Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 мая 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующей судьи Пономаревой И.В.
судей Ванина В.В., Ереминой О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от ответчика: представитель Попов М.Г., удостоверение, по доверенности от 27.12.2013;
- от истца: представитель Андреев Ю.И., паспорт, по доверенности от 30.05.2013; представитель Розовик А.Н., паспорт, по доверенности от 04.02.2013.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31 января 2014 года по делу N А32-31293/2013
по иску индивидуального предпринимателя Миргородского Виктора Владимировича (ОГРНИП 310230828600022)
к ответчику: Администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799)
о признании незаконным отказа администрации муниципального образования город Краснодар от исполнения договора аренды в одностороннем порядке; об обязании администрации муниципального образования города Краснодар исполнять договор аренды земельного участка; о признании п. 7.4 договора аренды земельного участка недействительным,
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,
установил:
Миргородский Виктор Владимирович (далее - истец, ИП Миргородский В.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования город Краснодар (далее - ответчик, администрация) о признании незаконным отказа администрации муниципального образования город Краснодар от исполнения договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011, общей площадью 1792 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:0205049:88 (далее - спорный земельный участок), в одностороннем порядке; обязании администрации муниципального образования города Краснодар исполнять договор аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011. общей площадью 1792 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:0205049:88; признании пункта 7.4 договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 заключенного между Миргородским Виктором Владимировичем и администрацией муниципального образования город Краснодар недействительным.
Решением суда признан недействительным (ничтожным) пункт 7.4 договора аренды N 4300017350 от 03.05.2011 земельного участка кадастровый номер 23:43:0205049:88, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Рашпилевская, 181/1, заключенного между администрацией муниципального образования г. Краснодар и Миргородским В.В. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Взыскано с администрации муниципального образования г. Краснодар в пользу Миргородского В.В. 4000 рублей возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, в иске отказать. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП Миргородскому В.В. о расторжением договора аренды земельного участка от 03.05.2011 N 4300017350 в рамках дела N А32-35596/2013. Арбитражным судом Краснодарского края в рамках дела N А32-31293/2013 ходатайство об объединении арбитражных дел с номерами А32-31293/2013 и А32-35596/2013 рассмотрено и отклонено, что в последующем породило два судебных акта, противоречащих друг другу - решение арбитражного суда Краснодарского края по делу N A32-31293/2013 от 31.01.2014 по иску Миргородского В.В. и решение арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2014 по делу N А32-35596/2013 по иску администрации муниципального образования город Краснодар о расторжении договора аренды. Согласно резолютивной части решения арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-35596/2013 от 20.02.2014 администрации муниципального образования город Краснодар отказано в иске о расторжении спорного договора аренды. Резолютивная часть обжалуемого решения по делу N А32-31293/2013 по иску Миргородского В.В. датируется 31.01.2014. Решением арбитражного суда Краснодарского края от 31.01.2014 по делу N А32-31293/2013 из договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 убран пункт, согласно которому администрация муниципального образования город Краснодар была вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды. Резолютивной частью решения арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2014 по делу А32-35596/2013 администрации муниципального образования город Краснодар отказано в расторжении спорного договора аренды земельного участка, расположенного по ул. Рашпилевской, 181/1 в городе Краснодаре. Неиспользование арендатором земельного участка площадью 1 792 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Рашпилевской, 180/1, по его прямому назначению для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой в течение срока, предусмотренного условиями договора является основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора (п. 3.2.4), администрация муниципального образования город Краснодар находит существенным нарушением договора аренды указанного участка от 03.05.2011 N 4300017350.
Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Постановлением администрации от 26.04.2011 N 2791 "О разделе земельного участка по ул. Рашпилевской, 181 в Западном внутригородском округе города Краснодара" ООО "Ставис-СВС" предоставлен в аренду земельный участок, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:02050449:88 для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой.
Во исполнение указанного постановления между администрацией и ООО "Ставис-СВС" заключен договор аренды земельного участка от 03.05.2011 N 4300017350, сроком действия с 24.06.2011 по 28.10.2019, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 08.11.2011 N 23-23-01/556/2011-343.
На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4300017350 от 30.05.2012, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 25.06.2012 N 23-23-01/457/2012-087, арендатором по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 N 4300017350 стал Миргородский В.В.
Письмом от 04.09.2013 N 10726/01 администрация со ссылкой использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования уведомила арендатора Миргородского В.В. об отказе от исполнения договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011, и предложила его расторгнуть, приложив к письму подписанные администрацией соглашения о расторжении договора.
В соответствии с п. 1.3 договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 участок предоставлен для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой.
Согласно п. 7.4 договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, указанным в подпункте 3.2.5 договора, о чем арендатору направляется уведомление (заказным письмом с уведомлением о вручении).
Пунктом 3.2.5 договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:
- - использование участка (его) части не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.1. договора;
- - использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;
- - не исполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7, 4.1.11, 4.1.12, 4.1.13, 4.1.14, договора.
Согласно позиции истца пункт 7.4 договора аренды в соответствии со ст. 168 ГК РФ, п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса РФ является ничтожным, не порождающим никаких правовых последствий.
Рассмотрев требование предпринимателя о признании недействительным пункта 7.4 договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011, заключенного между Миргородским Виктором Владимировичем и администрацией муниципального образования город Краснодар, суд первой пришел к обоснованному выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Как следует из части 1 статьи 2 Земельного кодекса РФ, земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, нормы Земельного кодекса РФ имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Указанный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08.
Поскольку предметом аренды является земельный участок, предоставленный Миргородскому В.В. для целей строительства, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ.
Согласно статье 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1). Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (подпункт 1 пункта 2).
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Договор аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 заключен на срок более 5 лет (с 26.04.2011 по 28.10.2019).
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Стороны договора являются равноправными участниками сделки и несут равную ответственность после ее заключения перед третьими лицами.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
На основании изложенного судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что условие договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, указанным в подпункте 3.2.5 договора, о чем арендатору направляется уведомление (заказным письмом с уведомлением о вручении) (п. 7.4 договора), является ничтожным, поскольку противоречит сущности срочного обязательства, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Рассмотрев требования предпринимателя о признании незаконным отказа администрации муниципального образования город Краснодар от исполнения договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011, общей площадью 1792 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:0205049:88 (далее - спорный земельный участок), в одностороннем порядке и обязании администрации муниципального образования города Краснодар исполнять договор аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011. общей площадью 1792 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:0205049:88, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанные требования не подлежат удовлетворению на основании следующего.
Под ненормативным актом понимается документ властно-распорядительного характера, вынесенный уполномоченным органом, содержащий обязательные предписания, распоряжения, нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица и влекущий неблагоприятные юридические последствия.
Следовательно, при обжаловании ненормативных актов органов местного самоуправления предметом судебного разбирательства является конфликт публично-правового характера, возникающий из административных и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношении субординации, то есть власти и подчинения.
Оспариваемое письмо администрации не отвечает признакам ненормативного акта, поскольку содержит предложение расторгнуть договор аренды земельного участка, а не предписания властно-распорядительного характера.
Квалификацию заявленных требований осуществляет суд.
Судом первой инстанции установлено, что представители истца неоднократно настаивали на том, что требования заявлены в порядке искового производства, а не в порядке главы 24 АПК РФ.
В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что фактически предметом спора является конфликт между сторонами договора аренды земельного участка.
Истец считает указанное выше письмо администрации односторонним отказом от договора аренды.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требование о признании незаконным отказа администрации муниципального образования город Краснодар от исполнения договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011, общей площадью 1792 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:0205049:88, в одностороннем порядке, изложенного в письме от 04.09.2013 N 10726/01 подлежит рассмотрению как иск о признании недействительной односторонней сделки об отказе от договора.
Односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из письма администрации от 04.09.2013 N 10726/01 следует, что администрацией выявлен факт использования истцом земельного участка в нарушение условий договора и п. 1 ст. 615 ГК РФ, в связи с чем, администрацией истцу предложено расторгнуть договор по обоюдному согласию сторон и подписать приложенные в 3-х экземплярах соглашения о расторжении договора аренды.
Судом первой инстанции верно установлено, что из содержания письма и приложений к нему следует, что его надлежит оценивать как предложение арендатору расторгнуть договор аренды, направленное арендодателем в целях исполнения досудебного порядка урегулирования спора в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ.
В связи с чем, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что односторонний отказ от договора аренды (односторонняя сделка), прекращающий обязательство во внесудебном порядке, не имел места, соответственно, доводы истца о том, что письмо администрации от 04.09.2013 N 10726/01 является односторонним отказом от договора, являются несостоятельными и противоречат материалам дела.
Воля администрации на прекращение арендных отношений в судебном порядке (на расторжение договора в связи с существенным нарушением договора) подтверждается также предъявлением иска о расторжении договора, рассматриваемого в рамках дела N А32-35596/2013.
Таким образом, поскольку предмет спора (односторонняя сделка) отсутствует, оснований для удовлетворения требований в этой части не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении требований в указанной части и ввиду не представления истцом доказательств уклонения администрации от исполнения договора требования в части обязания администрации исполнять договор аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 также не подлежат удовлетворению.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не обоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об объединении арбитражных дел с номерами А32-31293/2013 и А32-35596/2013, были приняты два судебных акта, противоречащих друг другу, отклоняются судом апелляционной инстанции на основании следующего.
Из материалов дела следует, что истец заявил ходатайство об объединении настоящего дела с делом А32-35596/2013, в котором рассматриваются требования администрации МО г. Краснодар к Миргородскому В.В. о расторжении договора аренды и обязании возвратить спорный земельный участок.
В силу ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции вправе объединить несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же лица, в одно производство для совместного рассмотрения. Арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения.
Поскольку основания возникновения требований, рассматриваемых в деле А32-35596/2013, отличаются от таковых в настоящем деле, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения ходатайства об объединении дел. Рассмотрение судом первой инстанции искового заявления предпринимателя не привело к невозможности принятия судом первой инстанции судебного акта в рамках дела А32-35596/2013. Доказательств того, что суд принял противоречащие друг другу судебные акты, не имеется.
Таким образом, рассмотрение указанных дел без объединения их в одно производство не противоречит положениям арбитражного процессуального законодательства.
Суд апелляционной инстанции полагает необходимым указать на то, что признание ничтожным пункта 7.4 договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 не лишает арендатора права на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды и не препятствовало рассмотрению судом в рамках дела А32-35596/2013 требований администрации о расторжении договора аренды земельного участка от 03.05.2011 N 4300017350 и требования об обязании индивидуального предпринимателя Миргородского В.В вернуть арендодателю земельный участок.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31 января 2014 года по делу N А32-31293/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
О.А.ЕРЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.05.2014 N 15АП-5627/2014 ПО ДЕЛУ N А32-31293/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 мая 2014 г. N 15АП-5627/2014
Дело N А32-31293/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 мая 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующей судьи Пономаревой И.В.
судей Ванина В.В., Ереминой О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от ответчика: представитель Попов М.Г., удостоверение, по доверенности от 27.12.2013;
- от истца: представитель Андреев Ю.И., паспорт, по доверенности от 30.05.2013; представитель Розовик А.Н., паспорт, по доверенности от 04.02.2013.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31 января 2014 года по делу N А32-31293/2013
по иску индивидуального предпринимателя Миргородского Виктора Владимировича (ОГРНИП 310230828600022)
к ответчику: Администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799)
о признании незаконным отказа администрации муниципального образования город Краснодар от исполнения договора аренды в одностороннем порядке; об обязании администрации муниципального образования города Краснодар исполнять договор аренды земельного участка; о признании п. 7.4 договора аренды земельного участка недействительным,
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,
установил:
Миргородский Виктор Владимирович (далее - истец, ИП Миргородский В.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования город Краснодар (далее - ответчик, администрация) о признании незаконным отказа администрации муниципального образования город Краснодар от исполнения договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011, общей площадью 1792 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:0205049:88 (далее - спорный земельный участок), в одностороннем порядке; обязании администрации муниципального образования города Краснодар исполнять договор аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011. общей площадью 1792 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:0205049:88; признании пункта 7.4 договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 заключенного между Миргородским Виктором Владимировичем и администрацией муниципального образования город Краснодар недействительным.
Решением суда признан недействительным (ничтожным) пункт 7.4 договора аренды N 4300017350 от 03.05.2011 земельного участка кадастровый номер 23:43:0205049:88, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Рашпилевская, 181/1, заключенного между администрацией муниципального образования г. Краснодар и Миргородским В.В. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Взыскано с администрации муниципального образования г. Краснодар в пользу Миргородского В.В. 4000 рублей возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, в иске отказать. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП Миргородскому В.В. о расторжением договора аренды земельного участка от 03.05.2011 N 4300017350 в рамках дела N А32-35596/2013. Арбитражным судом Краснодарского края в рамках дела N А32-31293/2013 ходатайство об объединении арбитражных дел с номерами А32-31293/2013 и А32-35596/2013 рассмотрено и отклонено, что в последующем породило два судебных акта, противоречащих друг другу - решение арбитражного суда Краснодарского края по делу N A32-31293/2013 от 31.01.2014 по иску Миргородского В.В. и решение арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2014 по делу N А32-35596/2013 по иску администрации муниципального образования город Краснодар о расторжении договора аренды. Согласно резолютивной части решения арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-35596/2013 от 20.02.2014 администрации муниципального образования город Краснодар отказано в иске о расторжении спорного договора аренды. Резолютивная часть обжалуемого решения по делу N А32-31293/2013 по иску Миргородского В.В. датируется 31.01.2014. Решением арбитражного суда Краснодарского края от 31.01.2014 по делу N А32-31293/2013 из договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 убран пункт, согласно которому администрация муниципального образования город Краснодар была вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды. Резолютивной частью решения арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2014 по делу А32-35596/2013 администрации муниципального образования город Краснодар отказано в расторжении спорного договора аренды земельного участка, расположенного по ул. Рашпилевской, 181/1 в городе Краснодаре. Неиспользование арендатором земельного участка площадью 1 792 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Рашпилевской, 180/1, по его прямому назначению для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой в течение срока, предусмотренного условиями договора является основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора (п. 3.2.4), администрация муниципального образования город Краснодар находит существенным нарушением договора аренды указанного участка от 03.05.2011 N 4300017350.
Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Постановлением администрации от 26.04.2011 N 2791 "О разделе земельного участка по ул. Рашпилевской, 181 в Западном внутригородском округе города Краснодара" ООО "Ставис-СВС" предоставлен в аренду земельный участок, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:02050449:88 для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой.
Во исполнение указанного постановления между администрацией и ООО "Ставис-СВС" заключен договор аренды земельного участка от 03.05.2011 N 4300017350, сроком действия с 24.06.2011 по 28.10.2019, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 08.11.2011 N 23-23-01/556/2011-343.
На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4300017350 от 30.05.2012, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 25.06.2012 N 23-23-01/457/2012-087, арендатором по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 N 4300017350 стал Миргородский В.В.
Письмом от 04.09.2013 N 10726/01 администрация со ссылкой использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования уведомила арендатора Миргородского В.В. об отказе от исполнения договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011, и предложила его расторгнуть, приложив к письму подписанные администрацией соглашения о расторжении договора.
В соответствии с п. 1.3 договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 участок предоставлен для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой.
Согласно п. 7.4 договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, указанным в подпункте 3.2.5 договора, о чем арендатору направляется уведомление (заказным письмом с уведомлением о вручении).
Пунктом 3.2.5 договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:
- - использование участка (его) части не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.1. договора;
- - использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;
- - не исполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7, 4.1.11, 4.1.12, 4.1.13, 4.1.14, договора.
Согласно позиции истца пункт 7.4 договора аренды в соответствии со ст. 168 ГК РФ, п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса РФ является ничтожным, не порождающим никаких правовых последствий.
Рассмотрев требование предпринимателя о признании недействительным пункта 7.4 договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011, заключенного между Миргородским Виктором Владимировичем и администрацией муниципального образования город Краснодар, суд первой пришел к обоснованному выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Как следует из части 1 статьи 2 Земельного кодекса РФ, земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, нормы Земельного кодекса РФ имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Указанный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08.
Поскольку предметом аренды является земельный участок, предоставленный Миргородскому В.В. для целей строительства, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ.
Согласно статье 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1). Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (подпункт 1 пункта 2).
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Договор аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 заключен на срок более 5 лет (с 26.04.2011 по 28.10.2019).
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Стороны договора являются равноправными участниками сделки и несут равную ответственность после ее заключения перед третьими лицами.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
На основании изложенного судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что условие договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, указанным в подпункте 3.2.5 договора, о чем арендатору направляется уведомление (заказным письмом с уведомлением о вручении) (п. 7.4 договора), является ничтожным, поскольку противоречит сущности срочного обязательства, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Рассмотрев требования предпринимателя о признании незаконным отказа администрации муниципального образования город Краснодар от исполнения договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011, общей площадью 1792 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:0205049:88 (далее - спорный земельный участок), в одностороннем порядке и обязании администрации муниципального образования города Краснодар исполнять договор аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011. общей площадью 1792 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:0205049:88, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанные требования не подлежат удовлетворению на основании следующего.
Под ненормативным актом понимается документ властно-распорядительного характера, вынесенный уполномоченным органом, содержащий обязательные предписания, распоряжения, нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица и влекущий неблагоприятные юридические последствия.
Следовательно, при обжаловании ненормативных актов органов местного самоуправления предметом судебного разбирательства является конфликт публично-правового характера, возникающий из административных и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношении субординации, то есть власти и подчинения.
Оспариваемое письмо администрации не отвечает признакам ненормативного акта, поскольку содержит предложение расторгнуть договор аренды земельного участка, а не предписания властно-распорядительного характера.
Квалификацию заявленных требований осуществляет суд.
Судом первой инстанции установлено, что представители истца неоднократно настаивали на том, что требования заявлены в порядке искового производства, а не в порядке главы 24 АПК РФ.
В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что фактически предметом спора является конфликт между сторонами договора аренды земельного участка.
Истец считает указанное выше письмо администрации односторонним отказом от договора аренды.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требование о признании незаконным отказа администрации муниципального образования город Краснодар от исполнения договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011, общей площадью 1792 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:0205049:88, в одностороннем порядке, изложенного в письме от 04.09.2013 N 10726/01 подлежит рассмотрению как иск о признании недействительной односторонней сделки об отказе от договора.
Односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из письма администрации от 04.09.2013 N 10726/01 следует, что администрацией выявлен факт использования истцом земельного участка в нарушение условий договора и п. 1 ст. 615 ГК РФ, в связи с чем, администрацией истцу предложено расторгнуть договор по обоюдному согласию сторон и подписать приложенные в 3-х экземплярах соглашения о расторжении договора аренды.
Судом первой инстанции верно установлено, что из содержания письма и приложений к нему следует, что его надлежит оценивать как предложение арендатору расторгнуть договор аренды, направленное арендодателем в целях исполнения досудебного порядка урегулирования спора в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ.
В связи с чем, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что односторонний отказ от договора аренды (односторонняя сделка), прекращающий обязательство во внесудебном порядке, не имел места, соответственно, доводы истца о том, что письмо администрации от 04.09.2013 N 10726/01 является односторонним отказом от договора, являются несостоятельными и противоречат материалам дела.
Воля администрации на прекращение арендных отношений в судебном порядке (на расторжение договора в связи с существенным нарушением договора) подтверждается также предъявлением иска о расторжении договора, рассматриваемого в рамках дела N А32-35596/2013.
Таким образом, поскольку предмет спора (односторонняя сделка) отсутствует, оснований для удовлетворения требований в этой части не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении требований в указанной части и ввиду не представления истцом доказательств уклонения администрации от исполнения договора требования в части обязания администрации исполнять договор аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 также не подлежат удовлетворению.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не обоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об объединении арбитражных дел с номерами А32-31293/2013 и А32-35596/2013, были приняты два судебных акта, противоречащих друг другу, отклоняются судом апелляционной инстанции на основании следующего.
Из материалов дела следует, что истец заявил ходатайство об объединении настоящего дела с делом А32-35596/2013, в котором рассматриваются требования администрации МО г. Краснодар к Миргородскому В.В. о расторжении договора аренды и обязании возвратить спорный земельный участок.
В силу ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции вправе объединить несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же лица, в одно производство для совместного рассмотрения. Арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения.
Поскольку основания возникновения требований, рассматриваемых в деле А32-35596/2013, отличаются от таковых в настоящем деле, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения ходатайства об объединении дел. Рассмотрение судом первой инстанции искового заявления предпринимателя не привело к невозможности принятия судом первой инстанции судебного акта в рамках дела А32-35596/2013. Доказательств того, что суд принял противоречащие друг другу судебные акты, не имеется.
Таким образом, рассмотрение указанных дел без объединения их в одно производство не противоречит положениям арбитражного процессуального законодательства.
Суд апелляционной инстанции полагает необходимым указать на то, что признание ничтожным пункта 7.4 договора аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 не лишает арендатора права на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды и не препятствовало рассмотрению судом в рамках дела А32-35596/2013 требований администрации о расторжении договора аренды земельного участка от 03.05.2011 N 4300017350 и требования об обязании индивидуального предпринимателя Миргородского В.В вернуть арендодателю земельный участок.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31 января 2014 года по делу N А32-31293/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
О.А.ЕРЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)