Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июля 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А., с участием:
от истца - Лопутнева Л.В., представитель по доверенности от 18.04.2013,
от ответчика - Кириллов Д.В., представитель по доверенности от 09.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании 04 июля 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 20 апреля 2013 года по делу N А55-34710/2012 (судья Ануфриева А.Э.)
по иску Администрации муниципального района Нефтегорский (ОГРН 1026303857436), г. Нефтегорск, Самарская область,
к обществу с ограниченной ответственностью "Нефтепромстрой" (ОГРН 1046300771318), г. Самара,
о понуждении заключить договор аренды земельного участка,
Администрация муниципального района Нефтегорский Самарской области обратилась в Арбитражный суд Самарской области к ООО "Нефтепромстрой" с иском о понуждении заключить договор N 84/2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:27:07040086199, площадью 667 кв. м отнесенного к землям населенных пунктов, имеющего адресный ориентир: Самарская область г. Нефтегорск ул. Спортивная, д. 16 "В", а также взыскании неполученного дохода (упущенной выгоды) в размере 53 950 295 руб. 00 коп.
До принятия судебного акта, истец уточнил требования, и просит обязать ООО "Нефтепромстрой" в течение 10 дней после вступления решения в законную силу заключить договор N 84/2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:27:07040086199, площадью 667 кв. м отнесенного к землям населенных пунктов, имеющего адресный ориентир: Самарская область г. Нефтегорск ул. Спортивная, д. 16 "В", в предложенной истцом редакции.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.04.2013 исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон. По мнению заявителя апелляционной жалобы, заключение договора является для ответчика обязательным.
04.07.2013 представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 29 октября 2012 года состоялся аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:27:0704008:199, расположенного по адресу: Самарская область, г. Нефтегорск, ул. Спортивная, д. 16 В. Согласно протоколу N 1 от 29.10.2012 г. победителем аукциона признано ООО "Нефтепромстрой" предложившее наибольший размер цены аренды земельного участка.
Протокол об итогах аукциона подписан представителем ООО "Нефтепромстрой" в день проведения аукциона и один экземпляр передан победителю аукциона.
30 октября 2012 года Администрацией муниципального района Нефтегорский подготовлен договор N 84/2012 аренды земельного участка и три экземпляра договора с приложениями переданы представителю ООО "Нефтепромстрой" для подписания.
Поскольку подписанный экземпляр договора N 84/2012 аренды земельного участка в адрес Администрации муниципального района Нефтегорский не поступил, последний со ссылкой на ст. 445 и 448 ГК РФ обратился с настоящим иском о понуждении ответчика заключить договор аренды земельного участка.
Истец, полагая, что заключение договора аренды в данном случае является обязанностью ответчика, обратился с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Согласно разъяснениям постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (п. 4) при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договоров купли-продажи земельного участка (договора аренды земельного участка) такие договоры заключаются в порядке, предусмотренном положениями ст. 445 ГК РФ.
В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если одна сторона, для которой в соответствии с Гражданским Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из смысла нормы ст. 445 АПК РФ следует, что истец до обращения в суд с требованием о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, обязан был соблюсти досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с надлежащим ответчиком, направить оферту (проект договора), содержащую существенные условия договора (предмет договора, документально подтвержденный размер земельного участка, его границы, местонахождение).
Из материалов дела следует, что в доказательство соблюдения указанного порядка для заключения договора аренды земельного участка, истец представил проект Договора аренды земельного участка земельного участка с кадастровым номером 63:27:0704008:199, расположенного по адресу: Самарская область, г. Нефтегорск, ул. Спортивная, д. 16 В, со сроком действия три года с 30.10.2012 по 29.10.2015 г. Арендодателем по договору указана Администрация муниципального района Нефтегорский. Проект договора и акт приема-передачи земельного участка подписан со стороны арендодателя (л.д. 7 - 12).
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.
В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.
В силу пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации указанное решение является основанием для направления заявителю проекта договора аренды и его заключения.
Следовательно, принятие решения уполномоченным органом о предоставлении земельного участка в аренду является основанием для заключения договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.
Ответчик, возражая против заявленного иска, ссылался на отсутствие у него обязанности заключить спорный договор на основании ст. 445 ГК РФ, поскольку договор не является публичным, а также отсутствует согласие на совершение крупной сделки, каковой для ответчика является спорный договор аренды.
Материалами дела подтверждается, что 29.10.2012 истцом проведен аукцион на право заключения договора аренды в соответствии с опубликованным извещением, а также и подведены его итоги. В соответствии с протоколом N 1 об итогах аукциона 29.10.2012 победителем признан участник ООО "Нефтепромстрой", предложивший наибольший размер цены, которая составила 53 950 295 руб. Протокол от 29.10.2012 подписан председателем и членами аукционной комиссии, аукционистом и представителем победителя аукциона ООО "Нефтепромстрой" Кирилловым Д.В., действующим на основании доверенности от 26.10.2012. Результаты аукциона опубликованы в официальных изданиях.
Как указывает истец, проект договора аренды передан представителю ООО "Нефтемашремонт" Зотаниной Е.Н. по доверенности N 87 от 24.10.2012, в подтверждение чего представил копию договора с подписью Зотаниной Е.Н. и копию доверенности на право получения протокола об аукционе.
В установленный 5-дневный срок со дня подписания протокола об итогах аукциона, т.е. 03.10.2012, договор ответчиком подписан не был. Письмом от 03.12.2012 N 2354 истец предложил ответчику направить в адрес Администрации письменное согласие либо отказ от заключения договора. Между тем ответчик ни согласие ни отказ в Администрацию не направил.
В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Понуждение к заключению договора уклоняющейся стороны закон допускает только в том случае если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
По правилам п. 3 ст. 447 ГК РФ, ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах).
В соответствии с п. 2 ст. 38 ЗК РФ в качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом (п. 4 ст. 38 ЗК РФ).
Согласно пункту 24 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 установлено, что победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, - участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы.
Пунктами 25 - 28 Правил установлен порядок оформления результатов торгов протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов.
Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы, что также соответствует п. 4 ст. 448 ГК РФ.
Последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.
Данные правила согласуются с п. 5 ст. 448 ГК РФ, в соответствии с которым лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток.
Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Исходя из буквального смысла данной нормы следует, что применение ее в части понуждения к заключению договора (если предметом торгов было только право на заключение договора) возможно только в случае уклонения одной из сторон от его заключения.
Проведение открытого аукциона на право по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков относится к распорядительным функциям государственных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, имеет публичный характер, в связи с этим на законодательном уровне строго регламентирован и контролируется Федеральной антимонопольной службой.
Приказом N 67 от 10.02.2010 Федеральной антимонопольной службой утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, которые в согласно п. 1 устанавливают порядок организации и проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее - Правила) в целях обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации, расширения возможностей для получения физическими и юридическими лицами прав в отношении государственного или муниципального имущества, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления, обеспечения гласности и прозрачности при передаче прав в отношении государственного или муниципального имущества, предотвращения коррупции и других злоупотреблений.
Учитывая особый статус предмета торгов, и публичный характер самих торгов, данные Правила на основании указанных принципов содержат обязательные требования для организаторов торгов, в том числе порядок заключения договора по результатам аукциона, закрепленный в п. 150, 92 - 100 Правил.
В частности Правила устанавливают случаи, когда организатор торгов обязан отказаться от заключения договора, и порядок оформления отказа от заключения договора с победителем, а также при уклонении победителя торгов от заключения договора и порядок заключения договора в таких случаях.
Согласно п. 94 Правил в случае отказа от заключения договора с победителем конкурса либо при уклонении победителя конкурса от заключения договора с участником конкурса, с которым заключается такой договор, конкурсной комиссией в срок не позднее дня, следующего после дня установления фактов, предусмотренных пунктом 93 настоящих Правил и являющихся основанием для отказа от заключения договора, составляется протокол об отказе от заключения договора, в котором должны содержаться сведения о месте, дате и времени его составления, о лице, с которым организатор конкурса отказывается заключить договор, сведения о фактах, являющихся основанием для отказа от заключения договора, а также реквизиты документов, подтверждающих такие факты.
Протокол подписывается всеми присутствующими членами конкурсной комиссии в день его составления. Протокол составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у организатора конкурса.
Указанный протокол размещается организатором конкурса на официальном сайте торгов в течение дня, следующего после дня подписания указанного протокола. Организатор конкурса в течение двух рабочих дней с даты подписания протокола передает один экземпляр протокола лицу, с которым отказывается заключить договор.
Пунктом 96 Правил установлено, что в случае если победитель конкурса или участник конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер, в срок, предусмотренный конкурсной документацией, не представил организатору конкурса подписанный договор, переданный ему в соответствии с пунктами 87 или 97 настоящих Правил, а также обеспечение исполнения договора в случае если организатором конкурса такое требование было установлено, победитель конкурса или участник конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер, признается уклонившимся от заключения договора.
Последствия признания победителя конкурса уклонившимся от заключения договора установлены п. 97 Правил, в соответствии с которым в случае если победитель конкурса признан уклонившимся от заключения договора, организатор конкурса вправе обратиться в суд с иском о понуждении победителя конкурса заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора, либо заключить договор с участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер.
В случае уклонения победителя конкурса или участника конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер, от заключения договора задаток, внесенный ими, не возвращается.
Анализ указанных норм позволяет сделать вывод о том, что признание победителя торгов уклонившимся от заключения договора происходит не автоматически по истечении срока для заключения договора, а совершается коллегиально в определенном порядке и требует выполнения определенной процедуры, а именно составление протокола, подписание его членами комиссии, передача протокола лицу, признанному уклонившимся от заключения договора, с обязательным размещением такого протокола на официальном сайте в установленные сроки.
Из материалов дела усматривается, что данный порядок истцом не соблюден. Отсутствие протокола истец не отрицает.
Кроме этого, суд учитывает следующие обстоятельства. Платежным поручением N 173 от 06.12.2012 истец возвратил задаток за участие в аукционе в сумме 93 380 руб., что подтверждается банковской выпиской по счету ответчика за 06.12.2012 и ответчиком подтверждается, что противоречит утверждению истца о том, что ответчик признан уклонившимся от заключения договора.
Как следует из перечисленных норм закона и нормативных правовых актов, в случае уклонения победителя торгов от заключения договора, внесенный им задаток за участие в аукционе не возвращается. В случае заключения договора уплаченный задаток засчитывается в счет исполнения обязательства по договору (в счет арендной платы). Таким образом, в рассматриваемом деле, задаток не мог быть возвращен в соответствии с утвержденным порядком ни в случае заключения договора, ни в случае признания победителя аукциона уклонившимся от заключения договора. Действия истца по возврату задатка ответчику свидетельствовали об отсутствии намерения с его стороны заключить договор с ответчиком, а также о том, что истец его не признает уклонившимся от заключения договора.
Таким образом, истцом не представлено доказательств признания ответчика уклонившимся от заключения договора. При таких обстоятельствах возложение обязанности на ответчика по заключению договора аренды земельного участка недопустимо.
Ссылка истца на п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" является необоснованным, поскольку в данном пункте дано разъяснение порядка разрешения споров о понуждении заключения договоров купли-продажи (аренды) земельных участком по искам собственников объектов недвижимости к уполномоченным органам в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, для которых заключение договора является обязательным, а не наоборот. При этом заключение такого договора для другой стороны в указанной категории спора не является обязательным.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия с учетом положений ст. 71 АПК РФ считает, что не имеется правовых оснований удовлетворения иска.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение договора аренды земельного участка для ответчика является обязательным, судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Статьей 445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Вместе с этим в соответствии с пунктом 1 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
Из вышеизложенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательное заключение публичного договора при получении оферты от любого лица возникает у юридического лица в силу характера его деятельности.
ООО "Нефтепромстрой" является коммерческой организацией, однако не может выступать в качестве обязанной стороны по спору о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, так как договор аренды не относится к публичным договорам, а ответчики не относится к лицам, обязанным к заключению договора аренды земельного участка.
Довод заявителя апелляционной жалобы о нарушения своих прав и законных интересов основан на неверном толковании норм материального и процессуального права, а поэтому отклоняется судом как несостоятельный.
Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Заявитель от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы освобожден.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 20.04.2013 года, принятое по делу N А55-34710/2012, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.07.2013 ПО ДЕЛУ N А55-34710/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июля 2013 г. по делу N А55-34710/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июля 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А., с участием:
от истца - Лопутнева Л.В., представитель по доверенности от 18.04.2013,
от ответчика - Кириллов Д.В., представитель по доверенности от 09.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании 04 июля 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 20 апреля 2013 года по делу N А55-34710/2012 (судья Ануфриева А.Э.)
по иску Администрации муниципального района Нефтегорский (ОГРН 1026303857436), г. Нефтегорск, Самарская область,
к обществу с ограниченной ответственностью "Нефтепромстрой" (ОГРН 1046300771318), г. Самара,
о понуждении заключить договор аренды земельного участка,
установил:
Администрация муниципального района Нефтегорский Самарской области обратилась в Арбитражный суд Самарской области к ООО "Нефтепромстрой" с иском о понуждении заключить договор N 84/2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:27:07040086199, площадью 667 кв. м отнесенного к землям населенных пунктов, имеющего адресный ориентир: Самарская область г. Нефтегорск ул. Спортивная, д. 16 "В", а также взыскании неполученного дохода (упущенной выгоды) в размере 53 950 295 руб. 00 коп.
До принятия судебного акта, истец уточнил требования, и просит обязать ООО "Нефтепромстрой" в течение 10 дней после вступления решения в законную силу заключить договор N 84/2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:27:07040086199, площадью 667 кв. м отнесенного к землям населенных пунктов, имеющего адресный ориентир: Самарская область г. Нефтегорск ул. Спортивная, д. 16 "В", в предложенной истцом редакции.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.04.2013 исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон. По мнению заявителя апелляционной жалобы, заключение договора является для ответчика обязательным.
04.07.2013 представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 29 октября 2012 года состоялся аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:27:0704008:199, расположенного по адресу: Самарская область, г. Нефтегорск, ул. Спортивная, д. 16 В. Согласно протоколу N 1 от 29.10.2012 г. победителем аукциона признано ООО "Нефтепромстрой" предложившее наибольший размер цены аренды земельного участка.
Протокол об итогах аукциона подписан представителем ООО "Нефтепромстрой" в день проведения аукциона и один экземпляр передан победителю аукциона.
30 октября 2012 года Администрацией муниципального района Нефтегорский подготовлен договор N 84/2012 аренды земельного участка и три экземпляра договора с приложениями переданы представителю ООО "Нефтепромстрой" для подписания.
Поскольку подписанный экземпляр договора N 84/2012 аренды земельного участка в адрес Администрации муниципального района Нефтегорский не поступил, последний со ссылкой на ст. 445 и 448 ГК РФ обратился с настоящим иском о понуждении ответчика заключить договор аренды земельного участка.
Истец, полагая, что заключение договора аренды в данном случае является обязанностью ответчика, обратился с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Согласно разъяснениям постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (п. 4) при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договоров купли-продажи земельного участка (договора аренды земельного участка) такие договоры заключаются в порядке, предусмотренном положениями ст. 445 ГК РФ.
В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если одна сторона, для которой в соответствии с Гражданским Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из смысла нормы ст. 445 АПК РФ следует, что истец до обращения в суд с требованием о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, обязан был соблюсти досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с надлежащим ответчиком, направить оферту (проект договора), содержащую существенные условия договора (предмет договора, документально подтвержденный размер земельного участка, его границы, местонахождение).
Из материалов дела следует, что в доказательство соблюдения указанного порядка для заключения договора аренды земельного участка, истец представил проект Договора аренды земельного участка земельного участка с кадастровым номером 63:27:0704008:199, расположенного по адресу: Самарская область, г. Нефтегорск, ул. Спортивная, д. 16 В, со сроком действия три года с 30.10.2012 по 29.10.2015 г. Арендодателем по договору указана Администрация муниципального района Нефтегорский. Проект договора и акт приема-передачи земельного участка подписан со стороны арендодателя (л.д. 7 - 12).
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.
В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.
В силу пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации указанное решение является основанием для направления заявителю проекта договора аренды и его заключения.
Следовательно, принятие решения уполномоченным органом о предоставлении земельного участка в аренду является основанием для заключения договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.
Ответчик, возражая против заявленного иска, ссылался на отсутствие у него обязанности заключить спорный договор на основании ст. 445 ГК РФ, поскольку договор не является публичным, а также отсутствует согласие на совершение крупной сделки, каковой для ответчика является спорный договор аренды.
Материалами дела подтверждается, что 29.10.2012 истцом проведен аукцион на право заключения договора аренды в соответствии с опубликованным извещением, а также и подведены его итоги. В соответствии с протоколом N 1 об итогах аукциона 29.10.2012 победителем признан участник ООО "Нефтепромстрой", предложивший наибольший размер цены, которая составила 53 950 295 руб. Протокол от 29.10.2012 подписан председателем и членами аукционной комиссии, аукционистом и представителем победителя аукциона ООО "Нефтепромстрой" Кирилловым Д.В., действующим на основании доверенности от 26.10.2012. Результаты аукциона опубликованы в официальных изданиях.
Как указывает истец, проект договора аренды передан представителю ООО "Нефтемашремонт" Зотаниной Е.Н. по доверенности N 87 от 24.10.2012, в подтверждение чего представил копию договора с подписью Зотаниной Е.Н. и копию доверенности на право получения протокола об аукционе.
В установленный 5-дневный срок со дня подписания протокола об итогах аукциона, т.е. 03.10.2012, договор ответчиком подписан не был. Письмом от 03.12.2012 N 2354 истец предложил ответчику направить в адрес Администрации письменное согласие либо отказ от заключения договора. Между тем ответчик ни согласие ни отказ в Администрацию не направил.
В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Понуждение к заключению договора уклоняющейся стороны закон допускает только в том случае если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
По правилам п. 3 ст. 447 ГК РФ, ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах).
В соответствии с п. 2 ст. 38 ЗК РФ в качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом (п. 4 ст. 38 ЗК РФ).
Согласно пункту 24 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 установлено, что победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, - участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы.
Пунктами 25 - 28 Правил установлен порядок оформления результатов торгов протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов.
Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы, что также соответствует п. 4 ст. 448 ГК РФ.
Последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.
Данные правила согласуются с п. 5 ст. 448 ГК РФ, в соответствии с которым лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток.
Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Исходя из буквального смысла данной нормы следует, что применение ее в части понуждения к заключению договора (если предметом торгов было только право на заключение договора) возможно только в случае уклонения одной из сторон от его заключения.
Проведение открытого аукциона на право по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков относится к распорядительным функциям государственных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, имеет публичный характер, в связи с этим на законодательном уровне строго регламентирован и контролируется Федеральной антимонопольной службой.
Приказом N 67 от 10.02.2010 Федеральной антимонопольной службой утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, которые в согласно п. 1 устанавливают порядок организации и проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее - Правила) в целях обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации, расширения возможностей для получения физическими и юридическими лицами прав в отношении государственного или муниципального имущества, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления, обеспечения гласности и прозрачности при передаче прав в отношении государственного или муниципального имущества, предотвращения коррупции и других злоупотреблений.
Учитывая особый статус предмета торгов, и публичный характер самих торгов, данные Правила на основании указанных принципов содержат обязательные требования для организаторов торгов, в том числе порядок заключения договора по результатам аукциона, закрепленный в п. 150, 92 - 100 Правил.
В частности Правила устанавливают случаи, когда организатор торгов обязан отказаться от заключения договора, и порядок оформления отказа от заключения договора с победителем, а также при уклонении победителя торгов от заключения договора и порядок заключения договора в таких случаях.
Согласно п. 94 Правил в случае отказа от заключения договора с победителем конкурса либо при уклонении победителя конкурса от заключения договора с участником конкурса, с которым заключается такой договор, конкурсной комиссией в срок не позднее дня, следующего после дня установления фактов, предусмотренных пунктом 93 настоящих Правил и являющихся основанием для отказа от заключения договора, составляется протокол об отказе от заключения договора, в котором должны содержаться сведения о месте, дате и времени его составления, о лице, с которым организатор конкурса отказывается заключить договор, сведения о фактах, являющихся основанием для отказа от заключения договора, а также реквизиты документов, подтверждающих такие факты.
Протокол подписывается всеми присутствующими членами конкурсной комиссии в день его составления. Протокол составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у организатора конкурса.
Указанный протокол размещается организатором конкурса на официальном сайте торгов в течение дня, следующего после дня подписания указанного протокола. Организатор конкурса в течение двух рабочих дней с даты подписания протокола передает один экземпляр протокола лицу, с которым отказывается заключить договор.
Пунктом 96 Правил установлено, что в случае если победитель конкурса или участник конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер, в срок, предусмотренный конкурсной документацией, не представил организатору конкурса подписанный договор, переданный ему в соответствии с пунктами 87 или 97 настоящих Правил, а также обеспечение исполнения договора в случае если организатором конкурса такое требование было установлено, победитель конкурса или участник конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер, признается уклонившимся от заключения договора.
Последствия признания победителя конкурса уклонившимся от заключения договора установлены п. 97 Правил, в соответствии с которым в случае если победитель конкурса признан уклонившимся от заключения договора, организатор конкурса вправе обратиться в суд с иском о понуждении победителя конкурса заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора, либо заключить договор с участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер.
В случае уклонения победителя конкурса или участника конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер, от заключения договора задаток, внесенный ими, не возвращается.
Анализ указанных норм позволяет сделать вывод о том, что признание победителя торгов уклонившимся от заключения договора происходит не автоматически по истечении срока для заключения договора, а совершается коллегиально в определенном порядке и требует выполнения определенной процедуры, а именно составление протокола, подписание его членами комиссии, передача протокола лицу, признанному уклонившимся от заключения договора, с обязательным размещением такого протокола на официальном сайте в установленные сроки.
Из материалов дела усматривается, что данный порядок истцом не соблюден. Отсутствие протокола истец не отрицает.
Кроме этого, суд учитывает следующие обстоятельства. Платежным поручением N 173 от 06.12.2012 истец возвратил задаток за участие в аукционе в сумме 93 380 руб., что подтверждается банковской выпиской по счету ответчика за 06.12.2012 и ответчиком подтверждается, что противоречит утверждению истца о том, что ответчик признан уклонившимся от заключения договора.
Как следует из перечисленных норм закона и нормативных правовых актов, в случае уклонения победителя торгов от заключения договора, внесенный им задаток за участие в аукционе не возвращается. В случае заключения договора уплаченный задаток засчитывается в счет исполнения обязательства по договору (в счет арендной платы). Таким образом, в рассматриваемом деле, задаток не мог быть возвращен в соответствии с утвержденным порядком ни в случае заключения договора, ни в случае признания победителя аукциона уклонившимся от заключения договора. Действия истца по возврату задатка ответчику свидетельствовали об отсутствии намерения с его стороны заключить договор с ответчиком, а также о том, что истец его не признает уклонившимся от заключения договора.
Таким образом, истцом не представлено доказательств признания ответчика уклонившимся от заключения договора. При таких обстоятельствах возложение обязанности на ответчика по заключению договора аренды земельного участка недопустимо.
Ссылка истца на п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" является необоснованным, поскольку в данном пункте дано разъяснение порядка разрешения споров о понуждении заключения договоров купли-продажи (аренды) земельных участком по искам собственников объектов недвижимости к уполномоченным органам в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, для которых заключение договора является обязательным, а не наоборот. При этом заключение такого договора для другой стороны в указанной категории спора не является обязательным.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия с учетом положений ст. 71 АПК РФ считает, что не имеется правовых оснований удовлетворения иска.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение договора аренды земельного участка для ответчика является обязательным, судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Статьей 445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Вместе с этим в соответствии с пунктом 1 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
Из вышеизложенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательное заключение публичного договора при получении оферты от любого лица возникает у юридического лица в силу характера его деятельности.
ООО "Нефтепромстрой" является коммерческой организацией, однако не может выступать в качестве обязанной стороны по спору о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, так как договор аренды не относится к публичным договорам, а ответчики не относится к лицам, обязанным к заключению договора аренды земельного участка.
Довод заявителя апелляционной жалобы о нарушения своих прав и законных интересов основан на неверном толковании норм материального и процессуального права, а поэтому отклоняется судом как несостоятельный.
Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Заявитель от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы освобожден.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 20.04.2013 года, принятое по делу N А55-34710/2012, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)