Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05.06.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 09.06.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Волковой Ю.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корнеевой Е.В., при участии от истца - администрации Карачевского района (г. Карачев Брянской области, ОГРН 1023200757315, ИНН 3214002748) - Краева И.В. (доверенность от 12.05.2014), от ответчиков - индивидуального предпринимателя Полиной Галины Сергеевны (ОГРНИП 304325430700017) - Полиной Г.С. (паспорт) и Рябова Ю.В. (доверенность от 01.03.2014), от Полина Ивана Михайловича - Алиева Р.Э. (доверенность от 30.04.2014), в отсутствие третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области и общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Снежеть", рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление администрации Карачевского района Брянской области к индивидуальному предпринимателю Полиной Галине Сергеевне и Полину Ивану Михайловичу о признании недействительными сделок, применении последствий их недействительности и погашении записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
установил:
следующее.
Администрация Карачевского района (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Полиной Галине Сергеевне (далее - предприниматель) о признании недействительными заключенных между предпринимателем и Полиным Иваном Михайловичем договоров уступки прав аренды следующих земельных участков:
- по адресу: Брянская область, Карачевский район, вблизи населенного пункта д. Алымова, с кадастровыми номерами 32:10:180204:0003, 32:10:180204:0001, 32:10:180103:0001, 32:10:180205:0001, 32:10:180204:0002, 32:10:260309:0001,
- по адресу: Брянская область, Карачевский район, вблизи населенного пункта д. Яковлево, с кадастровым номером 32:10:180204:0004.
Одновременно истец просил погасить запись о государственной регистрации права аренды земельных участков за Полиным И.М. (т. 1, л.д. 3).
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил:
- - признать сделку по переуступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 23.03.2004 N 3, 4, 5, 6, 7,8, от 24.12.2004 N 12, заключенную между предпринимателем и Полиным И.М. недействительной;
- - применить последствия недействительности сделки в виде признания предпринимателя арендатором земельных участков по договорам аренды от 23.03.2004 N 3-8, от 24.12.2004 N 12 с 22.07.2013;
- - погасить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации от 22.07.2013 о регистрации договоров цессии в отношении следующих земельных участков:
с кадастровым номером 32:10:0180103:1 (запись N 32-32-10/014/2013-233), с кадастровым номером 32:10:0180104:166 (запись N 32-32-10/014/2013-235), с кадастровым номером 32:10:0180104:164 (запись N 32-32-10/014/2013-231), с кадастровым номером 32:10:0180106:38 (запись N 32-32-10/014/2013-234), с кадастровым номером 32:10:0180104:163 (запись N 32-32-10/014/2013-229), с кадастровым номером 32:10:0180104:165 (запись N 32-32-10/014/2013-230), с кадастровым номером 32:10:0180104:18 (запись N 32-32-10/014/2013-232).
Судом уточнение принято (т. 2, л.д. 79).
Определениями суда от 02.10.2013, от 05.11.2013 и от 03.12.2013, принятыми на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Полин Иван Михайлович и общество с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Снежеть".
Решением суда от 28.01.2014 (т. 2, л.д. 82) исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о ничтожности спорных договоров цессии, указав, что в нарушение условий договоров аренды земельных участков, права арендатора переданы Полину И.М. В качестве последствий недействительности сделок судом погашены записи о государственной регистрации права аренды за Полиным И.М.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Определением от 06.05.2014 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным судом первой инстанции, в силу следующего.
В суде первой инстанции истец уточнил заявленные требования, это уточнение было принято определением суда от 21.01.2014 (т. 2, л.д. 79). При этом одно из принятых уточненных требований (требование о применении последствий недействительности сделки в виде признания предпринимателя арендатором земельных участков по договорам аренды от 23.03.2004 N 3, 4, 5, 6, 7, 8, от 24.12.2004 N 12 с 22.07.2013) судом не рассмотрено; судебного акта по нему не принято, что в силу разъяснений, содержащихся в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", является основанием для перехода суда апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство о привлечении Полина И.М. к участию в деле в качестве соответчика. С учетом мнений присутствовавших в судебном заседании ответчика и его представителя и представителя третьего лица - Полина И.М., судом ходатайство удовлетворенно на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, процессуальный статус Полина И.М., привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, изменен на соответчика.
Привлекая Полина И.М. к участию в деле в качестве соответчика, суд апелляционной инстанции исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума 10/22), согласно которым ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
При этом, рассматривая вопрос о подведомственности спора арбитражному суду, апелляционная коллегия учитывает экономический характер спора, вытекающий из цели аренды земельных участков - для организации крестьянского фермерского хозяйства, выращивания сельскохозяйственной продукции и животноводства (пункты 1.1 договоров аренды). Отсутствие у Полина И.М. статуса индивидуального предпринимателя, при установлении экономического характера спора, не имеет определяющего значения для решения вопроса о подведомственности, поскольку гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2012 N 9007/12, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 09.11.2012 по делу N А23-2114/2012).
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил заявленные требования и просил:
- - признать недействительными сделки по переуступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 23.03.2004 N 3, 4, 5, 6, 7, 8 и от 24.12.2004 N 12;
- - применить последствия недействительности сделок в виде признания Полиной Г.С. арендатором земельных участков с 22.07.2013 и до дня вступления решения суда в законную силу включительно и непризнания Полина И.М. арендатором земельных участков с 22.-07.2013 до дня вступления решения суда в законную силу;
- - погасить в ЕГРП запись о регистрации договоров цессии земельных участков с кадастровыми номерами 32:10:0180103:1, 32:10:0180104:166, 32:10:0180104:164, 32:10:0180106:38, 32:10:0180104:163, 32:10:0180104:165, 32:10:0180104:18 Судом уточнение принято.
В судебном заседании представитель истца поддержал свою позицию, изложенную в уточненном исковом заявлении. Указал на неполучение предварительного согласия арендодателя на передачу прав арендатора Полину И.М., что нарушает статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации и свидетельствует о ничтожности сделок. Отметил, что временная уступка прав по договору не предусмотрена законодательством, а потому спорные сделки не могут рассматриваться как совершенные на период не более пяти лет.
Представители ответчиков возражали против доводов истца. Указали, что договоры уступки не противоречат нормам статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и условиям договоров аренды, которые не содержат запрета на передачу прав арендатора другому лицу без согласия арендодателя на срок, не превышающий пяти лет. Отметили, что Полин И.М. является уполномоченным ТнВ "Вельяминово", с которым предприниматель заключил договор о совместной деятельности от 03.01.2011, спорные земельные участки используются в рамках данного договора.
Изучив материалы дела и доводы искового заявления, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, иск подлежит частичному удовлетворению.
Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 02.03.2004 N 194, между администрацией (арендодатель) и Алиевым Сабутаем Дивизием оглы (арендатор) 23.03.2004 заключены договоры аренды земельных участков N 3, 4, 5, 6, 7, 8 (т. 1, л.д. 8-19), по условиям которых арендатор принял в пользование земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 32:10:180204:0003; 32:10:180204:0001; 32:10:180103:0001; 32:10:180205:0001; 32:10:180204:0002; 32:10:260309:0001, расположенные по адресу: Брянская область, Карачевский район, вблизи населенного пункта с. Алымова, для организации крестьянского (фермерского) хозяйства.
Кроме этого, на основании постановления администрации от 24.12.2004 N 1333 между администрацией (арендодатель) и Артамоновым Николаем Ивановичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.12.2004 N 12 (т. 1, л.д. 22), по условиям которого арендатор принял в пользование земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 32:10:180204:0004, находящийся по адресу: Брянская область, Карачевский район, вблизи д. Яковлево для сельскохозяйственного производства.
02.07.2008 между Алиевым С.Д. (цедент) и предпринимателем (цессионарий) заключены договоры об уступке прав по договорам аренды земельных участков N 3, 4, 5, 6, 7, 8 от 23.03.2004 (т. 1, л.д. 20), а 21.11.2008 между Артамоновым Н.И. (цедент) и предпринимателем (цессионарий) заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка от 24.12.2004 N 12 (т. 1, л.д. 25).
Факт уступки администрацией не оспаривался, а сами сделки уступки предметом споров не являлись.
03.07.2013 между предпринимателем (цедент) и Полиным И.М. (цессионарий) заключены договоры цессии, согласно которым цедент уступает свои права и обязанности по договорам от 02.07.2008 об уступке прав по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 32:10:180204:0003; 32:10:180204:0001; 32:10:180103:0001; 32:10:180205:0001; 32:10:180204:0002; 32:10:260309:0001 N 3, 4, 5, 6, 7, 8 от 23.03.2004, и по договору от 21.11.2008 об уступке прав по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 32:10:180104:166 нас рок до 03.01.2008 (т. 2, л.д. 8-14).
Предпринимателем 22.07.2013 в адрес администрации направлено уведомление о состоявшихся временных уступках прав арендатора до 03.01.2018 (т. 1, л.д. 52).
Договоры уступок зарегистрированы в ЕГРП, что подтверждается выписками от 24.07.2013 N 10/006/2013-980, N 10/006/2013-981, N 10/006/2013-982, N 10/006/2013-983, N 10/006/2013-984, N 10/006/2013-986, N 10/006/2013-985.
Администрация, ссылаясь на то, что в нарушение пункта 4.3.2 договоров права арендатора переданы Полину И.М. без предварительного согласия арендодателя и являются недействительными, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону иным правовым актам или договору.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное.
В данном случае условиями пунктов 4.3.2 договоров аренды предусмотрено, что арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более 5 лет только с согласия арендодателя.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из того, что существо уступки права заключается в перемене лица в обязательстве и такая перемена не может осуществляться на ограниченный срок, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что предусмотренные пунктами 4.3.2 договоров аренды условия о необходимости получения согласия арендодателя распространяются на случаи передачи прав арендатора по основному договору аренды, заключенному на срок более 5 лет.
В настоящей ситуации основные договоры аренды были заключены на срок, превышающий 5 лет, а следовательно, передача прав арендатора другому лицу требовала предварительного согласия арендодателя на совершение сделок.
Поскольку такого согласия получено не было, спорные договоры не соответствуют положениям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а потому являются недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В настоящем случае судом установлено и ответчиками не отрицается, что спорные земельные участки переданы Полину И.М., следовательно, он, в порядке применения последствий недействительности сделки, обязан возвратить их предпринимателю.
Вопрос о возврате Полиным И.М. предпринимателю денежных средств за уступленные права арендатора не рассматривается апелляционной инстанцией, поскольку условиями спорных договоров стоимость уступаемых прав не определена и доказательств оплаты денежных средств Полиным И.М. за уступленные права не представлено.
Следовательно, вопросы возможного возврата денежных средств могут быть рассмотрены в самостоятельном споре между ответчиками.
Заявленные истцом требования о применении последствий недействительности сделок в виде признания Полиной Г.С. арендатором земельных участков с 22.07.2013 и до дня вступления решения суда в законную силу включительно и непризнания Полина И.М. арендатором земельных участков с 22.07.2013 до дня вступления решения суда в законную силу, не могут быть применены, так как не соответствуют статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанной материальной нормой последствиями недействительности сделки является возврат ее сторон в первоначальное положение, существовавшее до момента совершения сделки.
Вместе с тем, исходя из преследуемой истцом цели, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 3 постановления Пленума 10/22, суд апелляционной инстанции применяет последствия недействительности сделки, предусмотренные законом.
В пункте 52 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Поскольку в настоящем случае истцом избран специальный способ защиты права в виде признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, его требования удовлетворены, погашение в ЕГРП записи о регистрации договоров цессии будет являться исполнением судебного акта о применении последствий недействительности сделки. Отдельной констатации в судебном решении необходимости погашения регистрационных записей в этом случае не требуется, в связи с чем соответствующие требования подлежат оставлению без удовлетворения.
Представленные предпринимателем документы в отношении ТнВ "Вельяминово", с которым у него заключен договор о совместной деятельности от 03.01.2011 (в рамках этого договора права аренды земельных участков внесены в качестве вклада в совместную деятельность), не влияет на разрешение настоящего спора, предметом которого является оценка правомерности передачи прав арендатору иному лицу - Полину И.М.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.
В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер госпошлины по спорам о признании сделок недействительными составляет 4 тыс. рублей; при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера (в данном случае - применении последствий недействительности сделок) - 4 тыс. рублей; при подаче заявления об обеспечении иска (т. 1, л.д. 97) - 2 тыс. рублей, всего - 10 тыс. рублей.
Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, она подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета по 5 тыс. рублей с каждого.
Госпошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 6.1 статьи 268, статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 28.01.2014 по делу N А09-6410/2013 отменить.
Исковые требования администрации Карачевского района Брянской области удовлетворить частично.
Признать недействительными заключенные между ИП Полиной Галиной Сергеевной и Полиным Иваном Михайловичем договоры цессии от 03.07.2013 об уступке прав арендатора по договорам аренды земельных участков от 23.03.2004 N 3, 4, 5, 6, 7, 8 и от 24.12.2004 N 12.
Применить последствия недействительности сделок в виде обязания Полина Ивана Михайловича возвратить Полиной Галине Сергеевне земельные участки с кадастровыми номерами: 32:10:0180103:1, 32:10:0180104:166, 32:10:0180104:164, 32:10:0180106:38, 32:10:0180104:163, 32:10:0180104:165, 32:10:0180104:18.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с ИП Полиной Галины Сергеевны и Полина Ивана Михайловича в доход федерального бюджета госпошлину в сумме по 5 тыс. рублей с каждого.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
Ю.А.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2014 ПО ДЕЛУ N А09-6410/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2014 г. по делу N А09-6410/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05.06.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 09.06.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Волковой Ю.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корнеевой Е.В., при участии от истца - администрации Карачевского района (г. Карачев Брянской области, ОГРН 1023200757315, ИНН 3214002748) - Краева И.В. (доверенность от 12.05.2014), от ответчиков - индивидуального предпринимателя Полиной Галины Сергеевны (ОГРНИП 304325430700017) - Полиной Г.С. (паспорт) и Рябова Ю.В. (доверенность от 01.03.2014), от Полина Ивана Михайловича - Алиева Р.Э. (доверенность от 30.04.2014), в отсутствие третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области и общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Снежеть", рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление администрации Карачевского района Брянской области к индивидуальному предпринимателю Полиной Галине Сергеевне и Полину Ивану Михайловичу о признании недействительными сделок, применении последствий их недействительности и погашении записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
установил:
следующее.
Администрация Карачевского района (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Полиной Галине Сергеевне (далее - предприниматель) о признании недействительными заключенных между предпринимателем и Полиным Иваном Михайловичем договоров уступки прав аренды следующих земельных участков:
- по адресу: Брянская область, Карачевский район, вблизи населенного пункта д. Алымова, с кадастровыми номерами 32:10:180204:0003, 32:10:180204:0001, 32:10:180103:0001, 32:10:180205:0001, 32:10:180204:0002, 32:10:260309:0001,
- по адресу: Брянская область, Карачевский район, вблизи населенного пункта д. Яковлево, с кадастровым номером 32:10:180204:0004.
Одновременно истец просил погасить запись о государственной регистрации права аренды земельных участков за Полиным И.М. (т. 1, л.д. 3).
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил:
- - признать сделку по переуступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 23.03.2004 N 3, 4, 5, 6, 7,8, от 24.12.2004 N 12, заключенную между предпринимателем и Полиным И.М. недействительной;
- - применить последствия недействительности сделки в виде признания предпринимателя арендатором земельных участков по договорам аренды от 23.03.2004 N 3-8, от 24.12.2004 N 12 с 22.07.2013;
- - погасить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации от 22.07.2013 о регистрации договоров цессии в отношении следующих земельных участков:
с кадастровым номером 32:10:0180103:1 (запись N 32-32-10/014/2013-233), с кадастровым номером 32:10:0180104:166 (запись N 32-32-10/014/2013-235), с кадастровым номером 32:10:0180104:164 (запись N 32-32-10/014/2013-231), с кадастровым номером 32:10:0180106:38 (запись N 32-32-10/014/2013-234), с кадастровым номером 32:10:0180104:163 (запись N 32-32-10/014/2013-229), с кадастровым номером 32:10:0180104:165 (запись N 32-32-10/014/2013-230), с кадастровым номером 32:10:0180104:18 (запись N 32-32-10/014/2013-232).
Судом уточнение принято (т. 2, л.д. 79).
Определениями суда от 02.10.2013, от 05.11.2013 и от 03.12.2013, принятыми на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Полин Иван Михайлович и общество с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Снежеть".
Решением суда от 28.01.2014 (т. 2, л.д. 82) исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о ничтожности спорных договоров цессии, указав, что в нарушение условий договоров аренды земельных участков, права арендатора переданы Полину И.М. В качестве последствий недействительности сделок судом погашены записи о государственной регистрации права аренды за Полиным И.М.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Определением от 06.05.2014 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным судом первой инстанции, в силу следующего.
В суде первой инстанции истец уточнил заявленные требования, это уточнение было принято определением суда от 21.01.2014 (т. 2, л.д. 79). При этом одно из принятых уточненных требований (требование о применении последствий недействительности сделки в виде признания предпринимателя арендатором земельных участков по договорам аренды от 23.03.2004 N 3, 4, 5, 6, 7, 8, от 24.12.2004 N 12 с 22.07.2013) судом не рассмотрено; судебного акта по нему не принято, что в силу разъяснений, содержащихся в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", является основанием для перехода суда апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство о привлечении Полина И.М. к участию в деле в качестве соответчика. С учетом мнений присутствовавших в судебном заседании ответчика и его представителя и представителя третьего лица - Полина И.М., судом ходатайство удовлетворенно на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, процессуальный статус Полина И.М., привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, изменен на соответчика.
Привлекая Полина И.М. к участию в деле в качестве соответчика, суд апелляционной инстанции исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума 10/22), согласно которым ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
При этом, рассматривая вопрос о подведомственности спора арбитражному суду, апелляционная коллегия учитывает экономический характер спора, вытекающий из цели аренды земельных участков - для организации крестьянского фермерского хозяйства, выращивания сельскохозяйственной продукции и животноводства (пункты 1.1 договоров аренды). Отсутствие у Полина И.М. статуса индивидуального предпринимателя, при установлении экономического характера спора, не имеет определяющего значения для решения вопроса о подведомственности, поскольку гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2012 N 9007/12, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 09.11.2012 по делу N А23-2114/2012).
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил заявленные требования и просил:
- - признать недействительными сделки по переуступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 23.03.2004 N 3, 4, 5, 6, 7, 8 и от 24.12.2004 N 12;
- - применить последствия недействительности сделок в виде признания Полиной Г.С. арендатором земельных участков с 22.07.2013 и до дня вступления решения суда в законную силу включительно и непризнания Полина И.М. арендатором земельных участков с 22.-07.2013 до дня вступления решения суда в законную силу;
- - погасить в ЕГРП запись о регистрации договоров цессии земельных участков с кадастровыми номерами 32:10:0180103:1, 32:10:0180104:166, 32:10:0180104:164, 32:10:0180106:38, 32:10:0180104:163, 32:10:0180104:165, 32:10:0180104:18 Судом уточнение принято.
В судебном заседании представитель истца поддержал свою позицию, изложенную в уточненном исковом заявлении. Указал на неполучение предварительного согласия арендодателя на передачу прав арендатора Полину И.М., что нарушает статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации и свидетельствует о ничтожности сделок. Отметил, что временная уступка прав по договору не предусмотрена законодательством, а потому спорные сделки не могут рассматриваться как совершенные на период не более пяти лет.
Представители ответчиков возражали против доводов истца. Указали, что договоры уступки не противоречат нормам статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и условиям договоров аренды, которые не содержат запрета на передачу прав арендатора другому лицу без согласия арендодателя на срок, не превышающий пяти лет. Отметили, что Полин И.М. является уполномоченным ТнВ "Вельяминово", с которым предприниматель заключил договор о совместной деятельности от 03.01.2011, спорные земельные участки используются в рамках данного договора.
Изучив материалы дела и доводы искового заявления, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, иск подлежит частичному удовлетворению.
Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 02.03.2004 N 194, между администрацией (арендодатель) и Алиевым Сабутаем Дивизием оглы (арендатор) 23.03.2004 заключены договоры аренды земельных участков N 3, 4, 5, 6, 7, 8 (т. 1, л.д. 8-19), по условиям которых арендатор принял в пользование земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 32:10:180204:0003; 32:10:180204:0001; 32:10:180103:0001; 32:10:180205:0001; 32:10:180204:0002; 32:10:260309:0001, расположенные по адресу: Брянская область, Карачевский район, вблизи населенного пункта с. Алымова, для организации крестьянского (фермерского) хозяйства.
Кроме этого, на основании постановления администрации от 24.12.2004 N 1333 между администрацией (арендодатель) и Артамоновым Николаем Ивановичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.12.2004 N 12 (т. 1, л.д. 22), по условиям которого арендатор принял в пользование земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 32:10:180204:0004, находящийся по адресу: Брянская область, Карачевский район, вблизи д. Яковлево для сельскохозяйственного производства.
02.07.2008 между Алиевым С.Д. (цедент) и предпринимателем (цессионарий) заключены договоры об уступке прав по договорам аренды земельных участков N 3, 4, 5, 6, 7, 8 от 23.03.2004 (т. 1, л.д. 20), а 21.11.2008 между Артамоновым Н.И. (цедент) и предпринимателем (цессионарий) заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка от 24.12.2004 N 12 (т. 1, л.д. 25).
Факт уступки администрацией не оспаривался, а сами сделки уступки предметом споров не являлись.
03.07.2013 между предпринимателем (цедент) и Полиным И.М. (цессионарий) заключены договоры цессии, согласно которым цедент уступает свои права и обязанности по договорам от 02.07.2008 об уступке прав по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 32:10:180204:0003; 32:10:180204:0001; 32:10:180103:0001; 32:10:180205:0001; 32:10:180204:0002; 32:10:260309:0001 N 3, 4, 5, 6, 7, 8 от 23.03.2004, и по договору от 21.11.2008 об уступке прав по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 32:10:180104:166 нас рок до 03.01.2008 (т. 2, л.д. 8-14).
Предпринимателем 22.07.2013 в адрес администрации направлено уведомление о состоявшихся временных уступках прав арендатора до 03.01.2018 (т. 1, л.д. 52).
Договоры уступок зарегистрированы в ЕГРП, что подтверждается выписками от 24.07.2013 N 10/006/2013-980, N 10/006/2013-981, N 10/006/2013-982, N 10/006/2013-983, N 10/006/2013-984, N 10/006/2013-986, N 10/006/2013-985.
Администрация, ссылаясь на то, что в нарушение пункта 4.3.2 договоров права арендатора переданы Полину И.М. без предварительного согласия арендодателя и являются недействительными, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону иным правовым актам или договору.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное.
В данном случае условиями пунктов 4.3.2 договоров аренды предусмотрено, что арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более 5 лет только с согласия арендодателя.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из того, что существо уступки права заключается в перемене лица в обязательстве и такая перемена не может осуществляться на ограниченный срок, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что предусмотренные пунктами 4.3.2 договоров аренды условия о необходимости получения согласия арендодателя распространяются на случаи передачи прав арендатора по основному договору аренды, заключенному на срок более 5 лет.
В настоящей ситуации основные договоры аренды были заключены на срок, превышающий 5 лет, а следовательно, передача прав арендатора другому лицу требовала предварительного согласия арендодателя на совершение сделок.
Поскольку такого согласия получено не было, спорные договоры не соответствуют положениям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а потому являются недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В настоящем случае судом установлено и ответчиками не отрицается, что спорные земельные участки переданы Полину И.М., следовательно, он, в порядке применения последствий недействительности сделки, обязан возвратить их предпринимателю.
Вопрос о возврате Полиным И.М. предпринимателю денежных средств за уступленные права арендатора не рассматривается апелляционной инстанцией, поскольку условиями спорных договоров стоимость уступаемых прав не определена и доказательств оплаты денежных средств Полиным И.М. за уступленные права не представлено.
Следовательно, вопросы возможного возврата денежных средств могут быть рассмотрены в самостоятельном споре между ответчиками.
Заявленные истцом требования о применении последствий недействительности сделок в виде признания Полиной Г.С. арендатором земельных участков с 22.07.2013 и до дня вступления решения суда в законную силу включительно и непризнания Полина И.М. арендатором земельных участков с 22.07.2013 до дня вступления решения суда в законную силу, не могут быть применены, так как не соответствуют статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанной материальной нормой последствиями недействительности сделки является возврат ее сторон в первоначальное положение, существовавшее до момента совершения сделки.
Вместе с тем, исходя из преследуемой истцом цели, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 3 постановления Пленума 10/22, суд апелляционной инстанции применяет последствия недействительности сделки, предусмотренные законом.
В пункте 52 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Поскольку в настоящем случае истцом избран специальный способ защиты права в виде признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, его требования удовлетворены, погашение в ЕГРП записи о регистрации договоров цессии будет являться исполнением судебного акта о применении последствий недействительности сделки. Отдельной констатации в судебном решении необходимости погашения регистрационных записей в этом случае не требуется, в связи с чем соответствующие требования подлежат оставлению без удовлетворения.
Представленные предпринимателем документы в отношении ТнВ "Вельяминово", с которым у него заключен договор о совместной деятельности от 03.01.2011 (в рамках этого договора права аренды земельных участков внесены в качестве вклада в совместную деятельность), не влияет на разрешение настоящего спора, предметом которого является оценка правомерности передачи прав арендатору иному лицу - Полину И.М.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.
В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер госпошлины по спорам о признании сделок недействительными составляет 4 тыс. рублей; при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера (в данном случае - применении последствий недействительности сделок) - 4 тыс. рублей; при подаче заявления об обеспечении иска (т. 1, л.д. 97) - 2 тыс. рублей, всего - 10 тыс. рублей.
Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, она подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета по 5 тыс. рублей с каждого.
Госпошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 6.1 статьи 268, статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 28.01.2014 по делу N А09-6410/2013 отменить.
Исковые требования администрации Карачевского района Брянской области удовлетворить частично.
Признать недействительными заключенные между ИП Полиной Галиной Сергеевной и Полиным Иваном Михайловичем договоры цессии от 03.07.2013 об уступке прав арендатора по договорам аренды земельных участков от 23.03.2004 N 3, 4, 5, 6, 7, 8 и от 24.12.2004 N 12.
Применить последствия недействительности сделок в виде обязания Полина Ивана Михайловича возвратить Полиной Галине Сергеевне земельные участки с кадастровыми номерами: 32:10:0180103:1, 32:10:0180104:166, 32:10:0180104:164, 32:10:0180106:38, 32:10:0180104:163, 32:10:0180104:165, 32:10:0180104:18.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с ИП Полиной Галины Сергеевны и Полина Ивана Михайловича в доход федерального бюджета госпошлину в сумме по 5 тыс. рублей с каждого.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
Ю.А.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)