Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Строка N 57
27 мая 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского
областного суда в составе:
председательствующего Веретенниковой М.В.,
судей Данцер А.В., Иванцовой Г.В.,
при секретаре Ф.Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Данцер А.В.,
гражданское дело по иску Б.Е.С. к К.К.К., Р.А.Д., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А.С., Р.А.А., Б.Е.Р., И.В.А., Г.Г.Г., Н.И.К., М.М.М., С.Е.М. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок,
по апелляционной жалобе Администрации ... городского округа Воронежской области
на решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 12 ноября 2013 года
установила:
Б.Е.С. обратился в суд с иском к К.К.К., Р.А.Д., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А.С., Р.А.А., Б.Е.Р., И.В.А., Г.Г.Г., Н.И.К., М.М.М., С.Е.М. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок.
В обоснование заявленных требований указал на то, что ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: ... с кадастровым номером ... площадью ... кв. м, из категории земель населенных пунктов, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома. 18 декабря 2012 года между ним и ответчиками был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Истец считает, что сделка, совершенная между ним и ответчиками 18 декабря 2012 года, соответствует требованиям закона. Свои обязательства по указанному договору истец выполнил в полном объеме, передав ответчикам в день подписания договора оговоренную сумму в счет стоимости приобретаемого имущества, а ответчики, выполненные на себя обязательства не выполнили. Просил суд произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 18 декабря 2012 года, заключенного между К.К.К., Р.А.Д., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А.С., Р.А.Д., Б.Е.Р., И.В.А., Г.Г.Г., Н.И.К., М.М.М., С.Е.М. и Б.Е.С., произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв. м, из категории земель населенных пунктов, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: ... от К.К.К., Р.А.Д., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А.С., Р.А.А., Б.Е.Р., И.В.А., Г.Г.Г., Н.И.К., М.М.М., С.Е.М. на Б.Е.С.
Решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 12 ноября 2013 года суд постановил:
- произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 18 декабря 2012 года, заключенного между К.К.К., Р.А.Д., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А.С., Р.А.А., Б.Е.Р., И.В.А., Г.Г.Г., Н.И.К., М.М.М., С.Е.М. и Б.Е.С.
- произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв. м, из категории земель населенных пунктов, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: ... от К.К.К., Р.А.Д., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А.С., Р.А.А., Б.Е.Р., И.В.А., Г.Г.Г., Н.И.К., М.М.М., С.Е.М. на Б.Е.С.
- прекратить право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв. м, из категории земель населенных пунктов, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома, по адресу: ... за К.К.К. на 3/26 доли, за Р.А.Д. на 3/60 доли, за М.А.С. на 3/60 доли, за Р.А.А. на 3/60 доли, за Б.Е.Р. на 21/260 доли, за И.В.А. на 31/260 доли, за Г.Г.Г. на 29/260 доли, за Н.И.К. на 9/260 доли, за М.М.М. на 101/520 доли, за С.Е.М. на 101/520 доли (л.д. 80 - 84).
Определением Борисоглебского городского суда от 24.01.2014 года Администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области, не привлеченной к участию в деле, был восстановлен процессуальный срок для подачи апелляционной жалобы на решение суда от 12 ноября 2013 года.
В апелляционной жалобе Администрация Борисоглебского городского округа Воронежской области просит решение отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Б.Е.С. отказать в полном объеме (л.д. 92 - 94).
В соответствии с ч. 5 статьи 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.
Апелляционным определением от 13 мая 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела в суде апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции.
Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия на основании ч. 1 ст. 327 и ч. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения Б.Е.С. и его представителя по доверенности Л.А.А., представителя Администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области - по доверенности Г.А.А., обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что ответчики необоснованно уклоняются от регистрации заключенного в надлежащей форме 18 декабря 2012 года с Б.Е.С. договора купли-продажи земельного участка площадью ... кв. метров с кадастровым номером ... и руководствуясь статьями 164, 165, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами районного суда, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Как усматривается из материалов дела, ответчики являются собственниками жилых помещений многоквартирного дома, расположенного на земельном участке площадью ... кв. метров и предоставленном для эксплуатации указанного жилого дома по адресу: ...
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона, в случае формирования такого участка и постановки его на кадастровый учет.
Земельный участок площадью ... кв. метров предоставленный для эксплуатации жилого дома по адресу: ... был сформирован и поставлен на кадастровый учет в соответствии с требованиями действующего законодательства.
10.05.2011 года на общем собрании собственников жилого дома N ... по ул. ... было принято решение о разделе земельного участка площадью ... кв. метров с кадастровым номером ... на два самостоятельных земельных участка площадью ... кв. м с кадастровым номером ... и площадью ... кв. м с кадастровым номером ...
18 декабря 2012 года между Б.Е.С. и ответчиками был заключен в простой письменной форме договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства индивидуального жилого дома, адрес - ... (л.д. 10 - 13).
Согласно передаточному акту от 18.12.2012 года истец принял у ответчиков указанный участок, стороны финансовых претензий друг к другу не имеют (л.д. 14).
12 августа 2013 года за ответчиками зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв. метров, расположенный по адресу: ... Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 15 - 24).
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
С учетом вышеприведенных правовых норм и фактических обстоятельств по делу, судебная коллегия приходит к выводу о том, что земельный участок площадью ... кв. метров, ранее предоставленный для эксплуатации жилого дома по адресу: ... и находящийся в общей долевой собственности ответчиков - собственников многоквартирного дома, входит в состав общего имущества указанного многоквартирного дома.
Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Аналогичные положения об запрете отчуждения доли в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру установлены также и в ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрен прямой запрет на отчуждение доли общего имущества многоквартирного дома отдельно от права собственности на квартиру, в связи, с чем, судебная коллегия считает, что договор купли-продажи земельного участка площадью ... кв. метров с кадастровым номером ..., заключенный 18 декабря 2012 года между собственниками жилых помещений многоквартирного дома N ... ул. ... и Б.Е.С., является ничтожной сделкой, противоречащей требованиям закона и не может порождать правовых последствий.
Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По смыслу закона отчуждение имущества по договору купли-продажи покупателю допускается только собственником этого имущества.
В силу п. п. 1, 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В качестве основания для удовлетворения заявленных требований, истец ссылался на договор купли-продажи от 18.12.2012 года, согласно которому ответчики продали принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью ... кв. метров с кадастровым номером ..., а также на акт приема-передачи недвижимого имущества от 18.12.2012 года.
Вместе с тем, как видно из материалов дела, право общей долевой собственности у продавцов (ответчиков по делу) было зарегистрировано в установленном законом порядке 12.08.2013 года.
Таким образом, на момент совершения сделки за продавцами (ответчиками по делу) право собственности на спорное имущество не было зарегистрировано, что в силу п. 2 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является необходимым условием для перехода возникших ранее прав на недвижимость к другому лицу. Сам по себе факт передачи спорного имущества истцу не создает у последнего титула собственника без надлежащего правового основания и без соблюдения порядка, установленного законом.
Учитывая изложенные обстоятельства и приведенные нормы права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества продавцы (ответчики по делу) не обладали правом собственности на спорное имущество, то сделка, на которую ссылается истец, не может привести к возникновению права собственности у него на это недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Согласно статье 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, вследствие чего подлежит отмене.
Исследовав в совокупности представленные доказательства, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных Б.Е.С. исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328 и 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 12 ноября 2013 года - отменить.
В удовлетворении исковых требований Б.Е.С. к К.К.К., Р.А.Д., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А.С., Р.А.А., Б.Е.Р., И.В.А., Г.Г.Г., Н.И.К., М.М.М., С.Е.М. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.05.2014 N 33-2221
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 мая 2014 г. N 33-2221
Строка N 57
27 мая 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского
областного суда в составе:
председательствующего Веретенниковой М.В.,
судей Данцер А.В., Иванцовой Г.В.,
при секретаре Ф.Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Данцер А.В.,
гражданское дело по иску Б.Е.С. к К.К.К., Р.А.Д., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А.С., Р.А.А., Б.Е.Р., И.В.А., Г.Г.Г., Н.И.К., М.М.М., С.Е.М. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок,
по апелляционной жалобе Администрации ... городского округа Воронежской области
на решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 12 ноября 2013 года
установила:
Б.Е.С. обратился в суд с иском к К.К.К., Р.А.Д., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А.С., Р.А.А., Б.Е.Р., И.В.А., Г.Г.Г., Н.И.К., М.М.М., С.Е.М. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок.
В обоснование заявленных требований указал на то, что ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: ... с кадастровым номером ... площадью ... кв. м, из категории земель населенных пунктов, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома. 18 декабря 2012 года между ним и ответчиками был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Истец считает, что сделка, совершенная между ним и ответчиками 18 декабря 2012 года, соответствует требованиям закона. Свои обязательства по указанному договору истец выполнил в полном объеме, передав ответчикам в день подписания договора оговоренную сумму в счет стоимости приобретаемого имущества, а ответчики, выполненные на себя обязательства не выполнили. Просил суд произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 18 декабря 2012 года, заключенного между К.К.К., Р.А.Д., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А.С., Р.А.Д., Б.Е.Р., И.В.А., Г.Г.Г., Н.И.К., М.М.М., С.Е.М. и Б.Е.С., произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв. м, из категории земель населенных пунктов, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: ... от К.К.К., Р.А.Д., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А.С., Р.А.А., Б.Е.Р., И.В.А., Г.Г.Г., Н.И.К., М.М.М., С.Е.М. на Б.Е.С.
Решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 12 ноября 2013 года суд постановил:
- произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 18 декабря 2012 года, заключенного между К.К.К., Р.А.Д., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А.С., Р.А.А., Б.Е.Р., И.В.А., Г.Г.Г., Н.И.К., М.М.М., С.Е.М. и Б.Е.С.
- произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв. м, из категории земель населенных пунктов, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: ... от К.К.К., Р.А.Д., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А.С., Р.А.А., Б.Е.Р., И.В.А., Г.Г.Г., Н.И.К., М.М.М., С.Е.М. на Б.Е.С.
- прекратить право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв. м, из категории земель населенных пунктов, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома, по адресу: ... за К.К.К. на 3/26 доли, за Р.А.Д. на 3/60 доли, за М.А.С. на 3/60 доли, за Р.А.А. на 3/60 доли, за Б.Е.Р. на 21/260 доли, за И.В.А. на 31/260 доли, за Г.Г.Г. на 29/260 доли, за Н.И.К. на 9/260 доли, за М.М.М. на 101/520 доли, за С.Е.М. на 101/520 доли (л.д. 80 - 84).
Определением Борисоглебского городского суда от 24.01.2014 года Администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области, не привлеченной к участию в деле, был восстановлен процессуальный срок для подачи апелляционной жалобы на решение суда от 12 ноября 2013 года.
В апелляционной жалобе Администрация Борисоглебского городского округа Воронежской области просит решение отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Б.Е.С. отказать в полном объеме (л.д. 92 - 94).
В соответствии с ч. 5 статьи 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.
Апелляционным определением от 13 мая 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела в суде апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции.
Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия на основании ч. 1 ст. 327 и ч. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения Б.Е.С. и его представителя по доверенности Л.А.А., представителя Администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области - по доверенности Г.А.А., обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что ответчики необоснованно уклоняются от регистрации заключенного в надлежащей форме 18 декабря 2012 года с Б.Е.С. договора купли-продажи земельного участка площадью ... кв. метров с кадастровым номером ... и руководствуясь статьями 164, 165, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами районного суда, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Как усматривается из материалов дела, ответчики являются собственниками жилых помещений многоквартирного дома, расположенного на земельном участке площадью ... кв. метров и предоставленном для эксплуатации указанного жилого дома по адресу: ...
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона, в случае формирования такого участка и постановки его на кадастровый учет.
Земельный участок площадью ... кв. метров предоставленный для эксплуатации жилого дома по адресу: ... был сформирован и поставлен на кадастровый учет в соответствии с требованиями действующего законодательства.
10.05.2011 года на общем собрании собственников жилого дома N ... по ул. ... было принято решение о разделе земельного участка площадью ... кв. метров с кадастровым номером ... на два самостоятельных земельных участка площадью ... кв. м с кадастровым номером ... и площадью ... кв. м с кадастровым номером ...
18 декабря 2012 года между Б.Е.С. и ответчиками был заключен в простой письменной форме договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства индивидуального жилого дома, адрес - ... (л.д. 10 - 13).
Согласно передаточному акту от 18.12.2012 года истец принял у ответчиков указанный участок, стороны финансовых претензий друг к другу не имеют (л.д. 14).
12 августа 2013 года за ответчиками зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв. метров, расположенный по адресу: ... Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 15 - 24).
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
С учетом вышеприведенных правовых норм и фактических обстоятельств по делу, судебная коллегия приходит к выводу о том, что земельный участок площадью ... кв. метров, ранее предоставленный для эксплуатации жилого дома по адресу: ... и находящийся в общей долевой собственности ответчиков - собственников многоквартирного дома, входит в состав общего имущества указанного многоквартирного дома.
Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Аналогичные положения об запрете отчуждения доли в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру установлены также и в ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрен прямой запрет на отчуждение доли общего имущества многоквартирного дома отдельно от права собственности на квартиру, в связи, с чем, судебная коллегия считает, что договор купли-продажи земельного участка площадью ... кв. метров с кадастровым номером ..., заключенный 18 декабря 2012 года между собственниками жилых помещений многоквартирного дома N ... ул. ... и Б.Е.С., является ничтожной сделкой, противоречащей требованиям закона и не может порождать правовых последствий.
Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По смыслу закона отчуждение имущества по договору купли-продажи покупателю допускается только собственником этого имущества.
В силу п. п. 1, 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В качестве основания для удовлетворения заявленных требований, истец ссылался на договор купли-продажи от 18.12.2012 года, согласно которому ответчики продали принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью ... кв. метров с кадастровым номером ..., а также на акт приема-передачи недвижимого имущества от 18.12.2012 года.
Вместе с тем, как видно из материалов дела, право общей долевой собственности у продавцов (ответчиков по делу) было зарегистрировано в установленном законом порядке 12.08.2013 года.
Таким образом, на момент совершения сделки за продавцами (ответчиками по делу) право собственности на спорное имущество не было зарегистрировано, что в силу п. 2 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является необходимым условием для перехода возникших ранее прав на недвижимость к другому лицу. Сам по себе факт передачи спорного имущества истцу не создает у последнего титула собственника без надлежащего правового основания и без соблюдения порядка, установленного законом.
Учитывая изложенные обстоятельства и приведенные нормы права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества продавцы (ответчики по делу) не обладали правом собственности на спорное имущество, то сделка, на которую ссылается истец, не может привести к возникновению права собственности у него на это недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Согласно статье 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, вследствие чего подлежит отмене.
Исследовав в совокупности представленные доказательства, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных Б.Е.С. исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328 и 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 12 ноября 2013 года - отменить.
В удовлетворении исковых требований Б.Е.С. к К.К.К., Р.А.Д., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А.С., Р.А.А., Б.Е.Р., И.В.А., Г.Г.Г., Н.И.К., М.М.М., С.Е.М. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)