Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что договоры аренды земельного участка прекратили свое действие в силу прямого указания закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2015 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бандурова Д.Н.,
судей Первушиной М.А., Уманя И.Н.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 мая 2014 года по делу N А33-2172/2014 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2015 года по тому же делу (суд первой инстанции: Калашникова К.Г.; суд апелляционной инстанции: Бабенко А.Н., Белан Н.Н., Радзиховская В.В.),
установил:
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, г. Красноярск, далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания" (ИНН 2465270405, ОГРН 1122468020256, г. Красноярск, далее - ООО "Строительная компания", общество, ответчик) об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400056:0249 общей площадью 4 498 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский.
Делу присвоен номер А33-2171/2014.
В рамках арбитражного дела N А33-2169/2014 рассматривался иск Департамента к ООО "Строительная компания" об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400056:0250 общей площадью 13 300 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий общества Дмитриев Евгений Дмитриевич.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 6 мая 2014 года дела N А33-2171/2014 и N А33-2169/2014 объединены в одно производство с присвоением ему номера А33-2172/2014.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 мая 2014 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2015 года, исковые требования удовлетворены.
ООО "Строительная компания" обжаловало принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, просило их отменить по мотиву неправильного применения норм материального и процессуального права, неполного выяснения имеющих значение для дела обстоятельств, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
По мнению заявителя кассационной жалобы, из системного толкования норм статьи 42, пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) следует, что обстоятельства, указанные истцом в обоснование иска, а именно - неполучение ответчиком, арендовавшим земельный участок для жилищного строительства, разрешения на строительство в установленный законом срок, могут являться основанием для расторжения договора аренды по соглашению сторон или в судебном порядке, но не автоматического его прекращения.
Положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к заключению договора аренды на неопределенный срок, при котором каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону, по убеждению ответчика, не применимы к аренде участка в целях строительства.
ООО "Строительная компания" также указывает на несоблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора; незаконные действия органов власти, препятствующие ответчику в осуществлении строительства на земельном участке и повлекшие для общества убытки в виде расходов на освоение участка и связанных с обязательствами перед участниками долевого строительства дома.
Кроме того, заявитель кассационной жалобы отмечает, что вопреки выводу апелляционного суда о принятии и вступлении в законную силу судебного акта по делу N А33-19847/2014, изложенному в мотивировочной части обжалуемого постановления, на момент оглашения резолютивной части постановления 06.03.2015 апелляционная жалоба ООО "Строительная компания" на решение по указанному делу еще не была рассмотрена.
В отзыве на кассационную жалобу Департамент поддержал выводы судов первой и апелляционной инстанций, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, своих представителей в судебное заседание не направили.
Информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru и Федеральных арбитражных судов Российской Федерации http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
До рассмотрения кассационной жалобы от заявителя поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с болезнью представителя и нахождением директора общества в отпуске.
В соответствии с частью 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.
Суд кассационной инстанции считает, что ходатайство об отложении судебного заседания не подлежит удовлетворению, поскольку общество не лишено возможности направить в суд иного представителя. Кроме того, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах, определенных статьей 286 этого же Кодекса.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, распоряжением администрации г. Красноярска от 08.08.2005 N 1738-арх обществу с ограниченной ответственностью "Консоль" предварительно согласованы места размещения многоэтажных жилых домов на земельных участках из земель поселений, расположенных по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, в том числе: площадью 15 433 кв. м оценочной зоны N 39 и площадью 4 498 кв. м оценочной зоны N 39.
На основании распоряжения администрации г. Красноярска от 28.02.2007 N 669-арх, договоров аренды земельного участка от 17.04.2007 N 827 и N 821 Департамент (арендодатель) предоставил обществу с ограниченной ответственностью Строительной компании "Консоль" (арендатор) в аренду земельные участки площадью 4 498 кв. м с кадастровым номером 24:50:0400056:0249 и площадью 13 300 кв. м с кадастровым номером 24:50:0400056:0250 для использования в целях строительства многоэтажных жилых домов с инженерным обеспечением на срок с 28.02.2007 по 27.02.2010.
По актам приема-передачи указанные участки переданы арендатору, договоры аренды зарегистрированы в ЕГРП в установленном законом порядке.
Распоряжениями администрации г. Красноярска от 23.12.2009 N 1665-ж и от 21.03.2013 N 576-арх срок аренды спорных участков продлевался до 28.02.2013 и до 28.02.2015 соответственно.
Продление срока аренды участков до 27.02.2013, а затем до - 27.02.2015 стороны согласовали в подписанных ими дополнениях от 18.02.2010 N 1006, от 19.02.2010 N 1008, от 14.05.2013 N 2307 и от 14.05.2013 N 2308.
Согласно информационной выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 10.05.2014 ООО "Строительная компания" является правопреемниками ООО СК "Консоль" в связи с его реорганизацией в форме разделения 06.04.2012, о чем в Едином государственном реестре юридических лиц сделана регистрационная запись 1122468020256.
В соответствии с дополнениями от 26.04.2012 N 2086 и N 2088 права и обязанности арендатора по договорам аренды земельного участка от 17.04.2007 N 827 и N 821 перешли ООО "Строительная компания".
Договоры аренды в редакции всех дополнений к ним, в том числе и о замене арендатора, зарегистрированы в ЕГРП.
В письме от 30.01.2014 N 01/586-дг Департамент градостроительства администрации г. Красноярска сообщил истцу, что разрешение на строительство в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0400056:249, 24:50:0400056:0250 не выдавалось.
В 2013 году общество дважды обращалось в Департамент градостроительства администрации г. Красноярска с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома N 7 по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, кадастровый номер земельного участка 24:50:0400056:0249.
По данным обращениям подготовлены отказы в выдаче разрешения на строительство.
По результатам обследования спорных земельных участков специалистом Департамента составлены акты от 05.05.2014 N 18 и N 20, в которых отражено, земельные участки не используются.
Полагая, что договоры аренды земельного участка от 17.04.2007 N 827 и N 821 прекратили свое действие в силу прямого указания закона - абзаца 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и арендатор в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вернуть земельные участки арендодателю, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Руководствуясь нормой абзаца 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и учитывая, что доказательств, подтверждающих получение разрешения на строительство жилых домов на спорных земельных участках в течение шести месяцев с момента подписания соответствующего договора аренды с ООО СК "Консоль", либо с даты регистрации дополнения о замене арендатора, ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции признал договоры аренды земельного участка от 17.04.2007 N 827 и N 821 прекратившими свое действие, в связи с чем исковые требования Департамента удовлетворил.
Третий арбитражный апелляционный суд с выводами Арбитражного суда Красноярского края согласился.
Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
Правоотношения сторон сложились в рамках договоров аренды земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, и регулируются положениями Гражданского, Земельного кодексов Российской Федерации, а также специальных законов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, выражающиеся, в том числе в установлении законом специальных оснований для прекращения договора аренды (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08).
Кроме указанных в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в иных предусмотренных федеральными законами случаях (подпункт 7 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации) (в редакции, действующей на момент заключения спорных договоров).
В абзаце 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в редакции, действующей на момент заключения договоров аренды земельного участка от 17.04.2007 N 827 и N 821 предусмотрено, что договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.
Доказательств, подтверждающих получение разрешения на строительство жилых дома на спорных земельных участках в течение шести месяцев с момента подписания договора аренды с ООО СК "Консоль", либо с момента регистрации дополнения о замене арендатора, ответчиком в материалы дела не представлено.
В этой связи правомерным является вывод судов о прекращении договоров аренды земельного участка от 17.04.2007 N 827 и N 821.
Способы и порядок прекращения договорных отношений регламентированы положениями главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации "Изменение и расторжение договора".
Одним из способов прекращения арендных отношений в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (действующей в спорный период) является односторонний отказ контрагента от договора.
Прекращение договорных отношений данным способом возможно только в случае, когда это допускается действующим законодательством или условиями договора.
Норма абзаца 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ может трактоваться как допускающая односторонний отказ арендодателя от договора аренды земельного участка при наступлении изложенных в ее диспозиции обстоятельств.
В рассматриваемом случае обращаясь с настоящим иском, Департамент, по сути, реализовал право на односторонний отказ от договоров по установленному законом основанию.
При таком способе прекращения договорных отношений соблюдение досудебного порядка расторжения договора вопреки доводу заявителя кассационной жалобы не требуется.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Установив, что правовых оснований для дальнейшего использования спорных земельных участков у ответчика не имеется, суды обоснованно признали требования Департамента подлежащими удовлетворению и указали на обязанность ООО "Строительная компания" вернуть участки истцу.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что апелляционный суд неправомерно возобновил производство по настоящему делу до вступления в законную силу решения по делу N А33-19847/2014, судом округа во внимание не принимается, поскольку данное обстоятельство не расценивается как процессуальное нарушение, повлекшее принятие неправильного постановления и являющееся основанием для отмены судебного акта.
Утверждение ответчика о незаконных действиях органов власти по отношению к обществу, препятствующих строительству на земельных участках, доказательствами не подкреплено.
Иные доводы кассационной жалобы, в том числе касающиеся необходимости в данном случае расторжения договора аренды по соглашению сторон или в судебном порядке, отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании норм права и выводы суда о наличии оснований для удовлетворения исковых требований не опровергают.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 мая 2014 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2015 года по настоящему делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункту 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 мая 2014 года по делу N А33-2172/2014 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2015 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Д.Н.БАНДУРОВ
Судьи
М.А.ПЕРВУШИНА
И.Н.УМАНЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 22.07.2015 N Ф02-3110/2015 ПО ДЕЛУ N А33-2172/2014
Требование: Об обязании возвратить земельные участки.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что договоры аренды земельного участка прекратили свое действие в силу прямого указания закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2015 г. по делу N А33-2172/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2015 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бандурова Д.Н.,
судей Первушиной М.А., Уманя И.Н.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 мая 2014 года по делу N А33-2172/2014 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2015 года по тому же делу (суд первой инстанции: Калашникова К.Г.; суд апелляционной инстанции: Бабенко А.Н., Белан Н.Н., Радзиховская В.В.),
установил:
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, г. Красноярск, далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания" (ИНН 2465270405, ОГРН 1122468020256, г. Красноярск, далее - ООО "Строительная компания", общество, ответчик) об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400056:0249 общей площадью 4 498 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский.
Делу присвоен номер А33-2171/2014.
В рамках арбитражного дела N А33-2169/2014 рассматривался иск Департамента к ООО "Строительная компания" об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400056:0250 общей площадью 13 300 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий общества Дмитриев Евгений Дмитриевич.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 6 мая 2014 года дела N А33-2171/2014 и N А33-2169/2014 объединены в одно производство с присвоением ему номера А33-2172/2014.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 мая 2014 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2015 года, исковые требования удовлетворены.
ООО "Строительная компания" обжаловало принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, просило их отменить по мотиву неправильного применения норм материального и процессуального права, неполного выяснения имеющих значение для дела обстоятельств, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
По мнению заявителя кассационной жалобы, из системного толкования норм статьи 42, пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) следует, что обстоятельства, указанные истцом в обоснование иска, а именно - неполучение ответчиком, арендовавшим земельный участок для жилищного строительства, разрешения на строительство в установленный законом срок, могут являться основанием для расторжения договора аренды по соглашению сторон или в судебном порядке, но не автоматического его прекращения.
Положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к заключению договора аренды на неопределенный срок, при котором каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону, по убеждению ответчика, не применимы к аренде участка в целях строительства.
ООО "Строительная компания" также указывает на несоблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора; незаконные действия органов власти, препятствующие ответчику в осуществлении строительства на земельном участке и повлекшие для общества убытки в виде расходов на освоение участка и связанных с обязательствами перед участниками долевого строительства дома.
Кроме того, заявитель кассационной жалобы отмечает, что вопреки выводу апелляционного суда о принятии и вступлении в законную силу судебного акта по делу N А33-19847/2014, изложенному в мотивировочной части обжалуемого постановления, на момент оглашения резолютивной части постановления 06.03.2015 апелляционная жалоба ООО "Строительная компания" на решение по указанному делу еще не была рассмотрена.
В отзыве на кассационную жалобу Департамент поддержал выводы судов первой и апелляционной инстанций, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, своих представителей в судебное заседание не направили.
Информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru и Федеральных арбитражных судов Российской Федерации http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
До рассмотрения кассационной жалобы от заявителя поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с болезнью представителя и нахождением директора общества в отпуске.
В соответствии с частью 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.
Суд кассационной инстанции считает, что ходатайство об отложении судебного заседания не подлежит удовлетворению, поскольку общество не лишено возможности направить в суд иного представителя. Кроме того, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах, определенных статьей 286 этого же Кодекса.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, распоряжением администрации г. Красноярска от 08.08.2005 N 1738-арх обществу с ограниченной ответственностью "Консоль" предварительно согласованы места размещения многоэтажных жилых домов на земельных участках из земель поселений, расположенных по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, в том числе: площадью 15 433 кв. м оценочной зоны N 39 и площадью 4 498 кв. м оценочной зоны N 39.
На основании распоряжения администрации г. Красноярска от 28.02.2007 N 669-арх, договоров аренды земельного участка от 17.04.2007 N 827 и N 821 Департамент (арендодатель) предоставил обществу с ограниченной ответственностью Строительной компании "Консоль" (арендатор) в аренду земельные участки площадью 4 498 кв. м с кадастровым номером 24:50:0400056:0249 и площадью 13 300 кв. м с кадастровым номером 24:50:0400056:0250 для использования в целях строительства многоэтажных жилых домов с инженерным обеспечением на срок с 28.02.2007 по 27.02.2010.
По актам приема-передачи указанные участки переданы арендатору, договоры аренды зарегистрированы в ЕГРП в установленном законом порядке.
Распоряжениями администрации г. Красноярска от 23.12.2009 N 1665-ж и от 21.03.2013 N 576-арх срок аренды спорных участков продлевался до 28.02.2013 и до 28.02.2015 соответственно.
Продление срока аренды участков до 27.02.2013, а затем до - 27.02.2015 стороны согласовали в подписанных ими дополнениях от 18.02.2010 N 1006, от 19.02.2010 N 1008, от 14.05.2013 N 2307 и от 14.05.2013 N 2308.
Согласно информационной выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 10.05.2014 ООО "Строительная компания" является правопреемниками ООО СК "Консоль" в связи с его реорганизацией в форме разделения 06.04.2012, о чем в Едином государственном реестре юридических лиц сделана регистрационная запись 1122468020256.
В соответствии с дополнениями от 26.04.2012 N 2086 и N 2088 права и обязанности арендатора по договорам аренды земельного участка от 17.04.2007 N 827 и N 821 перешли ООО "Строительная компания".
Договоры аренды в редакции всех дополнений к ним, в том числе и о замене арендатора, зарегистрированы в ЕГРП.
В письме от 30.01.2014 N 01/586-дг Департамент градостроительства администрации г. Красноярска сообщил истцу, что разрешение на строительство в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0400056:249, 24:50:0400056:0250 не выдавалось.
В 2013 году общество дважды обращалось в Департамент градостроительства администрации г. Красноярска с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома N 7 по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, кадастровый номер земельного участка 24:50:0400056:0249.
По данным обращениям подготовлены отказы в выдаче разрешения на строительство.
По результатам обследования спорных земельных участков специалистом Департамента составлены акты от 05.05.2014 N 18 и N 20, в которых отражено, земельные участки не используются.
Полагая, что договоры аренды земельного участка от 17.04.2007 N 827 и N 821 прекратили свое действие в силу прямого указания закона - абзаца 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и арендатор в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вернуть земельные участки арендодателю, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Руководствуясь нормой абзаца 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и учитывая, что доказательств, подтверждающих получение разрешения на строительство жилых домов на спорных земельных участках в течение шести месяцев с момента подписания соответствующего договора аренды с ООО СК "Консоль", либо с даты регистрации дополнения о замене арендатора, ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции признал договоры аренды земельного участка от 17.04.2007 N 827 и N 821 прекратившими свое действие, в связи с чем исковые требования Департамента удовлетворил.
Третий арбитражный апелляционный суд с выводами Арбитражного суда Красноярского края согласился.
Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
Правоотношения сторон сложились в рамках договоров аренды земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, и регулируются положениями Гражданского, Земельного кодексов Российской Федерации, а также специальных законов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, выражающиеся, в том числе в установлении законом специальных оснований для прекращения договора аренды (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08).
Кроме указанных в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в иных предусмотренных федеральными законами случаях (подпункт 7 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации) (в редакции, действующей на момент заключения спорных договоров).
В абзаце 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в редакции, действующей на момент заключения договоров аренды земельного участка от 17.04.2007 N 827 и N 821 предусмотрено, что договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.
Доказательств, подтверждающих получение разрешения на строительство жилых дома на спорных земельных участках в течение шести месяцев с момента подписания договора аренды с ООО СК "Консоль", либо с момента регистрации дополнения о замене арендатора, ответчиком в материалы дела не представлено.
В этой связи правомерным является вывод судов о прекращении договоров аренды земельного участка от 17.04.2007 N 827 и N 821.
Способы и порядок прекращения договорных отношений регламентированы положениями главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации "Изменение и расторжение договора".
Одним из способов прекращения арендных отношений в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (действующей в спорный период) является односторонний отказ контрагента от договора.
Прекращение договорных отношений данным способом возможно только в случае, когда это допускается действующим законодательством или условиями договора.
Норма абзаца 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ может трактоваться как допускающая односторонний отказ арендодателя от договора аренды земельного участка при наступлении изложенных в ее диспозиции обстоятельств.
В рассматриваемом случае обращаясь с настоящим иском, Департамент, по сути, реализовал право на односторонний отказ от договоров по установленному законом основанию.
При таком способе прекращения договорных отношений соблюдение досудебного порядка расторжения договора вопреки доводу заявителя кассационной жалобы не требуется.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Установив, что правовых оснований для дальнейшего использования спорных земельных участков у ответчика не имеется, суды обоснованно признали требования Департамента подлежащими удовлетворению и указали на обязанность ООО "Строительная компания" вернуть участки истцу.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что апелляционный суд неправомерно возобновил производство по настоящему делу до вступления в законную силу решения по делу N А33-19847/2014, судом округа во внимание не принимается, поскольку данное обстоятельство не расценивается как процессуальное нарушение, повлекшее принятие неправильного постановления и являющееся основанием для отмены судебного акта.
Утверждение ответчика о незаконных действиях органов власти по отношению к обществу, препятствующих строительству на земельных участках, доказательствами не подкреплено.
Иные доводы кассационной жалобы, в том числе касающиеся необходимости в данном случае расторжения договора аренды по соглашению сторон или в судебном порядке, отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании норм права и выводы суда о наличии оснований для удовлетворения исковых требований не опровергают.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 мая 2014 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2015 года по настоящему делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункту 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 мая 2014 года по делу N А33-2172/2014 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2015 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Д.Н.БАНДУРОВ
Судьи
М.А.ПЕРВУШИНА
И.Н.УМАНЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)