Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "24" сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "02" октября 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Радзиховской В.В.,
судей: Бабенко А.Н., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Егоровой Е.В.,
при участии:
от Новикова Петра Сергеевича - Непомнящих А.Г.- представителя по доверенности от 17.04.2015,
конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Сибстоун" Боброва Максима Васильевича, по паспорту,
кредитора Бурчева Дмитрия Николаевича по паспорту,
рассмотрев в судебном заседании рассмотрев апелляционную жалобу Новикова Петра Сергеевича на определение Арбитражного суда Красноярского края от "17" июля 2015 года по делу N А33-2805/2009к608, принятое председательствующим судьей Григорьевой М.А., судьями Касьяновой Л.А., Сурковым Д.Л.,
установил:
решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.08.2010 должник - закрытое акционерное общество "Сибстоун" (ИНН 2461006914, ОГРН 1022401947633, далее - ЗАО "Сибстоун", должник) - признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.
Определениями Арбитражного суда Красноярского края от 16.03.2011, 22.08.2011, 05.03.2012, 12.09.2012, 29.11.2012, от 15.02.2013, от 24.05.2013, от 08.10.2013, от 09.04.2014, от 08.08.2014, от 15.12.2014, от 09.06.2015 срок конкурсного производства в отношении закрытого акционерного общества "Сибстоун" продлен до 18.08.2011, 18.02.2012, до 27.08.2012, до 27.11.2012, до 27.12.2012, 27.05.2013, 03.10.2013, 03.04.2014, 04.08.2014, до 09.12.2014, до 09.06.2015, до 24.11.2015 соответственно.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 16.01.2014 конкурсным управляющим закрытого акционерного общества "Сибстоун" утвержден Бобров Максим Васильевич.
Конкурсный управляющий ЗАО "Сибстоун" М.В. Бобров 23.05.2014 обратился в Арбитражный суд Красноярского края с ходатайством о погашении требований участников строительства ЗАО "Сибстоун" путем передачи прав застройщика на следующие объекты незавершенного строительства и земельные участки:
- - жилой дом N 19, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова;
- - жилой дом N 6 "г", расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Баумана.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 31.10.2014 в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего Боброва М.В. о погашении требований участников строительства ЗАО "Сибстоун" путем передачи прав застройщика на следующие объекты незавершенного строительства и земельные участки: жилой дом N 19, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, жилой дом N 6 "г", расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Баумана, отказано.
В Арбитражный суд Красноярского края 30.04.2015 поступило заявление конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Сибстоун" Боброва М.В., согласно которому заявитель просит суд утвердить Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун".
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 17.07.2015 заявление конкурсного управляющего удовлетворено, утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун" в редакции конкурсного управляющего, изменены абзац 2 пункта 1.4, пункты 2.1, 2.3, 2.4, 2.5, абзац 3 пункта 9.1, пункты 9.2 и 9.4 представленного проекта. В состав лота включены следующие объекты недвижимости, с установленной стартовой ценой 1070455000 рублей:
- - объект незавершенного строительства, назначение: не определено, общая площадь 30689,6 кв. м, степень готовности 51%, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Копылова, д. 19;
- - право аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0200127:39, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова д. 19, общей площадью 9377 кв. м;
- - право аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0000000:106, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова д. 19, общей площадью 8060 кв. м;
- - объект незавершенного строительства, назначение: не определено, общая площадь 7499,1 кв. м, степень готовности 40%, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Баумана, д. 6 "Г";
- - право аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0100254:20, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Баумана, д. 6 "Г", общей площадью 2362 кв. м.
Не согласившись с данным судебным актом, Новиков Петр Сергеевич обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит определение суда первой инстанции отменить в части принятия пункта 1.2 Положения и Приложения N 1 к указанному Положению о реализации имущества единым имущественным лотом.
Заявитель жалобы считает, что в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что продажа имущества одним лотом приведет к большей выручке от реализации имущества. Считает, что суд первой инстанции в неполной мере выяснил обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, поскольку объединение объектов недвижимости, имеющих различное местоположение, степень готовности, значительные различия в объеме работ необходимых для достройки, в состав одного лота могут негативно повлиять на их реализацию, а именно:
- - затруднит реализацию объектов единым лотом, т.к. один из объектов по адресу ул. Копылова, 19 имеет серьезные проблемы, что может значительно повлиять на реализацию второго объекта по адресу ул. Баумана, д 6 "Г";
- - затянет процедуру продажи имущества, не у всех покупателям есть возможность на достройку такого крупного объекта, что приведет к снижение круга покупателей;
- - потребует существенного снижения стоимости объектов и предоставления дополнительных скидок, так как объект по ул. Копылова, 19 имеет ряд существенных недостатков, когда как при реализации объектов разными лотами, удастся получить максимальную цену с продажи хотя бы одного объекта по адресу ул. Баумана, д 6 "Г" без понижения цены;
- - увеличит сроки конкурсного производства, а следовательно, увеличит расходы на проведение процедуры банкротства.
Считает, что указанные негативные факторы могу привести к существенному нарушению прав кредиторов и участников строительства при удовлетворение их требований за счет имущества застройщика в ограниченный период конкурсного производства.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 24.09.2015.
Уполномоченный орган представил возражения на апелляционную жалобу, в которых указал, что доводы жалобы не мотивированы и не обоснованы, убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергли выводы суда, заявителем жалобы не представлено. Реализация имущества должника единым лотом способствует реализации всего имущества должника, поскольку в его состав входят как ликвидные, так и неликвидные объекты.
Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в картотеке арбитражных дел), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия иных лиц, участвующих в деле.
В судебном заседании представитель Новикова П.С. пояснил, что обжалует судебный акт в части принятия пункта 1.2 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун" и Приложения N 1 к указанному Положению о реализации имущества единым лотом. Поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
В судебном заседании конкурсный управляющий поддержал возражения на доводы жалобы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, в котором считает, что суд первой инстанции, утверждая пункт 1.2 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун" и Приложение N 1 к указанному Положению о реализации имущества единым лотом, учел позицию конкурсного управляющего о том, что целесообразнее проводить торги по продаже имущества застройщика единым лотом, поскольку разделение объектов незавершенного строительства по лотам создаст условия неопределенности судьбы имущества на последующее время, по причине возможной продажи одного объекта и соответственно затруднениям к реализации оставшегося объекта, ввиду специфичности самого имущества и возможности его продажи только строительным компаниям. Так, в частности, незавершенный строительством жилой дом по адресу: ул. Баумана д. 6 "Г" в городе Красноярске является более доступным с точки зрения возможной цены реализации и более простым с точки зрения организации завершения строительства и его стоимости. В то время как незавершенный строительством жилой дом с присвоенным адресом г. Красноярск, улица Копылова, д. 19 является более дорогим объектом для приобретения, имеющим ряд существенных недостатков: самовольное превышение ЗАО "Сибстоун" запроектированной этажности, отсутствие согласованного измененного, проекта, наличие внутри двора ветхого жилого дома, требующего сноса и затрат на предварительное расселение проживающих в нем граждан, и т.д. В таком случае, предлагая для продажи единым лотом оба объекта, один из которых имеет ряд рыночных преимуществ, а другой - недостатков, конкурсный управляющий считает, что преимущество объекта на улице Баумана позволяют нивелировать недостатки объекта на улице Копылова, что является наилучшим с точки зрения наполнения конкурсной массы и защиты интересов конкурсных кредиторов и участников строительства. Конкурсный управляющий просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Кредитор Бурчев Д.Н. в судебном заседании отклонил доводы апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку лица, участвующие в деле, не заявили возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
Как следует из представленных материалов дела, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун" Т.1 л.д. 45 - 58).
Одновременно с проектом Положения о порядке продажи имущества должника конкурсный управляющий представил в материалы дела отчет об оценке имущества должника от 27.03.2015 N 20 (т. 1 л.д. 59 - 142).
Как следует из материалов дела, 10.03.2015 конкурсным управляющим должника заключен договор N 020 с ООО "Департамент оценки имущества" по оказанию услуги по определению рыночной стоимости незавершенных строительством домов и прав аренды земельных участков, расположенных в г. Красноярске по ул. Баумана, 6 "Г" и ул. Копылова, 19. Размер вознаграждения составляет 125000 рублей, источник оплаты - за счет имущества должника.
ООО "Департамент оценки имущества" составлен отчет об оценке от 27.03.2015 N 020, согласно которому рыночная стоимость имущества ЗАО "Сибстоун" по состоянию на 20.03.2015 составляет 1070455000 рублей, в том числе:
- рыночная стоимость объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Баумана, 6 "Г", общая площадь 30689,6 кв. м степень готовности 51% - 174110000 рублей,
- рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Баумана, 6 "Г", общая площадь 2362 кв. м, кадастровый номер 25:50:0100254:20 - 2596000 рублей,
- рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 19, общая площадь 8060 кв. м, кадастровый номер 24:50:0000000:106 8839000 рублей,
- рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 19, общая площадь 9377 кв. м, кадастровый номер 24:50:0200127:39 - 10058000 рублей,
- рыночная стоимость объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 19, общая площадь 7499,1 кв. м, степень готовности 40% - 873852000 рублей.
С целью утверждения Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун" (далее - Положение), конкурсным управляющим Бобровым М.В. назначены собрания кредиторов на 17.04.2015 и на 21.04.2015 (повторное собрание кредиторов), которые в связи с отсутствием кворума признаны несостоявшимися (т. 1 л.д. 41 - 44).
В связи с тем, что Положение не утверждено собранием кредиторов, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Участники строительства, уполномоченный орган представили возражения на Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун", в соответствии с которыми они не согласны с пунктами 1.2, абз. 2 пункта 1.4, пунктами 1.6, 2.1, 2.3, 2.4, 2.5, абз. 3 пункта 9.1, пункта 9.2, пункта 9.3 Положения.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, оценив доводы лиц, участвующих в деле, Третий арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии со статьей 139 Закона о банкротстве в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника (далее в настоящей статье - имущество должника) конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения. В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложений о продаже имущества, представленные предложения не утверждены собранием кредиторов или комитетом кредиторов, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении предложений о продаже имущества (пункт 1). После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона (пункт 3).
Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1). При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (часть 2).
В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.
В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим, а также между конкурсными кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом одного и того же имущества должника, в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего. В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве. При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества. Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный управляющий для проведения оценки предприятия должника, иного имущества должника привлекает оценщиков и производит оплату их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов или комитетом кредиторов.
Оценка имущества должника проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, должника и его кредиторов.
Из материалов дела следует, что для проведения оценки имущества должника конкурсный управляющий привлек ООО "Департамент оценки имущества". Согласно данным отчета от 27.03.2015 N 020 рыночная стоимость имущества ЗАО "Сибстоун" по состоянию на 20.03.2015 составляет 1070455000 рублей, в том числе: рыночная стоимость объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Баумана, 6 "Г", общая площадь 30689,6 кв. м степень готовности 51% - 174110000 рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Баумана, 6 "Г", общая площадь 2362 кв. м, кадастровый номер 25:50:0100254:20 - 2596000 рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 19, общая площадь 8060 кв. м, кадастровый номер 24:50:0000000:106 8839000 рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 19, общая площадь 9377 кв. м, кадастровый номер 24:50:0200127:39 - 10058000 рублей; рыночная стоимость объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 19, общая площадь 7499,1 кв. м, степень готовности 40% - 873852000 рублей (т. 1 л.д. 59 - 142).
Отчет об оценке стоимости имущества должника, составленный независимым оценщиком, в установленном порядке не оспаривался, иных отчетов о рыночной стоимости имущества должника, в материалы дела и апелляционному суду не представлено. Таким образом, ООО "Департамент оценки имущества" при утверждении порядка продажи вышеназванного имущества правомерно установлена начальная цена продажи, определенная независимым оценщиком, привлеченным конкурсным управляющим.
В целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лица, обладающего теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, учитывая мнение участников строительства, суд первой инстанции на основании статей 55.1, 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 08.10.2012 N 59 "О некоторых вопросах, возникающих в связи с принятием Федерального закона от 08.12.2011 N 422-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с созданием в системе арбитражных судов Суда по интеллектуальным правам" (п. 2, 3), привлек к участию в деле в качестве специалиста Торгунакова Геннадия Григорьевича, являющегося директором строительной компании, обладающего необходимыми знаниями в области строительства, рекомендованного Союзом строителей.
Торгунаков Г.Г. при рассмотрении дела в суде первой инстанции пояснял, что целесообразно и правильно реализовать имущества должника одним единым лотом, учитывая особенности имущества должника, в составе которого имеется ликвидные и неликвидные объекты недвижимого имущества. Указал, что в отношении объекта по ул. Копылова, 19, имеются серьезные проблемы с подключением к сетям тепло-, водоснабжения, электроснабжения. При строительстве данного дома допущены нарушения градостроительных норм, в нем имеются задвоенные продажи одних и тех же квартир, что делает этот объект менее инвестиционно привлекательным. Все указанные недостатки можно снивелировать, объединив дом при продаже с домом по адресу: ул. Баумана, 6Г.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленное конкурсным управляющим ходатайство об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун", состоящее из 12 разделов, представленные возражения, заслушав мнение специалиста, суд первой инстанции утвердил Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун" в редакции конкурсного управляющего, изменив абзац 2 пункта 1.4, пункты 2.1, 2.3, 2.4, 2.5, абзац 3 пункта 9.1, пункты 9.2 и 9.4 представленного проекта.
Заявителем апелляционной жалобы не оспаривается содержание Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун". В указанной части определение суда первой инстанции не проверяется судом.
Заявитель жалобы не согласен с приложением N 1 к Положению о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун" единым имущественным лотом.
В силу статей 2, 126, 129, 139, 142, а также положений норм главы VII Закона о банкротстве основной целью конкурсного производства как ликвидационной процедуры является достижение максимального экономического эффекта при удовлетворении требований кредиторов должника, достигаемого обеспечением баланса между затратами на проведение процедуры конкурсного производства (как финансовыми, так и временными) и ожидаемыми последствиями в виде размера удовлетворенных требований. С учетом достижения максимального экономического эффекта при удовлетворении требований кредиторов должника, имущество должника следует выставлять на торги единым лотом, если это является экономически целесообразным и продажа имущества должника отдельными лотами не приведет к достижению максимального экономического эффекта и максимальному удовлетворению требований кредитором в результате продажи имущества должника с торгов.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, в том числе специфику реализуемого имущества должника, пояснения специалиста о целесообразности продажи имущества должника единым лотом с учетом его специфики, изложенные нормы права, отсутствие доказательств целесообразности продажи имущества должника несколькими (двумя лотами), суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что основания для изменения судом пункта 1.2 Положения (с учетом Приложения N 1) в редакции конкурсного управляющего, в соответствии с которыми реализация имущества должника определена одним лотом, отсутствуют. Реализация объектов одним лотом не способна негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи имущества должника, а наоборот способствуют реализации всего имущества должника, учитывая, что в его состав входят как ликвидные, так и не ликвидные объекты.
Доводы заявителя жалобы о том, что негативные факторы, как затягивание процедуры продажи имущества, затруднение реализации объектов одним лотом, существенное снижение стоимости объектов недвижимости и увеличение сроков конкурсного производства, могут привести к существенному нарушению прав кредиторов и участников строительства при удовлетворении их требований за счет имущества застройщика в ограниченный период конкурсного производства, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку доказательств, в обоснование нарушения прав и законных интересов кредиторов и участников строительства материалы дела не содержат, документально не обоснованы, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для разделения лота по продаже имущества.
Ссылка заявителя жалобы на то, что при снижении цены стоимости лота непонятно в каком процентом отношении следует погашать требования кредиторов должника, несостоятельна, поскольку в отчете об оценке от 27.03.2015 N 020 указана стоимость каждого объекта незавершенного строительством.
При изложенных обстоятельствах, определение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя апелляционной жалобы, приведены при неверном толковании норм права, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого определения.
Согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины в случае подачи апелляционных жалоб на определения, не указанные в приведенном подпункте статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, не предусмотрена.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Красноярского края от "17" июля 2015 года по делу N А33-2805/2009к608 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.
Председательствующий
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
Судьи
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
А.Н.БАБЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.10.2015 ПО ДЕЛУ N А33-2805/2009К608
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 октября 2015 г. по делу N А33-2805/2009к608
Резолютивная часть постановления объявлена "24" сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "02" октября 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Радзиховской В.В.,
судей: Бабенко А.Н., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Егоровой Е.В.,
при участии:
от Новикова Петра Сергеевича - Непомнящих А.Г.- представителя по доверенности от 17.04.2015,
конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Сибстоун" Боброва Максима Васильевича, по паспорту,
кредитора Бурчева Дмитрия Николаевича по паспорту,
рассмотрев в судебном заседании рассмотрев апелляционную жалобу Новикова Петра Сергеевича на определение Арбитражного суда Красноярского края от "17" июля 2015 года по делу N А33-2805/2009к608, принятое председательствующим судьей Григорьевой М.А., судьями Касьяновой Л.А., Сурковым Д.Л.,
установил:
решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.08.2010 должник - закрытое акционерное общество "Сибстоун" (ИНН 2461006914, ОГРН 1022401947633, далее - ЗАО "Сибстоун", должник) - признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.
Определениями Арбитражного суда Красноярского края от 16.03.2011, 22.08.2011, 05.03.2012, 12.09.2012, 29.11.2012, от 15.02.2013, от 24.05.2013, от 08.10.2013, от 09.04.2014, от 08.08.2014, от 15.12.2014, от 09.06.2015 срок конкурсного производства в отношении закрытого акционерного общества "Сибстоун" продлен до 18.08.2011, 18.02.2012, до 27.08.2012, до 27.11.2012, до 27.12.2012, 27.05.2013, 03.10.2013, 03.04.2014, 04.08.2014, до 09.12.2014, до 09.06.2015, до 24.11.2015 соответственно.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 16.01.2014 конкурсным управляющим закрытого акционерного общества "Сибстоун" утвержден Бобров Максим Васильевич.
Конкурсный управляющий ЗАО "Сибстоун" М.В. Бобров 23.05.2014 обратился в Арбитражный суд Красноярского края с ходатайством о погашении требований участников строительства ЗАО "Сибстоун" путем передачи прав застройщика на следующие объекты незавершенного строительства и земельные участки:
- - жилой дом N 19, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова;
- - жилой дом N 6 "г", расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Баумана.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 31.10.2014 в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего Боброва М.В. о погашении требований участников строительства ЗАО "Сибстоун" путем передачи прав застройщика на следующие объекты незавершенного строительства и земельные участки: жилой дом N 19, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, жилой дом N 6 "г", расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Баумана, отказано.
В Арбитражный суд Красноярского края 30.04.2015 поступило заявление конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Сибстоун" Боброва М.В., согласно которому заявитель просит суд утвердить Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун".
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 17.07.2015 заявление конкурсного управляющего удовлетворено, утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун" в редакции конкурсного управляющего, изменены абзац 2 пункта 1.4, пункты 2.1, 2.3, 2.4, 2.5, абзац 3 пункта 9.1, пункты 9.2 и 9.4 представленного проекта. В состав лота включены следующие объекты недвижимости, с установленной стартовой ценой 1070455000 рублей:
- - объект незавершенного строительства, назначение: не определено, общая площадь 30689,6 кв. м, степень готовности 51%, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Копылова, д. 19;
- - право аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0200127:39, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова д. 19, общей площадью 9377 кв. м;
- - право аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0000000:106, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова д. 19, общей площадью 8060 кв. м;
- - объект незавершенного строительства, назначение: не определено, общая площадь 7499,1 кв. м, степень готовности 40%, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Баумана, д. 6 "Г";
- - право аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0100254:20, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Баумана, д. 6 "Г", общей площадью 2362 кв. м.
Не согласившись с данным судебным актом, Новиков Петр Сергеевич обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит определение суда первой инстанции отменить в части принятия пункта 1.2 Положения и Приложения N 1 к указанному Положению о реализации имущества единым имущественным лотом.
Заявитель жалобы считает, что в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что продажа имущества одним лотом приведет к большей выручке от реализации имущества. Считает, что суд первой инстанции в неполной мере выяснил обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, поскольку объединение объектов недвижимости, имеющих различное местоположение, степень готовности, значительные различия в объеме работ необходимых для достройки, в состав одного лота могут негативно повлиять на их реализацию, а именно:
- - затруднит реализацию объектов единым лотом, т.к. один из объектов по адресу ул. Копылова, 19 имеет серьезные проблемы, что может значительно повлиять на реализацию второго объекта по адресу ул. Баумана, д 6 "Г";
- - затянет процедуру продажи имущества, не у всех покупателям есть возможность на достройку такого крупного объекта, что приведет к снижение круга покупателей;
- - потребует существенного снижения стоимости объектов и предоставления дополнительных скидок, так как объект по ул. Копылова, 19 имеет ряд существенных недостатков, когда как при реализации объектов разными лотами, удастся получить максимальную цену с продажи хотя бы одного объекта по адресу ул. Баумана, д 6 "Г" без понижения цены;
- - увеличит сроки конкурсного производства, а следовательно, увеличит расходы на проведение процедуры банкротства.
Считает, что указанные негативные факторы могу привести к существенному нарушению прав кредиторов и участников строительства при удовлетворение их требований за счет имущества застройщика в ограниченный период конкурсного производства.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 24.09.2015.
Уполномоченный орган представил возражения на апелляционную жалобу, в которых указал, что доводы жалобы не мотивированы и не обоснованы, убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергли выводы суда, заявителем жалобы не представлено. Реализация имущества должника единым лотом способствует реализации всего имущества должника, поскольку в его состав входят как ликвидные, так и неликвидные объекты.
Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в картотеке арбитражных дел), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия иных лиц, участвующих в деле.
В судебном заседании представитель Новикова П.С. пояснил, что обжалует судебный акт в части принятия пункта 1.2 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун" и Приложения N 1 к указанному Положению о реализации имущества единым лотом. Поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
В судебном заседании конкурсный управляющий поддержал возражения на доводы жалобы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, в котором считает, что суд первой инстанции, утверждая пункт 1.2 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун" и Приложение N 1 к указанному Положению о реализации имущества единым лотом, учел позицию конкурсного управляющего о том, что целесообразнее проводить торги по продаже имущества застройщика единым лотом, поскольку разделение объектов незавершенного строительства по лотам создаст условия неопределенности судьбы имущества на последующее время, по причине возможной продажи одного объекта и соответственно затруднениям к реализации оставшегося объекта, ввиду специфичности самого имущества и возможности его продажи только строительным компаниям. Так, в частности, незавершенный строительством жилой дом по адресу: ул. Баумана д. 6 "Г" в городе Красноярске является более доступным с точки зрения возможной цены реализации и более простым с точки зрения организации завершения строительства и его стоимости. В то время как незавершенный строительством жилой дом с присвоенным адресом г. Красноярск, улица Копылова, д. 19 является более дорогим объектом для приобретения, имеющим ряд существенных недостатков: самовольное превышение ЗАО "Сибстоун" запроектированной этажности, отсутствие согласованного измененного, проекта, наличие внутри двора ветхого жилого дома, требующего сноса и затрат на предварительное расселение проживающих в нем граждан, и т.д. В таком случае, предлагая для продажи единым лотом оба объекта, один из которых имеет ряд рыночных преимуществ, а другой - недостатков, конкурсный управляющий считает, что преимущество объекта на улице Баумана позволяют нивелировать недостатки объекта на улице Копылова, что является наилучшим с точки зрения наполнения конкурсной массы и защиты интересов конкурсных кредиторов и участников строительства. Конкурсный управляющий просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Кредитор Бурчев Д.Н. в судебном заседании отклонил доводы апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку лица, участвующие в деле, не заявили возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
Как следует из представленных материалов дела, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун" Т.1 л.д. 45 - 58).
Одновременно с проектом Положения о порядке продажи имущества должника конкурсный управляющий представил в материалы дела отчет об оценке имущества должника от 27.03.2015 N 20 (т. 1 л.д. 59 - 142).
Как следует из материалов дела, 10.03.2015 конкурсным управляющим должника заключен договор N 020 с ООО "Департамент оценки имущества" по оказанию услуги по определению рыночной стоимости незавершенных строительством домов и прав аренды земельных участков, расположенных в г. Красноярске по ул. Баумана, 6 "Г" и ул. Копылова, 19. Размер вознаграждения составляет 125000 рублей, источник оплаты - за счет имущества должника.
ООО "Департамент оценки имущества" составлен отчет об оценке от 27.03.2015 N 020, согласно которому рыночная стоимость имущества ЗАО "Сибстоун" по состоянию на 20.03.2015 составляет 1070455000 рублей, в том числе:
- рыночная стоимость объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Баумана, 6 "Г", общая площадь 30689,6 кв. м степень готовности 51% - 174110000 рублей,
- рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Баумана, 6 "Г", общая площадь 2362 кв. м, кадастровый номер 25:50:0100254:20 - 2596000 рублей,
- рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 19, общая площадь 8060 кв. м, кадастровый номер 24:50:0000000:106 8839000 рублей,
- рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 19, общая площадь 9377 кв. м, кадастровый номер 24:50:0200127:39 - 10058000 рублей,
- рыночная стоимость объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 19, общая площадь 7499,1 кв. м, степень готовности 40% - 873852000 рублей.
С целью утверждения Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун" (далее - Положение), конкурсным управляющим Бобровым М.В. назначены собрания кредиторов на 17.04.2015 и на 21.04.2015 (повторное собрание кредиторов), которые в связи с отсутствием кворума признаны несостоявшимися (т. 1 л.д. 41 - 44).
В связи с тем, что Положение не утверждено собранием кредиторов, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Участники строительства, уполномоченный орган представили возражения на Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун", в соответствии с которыми они не согласны с пунктами 1.2, абз. 2 пункта 1.4, пунктами 1.6, 2.1, 2.3, 2.4, 2.5, абз. 3 пункта 9.1, пункта 9.2, пункта 9.3 Положения.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, оценив доводы лиц, участвующих в деле, Третий арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии со статьей 139 Закона о банкротстве в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника (далее в настоящей статье - имущество должника) конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения. В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложений о продаже имущества, представленные предложения не утверждены собранием кредиторов или комитетом кредиторов, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении предложений о продаже имущества (пункт 1). После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона (пункт 3).
Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1). При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (часть 2).
В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.
В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим, а также между конкурсными кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом одного и того же имущества должника, в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего. В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве. При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества. Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный управляющий для проведения оценки предприятия должника, иного имущества должника привлекает оценщиков и производит оплату их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов или комитетом кредиторов.
Оценка имущества должника проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, должника и его кредиторов.
Из материалов дела следует, что для проведения оценки имущества должника конкурсный управляющий привлек ООО "Департамент оценки имущества". Согласно данным отчета от 27.03.2015 N 020 рыночная стоимость имущества ЗАО "Сибстоун" по состоянию на 20.03.2015 составляет 1070455000 рублей, в том числе: рыночная стоимость объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Баумана, 6 "Г", общая площадь 30689,6 кв. м степень готовности 51% - 174110000 рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Баумана, 6 "Г", общая площадь 2362 кв. м, кадастровый номер 25:50:0100254:20 - 2596000 рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 19, общая площадь 8060 кв. м, кадастровый номер 24:50:0000000:106 8839000 рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 19, общая площадь 9377 кв. м, кадастровый номер 24:50:0200127:39 - 10058000 рублей; рыночная стоимость объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 19, общая площадь 7499,1 кв. м, степень готовности 40% - 873852000 рублей (т. 1 л.д. 59 - 142).
Отчет об оценке стоимости имущества должника, составленный независимым оценщиком, в установленном порядке не оспаривался, иных отчетов о рыночной стоимости имущества должника, в материалы дела и апелляционному суду не представлено. Таким образом, ООО "Департамент оценки имущества" при утверждении порядка продажи вышеназванного имущества правомерно установлена начальная цена продажи, определенная независимым оценщиком, привлеченным конкурсным управляющим.
В целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лица, обладающего теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, учитывая мнение участников строительства, суд первой инстанции на основании статей 55.1, 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 08.10.2012 N 59 "О некоторых вопросах, возникающих в связи с принятием Федерального закона от 08.12.2011 N 422-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с созданием в системе арбитражных судов Суда по интеллектуальным правам" (п. 2, 3), привлек к участию в деле в качестве специалиста Торгунакова Геннадия Григорьевича, являющегося директором строительной компании, обладающего необходимыми знаниями в области строительства, рекомендованного Союзом строителей.
Торгунаков Г.Г. при рассмотрении дела в суде первой инстанции пояснял, что целесообразно и правильно реализовать имущества должника одним единым лотом, учитывая особенности имущества должника, в составе которого имеется ликвидные и неликвидные объекты недвижимого имущества. Указал, что в отношении объекта по ул. Копылова, 19, имеются серьезные проблемы с подключением к сетям тепло-, водоснабжения, электроснабжения. При строительстве данного дома допущены нарушения градостроительных норм, в нем имеются задвоенные продажи одних и тех же квартир, что делает этот объект менее инвестиционно привлекательным. Все указанные недостатки можно снивелировать, объединив дом при продаже с домом по адресу: ул. Баумана, 6Г.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленное конкурсным управляющим ходатайство об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун", состоящее из 12 разделов, представленные возражения, заслушав мнение специалиста, суд первой инстанции утвердил Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун" в редакции конкурсного управляющего, изменив абзац 2 пункта 1.4, пункты 2.1, 2.3, 2.4, 2.5, абзац 3 пункта 9.1, пункты 9.2 и 9.4 представленного проекта.
Заявителем апелляционной жалобы не оспаривается содержание Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун". В указанной части определение суда первой инстанции не проверяется судом.
Заявитель жалобы не согласен с приложением N 1 к Положению о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Сибстоун" единым имущественным лотом.
В силу статей 2, 126, 129, 139, 142, а также положений норм главы VII Закона о банкротстве основной целью конкурсного производства как ликвидационной процедуры является достижение максимального экономического эффекта при удовлетворении требований кредиторов должника, достигаемого обеспечением баланса между затратами на проведение процедуры конкурсного производства (как финансовыми, так и временными) и ожидаемыми последствиями в виде размера удовлетворенных требований. С учетом достижения максимального экономического эффекта при удовлетворении требований кредиторов должника, имущество должника следует выставлять на торги единым лотом, если это является экономически целесообразным и продажа имущества должника отдельными лотами не приведет к достижению максимального экономического эффекта и максимальному удовлетворению требований кредитором в результате продажи имущества должника с торгов.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, в том числе специфику реализуемого имущества должника, пояснения специалиста о целесообразности продажи имущества должника единым лотом с учетом его специфики, изложенные нормы права, отсутствие доказательств целесообразности продажи имущества должника несколькими (двумя лотами), суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что основания для изменения судом пункта 1.2 Положения (с учетом Приложения N 1) в редакции конкурсного управляющего, в соответствии с которыми реализация имущества должника определена одним лотом, отсутствуют. Реализация объектов одним лотом не способна негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи имущества должника, а наоборот способствуют реализации всего имущества должника, учитывая, что в его состав входят как ликвидные, так и не ликвидные объекты.
Доводы заявителя жалобы о том, что негативные факторы, как затягивание процедуры продажи имущества, затруднение реализации объектов одним лотом, существенное снижение стоимости объектов недвижимости и увеличение сроков конкурсного производства, могут привести к существенному нарушению прав кредиторов и участников строительства при удовлетворении их требований за счет имущества застройщика в ограниченный период конкурсного производства, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку доказательств, в обоснование нарушения прав и законных интересов кредиторов и участников строительства материалы дела не содержат, документально не обоснованы, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для разделения лота по продаже имущества.
Ссылка заявителя жалобы на то, что при снижении цены стоимости лота непонятно в каком процентом отношении следует погашать требования кредиторов должника, несостоятельна, поскольку в отчете об оценке от 27.03.2015 N 020 указана стоимость каждого объекта незавершенного строительством.
При изложенных обстоятельствах, определение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя апелляционной жалобы, приведены при неверном толковании норм права, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого определения.
Согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины в случае подачи апелляционных жалоб на определения, не указанные в приведенном подпункте статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, не предусмотрена.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Красноярского края от "17" июля 2015 года по делу N А33-2805/2009к608 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.
Председательствующий
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
Судьи
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
А.Н.БАБЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)