Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Атаманова Т.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Королевой А.В.,
судей Кинчаровой О.Е., Васильевой Е.В.,
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Б. - Е. на решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 19 марта 2013 года, по которому постановлено:
Исковые требования открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Норд", Б. и Г. солидарно в пользу открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" задолженность по кредитному договору N *** от 28.03.2012 года по состоянию на 19 марта 2013 года в сумме 51 137 929 руб. 45 коп. (пятьдесят один миллион сто тридцать семь тысяч девятьсот двадцать девять руб. 45 коп.).
Обратить взыскание на заложенное по договору N *** от 28.03.2012 г. имущество Ш. путем продажи с открытых торгов, а именно:
- 1. Земельный участок, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м с установлением начальной продажной стоимости 1 624 800 руб.;
- 2. Земельный участок, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м с установлением начальной продажной стоимости 1624 800 руб.;
- 3. Земельный участок, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м с установлением начальной продажной стоимости 1 392 800 руб.;
- 4. Земельный участок, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м с установлением начальной продажной стоимости 1 934 400 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Норд" и Ш. в пользу открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб. с каждого.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Норд", Б. и Г. в пользу открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 666 руб. 66 коп. каждого.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Норд" и Ш. в пользу открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" расходы по проведению экспертизы в размере 13 250 руб. с каждого.
Заслушав доклад судьи Кинчаровой О.Е., пояснения Б., ее представителя - Е., Ш., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ОАО "Россельхозбанк" С., полагавшей решение суда законным и обоснованным, заслушав специалиста Н., эксперта Ц., судебная коллегия
установила:
ОАО "Россельхозбанк" (далее - банк) обратилось в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к ООО "Норд", Б., Г., Ш., о взыскании в солидарном порядке суммы задолженности по кредитному договору по состоянию на 18 марта 2013 г. в размере 51 118 981,20 руб., обращении взыскания на заложенное имущество, а именно, на следующие земельные участки категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства:
- 1. земельный участок, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м;
- 2. земельный участок, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м;
- 3. земельный участок, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м;
- 4. земельный участок, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м;
- и установлении начальной продажной цены реализации каждого из указанных земельных участков равной 80% от их рыночной стоимости, взыскании в долевом порядке расходов по оплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей, расходов по оплате услуг экспертов в размере 26500 руб.
В обоснование иска указал, что 28 марта 2012 года между банком и ООО "Норд" был заключен кредитный договор N ***, в соответствии с которым банк предоставил заемщику кредит в сумме 47500000 руб. под 13% годовых на срок по 25.04.2014 года для пополнения оборотных средств.
28 марта 2012 года в целях обеспечения исполнения обязательств по указанному кредитному договору между банком и ответчиками Б., Г. были заключены договора поручительства.
28 марта 2012 года между банком и Ш. был заключен договор N *** об ипотеке (залоге) земельных участков (в редакции Дополнительного соглашения N *** от 29.03.2012 г.) в обеспечение исполнения договора N *** от 28.03.2012 г. По данному договору предметом залога являются вышеуказанные земельные участки.
В связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредитному договору банком заявлены вышеуказанные исковые требования.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Б. - Е., не соглашаясь с решением суда, просит его отменить.
В обоснование жалобы указывает на несогласие с выводами судебной экспертизы, считает их необоснованными. Исследование экспертом проводилось путем изучения представленной документации, осмотр объектов оценки не производился. Не был применен метод предполагаемого использования, поскольку у эксперта отсутствовала информация о доходности объектов, о величине земельной ренты за аналогичные участки. Однако из договора об ипотеке, дополнительного соглашения к нему усматривается, что земельные участки с кадастровыми номерами ***, *** имеют обременение в виде аренды сроком на 10 лет, что является подтверждением их использования, доходности данных объектов, что не учитывалось при проведении оценки.
Общая стоимость участков экспертом при проведении судебной экспертизы была определена в 8 744 700 руб., тогда как их стоимость, определенная оценщиком до заключения договора N *** об ипотеке (залоге) земельных участков, составила 77 164 100 руб.
В связи с этим считает, что судебная экспертиза является неполной, имеются сомнения в достоверности заключения эксперта. Рыночная стоимость земельных участков в заключении судебной экспертизы необоснованно занижена.
Представитель ООО "Норд", Г. в суд не явились, о дне и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены. При таких обстоятельствах судебная коллегия посчитала необходимым рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы представителя Б. - Е., судебная коллегия приходит к следующему.
Материалами дела установлено, что 28 марта 2012 года между ОАО "Россельхозбанк" и ООО "Норд" был заключен кредитный договор N ***. Согласно условиям данного договора банк передал заемщику кредит в размере 47 500 000 руб. сроком погашения до 25 февраля 2014 г. под 13% годовых для пополнения оборотных средств.
В обеспечение исполнения кредитного обязательства банком были заключены 28 марта 2012 г. договоры поручительства с Б. и Г., по которым поручители взяли на себя обязательства в полном объеме отвечать перед банком за исполнение ООО "Норд" обязательств по кредитному договору N *** от 28 марта 2012 г., а также договор об ипотеке (залоге) земельных участков с Ш.
В нарушение взятых на себя по кредитному договору N *** от 28 марта 2012 г. обязательств ООО "Норд" не исполняет свои обязательства по возврату кредитных денежных средств и уплате процентов за пользование кредитом.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции, руководствуясь условиями кредитного договора, договоров поручительства и договора об ипотеке (залоге) земельных участков, а также положениями статей 309, 310, 819, 361, 363, 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", правомерно постановил решение о взыскании в солидарном порядке с должника и поручителей задолженности по кредитному договору от 28 марта 2012 г. и обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке (залоге) земельных участков от 28 марта 2012 г. недвижимое имущество.
Судебная коллегия в силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суть которых сводится к несогласию с установленной начальной продажной стоимостью земельных участков, на которые обращено взыскание.
Судом с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества была назначена судебная экспертиза на предмет определения его рыночной стоимости.
Заключением эксперта ЗАО "М***" N *** от 11.01.2013 была определена рыночная стоимость земельных участков.
Суд первой инстанции, ссылаясь на положения п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пришел к выводу о наличии оснований для определения начальной продажной стоимости заложенных земельных участков равной 80% от стоимости, определенной в заключении эксперта.
Данный вывод суда основан на неверном толковании закона.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Вместе с тем, в силу системного толкования закона, применение указанной нормы возможно лишь в случае, если судом не назначается судебная товароведческая экспертиза.
Таким образом, у суда первой инстанции не было предусмотренных законом оснований для определения продажной стоимости заложенного недвижимого имущества равной 80% от стоимости, определенной в заключении эксперта.
На основании изложенного решение суда в части установления начальной продажной стоимости заложенных земельных участков нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит изменению путем установления начальной продажной стоимости равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в вышеуказанном заключении эксперта ЗАО "М***" N *** от 11.01.2013.
Доводы апелляционной жалобы, суть которых сводится к несогласию с выводами указанного заключения эксперта ЗАО "М***" о рыночной стоимости земельных участков, судебная коллегия находит несостоятельными.
Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, у суда не имелось. Данное заключение мотивировано, содержит ссылки на нормативную и иную документацию, использованную при проведении исследования.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы, направленные на оспаривание выводов эксперта, необоснованными.
При этом ссылки, содержащиеся в жалобе, на отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненные оценщиком ООО "Б***", не свидетельствуют о неправильности выводов суда первой инстанции, руководствовавшегося при определении начальной продажной стоимости заложенного имущества заключением судебной экспертизы.
В материалах гражданского дела имеются только выводы оценщика об оценке рыночной стоимости земельных участков, ставших предметом ипотеки, на основании которых проверить обоснованность оценки не представляется возможным. Указанные отчеты в полном объеме отсутствуют у залогодателя - банка и залогодержателя - Ш.
Согласно ответу директора ООО "Б***" на запрос суда апелляционной инстанции данное общество проводило только предварительную оценку земельных участков по заказу Ш.
Кроме того, судебная коллегия полагает, что к имеющимся в материалах дела отчетам об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненным оценщиком ООО "Б***", необходимо отнестись критически, поскольку при определении рыночной стоимости земельных участков сравнительным методом применялись в качестве сопоставимых аналогов оцениваемых земельных участков неравнозначные им участки по площади и по их использованию.
Доводы жалобы о неполноте заключения судебной экспертизы в связи с тем, что не был применен метод предполагаемого использования (доходный метод), являются несостоятельными, поскольку, как следует из пояснений эксперта ЗАО "М***", данных в суде апелляционной инстанции, данный метод не мог быть применен в связи с отсутствием необходимых для его применения сведений.
Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 19 марта 2013 года изменить, увеличив установленную начальную продажную стоимость заложенного по договору N *** от 28.03.2012 г. имущества Ш., на которое обращено взыскание путем продажи с открытых торгов, а именно:
- 1. Земельного участка, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м до 2 031 000 руб.;
- 2. Земельного участка, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м до 2 031 000 руб.;
- 3. Земельного участка, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м до 1 741 000 руб.;
- 4. Земельного участка, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м до 2 418 000 руб.
В остальной части решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 19 марта 2013 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ УЛЬЯНОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1799/2013
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июня 2013 г. по делу N 33-1799/2013
Судья Атаманова Т.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Королевой А.В.,
судей Кинчаровой О.Е., Васильевой Е.В.,
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Б. - Е. на решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 19 марта 2013 года, по которому постановлено:
Исковые требования открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Норд", Б. и Г. солидарно в пользу открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" задолженность по кредитному договору N *** от 28.03.2012 года по состоянию на 19 марта 2013 года в сумме 51 137 929 руб. 45 коп. (пятьдесят один миллион сто тридцать семь тысяч девятьсот двадцать девять руб. 45 коп.).
Обратить взыскание на заложенное по договору N *** от 28.03.2012 г. имущество Ш. путем продажи с открытых торгов, а именно:
- 1. Земельный участок, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м с установлением начальной продажной стоимости 1 624 800 руб.;
- 2. Земельный участок, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м с установлением начальной продажной стоимости 1624 800 руб.;
- 3. Земельный участок, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м с установлением начальной продажной стоимости 1 392 800 руб.;
- 4. Земельный участок, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м с установлением начальной продажной стоимости 1 934 400 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Норд" и Ш. в пользу открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб. с каждого.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Норд", Б. и Г. в пользу открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 666 руб. 66 коп. каждого.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Норд" и Ш. в пользу открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" расходы по проведению экспертизы в размере 13 250 руб. с каждого.
Заслушав доклад судьи Кинчаровой О.Е., пояснения Б., ее представителя - Е., Ш., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ОАО "Россельхозбанк" С., полагавшей решение суда законным и обоснованным, заслушав специалиста Н., эксперта Ц., судебная коллегия
установила:
ОАО "Россельхозбанк" (далее - банк) обратилось в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к ООО "Норд", Б., Г., Ш., о взыскании в солидарном порядке суммы задолженности по кредитному договору по состоянию на 18 марта 2013 г. в размере 51 118 981,20 руб., обращении взыскания на заложенное имущество, а именно, на следующие земельные участки категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства:
- 1. земельный участок, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м;
- 2. земельный участок, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м;
- 3. земельный участок, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м;
- 4. земельный участок, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м;
- и установлении начальной продажной цены реализации каждого из указанных земельных участков равной 80% от их рыночной стоимости, взыскании в долевом порядке расходов по оплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей, расходов по оплате услуг экспертов в размере 26500 руб.
В обоснование иска указал, что 28 марта 2012 года между банком и ООО "Норд" был заключен кредитный договор N ***, в соответствии с которым банк предоставил заемщику кредит в сумме 47500000 руб. под 13% годовых на срок по 25.04.2014 года для пополнения оборотных средств.
28 марта 2012 года в целях обеспечения исполнения обязательств по указанному кредитному договору между банком и ответчиками Б., Г. были заключены договора поручительства.
28 марта 2012 года между банком и Ш. был заключен договор N *** об ипотеке (залоге) земельных участков (в редакции Дополнительного соглашения N *** от 29.03.2012 г.) в обеспечение исполнения договора N *** от 28.03.2012 г. По данному договору предметом залога являются вышеуказанные земельные участки.
В связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредитному договору банком заявлены вышеуказанные исковые требования.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Б. - Е., не соглашаясь с решением суда, просит его отменить.
В обоснование жалобы указывает на несогласие с выводами судебной экспертизы, считает их необоснованными. Исследование экспертом проводилось путем изучения представленной документации, осмотр объектов оценки не производился. Не был применен метод предполагаемого использования, поскольку у эксперта отсутствовала информация о доходности объектов, о величине земельной ренты за аналогичные участки. Однако из договора об ипотеке, дополнительного соглашения к нему усматривается, что земельные участки с кадастровыми номерами ***, *** имеют обременение в виде аренды сроком на 10 лет, что является подтверждением их использования, доходности данных объектов, что не учитывалось при проведении оценки.
Общая стоимость участков экспертом при проведении судебной экспертизы была определена в 8 744 700 руб., тогда как их стоимость, определенная оценщиком до заключения договора N *** об ипотеке (залоге) земельных участков, составила 77 164 100 руб.
В связи с этим считает, что судебная экспертиза является неполной, имеются сомнения в достоверности заключения эксперта. Рыночная стоимость земельных участков в заключении судебной экспертизы необоснованно занижена.
Представитель ООО "Норд", Г. в суд не явились, о дне и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены. При таких обстоятельствах судебная коллегия посчитала необходимым рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы представителя Б. - Е., судебная коллегия приходит к следующему.
Материалами дела установлено, что 28 марта 2012 года между ОАО "Россельхозбанк" и ООО "Норд" был заключен кредитный договор N ***. Согласно условиям данного договора банк передал заемщику кредит в размере 47 500 000 руб. сроком погашения до 25 февраля 2014 г. под 13% годовых для пополнения оборотных средств.
В обеспечение исполнения кредитного обязательства банком были заключены 28 марта 2012 г. договоры поручительства с Б. и Г., по которым поручители взяли на себя обязательства в полном объеме отвечать перед банком за исполнение ООО "Норд" обязательств по кредитному договору N *** от 28 марта 2012 г., а также договор об ипотеке (залоге) земельных участков с Ш.
В нарушение взятых на себя по кредитному договору N *** от 28 марта 2012 г. обязательств ООО "Норд" не исполняет свои обязательства по возврату кредитных денежных средств и уплате процентов за пользование кредитом.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции, руководствуясь условиями кредитного договора, договоров поручительства и договора об ипотеке (залоге) земельных участков, а также положениями статей 309, 310, 819, 361, 363, 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", правомерно постановил решение о взыскании в солидарном порядке с должника и поручителей задолженности по кредитному договору от 28 марта 2012 г. и обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке (залоге) земельных участков от 28 марта 2012 г. недвижимое имущество.
Судебная коллегия в силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суть которых сводится к несогласию с установленной начальной продажной стоимостью земельных участков, на которые обращено взыскание.
Судом с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества была назначена судебная экспертиза на предмет определения его рыночной стоимости.
Заключением эксперта ЗАО "М***" N *** от 11.01.2013 была определена рыночная стоимость земельных участков.
Суд первой инстанции, ссылаясь на положения п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пришел к выводу о наличии оснований для определения начальной продажной стоимости заложенных земельных участков равной 80% от стоимости, определенной в заключении эксперта.
Данный вывод суда основан на неверном толковании закона.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Вместе с тем, в силу системного толкования закона, применение указанной нормы возможно лишь в случае, если судом не назначается судебная товароведческая экспертиза.
Таким образом, у суда первой инстанции не было предусмотренных законом оснований для определения продажной стоимости заложенного недвижимого имущества равной 80% от стоимости, определенной в заключении эксперта.
На основании изложенного решение суда в части установления начальной продажной стоимости заложенных земельных участков нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит изменению путем установления начальной продажной стоимости равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в вышеуказанном заключении эксперта ЗАО "М***" N *** от 11.01.2013.
Доводы апелляционной жалобы, суть которых сводится к несогласию с выводами указанного заключения эксперта ЗАО "М***" о рыночной стоимости земельных участков, судебная коллегия находит несостоятельными.
Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, у суда не имелось. Данное заключение мотивировано, содержит ссылки на нормативную и иную документацию, использованную при проведении исследования.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы, направленные на оспаривание выводов эксперта, необоснованными.
При этом ссылки, содержащиеся в жалобе, на отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненные оценщиком ООО "Б***", не свидетельствуют о неправильности выводов суда первой инстанции, руководствовавшегося при определении начальной продажной стоимости заложенного имущества заключением судебной экспертизы.
В материалах гражданского дела имеются только выводы оценщика об оценке рыночной стоимости земельных участков, ставших предметом ипотеки, на основании которых проверить обоснованность оценки не представляется возможным. Указанные отчеты в полном объеме отсутствуют у залогодателя - банка и залогодержателя - Ш.
Согласно ответу директора ООО "Б***" на запрос суда апелляционной инстанции данное общество проводило только предварительную оценку земельных участков по заказу Ш.
Кроме того, судебная коллегия полагает, что к имеющимся в материалах дела отчетам об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненным оценщиком ООО "Б***", необходимо отнестись критически, поскольку при определении рыночной стоимости земельных участков сравнительным методом применялись в качестве сопоставимых аналогов оцениваемых земельных участков неравнозначные им участки по площади и по их использованию.
Доводы жалобы о неполноте заключения судебной экспертизы в связи с тем, что не был применен метод предполагаемого использования (доходный метод), являются несостоятельными, поскольку, как следует из пояснений эксперта ЗАО "М***", данных в суде апелляционной инстанции, данный метод не мог быть применен в связи с отсутствием необходимых для его применения сведений.
Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 19 марта 2013 года изменить, увеличив установленную начальную продажную стоимость заложенного по договору N *** от 28.03.2012 г. имущества Ш., на которое обращено взыскание путем продажи с открытых торгов, а именно:
- 1. Земельного участка, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м до 2 031 000 руб.;
- 2. Земельного участка, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м до 2 031 000 руб.;
- 3. Земельного участка, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м до 1 741 000 руб.;
- 4. Земельного участка, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО "Мулловское городское поселение", участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв. м до 2 418 000 руб.
В остальной части решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 19 марта 2013 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)