Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Катькиной Н.Н., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от ООО "ЦЕНТР ДОСУГА": Красноженов Ю.В., доверенность от 05.06.2015 г.,
от Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области: Кожухарь Д.В., доверенность от 12.01.2015 г.,
от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
от Правительства Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ДОСУГА" на решение Арбитражного суда Московской области от 20 марта 2015 года по делу N А41-6944/15, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к ООО "ЦЕНТР ДОСУГА", третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Правительство Московской области, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении договора,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ДОСУГА" (далее - ООО "ЦЕНТР ДОСУГА", ответчик), в котором просил:
- - взыскать с ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" задолженность по арендной плате в сумме 1246385 руб. 20 коп.;
- - взыскать с ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 118703 руб. 52 коп.;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка N 312-АП/13 от 22.10.2013 г.;
- - обязать ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" освободить земельный участок, площадью 6508 кв. м, с кадастровым номером 50:09:0020217:90, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, микрорайон Рекинцо, юго-западная часть кадастрового квартала 50:09:0020217.
В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Правительство Московской области и Министерство имущественных отношений.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20 марта 2015 года исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 63-64).
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 66-67).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Представитель Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, не явившихся в судебное заседание, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Как усматривается из материалов дела, 22.10.2013 года между Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 312-АП/13, согласно условиям которого арендодатель передает за плату во временное пользование, а арендатор принимает земельный участок площадью 6508 кв. м с кадастровым номером N 50:09:0020217:90, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, микрорайон Рекинцо, юго-западная часть кадастрового квартала 50:09:0020217, под размещение многофункционального торгово-офисного комплекса (л.д. 11-13).
Земельный участок передается арендодателем и принимается арендатором в аренду сроком на 49 лет, с 22.10.2013 г. по 21.10.2062 г. (пункт 2.1 договора).
Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 07.12.2013 г. за N 50-50-09/973/2013-311.
В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок определяется в Приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора.
Так, в Приложении N 1 "Расчет арендных платежей за земельный участок" установлено, что годовая арендная плата составляет 962689 руб. 39 коп. и вносится в соответствии с пунктами 3.2 и 3.3 договора.
Согласно пункту 3.2 договора арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.
В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата вносится арендатором с момента государственной регистрации договора.
За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,05% за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период. Началом применения данной санкции считается день, следующий за последним днем срока платежа (пункт 3.8 договора).
Во исполнение обязательств по договору объект аренды был передан арендодателем арендатору по передаточному акту от 22.10.2013 года (л.д. 14-оборот).
В связи с ненадлежащим исполнением ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей за ним образовалась задолженность за период с 22.10.2013 г. по 31.12.2014 г. в размере 1246385 руб. 20 коп.
Истцом в адрес ответчика были направлены претензии (N 1241-исх/куи от 26.12.2014 г., N 887-исх/куи от 16.03.2015 г.) с требованием погасить образовавшуюся по арендной плате задолженность.
Оставление ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" указанных претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения комитета в суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований, исходил из доказанности истцом обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование заявленных требований.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Как уже было указано, ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в сроки, установленные договором аренды земельного участка N 312-АП/13, надлежащим образом не исполнил, в результате чего за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 22.10.2013 г. по 31.12.2014 г. в размере 1246385 руб. 20 коп. За нарушение ответчиком сроков внесения арендных платежей истцом на указанную сумму основного долга были начислены пени в размере 118703 руб. 52 коп.
При этом, из представленного истцом в материалы дела расчета следует, что расчет арендной платы по договору был произведен комитетом на основании Приложения N 1 к договору аренды N 312-АП/13 от 22.10.2013 "Расчет арендных платежей за земельный участок", в соответствии с которым годовая арендная плата составляет 962689 руб. 39 коп. и рассчитывается по формуле:
Апл = Аб (29,35) x Кд (4,2) x Пкд (1,2) x Км (1,0) x S (6508).
Расчет истца был проверен судом области и признан правильным.
Вместе с тем, судом первой инстанции не были учтены следующие обстоятельства.
Пунктами 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Апл - арендная плата;
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
Базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
В соответствии с пунктом 3.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5. Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка.
Согласно условиям договора аренды N 312-АП/13 земельный участок предоставлялся ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" для общественно-делового и гражданского строительства (под размещение многофункционального торгово-офисного комплекса) (пункт 1.2 договора).
Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке отсутствуют здания, строения, сооружения, а земельный участок был предоставлен ответчику на основании статей 29 - 31 Земельного кодекса Российской Федерации для целей строительства.
Указанное следует как из пункта 1.2 договора аренды N 312-АП/13, так и из вида разрешенного использования земельного участка, указанного в выписке из кадастрового паспорта (л.д. 15).
Таким образом, исходя из целевого назначения предоставления земельного участка по договору аренды, суд приходит к выводу о необходимости применения следующих коэффициентов: Кд=1,5, Пкд=1.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции истцом был представлен перерасчет задолженности по арендной плате с учетом применения коэффициента Кд=1,5 (вместо Кд = 4,2).
В соответствии с данным перерасчетом размер годовой арендной платы за спорный земельный участок на 2013 год составлял 343817 руб. 64 коп. (Апл = 6508 (S) x 29,35 (Аб) x 1,5 (Кд) x 1,0 (Км) x 1,2 (Пкд) = 343817 руб. 64 коп.). Размер годовой арендной платы за спорный земельный участок на 2014 год составлял 378257 руб. 98 коп. (Апл = 6508 (S) x 32,29 (Аб) x 1,5 (Кд) x 1,0 (Км) x 1,2 (Пкд) = 378257 руб. 98 коп.).
Таким образом, основной долг ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" перед комитетом за период с 22.10.2013 по 31.12.2014 составляет 445137 руб. 58 коп. (66879 руб. 60 коп. (долг за период с 22.10.2013 по 31.12.2013) + 378257 руб. 98 коп. (долг за период с 01.10.2014 по 31.12.2014)).
На основании пункта 3.8 договора N 312-АП/13 размер пеней за указанный период составляет 42394 руб. 12 коп.
Ответчиком был представлен контррасчет, который полностью совпадает с перерасчетом истца.
При этом, из представленных в материалы дела платежных документов N 2 от 02.07.2015 на сумму 487486 руб. 78 коп. и N 6 от 07.07.2015 на сумму 45 руб., а также уведомления, направленного ответчиком в адрес истца, следует, что задолженность ответчика за период с 22.10.2013 по 31.12.2014 в размере 487531 руб. 78 коп. (основной долг - 445137 руб. 58 коп., пени - 42394 руб. 12 коп.) погашена ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" в полном объеме.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения искового требования о взыскании суммы основного долга и неустойки не имеется.
Относительно требования истца о расторжении договора аренды земельного участка N 312-АП/13 от 22.10.2013 г., судебная коллегия полагает следующее.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 6.3.5 договора аренды земельного участка N 312-АП/13, договор может быть расторгнут, в том числе в случае: неуплаты арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, более двух раз подряд.
Из материалов дела следует, что на момент обращения комитета с иском в суд первой инстанции у ответчика перед истцом имелась непогашенная задолженность по арендным платежам за период с 22.10.2013 года по 31.12.2014 года, однако на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции задолженность по арендной плате ответчиком погашена в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями N 2 от 02.07.2015, N 6 от 07.07.2015 и уведомлением.
Исходя из правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Принимая во внимание, что заявленная истцом ко взысканию задолженность полностью погашена ответчиком, а на иные нарушения условий договора аренды земельного участка N 312-АП/13 истец в исковом заявлении не ссылается, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования комитета о расторжении договора аренды.
Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. С учетом длительного срока действия договора аренды, оплаты задолженности в добровольном порядке, расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, которые были им уплачены.
В связи с отказом в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка N 312-АП/13, также не подлежит удовлетворению требование об обязании освободить спорный земельный участок.
Оснований для оставления искового требования о расторжении договора аренды не имеется, поскольку соблюдение досудебного порядка урегулирования спора подтверждено истцом копией претензии N 1241-исх/КУИ от 26.12.2014 г., копией реестра почтовых отправлений с описью вложений, распечаткой с официального сайта Почты России в отношении почтового отправления с почтовым идентификатором 14150381032190 (л.д. 18-20).
Учитывая вышеизложенное, решение Арбитражного суда Московской области от 20 марта 2015 года по делу N А41-6944/15 подлежит отмене, а в удовлетворении иска надлежит отказать.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20 марта 2015 года по делу N А41-6944/15 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 38651 руб.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.07.2015 N 10АП-3981/2015 ПО ДЕЛУ N А41-6944/15
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июля 2015 г. по делу N А41-6944/15
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Катькиной Н.Н., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от ООО "ЦЕНТР ДОСУГА": Красноженов Ю.В., доверенность от 05.06.2015 г.,
от Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области: Кожухарь Д.В., доверенность от 12.01.2015 г.,
от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
от Правительства Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ДОСУГА" на решение Арбитражного суда Московской области от 20 марта 2015 года по делу N А41-6944/15, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к ООО "ЦЕНТР ДОСУГА", третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Правительство Московской области, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении договора,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ДОСУГА" (далее - ООО "ЦЕНТР ДОСУГА", ответчик), в котором просил:
- - взыскать с ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" задолженность по арендной плате в сумме 1246385 руб. 20 коп.;
- - взыскать с ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 118703 руб. 52 коп.;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка N 312-АП/13 от 22.10.2013 г.;
- - обязать ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" освободить земельный участок, площадью 6508 кв. м, с кадастровым номером 50:09:0020217:90, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, микрорайон Рекинцо, юго-западная часть кадастрового квартала 50:09:0020217.
В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Правительство Московской области и Министерство имущественных отношений.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20 марта 2015 года исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 63-64).
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 66-67).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Представитель Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, не явившихся в судебное заседание, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Как усматривается из материалов дела, 22.10.2013 года между Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 312-АП/13, согласно условиям которого арендодатель передает за плату во временное пользование, а арендатор принимает земельный участок площадью 6508 кв. м с кадастровым номером N 50:09:0020217:90, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, микрорайон Рекинцо, юго-западная часть кадастрового квартала 50:09:0020217, под размещение многофункционального торгово-офисного комплекса (л.д. 11-13).
Земельный участок передается арендодателем и принимается арендатором в аренду сроком на 49 лет, с 22.10.2013 г. по 21.10.2062 г. (пункт 2.1 договора).
Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 07.12.2013 г. за N 50-50-09/973/2013-311.
В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок определяется в Приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора.
Так, в Приложении N 1 "Расчет арендных платежей за земельный участок" установлено, что годовая арендная плата составляет 962689 руб. 39 коп. и вносится в соответствии с пунктами 3.2 и 3.3 договора.
Согласно пункту 3.2 договора арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.
В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата вносится арендатором с момента государственной регистрации договора.
За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,05% за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период. Началом применения данной санкции считается день, следующий за последним днем срока платежа (пункт 3.8 договора).
Во исполнение обязательств по договору объект аренды был передан арендодателем арендатору по передаточному акту от 22.10.2013 года (л.д. 14-оборот).
В связи с ненадлежащим исполнением ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей за ним образовалась задолженность за период с 22.10.2013 г. по 31.12.2014 г. в размере 1246385 руб. 20 коп.
Истцом в адрес ответчика были направлены претензии (N 1241-исх/куи от 26.12.2014 г., N 887-исх/куи от 16.03.2015 г.) с требованием погасить образовавшуюся по арендной плате задолженность.
Оставление ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" указанных претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения комитета в суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований, исходил из доказанности истцом обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование заявленных требований.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Как уже было указано, ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в сроки, установленные договором аренды земельного участка N 312-АП/13, надлежащим образом не исполнил, в результате чего за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 22.10.2013 г. по 31.12.2014 г. в размере 1246385 руб. 20 коп. За нарушение ответчиком сроков внесения арендных платежей истцом на указанную сумму основного долга были начислены пени в размере 118703 руб. 52 коп.
При этом, из представленного истцом в материалы дела расчета следует, что расчет арендной платы по договору был произведен комитетом на основании Приложения N 1 к договору аренды N 312-АП/13 от 22.10.2013 "Расчет арендных платежей за земельный участок", в соответствии с которым годовая арендная плата составляет 962689 руб. 39 коп. и рассчитывается по формуле:
Апл = Аб (29,35) x Кд (4,2) x Пкд (1,2) x Км (1,0) x S (6508).
Расчет истца был проверен судом области и признан правильным.
Вместе с тем, судом первой инстанции не были учтены следующие обстоятельства.
Пунктами 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Апл - арендная плата;
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
Базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
В соответствии с пунктом 3.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5. Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка.
Согласно условиям договора аренды N 312-АП/13 земельный участок предоставлялся ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" для общественно-делового и гражданского строительства (под размещение многофункционального торгово-офисного комплекса) (пункт 1.2 договора).
Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке отсутствуют здания, строения, сооружения, а земельный участок был предоставлен ответчику на основании статей 29 - 31 Земельного кодекса Российской Федерации для целей строительства.
Указанное следует как из пункта 1.2 договора аренды N 312-АП/13, так и из вида разрешенного использования земельного участка, указанного в выписке из кадастрового паспорта (л.д. 15).
Таким образом, исходя из целевого назначения предоставления земельного участка по договору аренды, суд приходит к выводу о необходимости применения следующих коэффициентов: Кд=1,5, Пкд=1.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции истцом был представлен перерасчет задолженности по арендной плате с учетом применения коэффициента Кд=1,5 (вместо Кд = 4,2).
В соответствии с данным перерасчетом размер годовой арендной платы за спорный земельный участок на 2013 год составлял 343817 руб. 64 коп. (Апл = 6508 (S) x 29,35 (Аб) x 1,5 (Кд) x 1,0 (Км) x 1,2 (Пкд) = 343817 руб. 64 коп.). Размер годовой арендной платы за спорный земельный участок на 2014 год составлял 378257 руб. 98 коп. (Апл = 6508 (S) x 32,29 (Аб) x 1,5 (Кд) x 1,0 (Км) x 1,2 (Пкд) = 378257 руб. 98 коп.).
Таким образом, основной долг ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" перед комитетом за период с 22.10.2013 по 31.12.2014 составляет 445137 руб. 58 коп. (66879 руб. 60 коп. (долг за период с 22.10.2013 по 31.12.2013) + 378257 руб. 98 коп. (долг за период с 01.10.2014 по 31.12.2014)).
На основании пункта 3.8 договора N 312-АП/13 размер пеней за указанный период составляет 42394 руб. 12 коп.
Ответчиком был представлен контррасчет, который полностью совпадает с перерасчетом истца.
При этом, из представленных в материалы дела платежных документов N 2 от 02.07.2015 на сумму 487486 руб. 78 коп. и N 6 от 07.07.2015 на сумму 45 руб., а также уведомления, направленного ответчиком в адрес истца, следует, что задолженность ответчика за период с 22.10.2013 по 31.12.2014 в размере 487531 руб. 78 коп. (основной долг - 445137 руб. 58 коп., пени - 42394 руб. 12 коп.) погашена ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" в полном объеме.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения искового требования о взыскании суммы основного долга и неустойки не имеется.
Относительно требования истца о расторжении договора аренды земельного участка N 312-АП/13 от 22.10.2013 г., судебная коллегия полагает следующее.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 6.3.5 договора аренды земельного участка N 312-АП/13, договор может быть расторгнут, в том числе в случае: неуплаты арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, более двух раз подряд.
Из материалов дела следует, что на момент обращения комитета с иском в суд первой инстанции у ответчика перед истцом имелась непогашенная задолженность по арендным платежам за период с 22.10.2013 года по 31.12.2014 года, однако на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции задолженность по арендной плате ответчиком погашена в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями N 2 от 02.07.2015, N 6 от 07.07.2015 и уведомлением.
Исходя из правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Принимая во внимание, что заявленная истцом ко взысканию задолженность полностью погашена ответчиком, а на иные нарушения условий договора аренды земельного участка N 312-АП/13 истец в исковом заявлении не ссылается, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования комитета о расторжении договора аренды.
Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. С учетом длительного срока действия договора аренды, оплаты задолженности в добровольном порядке, расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, которые были им уплачены.
В связи с отказом в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка N 312-АП/13, также не подлежит удовлетворению требование об обязании освободить спорный земельный участок.
Оснований для оставления искового требования о расторжении договора аренды не имеется, поскольку соблюдение досудебного порядка урегулирования спора подтверждено истцом копией претензии N 1241-исх/КУИ от 26.12.2014 г., копией реестра почтовых отправлений с описью вложений, распечаткой с официального сайта Почты России в отношении почтового отправления с почтовым идентификатором 14150381032190 (л.д. 18-20).
Учитывая вышеизложенное, решение Арбитражного суда Московской области от 20 марта 2015 года по делу N А41-6944/15 подлежит отмене, а в удовлетворении иска надлежит отказать.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20 марта 2015 года по делу N А41-6944/15 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с ООО "ЦЕНТР ДОСУГА" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 38651 руб.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)