Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 22 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 апреля 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Гончаровой
судей Н.Н. Анисимовой, О.Ю. Еремеевой
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.В. Модиной
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Невельского городского округа
апелляционное производство N 05АП-3660/2013
на решение от 21.02.2013 года
судьи В.Н. Джавашвили
по делу N А59-5264/2012 Арбитражного суда Сахалинской области
по заявлению индивидуального предпринимателя Пак Генриха Кекеновича (ИНН 650502352607, ОГРН 312650926200027, дата государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 18.09.20012)
к Комитету по управлению имуществом администрации Невельского городского округа (ИНН 6505007351, ОГРН 1036502900279, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 17.04.2003)
третьи лица: администрация Невельского городского округа, Тен Ги Ен
об оспаривании отказа N 1467/2012-05 от 21.08.2012 в передаче земельного участка в аренду и возложении обязанности предоставить земельный участок
при участии:
- стороны не явились;
- установил:
Индивидуальный предприниматель Пак Генрих Кекенович (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации Невельского городского округа (далее - Комитет, ответчик) об оспаривании отказа N 1467/2012-05 от 21.08.2012 в передаче земельного участка в аренду и возложении обязанности предоставить земельный участок.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 21.02.2013 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, Комитет по управлению имуществом администрации Невельского городского округа обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы указывает, что земельный участок с кадастровым номером 65:07:0000003:0004 общей площадью 5312,15 кв. м обременен правами аренды и, следовательно, возможность распоряжения у арендодателя отсутствует. Полагает, что судом первой инстанции не дана правовая оценка обременения спорного земельного участка и возможности заключения сделки на спорный земельный участок.
Указывает, что земельные участки под объектами недвижимости не формировались, они расположены на спорном земельном участке с видом использования - для эксплуатации производственной территории и площадь застройки превышает почти в пять раз площадь земельного участка, которая составляет 5312,15 кв. м, более того, здание с литером Д находится в общедолевой собственности.
Комитет по управлению имуществом администрации Невельского городского округа, индивидуальный предприниматель Пак Генрих Кекенович, администрация Невельского городского округа, Тен Ги Ен, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явились.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции находит судебный акт подлежащим отмене в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что согласно постановлению Главы муниципального образования Невельского района N 341 от 29.07.2003, договору аренды земельного участка N 39 от 20.10.2003 Тен Ги Ен предоставлен земельный участок в долгосрочную аренду сроком на 10 лет.
На указанном земельном участке располагались объекты недвижимости, также принадлежавшие Тен Ги Ен.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 26.07.2011 и от 17.02.2012 объекты недвижимости: здание - овощехранилище (лит А), общая площадь 518, 8 кв. м, кадастровый номер 65:07: 00 00 003: 0004: 64: 420: 001: 000085400: 0002: 20000; здание - овощехранилище (лит А 1), общая площадь 549, 1 кв. м, кадастровый номер 65:07: 00 00 003: 0004: 64: 420: 001: 000085400: 0003: 20000; овощехранилище (лит А 2), общая площадь 213 кв. м, кадастровый номер 65:07: 00: 00: 854: 49 принадлежат ИП Пак Г.К., приобретенные им у Тен Ги Ен.
Названные объекты расположены на земельном участке, кадастровый номер 65: 07 6 00 00 003 6 0004, общей площадью 5 312, 15 кв. м по адресу: г. Невельск, ул. Приморская, 49.
14.08.2012 года Пак Г.К. с письменным заявлением обратился в администрацию Невельского городского округа о предоставлении спорного земельного участка в аренду.
По результатам рассмотрения заявления Комитетом представлен ответ N 1467 от 21.08.2012 об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка, в связи с его обременением третьими лицами.
Полагая полученный отказ незаконным и необоснованным, заявитель обратился в арбитражный суд с указанным заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 552, 271 ГК РФ, 35 ЗК РФ и исходил из того, что заявитель, приобретая право собственности на здания, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 65:07:0000003:0004, в силу прямого указания закона приобрел и право аренды на земельный участок, в связи с чем обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Пак Г.К. путем подготовки и направления заявителю проекта договора аренды земельного участка в установленный законом срок.
Арбитражный суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции ошибочными, поскольку при принятии судебного акта не учтено следующее.
Пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса РФ (далее по тексту - ЗК РФ) предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса.
Одним из основных принципов земельного законодательства, предусмотренного пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют преимущественное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных данным Кодексом, федеральными законами.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно п. 1 ст. 552 Земельного кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 14 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Из указанного следует, что применительно к настоящему спору, в связи с приобретением заявителем недвижимости, принадлежащей ранее продавцу на арендованном земельном участке, права аренды на землю в силу закона перешли к заявителю с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, расположенное на данном земельном участке, и выдачи свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества.
Согласно материалам дела, при обращении Тен Ги Ен в Комитет с заявлением от 15.03.2012 о расторжении договора аренды земельного участка, последнему было отказано в расторжении договора в одностороннем порядке, ввиду образовавшейся задолженности по арендной плате спорного земельного участка и необходимостью ее погасить.
Таким образом, до настоящего времени договор аренды земельного участка от 20.10.2003 N 39, заключенный между Комитетом и Тен Ги Ен, является действующим и продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком между Комитетом и новым собственником недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и с прежним собственником недвижимости.
Из указанного следует, заявитель, после приобретения в собственность объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у ИП Тен Ги Ен, стал арендатором части земельного участка, занимаемого данными строениями и необходимого для их эксплуатации, без оформленного в установленном законом порядке договора аренды.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях. Между тем, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 вышеуказанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09.
С учетом приведенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что применительно к рассматриваемой правовой ситуации оформление новым собственником недвижимого имущества прав на земельный участок должно производиться посредством внесения соответствующих изменений в действующий договор аренды.
Заявитель не представил доказательств обращения к арендодателю с заявлением о внесении изменений в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды после регистрации права собственности на приобретенные объекты недвижимости.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы осуществления защиты гражданских прав.
Способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право.
Участниками споров, рассматриваемых по правилам главы 24 АПК РФ являются, с одной стороны, государственный орган, орган местного самоуправления или должностные лица, наделенные властными полномочиями на осуществление своей деятельности, с другой стороны, граждане, организации и иные лица, права и законные интересы которых затрагиваются решениями и действиями указанных органов.
Указанное означает, что оспариваемые действия должны быть юридически властным волеизъявлением полномочного органа, обращенным к конкретному лицу, направленным на возникновение, изменение или прекращение определенных правовых последствий, а также нарушать права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как следует из материалов дела, ИП Пак Г.К, обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании отказа Комитета N 1467/2012-05 от 21.08.2012 в передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером 65:07:00 00 003:0004 и возложении обязанности предоставить земельный участок, в порядке ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ (главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ), регулирующей вопросы производства по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений.
Однако, поскольку до настоящего времени договор аренды земельного участка (с заявлением о предоставлении которого ИП Пак Х.К. обратился к ответчику), заключенный между Комитетом и Тен Ги Ен, является действующим, и оформление новым собственником недвижимого имущества прав на земельный участок должно производиться посредством внесения соответствующих изменений в действующий договор аренды, коллегия приходит к выводу о том, что между предпринимателем и Комитетом сложились исключительно договорные отношения, регулируемые положениями вышеуказанного договора аренды, то есть не отношения, возникающие между государственными органами и юридическими лицами, как расценил их суд первой инстанции, которые подразумевают отношения на уровне власти (подчинения), характерные для административных отношений, а те, которые охватываются действием гражданского законодательства и относятся к гражданско-правовым отношениям, так как регулируются на основе равноправия сторон.
Таким образом, в данном случае заявитель и Комитет являются равноправными участниками гражданско-правовых отношений.
Материалы дела свидетельствуют о наличии спора в отношении заключенного договора аренды, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства, возможность рассмотрения данного спора по правилам главы 24 АПК РФ отсутствует. В этой связи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав.
Избрание лицом ненадлежащего способа защиты своего нарушенного права является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
На основании вышеизложенного, решение суда первой инстанции в соответствии со статьей 270 АПК РФ подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 21.02.2013 года по делу N А59-5264/2012 отменить.
В удовлетворении заявленных индивидуальным предпринимателем Пак Генрихом Кекеновичем требований - отказать.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ГОНЧАРОВА
Судьи
Н.Н.АНИСИМОВА
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.04.2013 N 05АП-3660/2013 ПО ДЕЛУ N А59-5264/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2013 г. N 05АП-3660/2013
Дело N А59-5264/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 22 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 апреля 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Гончаровой
судей Н.Н. Анисимовой, О.Ю. Еремеевой
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.В. Модиной
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Невельского городского округа
апелляционное производство N 05АП-3660/2013
на решение от 21.02.2013 года
судьи В.Н. Джавашвили
по делу N А59-5264/2012 Арбитражного суда Сахалинской области
по заявлению индивидуального предпринимателя Пак Генриха Кекеновича (ИНН 650502352607, ОГРН 312650926200027, дата государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 18.09.20012)
к Комитету по управлению имуществом администрации Невельского городского округа (ИНН 6505007351, ОГРН 1036502900279, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 17.04.2003)
третьи лица: администрация Невельского городского округа, Тен Ги Ен
об оспаривании отказа N 1467/2012-05 от 21.08.2012 в передаче земельного участка в аренду и возложении обязанности предоставить земельный участок
при участии:
- стороны не явились;
- установил:
Индивидуальный предприниматель Пак Генрих Кекенович (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации Невельского городского округа (далее - Комитет, ответчик) об оспаривании отказа N 1467/2012-05 от 21.08.2012 в передаче земельного участка в аренду и возложении обязанности предоставить земельный участок.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 21.02.2013 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, Комитет по управлению имуществом администрации Невельского городского округа обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы указывает, что земельный участок с кадастровым номером 65:07:0000003:0004 общей площадью 5312,15 кв. м обременен правами аренды и, следовательно, возможность распоряжения у арендодателя отсутствует. Полагает, что судом первой инстанции не дана правовая оценка обременения спорного земельного участка и возможности заключения сделки на спорный земельный участок.
Указывает, что земельные участки под объектами недвижимости не формировались, они расположены на спорном земельном участке с видом использования - для эксплуатации производственной территории и площадь застройки превышает почти в пять раз площадь земельного участка, которая составляет 5312,15 кв. м, более того, здание с литером Д находится в общедолевой собственности.
Комитет по управлению имуществом администрации Невельского городского округа, индивидуальный предприниматель Пак Генрих Кекенович, администрация Невельского городского округа, Тен Ги Ен, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явились.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции находит судебный акт подлежащим отмене в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что согласно постановлению Главы муниципального образования Невельского района N 341 от 29.07.2003, договору аренды земельного участка N 39 от 20.10.2003 Тен Ги Ен предоставлен земельный участок в долгосрочную аренду сроком на 10 лет.
На указанном земельном участке располагались объекты недвижимости, также принадлежавшие Тен Ги Ен.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 26.07.2011 и от 17.02.2012 объекты недвижимости: здание - овощехранилище (лит А), общая площадь 518, 8 кв. м, кадастровый номер 65:07: 00 00 003: 0004: 64: 420: 001: 000085400: 0002: 20000; здание - овощехранилище (лит А 1), общая площадь 549, 1 кв. м, кадастровый номер 65:07: 00 00 003: 0004: 64: 420: 001: 000085400: 0003: 20000; овощехранилище (лит А 2), общая площадь 213 кв. м, кадастровый номер 65:07: 00: 00: 854: 49 принадлежат ИП Пак Г.К., приобретенные им у Тен Ги Ен.
Названные объекты расположены на земельном участке, кадастровый номер 65: 07 6 00 00 003 6 0004, общей площадью 5 312, 15 кв. м по адресу: г. Невельск, ул. Приморская, 49.
14.08.2012 года Пак Г.К. с письменным заявлением обратился в администрацию Невельского городского округа о предоставлении спорного земельного участка в аренду.
По результатам рассмотрения заявления Комитетом представлен ответ N 1467 от 21.08.2012 об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка, в связи с его обременением третьими лицами.
Полагая полученный отказ незаконным и необоснованным, заявитель обратился в арбитражный суд с указанным заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 552, 271 ГК РФ, 35 ЗК РФ и исходил из того, что заявитель, приобретая право собственности на здания, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 65:07:0000003:0004, в силу прямого указания закона приобрел и право аренды на земельный участок, в связи с чем обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Пак Г.К. путем подготовки и направления заявителю проекта договора аренды земельного участка в установленный законом срок.
Арбитражный суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции ошибочными, поскольку при принятии судебного акта не учтено следующее.
Пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса РФ (далее по тексту - ЗК РФ) предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса.
Одним из основных принципов земельного законодательства, предусмотренного пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют преимущественное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных данным Кодексом, федеральными законами.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно п. 1 ст. 552 Земельного кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 14 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Из указанного следует, что применительно к настоящему спору, в связи с приобретением заявителем недвижимости, принадлежащей ранее продавцу на арендованном земельном участке, права аренды на землю в силу закона перешли к заявителю с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, расположенное на данном земельном участке, и выдачи свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества.
Согласно материалам дела, при обращении Тен Ги Ен в Комитет с заявлением от 15.03.2012 о расторжении договора аренды земельного участка, последнему было отказано в расторжении договора в одностороннем порядке, ввиду образовавшейся задолженности по арендной плате спорного земельного участка и необходимостью ее погасить.
Таким образом, до настоящего времени договор аренды земельного участка от 20.10.2003 N 39, заключенный между Комитетом и Тен Ги Ен, является действующим и продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком между Комитетом и новым собственником недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и с прежним собственником недвижимости.
Из указанного следует, заявитель, после приобретения в собственность объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у ИП Тен Ги Ен, стал арендатором части земельного участка, занимаемого данными строениями и необходимого для их эксплуатации, без оформленного в установленном законом порядке договора аренды.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях. Между тем, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 вышеуказанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09.
С учетом приведенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что применительно к рассматриваемой правовой ситуации оформление новым собственником недвижимого имущества прав на земельный участок должно производиться посредством внесения соответствующих изменений в действующий договор аренды.
Заявитель не представил доказательств обращения к арендодателю с заявлением о внесении изменений в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды после регистрации права собственности на приобретенные объекты недвижимости.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы осуществления защиты гражданских прав.
Способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право.
Участниками споров, рассматриваемых по правилам главы 24 АПК РФ являются, с одной стороны, государственный орган, орган местного самоуправления или должностные лица, наделенные властными полномочиями на осуществление своей деятельности, с другой стороны, граждане, организации и иные лица, права и законные интересы которых затрагиваются решениями и действиями указанных органов.
Указанное означает, что оспариваемые действия должны быть юридически властным волеизъявлением полномочного органа, обращенным к конкретному лицу, направленным на возникновение, изменение или прекращение определенных правовых последствий, а также нарушать права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как следует из материалов дела, ИП Пак Г.К, обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании отказа Комитета N 1467/2012-05 от 21.08.2012 в передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером 65:07:00 00 003:0004 и возложении обязанности предоставить земельный участок, в порядке ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ (главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ), регулирующей вопросы производства по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений.
Однако, поскольку до настоящего времени договор аренды земельного участка (с заявлением о предоставлении которого ИП Пак Х.К. обратился к ответчику), заключенный между Комитетом и Тен Ги Ен, является действующим, и оформление новым собственником недвижимого имущества прав на земельный участок должно производиться посредством внесения соответствующих изменений в действующий договор аренды, коллегия приходит к выводу о том, что между предпринимателем и Комитетом сложились исключительно договорные отношения, регулируемые положениями вышеуказанного договора аренды, то есть не отношения, возникающие между государственными органами и юридическими лицами, как расценил их суд первой инстанции, которые подразумевают отношения на уровне власти (подчинения), характерные для административных отношений, а те, которые охватываются действием гражданского законодательства и относятся к гражданско-правовым отношениям, так как регулируются на основе равноправия сторон.
Таким образом, в данном случае заявитель и Комитет являются равноправными участниками гражданско-правовых отношений.
Материалы дела свидетельствуют о наличии спора в отношении заключенного договора аренды, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства, возможность рассмотрения данного спора по правилам главы 24 АПК РФ отсутствует. В этой связи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав.
Избрание лицом ненадлежащего способа защиты своего нарушенного права является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
На основании вышеизложенного, решение суда первой инстанции в соответствии со статьей 270 АПК РФ подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 21.02.2013 года по делу N А59-5264/2012 отменить.
В удовлетворении заявленных индивидуальным предпринимателем Пак Генрихом Кекеновичем требований - отказать.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ГОНЧАРОВА
Судьи
Н.Н.АНИСИМОВА
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)