Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец считает, что в нарушение условий договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не исполнял.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Быков А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Масленкиной С.Ю.
судей областного суда Зубовой Е.А., Емельяновой Е.В.
при секретаре Б.
рассмотрела в судебном заседании 01 июля 2015 года
дело по апелляционным жалобам Администрации Омского муниципального района Омской области, А. на решение Омского районного суда Омской области от <...>, которым постановлено:
"Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к А. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.
Взыскать с А. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка N <...> от <...> в счет арендной платы <...>, в счет неустойки по договору <...>, а всего взыскать <...>.
Взыскать с А. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...>".
Заслушав доклад судьи областного суда Зубовой Е.А., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась с иском к А. о взыскании задолженности по договору аренды.
В обоснование указано, что <...> между Омским муниципальным районом Омской области и А. был заключен договор аренды N <...>, в соответствии с которым арендодатель передал, а ответчик принял в аренду сроком на <...> года земельный участок с кадастровым номером N <...>, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный в границах <...>, местоположение которого определено в <...> метрах по направлению на северо-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>, для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области <...>. Величина арендной платы в квартал по условиям договора рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, которая с <...> по <...> составляла <...>, а с <...> по настоящее время составляет <...>. При этом изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативно-правовых актов не является в данном случае изменением условий договора и не требует заключения дополнительного соглашения. В нарушение условий договора аренды А. свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не исполнял, в связи с чем образовалась задолженность.
С учетом уточнений просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды за период с <...> по <...> в размере <...>, а также неустойку за период с <...> по <...> в сумме <...>.
Представитель Администрации Омского муниципального района Омской области П. заявленные требования с учетом уточнений поддержал.
Ответчик А. исковые требования не признал, указав, что администрация не уведомила его об изменении кадастровой стоимости земельного участка и повышении арендной платы. Действие договора закончилось <...>, но он продолжал пользоваться земельным участком.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Администрации Омского муниципального района Омской области П. просит решение суда изменить, исковые требования о взыскании неустойки удовлетворить в полном объеме. Указывает, что ответчиком в обоснование своей позиции по вопросу снижения размера неустойки относимых и допустимых доказательств в материалы дела представлено не было. Полагает, что расчет компенсации нарушенного права истца на своевременное получение арендных платежей судом произведен непропорционально наступившим последствиям нарушенного обязательства.
В своей апелляционной жалобе А. просит решение суда изменить, признать его обязанности по уплате арендных платежей за период с <...> по <...> исполненными в связи с оплатой платежей в размере, установленном в приложении к договору аренды, а с <...> до момента расторжения договора произвести расчет долга согласно действовавшим в данный период величинам кадастровой стоимости земли. Указывает, что в приложении к договору аренды размер арендной платы выражен в твердой денежной сумме, при этом соглашение об его изменении с указанием новых величин в <...> году не заключалось. При обращении в Администрацию арендная плата также пересчитана не была, представители ссылались на необходимость уплаты суммы, указанной в договоре. Таким образом, плата осуществлялась им в фиксированной в приложении к договору сумме, в связи с чем обязанности по договору исполнялись добросовестно. Кроме того, отмечает, что судом не было учтено неисполнение истцом обязательств о надлежащем его уведомлении в случае изменения условий договора о размере оплаты.
В отзыве на апелляционную жалобу Администрации Омского муниципального района Омской области А. просит в ее удовлетворении отказать.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом (<...>).
Проверив материалы дела, выслушав объяснения ответчика А., поддержавшего свою жалобу, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не находит.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
По п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что <...> между Омским муниципальным районом Омской области и А. был заключен договор аренды N <...>, в соответствии с которым арендодатель передал, а ответчик принял в аренду сроком на <...> года земельный участок с кадастровым номером N <...>, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах <...>, местоположение которого определено в <...> метрах по направлению на северо-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>, для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Участок передан А. <...> по акту приема-передачи.
<...> указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.
По условиям договора аренды величина арендной платы в квартал рассчитывается по формуле: <...> (п. 2.1 договора).
<...> А. подано заявление о прекращении аренды и предоставлении указанного земельного участка в собственность.
Соглашением от <...> договор аренды земельного участка сторонами расторгнут, обязательства по договору прекращены с даты государственной регистрации соглашения, т.е. с <...>.
Ссылаясь на неуплату ответчиком арендных платежей в необходимых размерах, Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с требованием о взыскании задолженности по договору аренды.
Разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы, а также установив наличие задолженности ответчика по арендным платежам перед истцом, взыскал с А. сумму долга по договору от <...> в размере <...>, а также неустойку, снизив ее размер на основании нормы ст. 333 ГК РФ до <...>.
Судебная коллегия с данными выводами суда соглашается.
Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В пункте 2.1 договора аренды от <...> сторонами было согласовано, что величина арендной платы за квартал рассчитывается по формуле. Размер арендной платы в квартал равен кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 01 января года, за который производится расчет арендной платы по видам функционального использования, умноженной на ставку арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости, разделенную на количество кварталов в году. При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу). Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету.
На дату заключения договора аренды кадастровая стоимость земельного участка, переданного ответчику, составляла <...>, исходя из указанной стоимости производился расчет арендных платежей. Размер арендной платы согласно Приложению к договору при его заключении составил <...> в квартал.
Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 4.2 договора аренды.
По сведениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области в соответствии с приказами Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 года N 36-п и от 20.11.2014 года N 50-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...> с <...> составила <...>, а с <...> стала составлять <...>.
В связи с приведенными актами размер арендной платы по договору аренды с <...> составил <...> в квартал, а с <...> - <...> в квартал.
Задолженность А. по договору аренды земельного участка за период с <...> по <...>, рассчитанная исходя из указанных величин, согласно уточненному расчету истца составила <...>. Расчет задолженности судом проверен и сомнений у коллегии не вызывает.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ" арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется, в том числе из принципов экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы.
Порядок определения размера арендной платы, т.е. методику его определения, устанавливают органы государственной власти субъектов. При этом органы местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. Соответственно, увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Из положений договора аренды земельного участка следует, что стороны в договоре согласовали условие об одностороннем изменении размера арендной платы для случая, когда актом уполномоченного органа будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы.
В связи с изложенным изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
При этом новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.
Таким образом, требование Администрации Омского района о взыскании неуплаченной арендной платы по договору N <...> от <...> в указанном размере не противоречит условиям договора.
По приведенным выше основаниям доводы апелляционной жалобы А. о согласованности размера арендной платы в фиксированной твердой денежной сумме к отмене решения суда не ведут ввиду их несостоятельности, размер арендной платы по договору является расчетным. В связи с изложенным отклоняются и ссылки в жалобе на незаключение между сторонами соглашения об изменении размера платежей с указанием новых величин.
При таких обстоятельствах, учитывая, что после изменения кадастровой стоимости земельного участка и соответственно изменения размера арендной платы А., вопреки доводам его жалобы, обязанности по договору аренды в полном объеме не исполнялись, арендные платежи в необходимых размерах не вносились, оснований для признания указанных обязанностей за период с <...> по <...> исполненными не имеется, задолженность по арендным платежам верно взыскана судом в заявленном истцом размере.
При этом коллегия учитывает, что в силу ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Обжалуя постановленное решение, А. также ссылается на неисполнение истцом обязательств о надлежащем его уведомлении об изменении размера арендной платы, однако данное обстоятельство не может привести к освобождению арендатора от уплаты арендных платежей в измененных размерах.
Вместе с тем, в данном случае к отношениям сторон подлежит применению ст. 404 ГК РФ, согласно которой если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.
Поскольку задолженность по внесению арендных платежей возникла у ответчика в связи с невыполнением истцом предусмотренной п. 2.1 договора обязанности об уведомлении арендатора об изменении арендной платы, ответственность А. в виде неустойки за просрочку арендных платежей подлежит уменьшению. При этом указанное обстоятельство было судом учтено, размер неустойки снижен с <...> до <...>.
Доводы апелляционной жалобы Администрации Омского муниципального района Омской области направлены на несогласие с выводами суда о снижении размера неустойки. Между тем судебная коллегия с данными доводами согласиться не может по следующим основаниям.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 7.2 договора аренды от <...> предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере <...>% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Ненадлежащее исполнение А. своих обязательств по внесению арендных платежей привело к начислению истцом неустойки, которая по состоянию на <...> составила <...>.
В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат, по сути, обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, размер задолженности по арендной плате в <...> и заявленный размер неустойки в <...>, исходя из принципа соразмерности ответственности и соблюдения баланса интересов сторон, а также учитывая неисполнение истцом обязанности по уведомлению ответчика об изменении размера кадастровой стоимости земельного участка и соответственно размера арендных платежей, судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда о снижении размера неустойки до <...>.
Взысканный размер неустойки, вопреки доводам жалобы истца, коллегия находит обоснованным, соразмерным последствиям нарушения обязательства и не нарушающим баланс интересов сторон, в связи с чем суд апелляционной инстанции не усматривает каких-либо оснований для его увеличения, в том числе ее взыскания в размере, заявленном истцом.
Ссылки в жалобе на отсутствие обоснования позиции по вопросу снижения неустойки ввиду изложенной выше позиции Конституционного Суда РФ подлежат отклонению.
В остальной части решение суда сторонами не обжалуется, в связи с чем предусмотренных ст. 327.1 ГПК РФ оснований для его проверки в апелляционном порядке в полном объеме коллегия не имеется.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, были определены судом правильно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.
Оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта по доводам апелляционных жалоб нет.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Омского районного суда Омской области от <...> оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-4242/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец считает, что в нарушение условий договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не исполнял.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 июля 2015 г. по делу N 33-4242/2015
Председательствующий: Быков А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Масленкиной С.Ю.
судей областного суда Зубовой Е.А., Емельяновой Е.В.
при секретаре Б.
рассмотрела в судебном заседании 01 июля 2015 года
дело по апелляционным жалобам Администрации Омского муниципального района Омской области, А. на решение Омского районного суда Омской области от <...>, которым постановлено:
"Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к А. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.
Взыскать с А. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка N <...> от <...> в счет арендной платы <...>, в счет неустойки по договору <...>, а всего взыскать <...>.
Взыскать с А. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...>".
Заслушав доклад судьи областного суда Зубовой Е.А., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась с иском к А. о взыскании задолженности по договору аренды.
В обоснование указано, что <...> между Омским муниципальным районом Омской области и А. был заключен договор аренды N <...>, в соответствии с которым арендодатель передал, а ответчик принял в аренду сроком на <...> года земельный участок с кадастровым номером N <...>, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный в границах <...>, местоположение которого определено в <...> метрах по направлению на северо-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>, для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области <...>. Величина арендной платы в квартал по условиям договора рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, которая с <...> по <...> составляла <...>, а с <...> по настоящее время составляет <...>. При этом изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативно-правовых актов не является в данном случае изменением условий договора и не требует заключения дополнительного соглашения. В нарушение условий договора аренды А. свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не исполнял, в связи с чем образовалась задолженность.
С учетом уточнений просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды за период с <...> по <...> в размере <...>, а также неустойку за период с <...> по <...> в сумме <...>.
Представитель Администрации Омского муниципального района Омской области П. заявленные требования с учетом уточнений поддержал.
Ответчик А. исковые требования не признал, указав, что администрация не уведомила его об изменении кадастровой стоимости земельного участка и повышении арендной платы. Действие договора закончилось <...>, но он продолжал пользоваться земельным участком.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Администрации Омского муниципального района Омской области П. просит решение суда изменить, исковые требования о взыскании неустойки удовлетворить в полном объеме. Указывает, что ответчиком в обоснование своей позиции по вопросу снижения размера неустойки относимых и допустимых доказательств в материалы дела представлено не было. Полагает, что расчет компенсации нарушенного права истца на своевременное получение арендных платежей судом произведен непропорционально наступившим последствиям нарушенного обязательства.
В своей апелляционной жалобе А. просит решение суда изменить, признать его обязанности по уплате арендных платежей за период с <...> по <...> исполненными в связи с оплатой платежей в размере, установленном в приложении к договору аренды, а с <...> до момента расторжения договора произвести расчет долга согласно действовавшим в данный период величинам кадастровой стоимости земли. Указывает, что в приложении к договору аренды размер арендной платы выражен в твердой денежной сумме, при этом соглашение об его изменении с указанием новых величин в <...> году не заключалось. При обращении в Администрацию арендная плата также пересчитана не была, представители ссылались на необходимость уплаты суммы, указанной в договоре. Таким образом, плата осуществлялась им в фиксированной в приложении к договору сумме, в связи с чем обязанности по договору исполнялись добросовестно. Кроме того, отмечает, что судом не было учтено неисполнение истцом обязательств о надлежащем его уведомлении в случае изменения условий договора о размере оплаты.
В отзыве на апелляционную жалобу Администрации Омского муниципального района Омской области А. просит в ее удовлетворении отказать.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом (<...>).
Проверив материалы дела, выслушав объяснения ответчика А., поддержавшего свою жалобу, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не находит.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
По п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что <...> между Омским муниципальным районом Омской области и А. был заключен договор аренды N <...>, в соответствии с которым арендодатель передал, а ответчик принял в аренду сроком на <...> года земельный участок с кадастровым номером N <...>, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах <...>, местоположение которого определено в <...> метрах по направлению на северо-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>, для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Участок передан А. <...> по акту приема-передачи.
<...> указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.
По условиям договора аренды величина арендной платы в квартал рассчитывается по формуле: <...> (п. 2.1 договора).
<...> А. подано заявление о прекращении аренды и предоставлении указанного земельного участка в собственность.
Соглашением от <...> договор аренды земельного участка сторонами расторгнут, обязательства по договору прекращены с даты государственной регистрации соглашения, т.е. с <...>.
Ссылаясь на неуплату ответчиком арендных платежей в необходимых размерах, Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с требованием о взыскании задолженности по договору аренды.
Разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы, а также установив наличие задолженности ответчика по арендным платежам перед истцом, взыскал с А. сумму долга по договору от <...> в размере <...>, а также неустойку, снизив ее размер на основании нормы ст. 333 ГК РФ до <...>.
Судебная коллегия с данными выводами суда соглашается.
Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В пункте 2.1 договора аренды от <...> сторонами было согласовано, что величина арендной платы за квартал рассчитывается по формуле. Размер арендной платы в квартал равен кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 01 января года, за который производится расчет арендной платы по видам функционального использования, умноженной на ставку арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости, разделенную на количество кварталов в году. При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу). Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету.
На дату заключения договора аренды кадастровая стоимость земельного участка, переданного ответчику, составляла <...>, исходя из указанной стоимости производился расчет арендных платежей. Размер арендной платы согласно Приложению к договору при его заключении составил <...> в квартал.
Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 4.2 договора аренды.
По сведениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области в соответствии с приказами Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 года N 36-п и от 20.11.2014 года N 50-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...> с <...> составила <...>, а с <...> стала составлять <...>.
В связи с приведенными актами размер арендной платы по договору аренды с <...> составил <...> в квартал, а с <...> - <...> в квартал.
Задолженность А. по договору аренды земельного участка за период с <...> по <...>, рассчитанная исходя из указанных величин, согласно уточненному расчету истца составила <...>. Расчет задолженности судом проверен и сомнений у коллегии не вызывает.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ" арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется, в том числе из принципов экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы.
Порядок определения размера арендной платы, т.е. методику его определения, устанавливают органы государственной власти субъектов. При этом органы местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. Соответственно, увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Из положений договора аренды земельного участка следует, что стороны в договоре согласовали условие об одностороннем изменении размера арендной платы для случая, когда актом уполномоченного органа будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы.
В связи с изложенным изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
При этом новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.
Таким образом, требование Администрации Омского района о взыскании неуплаченной арендной платы по договору N <...> от <...> в указанном размере не противоречит условиям договора.
По приведенным выше основаниям доводы апелляционной жалобы А. о согласованности размера арендной платы в фиксированной твердой денежной сумме к отмене решения суда не ведут ввиду их несостоятельности, размер арендной платы по договору является расчетным. В связи с изложенным отклоняются и ссылки в жалобе на незаключение между сторонами соглашения об изменении размера платежей с указанием новых величин.
При таких обстоятельствах, учитывая, что после изменения кадастровой стоимости земельного участка и соответственно изменения размера арендной платы А., вопреки доводам его жалобы, обязанности по договору аренды в полном объеме не исполнялись, арендные платежи в необходимых размерах не вносились, оснований для признания указанных обязанностей за период с <...> по <...> исполненными не имеется, задолженность по арендным платежам верно взыскана судом в заявленном истцом размере.
При этом коллегия учитывает, что в силу ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Обжалуя постановленное решение, А. также ссылается на неисполнение истцом обязательств о надлежащем его уведомлении об изменении размера арендной платы, однако данное обстоятельство не может привести к освобождению арендатора от уплаты арендных платежей в измененных размерах.
Вместе с тем, в данном случае к отношениям сторон подлежит применению ст. 404 ГК РФ, согласно которой если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.
Поскольку задолженность по внесению арендных платежей возникла у ответчика в связи с невыполнением истцом предусмотренной п. 2.1 договора обязанности об уведомлении арендатора об изменении арендной платы, ответственность А. в виде неустойки за просрочку арендных платежей подлежит уменьшению. При этом указанное обстоятельство было судом учтено, размер неустойки снижен с <...> до <...>.
Доводы апелляционной жалобы Администрации Омского муниципального района Омской области направлены на несогласие с выводами суда о снижении размера неустойки. Между тем судебная коллегия с данными доводами согласиться не может по следующим основаниям.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 7.2 договора аренды от <...> предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере <...>% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Ненадлежащее исполнение А. своих обязательств по внесению арендных платежей привело к начислению истцом неустойки, которая по состоянию на <...> составила <...>.
В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат, по сути, обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, размер задолженности по арендной плате в <...> и заявленный размер неустойки в <...>, исходя из принципа соразмерности ответственности и соблюдения баланса интересов сторон, а также учитывая неисполнение истцом обязанности по уведомлению ответчика об изменении размера кадастровой стоимости земельного участка и соответственно размера арендных платежей, судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда о снижении размера неустойки до <...>.
Взысканный размер неустойки, вопреки доводам жалобы истца, коллегия находит обоснованным, соразмерным последствиям нарушения обязательства и не нарушающим баланс интересов сторон, в связи с чем суд апелляционной инстанции не усматривает каких-либо оснований для его увеличения, в том числе ее взыскания в размере, заявленном истцом.
Ссылки в жалобе на отсутствие обоснования позиции по вопросу снижения неустойки ввиду изложенной выше позиции Конституционного Суда РФ подлежат отклонению.
В остальной части решение суда сторонами не обжалуется, в связи с чем предусмотренных ст. 327.1 ГПК РФ оснований для его проверки в апелляционном порядке в полном объеме коллегия не имеется.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, были определены судом правильно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.
Оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта по доводам апелляционных жалоб нет.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Омского районного суда Омской области от <...> оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)