Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мантула Г.А., при участии в судебном заседании от истца - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399) - Исаева М.Р. (доверенность от 04.08.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кубанская Торговая Инвестиционная Компания" (ОГРН 1092308010629) - Чикало С.И. (директор), Дьяконовой В.Е. (доверенность от 20.05.2014), Чертова А.А. (доверенность от 09.02.2015), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования город Краснодар, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу N А32-6459/2014, установил следующее.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубанская Торговая Инвестиционная Компания" (далее - общество), в котором просил:
- расторгнуть договор от 26.09.2008 N 0000001915 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 10 549 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0304061:1021, заключенный между департаментом и обществом, указав в решении, что оно является основанием для внесения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о прекращении права аренды общества по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 26.09.2008 N 0000001915.
Определением от 03.06.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация, т. 1, л.д. 144-145).
Решением от 09.07.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 15.10.2014, в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден. С изданием постановления администрации от 18.03.2009 N 815 "Об утверждении проекта планировки центральной части города Краснодара" (далее - постановление N 815) строительство объекта на арендованном земельном участке оказалось невозможным, так как треть участка оказалась расположенной за красными линиями, что сторонами не оспаривается. Суд признал, что с изданием администрацией указанного нормативного акта, обязательства сторон, возникшие из договора аренды, в силу статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) прекратились. По смыслу статьи 417 Гражданского кодекса прекращение обязательства невозможностью исполнения, в связи с принятием соответствующего акта, не связано с возможностью изменения указанного акта, принятия иного акта либо признания акта недействующим. В последнем случае данное обстоятельство может являться основанием для пересмотра решения суда по новым обстоятельствам. Учитывая, что договор аренды прекращен невозможностью исполнения, в том числе, и в связи с принятием акта об изменении вида разрешенного использования земельного участка, требование о его расторжении не подлежит удовлетворению. Суд учел, что на момент издания постановления N 815 обязательства сторон по договору аренды возникли, поскольку договор был подписан его сторонами. На момент его (договора) подписания нормативный акт, повлекший невозможность строительства на данном земельном участке, и, соответственно, невозможность использования участка по назначению, еще не был принят (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", далее - постановление Пленума N 73). Поскольку постановление N 815 в части, касающейся спорного земельного участка, на момент принятия решения по настоящему делу не изменено, не отменено и не признано недействующим, и использование земельного участка по назначению стало невозможным до момента получения разрешения на строительство и до начала строительства, в том числе и в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, доводы ответчика о возможном устранении указанных обстоятельств не являются основанием для признания договора аренды действующим. Обстоятельства, связанные с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором, послужившие основанием для предъявления иска, судом не оценивались, ввиду прекращения обязательства по аренде земельного участка, предоставленного в целях строительства, невозможностью исполнения. Данное решение не может являться основанием для погашения в ЕГРП записи о регистрации договора аренды, поскольку истцом избран неверный способ защиты (пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22). В рассматриваемом случае запись может быть погашена, в частности, в результате предъявления иска о возврате земельного участка арендодателю в порядке статьи 622 Гражданского кодекса, в связи с прекращением договора аренды. Требование о возврате земельного участка истцом в рамках настоящего дела не предъявлялось.
Апелляционный суд оставил решение от 09.07.2014 без изменения, однако пришел к иным выводам. Названный суд установил, что обществом были совершены действия, направленные на изменение документации по планировке территории, утвержденной постановлением N 815. Администрацией санкционировано изменение планировочной документации (статьи 45, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее - Градостроительный кодекс), что подтверждается постановлением администрации от 13.11.2012 N 10365 о разрешении разработки корректировки проекта планировки центральной части города Краснодара в границах улиц им. Вишняковой, Новороссийской в Центральном внутригородском округе, согласованием главным архитектором города задания на проектирование, рассмотрением на заседании архитектурно-градостроительного совета при главном архитектора города разработанного проекта корректировки планировки центральной части города Краснодара и возвращением его для выполнения дополнительного требования, не связанного с постановлением N 815 и переносом автомобильной дороги со спорного участка. Суд апелляционной инстанции счел, что постановление N 815 не свидетельствует об объективной и безусловной невозможности сохранения дальнейших обязательственных отношений между истцом и ответчиком, не носит характер постоянной невозможности исполнения. Вопреки выводу суда первой инстанции о невозможности строительства на спорном земельном участке, утвержденный постановлением администрации от 09.07.2014 N 4565 градостроительный план этого участка определяет возможность строительства на нем с учетом красных линий, утвержденных постановлением N 815, на основании данного градостроительного плана участка проводится корректировка эскизного проекта объекта строительства 2005 года, изготовленного для предыдущего арендатора земельного участка. Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что ответчик совершал действия, направленные на освоение земельного участка, однако постановление N 815, проект "Краснодарский транзит" явились теми иными обстоятельствами, которые по смыслу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) возникли независимо от воли ответчика и исключают до их устранения осуществление строительства на спорном земельном участке. Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснены особенности досрочного расторжения по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и заключенного на срок более чем пять лет (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса). Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Апелляционный суд пришел к выводам о том, что истец не доказал нецелевого использования обществом спорного земельного участка и наличия правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды от 26.09.2008 N 0000001915 (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс). Оснований расторгать названный договор аренды либо считать его прекращенным, не имеется.
В кассационной жалобе департамент просит решение от 09.07.2014 и апелляционное постановление от 15.10.2014 по настоящему делу отменить полностью, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, в нарушение статьи 168 Кодекса судом первой инстанции не были оценены обстоятельства, связанные с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором, послужившие основанием для предъявления иска. Суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что истец не доказал нецелевого использования обществом спорного участка и наличия правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 26.09.2008 N 0000001915. За 7 месяцев, предшествующих изданию администрацией постановления N 815, ответчиком не предпринято никаких мер для начала освоения земельного участка. С заявлением о корректировке красных линий на спорном участке ответчик обратился только 20.09.2012. Разработка корректировки проекта планировки центральной части города Краснодара в границах улиц им. Вишняковой, Новороссийской в Центральном внутригородском округе разрешена постановлением администрации от 13.11.2012 N 10365, однако по состоянию на 16.06.2014 материалы по такой корректировке на публичные слушания не выносились и не утверждались. Представленные обществом договоры с обществом с ограниченной ответственностью "Стройпроект-ХХI" на выполнение проектных работ от 11.02.2013 и от 17.05.2013, имеющие одинаковый номер, и идентичные по содержанию, кроме срока окончания работ, в силу противоречивости являются недопустимыми доказательствами по делу. Ответчиком в период между изданием постановления N 815 (18.03.2009) и обращением с заявлением о корректировке красных линий (20.09.2012) были совершены действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка посредством обращения с иском в Первомайский районный суд г. Краснодара. Решение от 18.07.2011 по делу N 2-5178/2011 принято названным судом без привлечения департамента к участию в деле, департамент принимает меры по его обжалованию. Изменение ответчиком вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства. Указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении арендатора (ответчика), действия которого изначально были направлены на нарушение договора аренды. Узнав об издании постановления N 815, ответчик сохранил интерес в наличии договора аренды потому, что его воля изначально была направлена на использование участка не в целях, предусмотренных договором аренды, что и подтверждается фактом обращения в Первомайский районный суд г. Краснодара. Установленное статьями 45, 46 Земельного кодекса основание расторжения договора аренды земельного участка, в виде неосвоения последнего, направлено на защиту, в первую очередь, публичных интересов при использовании находящихся в публичной собственности земель. Неосвоение участка по состоянию на 2014 год свидетельствует о том, что арендодатель в значительной степени был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды. Вплоть до обращения департамента с настоящим иском в арбитражный суд, строительство на земельном участке не начато, трехлетний срок, предусмотренные положениями Земельного кодекса, истек. Право арендодателя требовать расторжения договора аренды по основанию порока поведения арендатора, возникшему в силу неисполнения требования арендодателя об устранении соответствующего нарушения в разумный срок, не прекращается в случае устранения арендатором нарушения по истечении такого срока, если иск о расторжении договора был предъявлен арендодателем. Градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением администрации от 09.07.2014 N 4565, то есть после обращения департамента с иском в суд, не подлежат принятия в качестве доказательства освоения участка. Действия ответчика по освоению спорного земельного участка, совершенные до обращения департамента с иском в арбитражный суд, являются несущественным объемом работ по исполнению условий договора аренды и свидетельствуют о неосвоении арендатором полученного участка. Департаментом были доказаны обстоятельства неосвоения земельного участка обществом. Департамент не согласен с решением суда первой инстанции, так как суд счел установленными обстоятельства, которые не доказаны материалами дела. Общая площадь спорного участка составляет 10 549 кв. м, с вычетом площади части участка, на которую накладываются красные линии, образуются части участка ориентировочной площадью 4 700 кв. м и 2 600 кв. м, суд не изучил возможность строительства на этих частях земельного участка. Вывод суда первой инстанции о прекращении обязательств по аренде земельного участка, предоставленного в целях строительства, невозможностью исполнения, ошибочен. Вид разрешенного использования земельного участка с "для строительства многоярусной автомобильной стоянки с комплексом магазинов" был изменен на "для строительства многоэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на первом этаже помещениями общественного назначения" 19.10.2011 на основании решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 18.07.2011 по иску учредителя общества к администрации, а затем, 12.12.2013 изменен на "автостоянки, гаражей" по заявлению общества. Таким образом, изменения вида разрешенного использования земельного участка, закрепленного в договоре аренды, и невозможность исполнения договора, вызваны действиями самого ответчика.
Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
В судебном заседании представитель департамента на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, против этого возразили руководитель и представители общества.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 26.09.2008 департаментом (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Экспо-Центр" (арендатор, далее - ОАО "Экспо-Центр), на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 07.08.2008 N 608-р, заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор - принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:43:0304061:1021, общей площадью 10 549 кв. м, расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): установлено относительно ориентира строения, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. Вишняковой, 148, для строительства и эксплуатации многоярусной автомобильной стоянки с комплексом магазинов (т. 1, л.д. 28-34, 132, 133-134).
Земельный участок фактически используется арендатором с 07.08.2008, без каких-либо иных документов по его передаче (пункт 1.3 договора аренды).
Государственная регистрация договора аренды, срок аренды участка по которому установлен до 07.08.2057 (пункт 7.2), осуществлена в установленном законом порядке 02.11.2009 (т. 1, л.д. 56-57).
Одной из обязанностей, принятых на себя арендатором, является использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.1.6 договора аренды).
Арендатор также обязался не допускать строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство (пункт 4.1.12 договора аренды).
Стороны закрепили в договоре аренды, что арендатор имеет право в соответствии с законодательством самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями его предоставления, возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использование с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункты 4.2.2, 4.2.4).
Согласно пункту 1.2 договора аренды фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.
Право аренды земельного участка по договору от 26.09.2008 N 0000001915 неоднократно передавалось по сделкам уступки: от ОАО "Экспо-Центр" - обществу (договор от 28.12.2009, зарегистрирован 22.01.2010), от общества - индивидуальному предпринимателю Капузо А.А. (договор от 24.12.2012, зарегистрирован 27.12.2012), от индивидуального предпринимателя Капузо А.А. - обществу (договор от 22.04.2013, зарегистрирован по состоянию на 24.02.2014; т. 1, л.д. 35-39, 40-45, 46-47, 48, 56-57).
Согласно акту обследования земельного участка от 02.09.2013 N 247, проведенному по поручению департамента государственным казенным учреждением Краснодарского края "Кубаньземконтроль" с участием представителя общества, участок огорожен, на нем расположены нежилые сооружения, металлические блок-контейнеры, весь участок замощен асфальтом, частично используется для стоянки автомобилей (т. 1, л.д. 23-24).
Уведомлением от 05.02.2014 департамент предложил обществу в срок до 14.02.2014 устранить допущенные нарушения, выразившиеся в неиспользовании арендованного земельного участка по целевому назначению, и представить документы, свидетельствующие об освоении участка (т. 1, л.д. 16-17).
17 февраля 2014 года, ссылаясь на ранее направленное уведомление, и условия договора о праве арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, на нормы статьи 452 Гражданского кодекса, департамент предложил обществу явиться для подписания акта сверки взаиморасчетов и соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2008 N 0000001915 (т. 1, л.д. 18-19, 20, 21, 22).
Поскольку соглашение о расторжении арендной сделки сторонами достигнуто не было, департамент обратился с настоящим иском в арбитражный суд, мотивировав его длительным существенным нарушением условий договора аренды обществом, не использующим земельный участок в предусмотренных договором целях.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
В пункте 23 постановления Пленума N 11 разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу статьи 42 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции), наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. В силу норм статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции установили, что с изданием постановления администрации N 815 строительство объекта (многоярусная автомобильная стоянка с комплексом магазинов) на арендованном земельном участке оказалось невозможным, при этом пришли к разным выводам относительно сохранения между сторонами арендных правоотношений после принятия данного правового акта органом местного самоуправления.
Позицию суда апелляционной инстанции о том, что последствием принятия администрацией постановления N 815 стало не полное прекращение возникших из договора аренды от 26.09.2008 N 0000001915 обязательственных правоотношений сторон, а наступление периода, в течение которого земельный участок, предназначенный для строительства, не мог быть использован по целевому назначению его арендатором, окружной суд кассационной инстанции находит соответствующей обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Возможность устранения обстоятельств, препятствующих использованию по назначению земельного участка, предоставленного для целей строительства, и обусловленных принятием правового акта органом местного самоуправления, не зависит от момента их возникновения (до или после получения арендатором участка разрешения на строительства, начала строительства). Соответствующие ограничения действующим законодательством не предусмотрены.
Установив, что обстоятельства, исключающие использование обществом арендованного для целей строительства земельного участка по его назначению возникли не по воле общества, до истечения времени, необходимого и достаточного для осуществления строительства многоярусной автомобильной стоянки с комплексом магазинов (за семь месяцев до даты государственной регистрации сделки), и обществом предпринимаются действия по изменению органом местного самоуправления утвержденной документации по планировке центральной части города Краснодара (применительно к спорному земельному участку), а также по корректировке проектной документации объекта, суд апелляционной инстанции оставил требования департамента о расторжении договора аренды от 26.09.2008 N 0000001915 без удовлетворения.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы жалобы относительно выводов суда первой инстанции, признанных ошибочными судом апелляционной инстанции, по этой причине не принимаются, как не влияющие на результат разрешения спора по существу.
Поскольку при подаче настоящего иска основанием для расторжения договора аренды от 26.09.2008 N 000001915 департамент определил неиспользование земельного участка, предоставленного для целей строительства в течение срока, превышающего трехлетний, и в уведомлении от 05.02.2014 предлагал арендатору представить доказательства, свидетельствующие именно об освоении земельного участка, а также с учетом установления судами наличия обстоятельств, исключающих строительство на участке с 18.03.2009 (дата принятия постановления N 815), ссылка департамента на ошибочность вывода суда апелляционной инстанции о недоказанности нецелевого использования обществом спорного участка, подлежит отклонению.
Приведенный в жалобе аргумент о том, что ответчиком не предпринято никаких мер для начала освоения участка в течение 7 месяцев, предшествующих изданию администрацией постановления N 815, несостоятелен, так как обязанность арендатора осуществить строительство в указанный срок, в отсутствие зарегистрированного в установленном порядке договора аренды земельного участка, не предусмотрена ни законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса), ни спорным договором.
Доводы жалобы о несвоевременном обращении общества в администрацию с заявлением о корректировке красных линий на спорном участке (20.09.2012), о противоречивости заключенных ответчиком с обществом с ограниченной ответственностью "Стройпроект-ХХI" договоров на выполнение соответствующих проектных работ от 11.02.2013 и от 17.05.2013, об отсутствии доказательств вынесения на публичные слушания и утверждения материалов по такой корректировке по состоянию на 16.06.2014, окружным судом не принимаются, поскольку наличие у общества обязанности корректировать утвержденную органом местного самоуправления планировочную документацию, порядок и сроки совершения таких действий нормативно не регламентированы, департаментом в жалобе не раскрыты.
Указывая, что ответчиком в период между изданием постановления N 815 (18.03.2009) и обращением с заявлением о корректировке красных линий (20.09.2012) были совершены действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка посредством обращения с иском в Первомайский районный суд г. Краснодара, департамент не учел, что субъектом такого обращения было не общество, а гражданин Усов В.В., на что прямо указано в жалобе. Названное физическое лицо к участию в настоящем деле не привлекалось, основания и цели обращения его в Первомайский районный суд г. Краснодара судебные инстанции не исследовали и не проверяли.
Указание в кассационной жалобе на недобросовестность арендатора (ответчика), мотивированное принятием Первомайским районным судом г. Краснодара решения от 18.07.2011 по делу N 2-5178/2011 без привлечения департамента к участию в деле, направленности данного судебного акта на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, и на неисполнение договора аренды от 26.09.2008 N 0000001915, не может быть принято судом кассационной инстанции, поскольку фактически свидетельствует о несогласии департамента с данным судебным актом и с действиями Усова В.В., которые не являются следствием виновных неправомерных действий общества.
Доводы жалобы о неосвоении участка по состоянию на 2014 год, в результате которого арендодатель в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды, об отсутствии строительства на участке в течение более чем трех лет, о несущественности объема действий ответчика по освоению спорного земельного участка, совершенных до обращения департамента с иском в арбитражный суд, подтверждающих порок поведения арендатора и право арендодателя требовать расторжения договора аренды по этому основанию, заявлены департаментом без учета выводов суда апелляционной инстанции о наличии обстоятельств, исключающих использование участка обществом для строительства в спорный период, то есть направлены на их переоценку.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 5256/11 разъяснено, что по делам, рассматриваемым в порядке искового производства, обязанность по собиранию (самостоятельному истребованию) необходимых доказательств на суд не возложена. Доказательства собирают стороны. Суд же оказывает участвующему в деле лицу по его ходатайству содействие в получении тех доказательств, которые им не могут быть представлены самостоятельно, и вправе предложить сторонам представить иные дополнительные доказательства, имеющие отношение к предмету спора.
Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для него риск наступления последствий такого поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Поскольку департамент не представил суду доказательств того, что многоярусная автомобильная стоянка с комплексом магазинов, для строительства которой первоначально отведен земельный участок площадью 10 549 кв. м, могла быть построена с вычетом площади части участка, на которую накладываются красные линии, то есть на частях спорного участка ориентировочной площадью 4 700 кв. м и 2 600 кв. м, ссылаться на то, что суд не изучил возможность строительства объекта на таких частях участка, податель жалобы не вправе. Судебные инстанции при разрешении спора обоснованно исходили из факта предоставления договором от 26.09.2008 N 0000001915 в аренду для строительства сформированного в конкретных границах и площадью 10 549 кв. м земельного участка.
Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Указание судом апелляционной инстанции на утверждение постановлением администрации от 09.07.2014 N 4565 градостроительного плана земельного участка, само по себе возможность освоения участка в спорный период, с учетом принятия постановления администрации от 18.03.2009 N 815, не подтверждает.
Основания для отмены решения от 09.07.2014 (с учетом признания ошибочными отдельных выводов судом апелляционной инстанции) и апелляционного постановления от 15.10.2014 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов судов по существу спора и сводятся к несогласию с ними. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы материального права.
Суд кассационной инстанции полномочиями по переоценке доказательств не наделен (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17382/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).
Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, не установлено.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент (орган государственной власти) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 по делу N А32-6459/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Г.А.МАНТУЛ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 17.02.2015 ПО ДЕЛУ N А32-6459/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2015 г. по делу N А32-6459/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мантула Г.А., при участии в судебном заседании от истца - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399) - Исаева М.Р. (доверенность от 04.08.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кубанская Торговая Инвестиционная Компания" (ОГРН 1092308010629) - Чикало С.И. (директор), Дьяконовой В.Е. (доверенность от 20.05.2014), Чертова А.А. (доверенность от 09.02.2015), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования город Краснодар, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу N А32-6459/2014, установил следующее.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубанская Торговая Инвестиционная Компания" (далее - общество), в котором просил:
- расторгнуть договор от 26.09.2008 N 0000001915 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 10 549 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0304061:1021, заключенный между департаментом и обществом, указав в решении, что оно является основанием для внесения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о прекращении права аренды общества по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 26.09.2008 N 0000001915.
Определением от 03.06.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация, т. 1, л.д. 144-145).
Решением от 09.07.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 15.10.2014, в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден. С изданием постановления администрации от 18.03.2009 N 815 "Об утверждении проекта планировки центральной части города Краснодара" (далее - постановление N 815) строительство объекта на арендованном земельном участке оказалось невозможным, так как треть участка оказалась расположенной за красными линиями, что сторонами не оспаривается. Суд признал, что с изданием администрацией указанного нормативного акта, обязательства сторон, возникшие из договора аренды, в силу статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) прекратились. По смыслу статьи 417 Гражданского кодекса прекращение обязательства невозможностью исполнения, в связи с принятием соответствующего акта, не связано с возможностью изменения указанного акта, принятия иного акта либо признания акта недействующим. В последнем случае данное обстоятельство может являться основанием для пересмотра решения суда по новым обстоятельствам. Учитывая, что договор аренды прекращен невозможностью исполнения, в том числе, и в связи с принятием акта об изменении вида разрешенного использования земельного участка, требование о его расторжении не подлежит удовлетворению. Суд учел, что на момент издания постановления N 815 обязательства сторон по договору аренды возникли, поскольку договор был подписан его сторонами. На момент его (договора) подписания нормативный акт, повлекший невозможность строительства на данном земельном участке, и, соответственно, невозможность использования участка по назначению, еще не был принят (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", далее - постановление Пленума N 73). Поскольку постановление N 815 в части, касающейся спорного земельного участка, на момент принятия решения по настоящему делу не изменено, не отменено и не признано недействующим, и использование земельного участка по назначению стало невозможным до момента получения разрешения на строительство и до начала строительства, в том числе и в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, доводы ответчика о возможном устранении указанных обстоятельств не являются основанием для признания договора аренды действующим. Обстоятельства, связанные с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором, послужившие основанием для предъявления иска, судом не оценивались, ввиду прекращения обязательства по аренде земельного участка, предоставленного в целях строительства, невозможностью исполнения. Данное решение не может являться основанием для погашения в ЕГРП записи о регистрации договора аренды, поскольку истцом избран неверный способ защиты (пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22). В рассматриваемом случае запись может быть погашена, в частности, в результате предъявления иска о возврате земельного участка арендодателю в порядке статьи 622 Гражданского кодекса, в связи с прекращением договора аренды. Требование о возврате земельного участка истцом в рамках настоящего дела не предъявлялось.
Апелляционный суд оставил решение от 09.07.2014 без изменения, однако пришел к иным выводам. Названный суд установил, что обществом были совершены действия, направленные на изменение документации по планировке территории, утвержденной постановлением N 815. Администрацией санкционировано изменение планировочной документации (статьи 45, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее - Градостроительный кодекс), что подтверждается постановлением администрации от 13.11.2012 N 10365 о разрешении разработки корректировки проекта планировки центральной части города Краснодара в границах улиц им. Вишняковой, Новороссийской в Центральном внутригородском округе, согласованием главным архитектором города задания на проектирование, рассмотрением на заседании архитектурно-градостроительного совета при главном архитектора города разработанного проекта корректировки планировки центральной части города Краснодара и возвращением его для выполнения дополнительного требования, не связанного с постановлением N 815 и переносом автомобильной дороги со спорного участка. Суд апелляционной инстанции счел, что постановление N 815 не свидетельствует об объективной и безусловной невозможности сохранения дальнейших обязательственных отношений между истцом и ответчиком, не носит характер постоянной невозможности исполнения. Вопреки выводу суда первой инстанции о невозможности строительства на спорном земельном участке, утвержденный постановлением администрации от 09.07.2014 N 4565 градостроительный план этого участка определяет возможность строительства на нем с учетом красных линий, утвержденных постановлением N 815, на основании данного градостроительного плана участка проводится корректировка эскизного проекта объекта строительства 2005 года, изготовленного для предыдущего арендатора земельного участка. Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что ответчик совершал действия, направленные на освоение земельного участка, однако постановление N 815, проект "Краснодарский транзит" явились теми иными обстоятельствами, которые по смыслу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) возникли независимо от воли ответчика и исключают до их устранения осуществление строительства на спорном земельном участке. Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснены особенности досрочного расторжения по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и заключенного на срок более чем пять лет (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса). Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Апелляционный суд пришел к выводам о том, что истец не доказал нецелевого использования обществом спорного земельного участка и наличия правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды от 26.09.2008 N 0000001915 (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс). Оснований расторгать названный договор аренды либо считать его прекращенным, не имеется.
В кассационной жалобе департамент просит решение от 09.07.2014 и апелляционное постановление от 15.10.2014 по настоящему делу отменить полностью, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, в нарушение статьи 168 Кодекса судом первой инстанции не были оценены обстоятельства, связанные с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором, послужившие основанием для предъявления иска. Суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что истец не доказал нецелевого использования обществом спорного участка и наличия правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 26.09.2008 N 0000001915. За 7 месяцев, предшествующих изданию администрацией постановления N 815, ответчиком не предпринято никаких мер для начала освоения земельного участка. С заявлением о корректировке красных линий на спорном участке ответчик обратился только 20.09.2012. Разработка корректировки проекта планировки центральной части города Краснодара в границах улиц им. Вишняковой, Новороссийской в Центральном внутригородском округе разрешена постановлением администрации от 13.11.2012 N 10365, однако по состоянию на 16.06.2014 материалы по такой корректировке на публичные слушания не выносились и не утверждались. Представленные обществом договоры с обществом с ограниченной ответственностью "Стройпроект-ХХI" на выполнение проектных работ от 11.02.2013 и от 17.05.2013, имеющие одинаковый номер, и идентичные по содержанию, кроме срока окончания работ, в силу противоречивости являются недопустимыми доказательствами по делу. Ответчиком в период между изданием постановления N 815 (18.03.2009) и обращением с заявлением о корректировке красных линий (20.09.2012) были совершены действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка посредством обращения с иском в Первомайский районный суд г. Краснодара. Решение от 18.07.2011 по делу N 2-5178/2011 принято названным судом без привлечения департамента к участию в деле, департамент принимает меры по его обжалованию. Изменение ответчиком вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства. Указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении арендатора (ответчика), действия которого изначально были направлены на нарушение договора аренды. Узнав об издании постановления N 815, ответчик сохранил интерес в наличии договора аренды потому, что его воля изначально была направлена на использование участка не в целях, предусмотренных договором аренды, что и подтверждается фактом обращения в Первомайский районный суд г. Краснодара. Установленное статьями 45, 46 Земельного кодекса основание расторжения договора аренды земельного участка, в виде неосвоения последнего, направлено на защиту, в первую очередь, публичных интересов при использовании находящихся в публичной собственности земель. Неосвоение участка по состоянию на 2014 год свидетельствует о том, что арендодатель в значительной степени был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды. Вплоть до обращения департамента с настоящим иском в арбитражный суд, строительство на земельном участке не начато, трехлетний срок, предусмотренные положениями Земельного кодекса, истек. Право арендодателя требовать расторжения договора аренды по основанию порока поведения арендатора, возникшему в силу неисполнения требования арендодателя об устранении соответствующего нарушения в разумный срок, не прекращается в случае устранения арендатором нарушения по истечении такого срока, если иск о расторжении договора был предъявлен арендодателем. Градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением администрации от 09.07.2014 N 4565, то есть после обращения департамента с иском в суд, не подлежат принятия в качестве доказательства освоения участка. Действия ответчика по освоению спорного земельного участка, совершенные до обращения департамента с иском в арбитражный суд, являются несущественным объемом работ по исполнению условий договора аренды и свидетельствуют о неосвоении арендатором полученного участка. Департаментом были доказаны обстоятельства неосвоения земельного участка обществом. Департамент не согласен с решением суда первой инстанции, так как суд счел установленными обстоятельства, которые не доказаны материалами дела. Общая площадь спорного участка составляет 10 549 кв. м, с вычетом площади части участка, на которую накладываются красные линии, образуются части участка ориентировочной площадью 4 700 кв. м и 2 600 кв. м, суд не изучил возможность строительства на этих частях земельного участка. Вывод суда первой инстанции о прекращении обязательств по аренде земельного участка, предоставленного в целях строительства, невозможностью исполнения, ошибочен. Вид разрешенного использования земельного участка с "для строительства многоярусной автомобильной стоянки с комплексом магазинов" был изменен на "для строительства многоэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на первом этаже помещениями общественного назначения" 19.10.2011 на основании решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 18.07.2011 по иску учредителя общества к администрации, а затем, 12.12.2013 изменен на "автостоянки, гаражей" по заявлению общества. Таким образом, изменения вида разрешенного использования земельного участка, закрепленного в договоре аренды, и невозможность исполнения договора, вызваны действиями самого ответчика.
Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
В судебном заседании представитель департамента на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, против этого возразили руководитель и представители общества.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 26.09.2008 департаментом (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Экспо-Центр" (арендатор, далее - ОАО "Экспо-Центр), на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 07.08.2008 N 608-р, заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор - принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:43:0304061:1021, общей площадью 10 549 кв. м, расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): установлено относительно ориентира строения, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. Вишняковой, 148, для строительства и эксплуатации многоярусной автомобильной стоянки с комплексом магазинов (т. 1, л.д. 28-34, 132, 133-134).
Земельный участок фактически используется арендатором с 07.08.2008, без каких-либо иных документов по его передаче (пункт 1.3 договора аренды).
Государственная регистрация договора аренды, срок аренды участка по которому установлен до 07.08.2057 (пункт 7.2), осуществлена в установленном законом порядке 02.11.2009 (т. 1, л.д. 56-57).
Одной из обязанностей, принятых на себя арендатором, является использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.1.6 договора аренды).
Арендатор также обязался не допускать строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство (пункт 4.1.12 договора аренды).
Стороны закрепили в договоре аренды, что арендатор имеет право в соответствии с законодательством самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями его предоставления, возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использование с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункты 4.2.2, 4.2.4).
Согласно пункту 1.2 договора аренды фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.
Право аренды земельного участка по договору от 26.09.2008 N 0000001915 неоднократно передавалось по сделкам уступки: от ОАО "Экспо-Центр" - обществу (договор от 28.12.2009, зарегистрирован 22.01.2010), от общества - индивидуальному предпринимателю Капузо А.А. (договор от 24.12.2012, зарегистрирован 27.12.2012), от индивидуального предпринимателя Капузо А.А. - обществу (договор от 22.04.2013, зарегистрирован по состоянию на 24.02.2014; т. 1, л.д. 35-39, 40-45, 46-47, 48, 56-57).
Согласно акту обследования земельного участка от 02.09.2013 N 247, проведенному по поручению департамента государственным казенным учреждением Краснодарского края "Кубаньземконтроль" с участием представителя общества, участок огорожен, на нем расположены нежилые сооружения, металлические блок-контейнеры, весь участок замощен асфальтом, частично используется для стоянки автомобилей (т. 1, л.д. 23-24).
Уведомлением от 05.02.2014 департамент предложил обществу в срок до 14.02.2014 устранить допущенные нарушения, выразившиеся в неиспользовании арендованного земельного участка по целевому назначению, и представить документы, свидетельствующие об освоении участка (т. 1, л.д. 16-17).
17 февраля 2014 года, ссылаясь на ранее направленное уведомление, и условия договора о праве арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, на нормы статьи 452 Гражданского кодекса, департамент предложил обществу явиться для подписания акта сверки взаиморасчетов и соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2008 N 0000001915 (т. 1, л.д. 18-19, 20, 21, 22).
Поскольку соглашение о расторжении арендной сделки сторонами достигнуто не было, департамент обратился с настоящим иском в арбитражный суд, мотивировав его длительным существенным нарушением условий договора аренды обществом, не использующим земельный участок в предусмотренных договором целях.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
В пункте 23 постановления Пленума N 11 разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу статьи 42 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции), наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. В силу норм статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции установили, что с изданием постановления администрации N 815 строительство объекта (многоярусная автомобильная стоянка с комплексом магазинов) на арендованном земельном участке оказалось невозможным, при этом пришли к разным выводам относительно сохранения между сторонами арендных правоотношений после принятия данного правового акта органом местного самоуправления.
Позицию суда апелляционной инстанции о том, что последствием принятия администрацией постановления N 815 стало не полное прекращение возникших из договора аренды от 26.09.2008 N 0000001915 обязательственных правоотношений сторон, а наступление периода, в течение которого земельный участок, предназначенный для строительства, не мог быть использован по целевому назначению его арендатором, окружной суд кассационной инстанции находит соответствующей обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Возможность устранения обстоятельств, препятствующих использованию по назначению земельного участка, предоставленного для целей строительства, и обусловленных принятием правового акта органом местного самоуправления, не зависит от момента их возникновения (до или после получения арендатором участка разрешения на строительства, начала строительства). Соответствующие ограничения действующим законодательством не предусмотрены.
Установив, что обстоятельства, исключающие использование обществом арендованного для целей строительства земельного участка по его назначению возникли не по воле общества, до истечения времени, необходимого и достаточного для осуществления строительства многоярусной автомобильной стоянки с комплексом магазинов (за семь месяцев до даты государственной регистрации сделки), и обществом предпринимаются действия по изменению органом местного самоуправления утвержденной документации по планировке центральной части города Краснодара (применительно к спорному земельному участку), а также по корректировке проектной документации объекта, суд апелляционной инстанции оставил требования департамента о расторжении договора аренды от 26.09.2008 N 0000001915 без удовлетворения.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы жалобы относительно выводов суда первой инстанции, признанных ошибочными судом апелляционной инстанции, по этой причине не принимаются, как не влияющие на результат разрешения спора по существу.
Поскольку при подаче настоящего иска основанием для расторжения договора аренды от 26.09.2008 N 000001915 департамент определил неиспользование земельного участка, предоставленного для целей строительства в течение срока, превышающего трехлетний, и в уведомлении от 05.02.2014 предлагал арендатору представить доказательства, свидетельствующие именно об освоении земельного участка, а также с учетом установления судами наличия обстоятельств, исключающих строительство на участке с 18.03.2009 (дата принятия постановления N 815), ссылка департамента на ошибочность вывода суда апелляционной инстанции о недоказанности нецелевого использования обществом спорного участка, подлежит отклонению.
Приведенный в жалобе аргумент о том, что ответчиком не предпринято никаких мер для начала освоения участка в течение 7 месяцев, предшествующих изданию администрацией постановления N 815, несостоятелен, так как обязанность арендатора осуществить строительство в указанный срок, в отсутствие зарегистрированного в установленном порядке договора аренды земельного участка, не предусмотрена ни законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса), ни спорным договором.
Доводы жалобы о несвоевременном обращении общества в администрацию с заявлением о корректировке красных линий на спорном участке (20.09.2012), о противоречивости заключенных ответчиком с обществом с ограниченной ответственностью "Стройпроект-ХХI" договоров на выполнение соответствующих проектных работ от 11.02.2013 и от 17.05.2013, об отсутствии доказательств вынесения на публичные слушания и утверждения материалов по такой корректировке по состоянию на 16.06.2014, окружным судом не принимаются, поскольку наличие у общества обязанности корректировать утвержденную органом местного самоуправления планировочную документацию, порядок и сроки совершения таких действий нормативно не регламентированы, департаментом в жалобе не раскрыты.
Указывая, что ответчиком в период между изданием постановления N 815 (18.03.2009) и обращением с заявлением о корректировке красных линий (20.09.2012) были совершены действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка посредством обращения с иском в Первомайский районный суд г. Краснодара, департамент не учел, что субъектом такого обращения было не общество, а гражданин Усов В.В., на что прямо указано в жалобе. Названное физическое лицо к участию в настоящем деле не привлекалось, основания и цели обращения его в Первомайский районный суд г. Краснодара судебные инстанции не исследовали и не проверяли.
Указание в кассационной жалобе на недобросовестность арендатора (ответчика), мотивированное принятием Первомайским районным судом г. Краснодара решения от 18.07.2011 по делу N 2-5178/2011 без привлечения департамента к участию в деле, направленности данного судебного акта на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, и на неисполнение договора аренды от 26.09.2008 N 0000001915, не может быть принято судом кассационной инстанции, поскольку фактически свидетельствует о несогласии департамента с данным судебным актом и с действиями Усова В.В., которые не являются следствием виновных неправомерных действий общества.
Доводы жалобы о неосвоении участка по состоянию на 2014 год, в результате которого арендодатель в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды, об отсутствии строительства на участке в течение более чем трех лет, о несущественности объема действий ответчика по освоению спорного земельного участка, совершенных до обращения департамента с иском в арбитражный суд, подтверждающих порок поведения арендатора и право арендодателя требовать расторжения договора аренды по этому основанию, заявлены департаментом без учета выводов суда апелляционной инстанции о наличии обстоятельств, исключающих использование участка обществом для строительства в спорный период, то есть направлены на их переоценку.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 5256/11 разъяснено, что по делам, рассматриваемым в порядке искового производства, обязанность по собиранию (самостоятельному истребованию) необходимых доказательств на суд не возложена. Доказательства собирают стороны. Суд же оказывает участвующему в деле лицу по его ходатайству содействие в получении тех доказательств, которые им не могут быть представлены самостоятельно, и вправе предложить сторонам представить иные дополнительные доказательства, имеющие отношение к предмету спора.
Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для него риск наступления последствий такого поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Поскольку департамент не представил суду доказательств того, что многоярусная автомобильная стоянка с комплексом магазинов, для строительства которой первоначально отведен земельный участок площадью 10 549 кв. м, могла быть построена с вычетом площади части участка, на которую накладываются красные линии, то есть на частях спорного участка ориентировочной площадью 4 700 кв. м и 2 600 кв. м, ссылаться на то, что суд не изучил возможность строительства объекта на таких частях участка, податель жалобы не вправе. Судебные инстанции при разрешении спора обоснованно исходили из факта предоставления договором от 26.09.2008 N 0000001915 в аренду для строительства сформированного в конкретных границах и площадью 10 549 кв. м земельного участка.
Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Указание судом апелляционной инстанции на утверждение постановлением администрации от 09.07.2014 N 4565 градостроительного плана земельного участка, само по себе возможность освоения участка в спорный период, с учетом принятия постановления администрации от 18.03.2009 N 815, не подтверждает.
Основания для отмены решения от 09.07.2014 (с учетом признания ошибочными отдельных выводов судом апелляционной инстанции) и апелляционного постановления от 15.10.2014 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов судов по существу спора и сводятся к несогласию с ними. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы материального права.
Суд кассационной инстанции полномочиями по переоценке доказательств не наделен (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17382/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).
Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, не установлено.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент (орган государственной власти) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 по делу N А32-6459/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Г.А.МАНТУЛ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)