Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчица не исполняет условия заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи земельного участка и уклоняется от заключения основного договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Аристархова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Калужского областного суда в составе:
председательствующего Бирюковой И.В.,
судей Быковской Е.В., Зимонина В.Р.,
при секретаре Ж.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Бирюковой И.В. дело по апелляционной жалобе Р.З. на решение Обнинского городского суда Калужской области от 31 декабря 2014 года по делу по иску Н. к Р.З. о понуждении к заключению договора,
установила:
05 ноября 2014 года Н. обратился в суд с иском к Р.З. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка N "..." площадью 400 кв. м в СДНТ "..." в городе "...". В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчица не исполняет условия заключенного между сторонами 29 мая 2014 года предварительного договора и уклоняется от заключения основного договора. Просил обязать ответчика в течение пяти календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка N "..." площадью 400 кв. м в СДНТ "..." с кадастровым номером "158", принадлежащего ответчику на основании решения Обнинского городского суда Калужской области от 09 июля 2014 года, по цене 350 000 рублей путем подписания с истцом договора купли-продажи и передаточного акта, выдачи расписки, также освободить участок от имущества ответчика и имущества третьих лиц и передать ключи от входной калитки.
В судебном заседании Н. поддержал заявленные требования.
Ответчица Р.З., надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Ее представители по ордеру С. и по доверенности Р.Е. возражали против удовлетворения иска, указав, на земельном участке расположен садовый домик, в отношении которого стороны при заключении предварительного договора не пришли к соглашению.
Решением Обнинского городского суда Калужской области от 31 декабря 2014 года постановлено: исковые требования Н. удовлетворить частично.
Обязать Р.З. заключить с Н. договор купли-продажи земельного участка общей площадью 400 кв. м, расположенного по адресу: "...", кадастровый номер "158".
В удовлетворении остальной части исковых требований Н. отказать.
В апелляционной жалобе Р.З. ставится вопрос об отмене решения суда как не соответствующего требованиям закона.
Выслушав представителя ответчика Р.З. - Р.Е., поддержавшую жалобу, Н. и его представителя адвоката Суханову Н.В., возражавших против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Пунктом 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Как видно из дела, 29 мая 2014 года между Р.Е., представляющей по доверенности интересы Р.З., и Н. (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи (основной договор) земельного участка общей площадью 400 кв. м с кадастровым номером "158", расположенного в СДНТ "..." в городе "..." по цене 350 000 рублей (л.д. 7 - 8).
Как установлено судом на основании имеющихся в деле доказательств, в качестве подтверждения намерения заключить договор купли-продажи участка Н. одновременно с подписанием предварительного договора передал А. в счет оплаты 35 000 рублей.
За Р.З. на основании вступившего в законную силу заочного решения Обнинского городского суда Калужской области от 09 июля 2014 года признано право собственности на земельный участок с кадастровым номером "158" площадью 400 кв. м, расположенный по адресу: "..." (л.д. 31 - 32).
20 октября 2014 года Н. направил Р.З. телеграмму с требованием в семидневный срок со дня ее получения заключить основной договор купли-продажи участка (л.д. 11).
Возражая против удовлетворения иска, представитель Р.З. по доверенности Р.Е. указала, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий ответчице садовый домик, в отношении которого предварительный договор не заключался, в этой связи полагала, что не имеется предусмотренных законом оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Н., суд пришел к выводу о том, что обязательства по заключению договора купли-продажи земельного участка, принятые на себя ответчицей по предварительному договору от 29 мая 2014 года, подлежат исполнению в соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд указал, что стороной ответчицы не представлено доказательств того, что на момент заключения предварительного договора ею было приобретено право собственности на садовый домик, а также доказательств того, что названный домик являлся объектом недвижимости в смысле ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако с такими выводами суда нельзя согласиться, поскольку они сделаны без учета следующих обстоятельств.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Как видно из приложенных материалов гражданского дела N 2-1432/14 по иску Р.З. к ТУФА по Управлению федеральным имуществом по Калужской области о признании права собственности, 22 июля 1994 года нотариус "..." нотариального округа Г. выдала Р.З. свидетельство о праве на наследство по закону после смерти Н., состоящее из садового домика и земельного участка площадью 400 кв. м, расположенных в садоводческом товариществе "..." города "...".
При этом в материалах этого дела имеются сведения о том, что на основании указанного выше свидетельства о праве на наследство Бюро технической инвентаризации г. "..." за Р.З. 22 июля 1994 года за N р.2622 зарегистрирован по праву собственности садовый дом N "..." в садовом обществе "...".
Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (1994 года) предусмотрена необходимость регистрации прав на недвижимое имущество.
Статьей 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусматривалось, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
На основании декларации об объекте недвижимого имущества от 08 декабря 2014 года за Р.З. 18 декабря 2014 года зарегистрировано право собственности на нежилое здание общей площадью 20 кв. м, расположенное по адресу: "..." (л.д. 55).
Из имеющегося в деле технического отчета N 011-14, подготовленного 20 декабря 2014 года специалистами ООО "..." по заказу Р.Е., следует, что садовый дом, расположенный на участке N "..." в СДНТ "..." города "...", предназначен для временного сезонного проживания, имеет ленточный бетонный и свайный бетонный фундамент размером 4 x 5 м. Перенос указанного объекта недвижимости без разрушения существующих строительных конструкций невозможен.
Исходя из изложенного, выводы суда, что на момент заключения предварительного договора у ответчицы не возникло право собственности на садовый дом, а также о том, что произведенные в отношении садового дома работы - возведение террасы и его обшивка, свидетельствуют о возникновении нового объекта недвижимости, и о том, что стороной ответчика не представлено доказательств, подтверждающих, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка перемещение садового домика без несоразмерного ущерба было невозможно, являются несостоятельными.
Правовые основания для понуждения ответчицы к заключению с истцом договора купли-продажи земельного участка отсутствуют, поскольку сторонами в предварительном договоре не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, предусмотренным статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности не согласован предмет договора, в связи с чем указанный предварительный договор не считается заключенным.
В этой связи с учетом вышеуказанных норм, а также положений подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований и возложения на Р.З. обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм материального права, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных Н. исковых требований.
В указанной связи с учетом положений статей 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит удовлетворению заявление Н. о взыскании с Р.З. судебных расходов на оплату услуг представителя за участие в суде апелляционной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 (пункт 4 части 1, часть 2) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Обнинского городского суда Калужской области от 31 декабря 2014 года отменить.
Принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований Н. к Р.З. о понуждении к заключению договора отказать.
В удовлетворении заявления Н. о взыскании расходов на услуги представителя в суде апелляционной инстанции с Р.З. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛУЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1160/2015
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, освободить участок от имущества и передать ключи от входной калитки.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчица не исполняет условия заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи земельного участка и уклоняется от заключения основного договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛУЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 апреля 2015 г. по делу N 33-1160/2015
Судья: Аристархова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Калужского областного суда в составе:
председательствующего Бирюковой И.В.,
судей Быковской Е.В., Зимонина В.Р.,
при секретаре Ж.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Бирюковой И.В. дело по апелляционной жалобе Р.З. на решение Обнинского городского суда Калужской области от 31 декабря 2014 года по делу по иску Н. к Р.З. о понуждении к заключению договора,
установила:
05 ноября 2014 года Н. обратился в суд с иском к Р.З. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка N "..." площадью 400 кв. м в СДНТ "..." в городе "...". В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчица не исполняет условия заключенного между сторонами 29 мая 2014 года предварительного договора и уклоняется от заключения основного договора. Просил обязать ответчика в течение пяти календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка N "..." площадью 400 кв. м в СДНТ "..." с кадастровым номером "158", принадлежащего ответчику на основании решения Обнинского городского суда Калужской области от 09 июля 2014 года, по цене 350 000 рублей путем подписания с истцом договора купли-продажи и передаточного акта, выдачи расписки, также освободить участок от имущества ответчика и имущества третьих лиц и передать ключи от входной калитки.
В судебном заседании Н. поддержал заявленные требования.
Ответчица Р.З., надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Ее представители по ордеру С. и по доверенности Р.Е. возражали против удовлетворения иска, указав, на земельном участке расположен садовый домик, в отношении которого стороны при заключении предварительного договора не пришли к соглашению.
Решением Обнинского городского суда Калужской области от 31 декабря 2014 года постановлено: исковые требования Н. удовлетворить частично.
Обязать Р.З. заключить с Н. договор купли-продажи земельного участка общей площадью 400 кв. м, расположенного по адресу: "...", кадастровый номер "158".
В удовлетворении остальной части исковых требований Н. отказать.
В апелляционной жалобе Р.З. ставится вопрос об отмене решения суда как не соответствующего требованиям закона.
Выслушав представителя ответчика Р.З. - Р.Е., поддержавшую жалобу, Н. и его представителя адвоката Суханову Н.В., возражавших против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Пунктом 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Как видно из дела, 29 мая 2014 года между Р.Е., представляющей по доверенности интересы Р.З., и Н. (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи (основной договор) земельного участка общей площадью 400 кв. м с кадастровым номером "158", расположенного в СДНТ "..." в городе "..." по цене 350 000 рублей (л.д. 7 - 8).
Как установлено судом на основании имеющихся в деле доказательств, в качестве подтверждения намерения заключить договор купли-продажи участка Н. одновременно с подписанием предварительного договора передал А. в счет оплаты 35 000 рублей.
За Р.З. на основании вступившего в законную силу заочного решения Обнинского городского суда Калужской области от 09 июля 2014 года признано право собственности на земельный участок с кадастровым номером "158" площадью 400 кв. м, расположенный по адресу: "..." (л.д. 31 - 32).
20 октября 2014 года Н. направил Р.З. телеграмму с требованием в семидневный срок со дня ее получения заключить основной договор купли-продажи участка (л.д. 11).
Возражая против удовлетворения иска, представитель Р.З. по доверенности Р.Е. указала, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий ответчице садовый домик, в отношении которого предварительный договор не заключался, в этой связи полагала, что не имеется предусмотренных законом оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Н., суд пришел к выводу о том, что обязательства по заключению договора купли-продажи земельного участка, принятые на себя ответчицей по предварительному договору от 29 мая 2014 года, подлежат исполнению в соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд указал, что стороной ответчицы не представлено доказательств того, что на момент заключения предварительного договора ею было приобретено право собственности на садовый домик, а также доказательств того, что названный домик являлся объектом недвижимости в смысле ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако с такими выводами суда нельзя согласиться, поскольку они сделаны без учета следующих обстоятельств.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Как видно из приложенных материалов гражданского дела N 2-1432/14 по иску Р.З. к ТУФА по Управлению федеральным имуществом по Калужской области о признании права собственности, 22 июля 1994 года нотариус "..." нотариального округа Г. выдала Р.З. свидетельство о праве на наследство по закону после смерти Н., состоящее из садового домика и земельного участка площадью 400 кв. м, расположенных в садоводческом товариществе "..." города "...".
При этом в материалах этого дела имеются сведения о том, что на основании указанного выше свидетельства о праве на наследство Бюро технической инвентаризации г. "..." за Р.З. 22 июля 1994 года за N р.2622 зарегистрирован по праву собственности садовый дом N "..." в садовом обществе "...".
Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (1994 года) предусмотрена необходимость регистрации прав на недвижимое имущество.
Статьей 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусматривалось, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
На основании декларации об объекте недвижимого имущества от 08 декабря 2014 года за Р.З. 18 декабря 2014 года зарегистрировано право собственности на нежилое здание общей площадью 20 кв. м, расположенное по адресу: "..." (л.д. 55).
Из имеющегося в деле технического отчета N 011-14, подготовленного 20 декабря 2014 года специалистами ООО "..." по заказу Р.Е., следует, что садовый дом, расположенный на участке N "..." в СДНТ "..." города "...", предназначен для временного сезонного проживания, имеет ленточный бетонный и свайный бетонный фундамент размером 4 x 5 м. Перенос указанного объекта недвижимости без разрушения существующих строительных конструкций невозможен.
Исходя из изложенного, выводы суда, что на момент заключения предварительного договора у ответчицы не возникло право собственности на садовый дом, а также о том, что произведенные в отношении садового дома работы - возведение террасы и его обшивка, свидетельствуют о возникновении нового объекта недвижимости, и о том, что стороной ответчика не представлено доказательств, подтверждающих, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка перемещение садового домика без несоразмерного ущерба было невозможно, являются несостоятельными.
Правовые основания для понуждения ответчицы к заключению с истцом договора купли-продажи земельного участка отсутствуют, поскольку сторонами в предварительном договоре не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, предусмотренным статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности не согласован предмет договора, в связи с чем указанный предварительный договор не считается заключенным.
В этой связи с учетом вышеуказанных норм, а также положений подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований и возложения на Р.З. обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм материального права, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных Н. исковых требований.
В указанной связи с учетом положений статей 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит удовлетворению заявление Н. о взыскании с Р.З. судебных расходов на оплату услуг представителя за участие в суде апелляционной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 (пункт 4 части 1, часть 2) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Обнинского городского суда Калужской области от 31 декабря 2014 года отменить.
Принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований Н. к Р.З. о понуждении к заключению договора отказать.
В удовлетворении заявления Н. о взыскании расходов на услуги представителя в суде апелляционной инстанции с Р.З. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)