Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатов В.Ю.
судей Катькиной Н.Н., Коновалова С.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ибрагимовым Э.А.,
при участии в заседании:
от администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области - извещена, представитель не явился,
от общества с ограниченной ответственностью "Объединенная строительная группа" - Цаплина И.Н. (представителя по доверенности от 10.01.2014),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 08.05.2014 по делу N А41-68454/13, принятое судьей Барановой О.И.,
установил:
администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Объединенная строительная группа" (далее - общество) со следующими требованиями:
- расторгнуть договор аренды земельного участка от 04.06.2007 N ДЗ-244;
- обязать общество освободить земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070707:0054.
Решением Арбитражного суда Московской области от 08.05.2014 в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
На основании постановления главы Сергиево-Посадского муниципального района Московской области от 20.02.2007 N 220 между администрацией и обществом заключен договор аренды от 04.06.2007 N ДЗ-244 (далее - Договор аренды) земельного участка площадью 90 400 кв. м с кадастровым номером N 50:05:0070707:0054, расположенный по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Фестивальная, ул. Вифанская, ул. Птицеградская (далее - спорный земельный участок). Земельный участок предоставлен для осуществления арендатором малоэтажного жилищного строительства. Согласно пункту 2.1 Договора аренды срок аренды устанавливается на 10 лет с даты государственной регистрации.
В обоснование заявленных требований администрация ссылается на то, что с момента заключения договора аренды общество не использует спорный земельный участок по целевому назначению, не осуществляет на нем земляных и строительно-монтажных работ, на участке не построено капитальных зданий, строений, сооружений, общество не предпринимало меры для получения какой-либо документации для строительства, не вносило арендные платежи, сам договор аренды зарегистрирован обществом только 29.08.2013. На письмо-уведомление, направленное в адрес общества, с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды и возвратить земельный участок, общество в десятидневный срок не ответило.
В связи с чем администрация считает, что обществом допущены существенные нарушения условий договора аренды земельного участка, выразившиеся в использовании участка ненадлежащим образом, в не внесении более двух раз подряд арендной платы.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции признал их необоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из частей 1, 2 статьи 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки; законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
Статьей 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и, другими законами или договором.
В соответствии со статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Исходя из части 9 статьи 22 Земельного кодекса в корреспонденции с частью 2 статьи 450, частью 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, и при условии письменного предупреждения арендодателем о необходимости исполнения обязательств и предложения расторгнуть договор.
Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона, действовавшего в спорном периоде) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для жилищного или иного строительства.
Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 Земельного кодекса, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.
Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В данном случае договор аренды от 04.06.2007 N ДЗ-244 подписан на 10 лет и предоставлен обществу для использования в целях строительства.
Таким образом, исходя из вышеприведенных норм гражданского и земельного законодательства в корреспонденции с законодательством о градостроительной деятельности и условиями договора аренды земельного участка, в разумный срок общество (арендатор) обязано было как освоить земельный участок (физически устранить имеющиеся на земельном участке препятствия для строительства; получить необходимую документацию и разрешение на строительство), так и осуществить строительство (т.е., использовать земельный участок по целевому назначению) с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Вместе с тем, главой Сергиево-Посадского муниципального района Московской области вынесено Постановление от 20.07.2007 N 995 "Об особо охраняемой природной территории муниципального значения", согласно которому в г. Сергиев Посад г.п. Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района утверждена особо охраняемая территория муниципального значения общей примерной площадью 82,35 га, прилегающая к ул. Фестивальная, включая Вифанские пруды, с присвоением ей категории "Природный комплекс" и названия "Островок".
Таким образом, спорный земельный участок с 20.07.2007 отнесен к особо охраняемой природной территории, на которой в соответствии с пунктом 5.1 указанного Постановления строительство жилых объектов запрещено.
Таким образом, как правильно указано судом первой инстанции, администрацией были совершены действия, безусловно исключающие для общества возможность освоения земельного участка и его использования по целевому назначению.
Следовательно, довод администрации о существенном нарушении обществом условий договора, выразившихся в неиспользовании земельного участка по целевому назначению, обусловленной действием самой же администрации, правильно признан судом первой инстанции необоснованным.
Ссылка администрации на невнесения обществом более двух раз подряд арендной платы также обоснованно отклонена судом первой инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 164 Гражданского кодекса в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Согласно части 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 2.2 Договора аренды, договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Едином государственном реестре право на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как следует из материалов дела, Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.08.2013.
Учитывая, что невозможность использования спорного земельного участка явилась следствием поведения самого арендодателя, судом правомерно отказано в расторжении договора аренды на основании невнесения арендной платы, что нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца значительный ущерб, в том числе связанный и с невозможностью достижения цели аренды.
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Таким образом, оснований считать, что существенные условия договора аренды были нарушены в результате неправомерных действий ответчика не имеется, в связи с чем суд отказал в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды по мотивам, положенным в основание заявленных требований.
Из доводов администрации, материалов дела, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 08.05.2014 по делу N А41-68454/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2014 ПО ДЕЛУ N А41-68454/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2014 г. по делу N А41-68454/13
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатов В.Ю.
судей Катькиной Н.Н., Коновалова С.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ибрагимовым Э.А.,
при участии в заседании:
от администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области - извещена, представитель не явился,
от общества с ограниченной ответственностью "Объединенная строительная группа" - Цаплина И.Н. (представителя по доверенности от 10.01.2014),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 08.05.2014 по делу N А41-68454/13, принятое судьей Барановой О.И.,
установил:
администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Объединенная строительная группа" (далее - общество) со следующими требованиями:
- расторгнуть договор аренды земельного участка от 04.06.2007 N ДЗ-244;
- обязать общество освободить земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070707:0054.
Решением Арбитражного суда Московской области от 08.05.2014 в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
На основании постановления главы Сергиево-Посадского муниципального района Московской области от 20.02.2007 N 220 между администрацией и обществом заключен договор аренды от 04.06.2007 N ДЗ-244 (далее - Договор аренды) земельного участка площадью 90 400 кв. м с кадастровым номером N 50:05:0070707:0054, расположенный по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Фестивальная, ул. Вифанская, ул. Птицеградская (далее - спорный земельный участок). Земельный участок предоставлен для осуществления арендатором малоэтажного жилищного строительства. Согласно пункту 2.1 Договора аренды срок аренды устанавливается на 10 лет с даты государственной регистрации.
В обоснование заявленных требований администрация ссылается на то, что с момента заключения договора аренды общество не использует спорный земельный участок по целевому назначению, не осуществляет на нем земляных и строительно-монтажных работ, на участке не построено капитальных зданий, строений, сооружений, общество не предпринимало меры для получения какой-либо документации для строительства, не вносило арендные платежи, сам договор аренды зарегистрирован обществом только 29.08.2013. На письмо-уведомление, направленное в адрес общества, с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды и возвратить земельный участок, общество в десятидневный срок не ответило.
В связи с чем администрация считает, что обществом допущены существенные нарушения условий договора аренды земельного участка, выразившиеся в использовании участка ненадлежащим образом, в не внесении более двух раз подряд арендной платы.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции признал их необоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из частей 1, 2 статьи 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки; законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
Статьей 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и, другими законами или договором.
В соответствии со статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Исходя из части 9 статьи 22 Земельного кодекса в корреспонденции с частью 2 статьи 450, частью 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, и при условии письменного предупреждения арендодателем о необходимости исполнения обязательств и предложения расторгнуть договор.
Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона, действовавшего в спорном периоде) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для жилищного или иного строительства.
Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 Земельного кодекса, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.
Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В данном случае договор аренды от 04.06.2007 N ДЗ-244 подписан на 10 лет и предоставлен обществу для использования в целях строительства.
Таким образом, исходя из вышеприведенных норм гражданского и земельного законодательства в корреспонденции с законодательством о градостроительной деятельности и условиями договора аренды земельного участка, в разумный срок общество (арендатор) обязано было как освоить земельный участок (физически устранить имеющиеся на земельном участке препятствия для строительства; получить необходимую документацию и разрешение на строительство), так и осуществить строительство (т.е., использовать земельный участок по целевому назначению) с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Вместе с тем, главой Сергиево-Посадского муниципального района Московской области вынесено Постановление от 20.07.2007 N 995 "Об особо охраняемой природной территории муниципального значения", согласно которому в г. Сергиев Посад г.п. Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района утверждена особо охраняемая территория муниципального значения общей примерной площадью 82,35 га, прилегающая к ул. Фестивальная, включая Вифанские пруды, с присвоением ей категории "Природный комплекс" и названия "Островок".
Таким образом, спорный земельный участок с 20.07.2007 отнесен к особо охраняемой природной территории, на которой в соответствии с пунктом 5.1 указанного Постановления строительство жилых объектов запрещено.
Таким образом, как правильно указано судом первой инстанции, администрацией были совершены действия, безусловно исключающие для общества возможность освоения земельного участка и его использования по целевому назначению.
Следовательно, довод администрации о существенном нарушении обществом условий договора, выразившихся в неиспользовании земельного участка по целевому назначению, обусловленной действием самой же администрации, правильно признан судом первой инстанции необоснованным.
Ссылка администрации на невнесения обществом более двух раз подряд арендной платы также обоснованно отклонена судом первой инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 164 Гражданского кодекса в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Согласно части 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 2.2 Договора аренды, договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Едином государственном реестре право на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как следует из материалов дела, Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.08.2013.
Учитывая, что невозможность использования спорного земельного участка явилась следствием поведения самого арендодателя, судом правомерно отказано в расторжении договора аренды на основании невнесения арендной платы, что нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца значительный ущерб, в том числе связанный и с невозможностью достижения цели аренды.
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Таким образом, оснований считать, что существенные условия договора аренды были нарушены в результате неправомерных действий ответчика не имеется, в связи с чем суд отказал в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды по мотивам, положенным в основание заявленных требований.
Из доводов администрации, материалов дела, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 08.05.2014 по делу N А41-68454/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)