Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: В государственной регистрации отказано в связи с непредставлением заявителем предварительного договора, во исполнение которого заключен представленный в качестве основания для перехода права основной договор купли-продажи, сделка совершена с нарушением порядка продажи имущества, установленного Законом о банкротстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Латыповой Р.Р.
судей: Ананьиной Е.А., Долгашевой В.А.,
при участии в заседании:
от заявителя: ПК Колхоз "Борец" - Тюрин А.А. доверенность от 19 января 2015 года,
от заинтересованного лица: Управление Росреестра по МО - Евсеев С.Н. доверенность от 10 марта 2015 года N 56-Д,
от третьих лиц: Титков А.И. - извещено, представитель не явился,
рассмотрев 19 марта 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Московской области
на решение Арбитражного суда Московской области
от 22 августа 2014 года,
принятое судьей Бондаревым М.Ю.,
на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда
от 24 ноября 2014 года,
принятое судьями Мищенко Е.А., Шевченко Е.Е., Немчиновой М.А.,
по заявлению ПК Колхоз "Борец" (ОГРН 1025005123912)
о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Московской области в совершении государственной регистрации перехода права собственности,
третье лицо Титков А.И.
установил:
Конкурсный управляющий ПК Колхоз "Борец" Андреев В.В. (далее - заявитель, кооператив) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Московской области (далее - заинтересованное лицо, управление) в совершении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, а также с требованием об обязании зарегистрировать переход права собственности на указанное имущество:
- конюшня, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 500,7 кв. м, инв. N 246:071-44624, лит. 1Б, адрес объекта: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, с. Рыболово, кадастровый номер 50-50-23/022/2011-043.
- земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под конюшню, общая площадь 7 239 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, с. Рыболово, кадастровый номер 50:23:0000000:117489.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Титков А.И.
Решением Арбитражного суда Московской области от 22 августа 2014 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2014 года, заявленные требования удовлетворены.
Управление Росреестра по Московской области, не согласившись с выводами суда первой инстанции и апелляционного суда, настаивает на отмене состоявшихся по делу судебных актов по основаниям не соответствия выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела и в связи с неправильным применением норм материального права.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель ПК Колхоз "Борец", в судебном заседании и представленном отзыве, возражая против удовлетворения кассационной жалобы указал на законность и обоснованность судебного акта и отсутствии оснований к отмене.
Арбитражный суд Московского округа, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, принятых арбитражными судами, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Из установленных судами фактических обстоятельств по делу усматривается, что ПК Колхоз "Борец" и Титков А.И. обратились в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание конюшни, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 500,7 кв. м, инв. N 246:071-44624, лит. 1Б, адрес объекта: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, с. Рыболово, кадастровый номер 50-50-23/022/2011-043, на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под конюшню, общая площадь 7 239 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, с. Рыболово, кадастровый номер 50:23:0000000:117489.
В качестве основания перехода права собственности представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 января 2014 года, заключенный между ПК Колхоз "Борец" ("продавец") и Титковым А.И.
Управление Росреестра по Московской области было принято решение от 11 апреля 2014 года об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, о чем заявители уведомлены сообщением N 23/060/2014-951, 952. Отказ в регистрации в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости произведен на основании абзаца 4 и абзаца 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с непредставлением заявителем предварительного договора, во исполнение которого заключен представленный в качестве основания для перехода права основной договор купли-продажи. Сделка совершена с нарушением порядка продажи имущества, установленного статьями 110 - 111 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Полагая, что решение регистрирующего органа не соответствует закону ПК Колхоз "Борец" обратился с настоящими требованиями в суд.
Удовлетворяя заявленные требования суды исходили из того, что у Управления отсутствовали законные основания, предусмотренные статьей 20 Закона о государственной регистрации, для отказа в государственной регистрации прав, поскольку конкурсным управляющим были проведены торги по продаже имущества, которые были признаны не состоявшимися, в том числе торги посредством публичного предложения. Между тем договор купли-продажи заключался конкурсным управляющим на основании решения комитета кредиторов должника ПК Колхоз "Борец", оформленного протоколом от 16 января 2014 года, которым одобрены действия конкурсного управляющего по исполнению обязанностей по ранее заключенным договорам купли-продажи недвижимого имущества. Представленный ПК Колхоз "Борец" в качестве основания для государственной регистрации права собственности договор купли-продажи не признан в судебном порядке незаключенным или недействительным, при этом доказательств, что данный договор заключен с нарушением процедуры, установленной Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" в материалах дела не имеется.
Выводы судов ошибочны, ошибочность выводов судебных инстанций связана с неправильным применением норм материального права, подлежащим применению к спорным правоотношениям.
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации) к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Перечень документов для государственной регистрации содержится в статьях 11, 13, 16, 17 Закона о регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Проверка представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов осуществляется регистрирующим органом. При этом не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
В государственной регистрации прав может быть отказано по основаниям, приведенным в статье 20 Закона о регистрации, в частности, в случаях, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона) а также в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).
На государственную регистрацию, как установлено судами и не оспаривается сторонами, не предоставлены документы, подтверждающие продажу имущества должника с торгов.
Согласно пункту 1 статьи 179 Закона о банкротстве при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на торгах предприятие должника. Продажа предприятия должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110 Закона о банкротстве. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 Закона о банкротстве. В случае если предприятие должника не было продано на торгах, продажа имущества должника осуществляется в соответствии со статьей 111 Закона о банкротстве.
Соответственно Заявитель должен был осуществить продажу имущества должника с торгов и предоставить данные документы на государственную регистрацию, чего Заявителем сделано не было.
Однако порядок продажи имущества должника с торгов предусмотрен не только для сельскохозяйственной организации, данный порядок является общим независимо от вида деятельности организации. Данное положение подтверждается пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, в которой говорится о том, что продаже на торгах, проводимых в электронной форме, подлежат: недвижимое имущество: ценные бумаги; имущественные права; заложенное имущество; предметы, имеющие историческую или художественную ценность; вещь, рыночная стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, в том числе неделимая вещь, сложная вещь, главная вещь и вещь, связанная с ней общим назначением (принадлежность).
В данном случае по договору купли-продажи осуществляется продажа имущественных прав на недвижимое имущество.
На государственную регистрацию не предоставлено уведомление о продаже предприятия должника, лицам которые занимаются производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеют земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, а также информация о продаже имущества должника в печатном органе.
В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Закона о банкротстве преимущественное право приобретения имущества должника имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельным участком, непосредственно трогающим к земельному участку должника.
Для обеспечения реализации преимущественного права приобретения имущества должника арбитражный управляющий, направляет уведомление о продаже предприятия должника, имущества должника лицам, которые занимаются производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеют земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, а также опубликовывает информацию о продаже предприятия должника, имущества должника в печатном органе по месту нахождения должника с указанием начальной цены продажи предприятия должника, имущества должника, выставляемых на торги.
В силу пункта 1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение месяца с даты окончания проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов (комитету кредиторов) на утверждение предложения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника. Условия продажи имущества должника должны предусматривать получение денежных средств за проданное имущество не позднее чем через месяц с даты заключения договора купли-продажи или семь дней с момента возникновения права собственности у покупателя.
Системный анализ указанных норм свидетельствует о том, что продажа имущества путем прямого заключения договоров не допускается.
В целях проведения проверки законности заключенной сделки по продаже имущества предприятия-должника на регистрацию необходимо было представить документы. подтверждающие соблюдение вышеуказанных норм Закона о банкротстве.
Однако Заявителем на государственную регистрацию не представлены документы подтверждающие соблюдение порядка продажи имущества должника в соответствии с нормами Закона о банкротстве.
Как установлено судами на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 января 2014 года в новой редакции, согласно которому он заключен во исполнение договора купли-продажи от 25 октября 2007 года N 38, дополнительное соглашение от 21 июня 2009 года. Акт передачи имущества от 21 января 2014 года, акт о взаиморасчетах от 21 января 2014 года.
Между тем, как следует из оспариваемого отказа первоначально на регистрацию представлен договор купли - продажи, заключенный во исполнение договора от 12 мая 2008 года N 117, который в силу пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации подлежал представлению в подтверждение возможности по проведению правовой экспертизы документов и возможности применения законодательства, действующего на момент заключения предварительного договора.
По указанным основаниям регистрация была приостановлена с предложением представить дополнительные доказательства наличия оснований для регистрации. В установленные сроки договор от 12 мая 2008 года N 117 представлен не был. Напротив, не устранив нарушение на регистрацию представлена ксерокопия договора от 25 октября 2007 года N 38 и дополнительное соглашение от 21 июня 2009 года и новая редакция договора купли продажи недвижимого имущества от 21 января 2014 года, содержащая указание на совершение сделки во исполнение договора от 25 октября 2007 года N 38.
Ввиду того, что дополнительно представленные документы причин отказа в регистрации не устранили недостатки препятствующие проведению регистрационных действий, не представлено доказательств соблюдения требований законодательства о банкротстве при продаже имущества, в государственной регистрации правомерно повторно отказано на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в связи с непредставлением документов, необходимых в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания отказа в совершении регистрационных действий не соответствующими закону.
Что же касается выводов судебных инстанций относительно соблюдение требований законодательства о банкротстве, то основан он на неправильном толковании вышеуказанных норм материального права.
Указанные выводы основаны на том, что конкурсным управляющим были проведены торги по продаже имущества, которые были признаны не состоявшимися, в том числе торги посредством публичного предложения, спорный договор купли-продажи заключался конкурсным управляющим на основании решения комитета кредиторов должника ПК Колхоз "Борец", оформленного протоколом от 16 января 2014 года, которым одобрены действия конкурсного управляющего по исполнению обязанностей по ранее заключенным договорам купли-продажи недвижимого имущества.
Между тем, в случае признания торгов несостоявшимися, конкурсным управляющим в силу пункта 18 статьи 110 Закона о банкротстве принимается решение о проведении повторных торгов.
Последующее одобрение собранием кредиторов совершенных конкурсным управляющим сделок также не свидетельствует о соблюдении требований законодательства о банкротстве.
Поскольку при разрешении спора полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства по делу, а ошибочность выводов судебных инстанций связана с неправильным применением норм материального права, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным не передавая дело на новое рассмотрение принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 22 августа 2014 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2014 года по делу N А41-26286/14 отменить. В удовлетворении заявленных требований - отказать.
Председательствующий судья
Р.Р.ЛАТЫПОВА
Судья
Е.А.АНАНЬИНА
Судья
В.А.ДОЛГАШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 26.03.2015 N Ф05-17050/2014 ПО ДЕЛУ N А41-26286/14
Требование: О признании незаконным отказа Росреестра в совершении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: В государственной регистрации отказано в связи с непредставлением заявителем предварительного договора, во исполнение которого заключен представленный в качестве основания для перехода права основной договор купли-продажи, сделка совершена с нарушением порядка продажи имущества, установленного Законом о банкротстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 марта 2015 г. по делу N А41-26286/14
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Латыповой Р.Р.
судей: Ананьиной Е.А., Долгашевой В.А.,
при участии в заседании:
от заявителя: ПК Колхоз "Борец" - Тюрин А.А. доверенность от 19 января 2015 года,
от заинтересованного лица: Управление Росреестра по МО - Евсеев С.Н. доверенность от 10 марта 2015 года N 56-Д,
от третьих лиц: Титков А.И. - извещено, представитель не явился,
рассмотрев 19 марта 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Московской области
на решение Арбитражного суда Московской области
от 22 августа 2014 года,
принятое судьей Бондаревым М.Ю.,
на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда
от 24 ноября 2014 года,
принятое судьями Мищенко Е.А., Шевченко Е.Е., Немчиновой М.А.,
по заявлению ПК Колхоз "Борец" (ОГРН 1025005123912)
о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Московской области в совершении государственной регистрации перехода права собственности,
третье лицо Титков А.И.
установил:
Конкурсный управляющий ПК Колхоз "Борец" Андреев В.В. (далее - заявитель, кооператив) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Московской области (далее - заинтересованное лицо, управление) в совершении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, а также с требованием об обязании зарегистрировать переход права собственности на указанное имущество:
- конюшня, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 500,7 кв. м, инв. N 246:071-44624, лит. 1Б, адрес объекта: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, с. Рыболово, кадастровый номер 50-50-23/022/2011-043.
- земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под конюшню, общая площадь 7 239 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, с. Рыболово, кадастровый номер 50:23:0000000:117489.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Титков А.И.
Решением Арбитражного суда Московской области от 22 августа 2014 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2014 года, заявленные требования удовлетворены.
Управление Росреестра по Московской области, не согласившись с выводами суда первой инстанции и апелляционного суда, настаивает на отмене состоявшихся по делу судебных актов по основаниям не соответствия выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела и в связи с неправильным применением норм материального права.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель ПК Колхоз "Борец", в судебном заседании и представленном отзыве, возражая против удовлетворения кассационной жалобы указал на законность и обоснованность судебного акта и отсутствии оснований к отмене.
Арбитражный суд Московского округа, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, принятых арбитражными судами, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Из установленных судами фактических обстоятельств по делу усматривается, что ПК Колхоз "Борец" и Титков А.И. обратились в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание конюшни, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 500,7 кв. м, инв. N 246:071-44624, лит. 1Б, адрес объекта: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, с. Рыболово, кадастровый номер 50-50-23/022/2011-043, на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под конюшню, общая площадь 7 239 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, с. Рыболово, кадастровый номер 50:23:0000000:117489.
В качестве основания перехода права собственности представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 января 2014 года, заключенный между ПК Колхоз "Борец" ("продавец") и Титковым А.И.
Управление Росреестра по Московской области было принято решение от 11 апреля 2014 года об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, о чем заявители уведомлены сообщением N 23/060/2014-951, 952. Отказ в регистрации в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости произведен на основании абзаца 4 и абзаца 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с непредставлением заявителем предварительного договора, во исполнение которого заключен представленный в качестве основания для перехода права основной договор купли-продажи. Сделка совершена с нарушением порядка продажи имущества, установленного статьями 110 - 111 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Полагая, что решение регистрирующего органа не соответствует закону ПК Колхоз "Борец" обратился с настоящими требованиями в суд.
Удовлетворяя заявленные требования суды исходили из того, что у Управления отсутствовали законные основания, предусмотренные статьей 20 Закона о государственной регистрации, для отказа в государственной регистрации прав, поскольку конкурсным управляющим были проведены торги по продаже имущества, которые были признаны не состоявшимися, в том числе торги посредством публичного предложения. Между тем договор купли-продажи заключался конкурсным управляющим на основании решения комитета кредиторов должника ПК Колхоз "Борец", оформленного протоколом от 16 января 2014 года, которым одобрены действия конкурсного управляющего по исполнению обязанностей по ранее заключенным договорам купли-продажи недвижимого имущества. Представленный ПК Колхоз "Борец" в качестве основания для государственной регистрации права собственности договор купли-продажи не признан в судебном порядке незаключенным или недействительным, при этом доказательств, что данный договор заключен с нарушением процедуры, установленной Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" в материалах дела не имеется.
Выводы судов ошибочны, ошибочность выводов судебных инстанций связана с неправильным применением норм материального права, подлежащим применению к спорным правоотношениям.
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации) к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Перечень документов для государственной регистрации содержится в статьях 11, 13, 16, 17 Закона о регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Проверка представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов осуществляется регистрирующим органом. При этом не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
В государственной регистрации прав может быть отказано по основаниям, приведенным в статье 20 Закона о регистрации, в частности, в случаях, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона) а также в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).
На государственную регистрацию, как установлено судами и не оспаривается сторонами, не предоставлены документы, подтверждающие продажу имущества должника с торгов.
Согласно пункту 1 статьи 179 Закона о банкротстве при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на торгах предприятие должника. Продажа предприятия должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110 Закона о банкротстве. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 Закона о банкротстве. В случае если предприятие должника не было продано на торгах, продажа имущества должника осуществляется в соответствии со статьей 111 Закона о банкротстве.
Соответственно Заявитель должен был осуществить продажу имущества должника с торгов и предоставить данные документы на государственную регистрацию, чего Заявителем сделано не было.
Однако порядок продажи имущества должника с торгов предусмотрен не только для сельскохозяйственной организации, данный порядок является общим независимо от вида деятельности организации. Данное положение подтверждается пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, в которой говорится о том, что продаже на торгах, проводимых в электронной форме, подлежат: недвижимое имущество: ценные бумаги; имущественные права; заложенное имущество; предметы, имеющие историческую или художественную ценность; вещь, рыночная стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, в том числе неделимая вещь, сложная вещь, главная вещь и вещь, связанная с ней общим назначением (принадлежность).
В данном случае по договору купли-продажи осуществляется продажа имущественных прав на недвижимое имущество.
На государственную регистрацию не предоставлено уведомление о продаже предприятия должника, лицам которые занимаются производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеют земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, а также информация о продаже имущества должника в печатном органе.
В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Закона о банкротстве преимущественное право приобретения имущества должника имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельным участком, непосредственно трогающим к земельному участку должника.
Для обеспечения реализации преимущественного права приобретения имущества должника арбитражный управляющий, направляет уведомление о продаже предприятия должника, имущества должника лицам, которые занимаются производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеют земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, а также опубликовывает информацию о продаже предприятия должника, имущества должника в печатном органе по месту нахождения должника с указанием начальной цены продажи предприятия должника, имущества должника, выставляемых на торги.
В силу пункта 1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение месяца с даты окончания проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов (комитету кредиторов) на утверждение предложения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника. Условия продажи имущества должника должны предусматривать получение денежных средств за проданное имущество не позднее чем через месяц с даты заключения договора купли-продажи или семь дней с момента возникновения права собственности у покупателя.
Системный анализ указанных норм свидетельствует о том, что продажа имущества путем прямого заключения договоров не допускается.
В целях проведения проверки законности заключенной сделки по продаже имущества предприятия-должника на регистрацию необходимо было представить документы. подтверждающие соблюдение вышеуказанных норм Закона о банкротстве.
Однако Заявителем на государственную регистрацию не представлены документы подтверждающие соблюдение порядка продажи имущества должника в соответствии с нормами Закона о банкротстве.
Как установлено судами на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 января 2014 года в новой редакции, согласно которому он заключен во исполнение договора купли-продажи от 25 октября 2007 года N 38, дополнительное соглашение от 21 июня 2009 года. Акт передачи имущества от 21 января 2014 года, акт о взаиморасчетах от 21 января 2014 года.
Между тем, как следует из оспариваемого отказа первоначально на регистрацию представлен договор купли - продажи, заключенный во исполнение договора от 12 мая 2008 года N 117, который в силу пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации подлежал представлению в подтверждение возможности по проведению правовой экспертизы документов и возможности применения законодательства, действующего на момент заключения предварительного договора.
По указанным основаниям регистрация была приостановлена с предложением представить дополнительные доказательства наличия оснований для регистрации. В установленные сроки договор от 12 мая 2008 года N 117 представлен не был. Напротив, не устранив нарушение на регистрацию представлена ксерокопия договора от 25 октября 2007 года N 38 и дополнительное соглашение от 21 июня 2009 года и новая редакция договора купли продажи недвижимого имущества от 21 января 2014 года, содержащая указание на совершение сделки во исполнение договора от 25 октября 2007 года N 38.
Ввиду того, что дополнительно представленные документы причин отказа в регистрации не устранили недостатки препятствующие проведению регистрационных действий, не представлено доказательств соблюдения требований законодательства о банкротстве при продаже имущества, в государственной регистрации правомерно повторно отказано на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в связи с непредставлением документов, необходимых в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания отказа в совершении регистрационных действий не соответствующими закону.
Что же касается выводов судебных инстанций относительно соблюдение требований законодательства о банкротстве, то основан он на неправильном толковании вышеуказанных норм материального права.
Указанные выводы основаны на том, что конкурсным управляющим были проведены торги по продаже имущества, которые были признаны не состоявшимися, в том числе торги посредством публичного предложения, спорный договор купли-продажи заключался конкурсным управляющим на основании решения комитета кредиторов должника ПК Колхоз "Борец", оформленного протоколом от 16 января 2014 года, которым одобрены действия конкурсного управляющего по исполнению обязанностей по ранее заключенным договорам купли-продажи недвижимого имущества.
Между тем, в случае признания торгов несостоявшимися, конкурсным управляющим в силу пункта 18 статьи 110 Закона о банкротстве принимается решение о проведении повторных торгов.
Последующее одобрение собранием кредиторов совершенных конкурсным управляющим сделок также не свидетельствует о соблюдении требований законодательства о банкротстве.
Поскольку при разрешении спора полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства по делу, а ошибочность выводов судебных инстанций связана с неправильным применением норм материального права, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным не передавая дело на новое рассмотрение принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 22 августа 2014 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2014 года по делу N А41-26286/14 отменить. В удовлетворении заявленных требований - отказать.
Председательствующий судья
Р.Р.ЛАТЫПОВА
Судья
Е.А.АНАНЬИНА
Судья
В.А.ДОЛГАШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)