Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 03.06.2014 по делу N А34-4745/2013 (судья Суханова О.С.).
Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности в размере 3 222 364 руб. 41 коп., из них: 2 627 563 руб. 22 коп. - арендная плата, 594 801 руб. 19 коп. - пени (т. 1, л.д. 2).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 16.09.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Кургана (далее - Администрация, третье лицо, т. 1, л.д. 67).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.06.2014 (резолютивная часть объявлена 27.05.2014) исковые требования Департамента удовлетворены частично: в его пользу с общества взысканы основной долг в размере 180 199 руб. 02 коп. и пени в размере 51 623 руб. 77 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано (т. 3, л.д. 32-36).
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Департамент (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт (т. 3, л.д. 44, 45).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права. Так, истец отмечает, что предметом договора аренды от 02.11.2007 N 4043-з являлся земельный участок для размещения 10-этажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, то есть предметом строительства являлся 10-этажный многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями, а цель предоставления земельного участка будет достигнута лишь после введения всего объекта в эксплуатацию. Соответственно, действие арендного обязательства, предусмотренного договором, может прекратиться лишь после реализации договорной цели - строительства всего объекта. Также изменение условий договора аренды в части возможно только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). В период действия договора аренды изменения в предмет договора не вносились, раздел предоставленного под строительство земельного участка не производился.
До начала судебного заседания общество представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.
От третьего лица письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в 5 микрорайоне г. Кургана от 23.10.2007 N 3 (т. 1, л.д. 11, 12) между Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 02.11.2007 N 4043-з (т. 1, л.д. 5, 6).
В соответствии с пунктом 1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 45:25:020408:0052, общей площадью 14 800 кв. м, из земель населенных пунктов, местоположение участка: г. Курган, мкр. 5, поз. 16, для размещения 10-этажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью.
В силу пункта 2 договора срок аренды участка устанавливается в 3 года со дня подписания акта приема-передачи.
На основании пункта 3.3 договора размер арендной платы за квартал составляет 539 747 руб. 75 коп.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 02.11.2007 (т. 1, л.д. 7).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 22.01.2008 (т. 1, оборот л.д. 7).
Согласно уведомлению Управления Росреестра по Курганской области от 10.07.2013 N 01-33/5129 запись о прекращении договора аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.06.2013 (т. 1, л.д. 13).
Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды в части уплаты арендных платежей явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиры собственников в возведенных ответчиком отдельных блок-секциях Департамент утрачивает право распоряжения частью земельного участка, необходимой для эксплуатации соответствующей вновь возведенной части.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка от 02.11.2007 N 4043-з.
Исследовав содержание указанного договора, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды арбитражный суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Аренда").
О незаключенности или недействительности договора стороны не заявили.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Материалами дела установлены также следующие обстоятельства.
09 декабря 2009 года на спорном участке были введены в эксплуатацию шесть 10-этажных блок-секций в соответствии с постановлением Администрации от 09.12.2009 N 11239 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU45301000-112 - жилые дома по адресам: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34 и г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 1 (т. 1, л.д. 29-32).
29 июня 2011 года были введены в эксплуатацию две 10-этажных блок-секции в соответствии с постановлением Администрации от 01.07.2011 N 4617 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU45301000-48 - жилой дом по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 3 (т. 1, л.д. 33-36).
16 сентября 2011 года были введены в эксплуатацию три 10-этажных блок-секции в соответствии с постановлением Администрации от 19.09.2011 N 6859 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU45301000-61 - жилой дом по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 5 (т. 1 л.д. 37-41).
27 октября 2011 года была введена в эксплуатацию 17-этажная жилая блок-секция со встроенными нежилыми помещениями в соответствии с постановлением Администрации от 31.10.2011 N 7905 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU45301000-73 - жилой дом по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 2 (т. 1, л.д. 41-46).
28 июня 2012 года была введена в эксплуатацию 9-этажная угловая жилая блок-секция в соответствии с постановлением Администрации от 03.07.2012 N 4488 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU45301000-45 - жилой дом по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 4 (т. 1, л.д. 47-50).
Кроме того, определением арбитражного суда первой инстанции от 10.12.2013 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Азимут" (далее - ООО "Азимут") Степанову А.В. и Колышкину Д.И. На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: определить координаты и общую площадь части земельного участка с кадастровым номером 45:25:020408:0052, необходимого для эксплуатации жилых домов по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 1, 3, 5, 2, 4 (т. 2, л.д. 26-27).
Согласно заключению эксперта от 12.03.2014 N 54 общая площадь земельного участка с кадастровым номером 45:25:020408:0052, необходимого для эксплуатации жилых домов по адресам: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34 и г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 1 составляет 6186 кв. м, жилого дома по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 3-2028 кв. м, жилого дома по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 5-3096 кв. м, жилого дома по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 2-1689 кв. м, жилого дома по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 4-1141 кв. м (т. 2, л.д. 57-76).
Согласно представленным сведениям из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее - Управление Росреестра) от 30.12.2013 N 25-20/8126 первая государственная регистрация права собственности на квартиру в многоквартирном доме по адресу г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 3 произведена - 09.09.2011, в многоквартирном доме по адресу г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 5 произведена 01.11.2011, в многоквартирном доме по адресу г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 2 произведена 22.11.2011, в многоквартирном доме по адресу г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 4 произведена 17.08.2012 (т. 2, л.д. 43).
Государственная регистрация права собственности на квартиры в многоквартирных домах, расположенных на спорном земельном участке подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.10.2013 N 45-0-1-101/4045/2013-1916 (т. 2, л.д. 8-210).
Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Одним из оснований прекращения обязательства является его надлежащее исполнение (статья 408 названного Кодекса).
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются.
В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.
Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела (в частности, разрешений на строительство, т. 1, л.д. 75-79, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, т. 1, л.д. 29-50) и не оспаривается сторонами, земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 45:25:020408:0052, общей площадью 14 800 кв. м сформирован в целях строительства многосекционного жилого дома, строительство которого изначально предполагалось поочередно, с вводом блок-секций в эксплуатацию отдельно, по мере строительства.
С учетом приведенных норм права арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиры собственников в возведенных ответчиком блок-секциях Департамент утрачивает право распоряжения частью земельного участка, необходимой для эксплуатации соответствующей вновь возведенной части.
Арбитражный суд апелляционной инстанции верно указал, что с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру у собственника помещений в жилых домах по адресам: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34 и г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 1, право аренды на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилых домов (6186 кв. м согласно заключению по результатам судебной экспертизы ООО "Азимут" от 12.03.2014 N 54), у ответчика было фактически прекращено 16.12.2009 (с момента первой государственной регистрации права собственности согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.10.2013 N 45-0-1-101/4045/2013-1916).
С момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру у собственника помещений в жилом доме по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 3 право аренды на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома (2028 кв. м согласно заключению по результатам судебной экспертизы ООО "Азимут" от 12.03.2014 N 54), у ответчика было фактически прекращено 09.09.2011 (согласно ответу на судебный запрос Управления Росреестра от 30.12.2013 N 25-20/8126).
С момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру у собственника помещений в жилом доме по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 5 право аренды на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома (3096 кв. м согласно заключению по результатам судебной экспертизы ООО "Азимут" от 12.03.2014 N 54), у ответчика было фактически прекращено 01.11.2011 (согласно ответу на судебный запрос Управления Росреестра от 30.12.2013 N 25-20/8126).
С момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру у собственника помещений в жилом доме по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 2 право аренды на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома (1689 кв. м согласно заключению по результатам судебной экспертизы ООО "Азимут" от 12.03.2014 N 54), у ответчика было фактически прекращено 22.11.2011 (согласно ответу на судебный запрос Управления Росреестра от 30.12.2013 N 25-20/8126).
С момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру у собственника помещений в жилом доме по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 4 право аренды на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома (1141 кв. м согласно заключению по результатам судебной экспертизы ООО "Азимут" от 12.03.2014 N 54), у ответчика было фактически прекращено 17.08.2012 (согласно ответу на судебный запрос Управления Росреестра от 30.12.2013 N 25-20/8126).
Таким образом, арендная плата не должна начисляться за пользование этими частями земельного участка, поскольку с указанных дат пользование ими со стороны ответчика прекратилось, а истец утратил право на распоряжение этими частями земельного участка.
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды земельного участка от 02.11.2007 N 4043-з за спорный период только в размере 180 199 руб. 02 коп.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты, поскольку основаны на неверном толковании норм права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 03.06.2014 по делу N А34-4745/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.08.2014 N 18АП-8309/2014 ПО ДЕЛУ N А34-4745/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 августа 2014 г. N 18АП-8309/2014
Дело N А34-4745/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 03.06.2014 по делу N А34-4745/2013 (судья Суханова О.С.).
Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности в размере 3 222 364 руб. 41 коп., из них: 2 627 563 руб. 22 коп. - арендная плата, 594 801 руб. 19 коп. - пени (т. 1, л.д. 2).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 16.09.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Кургана (далее - Администрация, третье лицо, т. 1, л.д. 67).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.06.2014 (резолютивная часть объявлена 27.05.2014) исковые требования Департамента удовлетворены частично: в его пользу с общества взысканы основной долг в размере 180 199 руб. 02 коп. и пени в размере 51 623 руб. 77 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано (т. 3, л.д. 32-36).
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Департамент (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт (т. 3, л.д. 44, 45).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права. Так, истец отмечает, что предметом договора аренды от 02.11.2007 N 4043-з являлся земельный участок для размещения 10-этажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, то есть предметом строительства являлся 10-этажный многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями, а цель предоставления земельного участка будет достигнута лишь после введения всего объекта в эксплуатацию. Соответственно, действие арендного обязательства, предусмотренного договором, может прекратиться лишь после реализации договорной цели - строительства всего объекта. Также изменение условий договора аренды в части возможно только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). В период действия договора аренды изменения в предмет договора не вносились, раздел предоставленного под строительство земельного участка не производился.
До начала судебного заседания общество представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.
От третьего лица письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в 5 микрорайоне г. Кургана от 23.10.2007 N 3 (т. 1, л.д. 11, 12) между Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 02.11.2007 N 4043-з (т. 1, л.д. 5, 6).
В соответствии с пунктом 1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 45:25:020408:0052, общей площадью 14 800 кв. м, из земель населенных пунктов, местоположение участка: г. Курган, мкр. 5, поз. 16, для размещения 10-этажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью.
В силу пункта 2 договора срок аренды участка устанавливается в 3 года со дня подписания акта приема-передачи.
На основании пункта 3.3 договора размер арендной платы за квартал составляет 539 747 руб. 75 коп.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 02.11.2007 (т. 1, л.д. 7).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 22.01.2008 (т. 1, оборот л.д. 7).
Согласно уведомлению Управления Росреестра по Курганской области от 10.07.2013 N 01-33/5129 запись о прекращении договора аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.06.2013 (т. 1, л.д. 13).
Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды в части уплаты арендных платежей явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиры собственников в возведенных ответчиком отдельных блок-секциях Департамент утрачивает право распоряжения частью земельного участка, необходимой для эксплуатации соответствующей вновь возведенной части.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка от 02.11.2007 N 4043-з.
Исследовав содержание указанного договора, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды арбитражный суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Аренда").
О незаключенности или недействительности договора стороны не заявили.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Материалами дела установлены также следующие обстоятельства.
09 декабря 2009 года на спорном участке были введены в эксплуатацию шесть 10-этажных блок-секций в соответствии с постановлением Администрации от 09.12.2009 N 11239 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU45301000-112 - жилые дома по адресам: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34 и г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 1 (т. 1, л.д. 29-32).
29 июня 2011 года были введены в эксплуатацию две 10-этажных блок-секции в соответствии с постановлением Администрации от 01.07.2011 N 4617 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU45301000-48 - жилой дом по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 3 (т. 1, л.д. 33-36).
16 сентября 2011 года были введены в эксплуатацию три 10-этажных блок-секции в соответствии с постановлением Администрации от 19.09.2011 N 6859 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU45301000-61 - жилой дом по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 5 (т. 1 л.д. 37-41).
27 октября 2011 года была введена в эксплуатацию 17-этажная жилая блок-секция со встроенными нежилыми помещениями в соответствии с постановлением Администрации от 31.10.2011 N 7905 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU45301000-73 - жилой дом по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 2 (т. 1, л.д. 41-46).
28 июня 2012 года была введена в эксплуатацию 9-этажная угловая жилая блок-секция в соответствии с постановлением Администрации от 03.07.2012 N 4488 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU45301000-45 - жилой дом по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 4 (т. 1, л.д. 47-50).
Кроме того, определением арбитражного суда первой инстанции от 10.12.2013 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Азимут" (далее - ООО "Азимут") Степанову А.В. и Колышкину Д.И. На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: определить координаты и общую площадь части земельного участка с кадастровым номером 45:25:020408:0052, необходимого для эксплуатации жилых домов по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 1, 3, 5, 2, 4 (т. 2, л.д. 26-27).
Согласно заключению эксперта от 12.03.2014 N 54 общая площадь земельного участка с кадастровым номером 45:25:020408:0052, необходимого для эксплуатации жилых домов по адресам: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34 и г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 1 составляет 6186 кв. м, жилого дома по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 3-2028 кв. м, жилого дома по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 5-3096 кв. м, жилого дома по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 2-1689 кв. м, жилого дома по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 4-1141 кв. м (т. 2, л.д. 57-76).
Согласно представленным сведениям из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее - Управление Росреестра) от 30.12.2013 N 25-20/8126 первая государственная регистрация права собственности на квартиру в многоквартирном доме по адресу г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 3 произведена - 09.09.2011, в многоквартирном доме по адресу г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 5 произведена 01.11.2011, в многоквартирном доме по адресу г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 2 произведена 22.11.2011, в многоквартирном доме по адресу г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 4 произведена 17.08.2012 (т. 2, л.д. 43).
Государственная регистрация права собственности на квартиры в многоквартирных домах, расположенных на спорном земельном участке подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.10.2013 N 45-0-1-101/4045/2013-1916 (т. 2, л.д. 8-210).
Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Одним из оснований прекращения обязательства является его надлежащее исполнение (статья 408 названного Кодекса).
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются.
В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.
Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела (в частности, разрешений на строительство, т. 1, л.д. 75-79, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, т. 1, л.д. 29-50) и не оспаривается сторонами, земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 45:25:020408:0052, общей площадью 14 800 кв. м сформирован в целях строительства многосекционного жилого дома, строительство которого изначально предполагалось поочередно, с вводом блок-секций в эксплуатацию отдельно, по мере строительства.
С учетом приведенных норм права арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиры собственников в возведенных ответчиком блок-секциях Департамент утрачивает право распоряжения частью земельного участка, необходимой для эксплуатации соответствующей вновь возведенной части.
Арбитражный суд апелляционной инстанции верно указал, что с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру у собственника помещений в жилых домах по адресам: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34 и г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 1, право аренды на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилых домов (6186 кв. м согласно заключению по результатам судебной экспертизы ООО "Азимут" от 12.03.2014 N 54), у ответчика было фактически прекращено 16.12.2009 (с момента первой государственной регистрации права собственности согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.10.2013 N 45-0-1-101/4045/2013-1916).
С момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру у собственника помещений в жилом доме по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 3 право аренды на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома (2028 кв. м согласно заключению по результатам судебной экспертизы ООО "Азимут" от 12.03.2014 N 54), у ответчика было фактически прекращено 09.09.2011 (согласно ответу на судебный запрос Управления Росреестра от 30.12.2013 N 25-20/8126).
С момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру у собственника помещений в жилом доме по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 5 право аренды на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома (3096 кв. м согласно заключению по результатам судебной экспертизы ООО "Азимут" от 12.03.2014 N 54), у ответчика было фактически прекращено 01.11.2011 (согласно ответу на судебный запрос Управления Росреестра от 30.12.2013 N 25-20/8126).
С момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру у собственника помещений в жилом доме по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 2 право аренды на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома (1689 кв. м согласно заключению по результатам судебной экспертизы ООО "Азимут" от 12.03.2014 N 54), у ответчика было фактически прекращено 22.11.2011 (согласно ответу на судебный запрос Управления Росреестра от 30.12.2013 N 25-20/8126).
С момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру у собственника помещений в жилом доме по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 4 право аренды на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома (1141 кв. м согласно заключению по результатам судебной экспертизы ООО "Азимут" от 12.03.2014 N 54), у ответчика было фактически прекращено 17.08.2012 (согласно ответу на судебный запрос Управления Росреестра от 30.12.2013 N 25-20/8126).
Таким образом, арендная плата не должна начисляться за пользование этими частями земельного участка, поскольку с указанных дат пользование ими со стороны ответчика прекратилось, а истец утратил право на распоряжение этими частями земельного участка.
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды земельного участка от 02.11.2007 N 4043-з за спорный период только в размере 180 199 руб. 02 коп.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты, поскольку основаны на неверном толковании норм права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 03.06.2014 по делу N А34-4745/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)