судом и отклонен, так как злоупотребление правом со стороны Администрация при предъявлении настоящего иска, не установлено.
В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Поскольку доказательств внесения арендной платы за 2012-2013 годы в размере 714 143,80 рубля и в сроки, предусмотренные договором, ответчиком суду не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленного требования.
Относительно встречного требования о признании договора аренды от 17.03.2010 N 802 недействительным, необходимо отметить следующее.
Глава КФХ Ларик А.Н. отмечает, что спорный земельный участок расположен на осушительной системе "Алексеевская" и является частью мелиоративной системы и соответственно состоит из мелиоративных осушительных каналов, дорог и непосредственно земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции. Указанное, по мнению заявителя, свидетельствует о том, что спорный земельный участок, переданный ему по договору аренды, ранее передан третьему лицу для реконструкции, следовательно, обременен правами ФГУ "Управление "Биробиджанмелиоводхоз". В подтверждение указанного довода ссылается на письмо Федерального государственного учреждения "Биробиджанмелиоводхоз" от 21.01.2008 N 13 адресованное Администрации, в котором учреждение просит согласовать место размещения объекта и оформить акт выбора земельного участка под реконструкцию части осушительной системы "Алексеевская", также ссылается на принятые Администрацией постановления N 1324 и N 1325 от 17.12.2008 об утверждении схемы расположения земельных участков, предназначенных для реконструкции части осушительной системы "Алексеевская".
В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Кодекса).
Установлено, что договор аренды от 17.03.2010 N 802 земельного участка сельскохозяйственного назначения (пашни) прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке. Данное обстоятельство главой хозяйства не оспаривается.
Следует отметить, что исчерпывающий перечень оснований отказа в государственной регистрации предусмотрен статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122).
В соответствии с абзацем седьмым пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями (к которым в том числе относится право аренды, право залога и т.п.), составило документ без указания этих условий.
Согласно части 1 статьи 13 Закона 122-ФЗ при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Пунктом 32 Приказа Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
Поскольку спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, регистрирующим органом не установлено наличие обстоятельств, свидетельствующих об обременении спорного земельного участка.
Ссылки заявителя на письмо ФГУ "Биробиджанмелиоводхоз" от 21.01.2008 N 13, адресованное Администрации от 21.01.2008 и постановления Администрации N 1324 и N 1325, N 116 от 14.04.2009 в обоснование указанного выше довода нельзя признать обоснованными, поскольку из данных документов следует, что разрешена реконструкция осушительной системы "Алексеевская", при этом указаны кадастровые номера земельных участков: 79:04:1301005:18 и 79:04:1301001:83, в то время как по спорному договору аренды передан участок с кадастровым номером 79:04:13 01 005:17.
Кроме того из Постановления Администрации N 1366 (л.д. 81) следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 79:04:13 01 005:17, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства лишь 10.12.2013 разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами: 79:04:13 01 005:19 и 79:04:13 01 005:17. Таким образом, на момент действия спорного договора земельный участок 79:04:13 01 005:17 соответствовал указанному в договоре назначению.
В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из содержания спорного договора апелляционным судом установлено согласование всех существенных условий, в том числе условий о предмете аренды с указанием характеристик земельного участка, сроке договора аренды, арендной плате, целевому назначению и условиям использования земли.
Кроме того, как отмечалось, оспоренный ответчиком договор аренды стороны подписали без возражений, с отражением в пункте 9.2 договора положения о том, что договор вступает в силу с момента его подписания и считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.
Учитывая изложенное подлежат отклонению и доводы жалобы о невозможности использования арендованного участка по целевому назначению по независящим от ответчика причинам.
Вопрос использования участка между КФХ Ларик А.Н. и иными лицами подлежит разрешению в установленном порядке и не может влиять на обязанность по внесению арендной платы в размере и порядке обусловленном договором.
При изложенных обстоятельствах оснований для признания доводов апелляционной жалобы обоснованными не имеется, в связи с чем решение от 07.04.2014 изменению или отмене не подлежит.
Ссылка заявителя на постановление Президиума ВАС РФ N 12404/09 от 02.02.2010 не может быть принята во внимание ввиду того, что указанный судебный акт основан на иных фактических обстоятельствах.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы, связанные с рассмотрением апелляционной жалобы подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ, и относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 07.04.2014 по делу N А16-178/2014 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
С.Б.РОТАРЬ
Судьи
Т.Д.КОЗЛОВА
А.И.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)