Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бушмелевой Л.В.
судей Тихомирова В.В.
Шуйской С.И.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Экострой" и Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 30.07.2014 (судья Вебер Л.Е.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 (судьи Грязникова А.С., Кудрина Е.Н., Солодкевич Ю.М.) по делу N А70-4037/2014
по заявлению Департамента имущественных отношений Тюменской области (г. Тюмень, ул. Сакко, 30 корп. 1, ИНН 7202138460, ОГРН 1057200738792)
к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (Тюменская область, Нижнетавдинский район, с. Нижняя Тавда, ул. Сибирская, 18, ИНН 7224019804, ОГРН 1027200855659)
об изъятии земельного участка.
В заседании приняли участие представители:
- от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - Лапшин А.Е. по доверенности от 21.07.2014, Евсеев В.В. по доверенности от 21.07.2014;
- от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Баранчук Л.В. по доверенности от 18.06.2014 N 115/08-3-Д, Каюмова Р.Р. по доверенности от 03.03.2015 N 71/08-3-Д.
Суд
установил:
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - общество, ООО "Экострой") об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 для государственных нужд Тюменской области по выкупной цене в размере 6 449 000 руб.
Решением арбитражного суда от 30.07.2014, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2004, у общества путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 11 446 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, с кадастровым номером 72:17:0706003:304 по выкупной цене - 11 554 500 руб. (далее - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:304).
Департамент в поданной кассационной жалобе, ссылаясь на неприменение судами норм права, подлежащих применению, неправильное истолкование закона, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По утверждению Департамента, при наличии в материалах дела противоречивых доказательств выкупной цены спорного земельного участка суды в нарушение положений статей 9, 81, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ не создали условий для всестороннего исследования доказательств, а также установления всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора; неправильно истолковали статью 280, часть 2 статьи 281 Гражданского кодекса РФ, что привело к несоответствию разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в Обзоре судебной практики.
В кассационной жалобе ООО "Экострой", указывая на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить принятые по делу судебные акты в части размера выкупной цены, определить выкупную цену земельного участка в размере 24 532 00 руб.
По утверждению общества, судами неправомерно принято в качестве доказательства размера выкупной цены заключение судебной экспертизы; суд апелляционной инстанции не дал должную оценку доводам общества.
Кроме того, общество считает необоснованным отклонение судом ходатайства о приобщении дополнительных документов (сделки с земельными участками, документы об объектах - аналогах), которые содержат доказательства, свидетельствующие о действительной стоимости изымаемого земельного участка.
В представленном отзыве Департамент отклонил доводы кассационной жалобы общества, просил принятые по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.
В судебном заседании представители ООО "Экострой" и Департамента поддержали доводы и требования, изложенные в своих кассационных жалобах.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения судами норм действующего законодательства, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Судами по материалам дела установлено, что в целях строительства и реконструкции автомобильной дороги Тюмень - Ханты-Мансийск через г. Тобольск, г. Сургут, г. Нефтеюганск. Окружная автомобильная дорога г. Тюмень на участке от автодороги Тюмень - Ханты-Мансийск через г. Тобольск, г. Сургут, г. Нефтеюганск до автодороги Тюмень - Боровский - Богандинский, правительство Тюменской области приняло постановление от 07.02.2013 N 48-п "Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 для государственных нужд Тюменской области".
На дату принятия решения об изъятии земельных участков в государственную собственность Тюменской области собственником спорного земельного участка являлось ООО "Экострой", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.2011 серии 72НЛ N 972140.
Департамент имущественных отношений уведомлением от 13.02.2013 N 1430/10-1 сообщил ООО "Экострой" о предстоящем изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304.
В письмах от 23.05.2013 N 5400/10-1, от 04.06.2013 N 5873/10-1 Департамент указал, что выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 составляет 6 449 000 руб., предложив заключить соглашение об изъятии земельного участка.
Не достигнув соглашения с обществом о выкупной цене земельного участка, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В качестве обоснования выкупной стоимости земельного участка Департамент сослался на отчет об оценке от 03.04.2013 N 210/13 по состоянию на 06.02.2013, выполненный ООО "ЗСК-Центр", согласно которому выкупная цена земельного участка составила 6 449 000 руб.
Общество в подтверждение выкупной стоимости земельного участка в размере 24 532 000 руб. представило отчет об оценке по состоянию на 28.05.2014 N 423/14, выполненный также ООО "ЗСК-Центр".
Принимая во внимание наличие двух отчетов и значительную разницу определенной в них выкупной цены, суд первой инстанции назначил судебно-экономическую экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО "Палата профессиональной оценки" Печкину С.А., по заключению которого выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 на 11.06.2014 определена в размере 11 554 500 руб.
Оценив представленные в материалы отчеты и заключения эксперта по результатам проведенной судебно-экономической экспертизы с учетом пояснений эксперта Печкина С.А. на поставленные обществом вопросы, суд первой инстанции признал разумной и обоснованной выкупную цену спорного земельного участка в размере 11 554 500 руб., установленную по отчету ООО "Палата профессиональной оценки".
Основываясь на статьях 279, 281 Гражданского кодекса РФ, статьях 49, 55, 57, 63 Земельного кодекса РФ, приняв во внимание разъяснения, изложенные в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд пришел к выводу об удовлетворении иска об изъятии земельного участка по выкупной цене 11 554 500 руб.
Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела всесторонне и полно исследовав представленный в дело отчет оценки, заключение проведенной судебно-экономической экспертизы по установлению выкупной стоимости спорного земельного участка, применив положения федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611, согласился с выводами суда первой инстанции о том, что определенная по заключению ООО "Палата профессиональной оценки" от 11.07.2014 выкупная цена спорного земельного участка в размере 11 554 500 руб. является разумной и обоснованной. При этом суд апелляционной инстанции указал, что сторонами не обосновано наличие в данном отчете существенных противоречий, способных повлиять на результат определения рыночной стоимости.
Суд кассационной инстанции поддерживает выводы судов первой и апелляционной инстанций, исходя из следующего.
Согласно статье 279 Гражданского кодекса РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления (пункт 2 названной статьи). Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты (пункт 4 этой же статьи).
Исключительные случаи, с которыми может быть связано изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, закреплены в статье 49 Земельного кодекса РФ.
Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд регламентированы статьей 55 Земельного кодекса РФ, согласно которой принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса РФ и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11).
Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 Земельного кодекса РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В данной норме установлено, что для настоящего Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства
В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.
Таким образом, решение об изъятии земельного участка является основанием для проведения оценки и последующего заключения с лицом, у которого изымается недвижимое имущество, соглашения об изъятии земельного участка. Фактическое изъятие земельного участка производится только после заключения соглашения, а в случае, если соглашение не заключено в установленный срок - в судебном порядке на основании решения суда.
Из материалов дела усматривается, что суд первой инстанции, учитывая, что стороны во внесудебном порядке не достигли соглашения о выкупной цене, на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ назначил экспертизу, проведение которой поручил экспертной организации, ООО "Палата профессиональной оценки" (эксперт Печкин С.А.).
Судом на рассмотрение эксперта был поставлен вопрос, сформулированный с учетом мнений ООО "Экострой" и Департамента, об определении выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17: 0706003:304, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 11446 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, включая рыночную стоимость данного земельного участка, а также размер убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду на дату рассмотрения спора, по состоянию на текущую дату проведения оценки, без учета нахождения на данных земельных участках автомобильной дороги.
По результатам проведенной судебной экспертизы от 11.07.2014 выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 по состоянию на 11.06.2014 составила 11 554 500 руб.
В силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства, в том числе заключение экспертизы, не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы и исследуются наряду с другими доказательствами, представленными по делу (часть 5 статьи 71, часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Признавая достоверной выкупную стоимость земельного участка в размере 11 554 500 руб., суды исходили из соблюдения процедуры назначения и проведения экспертизы, соответствия заключения эксперта Печкина С.А. требованиям, предъявляемым законом, отсутствие неясности в заключении и неоднозначности толкования ответов эксперта, отсутствия иных доказательств о наличии оснований для применения другой выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304.
Судом апелляционной инстанции отмечено, что при установлении стоимости земельного участка экспертом учтено, что на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка спорный земельный участок фактически находился в градостроительных зонах ИТ-1 и Р-2.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Нахождение спорного земельного участка в указанных зонах не соответствует виду разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства".
В этой связи эксперт исходил из того, что наиболее сопоставимыми с объектом оценки являются земельные участки градостроительных зон ИТ-1, ОД-2 и П-1, в которых юридически разрешенный основной вариант использования совпадает с наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки, выбрав семь объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с объектом экспертизы, не требующих значительных корректировок.
Выбранные земельные участки аналогичны по показателям: условия рынка недвижимости, условия продажи, условия финансирования, состав передаваемых прав на объект, местоположение объекта, категория земель, разрешенное использование, перспективы использования в рамках градостроительной зоны, наличие улучшений, коммуникаций, площадь.
Обоснованность, достаточность и достоверность заключения экспертизы ООО "Палата профессиональной оценки" как доказательства были оценены судами.
Приведенные в кассационных жалобах доводы относительно несогласия с применением в заключении от 11.07.2014 коэффициента существенности 20%, несоответствия действий эксперта положениям статьи 16 Закона о государственной судебной экспертной деятельности, неправильного применения положений статей 280, 281 Гражданского кодекса РФ, неприменения положений статьи 10 Гражданского кодекса РФ, не опровергают сделанные судами выводы относительно определения выкупной цены, изъятого земельного участка, повторяют позицию Департамента и общества, которые являлись предметом рассмотрения в судебных инстанциях, не свидетельствуют о неправильном применении либо нарушении норм права.
По существу доводы кассационных жалоб указывают на несогласие с оценкой судами представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела, направлены на пересмотр установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ не является предметом рассмотрения в суде кассационной инстанции.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ для отмены судебных актов, не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 30.07.2014 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по делу N А70-4037/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Экострой" и Департамента имущественных отношений Тюменской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Судьи
В.В.ТИХОМИРОВ
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 23.03.2015 N Ф04-16827/2015 ПО ДЕЛУ N А70-4037/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2015 г. по делу N А70-4037/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бушмелевой Л.В.
судей Тихомирова В.В.
Шуйской С.И.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Экострой" и Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 30.07.2014 (судья Вебер Л.Е.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 (судьи Грязникова А.С., Кудрина Е.Н., Солодкевич Ю.М.) по делу N А70-4037/2014
по заявлению Департамента имущественных отношений Тюменской области (г. Тюмень, ул. Сакко, 30 корп. 1, ИНН 7202138460, ОГРН 1057200738792)
к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (Тюменская область, Нижнетавдинский район, с. Нижняя Тавда, ул. Сибирская, 18, ИНН 7224019804, ОГРН 1027200855659)
об изъятии земельного участка.
В заседании приняли участие представители:
- от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - Лапшин А.Е. по доверенности от 21.07.2014, Евсеев В.В. по доверенности от 21.07.2014;
- от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Баранчук Л.В. по доверенности от 18.06.2014 N 115/08-3-Д, Каюмова Р.Р. по доверенности от 03.03.2015 N 71/08-3-Д.
Суд
установил:
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - общество, ООО "Экострой") об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 для государственных нужд Тюменской области по выкупной цене в размере 6 449 000 руб.
Решением арбитражного суда от 30.07.2014, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2004, у общества путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 11 446 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, с кадастровым номером 72:17:0706003:304 по выкупной цене - 11 554 500 руб. (далее - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:304).
Департамент в поданной кассационной жалобе, ссылаясь на неприменение судами норм права, подлежащих применению, неправильное истолкование закона, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По утверждению Департамента, при наличии в материалах дела противоречивых доказательств выкупной цены спорного земельного участка суды в нарушение положений статей 9, 81, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ не создали условий для всестороннего исследования доказательств, а также установления всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора; неправильно истолковали статью 280, часть 2 статьи 281 Гражданского кодекса РФ, что привело к несоответствию разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в Обзоре судебной практики.
В кассационной жалобе ООО "Экострой", указывая на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить принятые по делу судебные акты в части размера выкупной цены, определить выкупную цену земельного участка в размере 24 532 00 руб.
По утверждению общества, судами неправомерно принято в качестве доказательства размера выкупной цены заключение судебной экспертизы; суд апелляционной инстанции не дал должную оценку доводам общества.
Кроме того, общество считает необоснованным отклонение судом ходатайства о приобщении дополнительных документов (сделки с земельными участками, документы об объектах - аналогах), которые содержат доказательства, свидетельствующие о действительной стоимости изымаемого земельного участка.
В представленном отзыве Департамент отклонил доводы кассационной жалобы общества, просил принятые по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.
В судебном заседании представители ООО "Экострой" и Департамента поддержали доводы и требования, изложенные в своих кассационных жалобах.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения судами норм действующего законодательства, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Судами по материалам дела установлено, что в целях строительства и реконструкции автомобильной дороги Тюмень - Ханты-Мансийск через г. Тобольск, г. Сургут, г. Нефтеюганск. Окружная автомобильная дорога г. Тюмень на участке от автодороги Тюмень - Ханты-Мансийск через г. Тобольск, г. Сургут, г. Нефтеюганск до автодороги Тюмень - Боровский - Богандинский, правительство Тюменской области приняло постановление от 07.02.2013 N 48-п "Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 для государственных нужд Тюменской области".
На дату принятия решения об изъятии земельных участков в государственную собственность Тюменской области собственником спорного земельного участка являлось ООО "Экострой", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.2011 серии 72НЛ N 972140.
Департамент имущественных отношений уведомлением от 13.02.2013 N 1430/10-1 сообщил ООО "Экострой" о предстоящем изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304.
В письмах от 23.05.2013 N 5400/10-1, от 04.06.2013 N 5873/10-1 Департамент указал, что выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 составляет 6 449 000 руб., предложив заключить соглашение об изъятии земельного участка.
Не достигнув соглашения с обществом о выкупной цене земельного участка, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В качестве обоснования выкупной стоимости земельного участка Департамент сослался на отчет об оценке от 03.04.2013 N 210/13 по состоянию на 06.02.2013, выполненный ООО "ЗСК-Центр", согласно которому выкупная цена земельного участка составила 6 449 000 руб.
Общество в подтверждение выкупной стоимости земельного участка в размере 24 532 000 руб. представило отчет об оценке по состоянию на 28.05.2014 N 423/14, выполненный также ООО "ЗСК-Центр".
Принимая во внимание наличие двух отчетов и значительную разницу определенной в них выкупной цены, суд первой инстанции назначил судебно-экономическую экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО "Палата профессиональной оценки" Печкину С.А., по заключению которого выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 на 11.06.2014 определена в размере 11 554 500 руб.
Оценив представленные в материалы отчеты и заключения эксперта по результатам проведенной судебно-экономической экспертизы с учетом пояснений эксперта Печкина С.А. на поставленные обществом вопросы, суд первой инстанции признал разумной и обоснованной выкупную цену спорного земельного участка в размере 11 554 500 руб., установленную по отчету ООО "Палата профессиональной оценки".
Основываясь на статьях 279, 281 Гражданского кодекса РФ, статьях 49, 55, 57, 63 Земельного кодекса РФ, приняв во внимание разъяснения, изложенные в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд пришел к выводу об удовлетворении иска об изъятии земельного участка по выкупной цене 11 554 500 руб.
Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела всесторонне и полно исследовав представленный в дело отчет оценки, заключение проведенной судебно-экономической экспертизы по установлению выкупной стоимости спорного земельного участка, применив положения федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611, согласился с выводами суда первой инстанции о том, что определенная по заключению ООО "Палата профессиональной оценки" от 11.07.2014 выкупная цена спорного земельного участка в размере 11 554 500 руб. является разумной и обоснованной. При этом суд апелляционной инстанции указал, что сторонами не обосновано наличие в данном отчете существенных противоречий, способных повлиять на результат определения рыночной стоимости.
Суд кассационной инстанции поддерживает выводы судов первой и апелляционной инстанций, исходя из следующего.
Согласно статье 279 Гражданского кодекса РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления (пункт 2 названной статьи). Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты (пункт 4 этой же статьи).
Исключительные случаи, с которыми может быть связано изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, закреплены в статье 49 Земельного кодекса РФ.
Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд регламентированы статьей 55 Земельного кодекса РФ, согласно которой принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса РФ и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11).
Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 Земельного кодекса РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В данной норме установлено, что для настоящего Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства
В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.
Таким образом, решение об изъятии земельного участка является основанием для проведения оценки и последующего заключения с лицом, у которого изымается недвижимое имущество, соглашения об изъятии земельного участка. Фактическое изъятие земельного участка производится только после заключения соглашения, а в случае, если соглашение не заключено в установленный срок - в судебном порядке на основании решения суда.
Из материалов дела усматривается, что суд первой инстанции, учитывая, что стороны во внесудебном порядке не достигли соглашения о выкупной цене, на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ назначил экспертизу, проведение которой поручил экспертной организации, ООО "Палата профессиональной оценки" (эксперт Печкин С.А.).
Судом на рассмотрение эксперта был поставлен вопрос, сформулированный с учетом мнений ООО "Экострой" и Департамента, об определении выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17: 0706003:304, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 11446 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, включая рыночную стоимость данного земельного участка, а также размер убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду на дату рассмотрения спора, по состоянию на текущую дату проведения оценки, без учета нахождения на данных земельных участках автомобильной дороги.
По результатам проведенной судебной экспертизы от 11.07.2014 выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 по состоянию на 11.06.2014 составила 11 554 500 руб.
В силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства, в том числе заключение экспертизы, не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы и исследуются наряду с другими доказательствами, представленными по делу (часть 5 статьи 71, часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Признавая достоверной выкупную стоимость земельного участка в размере 11 554 500 руб., суды исходили из соблюдения процедуры назначения и проведения экспертизы, соответствия заключения эксперта Печкина С.А. требованиям, предъявляемым законом, отсутствие неясности в заключении и неоднозначности толкования ответов эксперта, отсутствия иных доказательств о наличии оснований для применения другой выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304.
Судом апелляционной инстанции отмечено, что при установлении стоимости земельного участка экспертом учтено, что на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка спорный земельный участок фактически находился в градостроительных зонах ИТ-1 и Р-2.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Нахождение спорного земельного участка в указанных зонах не соответствует виду разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства".
В этой связи эксперт исходил из того, что наиболее сопоставимыми с объектом оценки являются земельные участки градостроительных зон ИТ-1, ОД-2 и П-1, в которых юридически разрешенный основной вариант использования совпадает с наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки, выбрав семь объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с объектом экспертизы, не требующих значительных корректировок.
Выбранные земельные участки аналогичны по показателям: условия рынка недвижимости, условия продажи, условия финансирования, состав передаваемых прав на объект, местоположение объекта, категория земель, разрешенное использование, перспективы использования в рамках градостроительной зоны, наличие улучшений, коммуникаций, площадь.
Обоснованность, достаточность и достоверность заключения экспертизы ООО "Палата профессиональной оценки" как доказательства были оценены судами.
Приведенные в кассационных жалобах доводы относительно несогласия с применением в заключении от 11.07.2014 коэффициента существенности 20%, несоответствия действий эксперта положениям статьи 16 Закона о государственной судебной экспертной деятельности, неправильного применения положений статей 280, 281 Гражданского кодекса РФ, неприменения положений статьи 10 Гражданского кодекса РФ, не опровергают сделанные судами выводы относительно определения выкупной цены, изъятого земельного участка, повторяют позицию Департамента и общества, которые являлись предметом рассмотрения в судебных инстанциях, не свидетельствуют о неправильном применении либо нарушении норм права.
По существу доводы кассационных жалоб указывают на несогласие с оценкой судами представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела, направлены на пересмотр установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ не является предметом рассмотрения в суде кассационной инстанции.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ для отмены судебных актов, не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 30.07.2014 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по делу N А70-4037/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Экострой" и Департамента имущественных отношений Тюменской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Судьи
В.В.ТИХОМИРОВ
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)