Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Бурковой О.Н., Скубаева А.И.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сиблайн" на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 года по делу N А78-402/2014 (суд апелляционной инстанции: Ткаченко Э.В., Рылов Д.Н., Желтоухов Е.В.),
установил:
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сиблайн" (ОГРН 1077536012256, далее - ООО "Сиблайн", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 176 824 рубля 83 копейки за период с 01.01.2009 по 05.3.2013, расторжении договора аренды N 395/08 от 06.08.2008 и обязании возвратить земельный участок площадью 3086 кв. м, расположенный по адресу: г. Чита, ул. Забайкальского Рабочего, 41, кадастровый номер 75:32:030824:14.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Комплексстрой" (ОГРН 1027501153943).
Решением арбитражного суда Забайкальского края от 18 февраля 2014 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 года решение суда первой инстанции отменено. По делу принят новый судебный акт о частичном удовлетворении заявленных департаментом требований.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, общество обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, выводы суда апелляционной инстанции о том, что собственность на спорный земельный участок не разграничена, департамент является надлежащим истцом по делу, о согласованности предмета договора аренды, являются необоснованными. Использование спорного земельного участка для его целевого назначения невозможно при наличии на земельном участке памятника истории и культуры. Общество не может возвратить департаменту земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, находящимися в собственности физических и юридических лиц. Не привлечение этих лиц в судебный процесс по данному делу является нарушением их права собственности.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили, отзывы на кассационную жалобу не представили.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" и обществом с ограниченной ответственностью "Комплексстрой" был подписан договор аренды земельного участка от 06.08.2008 N 395/08, предметом которого является земельный участок, площадью 3086 кв. м, расположенный в г. Чите, ул. Забайкальского рабочего, 41, с кадастровым номером 75:32:030824:14 с видом разрешенного использования "для строительства многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземной стоянкой".
На основании заявления ООО "Комплексстрой" и ООО "Сиблайн" распоряжением руководителя Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 23.12.2008 N 1024р арендатору ООО "Комплексстрой" согласована передача арендных прав и обязанностей ООО "Сиблайн" в пределах срока действия договора.
Между ООО "Комплексстрой" и ООО "Сиблайн" 23.12.2008 подписан договор о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которым, ООО "Комплексстрой" передает (продает), а ООО "Сиблайн" принимает (покупает) право аренды спорным земельным участком с целевым использованием "для строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным нежилым помещением и подземной автостоянкой", представленного ООО "Комплексстрой" по договору аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N 395/08 от 06.08.2008.
Согласно пункту 2.1 договора от 23.12.2008, права и обязанности ООО "Комплексстрой" перед департаментом переходят к ООО "Сиблайн" в том же объеме и на тех же условиях, которые существуют на момент заключения настоящего договора и установлены договором аренды, с момента государственной регистрации настоящего договора.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 15.04.2011 за номером 75-75-01/031/2011-186.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.01.2009 по 05.03.2013 послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Забайкальского края с настоящим иском.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из отсутствия в деле доказательств оплаты ответчиком спорного долга, в связи с чем требования истца о взыскании основной задолженности в сумме 4 176 824 рубля 83 копейки подлежат удовлетворению на основании статей 307, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора, ответчик в добровольном порядке требования истца не удовлетворил, материалами дела установлен факт существенного нарушения ответчиком основного обязательства по договору аренды, на основании пункта 2 статьи 450, статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации расторг договор аренды.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и принимая новый судебный акт, с учетом применения срока исковой давности, пришел к выводу о том, что задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 18.12.2013, за период с 01.01.2009 по 31.12.2010 удовлетворению не подлежат. Истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора, ответчик в добровольном порядке требования истца не удовлетворил, материалами дела установлен факт существенного нарушения ответчиком основного обязательства по договору аренды, в связи с чем на основании пунктом 2 статьи 450, статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды подлежит расторжению. При досрочном расторжении, прекращении договора аренды правовые основания для нахождения имущества у арендодателя отсутствуют.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Земельные участки отнесены к объектам недвижимости и в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть переданы в аренду.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определятся договором аренды.
На основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом, после истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендатора.
Доказательств возврата арендованного имущества в материалы дела не представлено.
В силу требований части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что ответчик за период с 01.01.2009 по 18.12.2013 не исполнил обязанность по перечислению арендной платы за предоставленный ему в аренду земельный участок, в связи с чем, сумма задолженности по договору аренды N 395/08 от 06.08.2008 за указанный выше период, с учетом представленных уточнений, составила 3 957 798 рублей 30 копеек.
Доказательств оплаты задолженности ответчиком не представлено.
Согласно пункту 2.4 договора арендатор обязан вносить арендную плату в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря текущего года.
С учетом, установленных по делу обстоятельств, применения срока исковой давности, суд апелляционной инстанции правомерно взыскал с ответчика арендную плату за период с 01.01.2011 по 18.12.2013 в общем размере 3 122 850 рублей 66 копеек.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из части 3 данной статьи следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены действующим законодательством.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из материалов дела следует, что пунктом 7.1 договора N 395/08 от 06.08.2008 предусматривается его расторжение арендодателем в судебном порядке в случае невыполнения арендатором пунктов 4.2 настоящего договора; если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные договором сроки.
Судом установлено, что обществом не исполнялась обязанность по уплате арендных платежей в установленные договорам сроки более двух раз подряд, вследствие чего образовалась задолженность по арендной плате.
Департаментом в адрес общества направлено уведомление от 11.03.2013 N 01/13/1506, врученное ответчику 12.03.2013, о досрочном расторжении договора, с предложением в течение трех месяцев с момента получения уведомления внести задолженность по арендной плате, а также в указанный срок освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке. Указанное уведомление также направлено заказным письмом с уведомлением в адрес ответчика и получено последним 07.08.2013. Таким образом, ответчику было известно о намерении арендодателя расторгнуть договор.
Получив уведомление о расторжении договора, общество в установленный срок ответ на претензию не представило, действий, направленных на досудебное урегулирование спора, в том числе по погашению имеющейся задолженности по арендной плате, не предприняло.
Поскольку истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора, ответчик в добровольном порядке требования истца не удовлетворил, материалами дела установлен факт существенного нарушения ответчиком основного обязательства по договору аренды, суд правомерно удовлетворил требования о расторжении договора аренды N 395/08 от 06.08.2008.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При досрочном расторжении, прекращении договора аренды правовые основания для нахождения имущества у арендодателя отсутствуют.
Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в части возврата земельного участка.
Из материалов дела следует, что предмет договора аренды земельного участка N 395/08 от 06.08.2008 согласован в пункте 1.1 договора, где указан адрес земельного участка, передаваемого в аренду, его кадастровый номер, площадь, вид разрешенного использования земельного участка.
Согласно пункту 8.6 договора аренды земельного участка: "Кадастровый паспорт земельного участка является неотъемлемой частью настоящего договора. Договор без кадастрового паспорта земельного участка считается недействительным". Договор аренды, распоряжение о заключении договора аренды, кадастровый паспорт прошиты, пронумерованы, скреплены печатью и предоставлены арендатору в оригинале, доказательств иного материалы дела не содержат.
Следовательно, на основании пунктов 1, 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ООО "Комплексстрой" не могло зарегистрировать договор аренды земельного участка без представления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю кадастрового паспорта земельного участка.
Судом установлено, что земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, переданный по договору аренды N 395/08 от 06.08.2008 департаментом, ООО "Комплексстрой" приняло без каких-либо замечаний.
ООО "Сиблайн" приняло земельный участок у ООО "Комплексстрой" по договору о передаче прав и обязанностей от 23.12.2008 также без каких-либо возражений.
В силу пункта 4.3 договора от 23.12.2008 в связи с передачей прав, обязанностей и документов настоящий договор имеет силу передаточного акта.
Договор от 23.12.2008 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю за номером 75-75-01/031/2011-186 15.04.2011.
Таким образом, ссылка заявителя кассационной жалобы на необоснованность вывода суда апелляционной инстанции о согласованности предмета договора аренды, а также не доказанности департаментом представления арендатору договора аренды и кадастрового паспорта земельного участка, не принимается судом кассационной инстанции.
Довод о невозможности использования спорного земельного участка по целевому назначению при наличии на нем памятника истории и культуры, обоснованно отклонены судом с приведением мотивов их отклонения. Оснований для иных выводов Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усматривает.
Как следует из содержания договора от 23.12.2008, одновременно являющегося актом приема-передачи земельного участка, земельный участок передан арендодателем арендатору без каких-либо замечаний со стороны последнего.
Доказательств выявления в последующем недостатков принятого в аренду земельного участка, которые бы привели к невозможности его использования по назначению, ответчиком не представлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 года по делу N А78-402/2014 Арбитражного суда Забайкальского края основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 года по делу N А78-402/2014 Арбитражного суда Забайкальского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи
О.Н.БУРКОВА
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 13.02.2015 ПО ДЕЛУ N А78-402/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 февраля 2015 г. по делу N А78-402/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Бурковой О.Н., Скубаева А.И.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сиблайн" на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 года по делу N А78-402/2014 (суд апелляционной инстанции: Ткаченко Э.В., Рылов Д.Н., Желтоухов Е.В.),
установил:
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сиблайн" (ОГРН 1077536012256, далее - ООО "Сиблайн", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 176 824 рубля 83 копейки за период с 01.01.2009 по 05.3.2013, расторжении договора аренды N 395/08 от 06.08.2008 и обязании возвратить земельный участок площадью 3086 кв. м, расположенный по адресу: г. Чита, ул. Забайкальского Рабочего, 41, кадастровый номер 75:32:030824:14.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Комплексстрой" (ОГРН 1027501153943).
Решением арбитражного суда Забайкальского края от 18 февраля 2014 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 года решение суда первой инстанции отменено. По делу принят новый судебный акт о частичном удовлетворении заявленных департаментом требований.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, общество обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, выводы суда апелляционной инстанции о том, что собственность на спорный земельный участок не разграничена, департамент является надлежащим истцом по делу, о согласованности предмета договора аренды, являются необоснованными. Использование спорного земельного участка для его целевого назначения невозможно при наличии на земельном участке памятника истории и культуры. Общество не может возвратить департаменту земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, находящимися в собственности физических и юридических лиц. Не привлечение этих лиц в судебный процесс по данному делу является нарушением их права собственности.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили, отзывы на кассационную жалобу не представили.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" и обществом с ограниченной ответственностью "Комплексстрой" был подписан договор аренды земельного участка от 06.08.2008 N 395/08, предметом которого является земельный участок, площадью 3086 кв. м, расположенный в г. Чите, ул. Забайкальского рабочего, 41, с кадастровым номером 75:32:030824:14 с видом разрешенного использования "для строительства многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземной стоянкой".
На основании заявления ООО "Комплексстрой" и ООО "Сиблайн" распоряжением руководителя Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 23.12.2008 N 1024р арендатору ООО "Комплексстрой" согласована передача арендных прав и обязанностей ООО "Сиблайн" в пределах срока действия договора.
Между ООО "Комплексстрой" и ООО "Сиблайн" 23.12.2008 подписан договор о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которым, ООО "Комплексстрой" передает (продает), а ООО "Сиблайн" принимает (покупает) право аренды спорным земельным участком с целевым использованием "для строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным нежилым помещением и подземной автостоянкой", представленного ООО "Комплексстрой" по договору аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N 395/08 от 06.08.2008.
Согласно пункту 2.1 договора от 23.12.2008, права и обязанности ООО "Комплексстрой" перед департаментом переходят к ООО "Сиблайн" в том же объеме и на тех же условиях, которые существуют на момент заключения настоящего договора и установлены договором аренды, с момента государственной регистрации настоящего договора.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 15.04.2011 за номером 75-75-01/031/2011-186.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.01.2009 по 05.03.2013 послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Забайкальского края с настоящим иском.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из отсутствия в деле доказательств оплаты ответчиком спорного долга, в связи с чем требования истца о взыскании основной задолженности в сумме 4 176 824 рубля 83 копейки подлежат удовлетворению на основании статей 307, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора, ответчик в добровольном порядке требования истца не удовлетворил, материалами дела установлен факт существенного нарушения ответчиком основного обязательства по договору аренды, на основании пункта 2 статьи 450, статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации расторг договор аренды.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и принимая новый судебный акт, с учетом применения срока исковой давности, пришел к выводу о том, что задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 18.12.2013, за период с 01.01.2009 по 31.12.2010 удовлетворению не подлежат. Истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора, ответчик в добровольном порядке требования истца не удовлетворил, материалами дела установлен факт существенного нарушения ответчиком основного обязательства по договору аренды, в связи с чем на основании пунктом 2 статьи 450, статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды подлежит расторжению. При досрочном расторжении, прекращении договора аренды правовые основания для нахождения имущества у арендодателя отсутствуют.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Земельные участки отнесены к объектам недвижимости и в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть переданы в аренду.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определятся договором аренды.
На основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом, после истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендатора.
Доказательств возврата арендованного имущества в материалы дела не представлено.
В силу требований части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что ответчик за период с 01.01.2009 по 18.12.2013 не исполнил обязанность по перечислению арендной платы за предоставленный ему в аренду земельный участок, в связи с чем, сумма задолженности по договору аренды N 395/08 от 06.08.2008 за указанный выше период, с учетом представленных уточнений, составила 3 957 798 рублей 30 копеек.
Доказательств оплаты задолженности ответчиком не представлено.
Согласно пункту 2.4 договора арендатор обязан вносить арендную плату в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря текущего года.
С учетом, установленных по делу обстоятельств, применения срока исковой давности, суд апелляционной инстанции правомерно взыскал с ответчика арендную плату за период с 01.01.2011 по 18.12.2013 в общем размере 3 122 850 рублей 66 копеек.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из части 3 данной статьи следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены действующим законодательством.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из материалов дела следует, что пунктом 7.1 договора N 395/08 от 06.08.2008 предусматривается его расторжение арендодателем в судебном порядке в случае невыполнения арендатором пунктов 4.2 настоящего договора; если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные договором сроки.
Судом установлено, что обществом не исполнялась обязанность по уплате арендных платежей в установленные договорам сроки более двух раз подряд, вследствие чего образовалась задолженность по арендной плате.
Департаментом в адрес общества направлено уведомление от 11.03.2013 N 01/13/1506, врученное ответчику 12.03.2013, о досрочном расторжении договора, с предложением в течение трех месяцев с момента получения уведомления внести задолженность по арендной плате, а также в указанный срок освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке. Указанное уведомление также направлено заказным письмом с уведомлением в адрес ответчика и получено последним 07.08.2013. Таким образом, ответчику было известно о намерении арендодателя расторгнуть договор.
Получив уведомление о расторжении договора, общество в установленный срок ответ на претензию не представило, действий, направленных на досудебное урегулирование спора, в том числе по погашению имеющейся задолженности по арендной плате, не предприняло.
Поскольку истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора, ответчик в добровольном порядке требования истца не удовлетворил, материалами дела установлен факт существенного нарушения ответчиком основного обязательства по договору аренды, суд правомерно удовлетворил требования о расторжении договора аренды N 395/08 от 06.08.2008.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При досрочном расторжении, прекращении договора аренды правовые основания для нахождения имущества у арендодателя отсутствуют.
Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в части возврата земельного участка.
Из материалов дела следует, что предмет договора аренды земельного участка N 395/08 от 06.08.2008 согласован в пункте 1.1 договора, где указан адрес земельного участка, передаваемого в аренду, его кадастровый номер, площадь, вид разрешенного использования земельного участка.
Согласно пункту 8.6 договора аренды земельного участка: "Кадастровый паспорт земельного участка является неотъемлемой частью настоящего договора. Договор без кадастрового паспорта земельного участка считается недействительным". Договор аренды, распоряжение о заключении договора аренды, кадастровый паспорт прошиты, пронумерованы, скреплены печатью и предоставлены арендатору в оригинале, доказательств иного материалы дела не содержат.
Следовательно, на основании пунктов 1, 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ООО "Комплексстрой" не могло зарегистрировать договор аренды земельного участка без представления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю кадастрового паспорта земельного участка.
Судом установлено, что земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, переданный по договору аренды N 395/08 от 06.08.2008 департаментом, ООО "Комплексстрой" приняло без каких-либо замечаний.
ООО "Сиблайн" приняло земельный участок у ООО "Комплексстрой" по договору о передаче прав и обязанностей от 23.12.2008 также без каких-либо возражений.
В силу пункта 4.3 договора от 23.12.2008 в связи с передачей прав, обязанностей и документов настоящий договор имеет силу передаточного акта.
Договор от 23.12.2008 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю за номером 75-75-01/031/2011-186 15.04.2011.
Таким образом, ссылка заявителя кассационной жалобы на необоснованность вывода суда апелляционной инстанции о согласованности предмета договора аренды, а также не доказанности департаментом представления арендатору договора аренды и кадастрового паспорта земельного участка, не принимается судом кассационной инстанции.
Довод о невозможности использования спорного земельного участка по целевому назначению при наличии на нем памятника истории и культуры, обоснованно отклонены судом с приведением мотивов их отклонения. Оснований для иных выводов Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усматривает.
Как следует из содержания договора от 23.12.2008, одновременно являющегося актом приема-передачи земельного участка, земельный участок передан арендодателем арендатору без каких-либо замечаний со стороны последнего.
Доказательств выявления в последующем недостатков принятого в аренду земельного участка, которые бы привели к невозможности его использования по назначению, ответчиком не представлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 года по делу N А78-402/2014 Арбитражного суда Забайкальского края основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 года по делу N А78-402/2014 Арбитражного суда Забайкальского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи
О.Н.БУРКОВА
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)