Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.10.2013 по делу N А07-9123/2013 (судья Кузнецов Д.П.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату - Калимуллин Рамиль Рустамович (доверенность от 14.08.2013 N 5,);
- администрации городского округа город Салават Республики - Калимуллин Рамиль Рустамович (доверенность от 31.07.2013 N 02-1-670).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - КУС Минземимущества РБ по г. Салавату, истец-1), администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее - администрация ГО г. Салават, истец-2) обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лада" (далее - ООО "Лада", ответчик) о признании договора аренды земельного участка от 17.10.1996 N 209, заключенного между администрацией городского округа город Салават Республики Башкортостан, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Салавата и ООО "Лада" прекратившим свое действие; обязании ООО "Лада" освободить земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Пушкина, 37, площадью 552 кв. м с кадастровым номером 02:59:07 01 10:22 и передать КУС Минземимущества РБ по г. Салавату в порядке, установленном законодательством, по акту приема-передачи (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) - т. 2 л.д. 129).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 16.10.2013 (резолютивная часть объявлена) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 3, л.д. 31-37).
В апелляционной жалобе КУС Минземимущества РБ по г. Салавату просил решение суда отменить, принять новый судебный акт (т. 3, л.д. 44-45).
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. По мнению апеллянта, судом первой инстанции не были исследованы и оценены обстоятельства, установленные судебными актами Арбитражного суда Республики Башкортостан по делам N А07-5240/2013 и А07-9417/2013.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.07.2013 по делу N А07-5240/2013 усыновлены следующие существенные обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего дела: 1) несмотря на различие адресов: Пушкина, 37 и Пушкина, 37/9, спорным объектом является один и тот же объект; 2) согласно кадастровой выписке о земельном участке от 14.06.2011 следует, что разрешенное использование земли - обслуживание магазина; 3) нежилое здание по указанному адресу в момент подачи заявления на строительство находилось в собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан (свидетельство о праве от 19.12.2007 года серии 04АБ 138218); 4) в судебном заседании установлено, что в настоящее время данное здание находится на спорном земельном участке, не снесено.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2013 г. по делу N А07-9417/2013 было установлено, что "заявитель - ООО "Лада" не представил суду доказательства, подтверждающие нахождение на спорном земельном участке принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества. Доводы заявителя, о том, что администрацией нарушены его права на приобретение земельного участка по основаниям, указанным в п. 2 ст. 32 Земельного кодекса Российской Федерации судом отклонены, так как им заявление о предоставлении земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта не подавалось".
Податель жалобы полагает, что нарушение норм материального права выразилось в следующем. Суд первой инстанции в решении от 16.10.2013 указал, что истцами не были соблюдены требования статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ в части расторжения договора аренды земельного участка. Согласно положениям пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением является основанием для прекращения аренды земельного участка. В силу статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. По смыслу данной нормы пользование земельным участком возможно лишь в случае пользования зданием, расположенным на нем. С утратой оснований для пользования зданием утрачиваются и основания для пользования земельным участком под ним. Таким образом, апеллянт полагает, что договор аренды земельного участка от 17.10.1996 N 209 является прекращенным с 15.01.2008.
По мнению подателя жалобы, выводы суда о необходимости соблюдения требований статей 450, 452, 619 ГК РФ, 22 ЗК РФ являются необоснованными, так как досудебный порядок урегулирования спора по прекращенному договору аренды земельного участка не применим. Тем не менее, в адрес ответчика истцом было направлено уведомление от 26.10.2012 N 52-10-уз об освобождении земельного участка, на которое от ООО "Лада" не последовало положительного ответа, земельный участок не был освобожден.
Согласно статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство либо реконструкцию здания магазина ООО "Лада" в установленном законом порядке оформлено не было. Следовательно, суд в вынесенном решении не дал оценку указанным обстоятельствам, необоснованно применил нормы материального права (статьи 450, 452, 619 ГК РФ, 22 3К РФ).
К апелляционной жалобе ее подателем приложены дополнительные доказательства: решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.07.2013 по делу N А07-5240/2013 и решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2013 по делу N А07-9417/2013.
Судом апелляционной инстанции на основании ст. 159, ч. 2 ст. 268 АПК РФ отказано в приобщении к материалам дела представленных судебных актов, ввиду их общедоступности в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
К дате судебного заседания ООО "Лада" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился. От ООО "Лада" поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителей, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия ООО "Лада".
В судебном заседании представитель истцов поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы решения Президиума Салаватского городского совета депутатов от 18.08.1994 N 62/80 N 277-п между администрацией города Салавата Республики Башкортостан, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Салават и ООО "Лада" 17.10.1996 заключен договор аренды земельного участка N 206 (т. 1 л.д. 10-22).
Предметом договора аренды от 14.03.2000 являлся земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Пушкина, 37, площадью 500 кв. м, с кадастровым номером 02:59:07 01 10:22 (пункт 1.1 договора).
Договор зарегистрирован в Государственной регистрационной палате Министерства юстиции Республики Башкортостан 31.07.2001, получено свидетельство о государственной регистрации договора аренды от 31.07.2001, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним N 15/004/2013-334 от 16.04.2013 (т. 3 л.д. 1).
Договор заключен на 25 лет, сроком до 17.10.2021 (п. 3.1. договора).
Из раздела II договора усматривается, что земельный участок площадью 500 кв. м предоставлен обществу в соответствии с целью и условиями его предоставления (для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, проведения работ по улучшению экологического состояния и т.д.) (т. 1 л.д. 13)
Истец, полагая, что договор аренды земельного участка от 17.10.1996 N 209, прекратил свое действие, поскольку в границах переданного ему в аренду земельного участка расположен объект недвижимости, не принадлежащий истцу, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае отсутствуют основания для признания договора аренды N 209 от 17.10.1996, прекратившим свое действие с момента заключения соглашения от 14.01.2008 о расторжении договора о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1180 от 22.09.2005. Нарушение правил пользования земельным участком со стороны ответчика арбитражными судами не установлено, доказательств в подтверждение данного факта истцом не представлено (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 607 ГК РФ).
Оценивая положения рассматриваемого договора аренды земельного участка N 209 от 17.10.1996, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным.
Предмет договора определен сторонами как земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Пушкина, 37, площадью 500 кв. м, с кадастровым номером 02:59:07 01 10:22.
На основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ, статьи 607 ГК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.
В рассматриваемом случае договор аренды от N 209 от 17.10.1996 заключен сроком на 25 лет, то есть более одного года, в связи с чем, подлежал государственной регистрации.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.07.2001, о чем сделана запись регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только по решению суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора.
Следовательно, в случае наличия оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка истцы должны были обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 17.10.1996 N 209. При этом сторонам в силу перечисленных выше норм права надлежало представить суду достаточные доказательства, свидетельствующие о существенном нарушении условий долгосрочного договора.
С данным требованием истцы в арбитражный суд не обращались. Соответствующие факты в подтверждение оснований для расторжения договора не привели.
Договор аренды от 17.10.1996 N 209 заключен на срок 25 лет (более пяти лет), следовательно, у истцов отсутствуют законные основания для внесудебного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка в силу прямого указания пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.
В обоснование исковых требований истцы ссылаются на то, что в границах переданного в аренду обществу земельного участка расположен объект недвижимости, не принадлежащий ответчику, следовательно, в связи с утратой оснований для пользования зданием, утрачивается и основания пользования земельным участком, что является, по мнению истцов, обстоятельством, прекращающим договор аренды.
Как следует из материалов дела, отдельно стоящее одноэтажное шлакоблочное здание, расположенное по адресу: г. Салават, ул. Пушкина, 37/9, было передано ответчику на основании договора о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1180 от 22.09.2005 года (т. 1 л.д. 40-44). Суд первой инстанции обоснованно сослался на тот факт, что здание для торговли промышленными товарами было передано истцом ответчику через 9 лет после заключения договора аренды земель населенных пунктов.
Согласно уведомлению об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запрашиваемых сведений от 16.04.2013 N 15/004/2013-337 (т. 1 л.д. 72) сведения о зарегистрированных правах на здание площадью 220 кв. м по адресу: г. Салават, ул. Пушкина, д. 37/9 в ЕГРП отсутствуют.
Кроме того, полученным после вынесения решения по настоящему делу от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по республике Башкортостан от 16.10.2013 ответом N 15190/209 на запрос суда от 10.09.2013 (л.д. 41 т. 3), подтверждается, что в ЕГРП по состоянию на 10.10.2013 отсутствуют сведения о регистрации прав собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Салават, ул. Пушкина д. 37/9. Согласно указанному ответу в ГКН отсутствуют сведения об объектах недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:59:070110:22.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации ГО г. Салават N 12/2659 от 29.12.2007 (т. 1 л.д. 48-49), вышеуказанный объект муниципального нежилого фонда подлежит изъятию из хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия управляющая организация "Жилкомзаказчик", объект подлежит списанию, истец обязан внести изменения в ЕГРП и передать земельный участок для строительства и проектирования магазина.
Согласно представленному в дело Градостроительному плану земельного участка N RU03305000-122, утвержденному постановлением Главы администрации ГО город Салават РБ N 2553-п от 19.10.1012, (т. 2 л.д. 70-122) находящееся на спорном земельном участке здание списано.
Соглашение о расторжении договора о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1180 от 22.09.2005 было подписано 14.01.2008, зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 11.03.2008 (т. 1 л.д. 46).
На протяжении всего этого времени истцы не заявляли о прекращении договора аренды земельного участка, получали арендную плату. Всего за период 2008-2013 годы была уплачена арендная плата в размере 234 222, 39 руб.
Кроме того, из материалов дела следует, что в период действия договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда без права выкупа от 22.09.2005 N 1180 ответчик обратился к истцу за разрешением на проведение экспертизы и в дальнейшем - о разрешении проектирования реконструкции здания (т. 2 л.д. 63).
Действия истца по оформлению 19.10.2012 градостроительного плана земельного участка для ответчика обоснованно расценены судом первой инстанции в качестве согласований дальнейшей застройки предоставленного ранее земельного участка.
Поскольку факт передачи находящегося на земельном участке здания не связан напрямую с предоставлением этого участка ответчику, указанное здание списано истцом по акту от 15.02.2008 (л.д. 81 т. 2), апелляционный суд полагает, что факт возврата истцу этого здания не может являться безусловным свидетельством прекращения арендных отношений.
Об этом свидетельствует и содержание раздела II спорного договора, согласно которому земельный участок площадью 500 кв. м предоставлялся обществу для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, проведения работ по улучшению экологического состояния и т.д.).
Учитывая установленные по настоящему делу обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Соглашение о расторжении договора о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1180 от 22.09.2005 не является юридическим фактом, прекращающим договор аренды от 17.10.1996 N 209
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Тем самым, федеральным законом установлено императивное правило, согласно которому досрочное расторжение договора аренды земли, заключенного на срок более пяти лет, в судебном порядке по требованию арендодателя допускается лишь при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, с учетом положений действующего законодательства пришел к правильному выводу о том, что истцы не доказали наличие обстоятельств, с которыми закон связывает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя. Использование земельного участка арендатором соответствует целям предоставления спорного земельного участка и его разрешенному использованию. Доказательств, подтверждающих факт существенного нарушения арендатором условий договора аренды, в материалы дела истцами не представлено.
При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 АПК РФ. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.10.2013 по делу N А07-9123/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.12.2013 N 18АП-13067/2013 ПО ДЕЛУ N А07-9123/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 декабря 2013 г. N 18АП-13067/2013
Дело N А07-9123/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.10.2013 по делу N А07-9123/2013 (судья Кузнецов Д.П.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату - Калимуллин Рамиль Рустамович (доверенность от 14.08.2013 N 5,);
- администрации городского округа город Салават Республики - Калимуллин Рамиль Рустамович (доверенность от 31.07.2013 N 02-1-670).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - КУС Минземимущества РБ по г. Салавату, истец-1), администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее - администрация ГО г. Салават, истец-2) обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лада" (далее - ООО "Лада", ответчик) о признании договора аренды земельного участка от 17.10.1996 N 209, заключенного между администрацией городского округа город Салават Республики Башкортостан, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Салавата и ООО "Лада" прекратившим свое действие; обязании ООО "Лада" освободить земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Пушкина, 37, площадью 552 кв. м с кадастровым номером 02:59:07 01 10:22 и передать КУС Минземимущества РБ по г. Салавату в порядке, установленном законодательством, по акту приема-передачи (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) - т. 2 л.д. 129).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 16.10.2013 (резолютивная часть объявлена) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 3, л.д. 31-37).
В апелляционной жалобе КУС Минземимущества РБ по г. Салавату просил решение суда отменить, принять новый судебный акт (т. 3, л.д. 44-45).
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. По мнению апеллянта, судом первой инстанции не были исследованы и оценены обстоятельства, установленные судебными актами Арбитражного суда Республики Башкортостан по делам N А07-5240/2013 и А07-9417/2013.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.07.2013 по делу N А07-5240/2013 усыновлены следующие существенные обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего дела: 1) несмотря на различие адресов: Пушкина, 37 и Пушкина, 37/9, спорным объектом является один и тот же объект; 2) согласно кадастровой выписке о земельном участке от 14.06.2011 следует, что разрешенное использование земли - обслуживание магазина; 3) нежилое здание по указанному адресу в момент подачи заявления на строительство находилось в собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан (свидетельство о праве от 19.12.2007 года серии 04АБ 138218); 4) в судебном заседании установлено, что в настоящее время данное здание находится на спорном земельном участке, не снесено.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2013 г. по делу N А07-9417/2013 было установлено, что "заявитель - ООО "Лада" не представил суду доказательства, подтверждающие нахождение на спорном земельном участке принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества. Доводы заявителя, о том, что администрацией нарушены его права на приобретение земельного участка по основаниям, указанным в п. 2 ст. 32 Земельного кодекса Российской Федерации судом отклонены, так как им заявление о предоставлении земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта не подавалось".
Податель жалобы полагает, что нарушение норм материального права выразилось в следующем. Суд первой инстанции в решении от 16.10.2013 указал, что истцами не были соблюдены требования статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ в части расторжения договора аренды земельного участка. Согласно положениям пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением является основанием для прекращения аренды земельного участка. В силу статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. По смыслу данной нормы пользование земельным участком возможно лишь в случае пользования зданием, расположенным на нем. С утратой оснований для пользования зданием утрачиваются и основания для пользования земельным участком под ним. Таким образом, апеллянт полагает, что договор аренды земельного участка от 17.10.1996 N 209 является прекращенным с 15.01.2008.
По мнению подателя жалобы, выводы суда о необходимости соблюдения требований статей 450, 452, 619 ГК РФ, 22 ЗК РФ являются необоснованными, так как досудебный порядок урегулирования спора по прекращенному договору аренды земельного участка не применим. Тем не менее, в адрес ответчика истцом было направлено уведомление от 26.10.2012 N 52-10-уз об освобождении земельного участка, на которое от ООО "Лада" не последовало положительного ответа, земельный участок не был освобожден.
Согласно статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство либо реконструкцию здания магазина ООО "Лада" в установленном законом порядке оформлено не было. Следовательно, суд в вынесенном решении не дал оценку указанным обстоятельствам, необоснованно применил нормы материального права (статьи 450, 452, 619 ГК РФ, 22 3К РФ).
К апелляционной жалобе ее подателем приложены дополнительные доказательства: решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.07.2013 по делу N А07-5240/2013 и решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2013 по делу N А07-9417/2013.
Судом апелляционной инстанции на основании ст. 159, ч. 2 ст. 268 АПК РФ отказано в приобщении к материалам дела представленных судебных актов, ввиду их общедоступности в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
К дате судебного заседания ООО "Лада" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился. От ООО "Лада" поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителей, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия ООО "Лада".
В судебном заседании представитель истцов поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы решения Президиума Салаватского городского совета депутатов от 18.08.1994 N 62/80 N 277-п между администрацией города Салавата Республики Башкортостан, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Салават и ООО "Лада" 17.10.1996 заключен договор аренды земельного участка N 206 (т. 1 л.д. 10-22).
Предметом договора аренды от 14.03.2000 являлся земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Пушкина, 37, площадью 500 кв. м, с кадастровым номером 02:59:07 01 10:22 (пункт 1.1 договора).
Договор зарегистрирован в Государственной регистрационной палате Министерства юстиции Республики Башкортостан 31.07.2001, получено свидетельство о государственной регистрации договора аренды от 31.07.2001, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним N 15/004/2013-334 от 16.04.2013 (т. 3 л.д. 1).
Договор заключен на 25 лет, сроком до 17.10.2021 (п. 3.1. договора).
Из раздела II договора усматривается, что земельный участок площадью 500 кв. м предоставлен обществу в соответствии с целью и условиями его предоставления (для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, проведения работ по улучшению экологического состояния и т.д.) (т. 1 л.д. 13)
Истец, полагая, что договор аренды земельного участка от 17.10.1996 N 209, прекратил свое действие, поскольку в границах переданного ему в аренду земельного участка расположен объект недвижимости, не принадлежащий истцу, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае отсутствуют основания для признания договора аренды N 209 от 17.10.1996, прекратившим свое действие с момента заключения соглашения от 14.01.2008 о расторжении договора о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1180 от 22.09.2005. Нарушение правил пользования земельным участком со стороны ответчика арбитражными судами не установлено, доказательств в подтверждение данного факта истцом не представлено (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 607 ГК РФ).
Оценивая положения рассматриваемого договора аренды земельного участка N 209 от 17.10.1996, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным.
Предмет договора определен сторонами как земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Пушкина, 37, площадью 500 кв. м, с кадастровым номером 02:59:07 01 10:22.
На основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ, статьи 607 ГК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.
В рассматриваемом случае договор аренды от N 209 от 17.10.1996 заключен сроком на 25 лет, то есть более одного года, в связи с чем, подлежал государственной регистрации.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.07.2001, о чем сделана запись регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только по решению суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора.
Следовательно, в случае наличия оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка истцы должны были обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 17.10.1996 N 209. При этом сторонам в силу перечисленных выше норм права надлежало представить суду достаточные доказательства, свидетельствующие о существенном нарушении условий долгосрочного договора.
С данным требованием истцы в арбитражный суд не обращались. Соответствующие факты в подтверждение оснований для расторжения договора не привели.
Договор аренды от 17.10.1996 N 209 заключен на срок 25 лет (более пяти лет), следовательно, у истцов отсутствуют законные основания для внесудебного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка в силу прямого указания пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.
В обоснование исковых требований истцы ссылаются на то, что в границах переданного в аренду обществу земельного участка расположен объект недвижимости, не принадлежащий ответчику, следовательно, в связи с утратой оснований для пользования зданием, утрачивается и основания пользования земельным участком, что является, по мнению истцов, обстоятельством, прекращающим договор аренды.
Как следует из материалов дела, отдельно стоящее одноэтажное шлакоблочное здание, расположенное по адресу: г. Салават, ул. Пушкина, 37/9, было передано ответчику на основании договора о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1180 от 22.09.2005 года (т. 1 л.д. 40-44). Суд первой инстанции обоснованно сослался на тот факт, что здание для торговли промышленными товарами было передано истцом ответчику через 9 лет после заключения договора аренды земель населенных пунктов.
Согласно уведомлению об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запрашиваемых сведений от 16.04.2013 N 15/004/2013-337 (т. 1 л.д. 72) сведения о зарегистрированных правах на здание площадью 220 кв. м по адресу: г. Салават, ул. Пушкина, д. 37/9 в ЕГРП отсутствуют.
Кроме того, полученным после вынесения решения по настоящему делу от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по республике Башкортостан от 16.10.2013 ответом N 15190/209 на запрос суда от 10.09.2013 (л.д. 41 т. 3), подтверждается, что в ЕГРП по состоянию на 10.10.2013 отсутствуют сведения о регистрации прав собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Салават, ул. Пушкина д. 37/9. Согласно указанному ответу в ГКН отсутствуют сведения об объектах недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:59:070110:22.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации ГО г. Салават N 12/2659 от 29.12.2007 (т. 1 л.д. 48-49), вышеуказанный объект муниципального нежилого фонда подлежит изъятию из хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия управляющая организация "Жилкомзаказчик", объект подлежит списанию, истец обязан внести изменения в ЕГРП и передать земельный участок для строительства и проектирования магазина.
Согласно представленному в дело Градостроительному плану земельного участка N RU03305000-122, утвержденному постановлением Главы администрации ГО город Салават РБ N 2553-п от 19.10.1012, (т. 2 л.д. 70-122) находящееся на спорном земельном участке здание списано.
Соглашение о расторжении договора о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1180 от 22.09.2005 было подписано 14.01.2008, зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 11.03.2008 (т. 1 л.д. 46).
На протяжении всего этого времени истцы не заявляли о прекращении договора аренды земельного участка, получали арендную плату. Всего за период 2008-2013 годы была уплачена арендная плата в размере 234 222, 39 руб.
Кроме того, из материалов дела следует, что в период действия договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда без права выкупа от 22.09.2005 N 1180 ответчик обратился к истцу за разрешением на проведение экспертизы и в дальнейшем - о разрешении проектирования реконструкции здания (т. 2 л.д. 63).
Действия истца по оформлению 19.10.2012 градостроительного плана земельного участка для ответчика обоснованно расценены судом первой инстанции в качестве согласований дальнейшей застройки предоставленного ранее земельного участка.
Поскольку факт передачи находящегося на земельном участке здания не связан напрямую с предоставлением этого участка ответчику, указанное здание списано истцом по акту от 15.02.2008 (л.д. 81 т. 2), апелляционный суд полагает, что факт возврата истцу этого здания не может являться безусловным свидетельством прекращения арендных отношений.
Об этом свидетельствует и содержание раздела II спорного договора, согласно которому земельный участок площадью 500 кв. м предоставлялся обществу для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, проведения работ по улучшению экологического состояния и т.д.).
Учитывая установленные по настоящему делу обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Соглашение о расторжении договора о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1180 от 22.09.2005 не является юридическим фактом, прекращающим договор аренды от 17.10.1996 N 209
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Тем самым, федеральным законом установлено императивное правило, согласно которому досрочное расторжение договора аренды земли, заключенного на срок более пяти лет, в судебном порядке по требованию арендодателя допускается лишь при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, с учетом положений действующего законодательства пришел к правильному выводу о том, что истцы не доказали наличие обстоятельств, с которыми закон связывает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя. Использование земельного участка арендатором соответствует целям предоставления спорного земельного участка и его разрешенному использованию. Доказательств, подтверждающих факт существенного нарушения арендатором условий договора аренды, в материалы дела истцами не представлено.
При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 АПК РФ. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.10.2013 по делу N А07-9123/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)