Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 15 августа 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 16 августа 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш.,
рассмотрев 15 августа 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2013 года, принятое по делу N А55-5705/2013 (судья Селиваткин П.В.),
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134; ИНН 6315800869), гор. Самара,
к Закрытому акционерному обществу "ВЕГА" (ОГРН 1066312003020; ИНН 6316107431),
о возврате земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Арутюнян Л.Б. представитель по доверенности от 28.05.2013;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Истец - Министерство строительства Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Закрытому акционерному обществу "ВЕГА" об обязании в двухнедельный срок передать земельный участок, расположенный по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Солнечная, 3-5, кадастровый номер 63:01:07 05 001:0027 пригодным для дальнейшего его использования по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2013 года исковые требования оставлены без удовлетворения. При этом суд первой инстанции исходил из того, что истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка. По окончании срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны истца и с учетом дальнейшего использования ответчиком земельного участка, договор аренды в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что письмо истца N 3/6393 от 26 августа 2011 года не может служить доказательством надлежащего выполнения истцом требований части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, кроме этого не представлены доказательства направления и вручения его ответчику. В связи с этим основания для удовлетворения исковых требований об обязании освободить земельный участок и передать по акту приема-передачи отсутствуют.
Заявитель - Министерство строительства Самарской области, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. Заявитель в жалобе указывает, что в связи с окончанием срока действия договора аренды от 12 декабря 2007 года N 174 и в связи с неиспользованием земельного участка под строительство Министерство предложило ЗАО "ВЕГА" передать земельный участок по акту приема-передачи. Однако ответчик до настоящего времени земельный участок не возвратил, акт приема-передачи не подписал. В связи с этим считает, что имеются основания для удовлетворения иска. Кроме этого, Министерство не согласилось с выводом суда о продлении договора на неопределенный срок (ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей истца и ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Главы городского округа Самары от 17 сентября 2004 года N 2264, договора аренды земельного участка от 21 сентября 2005 года N 024352з, приказа министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 12 декабря 2007 года N 214 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 174 от 12 декабря 2007 года аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, имеющего кадастровый номер 63:01:07 05 001:0027, расположенный по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Солнечная, 3-5, площадью 905,70 кв. м, для строительства многоэтажного жилого дома сроком с 12 декабря 2007 года по 12 декабря 2008 года.
Земельный участок передан по акту приема-передачи. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07 февраля 2008 года.
07 октября 2009 года Министерством проведен осмотр земельного участка. Согласно акта осмотра установлено, что на территории земельного участка строительная техника и стройматериалы отсутствуют. Строительные работы не ведутся. Границы земельного участка визуально определить не представляется возможным вследствие отсутствия межевых знаков. Земельный участок на момент осмотра под строительство не используется.
04 августа 2011 года Министерством еще раз проведен осмотр земельного участка. Согласно акта осмотра установлено, что границы земельного участка визуально определить не представляется возможным вследствие отсутствия межевых знаков. На территории земельного участка капитальных строений и сооружений не обнаружено.
11 декабря 2012 года Министерством также проведен осмотр земельного участка. Согласно акта осмотра установлено, что границы земельного участка визуально определить не представляется возможным вследствие отсутствия межевых знаков. На территории земельного участка капитальных строений и сооружений не обнаружено.
Полагая договор прекращенным по истечении срока его действия 12 апреля 2008 года, истец направил в адрес ответчика письмо от 26 августа 2011 года N 3/6393, в котором предложил подписать приложенный акт приема-передачи (возврата) земельного участка.
В связи с тем, что ответчик акт приема-передачи земельного участка не подписал, истец обратился в суд с настоящим иском со ссылкой на ст. ст. 407, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.2 договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из материалов дела усматривается, что договор аренды земельного участка заключен на срок с 12 декабря 2007 года по 12 декабря 2008 года. Однако по истечении срока действия договора - 12 декабря 2008 года, истец продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Данный факт установлен судом, истцом не опровергнут, что позволяет сделать вывод о том, что договор считается возобновленным на неопределенный срок. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.
Письмо Министерства от 26 августа 2011 года N 3/6393 не является возражением истца против возобновления договора на неопределенный срок, поскольку составлено только 26 августа 2011 года, то есть спустя более чем два года с момента окончания указанного в договоре срока его действия.
Кроме этого, Министерством не представлено надлежащих доказательств направления и получения письма ответчиком, который оспаривает факт его получения.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, что согласуется с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о защите права собственности (ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Порядок расторжения договора установлен статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из материалов дела усматривается, что соглашения о расторжении договора стороны не заключали.
Поскольку договор аренды сторонами возобновлен на неопределенный срок, в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Между тем, письмо Министерства в адрес ЗАО "ВЕГА" от 26 августа 2011 года N 3/6393 не содержит отказа от договора в смысле п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом трехмесячного срока, а лишь предлагает подписать акт приема-передачи земельного участка, и содержит указание на то, что истец считает договор прекращенным с 13 декабря 2008 года. В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец доказательства направления в адрес ответчика данного письма в материалы дела не представлено. Доказательства прекращения договора истцом также не представлено.
На основании изложенного, при наличии заключенного договора аренды, правовые основания для удовлетворения требования об обязании передать земельный участок, отсутствуют.
Доводы Министерства в апелляционной жалобе о том, что имеются основания для удовлетворения иска, суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.
Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Между тем письмо Министерства в адрес ответчика от 26 августа 2011 года N 3/6393 не содержит указание на то, в чем, по мнению истца, заключается нарушение договора, указание на разумный срок выполнения обязательства, а также предупреждение о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Согласно ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Таким образом, указанная норма ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает дополнительные основания для прекращения действия договора к тем основаниям, которые предусмотрены гражданским законодательством в отношении договоров аренды по инициативе арендодателя (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), но не устанавливает порядок такого прекращения.
В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу требований статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю взятое в аренду имущество.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что после истечения срока действия договора (12 декабря 2008 года) от 12 декабря 2007 года N 174 общество продолжало пользоваться земельным участком, а Арендодатель против такого пользования возражений не заявил, в связи с чем, договор на аренду земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был продлен на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор считается заключенным на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктом 8.3 договора аренды предусмотрено, что Арендодатель вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке, в случаях, предусмотренных данным пунктом. Однако случаи одностороннего отказа от договора, с предупреждением об этом другую сторону договором не предусмотрено.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, решением суда по требованию одной из сторон, а также в результате одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Однако пунктом 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, доведенного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11 января 2002 года, предусмотрено, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут не только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку сам по себе факт заключения договора на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Следовательно, при расторжении договора, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок по инициативе арендодателя, его воля на расторжение договора в порядке, установленном пунктом 3 статьи 450 и статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, или в порядке, установленном пунктом 2 статьи 450 и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, должна быть ясно выражена в обращении к арендатору.
Письмо истца N 3/6393 от 26 августа 2011 года, а также его последующие действия не позволяют однозначно определить волю на расторжение договора аренды земельного участка путем одностороннего отказа от его исполнения или на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий.
При указанных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что истцом не соблюден установленный частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является обоснованным.
Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка N 174 от 12 декабря 2007 года в порядке, установленном частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, свое действие не прекратил, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.
Оценивая доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанций пришел к правильному выводу о том, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок, Министерство не представило надлежащих доказательств отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, доводы Министерства, изложенные в апелляционной жалобе, являются ошибочными.
Учитывая вышеизложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, Министерство строительства Самарской области в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2013 года, принятое по делу N А55-5705/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.08.2013 ПО ДЕЛУ N А55-5705/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2013 г. по делу N А55-5705/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 15 августа 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 16 августа 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш.,
рассмотрев 15 августа 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2013 года, принятое по делу N А55-5705/2013 (судья Селиваткин П.В.),
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134; ИНН 6315800869), гор. Самара,
к Закрытому акционерному обществу "ВЕГА" (ОГРН 1066312003020; ИНН 6316107431),
о возврате земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Арутюнян Л.Б. представитель по доверенности от 28.05.2013;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Истец - Министерство строительства Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Закрытому акционерному обществу "ВЕГА" об обязании в двухнедельный срок передать земельный участок, расположенный по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Солнечная, 3-5, кадастровый номер 63:01:07 05 001:0027 пригодным для дальнейшего его использования по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2013 года исковые требования оставлены без удовлетворения. При этом суд первой инстанции исходил из того, что истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка. По окончании срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны истца и с учетом дальнейшего использования ответчиком земельного участка, договор аренды в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что письмо истца N 3/6393 от 26 августа 2011 года не может служить доказательством надлежащего выполнения истцом требований части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, кроме этого не представлены доказательства направления и вручения его ответчику. В связи с этим основания для удовлетворения исковых требований об обязании освободить земельный участок и передать по акту приема-передачи отсутствуют.
Заявитель - Министерство строительства Самарской области, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. Заявитель в жалобе указывает, что в связи с окончанием срока действия договора аренды от 12 декабря 2007 года N 174 и в связи с неиспользованием земельного участка под строительство Министерство предложило ЗАО "ВЕГА" передать земельный участок по акту приема-передачи. Однако ответчик до настоящего времени земельный участок не возвратил, акт приема-передачи не подписал. В связи с этим считает, что имеются основания для удовлетворения иска. Кроме этого, Министерство не согласилось с выводом суда о продлении договора на неопределенный срок (ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей истца и ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Главы городского округа Самары от 17 сентября 2004 года N 2264, договора аренды земельного участка от 21 сентября 2005 года N 024352з, приказа министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 12 декабря 2007 года N 214 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 174 от 12 декабря 2007 года аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, имеющего кадастровый номер 63:01:07 05 001:0027, расположенный по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Солнечная, 3-5, площадью 905,70 кв. м, для строительства многоэтажного жилого дома сроком с 12 декабря 2007 года по 12 декабря 2008 года.
Земельный участок передан по акту приема-передачи. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07 февраля 2008 года.
07 октября 2009 года Министерством проведен осмотр земельного участка. Согласно акта осмотра установлено, что на территории земельного участка строительная техника и стройматериалы отсутствуют. Строительные работы не ведутся. Границы земельного участка визуально определить не представляется возможным вследствие отсутствия межевых знаков. Земельный участок на момент осмотра под строительство не используется.
04 августа 2011 года Министерством еще раз проведен осмотр земельного участка. Согласно акта осмотра установлено, что границы земельного участка визуально определить не представляется возможным вследствие отсутствия межевых знаков. На территории земельного участка капитальных строений и сооружений не обнаружено.
11 декабря 2012 года Министерством также проведен осмотр земельного участка. Согласно акта осмотра установлено, что границы земельного участка визуально определить не представляется возможным вследствие отсутствия межевых знаков. На территории земельного участка капитальных строений и сооружений не обнаружено.
Полагая договор прекращенным по истечении срока его действия 12 апреля 2008 года, истец направил в адрес ответчика письмо от 26 августа 2011 года N 3/6393, в котором предложил подписать приложенный акт приема-передачи (возврата) земельного участка.
В связи с тем, что ответчик акт приема-передачи земельного участка не подписал, истец обратился в суд с настоящим иском со ссылкой на ст. ст. 407, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.2 договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из материалов дела усматривается, что договор аренды земельного участка заключен на срок с 12 декабря 2007 года по 12 декабря 2008 года. Однако по истечении срока действия договора - 12 декабря 2008 года, истец продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Данный факт установлен судом, истцом не опровергнут, что позволяет сделать вывод о том, что договор считается возобновленным на неопределенный срок. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.
Письмо Министерства от 26 августа 2011 года N 3/6393 не является возражением истца против возобновления договора на неопределенный срок, поскольку составлено только 26 августа 2011 года, то есть спустя более чем два года с момента окончания указанного в договоре срока его действия.
Кроме этого, Министерством не представлено надлежащих доказательств направления и получения письма ответчиком, который оспаривает факт его получения.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, что согласуется с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о защите права собственности (ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Порядок расторжения договора установлен статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из материалов дела усматривается, что соглашения о расторжении договора стороны не заключали.
Поскольку договор аренды сторонами возобновлен на неопределенный срок, в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Между тем, письмо Министерства в адрес ЗАО "ВЕГА" от 26 августа 2011 года N 3/6393 не содержит отказа от договора в смысле п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом трехмесячного срока, а лишь предлагает подписать акт приема-передачи земельного участка, и содержит указание на то, что истец считает договор прекращенным с 13 декабря 2008 года. В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец доказательства направления в адрес ответчика данного письма в материалы дела не представлено. Доказательства прекращения договора истцом также не представлено.
На основании изложенного, при наличии заключенного договора аренды, правовые основания для удовлетворения требования об обязании передать земельный участок, отсутствуют.
Доводы Министерства в апелляционной жалобе о том, что имеются основания для удовлетворения иска, суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.
Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Между тем письмо Министерства в адрес ответчика от 26 августа 2011 года N 3/6393 не содержит указание на то, в чем, по мнению истца, заключается нарушение договора, указание на разумный срок выполнения обязательства, а также предупреждение о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Согласно ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Таким образом, указанная норма ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает дополнительные основания для прекращения действия договора к тем основаниям, которые предусмотрены гражданским законодательством в отношении договоров аренды по инициативе арендодателя (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), но не устанавливает порядок такого прекращения.
В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу требований статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю взятое в аренду имущество.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что после истечения срока действия договора (12 декабря 2008 года) от 12 декабря 2007 года N 174 общество продолжало пользоваться земельным участком, а Арендодатель против такого пользования возражений не заявил, в связи с чем, договор на аренду земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был продлен на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор считается заключенным на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктом 8.3 договора аренды предусмотрено, что Арендодатель вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке, в случаях, предусмотренных данным пунктом. Однако случаи одностороннего отказа от договора, с предупреждением об этом другую сторону договором не предусмотрено.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, решением суда по требованию одной из сторон, а также в результате одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Однако пунктом 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, доведенного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11 января 2002 года, предусмотрено, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут не только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку сам по себе факт заключения договора на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Следовательно, при расторжении договора, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок по инициативе арендодателя, его воля на расторжение договора в порядке, установленном пунктом 3 статьи 450 и статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, или в порядке, установленном пунктом 2 статьи 450 и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, должна быть ясно выражена в обращении к арендатору.
Письмо истца N 3/6393 от 26 августа 2011 года, а также его последующие действия не позволяют однозначно определить волю на расторжение договора аренды земельного участка путем одностороннего отказа от его исполнения или на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий.
При указанных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что истцом не соблюден установленный частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является обоснованным.
Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка N 174 от 12 декабря 2007 года в порядке, установленном частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, свое действие не прекратил, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.
Оценивая доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанций пришел к правильному выводу о том, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок, Министерство не представило надлежащих доказательств отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, доводы Министерства, изложенные в апелляционной жалобе, являются ошибочными.
Учитывая вышеизложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, Министерство строительства Самарской области в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2013 года, принятое по делу N А55-5705/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)