Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что при заключении договора купли-продажи он не был предупрежден о том, что приобретаемый дом построен из деревянных материалов, выделяющих токсичные вещества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Мясоедова Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам <адрес> областного суда в составе:
Председательствующего Апалькова А.М.
Судей Букреевой Е.В., Барковой Н.Н.
При секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску З.А.И., З.С. к Л.С., Л.О. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, поступившее по апелляционной жалобе ответчиков Л.С., Л.О. на решение <адрес> районного суда <адрес> от 13 августа 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования З.А.И., З.С. к Л.С., Л.О. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - личное подсобное хозяйство, площадью 645 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.
Расторгнуть договор купли-продажи не завершенного строительством жилого дома с пристройкой, объем выполненных работ: выполнен фундамент, возведены стены, выполнены перекрытия, выполнено устройство кровли, частично выполнена внутренняя отделка, назначение: жилое, инвентарный номер: N, Литер А, а, площадью 95, 5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>
Прекратить право собственности З.А.И. и З.С. на земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - личное подсобное хозяйство, площадью 645 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>; не завершенный строительством жилой дом с пристройкой, объем выполненных работ: выполнен фундамент, возведены стены, выполнены перекрытия, выполнено устройство кровли, частично выполнена внутренняя отделка, назначение: жилое, инвентарный номер: 3-273, Литер А, а, площадью 95, 5 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>
Взыскать с Л.С. и Л.О. солидарно в пользу З.А.И. и З.С. денежные средства в сумме 3000000 (три миллиона) рублей, полученные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - личное подсобное хозяйство, площадью 645 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>; и не завершенного строительством жилого дома с пристройкой, объем выполненных работ: выполнен фундамент, возведены стены, выполнены перекрытия, выполнено устройство кровли, частично выполнена внутренняя отделка, назначение: жилое, инвентарный номер: N, Литер А, а, площадью 95, 5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>
Взыскать с Л.С. и Л.О. солидарно в пользу З.А.И. и З.С. сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 226875 (двести двадцать шесть тысяч восемьсот семьдесят пять) рублей.
Взыскать с Л.С. и Л.О. солидарно в пользу З.А.И. и З.С. убытки в сумме 35961 (тридцать пять тысяч девятьсот шестьдесят один) руб. 30 коп.
Взыскать с Л.С. и Л.О. солидарно в пользу З.А.И. и З.С. расходы, связанные с оплатой государственной, пошлины при подаче искового заявления и уточненного искового заявления в сумме 18916 (восемнадцать тысяч девятьсот шестнадцать) руб. 00 коп..
В остальной части исковых требований истцам - отказать".
Заслушав доклад судьи Букреевой Е.В., объяснения истцов З.А.И., З.С., их представителя по доверенности Х., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Истцы З.А.И., З.С. обратились в суд с иском к ответчикам к Л.С., Л.О. о расторжении договора купли-продажи недвижимости. Свои требования мотивировали тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиками заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавцы передали им в общую совместную собственность следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - личное подсобное хозяйство, площадью 645 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> не завершенный строительством жилой дом с пристройкой, объем выполненных работ: выполнен фундамент, возведены стены, выполнены перекрытия, выполнено устройство кровли, частично выполнена внутренняя отделка, назначение: жилое, инвентарный номер: N, Литер А, а, площадью 95,5 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> Общая стоимость недвижимого имущества по данному договору составляла 3000000 рублей. В соответствии с п. 3 вышеуказанного договора расчет ими произведен следующим образом: сумма в размере 1200000 руб. выплачена продавцам за счет их собственных средств, в день подписания договора; оставшаяся сумма в размере 1800000 руб. выплачена за счет кредитных средств ОАО "Сбербанк России", предоставленных им на основании кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ N, обеспеченного залогом (ипотекой) вышеуказанной недвижимости. Передача вышеназванного имущества подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года. Регистрация перехода права собственности осуществлена ДД.ММ.ГГГГ года. Перед началом ремонта вышеуказанного домовладения ими было установлено, что стены дома выложены из деревянных материалов, пропитанных неизвестным им составом, выделяющим неприятные и вредные запахи. ДД.ММ.ГГГГ ими были приглашены специалисты из ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии <адрес>", которыми был произведен забор воздуха в помещениях, купленного ими дома. По итогам исследований составлен протокол, согласно, которому в состав воздуха, взятого в помещениях вышеуказанного дома, входят вредные вещества, а именно: углеводороды, ацетальдегид, фенол, бензол, концентрация которых превышает предельно допустимые нормы концентрации вредных веществ в 7 - 12 раз. При заключении договора купли-продажи они не были предупреждены продавцами о том, что приобретаемый ими дом построен из деревянных материалов, выделяющих токсичные вещества. Указанный недостаток при осмотре, они не обнаружили самостоятельно, поскольку дом был хорошо проветрен и подготовлен продавцами к осмотру. Завершение строительства данного домовладения является нецелесообразным, поскольку дальнейшее проживание в нем является опасным для здоровья и жизни, а, следовательно, не представляется возможным. Обнаруженные ими в приобретенном домовладении недостатки являются неустранимыми.
На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований, просили расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - личное подсобное хозяйство, площадью 645 кв. м, не завершенного строительством жилого дома с пристройкой, объем выполненных работ: выполнен фундамент, возведены стены, выполнены перекрытия, выполнено устройство кровли, частично выполнена внутренняя отделка, назначение: жилое, инвентарный номер: N, Литер А, а, площадью 95,5 м, расположенных по адресу: <адрес> Прекратить право собственности З.А.Н., З.С. на земельный участок с кадастровым номером N. Взыскать с Л.С. и Л.О. в пользу истцов денежные средства в сумме 3000000 руб., полученные по договору купли-продажи - земельного участка. Взыскать с Л.С. и Л.О. понесенные истцами убытки в сумме 309367 руб. 18 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 226875 руб.. взыскать с ответчиков судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ответчики Л.С., Л.О. просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, без учета обстоятельств, имеющих значение для дела.
Ответчики Л.О., Л.С., 3-и лица в судебное заседание, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, возражений на нее, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Судом установлено, что Л.С., Л.О. (продавцы), и З.А.И., З.С. (покупатели) заключили договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому продавцы продали, а покупатели купили в общую совместную собственность земельный участок и расположенный на нем не завершенный строительством жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>
Как следует из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Продавец передал в общую совместную собственность Покупателя, а Покупатель принял следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - личное подсобное хозяйство, площадью 645 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>; не завершенный строительством жилой дом с пристройкой, объем выполненных работ: выполнен фундамент, возведены стены, выполнены перекрытия, выполнено устройство кровли, частично выполнена внутренняя отделка, назначение: жилое, инвентарный номер: N Литер А, а, площадью 95,5 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>. Покупатель удовлетворен техническим состоянием недвижимости и не обнаружил при ее осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец. Покупатель удовлетворен состоянием указанного земельного участка.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ за З.С. и З.А.И. зарегистрировано право общей совместной собственности на не завершенный строительством жилой дом с пристройкой и земельный участок, категория земель: земли населенный пунктов - личное подсобное хозяйство, площадью 645 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>
Как следует из материалов дела, в адрес ответчиков было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку жилой дом не пригоден для проживания в связи с наличием в составе воздуха жилых помещений вредных веществ.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции мотивировал тем, что продавцом существенно нарушены условия договора купли-продажи, так как передано имущество, не соответствующее по качеству условиям договора. Недостатки, которые имеются в приобретенном истцами для проживания семьи незавершенном строительством жилом доме, являются существенными, скрытыми и неустранимыми, поскольку дальнейшее проживание в нем - опасно для жизни и здоровья.
Судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции ошибочными, основанными на неправильном толковании норм материально права по следующим основаниям.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Из содержания приведенных правовых норм следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между сторонами по делу договор купли-продажи недвижимости условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал.
Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявившая суд требование о расторжении договора по этому основанию должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
В соответствии с п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Между тем, истцы не представили суду каких-либо доказательств, причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ.
Выводы суда первой инстанции о том, что недостатки, которые имеются в приобретенном истцами для проживания семьи незавершенном строительством жилом доме, являются существенными, скрытыми и неустранимыми материалами дела не подтверждены.
Ссылку в решении суда на экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес> судебная коллегия находит несостоятельной, поскольку указанное заключение не содержит данных о том, что обнаруженные недостатки являются неустранимыми, либо не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявленные неоднократно, т.е. являются существенными.
При этом, выводы эксперта о том, что потенциальным источником вредных веществ, содержащихся в воздухе в закрытых жилых помещений, являются строительные и отделочные материалы, используемые при строительстве/ремонте эксплуатации дома, не могут быть признаны обоснованными, поскольку из данного заключения следует, что ни строительные, ни отделочные материалы экспертом не исследовались.
Судом апелляционной инстанции истцам было предложено представить дополнительные доказательства в подтверждение доводов о наличии существенных нарушений условий договора купли-продажи. Однако, таких доказательств в суд апелляционной инстанции не представлено, ходатайств об оказании содействия в собирании и истребовании таких доказательств заявлено не было.
В связи с чем, вывод суда первой инстанции о наличии основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости сделан с нарушением норм материального права.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи не имеется.
Поскольку судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, то оснований для удовлетворения исковых требований о прекращении зарегистрированного права собственности, взыскании суммы по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков и судебных расходов также не имеется.
В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
С учетом изложенного, решение суда нельзя признать законным и оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь п. 2 ст. 328, п. 2, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение <адрес> районного суда <адрес> от 13 августа 2014 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым З.А.И., З.С. в удовлетворении иска к Л.С., Л.О. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании суммы отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2824-2014Г.
Требование: О расторжении договора купли-продажи недвижимости.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что при заключении договора купли-продажи он не был предупрежден о том, что приобретаемый дом построен из деревянных материалов, выделяющих токсичные вещества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 октября 2014 г. по делу N 33-2824-2014г.
Судья: Мясоедова Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам <адрес> областного суда в составе:
Председательствующего Апалькова А.М.
Судей Букреевой Е.В., Барковой Н.Н.
При секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску З.А.И., З.С. к Л.С., Л.О. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, поступившее по апелляционной жалобе ответчиков Л.С., Л.О. на решение <адрес> районного суда <адрес> от 13 августа 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования З.А.И., З.С. к Л.С., Л.О. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - личное подсобное хозяйство, площадью 645 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.
Расторгнуть договор купли-продажи не завершенного строительством жилого дома с пристройкой, объем выполненных работ: выполнен фундамент, возведены стены, выполнены перекрытия, выполнено устройство кровли, частично выполнена внутренняя отделка, назначение: жилое, инвентарный номер: N, Литер А, а, площадью 95, 5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>
Прекратить право собственности З.А.И. и З.С. на земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - личное подсобное хозяйство, площадью 645 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>; не завершенный строительством жилой дом с пристройкой, объем выполненных работ: выполнен фундамент, возведены стены, выполнены перекрытия, выполнено устройство кровли, частично выполнена внутренняя отделка, назначение: жилое, инвентарный номер: 3-273, Литер А, а, площадью 95, 5 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>
Взыскать с Л.С. и Л.О. солидарно в пользу З.А.И. и З.С. денежные средства в сумме 3000000 (три миллиона) рублей, полученные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - личное подсобное хозяйство, площадью 645 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>; и не завершенного строительством жилого дома с пристройкой, объем выполненных работ: выполнен фундамент, возведены стены, выполнены перекрытия, выполнено устройство кровли, частично выполнена внутренняя отделка, назначение: жилое, инвентарный номер: N, Литер А, а, площадью 95, 5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>
Взыскать с Л.С. и Л.О. солидарно в пользу З.А.И. и З.С. сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 226875 (двести двадцать шесть тысяч восемьсот семьдесят пять) рублей.
Взыскать с Л.С. и Л.О. солидарно в пользу З.А.И. и З.С. убытки в сумме 35961 (тридцать пять тысяч девятьсот шестьдесят один) руб. 30 коп.
Взыскать с Л.С. и Л.О. солидарно в пользу З.А.И. и З.С. расходы, связанные с оплатой государственной, пошлины при подаче искового заявления и уточненного искового заявления в сумме 18916 (восемнадцать тысяч девятьсот шестнадцать) руб. 00 коп..
В остальной части исковых требований истцам - отказать".
Заслушав доклад судьи Букреевой Е.В., объяснения истцов З.А.И., З.С., их представителя по доверенности Х., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Истцы З.А.И., З.С. обратились в суд с иском к ответчикам к Л.С., Л.О. о расторжении договора купли-продажи недвижимости. Свои требования мотивировали тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиками заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавцы передали им в общую совместную собственность следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - личное подсобное хозяйство, площадью 645 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> не завершенный строительством жилой дом с пристройкой, объем выполненных работ: выполнен фундамент, возведены стены, выполнены перекрытия, выполнено устройство кровли, частично выполнена внутренняя отделка, назначение: жилое, инвентарный номер: N, Литер А, а, площадью 95,5 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> Общая стоимость недвижимого имущества по данному договору составляла 3000000 рублей. В соответствии с п. 3 вышеуказанного договора расчет ими произведен следующим образом: сумма в размере 1200000 руб. выплачена продавцам за счет их собственных средств, в день подписания договора; оставшаяся сумма в размере 1800000 руб. выплачена за счет кредитных средств ОАО "Сбербанк России", предоставленных им на основании кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ N, обеспеченного залогом (ипотекой) вышеуказанной недвижимости. Передача вышеназванного имущества подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года. Регистрация перехода права собственности осуществлена ДД.ММ.ГГГГ года. Перед началом ремонта вышеуказанного домовладения ими было установлено, что стены дома выложены из деревянных материалов, пропитанных неизвестным им составом, выделяющим неприятные и вредные запахи. ДД.ММ.ГГГГ ими были приглашены специалисты из ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии <адрес>", которыми был произведен забор воздуха в помещениях, купленного ими дома. По итогам исследований составлен протокол, согласно, которому в состав воздуха, взятого в помещениях вышеуказанного дома, входят вредные вещества, а именно: углеводороды, ацетальдегид, фенол, бензол, концентрация которых превышает предельно допустимые нормы концентрации вредных веществ в 7 - 12 раз. При заключении договора купли-продажи они не были предупреждены продавцами о том, что приобретаемый ими дом построен из деревянных материалов, выделяющих токсичные вещества. Указанный недостаток при осмотре, они не обнаружили самостоятельно, поскольку дом был хорошо проветрен и подготовлен продавцами к осмотру. Завершение строительства данного домовладения является нецелесообразным, поскольку дальнейшее проживание в нем является опасным для здоровья и жизни, а, следовательно, не представляется возможным. Обнаруженные ими в приобретенном домовладении недостатки являются неустранимыми.
На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований, просили расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - личное подсобное хозяйство, площадью 645 кв. м, не завершенного строительством жилого дома с пристройкой, объем выполненных работ: выполнен фундамент, возведены стены, выполнены перекрытия, выполнено устройство кровли, частично выполнена внутренняя отделка, назначение: жилое, инвентарный номер: N, Литер А, а, площадью 95,5 м, расположенных по адресу: <адрес> Прекратить право собственности З.А.Н., З.С. на земельный участок с кадастровым номером N. Взыскать с Л.С. и Л.О. в пользу истцов денежные средства в сумме 3000000 руб., полученные по договору купли-продажи - земельного участка. Взыскать с Л.С. и Л.О. понесенные истцами убытки в сумме 309367 руб. 18 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 226875 руб.. взыскать с ответчиков судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ответчики Л.С., Л.О. просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, без учета обстоятельств, имеющих значение для дела.
Ответчики Л.О., Л.С., 3-и лица в судебное заседание, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, возражений на нее, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Судом установлено, что Л.С., Л.О. (продавцы), и З.А.И., З.С. (покупатели) заключили договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому продавцы продали, а покупатели купили в общую совместную собственность земельный участок и расположенный на нем не завершенный строительством жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>
Как следует из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Продавец передал в общую совместную собственность Покупателя, а Покупатель принял следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - личное подсобное хозяйство, площадью 645 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>; не завершенный строительством жилой дом с пристройкой, объем выполненных работ: выполнен фундамент, возведены стены, выполнены перекрытия, выполнено устройство кровли, частично выполнена внутренняя отделка, назначение: жилое, инвентарный номер: N Литер А, а, площадью 95,5 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>. Покупатель удовлетворен техническим состоянием недвижимости и не обнаружил при ее осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец. Покупатель удовлетворен состоянием указанного земельного участка.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ за З.С. и З.А.И. зарегистрировано право общей совместной собственности на не завершенный строительством жилой дом с пристройкой и земельный участок, категория земель: земли населенный пунктов - личное подсобное хозяйство, площадью 645 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>
Как следует из материалов дела, в адрес ответчиков было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку жилой дом не пригоден для проживания в связи с наличием в составе воздуха жилых помещений вредных веществ.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции мотивировал тем, что продавцом существенно нарушены условия договора купли-продажи, так как передано имущество, не соответствующее по качеству условиям договора. Недостатки, которые имеются в приобретенном истцами для проживания семьи незавершенном строительством жилом доме, являются существенными, скрытыми и неустранимыми, поскольку дальнейшее проживание в нем - опасно для жизни и здоровья.
Судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции ошибочными, основанными на неправильном толковании норм материально права по следующим основаниям.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Из содержания приведенных правовых норм следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между сторонами по делу договор купли-продажи недвижимости условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал.
Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявившая суд требование о расторжении договора по этому основанию должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
В соответствии с п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Между тем, истцы не представили суду каких-либо доказательств, причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ.
Выводы суда первой инстанции о том, что недостатки, которые имеются в приобретенном истцами для проживания семьи незавершенном строительством жилом доме, являются существенными, скрытыми и неустранимыми материалами дела не подтверждены.
Ссылку в решении суда на экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес> судебная коллегия находит несостоятельной, поскольку указанное заключение не содержит данных о том, что обнаруженные недостатки являются неустранимыми, либо не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявленные неоднократно, т.е. являются существенными.
При этом, выводы эксперта о том, что потенциальным источником вредных веществ, содержащихся в воздухе в закрытых жилых помещений, являются строительные и отделочные материалы, используемые при строительстве/ремонте эксплуатации дома, не могут быть признаны обоснованными, поскольку из данного заключения следует, что ни строительные, ни отделочные материалы экспертом не исследовались.
Судом апелляционной инстанции истцам было предложено представить дополнительные доказательства в подтверждение доводов о наличии существенных нарушений условий договора купли-продажи. Однако, таких доказательств в суд апелляционной инстанции не представлено, ходатайств об оказании содействия в собирании и истребовании таких доказательств заявлено не было.
В связи с чем, вывод суда первой инстанции о наличии основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости сделан с нарушением норм материального права.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи не имеется.
Поскольку судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, то оснований для удовлетворения исковых требований о прекращении зарегистрированного права собственности, взыскании суммы по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков и судебных расходов также не имеется.
В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
С учетом изложенного, решение суда нельзя признать законным и оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь п. 2 ст. 328, п. 2, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение <адрес> районного суда <адрес> от 13 августа 2014 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым З.А.И., З.С. в удовлетворении иска к Л.С., Л.О. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании суммы отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)